房地产金融论文

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房地产金融论文范文第1篇

关键词:房地产;投资;风险识别

房地产投资的全过程是指从房地产投资意向的产生到房地产出售资金回收或报废为止的整个过程这是一个动态的过程,一般可分为投资决策项目实施和房地产经营管理等阶段不同的阶段各具有不同的风险特征,任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败,投资者必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范

一、投资决策阶段的风险

在房地产开发过程中,投资决策阶段最为关键,拥有最大的不确定性与机动性房地产投资一旦展开进行,很难从项目建设中撤出,否则会付出高昂代价房地产投资决策阶段风险主要源于政策和经济方面

1.政策风险

国家政策对产业发展的影响是全局的,政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来各种形式的经济损失尤其在我国,市场经济环境尚未完善的条件下,政策风险对房地产市场的影响尤为重要

(1)产业政策风险

国家产业政策的变化影响房地产商品需求结构变化,决定着房地产业的兴衰国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业楼宇市场的繁荣政府通过产业结构调整,降低房地产业在国民经济中的地位,紧缩投资于房地产业的资金,将会减少房地产商品市场的活力,给房地产开发企业带来损失

(2)金融政策风险

房地产投资绝大部分依靠银行贷款而进行,国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响2003年6月央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,对房地产开发资金贷款土地储备贷款建筑施工企业流动资金贷款个人住房贷款等方面作了严格规定,提高房地产企业贷款准入门槛,使那些主要靠银行贷款进行投资的企业面临着一定的风险

(3)土地政策风险

房地产开发建设以土地为载体,土地政策的变化势必对房地产业产生重要影响土地产权制度的变更不同的土地取得方式土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带来房地产投资风险

(4)税收政策风险

税收政策的变化对房地产投资影响重大税收政策和土地调控政策是市场经济条件下政府调节房地产市场的两个有力工具房地产投资中,各种税费名目繁多,占开发成本相当大的比例,因此,一旦提高税率,房地产开发企业将面临巨大成本风险

(5)城市规划风险

城市规划除了涉及到规划指标和用途的相容性容积率建筑覆盖率建筑限高等,更重要的是通过城市规划布局调整和城区功能调整交通的变化等来对房地产业带来影响因此,房地产企业能不能及早预测规划目标,选择增值潜力较大的合适地块,是决定项目开发成败的核心因素

2.经济风险

经济风险包括市场供求风险和通货风险市场供求风险是最直接的风险市场供应量市场购买力市场价格等反映供需状况指标的动态性和不确定性,导致供需的动态性和不确定性,进而极易导致供给与需求之间的不平衡而形成市场供需风险相反,市场供需不平衡会导致大量商品房空置滞销,使投资者承受资金积压的风险另外,房地产投资周期较长,其间可能遭受由于物价下降带来的通货紧缩风险,也可能遭受因物价上涨而形成的通货膨胀风险膨胀率下降会抑制对房地产商品的需求,房地产价格下跌,给房地产投资者带来损失,膨胀率增大会刺激对房地产的需求

3.区域社会环境风险

由于社会经济发展的不均衡性,各个国家不同地区的社会环境各异,这使得不同地域的房地产开发面临不同的风险因素,同一风险因素在各地的影响程度也相差悬殊,即风险具有比较明显的地域性

4.开发时机风险

从房地产周期理论可知,项目开发时机也存在着一定的风险由于房地产开发周期长,易受国民经济的影响,因此,经济发展趋势就成为影响开发时机的主要因素所以说,风险与开发时机的选择密切相关

二、项目实施阶段的风险

房地产投资的实施阶段是指房地产投资计划的具体实现过程,它包括从获取土地筹措资金到设计施工等过程此阶段将面临具体的风险因素一方面,在土地获取阶段,房地产开发企业通过协议招标和拍卖意投等方式来获得所需要的土地,这三种获取土地方式的选择就具有一定的风险

另一方面,时间质量和成本是房地产项目建设阶段的三大管理核心,也是三大风险因素管理不当,将会使企业面临工期拖延风险质量风险和成本风险

1.工期拖延风险

工期一旦被延长,一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化,错过最佳租售时机,如已预售,会承担逾期交付的违约损失信誉损失;另一方面,会增加投入资金利息支出,增加管理费

2.项目质量风险

质量是企业的生命开发项目质量主要体现在项目的适用性可靠性经济性美观性与环境协调性五个方面消费者重视房屋的物理质量,更强调房屋的效用承包商施工技术水平落后偷工减料,建筑结构有安全隐患等,是造成项目质量风险的主要因素;房屋设计和户型结构未充分考虑潜在消费者功能需求,也是房屋质量不佳的重要方面

3.开发成本风险

房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段建设前期对项目成本的影响程度达95%—100%,越到后期影响程度越小在规划设计中,方案陈旧深度不够,参数选用不合理以及未进行优化优选设计,都会导致生产成本的增加,在建设期间,国家调整产业政策,采用新的要求或更高的技术标准,也都会使房地产开发成本增加7;除此之外,通货膨胀物价上涨导致的建材价格上涨和建筑成本的增加及项目是否能按时完工工程质量的保证施工中意外事故等都是这一阶段将要面临的风险

