房地产开发论文

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇房地产开发论文范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

房地产开发论文范文第1篇

关键词城镇；房产开发；土地利用；可持续发展

近年来，房地产业在调整产业结构、拉动内需、扩大就业、提高人民生活水平、促进城镇化等方面起到了积极的作用。改革开放后的30年中，房地产业发展几经波动，很不稳定。特别是自2000年房地产市场回暖以来，我国房地产投资增长速度过快，房价持续上涨，出现了诸多的问题，甚至影响到经济发展和土地合理利用，已引起政府和社会的普遍关注。现结合互助县房地产业的发展，就房产开发与土地保护利用阐述如下。

1城镇房地产的现状

1.1大力发展小城镇，促进协调发展

城镇化是扩大内需、实现经济可持续发展的引擎，是支撑未来中国经济高速增长的强大动力，对于刺激消费、带动民间投资、积极扩大内需具有重要的战略意义，将带动房地产、餐饮等多个行业的发展，从而对经济平稳运行产生积极的推动作用。

1.2住房升值快

按当前市场价值对现住房进行估价，2009年互助县城镇居民家庭平均每户拥有12.9万元的资产，与2006年相比，户均住房资产提高了1.6倍，每1m2的价值则提高了1.4倍。在商品房价格大幅度攀升的推动下，持有一套房产不仅是一笔数额不菲的资金储备，更为一些家庭投资其中带来莫大的商机。据统计，有13.3%的城镇居民家庭除现住房外还有一套住房，甚至有1.0%的家庭拥有2套及以上的住房，2项合计，拥有多套住房的户比例达14.3%。他们的基本居住已得到满足。之所以有越来越多的家庭能将巨大的家庭资金乐此不彼地投入其中，并成为目前部分居民家庭的重要理财渠道，关键在于人们通过住房购与卖的置换能为其带来十分丰厚的经济回报。这种投机行为在为居民增收的同时，一定程度上也助长了住房开发的投资热，加剧了商品房供求关系的紧张，客观上挤占了其他社会成员改善居住条件的机会。

1.3住房建设趋向大型套房

从2009、2006年城镇居民家庭户均建筑面积结构变化的比较中可以看出，3年内建设的大型套房的市场投放量要远高于中小型套房。与2006年的调查结果相比，2009年60～80m2的小型套房的户比例基本没有变化，80～110m2的中型套房户却下降了6.1%，而100m2以上的大型套房户则快速提升了7.5个百分点。如此结果说明，在城镇大型套房的供求量已大幅上涨。

2保护和合理利用土地资源中尚存的问题

一是对互助县土地资源及后备资源的县情认识不够，对保护资源、合理利用、珍惜土地的重要性认识不够[1]。二是法制意识比较淡薄，违法用地的现象不同程度存在。三是农村集体土地征地补偿、安置没有完全到位，农民合法土地权益保护有待进一步加强。四是参与竞买土地的客商少，引发流拍留挂。五是催缴土地出让金难度大。六是城镇开发缺乏整体协调性和科学性，致使城镇居民生活压力增大。由于在城镇快速发展的过程中，缺乏开发的整体协调性，使得城镇中道路面积率低，运输效率下降，交通事故增多；同时许多城镇建筑密度过大，居住面积狭小，公共配套设施不完善，加之在城镇房地产开发和再开发过程中缺乏足够的文化、艺术、体育、娱乐设施，忽视城镇的布局艺术[2]。

3加强房地产用地管理的措施

3.1建立供应总量控制制度

根据县城发展规划和市场需求情况，每年初县国土局、县发改委、县建设局对年度房地产开发用地拟定供地计划，报县政府批准后，上报省、地国土地资源主管部门备案，并将年度供地计划通过多种途径向社会公布，根据编制的年度供地计划，由国土局会同相关部门组织招拍挂出让。

3.2建立土地使用权公开交易制度

计划出让的土地由县国土资源局向社会公布。房地产开发用地一律实行招拍挂出让，土地交易在土地市场实行阳光化操作，从源头上防止土地批租领域腐败现象的发生[3]。

3.3建立集体决策制度

对房地产开发用地，国土局在完成土地出让前期工作的基础上，拟定土地出让方案。涉及拍卖起叫价和挂牌起始价及招标底价，由相关部门集体决策，并将土地出让方案报县政府批准后向社会公告。

