物业考察报告
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物业考察报告范文第1篇
一、华东五市百货业的发展趋势和特点
我们考察的这几个大型商场，它们在所经营商品的品牌组合、企业形象规范、员工管理、卖场陈列布置、楼层品类布局特点、会员维护及服务项目等方面给我们留下了非常深刻的印象。
1、近年来华东五市百货业的发展变化和趋势
（1）业态的变化：华东五市传统大型综合百货商店经过近10年的发展，目前已经处于分化状态。我们考察的4家大商场，其中南京金鹰国际、新街口大厦、上海东方商厦营业面积15000㎡以上，已向购物中心方向发展，苏州泰华商城营业面积30000㎡以上，已向SHOPPINGMALL方向发展。从未来的趋势看新兴百货业态店和大型购物中心必将迅速成长。
（2）经营方式的变化：华东五市百货商店调整了经营方式，首先是扩大与品牌商的联营，并逐步与顶级品牌商扩展经销和授权业务，并开始出现类别化的自有品牌专业店。譬如东方商厦现有美莎、依利欧两个自有品牌，经营服饰包袋等，并担任了法国兰姿包袋和英国道顿瓷器的总。
（3）市场需求的变化：随着专业化和综合化的业态演进，零售业按品类和目标客户群细分业种，传统百货店的空间更趋“窄小”。从这次考察来看，购物中心和SHOPPINGMALL的兴起，扩大了传统百货的服务内容，不仅满足购物需求，更注重与休闲、娱乐、餐饮、文化消费结合的多业态组合，实现“一站式”满足消费需求。
（4）规模和经营水平的变化：区域化和规模化是百货企业发展的必然方向，在一个城市商圈有限的市场空间里，品牌企业因其品牌商品的占有率和服务质量的商誉而占有更大的市场份额，赢得更多的顾客，如南京鹰国际、新街口大厦、苏州泰华商城，上海东方商厦等，其单店销售能力一般达到1亿元/年/万㎡，这也成为业内衡量一个百货店经营水平的标准。
2、“特色化”是百货店竞争的显著特点
华东五市百货业经历了一次日化用品向超市的转移，电器家居向专业店的转移，品牌商品向专卖店的转移。今天，我们看到华东五市这几个大百货店处于一条商品类别齐全的现代化商业街或SHOPPINGMALL中，走主题店、特色店的道路，及时、便捷地满足特殊类别顾客的需求，在商品组合上形成系列化（品类、规格、花色）和品牌规模（品牌知名度、品牌忠诚度），建立起足够的时尚性和挑选性（新、特、名商品，一般应占到商品比重的70%以上），这是百货业的一个重要发展方向。东方商厦坚持以高档商品为主的经营方向，以礼品化经营为特色，泰华商城以精品为主导形成了精品与流行相结合的特色，两店均取得不错的业绩。
随着中国经济和城镇化的更大发展，多种体量的MALL商业地产将成为中国城市化进程和新型商业业态组合的主要载体。主题百货店将更多地进入新兴的SHOPPINGMALL中而成为其主题店专业店，作为购物中心的经营主体，而与其他商业业态配套落位。
总之，从这次考察我们体会到因规模的限制，传统大而全、小而全的综合百货店将越来越少，今后百货店将不再经营包罗万象的商品，而是从少数大类商品中发掘更丰富的品种，走特色百货、主题百货和专业百货的道路。
3、“连锁化”是百货店改造的主要内容
目前，华东五市百货业巨头能够控制本地区主要的市场份额，其特点是，这些巨头几乎都是做连锁的。可见百货店必须走连锁发展的道路。百货连锁经营的核心是生产要素的集约和标准化配置，主要是品牌商品资源的渠道管理、门店作业的标准化管理和选址定位标准及立地条件的品牌化管理，这有利于克服传统百货行业单店经营的孤军奋战、势单力薄的弊病，形成对品牌供应商的销售规模优势和目标客户认同能力，有利于优化供应商管理，开发商业集团的定牌商品，向上游采购的成本空间要利润，提升核心竞争能力。
4、“品牌化、服务化、人才化”是百货店发展的主要内容
以品牌制胜无疑是各家百货店成功的关键。上海东方商厦靠规范管理、信息系统、物流配送、服务质量的特色，用十年铸就一个品牌，因此中国传统百货业市场战略的创新，同样不能忽视品牌战略。东方商厦开业时正处于计划经济向市场经济的过渡阶段，人们的消费观念也正在从温饱型向小康型转变。在这样的形势下，东方商厦适时地表现出经济发展转型期所凸现的某些特征：率先提出为“一小部分人”服务的概念，倡导了超越温饱型水平的享受型消费，培养了国内第一批高消费阶层。在坚持高档定位的前提下，又明确了“礼品化经营”的理念，率先在商界实行境外采购、买断经营和总业务，不断宣传推广国际国内的知名品牌。他们先后举办了“世界品牌推广会”、“十大世界品牌系列展”等大型活动，组织采购团赴香港、法国、德国、意大利等举行品牌招商会，扩大引进世界品牌，为品牌营销创造了条件，使国内消费者不出国门即能领略这些商品的独特魅力。
