土地制度论文

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土地制度论文范文第1篇

1、农村土地承包经营权抵押贷款法律法规和配套政策不完善，有待修改和健全。一是农村土地承包经营权确权颁证尚处于试点阶段。目前，农村土地承包经营权确权登记颁证工作仍在进行试点。到2014年底，河南共有129个县（市、区）开展了确权登记颁证工作试点，涉及454行政村、6.47万hm2承包耕地。鉴于农村承包土地的经营权颁证尚处于试点阶段，金融机构对目前签订的农村土地流转合同的规范性和法律效力心存顾虑；广大农户在没有得到政府颁发的农村土地承包经营权证的情况下，无法吃上定心丸，对土地承包经营权抵押贷款也顾虑重重。二是农村土地承包经营权抵押中介服务机构缺失。首先，农村土地流转价格评估机构缺失。农村承包地估价是抵押融资的重要环节。目前，河南省由金融部门认可的农村承包土地估价机构没有建立，缺少成熟的评估机制、经验和标准，无法对农村流转土地进行有效评估，导致金融机构难以确定合理的贷款抵押率和额度。其次，农村产权综合交易中心不健全。从目前了解的情况看，多数地方尚未建立农村产权综合交易市场，相关权属登记管理、交易服务机制不健全，一旦发生违约，农村土地承包经营权无法通过公开交易方式顺利变现，金融机构难以积极介入农村土地承包经营权抵押融资。再次，农村土地流转服务平台不完善。虽然河南省70%的县建立了农村土地流转服务中心，由于缺经费、缺人员、缺手段，对土地流转合同签订、鉴证及流转用途无法进行有效服务和监管，缺乏有效的土地流转信息平台。三是存在法规法律瓶颈。《担保法》第37条明确规定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得设定抵押。”《物权法》也明确规定，除买卖、公开协商等方式承包的“四荒地”等农村土地可以抵押外，其他方式承包的农村土地是不允许抵押的。因此，从法律角度来看，把农村土地承包经营权作为抵押物，是否具有法律效力还存在争议。目前，相关政策仅局限于试点办理此类抵质押贷款，一旦贷款出现风险诉讼时缺乏法律层面的支持。

2、工商资本进入农业领域的准入和监管政策滞后，力度有待加强。一是工商资本进入农业领域审批监管执法主体缺位。目前，从国家和省级层面还未出台工商资本进入农业领域的准入条件和监管办法，也未明确准入审批部门和监管执法部门。比如，工商资本进入农业领域的准入条件具体是由谁制定、是属于前置审批条件还是作为附加参考条件；出现改变耕地用途的情况是由哪个部门监管、违规者处罚的依据、程序及标准等都没有明确规定。二是地方利益驱动导致工商资本进入农业领域监管失软。目前，地方政府受大招商政策的影响，为完成当地招商引资任务，对外来工商资本进入农业领域不愿主动设立门槛，避免因设置准入条件束缚当地手脚，更不可能主动把工商资本挡在门外。同时，限制工商资本经营农业的范围，既影响社会资本投入农业的积极性，又影响当地政府的招商引资。在这种政策导向和利益驱使下，地方政府对制定工商进入农业领域的准入条件不积极，对工商企业长期流转农户土地出现的“非农化”“非粮化”现象监管不到位，个别地方甚至是听之任之，放手不管。

3、农村土地流转风险保障金制度管理办法缺失，认识有待提高。一是土地流转风险保障金制度具体内容不明确。各地对土地流转风险保障金的缴纳比例、资金来源渠道缺乏依据和标准。流转承包土地每667m2需要交纳多少保证金合适无法界定，太多就会增加土地流入方的资金负担，影响正常经营，太少又无法完全规避风险，达不到应有的目的；土地流转风险保障金的收取和监管部门不明确、资金使用程序不清楚；对流入方不愿缴纳土地流转风险保障金的，缺乏强制性执行的依据和手段。二是对土地流转风险保障金制度思想认识上存在偏差。部分地方认为，农村承包土地流转是一种市场行为，在坚持依法、自愿、有偿的基础上，由家庭承包农户与新型农业经营主体或工商企业自发签订流转协议，出现风险原则上应由双方自行解决，政府在土地流转过程中起到指导、规范和服务作用。如果让地方财政拿出一部分资金来建立土地流转风险保障金，由政府对土地流转风险进行“兜底”，地方的积极性不高。对于新型农业经营主体而言，由于缺乏有效抵押物，农业经营贷款难现象普遍存在。在这种背景下，作为农村承包土地的流入方，除要预付流出方土地价款外，如果再要求缴纳一定的风险保证金，无形中加剧了流入方的资金负担。因此，对建立农村土地流转风险保障金认识上还不到位，思想有顾虑。

二、几点建议

推进农村土地流转制度改革，是河南省委全面深化农村改革的重要内容，符合十八届三中、四中全会和中央1号文件精神，符合河南农业农村发展实际。开展农村土地承包经营权抵押贷款，是盘活农村土地资源和增加农民财产性收入的重要手段；加强工商资本进入农业领域的准入和监管，是降低工商资本进入农业领域“非粮化”比率和杜绝“非农化”、保证农地农用和粮食安全的重要举措；实施农村土地流转风险保障金制度，是规避农村土地流转风险和保护农民土地收益的重要保障。因此，坚定不移推进这项改革，既要积极探索，又要慎重稳妥；要在建立和完善相关制度上下功夫，要在搭建服务平台上下功夫，要在探索和完善运作模式上下功夫。

（一）建议制定完善相关管理办法一是按照已出台的《河南省农村土地承包经营权抵押贷款暂行管理办法》的要求，积极鼓励支持金融机构制定农村土地承包经营权抵押贷款实施细则，确保农村土地承包经营权抵押贷款能够顺利推进和规范运行；二是着手研究制定省级工商资本进入农业领域的准入条件和监管办法，鼓励有条件的县（市）先行先试，明确工商资本进入农业领域的具体条件和监管实施细则，强化社会资本长期租用农户土地的监管；三是引导各地制定《农村土地流转风险保障金制度》，明确风险保障金的筹措比例和渠道、使用范围、审批程序和监管办法，促进农村流转土地规范有序。