3.4建立土地收购储备制度

对县内存量建设用地，由土地部门中心统一收购和回收土地，掌握调控市场的主动权，收购的土地由政府统一储备、统一开发，按市场需求统一供应。

3.5建立竣工验收制度

对房地产等经营性用地工程竣工后，国土局、建设局等部门对土地使用情况进行验收。

4完善房地产开发用地储备制度的对策

4.1合理控制土地储备的范围和数量

土地储备制度是确保政府切实垄断土地一级市场的一种管理制度。在地价上涨过快的时期，完全可以通过成立有形的土地交易市场，允许一些有闲置土地的企业上市交易[4]，这样既可以让闲置的土地尽快流动起来，增加土地供应量，也可避免土地资源浪费。科学合理地确定土地储备数量是土地储备制度正常运行的重要保证。但土地储备过多，会造成资金占用过多，加大土地储备机构的经营风险。合理的土地储备数量要根据土地市场供求关系来确定，而土地供求取决于社会、经济、政策等若干因素，要通过对相关历史数据进行统计分析，设计需求预测模型，进而得出最佳土地储备数量。

4.2加大土地供应结构的调整力度

土地供给结构与需求结构的协调均衡是土地市场供求平衡的更高层次的要求。在目前出现地价、房价大幅上涨的情况下，土地储备机构不仅要根据市场的实际需要和经济发展实际及时地掌握土地投放总量，更要从市场细分的角度，适时调整各类不同用途的土地储备量和供给量，化解土地市场供需失衡的矛盾[5]。当前对开发高档商品房，不仅要从供给源头上进行限制，还要以高地价、高税收等手段加以限制，落实经济适用房、廉租房政策，对面向百姓的商品房所用土地要适当放宽，满足居民日益增长的住房需求。在“放宽”政策的同时，要切实规范土地行政管理行为，避免土地供应政策带来的漏洞。

4.3建立健全相关配套的法律法规

建立健全相关配套的法律法规，用配套的法律手段解决现实中的问题，如公益型用地的收购与管理、原建成区的隐形土地市场问题等，同时要严格执法，加大管理力度，使土地储备工作顺利进行。建立依法监督的机制，对储备机构的工作进行监督，以保障储备目标的实现。应建立土地储备工作信息公开制度，尽量公开土地储备机构在土地收购、开发、储备和出让环节中的资料和信息，便于各方的监督和投诉。同时，通过公开如年度土地出租、出让计划、一级土地市场交易资料、土地储备数量等市场信息，建立市场信息网络系统，使市场经营活动规范化，促进房地产开发市场的理性发展，引导市场化的开发商能够根据信息进行分析预测，做出理性的投资决策。

4.4强化土地储备管理的监控职能

土地储备管理监控职能的弱化严重地阻碍了土地市场和房地产市场的健康有序发展。因此，要强化土地储备管理的监控职能，加强对土地使用状况和土地价格的全程监控和跟踪管理。具体来讲，监控的内容包括3个方面:一是建设用地的选址、用途是否符合城镇土地利用总体规划和城市建设规划的要求；二是建设项目是否按法定程序和审批权限申请和审批，有无违反规定用途使用土地；三是土地利用是否按规定的进度进行建设，有无占而未用的土地；四是土地价格是否合理，是否故意抬高地价或压低地价，是否有从事炒卖地皮的非法活动等。同时，与房地产管理部门密切配合，实行地价与房价的链接管理，杜绝房地产市场的不合理定价行为。

4.5重构土地储备的组织体系

在我国城市建立土地储备制度的初期，分层次两级管理模式的组织体制的运行比较顺利。但随着土地储备制度实践的深入，这种体系的弊端日益暴露。一方面，土地储备机构挂靠土地行政管理部门，接受后者的直接领导，致使其地位弱化，运作效率不高；另一方面，在土地储备实施中需要相互配合的城市规划、计划、建设、财政、环保、房管等多个政府职能部门之间的责任不清，未形成协作的格局。为此，应该对土地储备机构挂靠于土地行政管理部门的现有体系进行改革。新的组织体系既有利于提高土地储备机构的地位，为充分发挥其作用提供条件，也有利于各部门之间的协调。

5小结

合理利用土地资源与实现房产开发可持续发展，是辨证统一的，相辅相成的。无论是从国际、国内发展的成功实践来看，还是从实际需要来看，无不印证这样一个道理:要实现房产开发可持续发展，必须要合理利用土地资源。在落实科学发展观的过程中，不能顾此失彼，必须统筹兼顾；不能以牺牲土地资源为代价，获得一时的经济发展，必须在加快经济发展的同时，加强土地资源保护，优化发展环境。做到2项工作一起抓，2种成果一起要，只有这样，才能真正实现可持续发展。

6参考文献

[1]詹莉，李保莲.河南省新农村建设中的土地利用问题及对策[J].河南农业科学，2008(3):5-8.