树立商业服务理念对树立品牌有催化作用，可以加大品牌效应。东方商厦开业伊始，所有营业员（除个别特殊岗位）都以站立姿态接待顾客，在商界第一次搬走了营业员座下的椅子，这在上海零售行业是首创。1994年上半年，他们在站立服务和微笑服务的基础上制订了规范化服务标准，正式对服务提出了全面和系统化的要求。1995年东方商厦又在学习宾馆式服务的基础上，率先在商界推出了星级服务，评选出一批不同星级的商品部，使商业服务又上了新的台阶。此后星级化服务在市商委领导的重视和支持下，得以在全市范围内推广，成为全市商业服务的一个有力抓手。2000年3月，东方商厦又在商界率先倡导了全方位服务的理念，这一理念是以市场需要为导向、以顾客满意为中心的全面、全程和全员的服务。全方位服务实施以来，东方商厦已陆续推出“代客泊车”服务、改造硬件设施、推广礼品化包装、加强商品质量管理、加强营业现场管理、创建服务品牌和强调诚信待客等措施，受到了目标消费者的高度赞赏。
现代企业的竞争更是人才的竞争，各商厦采取措施不断提高员工素质，营造良好的企业文化氛围，加大品牌影响力。东方商厦围绕“礼”的核心，逐步在员工中形成共同的价值观，使员工个人的价值取向和企业发展保持一致。通过与高等学院联合办学、参加境外实践和研修、实行轮岗锻炼、开展岗位练兵活动等途径，为员工的成长、成才创造条件，使一批有事业心的员工，在东方的不同岗位发挥作用，担当重任。东方商厦培养了“钻石大王马海燕”，“真心换童心的许宁姐姐”，上海百万商业职工业务、外语、法律知识竞赛总冠军金蓓沁，礼品包装专家盛晓岚，“配镜一眼准胡荣彪”等在消费者中享有盛誉的服务品牌。
二、几点启示和建议
首先，政府在政策上应给予引导，使业态各异，把市场做大做足，满足城市各个消费层面的需求。城市各业态各商家要做到共存、共赢、和谐发展，政府应起到宏观调控作用。错位经营、差异化经营除了靠市场引导，更有赖于政府规划、行业主管部门的政策引导。应总体规划、合理布局，新增加网点应慎重考虑，尽量避免同业态竞争。一万平方米以下的商场应搞主题店、专业店、生活店、会员店等，不应搞小而全的业态。同时应引进新的业态，如娱乐、文化、服务、展览、旅游、康乐中心等，使城市商业街集购物、休闲、娱乐为一体，真正体现现代化都市风貌。
物业考察报告范文第2篇
关于赴浙江武义等地考察工业园区工作的报告 文章作者： xcypyy 文章加入时间：2005年6月18日23:32 关于赴浙江武义等地 考察工业园区工作的报告 根据市委书记 同志的指示精神，2002年5月15日，由市开发区管委会主任 同志组团带队，市委办公室、市政策研究室、市、县国土资源局、市开发区土地局、农工局一行10人，专程赴浙江省武义县、永康市考察工业园区工作。短短的两天时间里，我们先后听取了武义、永康有关方面的情况介绍，深入武义白洋工业园区、永康科技五金工业园区及其区内数家企业进行实地考察，获取了许多有益的经验和启示。武义、永康两地相比之下，我市与武义率、钢架结构或现代化厂房、外观色彩统一、欧陆式风格的办公楼和宿舍，从而使省级工业园区从建设初期就向省内乃至国内一流的园区迈进，成为武义一道亮丽的风景线和招商引资的名片。其它工业小区则实行兼收并蓄的原则，坚持扶持发展本地企业和吸引外来企业并重，既为中小企业的发展壮大提供了成长舞台，也为发展武义经济增添了后劲。 （三）突出抓主抓重，提高园区“三率”。武义人认为，抓经济的重点是抓工业，抓工业的抓手是园区，园区的发展靠招商引资，招商引资要体现在建设上，建设的最终目的是企业投产，达到增加税收、解决劳动力就业、集聚人口，推进以产业集聚为基础的城市化进程。为此，武义一直注重抓好园区企业的“三率”，即开工率、竣工率、投产率。一方面，加强服务，充分发挥私营企业在体制上的优势和投资周期短的长处；另一方面，加强管理，对进入园区的企业，逐家明确开工、竣工、投产日期，并限期完成，对每一家企业都确定一名领导联系，有力地促进了入园企业早开工、早投产、早出效益。 （四）加大建设投入，促进良性开发。一是营造良好的园区硬环境。他们认为，一流的基础设施建设是创造一流的园区所必备的条件。“筑巢引凤”，只有“巢”筑好了，才能引来“凤凰”。近年来，武义各园区的基础设施建设始终坚持高标准和适度超前的原则，并投入大量资金，使各园区在土地平整的基础上，基本上做到了道路、供水、排污、供电、通讯、广电等设施的配套。二是树立负债建设的思想。武义人坚信，负债建设不可怕，有投入必有回报，土地是政府最大的资源，园区发展了，土地升值了，尽管在工业用地上让了一块，但能从商服用地中赚回来。这些年来，武义园区建设的投入，一直采取以政府为主导的方式，而没有对企业主进行“剥皮式”开发。为此，武义专门成立了一家由政府控制的开发公司，向银行贷款，进行土地开发。目前，武义在开发与投入上已形成了开发得越快，资金周转越快，土地升值越快，发展就越快的良性循环。