（二）建议积极稳妥推进改革试点各地要进一步提高认识，加强组织领导，强化部门联动，完善配套政策，积极稳妥开展农村土地流转制度改革相关试点。要选择地方财力比较强、政府推动积极性高、土地流转比较规范的县（市）和承贷积极性高的金融机构，共同开展农村土地承包经营权抵押贷款试点；选择条件成熟的县（市），通过筹措一部分财政资金，收取承租方缴纳的一部分资金，共同建立农村土地流转风险保障基金；选择土地流转比率高的县（市）开展工商资本进入农业领域的准入和监管试点，强化工商资本长期流转农户土地的用途管理。省农村土地流转制度改革各成员单位，要加强对试点的指导和服务，强化检查和督导，提升总结经验，逐步扩大试点范围。

（三）建议注重抓好重点环节

1、在农村土地承包经营权抵押贷款方面，一要稳步开展确权颁证，完善登记管理。加快农村土地承包经营权确权进度，适时拓宽确权范围，完善确权登记管理，详尽掌握土地经营权属面积、时限、承包人经营意愿和能力等。对需要办理担保融资的，可试点优先确权颁证，开展担保登记备案工作，建立健全土地台账，为金融机构开展农村土地承包经营权抵押融资奠定基础。二要建立产权交易和价格评估机构，完善交易服务。建立农村产权交易中心或充实完善农村土地流转服务中心，开展农村土地承包经营权的抵押登记、信息和流转交易等服务。对于抵押融资的土地权利一旦发生风险,可在农村产权交易中心或农村土地流转服务中心上，通过拍卖方式对担保标的进行处置流转；建立农村土地流转价格评估机构，制定农村土地价值参考标准，开展价值评估服务，简化价值评估程序，为金融机构开展农村土地承包经营权抵押授信提供依据。三要建立风险防控机制，强化风险补偿。鼓励地方政府成立农业政策性担保公司，为农村土地承包经营权抵押融资业务依法提供担保服务，增强金融机构发放此类贷款的积极性，有效降低贷款风险。鼓励由财政出资设立农村土地承包经营权抵押融资风险补偿专项基金，用于补偿金融机构贷款出现的合理损失。同时，加大对种养大户、家庭农场、农民合作社、农业企业等新型农业经营主体的融资担保支持。四是建立激励引导机制，提高承贷银行的积极性。鼓励政府对农村承包土地的经营权抵押贷款给予一定的利息补贴，降低借款人融资成本。加大货币政策、金融监管政策支持。人行利用差别准备金、支农再贷款、支小再贷款、再贴现等货币政策工具，支持承贷银行增强资金实力，扩大信贷投放；银监部门实施差异化金融监管政策，适当提高承贷银行涉农贷款不良贷款率容忍度。按照《河南省金融业发展专项奖补资金管理办法》（豫财金〔2014〕34号），对承贷银行给予一定奖补。

2、在工商资本进入农业领域的准入和监管方面，一是建立准入机制。对工商资本在农业领域的生产经营能力、履约能力进行审核，并指定相关部门对其备案，把好“准入关”，对“非农化”以及有明显圈地占地意图、无意经营农业的工商资本要坚决予以拒绝，挡在门外。二是建立动态监管机制。加强对工商企业从事农业生产的动态监管，重点监管流转土地达到一定规模的涉农工商企业。对工商企业投资农业后的农地使用方向进行监测，避免改变流转土地用途，跟踪农业经营项目的投资进度和政策资金使用情况，防止套取国家支农项目资金；加强对农业生产环境的监测，鼓励工商企业发展生态循环农业，最大限度减少企业涉农项目对农业生态环境的破坏。三是建立引导服务机制。对工商企业涉农在土地利用、农村产业发展、基础设施和公共服务设施建设等方面进行科学规划，在保证粮食安全的前提下，区别不同产业制定差异化政策，通过税收倾斜、财政补贴、用水用电等优惠政策进行相应的引导和扶持，鼓励工商企业注重进入河南省急需资金的农业领域和有助于实现可持续性发展、延伸产业链条的农业领域，重点投向适合企业化经营的种养殖业、农产品精深加工业、农业生产业、农业基础设施建设等。

土地制度论文范文第2篇

关键词土地制度家庭承包制土地股份投包制创新

21世纪上半叶，中国将完成农业的现代化改造。随着现代化程度的提升，现代农业对规模经济的要求与现行分散承包的土地制度之间的矛盾将日渐加剧。如何通过现行土地制度的创新加速我国农业现代化进程，是一个具有重要意义的研究课题。

一、土地制度创新的约束条件和方向选择

土地制度不是某种因素、某种力量作用的简单函数，它是某个特定时期特定政治、经济及社会诸多因素共同作用的产物。土地制度创新必须充分考虑到制约其生成的种种条件。制约我国当前土地制度创新的主要条件有：

第一、我国是社会主义性质的国家，生产资料的公有制始终被认为是决定经济社会主义性质的基础。由于土地的特殊重要性，决定了土地制度不仅是农业部门最重要的制度安排，而且是整个社会经济制度最基本的方面。特别是对于那些农业比重还很高甚至是国民经济主体的发展中国家来说，土地制度更成为整个经济制度的基础和核心。鉴于我国整体经济性质和土地制度在整个经济制度安排中的重要地位，现阶段土地制度的创新不能也不应当越出公有制的框架。

第二、从总体技术特征来看，我国尚处于从传统农业向现代农业的过渡阶段，广大中、西部地区，传统农业的特征还相当明显。全社会70％左右的人口仍然要依靠这个最原始产业提供生存保障，近50％的社会劳动人口仍然只能从农业中得到就业机会。根据马克思生产关系适应生产力性质的原理，现阶段土地制度安排必须与农业发展过度性阶段的生产力水平相适应，而不能超越农业发展阶段去建构现代农业阶段的先进的