[2]梁留科，赵新军，吴次芳.加入WTO后的土地利用结构调整问题[J].河南农业科学，2002(9):47-48.

[3]路燕.合理利用土地资源促进河南现代农业建设[J].河南农业科学，2008(12):13-15.

房地产开发论文范文第2篇

关键词房地产开发造价控制

我国加入WTO后，房地产业将会面临新的竞争和挑战。国外房产商将凭借较强的融资能力、较高的技术装备水平和管理水平以及灵活的经营机制等优势进入我国市场。而国内大部分房地产开发商手头的流动资金非常有限，即使有很大的一笔流动资金在手，他们也不愿轻易被“套牢”。因此，在新的市场面前，精明的开发商除了要学会脑筋急转弯，从规模化、集团化、品牌化等方面发展自己外，尚应从内部着手，通过加强工程质量管理与监督，严格控制工程成本，争取以最低的投入，获得最佳的经济效益，从而提高企业在市场中的竞争能力。而控制工程成本的关键就在于合理确定与有效控制工程造价。

对房地产开发商而言，如何有效地确定与控制建设工程的造价问题，是每一个房地产商面临的重大问题。一般来讲，工程造价的确定与控制可分为四个阶段，即决策阶段、设计阶段、施工阶段、竣工阶段。要合理确定与有效控制工程造价，就必须从这四个阶段入手。

1决策阶段的造价控制

可行性方案的选定和投资估算的定位是建设项目的核心，这一阶段不仅关系到目标实现时间的长短、质量的优劣，也是全过程造价控制的源头，对以后各阶段的造价控制起指导作用。如何在这一阶段把质量、造价和工期结合好，就需要进行充分的市场调研、详细的资料收集和反复的方案比较，尽可能选出最佳组合，作出科学的决策。

1．1完善投资决策机制

要成立投资策划部门，造价工程师根据公司现有的资金、土地储备情况及融资能力，结合当前市场行情，进行必要的、专业的分析论证，确定项目的可行性。

1．2建立项目审查制

公司内部员工做的投资分析报告还应聘请专业咨询公司的有关专家进行审查。谨之又谨，慎之又慎，取长补短，提出自己相应的改进措施，供决策层决定。

1．3随行就市，及时修正

随着决策内容的一步步深入，投资估算也要随之调整。造价工程师必须密切注意决策报告中的每一条建议及修改情况，及时地调整因此而产生的价格的变化。只有做好了这一点，投资估算才能真正起到有效控制工程造价和正面影响决策的作用。

2设计阶段的造价控制

优秀的工程设计是有效控制工程造价的前提，因此，笔者认为可从以下五个方面来控制：

2．1实行设计方案招投标制度

在市场经济的今天，开发单位在委托设计时应大力引入竞争机制，加强管理工作。通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题出现的工程洽商。同时通过招投标还可能选择到优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后，影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证的事情发生。

2．2实行限额设计

项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短，同样也影响建设项目今后的使用价值和经济效益，对于一个建设项目，发商要做到心中有数。而作为设计单位，在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，要用数据说话，充分考虑施工的可能性和经济性，在设计技术与经济分析上要改变设计完后再算账、功能决定造价的习惯做法、开发商应对设计方案提出限额设计要求，并为之创造外部条件。

2．3开展价值工程的应用

价值工程是用来分析产品功能和成本关系的，是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种管理方法。一般来悦，提高产品价值的途径有5种：一是提高功能，降低成本。这是最理想的途径；二是功能不变，降低成本；三是成本不变，提高功能；四是功能略有下降，但带来成本大幅度降低；五是成本略有升涨，但带来功能大幅度提高。运用价值工程原理，在科学分析的基础上，对方案实行科学决策，选择技术上可行、经济上合理的建设方案。价值工程的主要特点是：以使用者的功能需求为出发点，对所研究对象进行功能分析，使设计工作做到功能与造价统一，在满足功能要求的前提下，降低成本。

2．4加强图纸会审工作

加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，可取得的效果最好。我们在工程施工前，组织总工办、工程部、经营部和预决算部，对施卫图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价的经济性进行审核，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误给施工带来洽商，造成经济损失。

2．5加强洽商管理

杜绝不合理的设计洽商。对确实必须发生的设计变更，我们采取的方法是审核会签制，组织公司各部门讨论决定。这样可以大大减少由于设计人责任心不强所发生的洽商，给工程增加成本。杜绝施工单位利用设计洽商增加工程造价。