三是坚持滚动开发。在园区的开发和资金的组织上，武义坚持嘴里吃一块、筷子挟一块、眼睛盯一块的办事原则，特别是在资金的筹措上，采取“以区补区、以城补区、自求平衡、滚动发展”的办法，实施一体化发展，实现了园区——城镇——新园区的反弹琵琶建设。 （五）实行多管齐下，抓好招商引资。武义县委、县政府将今年确定为“招商引资年”，积极动员社会各方面力量关注招商引资，齐心协力抓好招商引资。一是实行全方位招商。以前武义招商主要是针对周边县市，随着该县投资环境的不断改善，现已将招商工作分为三个层次。金华市内招商引资，主要面向永康、义乌等发达县市的企业；金华市外招商引资，主要瞄准温州、珠江三角湾；境外招商引资，则主攻港、台地区，同时积极争取韩国等国外企业投资。二是实行全链式招商。既引进规模企业，也引进配套企业，同时围绕武义旅游休闲、电动工具等主导产业，实施重点招商，从而形成块状经济，提升区域经济竞争力。三是树立一盘棋思想。要求全县的招商引资工作一致对外，提倡健康有序的竞争，反对打内战、挖墙脚，做到相互配合协作，共同促进发展。 （六）优化投资环境，提高服务水平。经过多年的努力，武义已创造出了一个优良的投资环境，得到了外来企业的好评。他们认为，创建一个优良的投资环境不容易，破坏一个良好环境却只要一、二件事就足够了，决不能因为一粒老鼠屎，坏了武义一锅饭。在武义，县直有关部门特别是执法部门坚持做到原则性与灵活性的相统一，尤其偏重灵活性，尽量把方便让给基层、让给企业。同时，各部门努力提高工作效率，尽量用最少、最合理的时间，为服务对象提供最满意的服务。一是不断深化行政审批制度改革，压缩审批事项和
审批时限，特别是压缩那些审批频率高、关系经济和社会发展环境的审批项目。二是大力弘扬“四通”精神，即职责范围内的要速办“快通”，工作运转不畅时要及时“沟通”，基层和企业面临困难和矛盾时要积极“疏通”，对有碍于经济和社会发展的要大胆“变通”。三是积极推进政府行为转变，从以审批为主的工作方式转变为以监督为主的工作方式；四是进一步加强便民办事中心建设。 三、武义发展工业园区的经验对我们的启示 武义发展工业园区的经验，对我市县、区工业园区建设乃至市开发区建设都有很多有益的启示。以铜陵县为例，目前该县已提出工业兴县、强县、富县的发展战略，并把加快工业园区的建设和发展作为带动工业经济起跳的突破口，现已在城关、顺安、大通和新建开辟了三个县级工业园区。工业园区启动初期，尤其要借鉴先进地区好的经验和做法。为此，建议抓好以下四个方面： 第一，科学规划，建设高起点园区。工业园区建设初期就应把规划放到十分重要的位置，否则，就有可能出现一哄而起，盲目乱建，陷入低起点、低档次、低水平、低效益的泥潭，以致造成资源浪费、错失良机。因此，规划要从宏观和微观上综合考虑。宏观上，总体布局要有重点、分类型。有重点，就是区域规划要突出重点，适宜发展的先发展。铜陵山丘洲圩并存，在交通区位、工业基础、地理环境等方面都有着明显的差异。就全市而言，应以市开发区为中心，县、区工业园为补充，形成有规模、上档次的块状工业经济园区。分类型，就是要按照各个工业园区的基础条件，在规划中有意识地加以分类引导。市开发区进区企业要有规模，并需符合环保标准。县、区工业基础相对薄弱，园区建设应以引进、新办中小企业为主，但要注重在“专、精、特”上下功夫。微观上，园区规划要注重“三个结合”。一是园区规划与城镇建设规划相结合。必须从推进城市化进程的要求出发，把园区建设与城镇建设规划结合起来，以城镇总体规划指导园区规划。二是园区规划与园区的特色培育相结合。根据各工业园区的区位、产业基础、发展潜力等各方面条件，市开发区要突出铜工业和电子工业园区的发展，以规划来分步实施“一区多园”格局，以特色来增强开发区区域整体竞争力，县、区工业园也要注意引导和培育主导产业的中小型配套加工企业。三是园区规划与园区功能定位相结合。一方面，要突出工业园区以工业为主的特色，不能把工业园区建设成主业不突出、三类产业混杂的综合区。另一方面，工业园区也不能全部都是工业，更不能简单地垒工厂，还必须要有一定的社会功能。要逐步建立起能为园区企业提供优质服务的金融、保险、电信、电力、运输、科研、餐饮、卫生等社会机构，不断完善园区生产服务体系。此外，规划要融入环保意识，特别要重视园区的绿化，以促进经济和环境协调发展。 要实现上述要求，工业园区的规划必须由有资质的专业设计单位对园区产品定位、功能布局、生产流程、经济效益及环境治理等方面进行综合评价，并组织专家和有关职能部门进行科学论证，确保园区建设在规划、环保、土地利用等方面都能达到规范的要求。 第二，优化政策，引导生产要素向园区集聚。优惠政策是工业园区初创时期促进企业、资金、人才等生产要素集聚的重要驱动力。近年来，市、县（区）都先后制定出台了有关政策，对招商引资起到了很好的作用。随着形势的变化和周边地区招商政策的调整，我市原有的一些政策优势弱化了。我市当前工业园区的开发建设，是以接受发达地区幅射为主的“借鸡生蛋”式的发展模式，这种开发的前提就是要引进大批的外来企业、资金和人才，一旦招商引资受阻，工业经济跨越式发展就无从谈起。因此，政策方面还要深挖潜力。尤其是在土地政策，既要借鉴沿海地区的做法，又要采
