前言:想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗?我们特意为您整理了5篇金融销售月度与计划范文,相信会为您的写作带来帮助,发现更多的写作思路和灵感。
当工作进行到一定阶段或告一段落时,需要我们来对前段时期所做的工作认真地分析研究一下,下面是小编为大家整理的关于销售员工月度工作总结范文,如果喜欢可以分享给身边的朋友喔!
销售员工月度工作总结范文1在9月份里,有压力也有挑战。年初的时候,房地产市场还没有完全复苏,那时的压力其实挺大的。客户有着重重顾虑,媒体有各种不利宣传,我却坚信青岛地产的稳定性和升值潜力,在稍后的几个月里,房市回升,我和同事们抓紧时机,到达了公司指标,创造了不错了业绩。
在实践工作中,我又对销售有了新的体验,在此我总结几点与大家分享:
(一)不做作,以诚相待,客户分辩的出真心假意。得到客户信任,客户听你的,反之,你所说的一切,都将起到反效果。
(二)了解客户需求。第一时间了解客户所需要的,做针对性讲解,否则,所说的一切都是白费时间。
(三)推荐房源要有把握,了解所有的房子,包括它的优劣势,做到对客户的所有问题都有合理解释,但对于明显硬伤,则不要强词夺理,任何东西没有完美的,要使客户了解,如果你看到了完美的,那必定存在谎言。
(四)持续客户关系,每个客户都有各种人脉,只要保证他们对项目的喜爱,他们会将喜爱传递,资源无穷无尽。
(五)确定自我的身份,我们不是在卖房子,而是顾问,以我们的专业来帮忙客户。多与客户讲讲专业知识,中立的评价其它楼盘,都能够增加客户的信任度。
(六)团结、协作,好的团队所必需的。
自我也还存在一些需要改善之处:
一、有时缺乏耐心,对于一些问题较多或说话比较冲的客户往往会针锋相对。其实,对于这种客户可能采用迂回、或以柔克刚的方式更加有效,所以,今后要收敛脾气,增加耐心,使客户感觉更加贴心,才会有更多信任。
二、对客户关切不够。有一些客户,需要销售人员的时时关切,否则,他们有问题可能不会找你询问,而是自我去找别人打听或自我瞎琢磨,这样,我们就会对他的成交丧失主动权。所以,以后我要加强与客户的联络,时时关切,透过询问引出他们心中的问题,再委婉解决,这样不但能够掌握先机,操控全局,而且还能够增加与客户之间的感情,增加客带的机率。
此外本人还制定了些许计划:
1、销售目标
今年的销售目标最基本的是做到月月有进帐的单子。根据公司下达的销售任务,把任务根据具体情况分解到每月,每周 ,每日;以每月,每周,每日的销售目标分解到各个销售人员身上,完成各个时间段的销售任务。并在完成销售任务的基础上提高销售业绩。
2、建立一支熟悉业务,而相对稳定的销售团队。
人才是企业最宝贵的资源,一切销售业绩都起源于有一个好的销售人员,建立一支具有凝聚力,合作精神的销售团队是企业的根本。在明年的工作中建立一个和谐,具有杀伤力的团队作为一项主要的工作来抓。
3、完善销售制度,建立一套明确系统的业务管理办法。
销售管理是企业的老大难问题,销售人员出差,见客户处于放任自流的状态。完善销售管理制度的.目的是让销售人员在工作中发挥主观能动性,对工作有高度的责任心,提高销售人员的主人翁意识。
4、培养销售人员发现问题,总结问题,不断自我提高的习惯。
培养销售人员发现问题,总结问题目的在于提高销售人员综合素质,在工作中能发现问题总结问题并能提出自己的看法和建议,业务能力提高到一个新的档次。
5、在地区市建立销售,服务网点。
根据今年在出差过程中遇到的一系列的问题,约好的客户突然改变行程,毁约,车辆不在家的情况,使计划好的行程被打乱,不能顺利完成出差的目的。造成时间,资金上的浪费。
以上是我的销售工作计划,不妥之处,请各位领导和同志们批评指正。
现今我已来工作半年多了,在上半年的工作中,本人的销售套数为69套,总销额为6千万。在今后的工作中,我要更加完善自我,提升自我,增加各方面的知识和对青岛各个地区的了解,不但要做好这个项目,更要跟着公司一齐转战南北,开拓新的战场。
在此,我十分感谢领导给我的这次锻炼机会,我也会更加努力的去工作,去学习,交出自我满意的成绩单。
销售员工月度工作总结范文2今年4月份我在房地产低谷时期进入了这个行业,越是在这样艰难的市场环境下,越是能锻炼我们的业务力。从一个对房地产一无所知的门外人,到一个专业的置业顾问,在这短短的一个月的时间里,收获颇多,十分感激公司的每一位同仁、组长和领导。
工作在销售一线,感触最深的就是:坚持一颗良好的心态很重要。良好的心态是一个销售人员应当具备的最基本的素质吧,良好的心态也包括很多方面。
1、控制情绪
我们每一天工作在销售一线,应对形形的人和物,要学会控制好自我的情绪,不能将生活中的情绪带到工作中,以一颗平稳的心态去应对工作和生活。
2、宽容
人与人之间总免不了有这样或那样的矛盾事之间,同事、朋友之间也难免有争吵、有纠葛。只要不是大的原则问题,应当与人为善,宽大为怀,学会宽以待人。
3、上进心和企图心
上进心,也是进取心,就是主动去做应当做的事情。要成为一个具备进取心的人,必须克服拖延的习惯,把它从你的个性中除掉。企图心,当欲望产生的时候,就会产生企图心;如何将企图心用好,必须好好的学习。
坚持一颗良好的心态,进取的心态、向上的心态,去应对工作、应对生活;好好工作、好好生活。
销售员工月度工作总结范文3转眼又一个月过去了,这一个月在陈总、詹总的领导下,耿工的关注下,设计院的支持下,工程项目顺利开展,完成了公司下达的各项工作任务。因接收到机场限高函,施工进度略有加快,现简要的总结如下:
一、主要现场施工工作完成情景
1、一期9#高层:已完成15层结构浇筑及管线预留预埋,正在施工16层柱子。
计划8月7日完成封顶。
2、一期12#高层:
2。1、已完成右单元13层结构浇筑及管线预留预埋。计划8月20日完成封顶。