三、经营管理阶段的风险

房地产项目建成后,资金投放工作基本结束,投资过程就转入到房地产销售出租或物业管理的经营管理阶段该阶段决定着房地产投资收益的实现,是房地产投资风险最大的环节之一其中包括:营销策划风险物业管理风险和其他风险

1.营销策划风险

营销策划是经营管理的核心,它的成败直接影响到成本能否收回利润能否实现在房地产营销策划中,价格定位销售渠道营销方式等都是很重要的方面其中,定价最关键,因为消费者对价格最敏感价格过高远离市场会引起房地产销售困难,难以实现利润;而价格过低不仅会减少房地产利润,还可能致使消费者怀疑商品房的质量,从而影响房地产商在市场中的形象和信誉风险

2.物业管理风险

物业管理的水平关系到企业的声誉和后继生存与发展房地产开发投资竞争日益激烈,消费者不仅注重其价格和质量,而且注重其售后服务,即物业管理,物业管理需要一些专业的管理人员来进行管理,这也面临着一些不确定因素,如专业管理队伍管理构架管理公约以及管理费用等

3.其他风险

房地产金融论文范文第2篇

[关键词]房地产金融发展现状存在问题解决方式

一、房地产金融基本状况

房地产市场的发展发展壮大离不开房地产金融的大力支持，近年来我国房地产的金融支持力度有所下降。我们可以从房地产开发的资金来源的形式和结构为参考。目前，我国房地产开发资金来源主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。1998年以来，国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低，且呈不断回落态势；房地产开发资金中约有60%左右来自于银行贷款，房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。就商业性金融支持体系而言，自98年，我国房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率，年均增长率为20.09%，高于同期全部金融机构贷款余额年均增长率（12.71%）7.38个百分点。2004年，房地产开发贷款和住房消费信贷增长率均呈下降态势，与2003年相比，2004年房地产开发贷款增长率下降了32个百分点，住房消费信贷增长率下降了7.29个百分点。我国政策性住房信贷主要指对个人的住房公积金贷款。截至2004年底，全国建立住房公积金职工人数为158万人，仅占在岗职工总数的8.2%；累计向433万人发放了住房公积金贷款，仅占建立住房公积金职工总数的7%，比例明显过小；全国住房公积金缴存总额中用于个人住房贷款和购买国债的资金仅为56.1%，沉淀资金闲置的比例为42.6%。积金大量处于闲置状态，对中低收入家庭购房的支持力度有待进一步提高。

二、我国房地产金融存在的问题

1.风险过于集中于商业银行体系。由于我国金融市场发展还处于初级阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝对地位，而资本市场等直接金融发展却相对落后，同时国有商业银行本身改革还不到位，导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接在承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，资本市场发展的相对落后，很难为房地产企业提供其他渠道，而且也不能将商业银行房地产信贷资产风险社会化，化解商业银行房地产信贷风险。

2.人住房信贷的发展可能存在违约风险。自我国实施住房市场化以来，我国商业银行个人住房贷款业务得到了长足的发展。目前，我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用，但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展，银行应该重视个人住房尚未暴露出的风险。因此，在我国尚未建立起个人诚信系统，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分的分析的条件下，大力发展个人住房抵押贷款势必给银行造成不良资产。

3.房地产金融在创新中存在部分问题。我国相关部门经过20多年的探索，建立了以银行信贷为主的房地产金融市场体系，为中国房地产业的快速成长提供了重要支持。但随着房地产市场的发展，现有房地产融资方式也逐渐暴露了一些问题。房地产融资过分依赖银行不利于金融业及房地产业的稳定，单一的银行信贷融资方式难以适应中国房地产行业快速发展的趋势，我国房地产金融产品种类单一，无法满足市场投资者的需要。总的来看，金融机构的产品创新存在一定制约，面临较大风险。

4.商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。自1998年以来，一方面我国连续8年降息；另一方面，随着个人住房市场化以后，国家鼓励国有商业银行加大个人住房按揭贷款的支持力度，同时由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”因此在经营业务上容易产生急功近利的倾向。

三、对于目前所存在问题的解决方式

1.大力发展多层次、全方位的房地产金融市场体系。住房金融市场不仅要有间接融资的信贷市场，也应有直接融资的资本市场；不仅要有直接提供融资服务的一级市场，也要有分担一级市场风险的二级市场，来解决住房贷款资金期限错配和流动性问题。鼓励扶持包括房产评估、房产中介、保险、担保、贷款服务等金融市场支持服务体系。加快市场交易制度建设，促进市场交易环境不断优化。

2.大力推进房地产金融产品创新，为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供有效的金融服务。要细分市场，开发服务于不同目的和人群的产品，如低收入家庭、刚工作的青年等人群的住房金融产品等。推动房地产金融产品多元化，形成包括房地产信托、投资基金、企业债券和资产证券化等在内的房地产金融产品。

3.大力发展房地产投资基金。房地产投资基金作为一种专业从事房地产投资的基金，在国外已经得到迅速的发展，然而在我国的发展还处于初级阶段。一方面，尽快制定和实施《产业基金法》是国内和国际产业基金可以在,房地产投资中有法可依，健康、持续地运行下去。另一方面，建立健全房地产投资基金推出机制和风险规避机制，降低其所承受的风险程度，鼓励房地产投资基金迅速发展起来。