取更为优惠的政策。建议对开发区内工业用地一律实行入区时一次性按成本价交足用地保证金、最终实行无偿出让的办法。具体做法为，企业入区时，一次性按成本价（包括征地费、报批费、配套费）交足用地保证金，同时规定，入区企业必须半年内开工建设，一至二年内建成投产（具体时间根据企业自身情况确定），否则扣除土地保证金，企业建成投产后，以免交税费的办法全额抵扣返还土地保证金，最终实现无偿出让工业用地。这样既能提高企业进区的吸引度，又能使开发区实行滚动式开发。 第三，完善设施，不断健全园区配套功能。从全市总体角度讲，主要是创造好交通、供水、电力、通信、联托运、信息等硬件环境。尤其要构筑大交通格局，集中精力、财力不断优化铜陵的区位环境。园区内的基础设施，各级政府也要根据需要与可能，尽力给予支持。同时，要依靠园区自身积累，抓好园区基础设施建设，着重做好五个方面工作：一是在实施时间上，基础设施建设要适度超前，尽早规划建设，不能过于滞后。二是实施范围上，要尽可能连片开发，开发一片，成熟一片，整体推进。三是实施项目上，要注重整体配套，道路网络、土地平整、供电、通信、供水、排污配套推进，并与城镇建设做好衔接，联动发展，提高资源共享度。四是资金筹措上，要开辟多元化的投资渠道，结合旧城改造和企业改制盘活土地存量资产，变死钱为活钱；要积极引进外资，发动社会资金参与园区开发建设；要利用中介机构，通过金融信贷，打好“时间差”，用明天的钱办今天的事。 加强园区管理也是增强园区功能的重要方面。一要建立园区管理机构。随着工业园区建设的推进，园区的管理工作也应摆上重要日程。县、区工业园区要研究建立园区管委会，管委会要配有相应的工作人员，并通过授权委托，使之拥有相应的权限，确保能够担负起对园区进行综合管理的责任任。二要引入市场竞争机制。园区的开发、建设和管理，要按照公开、公平、公正的原则，实行市场化运作。园区土地使用权要公开出让，防止暗箱操作；园区基础设施建设工程要实行公开招标，以降低园区开发成本，防止权钱交易行为。三要建立健全各项制度。从园区规划、开发、建设以及园区建成后的管理，都要建立健全相应的规章制度，逐步将园区管理纳入规范化、制度化、法制化的轨道。要特别重视建立健全园区财务制度，防止国有资产流失，园区土地出让金、开发建设资金等必须专款专用。 第四，强化服务，为园区创造良好的投资软环境。首先，要努力转变管理职能。在体制转轨的过程中，党委、政府配置资源的角色已逐步转变为经济发展服务。在市场经济条件下，党委、政府的职责就是要做好企业想不到、办不到的事情，或者企业想到而办不到的事情，建好企业发展的“高速公路”，当好市场公平竞争的“交通警察”，也就是要管规划、管发展环境、管社会公共事务。要把那些机关不该管、管不了、管不好的事务，由市场主体按市场规则运作，把那些假管理之名、行收费养人之实的审批事项和审批环节坚决砍掉。目前，开发区在社会事务管理方面压力较大，分散了经济工作的精力和时间，削弱了经济开发区的职能，加重了开发区的负担，也不利于社会事业的发展。对此，建议设立开发区社区服务中心，具体负责区内计生、综治、创建等社会事务。社区服务中心实行属地管理，由狮子山区管辖。教育、卫生等事业性很强的社会事业也交给狮子山区管理，所需经费由开发区、狮子山区按比例分担，这样既能解决开发区“管不了”的问题，也能解决社会事业“管得好”的问题。其次，各职能部门要密切配合，通力协作，充分发挥各自的职能作用，把工业园区的困难当作自己的困难，把工业园区的事情当作自己的事情，想其所想，急其所急，尽心尽责，主动服务，切实营造
起全社会关心支持工业园区建设的良好氛围。只有我们的服务真正做到家，做到位，企业才能真正进得来、留得住、兴得起。 文章出处： 【大 中 小】 【打印】 【关闭】
物业考察报告范文第3篇
[关键词]施工队伍考察要点
1 前言
施工队伍考察是工程建设程序中的一个重要环节，选择一支实力强、水平高、信誉好、管理正规的施工队伍是确保工程建设任务圆满顺利完成的关键，而施工队伍考察是淘汰劣势队伍、选择优势队伍的重要手段，也是工程建设质量事前把关的必要手段。由于许多建设单位多年搞一个项目或一个项目搞多年，项目管理班子经验缺乏，没有掌握施工队伍考察要领，考察程序走了，但没有起到真正把关的作用，让一些“挂靠”队伍、“空壳”队伍、“游击”队伍混入投标，甚至中了标，导致施工过程麻烦不断。笔者多年从事工程建设管理工作，通过多次考察实践，对施工队伍考察要领进行了一些思考，现撰文与各位读者一起探讨，按照考察顺序，从考察方案拟制、考察小组建立、考察须知发放、考察方法运用、考察内容制定、考察报告撰写等六个方面进行了阐述。