2。2、已完成左单元12层结构浇筑及13层模板预制。计划8月25日完成封顶。
二、设计院的配合工作
1、设计院于本月6日来联佳置业现场开联系会。
关于图纸大部分问题得到很好的解决,并就10#11#楼的图纸提出要求,重新检查同9#12#相类似的问题,并要求得到改正。确定了水泵房及监控中心的位置。
2、本月9日陪同詹总、耿工去合肥,联系省人防局并签订合同。
联系中建设计院与市政设计协调小区综合管网等问题,并做好衔接工作。
三、外围部门的咨询和沟通及现场管理工作
1、协助开发部将消防设计备案已基本经过。
2、供电公司已出方案,并将开创电力设计院设计委托书带与领导,等领导协商合同事宜。
3、自来水公司已递交资料,并多次邀请自来水公司报建负责人来现场勘查、测压,但自来水公司未有到现场。
4、港华燃气公司已拿回初步合同样本,等领导定夺。
5、在施工过程中,对主要施工工序及隐蔽工程进行认真检查;
进取配合金晨项目部,加快施工进度;工程部、监理和金晨项目部三方2次进行现场安全巡检,发现问题及时解决问题,确保施工安全。
四、后期工作计划
1、进取配合金晨项目部施工,争取9#12#楼按时封顶。
2、督促项目部报批二次结构施工时安装专业所需材料,并结合市场考察材料型号、规格、品牌及其它。
3、抓紧跟踪用电用水用气申请后续工作。
4、继续与设计院沟通,并将测压数据交予设计院,使其尽快出二次供水详图等。
销售员工月度工作总结范文4年年岁岁,岁岁年年。又一个新年到来了。每当这个时刻,心里总有少许惆怅。转眼间,到桃花源纪工作已有8个年头,在这8年里,我历经着一名置业顾问到销售经理的成长。回顾过去生活、工作中的人和事,要求自己不断总结自身存在的毛病,弃去糙粕,取之精华。也得到了一些宝贵经验,随之也改变了少许个性、价值观。回首望去,在--年里,所有的得失都尽收眼底。在这一年走到尽头的时候,也许有人欢喜有人忧。但不管是欢喜还是忧,既然我们预约了---,那就总结好--的得失,做好备战--的准备。
一、销售方面:
--年接待来访客户1206组。成交总面积:44233.1㎡ 总套数:429套。总金额:168003265元.
普通住宅成交:套数389套,面积40194.73㎡ 金额:137245891元 实现成交均价3414.52元/㎡
高端住宅成交: 套数4套, 面积1224.14㎡ 金额:8331751元 实现成交均价:6806.2元/㎡
商铺成交: 套数36套,面积2814.23㎡ 金额:22425623元 实现成交均价7968.65元/㎡
由统计可见,1至9月份,销售总额与公司年度计划所占比率都保持在较理想的程度上。而由10月份开始,则有一定程度的下滑。下面就正反两方面来对此进行分析:1、提高销售率的正面因素:
A.--年春节前以万泓里1#楼、11#楼多层小户型开盘营造销售氛围、东润里准现房迎合返乡置业群体的需求,销售情况反应良好。B.美誉度的宣传配合销售,拿出一系列合理化计划并得以实行。这包含:
-.万万树活动。
-.母亲节广场舞比赛活动。
-.5月廖杰主持“全湖景无遮挡”万泓里12#楼开盘活动。 -.6月万泓里7#楼开盘,针对各单位进行拓客,附中教师团购。 -.暑假聚会,傅中国老师授课。7-8月淡季期间,推出2880元起“20套特价房”及店铺9折清盘等活动。
-.张戴金老师现场授课活动,8月底万泓里湖景楼王9#楼大户型开盘活动。
2、影响业绩的负面因素:
-.频繁开盘,在蓄卡和推房之间置业顾问的平衡、掌控能力较差,业务程度有待进步。
-.国庆期间,中央城、聚贤空间等楼盘的推出,客户资源、市场份额被很大程度分流。这也是造成11、12月市场遇冷,我们销售在全年所占比率下滑的重要原因。
-.紫沄里开盘,房价高过蓄客客户心理承受范畴。
面对市场白热化的竞争,11月的立减380元、12月的岁末感恩“买房送店铺”活动,让我们走入“价格战”的误区。“价格是一把双刃剑”,适度的价格促销对销售是有帮助的,可是无限制的价格战却无异于自杀。转变销售思路,统一思想,加强团队建设,扎实做好以下基本功才是王道:
1、加强销售队伍的目标管理
-服务流程标准化 -日常工作表格化 -检查工作规律化 -销售指标细分化-晨会、晚会制度化。使销售工作系统化和正规化,做到掌握销售上的一切相关事务。
2、在客户减少的情况下,转变坐销模式,组织部门人员走出售楼部,到各单位及乡镇上门访问客户。
广开拓客渠道,做到有效行销。3、治理实践中,应用建立部门销售明星等手段,不断注入置业顾问的工作危机感和使命感,从而使得销售人员的主动性不断加强。销售如逆水行舟,不进则退,“居安思危”的心理利于工作主动性和工作实效的提升。
4、制定月可行的销售计划分级管理,每周拟定销售目标,针对目标提出销售措施,由经理、主管组织增加周末活动。
通过活动,帮助置业顾问消化每周来访客户,促进成交。
二、按揭回款统计及分析:
---年按揭回款金额:69494000元 建行回款:21280000元 农行回款:22565000元 工行回款:18214000元公积金回款:7435000元
建行、农行在其金融政策及银行内部业务发展转向的影响下,累计约20--万元贷款未能审批发放。公积金审批缓慢,流程复杂且贷款规模受限,已积压未发放贷款320万。在如此恶劣的金融环境下,总结以往的经验,我们要时刻保持高度警惕,关注各银行动态。提前做好按揭材料的合理分配,避免资金长时间积压。为公司完成全年工程建设计划给予有力的财务支持。
---年已经如约而至!所以,不管20--年做的怎么样,那已经成了回忆。从现在开始,以一个崭新的精神面貌去迎接20--新的挑战!延续20--年里优良的东西,摒弃20--年里不好的东西,尽最大的努力去完成---的工作!在新的一年,用新的工作态度,去完成新的挑战!comeon!