4.加快房地产金融产品证券化速度。通过贷款证券化增加了信贷资产的流动性，同时有利于银行进一步扩大信贷规模，从而形成良性扩张，还可以改善银行资产负债结构，降低资本金要求。优先发展住房抵押贷款证券化的另一个原因是，近几年随着房地产信贷规模的迅速增长，住房抵押贷款，尤其是近年来个人购房按揭的逐年增加，这部分资产属于各银行的优质资产的组成部分。通过证券化可以将房地产金融的信用市场化，加速了间接金融向直接金融的转化，使得房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，从而不仅扩大房地产开发资金的来源，而且分散了投资资金的风险，促进房地产金融市场健康地发展。

5.加强政策性房地产金融服务，帮助解决中低收入家庭住房问题。中低收入住房保障是社会保障制度的重要内容之一，在许多国家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公积金制度、美国的“居者有其屋计划”都是比较成功的例子。需要借鉴上述国家经验，为中低收入家庭购房提供贷款贴息或信用担保。同时，完善住房公积金制度。

6.加强对境外机构和个人进入境内房地产市场的管理。加大对境外机构和个人进入境内房地产市场的监控力度，进一步加强对跨境外汇资金流动的管理，完善境内外资开发、购房的统计、登记制度。加大对房地产项下违法违禁流出入的查处力度，抑制投机行为。

参考文献：

[1]陈洪波等.我国房地产金融现状及政策取向[J].财政金融.2006，02.

[2]李松青等.中国房地产金融现状、问题及政策建议[J].陕西农业科，2005，01.

房地产金融论文范文第3篇

关键词：房地产；金融危机

美国次贷危机已经演变成席卷几乎所有发达国家的金融危机，使人们再度关注房地产市场与金融危机的关系。根据金德尔伯格的研究，从17世纪至20世纪90年代初期，在全球范围内共爆发了42次比较重要的金融危机。其中有21次都与对不动产的投机有关（这里所指不动产范围较广，主要是包括城市房地产，但也包括农场、运河和铁路）。本文试以此次金融危机为例，分析房地产市场与金融危机的关系，并提出一定对策建议。

一、房地产泡沫与金融危机发展历程

（一）危机酝酿期：美国经济面临衰退威胁，联储实行宽松的货币政策，房地产市场活跃

21世纪初美国网络泡沫破灭，2001年又发生了“9.11”事件，经济增长明显放缓。为了应对这种局面，美联储采取了宽松的货币政策。在不到3年的时间里，将联邦基准利率降至1%的历史低位。金融市场利率的降低直接后果是住房抵押贷款利率下降，加之自20世纪90年代末以来，为鼓励住房消费、扩大住房自有率，美国房产交易的税收政策方面也较宽松，房地产市场进入新的繁荣周期。

（二）危机发展期：房地产市场过度升温，房地产信贷衍生产品疯狂发展

在金融、财政等各方面的大力支持下，房地产市场热度不断提高，呈现价升量增的景象。2005年，美国房价升至27年来的新高，2006年1季度，全美又有53个都市区的房价涨幅超过了20%。

与房地产相关的金融产品规模迅速扩大，尤其是衍生产品疯狂发展。与我国不同，美国的房地产金融产品大大脱离了房地产信贷产品的范畴。金融产品房屋贷款机构在发放了房屋贷款后，又将这些贷款出售给投资银行，或者打包处理成为住房抵押贷款支持债券（MBS）和资产支持债券（ABS）后再出售给投资银行。而投资银行以从抵押贷款公司收购的住房抵押贷款或者MBS和ABS作为基础资产，通过资产分层与重新组合、信用增强等一系列复杂的技术手段，包装制造出新的不同风险等级的MBS、ABS和债务担保证券（CDO）以及包括信用违约互换（CDS）在内的其他结构性衍生产品，然后再将上述产品出售给包括对冲基金、商业银行、保险公司，甚至养老基金等机构投资者。据汤姆森路透统计，2006年全球债务担保证券（CDO）共发行4788亿美元，是2000年发行687亿美元的近7倍。至此，房地产贷款已经被转化成巨额的金融资产，而且与其本身日益脱离。

抵押贷款中贷款客户信誉度较差的贷款被称为次级贷款，这类贷款的风险明显较高。在房地产市场趋热时，此部分贷款及其衍生产品空前发展，风险也日益增加。据美联储统计，截至2006年末美国住房抵押贷款支持证券（MBS）余额为6.5万亿美元，比2000年末增长97.2%；同期次贷支持债券余额为7320亿美元，比2000年末增长了近8倍，增长速度远高于一般的住房抵押贷款支持证券。而次贷衍生产品的反复包装、销售，掩盖了次贷中可能的风险，并将这一风险传递到全球金融领域的各个角落。

（三）危机爆发期：加息导致房地产市场破裂，次贷危机发生

自2004年6月起，美联储连续17次加息。将短期利率由1%提升至5.25%，有效抑制了房地产信贷消费，加重了购房者的还贷压力，挤压了房地产开发商的利润空间。根据美国商务部的数据显示，美国2006年第3季度的新房开工持续下降，9月新建格与2005年同期相比，也下降了9.7%，是1970年以来的最大降幅。房价下降引起了人们对市场进入衰退周期的普遍担忧。此时，原来通过次级抵押贷款购买房屋的消费者，在房价下跌而利率又不断升高的双重夹击下，已无力偿还贷款，违约率逐渐上升。