3施工阶段的工程造价控制

3．1严格工程合同的签订与执行

签订工程合同时，最重要的要根据各工程的特点，应选择恰当的发包方式和价款调整条件，因为不同的发包方式和价款调整条件，直接关系工程造价的控制效果。

合同文本应尽可能选用由国家颁发的通用性合同文本，再根据拟建工程的特点和招标文件以及发包人承包商双方谈判结果来起草。合同文本必须准确表达双方谈判确定的意思，做到条款不漏项；标的物表达清楚、标的额计算准确；质量有标准，检验有方法；包装物、提(交)货或移交工程成品、运输方式和结算方式明确；违约责任及违约金(或赔偿金)计算方法准确；文字表达严谨，不使用模棱两可、含糊不清词语。

工程造价一般是由工程招标合同价及合同外项目价款（即工程增项、施工索赔、材料调价、费用调整等）所构成。合同价是承发包双方充分运用价值规律，反复进行价格比较，实现个别劳动消耗和社会必要平均劳动消耗的统一，基本上是等价交换的价格。它高于社会必要劳动耗费时，对承包方有利，低于社会必要平均劳动耗费，对发包方有利。但不论承包方获得利益或发包方节约投资，都要通过市场竞争来实现，并符合价格规律的要求。工程现场施工条件受到种种复杂因素的影响和干扰，使工程造价波动的幅度也非常大。施工合同中的合同价款包括了国家及地方定额管理部门颁发的标准定额中的人工、材料（设备）、施工机械、管理费用及政策性调价外，凡是由承包方负责的，其费用必须全部无一遗漏地包括在工程价款中。承包方承诺的条件和费用一般在双方招投标过程谈判，双方依据工程的承包方式予以确认并在签订工程施工合同时，据以确定工程的合同价款在工程结算时还能否进行调整。

3．2严格材料、设备的定价和订购

一般来说，钢筋、水泥、木材、砖、砂、石这些主要用于主体施工的材料，价格相对稳定，市场透明度大，以建设工程造价管理站公布的信息价再结合市场行情进行适当的调整即可。但市场装饰材料品种繁多，价格差别大。对于这部分材料，一般由甲方订购或者由施工单位推荐三种以上的同类型材料的品牌和价格由甲方确认后，方可购买。这样，才能既控制造价又保证工程质量。安装专业中预埋、预留的管线等一般都是由施工单位购买，但设备主要由甲方采购的。设备造价涉及金额大，占整个工程造价的30％以上。设备订购计划必须与工程实际进度紧密配合，以免影响工期。

3．3工程款的控制

目前，建筑市场竞争激烈，僧多粥少，开发商一般不需支付工程预付款，甚至要求承建商对工程主体进行部分或全部垫资。这样，既缓解甲方的资金占用压力又能考察施工单位实力，还对约束施工企业如期按合同履约起到积极作用。另外，工程进度款的支付比例是房地产开发企业不容忽视的问题。通用做法是：①按每月实际已完工程造价的80％支付工程进度款；②待工程竣工验收合格后，支付总造价的85%；③工程验收合格交付使用后，甲、乙双方在合同规定的期限内完成结算，再支付至总造价的97％的工程款，留3％作为工程保修款，待保修期满后支付乙方保修金。

4竣工阶段的工程造价控制

竣工结算是工程造价控制的最后一个阶段，它是反映建设项目实际造价和投资效果的文件，也是竣工验收报告的重要组成部分，必须予以高度重视，严格把关。根据本人这几年的工作经验，认为重点应做到以下几个方面：

（1）严格核对合同条款，防止重复计算及收费等问题。

（2）检查隐蔽验收记录及施工日记，确认隐蔽验收手续是否齐全，是否按图施工。

（3）落实设计变更及签证，检查这些设计变更是否符合既定的程序，是否经设计单位及建设单位的同意批准，并且严格查实变更签证，防止一些莫须有的签证、重复签证等。

（4）按图严格核实工程量。一般而言，施工单位均会有意高估工程量，建设单位的审核人员必须严格把关，按实结算。

（5）严格执行投标过程中所报的单价或签证价格，禁止高套单价的情形出现。

（6）严格按规定和合同套取计费程序，计取各项费用。

（7）认真审查、复核，防止各项计算误差。综上所述，工程造价控制是一个系统的、全面的动态管理过程，只有对工程建设的每一个阶段采用科学的、系统的管理方法加以严格控制，才能达到全面控制工程造价的预期目的。

工程竣工时，根据合同文件中计价方式及允许调整费用范围的规定，发包方对承包方提出的竣工结算文件必须要进行认真的审核，避免承包方在工程结算中高估冒算，以便合理的确定工程造价。