土地制度模式。

第三、农业现代化是我国农业发展追求的而且是希望尽早实现的目标，现阶段土地制度安排应有利于将农业生产导向现代化目标。鉴于庞大的人口基数和不断增长的人口压力，以及工业化加速导致农业资源的非农转移，粮食安全问题已成为政府推动农业发展的首选目标。政府这一农业发展目标偏好，决定了它必然倾向于有利于上地产出率提高的土地制度选择。增加农业生产收人，缩小农业生产与非农生产之间的利益差距，是农民从事农业生产所追求的最现实的目标。上地制度的设计必须有利于满足农民对收人增长目标的追求，这＃才能使农民成为推动农业发展最积极的力量。我国现阶段土地制度的设计，既要有利于政府产量增长目标与农民收人增长追求之间的协调，又必须使它纳人有利于推进农业现代化早日实现的长远目标的轨道。

第四、一种土地制度是否合理有效，最终只能由农民在这种制度下的行为反映作出检验。一种可行的土地制度，不仅不能背离广大农民的意愿，相反应当反映他们的利益要求。在我国农业发展现阶段，占有土地是广大农民最基本的愿望，土地的流转化程度低就是证明；产权不受侵犯是来自农民最强烈的呼声，一个重要表现就是农民对过重负担的抵制和抱怨；家庭经营是最受农民欢迎的生产组织形式，改革前后农民截然不同的工作态度是最有力的说明。

土地产权制度的有效性，来自制度安排与其所对应的约束条件的协调性。针对不同的约束条件，只能实行不同的土地制度安排。我国新型土地产权制度，只能在上述约束条件给定的框架内生成，并且只能是这些条件的内在要求处在耦合和均衡状态时的产物。上述约束条件给定的我国现阶段土地制度的创新空间是相当狭小的。它们决定了我国土地制度创新只能沿着如下方向推进；（1）在土地集体所有制不变的前提下，寻求产权主体明确、产权权能完善的新型集体所有制实现形式。也就是说，虽然对现行土地集体所有制的改革是必要的，但这种改革最好是集体所有制的完善或新型集体所有制实现形式的建构，而不应是对集体所有制的替代。（2）在家庭经营不变的基础上探求土地资源有效配置方式和有利于农业现代化实现的土地利用方式。家庭经营方式的改变，不仅背离了广大农民的意愿，也会使政府粮食总量增长目标至少经受不确定性的风险。

二、土地股份投包制：新型土地制度模式的设计

在理论界提出的各种土地制度模式中，完善家庭承包制模式对现阶段土地制度创新约束条件的考虑相对最为充分，因而它受到政府的推崇并成为我国现阶段上地制度建构的主体模式。这一模式最积极的意义在于对家庭经营方式的充分肯定。这种肯定首先源于推行改革20年来农业家庭经营的成功实践，并且可以从世界农业发展的普遍经验中获得支持，同时现代产权理论和农业发展经济学中亦不乏理论依据。但是，家庭承包制完善模式的最大问题在于，它对传体体制下形成的土地集体所有的权属关系存在的固有缺陷采取回避态度，试图绕过所有制通过经营形式的改善来克服根源于所有制的产权缺陷。不可否认，这只能延缓和积累矛盾，不可能从根本上克服现有土地产权制度的不足进而刺激农业增长。

在现有土地制度创新模式中，土地股份合作制最具创新意义。一方面它在集体所有制或公有制的前提下比较好地实现了集体产权的明晰化，另一方面又为土地的集中和规模化经营提供了一条极富启发性的思路；一方面它迎合了农民实实在在占有土地的愿望，另一方面又满足了政府土地制度创新低政治风险的要求。不难分析，土地股份合制与我国现阶段土地制度创新依赖的约束条件之间在很大程度上也是协调的，因而它的出现受到理论界和决策部门的高度关

注。现有土地股份合作制探索反映出来的最突出问题，是存在着以合作化经营或集体化经营否定家庭经营的倾向。尽管其出发点是试图克服家庭分散承包带来的规模不经济，但这种倾向还是值得认真反思的。因为农业中集体经营的低激励效应和高管理成本不制转变为土地股份共有制，并把股份共有制视作集体所有制的新型实现形式。土地股份投包制提出的主旨在于消除一些土地股份合作制理论与实践中的一个重要误区，即忽视农业产业特性而试图以集中化、统一化经营取代农户的个体经营。因此，与土地股份合作制相比，土地股份投包制的突出特点，是试图使家庭经营方式在土地产权清晰健全、土地配置规模合理的基础上继续成为农业持续增长和农业现代化实现的制度性保证。

三、家庭承包制向土地股份投包制的过渡

土地股份投包制设计的基本目标，是希图在较易得到政府和农民双方接受并支持的基础上，建构起土地合理流转和有效集中的机制，从而实现从传统农业向现代农业的顺利过渡。土地股份投包制的现代化指向和规模经济偏好决定了其建构的主要条件是，农村非农产业应有相当程度的发展，农业劳动力能够实现较大规模的非农转转移，使目前紧张的人地关系与劳地关系得以改变。如果没有二、三产业的快速发展创造出相对宽松的人地比例关系，70％左右的农业人口依然凝固在农业上实现就业和维持生存及低水平发展，那么，以减小土地有效流转阻力的土地股份化设计必然失去意义，以扩大农户经营规模的投包机制亦无发挥作用的可能。

>地股份投包制建构条件表明，目前我国大部分地区特别是二、三产业发展落后的中、西部地区，还不具备该模式普遍推行的条件。因此，上地股份投包制在我国的建构，第一，在时间上将是一个长期的过程，因为我国农业人口的比重还很高，农业人口的非农转移任务还相当艰巨；第二，在空间上将由点到面逐步扩展，首先在二、三产业发展较快地区形成，然后随着非农产业发展的地域扩张而逐步推开；第三，在农业发展战略上，应把土地股份投包制的建立与加速二、三产业特别是农村非农产业的发展结合起来。

土地股份投包制是土地制度变迁的目标模式，而这一制度变迁的起点则是现行的家庭承包经营责任制。由于在土地所有制和经营方式方面的一致，使得两种制度模式之间能够实现较好的衔接。其衔接过渡可以通过三个阶段完成：

1、由农户土地承包权向农户土地股份所有权转换阶段。（1）认定目前集体土地按人均承包的合理性；（2）限定这种合理性的有效期限为截止目前，以后土地不再根据人口的变动而调整；（3）在承包权稳定化的基础上，赋予农户对经营的集体土地份额的股份所有权；（4）实行土地股份所有权和相应份额土地经营权的统一，农户可以直接经营自己应占股份的土地。