次贷违约率的上升，直接导致相关机构发生巨额亏损。以2007年4月2日美国第二大次级抵押贷款公司——新世纪金融宣布申请破产保护、裁减54%的员工为标志，次贷危机全面爆发。

（四）危机全面爆发期：房地产市场进入低谷，金融危机发生

由于房地产衍生金融产品链条长，涉及机构多，规模大，危机逐渐向相关金融机构扩散。以2008年9月15日美国第4大投资银行雷曼兄弟公司陷入严重财务危机并宣布申请破产保护为标志，次贷危机逐渐扩散成为金融危机乃至金融海啸。

此次危机中受影响最大的是美国的独立投行，华尔街5大独立投行中两个破产，一个被收购，仅存的高盛和摩根史丹利由投资银行转型为银行控股公司。独立投行受影响最大的原因在于与其从事的规模巨大的资产证券化业务相比，它们的自有资本规模往往偏低，因此通常依赖于从其他金融机构融资，从而导致其经营的杠杆倍数提高；另外，由于次贷相关证券及其衍生产品的设计复杂、且透明度较低，为增强购买其产品的机构投资者的信心，投资银行自身往往也需要持有部分次贷相关证券及其衍生产品，而一旦市场环境恶化，投行将被迫提高持有上述产品的比例，从而承受更大损失。金融危机并不局限于美国，而是向全球蔓延，德国、法国、日本乃至我国等都有机构宣布因为投资次贷相关产品而发生巨额亏损。金融危机日益严重的情况下，各国高调救市，大量流动性被注入，在来自机构、市场的坏消息与来自政府、监管机构利好消息的影响下，金融市场持续动荡。

在房地产市场方面，由于金融危机对对消费、投资都产生负面影响，房地产市场复苏难见曙光。以标准普尔/凯斯-席勒20大城市房价指数衡量，截至2008年7月底，全美房价水平同比下跌17%，创二战以来同比跌幅之最。虽然房价持续下跌，空置房数量却在继续增加，已超过11个月供应量。

二、房地产市场与金融危机关系分析

现代经济中，金融的力量渗透到各个方面，房地产尤其严重依赖金融。而房地产既是实体资产，在被炒作时又带有一定的虚拟经济的成分，容易成为金融危机的催生剂。

（一）金融是造成房地产泡沫的主要因素之一

这轮美国房地产泡沫的推动因素有很多，但是，利率、金融产品创新等金融因素是主要原因之一。

第一，利率水平下降时房地产市场繁荣，利率水平上升时房地产市场出现拐点。21世纪初美联储连续13次降低利率，到2003年6月联邦基金利率降低到为1%，联邦基金利率达到了46年以来的最低水平。由此带动房地产抵押贷款利率也持续下降。30年固定按揭贷款利率从2000年底的8.1%下调到2003年的5.8%；1年可调息按揭贷款利率也从2001年底的7.0%下调到2003年的3.8%。正是如此之低的利率水平吸引了大量的购房者进入市场，抬高了房价。

第二，以抵押贷款证券化为特征的房地产金融衍生产品推波助澜。在房地产市场趋热时，一方面抵押贷款证券化产品能使投资者获得相对较高的收益，就吸引了大量的投资者不断购进按揭贷款证券化的产品，为房地产信贷部门提供了充足的资金；另一方面由于住房抵押贷款机构的贷款资产证券化后，风险转移，相应的信贷标准降低，首付比率逐渐降低，甚至出现了零首付。这两方面因素都促使房地产信贷部门大量地放贷，使房地产价格持续上升或保持在较高的水平上。

（二）房地产泡沫是金融危机的诱因之一

综上所述，房地产价格泡沫在金融危机的形成中发挥了一定的作用。传导渠道一是房地产价格上涨，市场成交活跃，相关的房地产信贷等金融产品迅速增加。除了金融机构发放贷款时不谨慎形成风险外，房价高企时发放的住房信贷在房价下跌时风险自然暴露。二是房地产价格上升，财富效应引致房产所有人在消费、投资时都会没有节制，甚至会将房产抵押去消费或投资，而市场形势转变时，抵押物价值下降，风险暴露。

但房地产价格的上涨并不是金融危机最根本的原因。从某种意义上来说，房地产市场是被金融所挟持，并反过来危害金融安全的。金融危机的原因可以从多个角度来探询。从宏观层面方面看，近些年国际经济金融失衡，美国产业发展缺乏新的支撑点迫使资金流入地产领域。从政策层面看，联储在促进经济增长中，货币政策过于宽松，导致流动性过剩，为日后的危机埋下伏笔；从技术层面来看，金融机构违背审慎原则发放贷款，发行金融衍生产品时脱离实体经济，人为制造了风险。

三、对策建议

目前由次贷危机演变而来的金融危机已经在全球造成了巨额损失，而美国房地产泡沫后房地产市场也一蹶不振。因此必须针对房地产市场与金融的密切关系，从源头上采取措施，打破两者互相影响、互相促进的关系链，防止再次造成危害。