--年,希望所有的同仁们在今后的工作中都能挣到钱,咱们都把钱挣了,那公司的效益就显而易见了!
销售员工月度工作总结范文5不经意间,11月份已悄然离去。时间的步伐带走了这一年的忙碌、烦恼、郁闷、挣扎、沉淀在心底的那份执着令我依然坚守岗位。
一、11月份项目业绩
从元月至11月份末的11个月里,销售业绩并不理想,[某项目名称]共销售住房80套,车库及储藏间57间,累计合同金额15637000元,已结费金额计仅218899元整。
元月份忙于年度总结、年度报表的核算工作;2月份接到公司新年度工作安排,做工作计划并准备9号楼的交房工作;3、4、5月份进行9号、12号楼的交房工作,并与策划部刘老师沟通项目尾房的销售方案,针对[某项目名称]的尾房及未售出的车库、储藏间我也提出过自己的一些想法,在取得开发商同意后,6、7月份[某项目名称]分别举办了“某某县小学生书画比赛”和“某某县中学生作文大赛”,在县教育局的协助下,希望通过开展各项活动提高某某房产的美誉度,充实--的文化内涵,当然最终目的还是为销售起推波助澜的作用,遗憾的是在销售方面并没有实现预想中的效果,但值得欣慰的是活动本身还是受到了业主及社会各界的肯定。
8、9月份接到公司的调令,在整理--收盘资料的同时,将接--的销售工作。
当我听说这个消息时真是欣喜若狂,初进公司就是--招聘销售人员,第一个接触的项目也是--,而在公司的整体考虑后我却被分配到--。没能留在--做销售一直是我心中的遗憾,现在我终于能在--的续篇——--项目工作,我觉得公司给我一个圆梦的机会,那段时间我是心是飞扬的,多么令人不愉快的人,在我眼中都会变得亲切起来;为了能在规定时间内将--的收盘账目整理出来,我放弃休假,甚至通宵工作,可收盘的计划在开发商的坚持下还是无疾而终。10月份我游走在--项目和[某项目名称]之间:--的尾房销售、--]的客户积累、--的二期交付……我竭尽全力做好两边的工作,虽然辛苦但我觉得一切都那么令人愉快。我不知道该说意想不到,还是该说意料之中,项目另换他人的变化令我从峰顶跌到谷底,总之我花了许多时间来调整自己的状态,来接受这个事实。11、12月份持续尾房销售工作,培训员工,与开发商协商收盘,解决客户投诉。
二、11月份工作中存在的问题
1、--一期产权证办理时间过长,延迟发放,致使业主不满;
2、二期虽已提前交付,但部分业主因房屋质量问题一直拖延至今,与工程部的协调虽然很好,可就是接受反映不解决问题;
3、年底的费拖欠情况严重;
4、销售人员培训(专业知识、销售技巧和现场应变)不够到位;
5、销售人员调动、更换过于频繁,对公司和销售人员双方都不利;
在与开发商的沟通中存在不足,出现问题没能及时找开发商协商解决,尤其是与李总沟通较少,以致造成一度关系紧张。
关键词:房地产 企业 财务管控 核心要点
房地产企业的财务管控包括很多方面,如财务预算管理、资金管理、战略管理、融资管理等,这几个方面属于财务管控的核心要点。本文将对这几个方面进行详细的阐述与分析,希望有助于房地产企业的发展。
一、预算管理统领全局,必须进行全面预算
房地产企业财务管控中预算管理起着统领全局的作用,由此可见,对企业进行全面预算便显得尤为重要。全面预算包括年度预算和月度预算,而年度预算的关键在于月度预算的执行程度。其中,月度预算也是年度经济目标与年度预算的分解,主要包括:费用的调控、资金的管理、同年度的预算相较出现的预计偏差以及月度预算的详细分析报告等。月度预算能否按照进度严格去执行并执行到位,对于预先制定的年度目标与年底的预算是否顺利实现有着巨大的影响。也就是说,如果月度的预算没有顺利实施到位,那么年度目标与预算有可能就完全达不到。在具体的预算管理操作中,一般可以根据以下三个方面展开全面预算的执行:
在一个月结束之后,相关工作人员应该及时将月度预算达成的有关分析报告编制出来,可以利用曲线图或者柱状图等方式,将结果呈现在大家面前,并计算出预算达成偏差,再结合月度预算的实施情况,进行年度预算达成偏差的预测。
当某些预算设置了一定的财务审批权限或者工作权限,对于这种情况,一般可以将预算内的支出交给相关单位的总经理进行处理即可。至于那些预算之外的支出,则应该相应的提高审批的权限级别,同时增加其审批流程,使得预算更加合理。
二、资金管理灵活周转,实行管理化的统收统支
房地产行业在当前属于资金密集型产业,为了最大化实现资金管理的灵活周转,房地产企业一般都会实行管理化的统收统支。实行资金的统收统支,能够确保资金的收支安全,同时也能最大化的提高收支资金的使用效率,能够加速资金的流转。实行统收统支管理模式,实现资金的灵活运转,应该做到以下三点:
房地产企业集团的财务管理中心有必要为每个成员单位都设置一个相应的收入与支出账户,其中收入账户必须由房地产企业集团的财务中心统一进行管理,而支出账户在一定程度上可以由每个成员单位自行支配和处理,而房地产企业集团的财务管理中心在进行账户划拨经费的时候应该按照每月的预算所需进行。这样能够促使房地产企业集团的资金管理实现“统收统支”,并且也能实现每个成员单位的“收支两条线”的资金管理。
房地产企业根据自身的规模与业绩增长需求,合理设置企业的“现金最高库存量”与“现金最低库存量”。按正常水平计算,现金最低库存量大约应该占资金总量的8%,而现今最高库存量应该根据相应的实际情况设定,一般而言设置为现金最低库存量的两倍最佳。为了能让企业在现金最低库存量的情况下也能最大限度使用资金,就要对资金进行定期的压力测试,通过这种方式,能够有效控制先进最低库存量与现今最高库存量,确保企业正常运营,也能将多余的资金投入到其他方面的经营中,提高资金使用率与收益水平。