土地制度论文范文第3篇

我国集体土地征用应遵循的原则包括:1、十分珍惜，合理利用土地和切实保护耕地的原则。2、保证国家建设用地的原则。3、妥善安置被征地单位和农民的原则。4、谁使用土地谁补偿的原则。

我国征用集体土地的补偿范围和标准包括:1、土地补偿费。2、安置补偿费3、地上附着物和青苗补助费。

我国土地征用中存在的若干问题：1、相关法律中“公共利益需要”缺乏明确界定。2、对非法占地行为的处罚力度过轻。3、征地补偿过低导致失地农民生活毫无保障。

我国农村土地征用过程中导致上述问题的成因包括：1、为局部利益故意模糊“公共利益”的概念。2、农村土地征用权的滥用。3、征地程序中欠缺有效的监督机制，致使农村土地流失严重。4、土地征用补偿制度不健全是成为引发纠纷的争端的主要原因。

对农村土地征用过程中出现诸多问题提出的相应对策。1、要确立规范的征地制度标准。2、要科学界定“公共利益”的范围3、要规范政府的征地行为。4、完善农村土地征用程序，加强征地的民主性。5、完善农村土地征用的补偿制度，合理安置失地农民。

本文通过对我国农村土地征用制度概念的理解以及阐述了农村土地征用应遵循的原则和在土地征用时应补偿范围和标准。另外，根据我国目前在农村集体土地征用过程中存在的问题，分析了其存在的原因，并在“公共利益”范围界定，征用制度完善，补偿制度完善，规范政府征地行为等方面提出了一些建议。

关键词：农村集体土地征用制度“公共利益”范围农村集体土地征用补偿农村集体土地征用程序

我国土地的所有形式包括两种，一是土地的国家所有制，二是土地的农村集体所有制。我国农村土地征用是发生在国家与农村集体之间所有权的转移，它是国家为了公共利益的需要，依照法律的规定，在给予了农村集体经济组织和农民个人相应的补偿后，将农村集体经济组织所有的土地转变为国家所有。

一、集体土地征用应遵循的原则。

1、十分珍惜，合理利用土地和切实保护耕地的原则。

我国人口多，耕地少并且在某些地区耕地又浪费严重。随着人口的逐年增长，耕地将继续减少，这是一个不争的事实，因此土地管理法规定：十分珍惜，合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护开发土地资源，制止非法占用土地的行为。在国家建设征用土地中要做到这一要求，必须坚持：(1)加强规划，严格管理，严格控制各项建设用地(2)要优先利用荒地，非农业用地，尽量不用耕地(3)要优先利用劣地，尽量不用良田(4)加大土地监察和土地违法行为的打击力度，切实制止乱占耕地的滥用土地行为。

2、保证国家建设用地的原则。

国家建设征用土地，被征地单位必须无条件服从，这不但因为征用土地是国家政治权力的行使，而且因为国家权力的行使是为了维护社会的公共利益。社会公共利益是一国的最高利益，是全体人民的共同利益体现，私人行使权利不得违背社会公共利益，而且在与社会公共利益相抵触时就得对私人利益加以限制以维护社会公共利益。国家建设即是社会公共利益的体现，因此应在贯彻节约土地，保护土地的前提下保证国家建设用地。

3、妥善安置被征地单位和农民的原则。

集体土地征用意味着农民集体土地所有权的丧失，意味着农民对土地的使用收益利益的丧失，故用地单位应当根据国家法律规定，妥善安排被征地单位和农民的生产和生活：一是对被征用土地的生产单位要妥善安排生产，二是对征地范围内的拆迁户要妥善安置，三是征用的耕地要适当补偿，四是征地给农民造成的损失要适当补助。

4、谁使用土地谁补偿的原则。

土地征用的补偿并不是由国家支付，而是由用地单位支付，这是因为，国家并不直接使用所征用的土地，也不是使用该被征用土地建设项目的直接受益者，而用地单位则兼具这两个因素，由其支付征用土地补偿是合理的。用地单位的补偿是一项法定义务，承担此项义务是使用被征土地的必要条件。用地单位必须按法定的标准，向被征用土地的集体组织给予补偿。

二、征用集体土地的补偿范围和标准。

国家建设征用土地由用地单位支付补偿费用。征用土地的补偿费用包括以下三项内容：

1、土地补偿费，主要是因国家征用土地而对土地所有人和使用人的土地投入和收益损失给予的补偿，征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前3年平均产值的6至10倍。征用其他土地的补偿费标准，由省自治区直辖市参照征用耕地的补偿费标准规定。

2、安置补偿费是为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活所给予的补助费用。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的4至六倍，但是每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍征用其他土地的安置补助费标准由省，自治区，直辖市参照征用耕地的安置补助标准规定。

3、地上附着物和青苗补助费，如房屋，水井，林木及正处于生长而未能收获的农作物等，补偿标准由省自治区直辖市规定。

三、我国土地征用中存在的若干问题

1、相关法律中“公共利益需要”缺乏明确界定。我国《宪法》规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”，《土地管理法》规定：“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用”。这些规定都强调了征用的前提必须是为“社会公共利益的需要”，也就是说，只为某个或某些经济组织或者个人利益需要，是不能征用集体土地的。但是现行法律、法规并没有明确界定哪些建设项目用地是为了“公共利益需要”，或界定哪些项目用地不是为“公共利益需要”。根据《土地管理法实施条例》对征地审批程序的规定，可以间接推断出：在土地利用总体规划规定的城市用地范围内，为实施城市规划需要占用土地，以及能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，应当属于为“公共利益”需要使用土地。而事实上，为实施城市规划分批次征用土地后，由哪些具体的建设项目来使用具有很大的随意性，往往是谁申请使用，就由市、县人民政府按照规定出让或划拨给谁使用。这里面的“公共利益需要”尺度很难把握。