（一）中央银行必须关注资产价格，并适时有所作为

关于中央银行是否关注资产价格，近些年被广泛讨论。比较流行的观点是资产价格何时形成泡沫比较难判断，因此央行难以对资产价格泡沫实施相关政策。但从21世纪以来美国的两次资产泡沫演变来看，美联储都先是采取了放任的态度，但接下来在泡沫已经演变得比较严重的情况下采取加息等措施，造成金融市场与实体经济的危机，网络股泡沫破灭时表现是股票市场大幅下跌，实体经济增长放缓；此次危机中的表现是房地产市场进入低谷，金融市场大幅动荡，大型金融机构倒闭。美联储在危机发生前期加息上过于谨慎，应变迟缓，对于全球流动性过剩难辞其咎；后期又加息过度，造成市场剧烈动荡。因此，货币当局必须正确判断形势并果断采取措施。

我国证券市场与房地产市场都处在发展阶段，对宏观经济的影响日益加深，由资产价格泡沫影响形成的金融危机也有发生的可能。中央银行必须持续关注房地产、股票等资产价格，探索其对金融市场、消费、投资的影响途径，判断影响程度，在泡沫形成前进行积极预调。

（二）审慎监管、发展房地产金融

房地产市场与其他行业不同，是一个周期性很长的行业，与其相关的金融产品的风险也表现为一个较长的周期性与滞后性。只有在房地产市场发生根本性逆转才能表现出来。我国还没有经历过全局性的房地产危机，无论是金融监管机构还是商业银行、证券公司等金融机构都必须对此有足够的警惕，审慎监管、开展房地产金融产品，具体有3层含义：

一是房地产金融产品创新必须谨慎。美国次贷危机的教训就在于房地产信贷产品证券化链条过长，风险在层层包装后被忽略。虽然发生了金融危机，但未来金融创新的步伐不能停止，关键是在风险可控的情况下开展创新，防止类似次贷危机的发生。

二是房地产信贷的管理必须严格。房地产信贷是我国房地产金融的主要组成部分，而房地产信贷已成为当前银行信贷的主要部分。特别是在上海等城市，房地产信贷余额占银行信贷总额的比例十分高。上海银监局的《2007年度上海市房地产信贷运行报告》公布2007年，中资商业银行增量贷款中有27.5%投向了房地产业，至年末，中资商业银行房地产贷款占各项贷款的比重为32.2%。一旦房地产市场发生逆转，将直接威胁商业银行的资产质量。因此商业银行必须严格执行人民银行、银监会关于房地产信贷的相关政策规定，严格放贷条件，切实防范房地产信贷中的风险，

三是严格管理以房产作为抵押的贷款。房地产作为不动产，是比较成熟的抵押产品，在银行信贷中广泛使用。而房地产价格的波动势必将影响到银行信贷资产安全。如果一旦房地产行业出现波动，势必加大银行的流动性风险。因此在银行接受房地产作为抵押物时，应合理研判形势，正确估算抵押房地产价值。

（三）防止新的泡沫生成

对目前国际社会来说，更现实的教训是在网络股泡沫破灭后，美联储通过超低利率拉动经济，造成了全球性的流动性泛滥，吹大了房地产泡沫，为日后的金融危机埋下祸根。在当前金融危机的形势下，各国政府纷纷推出巨额救市方案，必须防止形成新的流动性过剩导致新的危机。最关键的是引导救市资金进入实体经济领域，投入到扩大再生产中，防止其再次流入资本市场、房地产市场形成新的泡沫。

参考文献：

1、金德尔伯格.疯狂、惊恐和崩溃:金融危机史[M].中国金融出版社,2007.

房地产金融论文范文第4篇

关键词：房地产 金融 风险 对策

现代房地产研究学家普遍认为，房地产金融最简单的含义就是房地产资金的融通，融资是房地产金融的其中组成部分，房地产的融资，包含的内容很多，因为门类的繁多，衍生出的房地产保险、房地产信托、房地产证券、房地产典当等等房地产金融组成部分，还没有形成真正意义上的风险评估。论文以我国房地产金融业发展现状、解决房地产金融业发展中的问题、对我国房地产金融风险的思考三方面进行论述，以其对消解我国房地产金融业的风险，提供可行性建议。

一、 我国房地产金融业发展现状

房地产金融涵盖房产金融和地产金融，是研究房地产经济领域内资金融通的运动及其规律性的一门大学科。房地产金融对于吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产存款等等一系列金融市场行为，都有其自身规律性。我国金融体制改革正面临着进一步深化态势，同样房地产金融体制也处于逐步探索和建立之中。

目前我国的房地产金融事业仍然处于初级阶段，房地产金融体系还不完善。因为相应机制的不健全性，使得政府对房地产市场的调控仍然处于不成熟阶段，而防范系统的风险难度就愈加大了。

房地产金融风险，是由于在实施一系列的房地产金融活动中，遭遇到可预知却不可抗拒的风险因素，或者本就是不可抗拒的因素。房地产金融交易活动中，因为各种渠道引发的资金回笼困难风险，概括起来可以分为四个方面，即：政策风险、决策风险、自然风险和财务风险。

国家地产法律法规的不健全性，是房地产金融事业发展的最大障碍。尽管国家制定了一系列政策和行政法律法规，但法律法规中的漏洞，对于金融违法和犯罪，仍然没有合理且有意义的政策法律法规依据。因为政策的弊端，助长了金融犯罪活动，滋生了许多金融事端。