三、战略管理必须明确,合理设置业绩规划
一个房地产企业若要持续发展,必须保证公司业绩的稳定增长才行,对于那些每年业绩只是“过山车”式的公司而言,很难得到市场与投资者的亲睐。所以,房地产企业必须要有一个长期的业绩规划目标,并且要有一个科学的战略计划。要保障房地产企业的业绩“逐年连续增长”,就要重点关注以下两个方面:
相关负责人应该紧盯企业的发展潜力,定期进行企业发展所需“原材料”的梳理,查看是否充足。某些房地产企业,展现了一个外表华丽的财务报表,但是相关专业人士经过详细的分析之后就会发现,这份报表的资产负债一栏中,“存货”的数量出现了严重的萎缩,显然发展的后劲根本就不足,无法跟上工业业绩的增长所需。正常情况下,资产负债一栏上的“存货”应该与利润一栏上的“主营业务的收入”以及现金流量一栏里面的“销售商品、提供劳务所获的现金”的增长趋势保持一致,而且增幅最好要更高一些。
相关人员应该提前做好预测工作,并且要平衡好每个年度资金的余缺情况,以此保障房地产企业能够健康平稳地运行。如果要想保证房地产企业的利润年年都能增长,对于资金的缺口而言便是不可避免的问题,因此,要进行一个长年的业绩规划,做到财务的计划周密详实且可行,合理地推算出每年的资金余缺情况,然后有针对性地进行融资活动。
四、融资管理需要完善,实现稳定持续发展
近几年,由于受到土地取得的成本越来越高、房地产行业进入了升级期、法律法规的不健全、房地产金融市场匮乏等因素的影响,房地产企业的融资存在着压力大和渠道单一等问题。因此,要实现房地产企业的稳定持续发展,应该完善融资管理,逐渐完善房地产行业的金融市场,实现多元化的融资渠道。房地产企业应该借着当前金融体制改革的契机,参照国外成功的融资案例,结合国内现有的房地产行业金融业务的客观情况,重点突破,带动其他,步步到位,完善管理体系。要实现房地产企业融资渠道多元化,保障企业的长远利益和可持续发展,企业就必须做到:第一,企业应该规范化的管理,达到上市公司的标准和要求;第二,企业要与金融和非金融机构保持一种良好的工作关系,随时联系,确保各种融资渠道时刻畅通;第三,企业要重视培养业务素质,熟悉不同种类的融资方式的区别。
五、小结
众所周知,财务的管控是企业管理中的核心部分,如何做到财务的有效管控,是每一个企业必须慎重考虑及解决的难题。房地产作为一个特殊行业,它的财务管控不容忽视,只有将财务管控放在第一位,才能确保房地产企业健康、持续、稳定的发展。
参考文献:
[1]吴春玥.房地产投资基金投资项目财务监管问题探讨[J].价值工程,2011,30(10):139-140
[2]裘月丽.浅谈房地产投资基金投资项目的财务监管[J].新财经(理论版),2011,(11):230-231
关键词 现金流量 优化管理 财务风险 预算管理
中图分类号:F272.9 文献标识码:A
现金是企业的血液,企业现金流入与流出是不平衡的,因此企业必须加强现金流的管理,对企业的现金资源进行合理配置。统计资料表明,发达国家破产企业中的80%仍是盈利的,因为现金流量不足。巨人公司都亦是在盈利能力良好,但现金净流量不足以偿还到期债务时,引发财务危机而陷入破产。自2008年国际金融危机以来,世界经济受到较大冲击,脆弱性、波动性将是世界经济未来一个较长时期的显著特征。可见。良好的盈利能力并非企业得以持续健康发展的充分条件,是否拥有正常的现金流量才是企业持续经营的前提。从2008年下半年开始,受世界金融危机的影响,我国国内有些企牡接连破产倒闭,其中不乏规模较大的企业,原因大都是资金链断裂。
一、现金流量管理的意义
现金流量是业在一定会计期间经营活动、投资活动、筹资活动现金流入与流出的差量。现金流管理是指以现金流量作为管理的重心,兼顾收益,绕企业经营活动、投资活动和筹资活动而构筑的管理体系。是对当前或未来一定时期内的现金流动在数量和时间安排方面所作的预测与计划、执行与控制、分析与评价。因此,研究和加强现金流的管理意义十分重大。
(一)为企业投融资管理提供必要的依据。
利润和现金是驱动企业前进的两个轮子,缺一不可。企业只看利润不看现金流鼠,就无法知道利润的质昼如何,只看现金流而忽视利润,就可能忽视企业长远发展,前者关乎企业发展,后者关乎企业生存。正由于这个原因,越来越多的投资者和分析师以及其他财务报表的使用者,更多地把目光投向企业经营现金流量。尽管在在西方资本市场中也可以对现金进行操纵,例如通过出售应收账款,买进卖出交易性股票投资,和将营运成本资本化等。但相对而言,现金流量更客观。
(二)降低企业的财务风险。
企业面临的诸多财务风险,归根结底都是由于企业现金流量在循环过程中出现的各种各样的问题引发的,而企业面临的主要财务风险大都可以通过改善企业的现金流量状况予以化解。因此.通过对企业在经营或投资过程中现金流周转情况的分析,可以对企业债务风险、营运资金周转风险以及企业的流动性风险进行有效的预警,进而组织实施全面有效的现金流量管理,以维系企业持有合理的现金流量,保持或提高企业以收抵支、偿还到期债务的能力,对减少企业破产风险,使企业长期稳定生存下去,具有重要的意义。
二、我国企业现金流量管理存在的问题