2 考察方案拟制
凡事预则立、不预则废。考察之前应制定详尽的考察方案，考察方案是筹划考察全过程的统领文件，通常应包括考察对象、考察时间、考察组织、考察内容、考察方法、入围单位标准及数量、考察路线安排等。这里要强调两点：一是对考察对象的把握。不是所有报名单位都要进行考察，那样将耗费大量的人力物力，有时多得甚至无法实施，首先应对照报名条件进行初步筛选，对资质、业绩、资信、项目经理资格符合条件且资料齐全的报名单位列入考察对象。二是对报名单位资质的把握。要看公司资质证书中的主项资质，因为主项资质是公司实力最强的行当，人力、设备配置最强，营业收入出最高，相当于医院的特色专科、学校的重点学科，而有些公司的次项资质，如附属于房建总承包下的桩基资质、幕墙资质、消防资质等，很多公司就徒有资质，而无相应的人员、设备和施工能力，接到的业务往往都是分包、转包，保证不了施工质量。
3 考察组织建立
考察组织应根据工程规模、工程特点合理组建，应吸收各专业人员参加，通常由带队领导、工程、财务、纪检、监理等人员组成。这里也要强调两点：一是实行了监理的工程，应尽可能吸收监理作为考察小组成员。对于这一点，很多建设单位容易忽视，认为考察是建设单位的事，不需要外单位人员参与，甚至顾忌有监理人员在场不好统一意见。其实应该看到监理单位也是工程建设五大责任主体之一，与建设单位的目标是一致的，监理人员长期在施工管理一线，考察施工单位更能细致入微，更能看准施工水平的高低，充分发挥监理人员的长处，能更好地帮助建设单位把好施工入围关。二是考察小组应注意分工合作。出发之前，考察小组开会议，学习考察内容，掌握考察方法，并根据考察内容和小组成员专业搞好分工。通常小组组长的任务是负责全局上的掌握，主要了解施工单位人力、机械、经营、管理及业绩整体情况，了解公司与项目部的管理关系，项目经理的职责与权限等；工程人员负责核查资质、项目经理业绩、验收签字表、备案表等内容；财务人员负责掌握公司近年经营情况，通过核查财务审计报告及银行对帐单等，摸清施工单位的资金实力、资信情况等；纪检人员负责核查项目经理及联系人的劳动合同关系，分析掌握是否存在挂靠行为，了解公司合同履约情况、遵守法律法规情况，有无停业整顿、有无法律诉讼等；监理人员负责查看工程实体质量及内业资料，询问项目经理控制工程质量、进度、安全等方面的措施办法，掌握项目经理的理论水平及实际施工管理水平。同时，小组成员在分工的基础上，也要注意把握合作的关系，比如综合评价项目经理的能力水平，需要小组工程、纪检、监理人员从资质、业绩、理论水平、实体质量、管理能力及遵守法律法规等多方面情况进行汇总。
4 考察须知发放
为做到有的放矢，提高考察效率，快速掌握施工单位的全面情况，事先应给被考察施工单位发放考察须知，告之应考察的内容及需准备的事项。考察须知通常应包括工程概况、考察时间、考察组织、考察内容、备查资料、应出席的被考察人员、投标基本要求等。施工单位在接到考察须知后，应针对工程项目特点配置合适的项目管理班子，准备好工程资料及相关证书，提供可考察的类似工程项目及相关人员到位等。若被考察单位自查达不到投标基本要求或不能接受招标条件而放弃投标，应要求施工单位及时告知招标人，以免跑“冤枉路”。
5 考察方法运用
为保证考察内容真实全面，切实摸清施工单位的底数，应运用多种考察方法，从不同渠道、不同层面、不同角度了解分析被考察单位提供的情况，弃伪存真，得出公正正确的结论。考察方法简而概之，就是综合运用“听”、“查”、“问”、“看”、“论”等方法。“听”就是听取公司介绍、项目经理介绍，了解公司及项目经理的自我评价；“查”就是查看各项证书、合同、资料、备案表、人员关系证明、获奖证书及财务报表等，要注意的是查看的东西均要求提供原件，防止造假；“问”就是问业主单位、监理单位、物业管理单位对施工单位的评价，要注意不能偏听偏信、尽可能核实评价内容。“看”就是现场察看工程实体质量、工地安全文明施工管理情况、工程资料的规范性等；“论”就是考察结束后，考察小组要开会讨论，汇总各方面的情况，综合分析，给每个施工单位一个公正的评价。另外，评价方法通常有量化打分法及综合比较法两种，量化打分法就是事先给每项考察内容赋与一个分值，考察人员根据评分标准给每个施工单位逐项打分，根据总分高低排名决定入围单位；综合比较法就是施工单位在满足投标基本要求的前提下，从公司资质规模、项目经理管理水平、资金实力、社会信誉等方面综合比较，小组成员合议讨论，综合排名决定入围单位。
6 考察内容制定