5结语

总而言之，工程造价的确定与控制是一门博大精深的学问，本文所论及的仅是笔者几年来的工作体会，一得之愚而已。随着我国造价理论的进一步完善和发展，造价工程师制度的推行，提高投资效益的要求将使合理确定与控制工程造价的地位更加重要。

参考文献

1吴秋菊，姜金剑．合同管理对工程造价的影响及对策［J］．德州学院学报，2002（12）

房地产开发论文范文第3篇

1)在项目开发建设中，一味讲究权利的划分，却忽视了权与责，责与利的明晰。在成本管理这一系统中，有项目策划，设计管理，采购管理，工程管理，销售管理。每个部门拥有相对的独立权利，而又彼此影响和牵制。在项目开发建设中更多注重强调各部门经理的权限，而忽视对其责任的明确和利益的分配，就会造成项目开发过程中责任相互推诿或工作积极性不高等现象，造成工期延误或质量不达标，最终导致成本管理失控或失效。在项目开发中不能形成责权利统一的管理体系，不能形成合理的奖励竞争机制，不能形成明确的问责制度，就不能有效的实现成本的管理与控制。

2)在成本控制与管理中，一味追求简单利润，却忽视“质量成本”。在项目开发中，有些企业只在投入上做文章，期望获得直接的短期效益，但事实上，企业在房地产项目开发中的利润实现是以质量为前提保障的。很多企业忽视质量成本的管理，在项目开发后期，由于质量问题引发的停工、返工、赔偿或处罚等，最终导致项目成本的大量流失以及企业名誉无法估量的损失。一直以来，很多企业将成本与质量的关系看成是对立的，往往认识不到保证产品质量其实是保证成本有效投入的前提。而质量成本的缺失会导致项目成本的后期追加，从而使企业造成巨大的社会经济损失。

3)在成本控制与管理中，一味强调工期目标，却忽视工期成本。工期成本是指为实现工期目标或合同工期而使用各种办法时所产生的所有费用。很多企业忽视工期成本的预算和规划，不能统筹规划有效推进工程进度，有的企业在超出预期进度的情况下又只会揠苗助长，强推进度引发更多安全隐患。而有的企业无法预期完工在后期的补偿中作出了巨大牺牲。由此，对工期成本的重视不足，使得企业资金无法有效利用，造成开发成本的巨大投入却低效回报。

4)在成本控制管理中，一味重视对材料成本的控制和管理，却忽视对人的控制和管理。很多企业在项目开发中失败，很多时候是忽视了企业人员的控制和管理。设计部门只管设计，采购部门只管采购，施工部门只管完成工期任务，完全不计成本的规划和预算，但事实上成本的控制与管理最终得靠大家，只有整个团队有成本概念，才会实现成本统筹规划，否则只会导致成本预算的巨大支出，而未能达到获得合理的利润以及实现整体工程最佳效益这一目标。

2项目成本管理与控制的有效途径

1)从制度管理中要效益。a．要依法。依照法律细致的订立合同文本，合同文本应面面俱到，明确各项协议条款，在涉及到施工过程的每项环节都应有确切的表述，避免对方钻法律的空子。严格订立合同文本，可以有效防止拖延工期，抬高成本等现象;b．要建制。坚持责与权、权与利相结合原则，确立职权清晰的管理制度。明确各部门的职权，细化工作责任，做到人人监督，人人有责。明确奖罚细则，做到奖罚分明，借以调动员工工作积极性。结合实际，制定切实可行的成本管理方案，细化工作任务，做到有章可循，避免规章制度变为一纸空文;c．要落实。在进行成本管理时必须做到按章执行，并提高管理人员的管理水平。尤其要严抓采购和审计的纪律。对采购的管理是项目成本管理的重中之重，市场上的材料种类繁杂，规格多样，价格更是天差地别，所以在进行采购招标工作时应遵照公平，公开的原则。在审计过程中，不仅要注重工程完结后的审计，更要注重工程前期，工程中期的审计工作，三者结合对比才能将审计工作做好，才能将成本控制工作落实。

2)从招投标上要效益。a．细致编制招标文件。造价管理人员应综合多方因素，对各类材料进行估价，对各项招标条款进行研读，制定出严谨周密的招标文件;b．要进行实地考察，具体了解供应商所提供材料的真实性;c．在确保质量的情况下低价中标。作为工程的投资者、管理者都应该杜绝金钱至上观点，不能只追求低价，而是应该在确保质量合格的前提下，控制中标价格，控制项目成本。