我国关注现金流状况也始于近几年,初步认识到企业发展的内在活力反映在经营的现金流量方面,所以,关于现金流管理实践还比较匮乏。主要表现在:
(一)现金流量管理理念落后,现金常常入不敷出。
一些企业将企业价值最大化理解为利润最大化,绩效管理以利润为导向,盲目追求高发展速度、使利润与现金流量脱节,出现虚盈实亏,财务隐患很大。企业增长速度经常超出资源承受能力,现金经常入不敷出,不得不靠举债维持现金流量平衡。
(二)现金流量管理分散滞后,没有战略指导。
由于对现金注管理缺乏认识,只是将其视为融资活动的一个附带职能,没有预测和决策,现金流量管理分散滞后,只有在发不出工资、没钱购买原材科和交税的时候才关注现金流管理。
(三)风险意识不强,融资渠道单一。
企业在经营过程中由于资金不足,导致资金链条断裂,为了维持资产从而盲目地向银行借款,这种单一的资金来源,造成企业负债规模过大,资产负债率及事业融资成本过高,偿债压力过大,对现金流造成很大影响,致使企业长期亏损,陷入瘫痪状态。
(四)现金日常管理不到位,现金周转速度缓慢。
现金流量的快慢与资产周周转速度的快慢密切相关,现金流量是以资产的流动为载体的,资产周转越快,现金流量自然就会越大。反之亦然。企业现金流量不足的原因很多,从资产角度而言,资产周转速度缓慢是重要的原因之一。由于存货积压,导致现金不足;信用膨胀,收款延迟导致现金不足;付款提前导致现金不足;企业错配,将过多的资金用于长期项目,致使现金不足。
(五)现金流量信息不准确,不能为现金管理提供有效的支持。
我国企业操纵现金流量信息一般是通过“收到、支付的其他与经营活动有关的现金流量”项目进行的,一般是将筹资或者投资活动产生的现金流量挤入“收到的其他与经营活动有关的现金流量”,从而达到增加经营现金流的目的。
三、加强企业现金流量管理的措施和建议
(一)重视现金流量预算管理,合理控制现金流量。
现金流量预算是现金流量管理的重要手段,是财务预算的重要部分,是其他预算的最终结果,是控制货币资金收支,组织财务活动,平衡调度资金的手段。借助现金流量预算可以对企业现金流量在数量和时间方面进行有计划地安排。企业应该对未来的现金状况进行预测,具体编制时应根据生产、销售、投资、资本运营等部门的业务收支预算进行编制,不仅编制现金流量年度预算,还应当重视现金流量月度预算的编制,以便及时做出筹资方案、资金调度和使用方案。
(二)加强现金流量预测,为现金流量预算提供科学的依据。
现金流预测是财务主管所面临的最大挑战之一。预测现金流量,就是以过去和现在的财务及非财务信息为基础,采用科学的方法,对财务活动中现金流量的未来发展趋势,事先做出有科学根据的定性和定量描述。现金流量表是编制现金流量预算的基础。为此,企业应当如实编制现金流量表,并借助于现金流量表的编制为企业进行现金流量预算和管理提供准确的财务信息。企业还应当加强现金流量分析,通过分析,掌握现金流量结构和规律,预测现金流量变动的趋势、全面地把握现金流量与企业的支付能力、偿债能力、收益质量等之问的内在联系。从某种意义上讲,现金流量的预测是以一定的假设为前提的,根据企业以往的经验对销售收入和成本支出进行合理的假设,为现金流预测提供可靠的平台;以经营、投资与筹资三大活动作为切入点,开展现金流预测工作;运用恰当技术方法预测现金流,提高预测结果的可靠性和适用性。
(三)制定月度预算目标,加强现金流量动态控制。
预算之所以重要是因为预算是一套完整的管理体系,企业现金流量管理的重要工具。
1、月度预算的编制。在现金流量表的基础上,将月度现金流量预算表纵向按现金流入、现金流出、现金净流量、经营活动现金流量、投资活动现金流量、筹资活动现金净流量等项目设置,再根据各部门收支职责列入各项目内,以直观反映出各部门的收支预算及执行情况。首先,由各个职能部门结合工作计划,在每月末填制次月现金收支预算,报分管领导批准后,交由资金管理部门进行汇总,形成月度预算。
2、月度预算的执行。月度现金预算指标分解和下达以后,各部门应围绕预算建立责任制,全面落实预算责任。月度预算是企业内部有效的法律文件,各部门和相关人员必须严格执行。为了保证预算的权威性,企业要建立严格的授权批准制度,明确公司一级的主管领导授权审批的权限和范围,在预算指标内进行审批,并承担控制预算的经济责任。为了保证预算的严肃性,对于预算外支出项目必须要按照预算编制程序进行审批。
3、月度预算的考核。把现金流量预算指标作为业绩考核依据,以此督促企业各相关部门和责任人重视现金流量,实现现金的预算管理。
(四)加强流动资产日常管理,增加现金流量。
企业的流动资产,包括应收账款、存货等,不但要直接占用大量的现金,而且还会降低现金的周转速度,进而进一步增加现金占用量。如果应收账款周转速度减慢,必须会减少经营活动现金流入量;如果存货周转速度减慢,势必会增加购买商品接受劳务支付的现金支出。因此,加快流动资产周转速度,是增加现金流量的有效方法。应收账款的回收与企业主营业务关联度高,对应收账款必须做好源头管理,一方面要加强信用管理,同时要做好往来账项的清理工作,加快应收账款的回收速度。各部门必须通力合作,做好收款的基础工作,建立有效的清收机制,确保按期收回应收账款,提升应收账款回款效率。
(作者单位:平煤神马建工集团建井三处)
参考文献:
[1]刘凤娥.不可忽视的现金流量管理[J].会计之友,2008(31).