自然条件影响下，金融市场的不稳定性，涉及的法律和社会问题，使得房地产金融同样被殃及。房地产事业的飞速发展，房地产竞争的激烈，使得房地产金融事业的发展，交易市场的复杂性，都使得房地产金融事业的交易市场复杂度加大。房地产金融中，因为经营行为的不理性及商业银行的风险预警能力和风险管理的能力，都在无形中增加了金融房地产的风险。

房地产金融行业中，融资是保障其资金有效安全运行的最重要途径。融资的来源使得资本市场的发育，仍然处于较低的程度。利润的诱惑，使得企业在涉足房地产市场时，将利润作为其追逐目标，然而，能够实现融资的企业数量极少。房地产金融事业全程依赖于银行贷款，使得房地产开发中意外情况下，银行承受其压力幅度增大，资金回笼都成为主要难题。

二、 解决房地产金融业发展中的问题

为了解决房产金融业中融资的困难问题，我们可以将资金存入房产银行，通过抵押变现，避免交易带来了交易带来的风险，对于风险理财能在极短的时间内消减其融资的压力。

国家政策的扶持力度，能够更大程度上为消减金融风险提供约束机制。为了形成规范化和完善化管理，对于房地产金融业的发展，有了良性的约束机制。国家和政府的政策方针，对于刺激房地产金融业的发展具有极大的指导意义。这就需要国家和地方政府在实施和制订政策法规时，要避免企业的极端倾向。制订的政策法律法规，必须适应经济的发展，对房地产开发企业进行约束，对房地产的虚拟抵押给银行业带来的风险。健全我国金融信息信用制度，将房地产金融的风险和收益统一到房地产企业的管理中去。

对于消减自然风险的对策，主要在于拆迁风险和房地产建设风险。对于处理这些风险，在于回避和转移风险及风险的控制问题上，都需要房地产开发上对此作出充分的分析。

对于市场风险的解决办法，就是健全竞争机制，扩大房地产企业规模效应，提升行业市场形象。就是对融资平台的构建和利率水平的变革上，都将在一定程度上影响房地产金融事业的发展。在对房地产金融风险的可持续发展中，要考虑到企业发展中提供可靠的技术支撑，在房地产金融管理中，解决效益的问题，提升整个行业的核心竞争力。

对于融资平台上金融风险的规避和解决对策，应将房地产金融融资渠道的单一性扩大，解决其财政资金短缺的问题。建立政府融资平台的融资约束机制，对于融资的期限和融资的额度，都要由相关部门的授权。对于银行的贷款，可以从各大行中进行综合融资，实施银团贷款。要从根本上解决融资困难的局面，从根本上就应该立足对分税制度的改革和完善，从根本上化解房地产融资困难问题。

对于财务风险的解决办法，要实现其企业的高度转型，利用政策和法规加快企业的转型升级，将鼓励自主创新，提高其抗危机和抗风险能力。加快住房按揭贷款证券化进程，降低银行按揭贷款风险。商业银行要保障其自身安全，加强商业银行自身的管理，提高风险的防范能力，对于房产的低抵押上，要建立和完善个人信用制度。

三、 我国房地产金融风险的思考

我国房地产金融的基本任务是运用多种融资方式和金融工具筹集和资金融通，保障房地产事业的顺利进行，对于房地产的开发和实现房地产业的资金合理流通，对房地产的开发事业具有极为重要的现实意义。

中国房地产行业竞争的加剧，要有自身的形成机制。中国房地产金融事业的健全和发展，因为有其发展实力和上升空间，在未来的金融行业中，消减其风险，是仍然可以作为企业和个人投资增加收益的有效途径。

因为房地产金融业的高收益高风险性，使得房地产业的发展受金融业的波及而一度呈现动荡性。我国房地产开发中，地产价格的一度飙升，吸纳的更多信贷资金从而造成流动性潜在风险或资源配置机制的扭曲。国家要消除房地产金融风险，除了利用宏观调控，抑制房地产价格的快速增长外，还要准确掌握我国房地产市场运行的情况。提高土地的使用效益，抑制土地投机，将金融业税收改革刺激房地产的不合理发展力度。

房地产卖方的信贷扩张和需求的增加，为房地产金融业迎来了新生，同时也为银行金融业的发展带来了相当大的管理难度，要想形成健全的调控机制和合理的消减对策。需要政府建立健全的约束机制，消除房地产金融业的发展瓶颈，实现资金的融通和现金的安全回流。

四、总结

房地产金融业的发展，一方面为房地产开发经营提供了资金保障，另一方面支持居民住房消费能力的提高。因为政策、决策、自然、财务方面的制约，使得房地产金融事业的发展和人民住房资金的投资项目风险在哦进一步加大，为了解决这些问题，需要国家政策作为外部推动力去真正推动房地产金融事业的发展。对于房地产金融业的融资渠道，要在金融体系下建立完备的房地产自控调配体系，要充分利用各种创新工具和手段，挑战和消解房地产业金融风险。

参考文献：

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[5]黎鑫.论我国现行住房政策体系的缺陷及其矫正[D]；南昌大学；2010

房地产金融论文范文第5篇

【论文摘要】资产证券化是一种适合我国房地产企业的融资模式，值得房地产业借鉴并逐步推广。本文从资产证券化的理论框架介绍、可行性分析、融资模式分析、以及国外成 熟融资模式对我 国的启示等四个方面探讨我 国发展房地产资产证券化必然性和 可行性。