考察内容应结合招标项目的特点拟制，新建、改建、扩建、装修项目考察内容应有所区别，特别是考察业绩要区别对待。通常考察内容包括：资质、营业执照、安全生产等证件许可部分；公司人力、设备、财务、业绩、获奖等体现公司实力部分；项目经理学历、经历、业绩、获奖、管理等体现项目经理能力部分；典型业绩工地实体质量、安全文明施工、内业资料及上级主管部门检查评价等反映现场施工管理水平部分；业主、监理单位评价、已投入使用项目物业单位的反映等社会信誉部分。考察内容也可以根据条款内容的重要性和入围要求最低标准，参照工序验收方法，把考察内容划分为主控保证项目和一般评比项目两部分，主控保证项目就是要求被考察单位必须达到的内容，有一项不合格就不能入围，如资质要求，营业执照、安全生产许可年检通过，类似工程业绩的最低要求，不能存在挂靠行业及经理项目必须按要求到位等；一般评比项目，就是项目内容允许有上下浮动空间，可体现施工单位实力水平的差距，如公司人员数质量情况、机械设备等固定资产保有量情况，公司年产值情况、公司资金实力、获奖情况、项目经理学历、经历、业绩、获奖等。一般评比项目适合量化打分，在分值分配上要注意结合工程特点向重点考察项目倾斜，不宜搞平均分配；总的评价是主控保证项目均合格，一般评比项目得分高，单位综合实力强。
7 考察报告撰写
物业考察报告范文第4篇
关键词：高铁车站；商铺装饰；设计；施工
中图分类号： U238 文献标识码： A 文章编号：
随着新型高铁客站的建成，铁路客站与其他的交通枢纽相比而言有着更加便捷和服务的高效性，这就体现出了高铁客站的独特优势，不但增大了高铁的客流量，也让高铁的客流成分出现了一些变化，很多具有高端消费能力的商务旅客地涌入，为铁路的客站建设与发展提供了新的活力和商机。
新型的高铁客站现在已经成了城市的新地标，旅客到了车站乘车，已经不单单是为了可以享受舒适的服务，更加希望可以让候车的时间变成了享受多方面优质服务的过程。商业项目的形象、品味以及完善的程度会决定到旅客甚至是社会各个层面对车站和铁路整体的满意程度。明确现代化的高铁客站的商业经营的定位，可以更好地为旅客与社会的消费需要进行服务，这具有了一定的时代意义。
高铁客流量的改变中所包含的消费潜力和商机也同样要求了铁路运输部门对高铁客站商业开发的思路需要进行扩展，根据多元化的现展战略，逐渐地创新高铁客站的商业发展模式，不断地将客站的商业发展成为能够支撑铁路发展的中心业务，通过这种经济收益的方式来弥补铁路客站的巨额建设费用与运行的成本费用。
设计装修风格确定
新型的高铁客站商铺的开发与发展中，最重要的就是商铺的设计方案，只有明确了商铺的设计装修的整体风格，才可以进行接下来的细部设计、装修材料的选择、施工，才能够保证高铁客站的商铺可以同客站在同一时间内运营。在现代化的社会发展过程中，设计理念已经逐渐地走向了国际的多元化道路，但是对于新型高铁客站的设计装修来说，风格需要与高铁客站的风格相统一，体现出来统一的协调性以及客站与商铺是一体的感觉。并且，在设计的过程中还需要考虑到附近商铺的设计风格，虽然不要求与他们的设计风格相同化，但是不能够在风格的设计上出现太过扎眼的装饰，尽量与周围的商铺以及建筑物的设计保持协调性，让旅客感觉到舒适的协调感。由于，高铁客站是最近新出现的铁路运输车站，所以，在设计风格方面要突出新颖和新鲜感，添加一些时尚的因素，在设计上体现出灵活性。让旅客在消费的服务过程中还有了一定的视觉的享受。
装修材料的选择
对高铁客站商铺的装修材料的选择是非常严格的。商业范围里所采用的全部装修的材料都一定是全新的高质量的材料，而且必须满足燃烧性能等级要求。
店面、收银台以及是橱柜的边角禁止采用塑料的压层，禁止采用塑料压层来充当工作台面的抛光。塑料压层必须是凭借一种能够接受的方法采用隐藏方式的接缝，不可以采用暴露出来的接头。使用的所有塑料压层必须是商场中适用的，而且只能用作在如果边角出现冲击与切割不会出现问题的前提下。对工作台的材料选择，建议使用花岗岩、大理石、可丽耐或者是别的表面较坚实的材料。成品必须被涂刷经过了处理的氧化铝等，并且还要带有高质量的有色静电涂层或者是涂瓷漆。同时，可以选择各种高质量的有釉或者是无釉砖，如陶瓷、缸砖以及瓷砖等，如果没有冲击与耐久性的问题，还是优先选择采用马赛克瓷砖。全部暴露在外面的木材或者是薄板都要是天然的，也可经过染色或者喷涂的。木质的成品样本可以包含提前材料的种类、染色以及对物业建筑物的防火处理。高铁商业施工中所选的木质结构必须通过烘干式的防火处理，并且要做到依法合规。
商铺中的顶面材料、墙面材料、地面材料以及固定家具兼做隔断的都必须采用A级防火材料，移动家具必须采用B1级以上的防火材料。并且全部的成品都要满足所有的适用法律法规。
严格按照图纸施工，确保车站商铺与车站同步开通运营