2、对非法占地行为的处罚力度过轻。目前已查处的大量违法批地占地案

件，往往是未批先征，未批先用，事后再补办手续。即使被查处了，也常以“生米煮成熟饭”为由，再补办手续，做善后工作，最终实现征地占地的“合法化”。今年以来，全国已发现违法占用土地案件4.69万件，结案2.78万件。然而，只有193人受到行政处分，62名违法责任人被移送司法机关，16人被追究刑事责任，受处罚率仅为千分之几。既破坏了司法的权威性，也没有使违法者受到震慑。

3、征地补偿过低导致失地农民生活毫无保障。在对农村土地进行征用后，政府通常给予四种补偿费：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。前两种费用是归农村集体经济组织所有的，后两种费用则是给地上附着物及青苗所有人的。国家在对农村土地征用后，受偿的主体主要是集体经济组织，而个人承包经营农户不能作为受偿的主体，只能在集体经济组织中受偿，失地农民不仅丧失了土地承包经营权，而且丧失了集体经济组织成员的身份，成了多余的劳动力。加之没有配套措施安排其生产和生活，造成农民失地又失业生活极度困难。

四、农村土地征用过程中导致上述问题的成因。

在土地征用过程中出现上述问题的原因是多样的，主要有以下几方面的原因。

1、为局部利益故意模糊“公共利益”的概念。我们并不否认为了公共设施和公益事

业建设需要牺牲部分人或集体的利益，但不得不对征用中“公共利益”的界定、征地适用的范围、征地的程序和损失补偿产生了质疑。国家征用权的滥用和土地所有权的强制转移，产生了明显的不公平：政府以低补偿从农民手中征用土地，又以拍卖、出让等形式高价转移给土地开发商。把这一行为认定为了“公共利益”，显然是没有说服力的。该行为使农民的私权利受到侵害，另一方面，被征土地的利用率也远远不及农民对自己土地的利用率。2、农村土地征用权的滥用。农村土地的征用主要针对农村集体所有土地，其中也涵盖了一部分农民个人承包经营的集体土地。对农村土地的征用也主要涉及农村集体经济组织的利益和农民个人的利益。有的地方政府打着“公共利益”幌子，以较低的补偿强行征用农村集体经济组织所有的土地，甚至要求村集体单方解除土地承包经营合同，强行征用农

民承包的土地。当农村土地被肆意的征用，社会上便出现了一种新的群体-“失地农民”，他们丧失了赖以生存的土地，又得不到相应的补偿，寻求不到新的生存出口，于是，他们不断地上访、告状，成为了社会不稳定因素。

3、征地程序中欠缺有效的监督机制，致使农村土地流失严重《土地管理法》第四十五条第三款规定：“征用农用地的，应当依照本法第四十条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。”这是征用农业用地的基本程序，但在我国农村土地征用过程中最大的问题是不按审批程序进行。我国的广大农村中，县、乡、镇政府对农村土地享有着绝对的权力，农村土地的所有权属于村集体所有，但县、乡、镇政府部门却是所有者主体的代表，同时又是征用土地的使用者和管理者。在涉及农村土地征用的决策上需要听从于政府，由于在征用程序上缺乏有效的监督机制，很多时候便会出现政府擅自占用土地、买卖土地等非法转让土地和越权审批，或先征后批，或以合法形式掩盖非法占地的现象。由于农村土地征用费低，很多土地在被征用后由于种种原因被闲置，造成了大量土地资源的浪费，致使农村土地流失严重。

4、土地征用补偿制度不健全是成为引发纠纷的争端的主要原因。

首先，行政补偿法律体系不健全。我国宪法规定了国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用，但未规定应给予相应的补偿。与宪法此规定相配套的法律规范对于补偿制度的规定也不完备。如《环境法》、《水法》、《草原法》中只有各种禁止性、限制性的规定，但却未规定应当给予何种补偿的规定。其次，补偿办法规定不合理、不科学，在实践中的可操作性较差。《土地管理法》第47条规定：征用耕地的土地补偿费为征用前三年该地前三年的平均产值的六倍至十倍，对安置费的补偿规定为最高不超过十五倍，两者相加不超过三十倍。这样的规定能否合理体现被征用土地的实际价值令人怀疑。据权威部门统计，

近三年全国土地出让金收入累计达9100多亿元。这其中又有多少真正补偿到了农民的手中呢？

五、对农村土地征用过程中出现诸多问题提出的相应对策。

1、要确立规范的征地制度标准。

在实际征地过程中，之所以出现损害农民权益和农地非农化失控的现象，重要原因之一，就是征地的指导思想有偏差，目的动机不纯，往往是出于利用土地做无本买卖，以求尽快实现资本原始积累，加快建设，或者为了体现个人政绩。其实，规范的征地制度应具备两项基本功能，或者说能解决两个问题：一是具备保障农民权益的功能，以确保农民在失地的同时获得与城市居民同等的居住、就业、医疗和养老的条件；二是具备控制农地非农化趋势的功能，将农地占用纳入合理利用和保护有限土地资源、实现生态经济持续协调发展的轨道。这是衡量征地制度是否科学、合理、规范的唯一标准。只有以此为出发点，并作为实施征地过程的指导思想，辅以切实措施，才能确保在推进城市化过程的同时，最大限度地确保农民权益和有效地实现耕地资源的动态平衡。

2、要科学界定“公共利益”的范围。

由于“公共利益”概念的抽象性，而我国现行法规对“公共利益”的范围未作出明确界定，这为任意解释“公共利益”、扩大征地范围留下了空子，以至于出现“公共利益”是个筐，什么东西都可往里装的情况。为了避免出现这类现象，参照国际上有关国家《征地法》的规定，有必要对“公共利益”的范围作出明确限定，主要包括：(1)、国防、军事需要；(2)、国家和地方政府需要修建的铁路、公路、河川、港湾、供水排水、供电、供气需要；(3)、国家和地方政府需要修建的铁路、公路、河川、港湾、供水排水、供电、供气及环境保护等建设事业；(4)、国家和地方政府需要修建的机关，以及以非营利性为目的的研究机关、医院、学校等事业单位。“公共利益”具有动态性，为如何把握“公共利益”带来了一定难度。所以，应倡导、重视社会民众的参与权、选择权。对于社会普遍承认的、独立于社会和国家现行政策之外的公共利益用地项目，如有关国民健康、市政基础设施等，政府应严格按有关土地征收、征用法规办事，而对那些由社会发展不同阶段所引发的符合社会、国家急需要的相对公共利益项目，尤其是有争议的项目，则应建立特定的制度，即通过采用公开、透明的方式，向社会说明其“公共利益”之所在，提倡由政府和全体民众讨论、认同。