3)从工期成本控制上要效益。a．合理规划。在工程开始前应提前撰写项目计划书，编撰施工进度表，合理安排各项工作，避免工作任务的冲突，要将施工任务顺序安排妥当，不做只挖坑不种树的事情，确保施工过程中各项环节都可以有序进行。合理利用施工场地，不乱搭建，不乱堆放，要设计出精细的施工图纸，标明所有场地的用途;b．对进程监督。施工过程各项环节都应有人进行验收接管，确立逐层监督制度，严抓质量关，确保各项工作都能按规执行，狠抓纪律关，严禁工作人员偷懒耍滑消极怠工，一人偷懒后面的工作人员就得进行补救，不仅浪费材料，更影响了工程的进程;c．合理有效施工。在施工过程中应严格控制工期，不能拖延更不能为争夺市场而追赶工期，应有效利用人力、物力，做到人尽其才、物尽其用，做到有计划有顺序的开展工作。

房地产开发论文范文第4篇

随着社会与经济的快速发展，我国的房地产业得到了前所未有的发展，众多的房地产工程项目如雨后春笋般的出现。工程管理是房地产开发的重要环节之一，通过在房地产开发中实施工程管理，能够有效的解决房地产开发中出现的问题，对保证房地产开发项目的质量，控制成本，以及提高房地产开发公司的声誉都具有非常重要的作用。

2工程管理在房地产开发中的应用

2.1房地产开发中的规划管理俗话说“万事开头难”，房地产开发公司在确定房地产开发项目时，千头万绪，规划管理作为房地产开发工程管理的第一阶段，在整个房地产开发中占据非常重要的位置，房地产开发中的规划管理主要包括以下几个方面:其一，根据营销策划部门所做的市场调查，对房地产开发项目的地理位置进行合理的定位，规划处房地产建筑规模等级以及相应的需求量;其二，积极同规划部门沟通，通过运用规划部门对于规划政策的了解以及丰富的规划知识，根据相关的规定，制定出能够实现最高效益的房地产开发的规划指标;其三，根据《建筑工程质量管理条例》和《中华人民共和国招投标法》的相关规定，进行房地产开发项目方案的设计竞标，重点从项目方案的平面布局的合理性、建筑立面的美观性以及户型配置的均好性等方面进行客观、公正、综合的评价。

2.2房地产开发中的设计管理房地产开发中的设计管理直接关系到建筑设计的规范性、布局的合理性以及给排水、安防、电讯、电气、燃气等系统设计的质量，因此，工程管理中的设计管理应该从以下几个方面入手:其一，房地产开发公司应该慎重选择设计单位，切忌过分强调节约设计成本而选择缺乏设计实例以及综合素质较差的设计单位，选择具有良好信誉且资历较深的设计单位，然后根据《建筑工程质量管理条例》以及《中华人民共和国招投标法》等相关法律，设计出“施工方便、技术先进、经济合理、安全适用”的房地产开发项目的设计方案;其二，在设计的过程中，房地产开发公司应该将对项目的期望目标以及相关的设计要求，提供给设计单位，通过与设计人员的沟通，能够保证设计人员的设计效果更能够满足房地产开发公司的要求;其三，对于房地产开发公司来说，时间就是金钱，因此应该要求设计单位在保证设计质量的前提下，尽可能的提高设计工作的效率;其四，房地产开发公司应该督促设计单位严格的执行国家的强制性技术标准，重视开发工程项目的科技含量，当需要进行图纸改进时，应该按照相关的规程程序办理手续。

2.3房地产开发中的施工管理工程管理中的施工管理是房地产开发中的关键环节，由于房地产开发项目具有涉及面广、影响大、内容多、施工周期长等特点，因此工程管理目标的实现和施工管理的质量具有直接的关系。房地产开发中的施工管理主要包括以下几个方面:其一，安全管理，俗话说“百年工程，安全第一”，因此，房地产开发中的施工管理，应该将安全管理放在首要的位置，通过为工程施工创造安全的环境，对保证施工质量以及控制成本等方面都具有非常重要的作用，房地产开发商以及施工单位都应该充分的认识到房地产开发的安全结构和永久性的重要性，并严格的按照国家的相关规定进行控制，以此保证工程的安全性;其二，合同管理，施工合同是房地产开发公司和施工企业签订的施工合同，是房地产开发公司对项目进行施工管理的重要法律依据，因此施工管理的首要任务就是制订相应的合同，除了国家规定的标准条款之外，施工合同还应该包括施工文明保障、施工安全保障、工程款支付、工程材料供应、工程施工、工期、工程质量、工程竣工和验收等众多方面的内容，通过实施合同管理，对房地产开发项目的质量、工期、成本三个方面进行有效的控制;其三，质量管理，施工中的质量管理至关重要，质量管理主要包括以下几个方面:

(1)施工材料的管理，施工材料的质量直接关系到建筑工程的质量，施工单位应该推行材料设备使用准入制，对房地产开发项目使用的主要材料进行质量标准定位，当施工材料进场时，施工单位应该检查施工材料是否具备生产许可证、质量合格证以及相应的检验报告等，必要时，应该对材料进行现场抽查，并将抽查的样本送到有资质的试验室进行检测，检测合格之后才允许材料进场，材料进场之后，还应该进行材料的仓储和使用管理，避免材料受潮、变质，并制定相应的材料领用制度，防止出现滥领、冒领等问题;

(2)由承担质量监理的工作人员，按照施工合同以及相关的规定，对施工单位进行严格监督和管理，保证施工工序达到相应的质量标准之后，才能进行下一道工序的施工，施工单位也应该在施工中实行自我质量控制;

(3)当工程竣工后，由监理人员根据国家的技术标准进行检验，检验合格后才能竣工，以此保证工程的质量;其四，工期管理，工期管理是房地产开发中的另一个重要内容，因为工期不仅关系到房地产开发公司、施工企业的利益，还关系到购房者的利益，因此应该严格地控制工期，可以采用P3软件进行项目进度管理，保证工程能够按照既定的计划顺利的完成;其五，成本管理，工程管理中的成本管理主要包括:引入竞争机制，严格执行公正、公平、公开的原则，选择价格较低，并且具有质量保证的施工企业;做好工程概预算，并以此为依据，拨付工程款;控制好施工质量，尽可能避免出现工程变更以及因为质量不合格的重建施工，降低在这些方面的工程支出;成本核算应该有审计部门把关，不能随意进行估算。

3结束语

房地产开发论文范文第5篇

关键词：房地产开发中小企业竞争战略

随着我国房地产业竞争的加剧，房地产开发“大盘时代”的来临以及国内资本市场的逐步成熟，导致房地产开发企业向规模化、制度化、差别化、品牌化、战略化方向发展。中国房地产TOP10研究组《2005年中国房地产百强开发企业报告》中指出房地产百强开发企业的发展趋势包括：通过合并及战略联盟实现规模化扩张、明确中长期发展战略规划使企业做大做强。根据《中小企业标准暂行规定》，依职工人数、销售额、资产总额等指标进行划分，我国至少有90%以上的房地产开发企业属于中小企业。这些开发公司将如何拓展生存空间，怎样发展壮大，这是在新形势下影响我国中小房地产开发企业综合竞争能力提升的关键问题，为此探讨我国中小房地产开发企业的竞争战略选择有其现实意义。

美国著名学者波特认为，企业要在激烈的市场竞争中获得持久的竞争优势，不外乎采取三种战略：成本领先战略、标新立异战略和目标集聚战略。本文结合房地产行业的特点，针对当前房地产开发市场的现状，给出了中小房地产开发企业可采取的六种竞争战略：

成本领先战略

成本领先战略要求中小房地产开发企业必须拥有最低成本的产品。可以通过采用廉价劳动力及采用有效管理措施实现低成本战略，比如在土地取得时尽量采用联合开发的形式；项目实施过程中搞好成本管理费用的控制；相对减少为树立品牌而花费的巨额广告费用等。在当前房地产市场价格一路飙升的情况下，如果中小房地产开发企业能够推出保证产品质量前提下的低成本房地产，利润不减的同时其销售价格相对较低，其市场销售前景将会非常乐观，房地产企业将立于不败之地。例如，在一些大型房地产开发公司把开发目标瞄准高档商品房、写字楼、商场、娱乐性房地产时，中小房地产开发公司可以集中精力开发利润率相对较低的普通商品住宅、经济适用房等项目，通过价格领先策略挖掘出强大的顾客市场。

创新战略

现代战略理论认为，企业的生存与发展，关键取决于是否具备核心竞争力，所谓核心竞争力是指保持企业持续生存和发展独有的、其它企业难以模仿的能力，他是一种能够使企业长期持续发展、获取超额垄断利润并能为顾客带来更多独特价值的核心能力。中小型房地产开发企业应当彻底抛弃“小而全”的经营思想，围绕自身的核心能力进行开发经营，将并不擅长的开发业务以“转包”等形式，交给其他企业去做，专心致志地做自己最专长的业务，这是中小企业生存与发展独有的、其它企业难以模仿的能力。在具体开发过程中，中小房地产开发企业由于没有更多的资金、能力、精力去满足大部分的市场需求，所以要坚持自己的开发特色和市场定位，力求标“新”，即开发新的产品，更开拓新的顾客群，开展新的服务。