为了确保高铁商业的高效运营，保证商铺与客站的同步开通，就要在坚持客站与商业同步设计规划的前提下，把商业的物业条件预埋加入到站房的整体建设中，要进行同步的组织施工，这样不但能够减少站房施工中的结合部与施工的干扰，确保了施工进度，还能够合理地避免了因为商业物业条件预埋不到位的二次改造而出现的高额的返工费用。
高铁客站商业开发必须经过严格的流程审批。业主方将高铁客站商业平面布局规划图报铁路公安消防处审查，并进行车站消防性能化测试；消防性能化测试通过后进行商业施工图纸出图；由铁路公安消防处对图纸中的商铺内部布局、商铺面积、装修材料等因素进行审查，审查通过后方可进行施工。
在施工的过程中，一定要严格地根据设计图纸进行施工，尤其是对材料的选择方面，禁止以次充好，偷工减料。施工单位将根据设计图纸精心组织人员、统筹规划资源、合理安排工序，完全按照规划的施工时间开展施工，同时确保施工的质量，从而保证高铁客站商铺和车站在同一时间顺利开通和运营。
强化现场监管，加强现场巡视，保证安全文明施工
我国的新型高铁客站不仅站房面积庞大，客站内商业区域众多，同时高铁客站尤其是大型的枢纽站被定位为城市的交通和社区商业中心。所以，高铁商业的施工质量与施工安全是非常重要的。
高铁商业需要合理地进行商业区域的空间建设，客站的商业布局建设需要考虑到商业的业态、客流动线等因素，尽量让布局更加地合理，在最大的程度上达到经营的需要与商业价值的提升。并且在施工过程中需要严格地根据现在实行的铁路消相关管理规定进行，使高铁客站的商业形态更加地多样化，和站房的整体建筑的风格相统一。尽量提高客站商铺的可以利用的面积和空间，还需要给商铺中需要安装的一些强、弱电预留位置。
在高铁商业的施工中，一定要建立完善的商业安全施工的管理体系。其中包含了安全的生产责任制、安全生产责任书的制定等。在施工的过程中需要加强施工现场的监管，保证施工的进度和质量，加大施工现场的巡查力度，提高施工的工作效率，确保了高铁客站商铺施工的安全性和文明性。
总结：
本文通过对高铁车站商铺设计装修风格、设计装修的材料、严格按照设计图纸进行施工以及保证安全文明施工等四个部分的论述，阐明了我国新型高铁客站商业建设和发展是十分迅速的。我们借鉴了国内外的高铁客站商业的开发经验，坚持“提前介入、合理规划、统筹资源、同步开通”的原则，加快管内高铁客站商业建设速度，这对探索中国高铁商业开发模式、实行铁路新一轮多元化发展起到积极作用。
参考文献：
[1] 铁路客站商业综合开发和管理培训团组.德国、法国铁路客运车站商业综合开发管理考察报告[J].铁道经济研究，2009（1）：45-46
[2] 李丹明.李玉梅.东日本铁路公司的多种经营[J].中国铁路，2006（9）：32-33
[3] 周国华.唐元宁.铁路客站商业服务开发及其政策支持研究[J].研究报告（讨论稿），2009：51-52
物业考察报告范文第5篇
程序是保证招投标工作规范开展的必要条件，工程量清单准确是成本核算的基础。要让招标工作不仅能选择好的队伍、控制成本，同时，更应在招标工作中建立项目品质控制的防线，培养一支有评标能力的团队，也是招标工作应关注的。
本着如上原则，我们对招标工作的如下环节予以重点监控：编制招标工作时间计划表（根据工程进度动态调整）、确定招标中的设备参数及材料品质、拟选承包商（或材料、设备供应商）的上报推荐、组织联合考察、招标文件编制准确、确定拟投标单位、评标小组成员。
关键词：招标，计划，沟通，评分
中图分类号：TU723.2文献标识码： A 文章编号：
在许多人看来，招标工作的核心就是通过竞争降低成本，同时选择好的施工队伍。大家对工作也可以简单理解为：无非是找几个投标单位、编个投标文件和工程量清单、通过评标确定中标单位。只要按照程序，并通过竞争手段，控制并降低成本，则完成招标的工作了。我们认为，如果这样解读工程建设中的招标工作，则有点浅薄了，难免会存在以下的问题：
1、因在招标前对招标图纸的会审不仔细，将造成工程量计算不准确，为工程建设实施中的成本控制及工期管理带来隐患；
2、因在编制工程量清单中仅仅关注了工程量的准确性，未对设备的选型参数准确制定；未对材料的标准、等级清晰要求，则容易造成投标人在投标报价时的理解错误，为日后工程管理、品质管理留下隐患；招标工作和后期管理工作脱节，不能做到成本、技术和工程管理的契合、紧密衔接以及综合控制；
3、尽管招标工作按程序开展，但由于参与的各部门或各位员工经验、能力参差不齐，对招标工作流程执行不力、对评标办法制定不慎，则反而被“有心人”利用流程掩盖了串标、围标的恶劣后果，损害公司的利益；
4、每项的招标工作都是跨部门的工作，既有各自的独立性，也有协同性，还有相互的牵制性。当招标工作开展时沟通不足，则易造成部门间的不和谐、不信任，甚至产生相互的抱怨和指责。