3、要规范政府的征地行为。

在对农民集体土地的征收、征用过程中，政府始终处于强势地位，它既是征收、征用的主体，又是补偿的主体。虽然，新修改的《宪法》对有关土地征用的条款作了重大修改，突出了对农民利益的保护，但政府在征地过程中的强势地位并未有多大的改变，对“公共利益”的解释权仍在政府，征地的程序仍掌握在政府手中，对征地如何补偿的决定权还是在政府。因此，如何规范政府、主要是地方政府的行为，构成了规范征地制度，保障农民权益的关键。为此，首先要严格控制政府的征地权力，理清征收、征用的界限。其次强化平等协商和监督机制。国家因“公共利益”需要而要征收或征用集体土地时，必须尊重农民集体土地所有者和使用者的主体地位。政府在对集体土地征收、征用的决策作出之前，必须与集体农民进行平等的协商，征得绝大多数农民的认同。再次要弱化乃至剥离政府与征地行为之间的利益关系。在现行征地制度下，在征地和供地之间有一个很大的利益空间。它构成了滥用征地权力、任意降低补偿标准的症结。因此，必须有针对性地采取措施规范、约束政府行为，弱化乃至剥离政府与征地行为之间的直接利益关系。

4、完善农村土地征用程序，加强征地的民主性。

笔者认为，农村土地征用事关农民的生存，完善农村土地征用程序，在原有的程序上还需要注意完善和增加几个步骤：其一应该加强对农村土地征用的审批程序。其二，应该增加农村土地征用的听证程序。在农村土地被征用时，农民往往是最后一个知道自己的土地被征用了。为了提高征用土地的透明度，防止在征用农村土地过程中的暗箱操作，应当增加听证程序以听取被征土地的所有者和使用者的意见，满足他们的知情权，提高征地的透明度。其三，加强农村土地征用的民主性。虽然土地的所有者或使用者无权决定土地被征用的用途，但对征地补偿的确定及补偿费用的分配及使用，却有权进行参与，发表自己的意见，如果是少数农民的土地被征用，那么更有必要让失去土地的农民参与决策，如此才能更好的监督征地使用单位对土地使用情况，如果被征土地被闲置，农民当然地有权申请恢复土地的耕种，如此不仅达到了提高被征土地的利用率，还更有利于保护国家有限的土地资源。

5、完善农村土地征用的补偿制度，合理安置失地农民。

农村土地征用补偿如何完善是学者们一直关注的问题，《土地管理法》规定的补偿标准中的“土地年产值”是个极不易确定的数值，各地差异也相当大，计算时主观性很强，不仅增大了政府自由补偿的随意性，而且在实践中征地的双方多数时是达不成共识的。因此，笔者认为解决这些问题应该从几个方面着手：第一，补偿标准。现在是市场经济的时代，只有以土地的市场价格来确定补偿的标准才较为合理，让土地所有人或使用人切实了解土地征用，参与讨价还价，如此才能满足、保障土地所有人和土地使用人的合法权益，支持土地的征用。第二，合理的给予安置。应该在给予金钱补偿的同时，对他们今后的生活给予安置。另外，笔者认为还可以将一部分补偿拿出为失地农民办理保险，这也是维护他们合法利益可行的途径之一。第三，扩大补偿的范围。笔者认为在对农民的实际损失给予了补偿的同时，还应该加入预期的利益。预期的利益当然是很难确定，但是可以从失地农民近五年甚至近十年的平均利润中予以确定，尤其是对于个人承包集体土地的农户，承包期限还未到期，承包的土地就被政府征用了，他们的预期利益更应该给予维护。

参考文献资料：

1、《宪法》第10条第三款规定

2、《土地管理法》第47条规定

3、《房地产管理法及配套规定新释新解》梁书文马建华张卫国主编人民法院出版社

土地制度论文范文第4篇

(一)《企业会计制度》等对土地权属制度与核算的规范《企业会计制度》、《小企业会计制度》对土地使用权的核算规定两种方法,一是作为固定资产核算,二是作为无形资产核算,作为两种不同种类资产核算的土地及土地使用权之间既有联系也有区别。首先,两者核算的对象都是国有土地,集体土地不属其核算对象;其次两者核算的都是土地使用权,因为不论是划拨土地或是出让土地,其所有权皆属国家,企业拥有的只是使用权。两者的区别,则可按以下原则厘清:一是企业占用的通过征用、划拨方式取得的土地使用权(以下简称划拨土地),土地使用证的“使用权类型”注明为“划拨”,在单独估价入账时应作为固定资产核算,明细科目称为“土地”,按照其估价进行初始确认和后续计量,为取得划拨土地而支付的征地费用等计入占用土地的地上建筑物的购置成本,不计入土地价值;划拨土地无使用年限限制,核算时不计提折旧;划拨土地如果需要转让财产权(使用权),应先按规定向国家交纳土地出让金;划拨土地在按规定补交土地出让金之前,除国家另有专门规定外,都不得转移过户。二是企业通过有偿方式即交纳出让金取得的土地使用权,或者从其他土地占有者通过转让手续取得的土地使用权(以下统称出让土地),土地使用证“使用权类型”注明为“出让”;出让土地应作为无形资产核算,明细科目称为“土地使用权”,按取得时支付的全部成本进行初始确认和计量;出让土地取得时应由国土部门核定使用权的截止日,企业应在取得日至截止日的核定年限或剩余年限内,计提土地使用权摊销(转为房地产开发企业存货成本的除外,下同);出让土地可以在原核定用途的范围内直接进入市场,自由转让。