一、 资产证券化融资理论的介绍

1．资产证券化融资的基本概念

国内外专家学者对于资产证券化融资的定义都是基于两点：一是证券化 资产必须能够从原始持有 人的总资产池 中剥离出来，通过一些 运作安排实现证券化资产的风险和收益的独立性：二是证 券化资产必须能够产生未来可预测的收益。本文认 为资产证券化融资是指具有某种未来可预见 的资产或者资产组合汇集起来．通过结构性重组实现 与 原权益人的风险隔离，再辅 以独特的信用增 级和信用评级，发行 基于资产价值和未来收益 的资产支持证券进行融资从信用关 系的角度分析，资产证 券化通常包括一级证券化融资和二级证券化融资；本文所指房地产行业的资产证 券化融资属于“二级证券化”的范畴。

2．资产证券化融资的运作模式

资产证券化融资 的运作模式核心在于证券化资产的真实转移 、风险隔离和信用增级 的操作；这个证券化的过程需要一个严谨而有效的交易结构来保证融 资的成功，其交易结构主要包括了以下几个运行主体：融资发起机构 、特殊 目的载体、资产管理机构、资产托管机构、信用评级机构 、信用增级机构 、证券承销机构等。

3．资产证券化融资的核心内容

一个完整的资产证券化融资运作过程，其核心内容主要包括：风险隔离、信用评级、信用增级三个部分。风险隔离是资产证券化融资成功运作的关键，它是通过证券化的“真实转移”来实现的。信用级别是专业信用评级机构通 过一整套简 单的符号。信用增级是指在资产证券化融资中被用来保护投资者利益的技术。

4．资产证券化的价值分析

(1)从 融资者的角度 ，其价值实 现主要体现在 以下几 个方面 ：增 强资产流动性 ，降低融 资成本 ；分离信 用风险 ，拓宽融资渠 道 ；改善负债结构 ，提高资本效率 ：增加 企业收入 ，提高管理水平。

f2)从投资者的角度 ．是价值 实现主要体现在 以下 方面 ：获得较 高的投资收益以及 较大的流动性 ：具有较低的投资风险 ：突破投资 限制，拓宽投资渠道 。

二、房地产资产证券化在我国发展 的可行性分析

我国改革开放 2O多年来 ．房地产 的迅速 崛起 与证券 市场的快速发展与繁荣 ，使得房地产资产证券化成 为可能 。

（一)实施房地产证券化 的宏观环境 日趋成熟

1．宏观经济需要房地产有效投 资和有效需求进行拉动。房地产作为国民经济新 的积极增长点 ，发展资产证券化 的融 资模式 有利于促进房地产市场和房地产业的发展：我们 在上海 、深圳 、北京等发达城市进行资产证券化领域 的初步尝试 ，并取得 了一定成效 。

2．土地产权 和房地产权 改革为房地产资产证券化提供 了前提条件 。产权明晰是房地产证券化的必备条件 ；土地使 用制度改革为房地产权益 的分 割提供 了条件 ，为推广房地 产资产证券化做 l『积极的准备 。

3．快速发展的房地产市场和金融市场是经济基础 。从整个 国家的宏观经济基础看 ，我 国的金融体制改革不断深化 ，经济运行状况 良好 ，发展势头强劲。

4．国家 针对房地产 金融领域 的违规操作 现象 ，自 2001年以来连续 出台了一系列促进金融市场健康发展的房地产金融政策 ，繁荣 的房地产市场 和规范发展的金融 市场 为房地产资产证券化 提供了经济基础。

(二)初步具 备实施房地产证券化的微 观基础

1．房地产市场存在 巨大 的资金 缺口。只有推行房地产证券化 ，在金融市场上直接 向社会大众融资 ，才能较好的解决房地产开发资金短缺的矛盾；庞大 的住房消费 市场的资金来源也不可能单纯依靠国家财政或者银行存款 ，住房 消费的直接融 资势 在必行 ．推行 房地 产证券化成为一种必然

2．住房抵 押贷款证券化业务基本成熟。我 国随着住房 货币供给体制逐步取代住房福利供给体制以来 ，住房抵押贷款不断上升 已初步形 成规模

3．庞大的房地产证券化投资需求群体

4．日趋规范的资本 和证券市场 。以买卖发行各种债券和股票的资本市场在我国 已形成基本框架 ，资本市场 的发展不仅 为房地 产证券化提供 了市场规模 ，也因资本市场证券 品种丰 富而使房 地产融 资形 式有 多样化的选择 。

(三)政府的推动作用

证券化 是一种市场行 为．但 也离不开政府 的有力支持 ，特别是在制度 的改革和金融政策的推进方 面上 。 综上所 述 ，房地产资产证券 化在我 国虽不 具备大规模推进 的条件，却也有一些有利因素。因此，有选择地渐进发展是非常必要的。