在有效的控制工程成本方面，鉴于各地的招标制度有所差别（如天津开发区实行最低价中标的原则），下面仅就前四项内容作以重点阐述。
编制招标计划时间表方面
在编制招标工作时间计划表前，房地产开发公司开相关的工作部署会。时间计划表由工程部编制、工程部、合同预算部、技术中心、开发部、销售策划部、财务部参与讨论、修订与完善。在工程建设开展的时间把握上，工程部考虑各分包工程是否需要预留预埋、最适宜的招标时间、组织施工承包商、设备厂家、材料、相关楼盘等考察需要的时间等事宜；合同预算部考虑编制招标文件、工程量清单和材料（设备）的询价需要的时间等；而技术中心考虑设计图纸、技术要求及技术参数论证时间等。对于一些专项工程是采取设计施工一体化还是设计、施工分离，公司也召集了专门论证，务必做到时间计划表的完整、前后工作的衔接、各项招标不打乱架等，评估时间计划表与工程建设的吻合程度。我们认为，招标时间计划表与工程建设的吻合度不仅是不能影响到预留预埋，还应关注到分项工程与主体工程的相互关系。由于同样的设备对于不同的厂家，其规格、沉降、工艺要求存在差异，生产安装厂家提前介入，有助于对土建施工图的完善，减少对已施工的土建部分实施整改而费时费力，对进度管理、质量管理都有着重要意义。
在选择优秀的承包商或材料（设备）供应商方面
众所周知，一个好的工程承包商或材料（设备）供应商对于工程建设的顺利完成起着至关重要的作用，可以使业主舒心、放心、省心；而选择不当，除了带来质量、工期进度、安全管理的隐患外，情况严重的还会产生纠纷甚至诉讼法律，给项目的开发建设、销售造成不良影响。
为了避免以上的情况发生，公司从资质预审这一基础工作做起，确立了由工程部组织实施、合同预算部和技术中心参与完成共同参与全部基础工作，各个环节的决定与决策由经营班子统一决策的招标管理模式，将协作配合、各尽职责、相互监督、先民主后集中的原则贯穿在整个招标过程。
在分包工程的承包商（或材料、设备供应商）的上报推荐环节
每一项招标工作启动时，首先由工程部以内部联系单的形式征集公司内部推荐供方，按照企业资质。施工（研发）和技术能力、工程业绩、社会认同程度等基本信息进行对比分析、初步筛选，择优挑选出符合本次招标要求的单位6到8家，经另两个部门联合确认后上报公司领导批准。
获得批准后，由工程部组织联合考察
在考察环节，坚决避免“一哄而上、走马观花、例行公事”的敷衍作风，三个部门独立履行各自的职责，进行评审打分并形成考察报告，汇总分析、存档并上报。
三、在确保和优化材料（设备）的产品品质方面
我们公司强调对价格的评判是必须建立在对品质的要求上，即必须关注性价比，而不是没有性价比的最低价。这就要求我们自身必须充分认识我们要求的产品品质内涵。我们通过公司内部讨论、联合考察、邀请物业服务顾问、邀请监理、设计单位、其他专业人士论证等形式，对要求的技术参数从规格、等级、部件及备件、功率、频率、驱动要求、运行速度、型材要求、保护装置、警告装置、控制系统、施工工艺要求等等，不仅从性能、价格、维修便宜进行评价，还对各参数组合后的优劣进行评价，评价的最后结果经设计院确认后，作为招标的技术依据。通过一系列的论证，务求在招标中对各技术参数把握准确、对品质要求界定清晰，使投标报价的最低价格是建立在品质最优的前提下。
招标文件编制方面
在招标工作中，资格预审及评分均基于对承包商能力、实力的评价，因此，评分办法制定的合理是正确体现承包商实力的依据。除了符合性外，价格、质量、工期、付款阶段及方式等是我们关注的要点，技术清单的符合、准确也是产品品质把握的要点。另外，我们还必须十分重视：
对于设计一体化的招标中设计能力、设计合理性、经济性的评价；
对施工组织方案合理性、完整的评价；维修保养时间的符合性、差异性、维修保养服务的及时性评价。
在评分办法中，我们通过加大竞争性的分值，使各投标人不仅在商务报价中体现显著差异，在设计、施工能力上也体现显著差异。同时，我们通过“投标人的优惠条件”作为补充分值，鼓励投标人在新材料、环保节能、服务等为业主提供增值服务。
一项招标工作完成了，并不代表我们的工作就没有疏忽和遗漏，也不能保证我们的管理和操作、能力和经验能够胜任所有条件和环境、万无一失。每一次的总结与回顾，让团队的同事们都有所提高，充分发挥团队的力量，讨论时充分民主，决策时高度集中，加强各个环节的监督和控制，从制度、流程上规范招标工作，从细微入手，精益求精，才能使招标工作越做越好。
参考文献：
龚维丽 工程造价计价与控制 北京 中国计划出版社 2003年
袁代君&周志刚 工程施工招标文件的若干问题探讨[A] 七省市第八届建筑市场与招标投标优秀论文集 2007年
赵卓 工程量清单计价模式下的评标研究[D] 河北工业大学 2007年
王红勃 建设工程项目招标投标过程中存在的问题和对策[D] 郑州大学 2007年