(二)《企业会计制度》等对土地出让的核算规范《企业会计制度》和《小企业会计制度》都规定取得土地使用权时计入无形资产,待土地开发利用即建造地上建筑物时再分摊计入在建工程成本。这样,土地使用权的价值最终将转入固定资产购置成本并计提折旧,开始这一规范曾因地上建筑物折旧年限与土地使用权规定使用年限有较大差异而难于操作,为此财政部专门规定在预计建筑物净残值时,应当考虑土地使用权的预计使用年限高于地上建筑物的预计使用年限的因素,作为净残值预留。但随后2002年《企业会计准则———固定资产》中规定,固定资产的各组成部分,如果各自具有不同的使用寿命,从而适用不同的折旧率时,应当单独确认为固定资产。地上建筑物与其占用的土地适用不同的折旧率,应分别确认为单项固定资产,各自按照其可使用年限计提折旧。因此,执行《企业会计制度》、《小企业会计制度》的单位,出让或受让的土地使用权,应当在固定资产的相关建筑物中单设明细项目核算。

二、新准则下土地使用权的核算

(一)新准则下土地使用权基本规范《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号———无形资产》,仍沿袭以往规定将划拨土地作为固定资产核算,将出让土地作为无形资产核算的规定。无形资产准则没有直接提到土地使用权核算,但该准则应用指南中对其规范如下:(1)企业取得土地使用权通常应确认为无形资产,但改变其用途、用于出租或增值目的时,应当将其转为投资性房地产。(2)在土地上自行开发建造厂房等地上建筑物时,土地使用权与地上建筑物应分别进行摊销和提取折旧,但土地用于房地产开发时,其价值应计入所建造房屋的建筑成本。企业外购的房屋等支付的价款,应当在建筑物与土地使用权之间进行分摊;难以分配的,应当全部作为固定资产核算。

从上述规定可知:(1)企业有偿取得的土地使用权(出让土地),正常情况应确认为无形资产,只有在用于出租或自己未使用而用于增值目的时,才应从“无形资产”科目转入“投资性房地产”科目。(2)在土地上自行开发建造厂房等地上建筑物,土地使用权价值无须分摊到地上建造物的工程成本中,应仍作为无形资产核算,并与地上建筑物分别计提摊销和折旧。(3)房地产开发企业相关的土地使用权价值,应当计入建造房屋建筑物的成本。(4)企业外购房屋建筑物,将地上建筑物与土地使用权合并作价的,应当将总价款在地上建筑物与土地使用权之间进行分配;只有在难于分配的情况下,才能全部作为固定资产核算。

将外购房地产价款在地上建筑物与土地使用权之间进行分配,笔者认为应采用“建筑物先行确认法”处理。即按照同类建筑物正常造价加上相关税费,再加上适当销售利润,作为地上建筑物入账价值,再以总购入价减去地上建筑物价值后的余额,确认为土地使用权的入账价值。将总购入价统一确认为固定资产原价的方法,容易导致房产税的税负不合理,笔者认为应避免使用。

(二)新准则下土地使用权摊销对于将土地使用权的价值转入建筑物的做法,实践中也有不少企业因担心加大房产税税负而没有采用;但如果仍将土地使用权作为无形资产核算,又会导致管理费用加大而产品成本减少,致使产品成本计量不真实。因为新准则以前的各类会计制度,几乎一致规定无形资产摊销金额计入管理费用。有鉴于此,在原制度基础上坚持将土地使用权作无形资产核算,仍存在较大缺陷。新准则关于包括土地使用权在内的无形资产摊销的规定,较好地消除了上述缺陷。准则应用指南规定,无形资产摊销一般应计入管理费用,但某项无形资产包含的经济利益通过所生产的产品或其他资产实现的,无形资产的摊销金额可计入产品或其他资产成本。将用于直接生产的厂房占用的土地所计提的摊销金额直接计入产品成本,一方面可保证产品成本的完整性,另一方面也避免了计入厂房原价而增加房产税的可能性。

参考文献:

土地制度论文范文第5篇

关键词：农村土地，产权制度，土地的虚拟所有权

Abstract: in the reference related research achievements and according with our current rural land property rights system of the specific problems existing in the system of property rights and the specific operational foundation, proposed the countermeasures of rural land property rights system conception, in response to the rural land property rights system existing problems.

Keywords: rural land property rights system, the land of virtual ownership

中图分类号：G812.42文献标识码：A 文章编号：

我国现行农地产权制度下存在的问题

1.1 农户对土地的预期不足

对预期净收益的顾虑不能形成有效的农业投入和积累机制，影响土地产出效益。继续稳定家庭承包经营制度，使农民在土地占有、使用、收益等方面享有更多的权利，但就目前国情来看，农民从未真正享有土地处分权。促使农户真正享有占有、使用、收益和处分四权统一的承包经营权特别是要将处分权赋予农户，实际上就是承认农民拥有物权性质的土地承包权。这是促进农民土地使用权流转的有效途径。

1.2土地使用权属不充分，无法实现有效的土地流转

2002年据农业部有关部门的统计，以各种形式流动使用权的耕地约占承包耕地总面积的5% ~6%，且多数发生在沿海发达省市，内地流转的耕地仅占承包地的1% ~2%，可见我国农地使用权的流转发展依然十分缓慢。对此问题孙瑞玲从我国农地流转现状、主要障碍因素和具体的政策建议3个方面对我国农地使用权的流转问题进行了深入的分析和研究。从目前的数据看，农地使用权的流转大部分发生在工业经济较为发达的东部地区，这在一定程度上反映出农业发展的弱势产业性和工业反哺农业的重要性。

农地流转缺乏流转主体且农地使用权不具有物权性是现阶段农地使用权流转不充分的重要原因。随着我国经济的迅速发展和人民生活水平的提高，土地作为农民生活的保障因素正开始得到削弱，而其作为生产因素的趋势则日趋明朗，如何实现农地做为生产要素的转变，使市场在土地的配置中起基础性作用将是这一时期面临的一个重要问题。就目前我国土地使用权的权属上看，农民还没有拥有完整的农地使用权。市场交易的实质是产权的让渡，而不具备完整农地使用权势必会阻碍农村土地的有效流转。目前，在山东、江苏、浙江等沿海发达地区实行有所扩展的股份合作制,即农民将农地的使用权入股，将土地折股分配给农民个体拥有，社区实行土地的统一规划和统一开发利用。农地使用权入股，实质上等于确认和强化了农户对土地的承包经营权，同时，农民以土地的使用权的转移获取相应的收益，在某种程度上也是对土地使用权物权性质的的一种体现。针对农地使用权和农地承包经营权的物权特性，许多学者提出了独到的见解，都十分重视农地使用权和农地承包经营权的物权构建。

