写字楼物业管理方案

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写字楼物业管理方案范文第1篇

通常情况下，业主会事先准备好一个适用于写字楼物业内所有出租单元的标准租赁合约，作为与潜在租客谈判的基础。谈判过程中，双方可以标准租赁合约为基础，针对某一特定的出租单元，就各标准条款和特殊条款进行谈判，以便双方就某一特定的出租单元形成一份单独的租约。标准租约中的许多条款只要稍加讨论即可，但有些重要问题就需要进行认真的谈判，例如租客装修及业主是否提供装修补贴就常常要谈判很长时间。谈判中，双方关注的其他问题还包括租金及其调整，所提供的服务及服务收费，公共设施如空调、电梯等使用费用的分担方式等。

租赁合约中的标准条款

在编制标准租赁合约的过程中，业主的主要目标之一是在其所收取的租金中，尽可能少地支付相关的运营费用；而对于潜在的租客来说，则希望在支付一定租金的前提下，获得尽可能大的权利，得到尽可能多的服务。为了调和租赁双方各自意愿的差异，就形成了在写字楼物业出租时须共同遵守的一系列特定条款。

由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。这一条款可能规定要参考一个标准指数，如消费者价格指数或商业零售物价指数，来确定租金定期增长的数量或幅度。租客和物业管理经理更愿意商定一个固定的年租金增长率或增长量，该增长率或增长量在整个租赁期间内有效，例如月租金在整个租期内每年增长10元／平方米或每年上调8％；当租期很长时，也可规定每2年或3年将租金调整一次。为了使租赁双方共同分担通货膨胀带来的风险，有时规定租金可以按消费者价格指数调整，但同时又规定一个上调比例的最高限。这样，在最高限以内的风险由租客承担，最高限以外的风险由业主承担。

在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都要以租金的形式来收取。在“毛租”的情况下，业主要支付物业运营过程中的所有费用。并且要在所收取的租金中包括这些费用，但这种租赁安排在大型写字楼出租中并不多见。通常的做法是，一些运营费用如公共部位的能源使用费，可由写字楼租客以某种方式按比例分摊，由物业管理公司向租客单独收取后，直接交给供电部门，这种代收代缴的方式很受业主或租客欢迎。因为物业管理公司通常是按租金的一定比例收取物业管理费，如果将运营费用加到租金里面去，业主或租客多少会有一种多支出了物业管理费的感觉。

当所有的运营费用均由租客直接分担时，则称这种出租方式为“净租”，此时的代收代缴费用常按租赁面积基本租金的一个固定比例计算。常用的“净租”方式根据代收代缴费用所包括的项目多少还可以再进行细分，但一般情况下，代收代缴费用越多，基本租金就越低。

具体的租约中，要规定代收代缴费用所包括的费用项目名称，以及每项费用在租客间按比例分摊计算的方法。最常见的代收代缴费用是除房产税和保险费外的水、电、煤气、热力等资源的使用费，设备使用费和写字楼公共空间的维护维修费用也常单独缴纳。设备和公共空间的更新改造投资也要在租客间进行分摊，但要注意处理好更新改造投资周期与每一个租约的租赁周期间的关系。租约中还可能包括一些条款，在这些条款中规定了业主所需承担的最大运营费用额，例如每年每平方米40元或每年总计20万元，而超过这个数额的运营费用就要由租客分担。

折让优惠和租客权利的授予

折让优惠是业主给租客提供的一种优惠，用以吸引潜在的租客。折让优惠虽然能使租客节省写字楼的租金开支，但租约中规定的租金水平不会变化。折让优惠的具体做法很多，如给新入住的租客一个免租期、为租客从原来租住的写字楼迁至本写字楼提供一定的资金帮助、替租客支付由于提前终止与原租住写字楼的业主间的租约而需缴纳的罚金或对租客入住前的装修投资提供资金帮助等。折让优惠可能是由业主先提供一笔资金，供租客用于装修投资或支付其他费用，但在租赁期间内，这笔资金还是要通过种种方式归还业主。这样做，一个好处就是能保证租约中所规定的租金水平与市场水平相当。

写字楼物业管理方案范文第2篇

一、日常工作目标的完成情况

(一)业主入住前期物业管理工作。

1. 熟悉小区各项设施、设备的施工情况，配合工程部做好各项施工的验收;

2. 根据小区实际情况，完成工作预案，做好成品保护工作。完成了小区各项管理工作预案，如：物业收楼流程，车辆管理方案，治安管理方案，装修管理方案，报修工作流程等。

3. 配合销售部的售楼工作;

为了配合销售工作，一方面做好物业接管工作，另一方面由客服人员耐心解答客户关于物业管理方面的疑问，同时安排保洁做好现场的保洁服务，保安进行24小时站军姿服务，保持了良好的精神风貌。

4. 搞好业主入住前期准备工作，整理入住资料和各类协议及管理规定，顺利完成交房工作;针对小区的实际情况，合理制定了办理入住手续的流程和岗位，设置了业主入住须知，装修须知，装修手续办理流程图，使交房工作顺利进行，目前第一时创底商办理入住8户，写字楼已全部投入使用。