关键词:资金管控;全面预算;成本管理;标准成本
一、发展历程
企业管理以财务管理为中心,财务管理以资金管理为中心,这是由粗放型生产方式转向集约型生产方式的客观需要,也是企业集团转型升级和国际化布局的必然要求,凸显了资金管理在企业管理中的核心要义和特殊地位。河钢集团历来重视资金管理工作,多年企业资金管理积累了丰硕的经验,按发展历程主要分为三个阶段:
(一)组建以前,初具基础(2008年6月以前)
河钢集团组建成立之前,各成员单位作为当地最大国有企业和工业制造企业,管理底蕴深厚,都积累了丰富的资金管理经验,为后续河钢集团资金集中管理奠定了基础。1.理论积淀,提升管理。例如:形成于1990年,于1991年正式全面推行的“邯钢经验”,模拟市场价格核算,将成本与效益挂起钩来,将效益与分配挂起钩来,并以成本否决为杠杆,充分调动了广大职工当家理财、精打细算、加强管理、深挖潜力的积极性,进而达到个人增收、企业增效的目的。宏观上邯钢经验的推广,其实已显现由单纯资金运营管理向标准成本核算与资金精准管控有机结合的导向和曙光,微观上极大促进了邯钢、冶金行业甚至工业企业的企业管理、成本效益、资金管理的全员参与意识和主人翁精神。2.统一结算,集中办公。例如:唐钢、邯钢、宣钢、承钢等各主体钢厂都初步建立了资金结算中心,总部机关部室和各下属单位对外付款结算统一在结算中心办理,从形式上已经实现了资金集中管理和业务集中办公。
(二)组建之初,渐进统一(2008年6月—2013年末)
河钢集团自组建以来,继续致力于加强资金集中管理、提升资金运行效率、确保集团整体利益最大化。按照集团组建之初“七统一”(发展规划、资本运作、财务资金、人力资源、市场营销、技术研发和审计监督)的科学管控体系设计架构,河钢集团资产财务部率先梳理制定财务管理制度,成立集团结算中心,引入招商银行CBS(跨银行现金管理平台),统一并规范融资担保业务和资本市场直接融资业务,一系列措施的出台,在河钢集团成立之初财务资金管理过程中发挥了重要作用,效果显著。河钢集团成为国内第一大钢铁企业,综合实力获得各大金融机构青睐,2009年全集团总计获得各大银行综合授信2000多亿元。仅置换高额贷款一项,全集团每年就可节约财务费用达3亿元。
(三)逐步成熟,一体管控(2014年初至今)
2014年,河钢集团进入转型发展的阵痛期,资金管理方面的一些不足也暴露出来。面对严峻形势,以集团总会计师为总设计师、集团财务总监为总掌舵人的财务金融板块众志成城,审时度势,提出了“保安全、调结构、降成本”的财务资金工作思路,借助于“互联网+”“大数据”“大智移云”等新思维,开发了集团内部网络银行系统,构建“跨区域综合票据池”,创建集团“大资金池”,先后设立融资中心、票据中心、管控中心等资金管理专项团队,打出以成功注册DFI为首的资本市场创新融资组合拳,2017年秋末冬初集团经过周密调研、充分讨论后,连发3个专项红头文件(集团〔2017〕86、87、88号)推行资金集中管控,建立起一整套现金流一体化集中管控体系。内部银行自2015年6月正式启用以来,各成员单位间内部结算均通过内行虚拟货币结算,有效节省结算资金占用;资金归集与调度效率显著提升,大大提高统筹运作能力;集团整体负债结构得以持续调整优化,长期融资占比不断提升,为集团发展壮大金融产业奠定基础。一系列创新举措的稳步实施,有的放矢,终结硕果,集团内部银行实现年创效达到6.67亿元。管理的深化和提升,获得国内外金融机构的广泛认可和持续支持,截至2018年,河钢集团获得金融机构综合授信额度近3000亿元,金融资源丰盈。
二、存在不足
通过一系列财务资金管理模式改革和创新,集团加强了对资金的有效管理和控制,提高了资金的使用效率。但由于人员素质参差不齐、人员编制缺乏合理性、财务信息不对称、资金预算缺乏依据等因素影响,财务预算管理机制缺乏可控性,使得资金支出预算不合理,仍然存在一些资金浪费、把关尺度不易界定甚至违规挪用等情况,主要体现在:1.资金预算编制相对滞后。依然使用传统的方式方法,只是通过资金数据进行资料整合,缺乏实际可行性和对称性,对企业实际资金需求缺乏有效评估和预判,资金预算未能完全发挥应有作用。2.执行力度不够,贯彻相对弱化。国企预算具有一定的系统性,执行过程中需要很多归口管理部门的相互配合,但实际执行过程中往往预算的大多数工作都落在财务部门,对预算执行工作重视不够,存在重编制轻执行等情况。3.考核机制尚不完善。虽然都建立了考核管理体系,但没能真正认识到预算管理的重要性,使得考评机制缺乏科学合理性,执行考核工作时也只是形式上将当期相关数据进行简单比较,尤其是奖惩机制落实方面,落实力度相对较低。
三、应用实践
《史记孙子吴起列传》曰:“善战者因其势而利导之。”比喻顺着事物发展的趋势加以引导。随着资金管理工作走向纵深,针对后期存在或新出现的一些问题,结合集团自身财务资金运行现状、发展阶段、资源条件、管理诉求,深入研究作业成本法,坚持“成本对象消耗作业,作业消耗资源”思想理念,结合集团公司成熟的全面预算管理,开始逐步探索资金集中管控与成本预算管理横向联合的财务资金管理方式,以提升资金预算管控的精准性、执行力和贯彻力,主要做法有:
(一)提纲挈领,确定资金管控基本原则