农地产权界定不清，农民土地遭不公正侵占

现行农地产权制度的一个重要缺陷是产权主体界定不清。《中华人民共和国农业法》第十一条规定：集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡农民集体经济组织所有的，可以属于乡农民集体所有。村农民集体所有的土地已经分别属于村内两个以上农业集体经济组织所有的，可以属于各该农业集体经济组织的农民集体所有。但究竟是属于全村农民集体所有，还是村、组集体经济组织所有界定不清楚。根据新制度经济学派的观点，产权的界定不清，势必会在经济过程中加大交易成本，出现外部性和“搭便车”的现象，目前导致的严重后果就是农民土地遭到不公正的“圈占”。陆迁等对此问题从征地补偿标准不合理、征地补偿费的分配不公平、征地后的安置措施不妥当等方面进行了具体而细致的研究。在此应当看到当产权主体界定不清导致侵权行为发生时没有得到产权主体的有效约束，即使土地集体所有的产权界定能够明确的界定“集体”，就目前我国松散的农村集体组织和占统治地位的“官本位思想”影响，集体依然不可能成为农民权益的有效保护人，能够有效保护农民利益的产权主体只能是农民自己。

2、我国农村土地产权制度的构建

2.1构建原则

2.1.1农民享有集体所有土地被占用后的所有权补偿。土地所有权作为一种财产权利，集体土地被征用后，作为集体一员的农民理应享有集体所有土地被占用后的所有权补偿。现行法律对被征用的农村土地也只是对地力、地上作物和失地人口的安置给予补偿，即只承认了对集体土地的使用权的存在，而否认了土地所有权作为独立财产权利的存在。

2.1.2构建具有物权性质的承包经营权和使用权。促进农地的有效流转，需在国家深化对农地流转的宏观调控的基础上，进一步深化农地使用权的物权化特性使农村土地由农村保障因素向生产要素转变，同时进一步明确界定农民的土地权利，使农户真正享有占有、使用、收益和处分四权统一的承包经营权，以促进农户对承包土地进行合理的预期和投资，防止对土地的过度开发和过度开垦。

2.1.3农民作为维护自身利益的主体。要切实维护农民的利益，尤其在国家和城市圈占农民土地的过程中切实保护农民的利益不受侵害，使农民失去土地可以得到有效的补偿，同时对失地农民的生活给予相应的保障。由于目前我国缺乏真正维护农民利益的利益体，所以真正能够有效维护农民自身利益的只能是农民本身。当土地所有权为集体所有的情况下，农民维护自己的土地权利存在着“一人出力，大家收益”的情况，即存在“搭便车”的情况，且农民维权名不正言不顺，因为归根到底农户也只是拥有使用权而已。而当土地所有权内化给了每个农户时，一旦土地被占用，农民会为自己的利益而与之谈判，以寻求利益最大化。

2.2构建方案

新产权方案的中心任务是要表明产权的内容如何以特定的和可预期的方式来影响资源的配置和使用。在坚持农村土地集体所有的前提下，本着上文所述的构建原则，在目前农村土地所有权与使用权相分离的基础上，按土地所有权、使用权、承包权3个层次进行分析，并以土地的虚拟所有权将这3个层次进行连接贯通，以应对目前我国农村土地产权制度下存在的问题。

第一个层次，对农村土地所有权进行两个层次的拆分，一是现实所有权即农村土地归集体所有，一是土地的虚拟所有权,之所以称之为土地的虚拟所有权是因为这是一个在正常阶段存在但却虚拟的权利。虚拟的土地所有权是农民获得物权化的土地承包权的依据，也是农民在土地使用权流转获得收益的依据。在土地承包期内，当农民土地遭到政府征占或是因城市扩建而面临被侵占时，土地的虚拟所有权即转化为农民所有，农民作为维护自己利益的真正主体，且由于此时农民拥有实际的土地所有权，农民便可以真正的维护自己利益，第二个层次，构建具有物权性质的土地承包权，使农户真正享有占有、使用、收益和处分四权统一的承包经营权特别是将处分权赋予农户，这不仅有利于减少土地产权关系中的不稳定因素，促进农地使用权市场化流转，提高农地的利用效率，同时也有利于国家对农民土地利益的保护，第三个层次，构建具有物权性质的土地使用权，加快土地由农民的生活保障要素向生产要素转变，强化市场在土地资源配置中的基础性作用，使农民拥有完整的农地使用权。

其中，第一个层次是构建后两个层次的基础，土地的虚拟所有权是农民获得物权化的土地承包权的依据，也是农民以土地使用权流转获得收益的依据，第二个层次又是第三个层析的基础，即农民在从集体那里承包土地时若不能获得具有物权性质的土地承包权，那么构建具有物权性质的土地使用权，并以土地使用权的流转获取收益也就难以实现。所以3个层次是相互联系相互贯通的，而其中贯通它们的主线就是土地的虚拟所有权。

3结语

当农民土地面临被占时，农民和土地实际征用者在土地转让价格的确定上存在较大的不确定性，如何确立有效的土地转让价格以做到既能有效的保护农民的利益又不使价格脱离土地价值而呈现一种虚高的状态，这就需要市场在土地的转让中起基础性作用，由此可见，虚拟土地所有权的构建和物权化的农地使用权是相辅相成的。制度的构建须遵循有利于提高效率，符合现行的意识形的法律制度做出修改，在此引用资本论中关于经济基础和上层建筑的辩证关系论证,经济基础决定上层建筑，上层建筑反映经济基础，并具有相对的独立性，对经济基础有反作用，两者是辩证统一的。因此，在经济基础发展到一定阶段时相应的调整做为上层建筑的法律法规是十分必要的。只有切实维护广大农民的权益，才是解决“三农”问题的根本，也是解决中国所有问题的根本。

参考文献：

[1]李艳：促进我国农村土地流转的对策建议，广东农业科学，2009年，第6期。

[2]张毓环：关于农村土地承包经营权流转的现状与思考，理论与现代化，2010年，第3期。