三、房地产资产证券化融资模式的分析

(一)国外房地产资产证券化融资平台的基本模式

在 国外 ，已逐渐形成 了两种房地产资产 证券化的融资模 式 ；分别是以股份制项 目公 司为平 台的公 司型模 式和以第三方信托 机构为平台的信托型模式 。不 同平台开展 的资产 证券化融资有不 同的核心运作，不同平 台也会有不 同的优势。房地产企业设立股份制项 目公司是为了使后者成为项 目资产的载体并充 当特殊 目的机构开 展资产证券化融资 ，是国外房地产 资产证券化融 资普 遍采用融资平 台 ，适用于大型或者特大 型的长期房地产项 目融资。从制度功能上 讲，信托具有 的财产隔离机制 能够很方便实现资产证券化融资要求的风险隔离 ，因此它在国外房地产资产证券化融资实践中使用得很普遍 。

(二 )对我国实行房地产资产证券化的难点分析

1．体制的制约

我国现行的房地产投资与金融体制正在进行重大改革 ．专业银行商业化 、利率市场化、项 目业 主负责制等举措都是改革 的重大步骤 ，但这些 目标的真正实现还要经历一个相 当长 的过程。这也在一定程度 上制约 了我国房地产证 券化进程 。

2．资本市场的制约

（1)现 阶段 ．国证券市场虽然发展迅速 ．但仍属 于初级 阶段 ，市场容量和市场规模十分有限 ：

(2)目前 我国证券市场很不规范 ，难以识别证券的优劣 ；

f3)房地产证券流通市场要承受证券市场和房地产市场的双重风险 ：

f4)我国现阶段还没有真正权威性的评级机构 ；

(5)缺乏专 门的政府担保机构和保险公司和推行房地产证券化所需 的专 门人才 ：

3．房地产法律及其监督的滞后性

我 国现行《证券化》的相关条款中 ，缺乏对资产证券化在房地产融资业务应用的规定，这势必会增加住房贷款证券化的推荐难度。同时，建立风险隔离机制的相关法律有《破产法》和《信托法》，但因为在国内出现的时间还不长 ．实施过程 中难免存在种种困难 。

4．信用制约

现阶段．我 国尚无完整 意义上的个人信用制 度 ，银行很难对借款人的资信状况做出准确判 断，对信贷业务 的前 的贷前调查 和对 贷款风险的评价显的困难重重。

5．房地产 金融市场一级市场欠发达

我 国长期实行 的福利 住房制度使房地产金融市场一直没有 获得真正 的发展 ．尤其是 国有 四大银行在金融市场的垄断地位 ，决定 了我国房地产金融市场 以非 专业性房地产金融机构的商业银行为 主体。

四、国外房地产资产证券化融资模式对我国的启示

（一）国外房地产资产证券化 的融资模式对我国房地产证券化的启不

1．创造 良好的房地产 汪券化的制度环境

继续深化房地产制 度 、金融制度和企业制度改革 ，规 范资本市场特别是证券交易市 场的运作 ，加快制定和健全相关法律 法规 ，为我 国房地产证券化创造一个 良好的外部环境 ．实现房地产权的独立化 、法律化 和人格化

2．建立房地产金融体系特剐是抵押贷款及其担保 体系 ，培育多元化的投资主体

建赢专 门的政 府担 保机构 ；积极开展各种信托业 务 ；成立由国家控 股或政 府担保 的抵押 证券公 司，收购各商业银行 的抵 押贷 款 ，并 以此 为基础 发行抵 押贷款 证券。

3．创造适宜的房地产资产证券化需要 的环境

加快商 业银行 的转 制步伐 ；组建全 国性的住房银行 ；完善一级市场 的风险控制机制：规范发展我国的资产评估业和资信评级业 。

4．构建房地产信托投资资金

借鉴美国模式 ，由金融机构组织发起 ，具体资产 管理 由专业的投资顾问操作。

（二）我国房地产资产证券化融资模式的选择

不同的房地产证券化模式 ，其运行方式也各不相 同。尤其在制度框架不同的国家或地 区。这种不同会更加明显 。在我 国还是半空 白的情况下运作 ．可以尝试从 以下几个方面来探索房地产资产证券化的道路 ：

1．确定证券化资产 ，组成资产池。原始权益人在分析 自身融资需求的基础上，确定需要证券化的资产，然后进行清理、估算和考核，最后将这些资产分类汇集形成一个资产池。基础 的资产的选择直接关系到以后证券化 的成功与否。

2．资产转移 ：这是证券 化过程中非常重 要的一个环节 ，在典型的资产证券化模式 中，会通过一个 专门的中介机构 ，也称特殊 目的机构(SPV)，通过对原始资产的“真实转移”，实现基础资产和原始权益人之间风险隔离和破产隔离。

3．信用增级和信用评级 ；为了吸引投 资者 ，改善发行条件 ，必须对资产支持证券进行信用增级 ，以提高所发行的证券的信用级别。

4．发行证券及支付价款 ；专门机构将经过评级的证券交给具有承销资格的证券商去承销，可以采取公募或私募的方式来进行。一旦发行成功 ，专门机构就将从证券承销商那里获得的发行 收人按事 先约定的价格支付给原始 的权益人。

5．资产的管理与证券的清偿；资产池的管理必须由专业的服务商来进行 ，这个服务商可以外请，也可以由原始权益人来担 任 ，因为原始权益人已经比较熟悉基础资产的情况 ，一般也具备管理基础资产 的专门技术和充足人力 。至此 ，整个 资产证券化过程告结束。

【参考文献】

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