“成本核准,预算控制”原则:实行资金管控与成本预算管理有机结合,推行资金、成本横向联动机制,严格执行全面预算制度,以成本预算定资金预算,以资金预算控制资金支出。“以收定支,量入为出”原则:要求集团所有成员企业的销售收入资金全部上交集团内部银行,对外支付一律申请内行支付指令。“日常经营,内行结算”原则:要求所有内部成员单位间资金往来业务一律通过内部银行进行,不允许用外部资金;对外收付款业务一律提报内行指令。“经营融资,红线分控”原则:要求各子分公司按照系列专项文件要求,严格执行集团资金集中管控政策,要按照实体经营活动和财务金融活动进行分离管理的原则,划定红线,集团公司及所属企业的实体经营活动和财务金融活动实行纵向到底的管控体系。“归口业务,专项审批”原则:要求工资薪酬、工程项目等归口业务,必须取得集团归口管理部门批复后,才能办理财务资金结算支付。
(二)高屋建瓴,建立完善科学预算体系
宋叶适《水心别集》:“论立于此,若射之有的也,或百步之外,或五十步之外,的必先立,然后挟弓注矢以从之。”意即对准靶子射箭。比喻说话或做事有明确的目的,有针对性,有的放矢。创新推动资金集中管控与成本预算管理有机结合,就是针对当前企业集团资金管理中的现实问题和管理弱项,搭建新型、科学、完善的资金预算管理体系。1.横向建立资金、成本预算沟通机制。通过强化过程控制,实施资金管控与成本管理有机结合,建立起资金、成本横向联合的预算控制体系。加强资金管理人员与预算管理人员横向沟通机制和沟通频率,侧重收付实现制理念的应用。(1)以成本管理确定资金预算。通过标准成本推算原燃料消耗,通过全成本推算动力、人工、财务费用及四要素外各要素项目理论消耗值,然后按四大要素成本和四要素外费用系统分类并模块化确定资金预算,以资金预算确定资金支付限额,超出支付限额部分实行预算控制并限制支付;集团内部银行将确定的资金预算布施于预算管理模块顶层控制塔,预算管理模块顶层控制塔由集团资金管理中心统一维护和监控,在该模块下同一资金名目下、核定预算额度内,各直属子公司内部各下属单位间可以自行调剂该资金明目下预算资金余缺,既便于子分公司预算安排及谋划,提升预算使用效率,又实现集团资金预算精准把握,提高预算管控水平。(2)以现金流确定成本支出及核定当期利润。以当期销售收款确定营业收入金额,以当期资金支出确定各类成本、费用支出,再考虑库存变化、往来款等因素影响,然后推算当期经营利润。(3)规范核定各项名目支出。通过成本核定和资金预算控制,确定各支出名目月度资金支付预算金额,原则上月度资金预算为刚性预算,不允许调整和追加。2.纵向建立月度资金预算申报沟通制度。每月中旬前,各子分公司成本核算人员通过标准成本先核定次月各类成本、费用支出,资金管理人员据此确定当月资金预算,然后到集团当面沟通汇报月度资金预算,形成集团与各子分公司上下纵向协同沟通机制,定稿后的资金预算录入集团内部银行作为月度收支依据,每天、每周进行汇总分析,每月提出修正、完善方案。3.条线化实施归口业务专项负责和审批。通过成本与资金结合的资金预算管控方式,倒逼各子分公司相关部室和业务单位高度重视当期成本控制和当期资金支付,调动起各业务部门条线全员参与,真正做到“全面预算、全员参与”。4.统一协调集团专业公司统采物料结算。各子分公司和各专业公司真正面对面商谈当月资金支付预算,当面确定集团统采和各子分公司自采物料消耗和支付结算金额,一方面确保统采物料的保料保供,另一方面确保子公司向集团统采物料规范结算,切实做到内部结算业务也要“红红脸、出出汗”,各子分公司和各专业公司就集团统采物料当面签订月度资金支付确认书,作为月度资金预算统采结算唯一依据。
(三)防患未然,强化内控和预算执行考核力度
首先,将资金预算执行偏差率正式纳入集团年度经营业绩考核办法,作为集团重点关注的财务指标和价值方向,将集团战略分解落实为具体的、可衡量的、可达到的、有限时的系列考核指标,确保集团战略管控的有效实施。其次,资金管理考核指标与工资薪酬挂钩。具体包括资金预算执行偏差率、融资总量、超上限占用资金等指标,按月进行汇总考评、按月刚性执行兑现,触碰考核的,按照考核目标值下浮该公司月度工资总额,对于“超上限占用资金”等重点考核指标,年终汇总仍占用资金的单位,将下浮当年该公司领导班子兑现薪酬。再次,实行数据汇总统计与考核评价分离制度。资金管理预算执行情况等基础数据由归口的财务部门负责提供,考核评价由归口的企业管理部门负责进行,避免权力过于集中导致的数据造假、利益寻租等情况发生,同时亦做到部门间的业务制衡。第四,审计监察部门进行独立审计。由集团安排资金管控专项审计,审计进驻子分公司期间,所有集团财务资金工作者实行人员回避、业务隔离制度,保证审计独立性。资金专项审计,作为审计监察部门的年度重点工作纳入集团年度经营业绩考核。第五,执行严厉惩戒措施。对违反结算纪律、恶意拖欠或不主动结算的单位,集团采取强制措施办理结算;对违规违纪行为,直接惩治相关责任人员。
四、实施效果
(一)预算执行效率显著提升
通过推行资金与成本横向联合的预算管控模式,尤其是将该项工作纳入集团年度考核体系后,各子分公司对资金管控和资金预算工作的重视程度达到历史最高水平,每月到集团沟通资金预算都一丝不苟,甚至因为某些支出名目的核定达到“锱铢必较”的地步,预算执行效率显著提升,预算偏差大幅缩小,部分子公司逐步出现超额完成销售收入的情况。