弥隙市场战略

日本经济学家长岛总一郎提出了“弥隙战略”理论，他认为市场经济中永远存在着市场的盲点，中小企业生产经营活动应该围绕着“寻找市场弥隙”而展开，并以新产品开发作为实施市场缝隙战略的核心。中小房地产开发企业实施弥隙市场战略应注意以下几点：第一，要更加注重市场调研，善于挖掘市场弥隙。中小房地产开发企业要想在市场竞争中求生存、求发展，在无法依靠自身内部规模经济的情况下，只有通过加强市场调研，挖掘、发现、把握房地产开发市场弥隙，开发适合消费者需求不断变化的产品，为自己的生存能力增添法码。第二，采取分层竞争的策略，拓展专业市场。中小房地产开发公司由于自身拥有的资本、人才、规模等难以适应和大型房地产开发集团针锋相对竞争的需要，所以要避开主要的竞争层面，把自己有限的资源与能力集中在某个细分市场上，精于特殊房地产产品的开发，力争成为这一类细分市场中的强者，从而形成自己的经营特色，进而更有效的拓宽专业市场。第三，主动占领对大企业来说生产价值不大且规模较小的产品市场。市场中的缝隙领域是很多的，中小房地产开发企业定位在这样的市场，可以开发适应一个小市场或专业市场，满足一群特定购房者的房地产，这样可以避免与较低水平的房地产开发公司恶性竞争以及与大集团公司的正面竞争，不断扩展其经营生存空间。

集群组织战略

我国产业分工的不断深化也使中小房地产开发企业不再受制于规模经济，使其可以透过“地区规模经济”取代企业内部的规模经济，所以中小房地产开发公司可以通过内部分工外部化，大量的聚集在某一地区，在某一开发项目的整个链条上进行分工，形成企业集群组织。另外也可以与大型房地产集团公司建立分工协作的经济网络关系。在此也希望大型房地产开发公司突出主业，在把精力主要放在参与国际或区域间产品竞争的同时，积极帮助和培植与自己协作配套的中小房地产公司，并鼓励中型房地产开发公司间建立跨地区的经济技术合作关系，打破地区界线，在更大的地区范围内实现资源的有效合理配置，形成中小公司与大公司之间的互补、互利关系。这种形势非常有利于中小房地产开发企业形成集群合作关系，由外部规模经济来代替大企业的内部规模经济，使中小房地产开发企业充分享有大公司的信息等资源，提升自身实力，增强市场竞争力。

质量改进战略

中小房地产开发企业可以借鉴著名的“木桶原理”：木桶能够盛多少水，是由最短的一块木板决定的，只要有一块木板很短，其它的再长也不可能多装水。对房地产产品而言，也可以借用“木桶原理”加以阐释。房地产产品本身包含很多内容，产品的设计、质量、价格、服务等等，任何方面被消费者不认可都会影响到产品转化为商品的过程，会影响产品的销售、赢利，甚至未来的命运。所以，中小房地产开发企业要更加注重所开发产品的质量，遵循PDCA循环，增加房地产产品构成中“最短的那块木板”，致力于增强满足购房者质量要求的能力，以赢得更多的业主的信任和青睐。

比较优势战略

比较优势理论是指在两国生产两种商品的情形下，其中一国在两种商品生产上均占有绝对优势，另一国在两种商品上均处于绝对劣势，则优势国可以专门生产优势较大的那种商品，劣势国可以专门生产劣势较小的那种商品，通过专业化分工和国际交换，双方仍能从中获益。比较优势理论也适用于企业，对于中小房地产开发企业，如果选择大而全的市场战略，必定顾此失彼，而如果选择某一细分目标市场，集中精力，从选址、设计、施工、销售最后到管理，全过程创造出独特的竞争优势，从而专门开发劣势相对较小的房地产产品，其市场占有率将有所提高。推行比较优势战略是中小房地产企业生存与发展的行之有效的竞争战略。

我国很多房地产开发企业在经营中普遍存在贪大求全的思想，企业对自身的现实优势把握不清，市场目标不准，战略定位和市场定位也不明确，因而导致开发企业都要建立全方位的竞争战略，忽略了具有挖掘潜力的特殊战略选择，盲目跟进开发，最终造成亏损。因此，每一个房地产开发公司都应在正确市场定位的基础上确定适合自身的发展战略。上述竞争战略是当前形势下大多数中小房地产开发企业的明智选择，但不是笼而统之，一刀切。对于优势明显、实力较强的中小房地产开发企业，应该在逐渐宽松的市场竞争环境中脱颖而出，创造出地区甚至区域的品牌产品。

参考文献：

1.J•戴维•亨格等.战略管理精要（第3版）.中国人民大学出版社，2004