(二)非生产性资金得到严控
通过标准成本测算来核定成本、费用资金支出,再辅以实施严格的刚性月度资金预算管控,超预算行为被彻底禁止,调整、追加预算成为历史,一些非生产支出得到有效控制。各子分公司以资金预算执行偏差率为标杆,在核定的资金预算范围内,力争追求月度资金预算高准确率和低偏差率,资金预算执行效果成为子分公司管理水平和执行能力的一个重要体现。
(三)提升财务部门管理职能和角色参与
随着预算工作走向纵深,资金管控达到三个“彻底改变”:彻底改变资金预算就是财务部门事情的旧有局面,彻底改变财务部门就是跟随业务部门、任由摆布“钱袋子”的老旧观念,彻底改变财务部门就是记账算账“账房先生”的传统观念。财务部门角色参与度大幅提升,既调动起公司各部门各单位全员参与预算管理和规划的意识,又提升了财务部门决策支持、管理服务和价值创造能力,为集团公司改革发展和财务金融转型升级提供有力支撑。
(四)财务数据更加真实可靠,为决策者提供坚强后盾
通过成本预算管理与资金集中管控横向有机结合,使得获取的财务信息更加真实有效,使得资金管理更加有的放矢、精准无误;有效实现了三个“更加”:更加深入了解企业最真实生产经营情况、更加全面获取企业最丰富的财务资金状况、更加及时反映企业最突出的财务经营问题,为财务会计向管理会计转型提供基础支撑,为企业决策者战略经营抉择提供最强有力保障。综述,将资金集中管控与成本预算管理有机结合,是资金管理工作结合实际情况的一种创新尝试,能够显著提升企业内部管理水平,对于合理配置企业资源、实现企业发展战略有重要的现实意义。然而,在河钢集团成效显著的措施,在其他企业集团不一定适用;在河钢集团一个下属单位适用的策略,在另一个下属单位不一定完全适用。考虑问题、布政施策,既要周全,更要因地制宜。《诗经邶风匏有苦叶》曰“深则厉,浅则揭”,意思是涉浅水应撩起衣服,涉深水撩起衣服也没有用,应连衣服下水,比喻处理问题要具体问题具体分析,因地制宜,因势利导。所有管理理念和创新策略的实施,都要因地制宜、因时制宜、因境制宜,具体问题具体分析。
参考文献:
[1]李华甫.对财务管理的地位和作用的再认识[J].冶金财会,1995(11):8-11.
[2]宝钢计划财务部.强化预算管理完善以财务为中心的管理体制[J].冶金财会,1996(05):31-42.
10月中国房价涨幅为14个月来之最,增强了市场对经济泡沫的担忧。
11月10日,国家统计局在网站上公布的数据显示,10月,70个主要城市的旁价较去年同期上涨了3,9%。9日,上海金融服务办公室表示,中国央行和银监会可能“很快”将推出措施,限制房地产市场的信贷。从香港到新加坡,亚洲经济体都在疲于应付上升的房价。
“价格上涨速度太快,特别是在一线城市,如北京、深圳、广州和上海等。”美林证券驻香港的分析师陆挺说,“政府应该会在二手房市场采取紧缩措施,以抑制投机,遏制价格快速上涨的势头。”
今年1.27万亿美元的新增贷款和人民币升值预期吸引的资金流,造成了产生通货膨涨的威胁。国统局公布的数据反映了70个城市当中65个城市的房价的月度增长。
出手调控风险
监管部门将降低贷款的“杠杆比率”,上海金融服务办公室主任方星海11月8日在北京的一个论坛上表示。
同时,政府着手调控楼市的泡沫风险。一手房的首付为30%。二手房的首付为40%,并上调贷款利率,这些已经有效地防范了风险,方星海表示。“如果房地产市场存在一些下行风险,对金融系统的影响也是微乎其微的。”官方还表示。
渣打银行上海分行的经济学家李伟表示,中国的购房者没有“过分借贷”的现象。统计显示,目前上海的公寓价格仍然低于世界其他金融中心。在11日公布的《环球房地产指南》中,上海的地产价格名列第66位,面积为120平方米的公寓售价为2918美元。
地产投资扩张加速
在全球城市公寓销售价格排行中,摩纳哥、莫斯科、伦敦、东京和香港名列前五位。纽约排名第六,每平方米的售价为14,898美元。北京为第77名。
新加坡中央银行表示,可能有必要实施更多的措施来抑制房地产投机。新加坡叫停了对一些地产项目提供的只还利息不还本金的贷款,并禁止开发商为在建项目贷款融资。香港今年的房价上涨了28%,引起民众的不满情绪。11月4日。香港财政司司长曾俊华表示,政府“对如此大的涨幅深表担忧”。
中国最新公布的数据显示,南方的广州和东部的南京带动了此番房价的上涨。今年前10个月,楼市销售额E涨了79,2%,达到3,15万亿元。按房屋面积计算,销售上涨了48,4%。―位知情人士表示,银监会计划审查一些地产开发商的债务水平。
2009年的前10个月,中国楼市的投资较去年同期上涨了18,9‰。9月的数据显示,前9个月的投资上涨了17,7%,这说明投资的扩张正在加速。
相关链接
国家统计局10日公布的“2009年1~10月全国房地产市场运行情况”显示,10月房价上涨3,9%,比9月扩大1.1个百分点。也是今年年内增幅最高的一月;环比上涨0,7%,涨幅与9月份相同。
今年年底即将到期的一系列楼市优惠政策是否延续。正成为整个房地产市场关注的重点。