(二)房屋管理

第一时创写字楼和逸园上院的各施工单位陆续交工，物业管理处配合工程部做了竣工验收工作，共进行了20多次验收，对不合格项进行书面汇总，跟进施工方的整改，并对存在的问题进行备案。

为了完善此项工作，建立了房屋管理档案，制定了房屋管理制度，编制了的管理计划，并责任到人定期检查。第一时创写字楼现已使用，装修无破坏，外观统一，无危害房屋结构的行为。

(三)公共设施、设备的管理

对已开始使用的第一时创写字楼，在公共设施、设备的管理方面，制定了完备的维护、保养计划和应急方案，做到日常检查有登记、小型维护有记录。完成小型检修工作和应急维修工作，达到养护设施、设备到位，维修及时，正常运行的管理要求。

逸园·上院各类公共设施设备均已可以正常使用，物业管理处集中做好成品保护工作，定期检查公共照明、管井、车库等设施，发现问题及时处理。

(四)环境卫生和绿化管理

环境卫生方面，针对小区环境逐步完善的情况，大家齐动手定期、不定期组织进行大扫除，制定了相应的保洁程序与考核办法，并对装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运管理，并加强小区卫生检查工作，保证了小区的卫生清洁美观。

小区的绿化现仍由施工单位进行维护，管理处积极配合监督绿化公司进行施工及养护工作，针对绿化公司在施工养护过程中出现的问题，及时提出合理化的建议。

(五)小区安全工作

小区治安防范及消防工作是物业管理中的重中之重。上院小区的保安采取对外聘用专业保安公司的方式进行管理，负责物业的公共秩序的维护、道路的畅通、车库管理、外围车辆停放管理以及消防安全管理。要求保安人员认真巡查，文明执勤，礼貌训导，遇到坏人坏事大胆管理，使小区的安全防范工作情况良好。

(六)其他

1. 搞好维修服务工作

为了搞好房屋及相关设施的维修工作，我们紧密地与开发商、施工方、生产厂家联手，确定了维修程序和办法，保证了维修工作的及时率和完成率。共计接到维修投诉42起，完成42起，完成率为100%。配合工程部做的工程维修及检查约为170余次，在公共设施、设备方面，我们及时定期对各种设施进行保养、检查，发现问题及时维修，及时处理，保证业主的正常使用不受影响。

2. 加强小区装修管理工作

小区装修管理工作是前期物业管理的一个重要环节，它涉及到物业的使用寿命与安全及小区房屋外观的完好美观，我们并根据小区实际情况与管理要求，制定了详细的管理制度，如装修须知、装修垃圾清运方式等，并坚持每天对装修户的巡查工作，做好记录，遇到问题及时解决，及时处理，坚持原则。保证房屋主体结构完好，保证小区外观整齐划一，完好美观。

3. 认真听以业主意见，及时为住户排忧解难。

业主的建议是我们的工作指针。因此我们做到对住户反映的问题认真记录，及时处理，增进与业主间的沟通，耐心为业主作解释工作，并及时为住户排忧解难。

二、存在的问题和教训

虽然，我们在半年的工作中取得了一定成绩，但还有很多需要完善与加强的地方。第一、管理和服务人员整体素质不高，服务意识不强，各方面考虑不全面，实际处理事务的能力还有待提高;第二，与业主的沟通不够，了解不足。第三，设备、设施管理力度还需加强。针对以上几个问题，在20xx年的工作中，将吸取经验与教训，努力提高员工的业主技能与管理水平，把工作做得更好。

三、20xx年工作计划

(一)部门管理方面：整合管理处的资源，培训员工的工作技能，推行考核机制，强化全员的竞争意识。

对部门内各岗位职责进行细化，明确责任和权利，避免工作中出现死角，把服务工作做精做细。在确保各班组管理质量稳步提升的基础上，努力部门整体的管理和服务水平，保证无重大安全责任事故的发生，使逸园上院、纳日歌朗两个项目的物业服务更加细致、高效。

建立并完善对客服人员、维修、保安、保洁的绩效考核体系，推行月度工作考核机制，倡导员工优胜劣汰的竞争意识、加强学习专业知识、自觉遵守并维护公司及部门的管理制度。

(二)配合工程部做好接管验收和日常巡查工作;配合销售部做好售楼和开盘的各类准备工作。

(三)加强制度建设，强化监督检查。

写字楼物业管理方案范文第3篇

关键词：智能；办公楼；综合布线；系统；设计；施工；

中图分类号：TN405.97文献标识码： A 文章编号：

引言

网络飞速发展的当今社会，一幢办公大楼的生命周期必定要长于通讯及网络技术的发展周期，那么能不断适应和更新这些周期的系统，就是现在的综合布线系统。我们说传统的布线中通讯系统和计算机网络系统是各自独立的。传统的布线采用的是不同的线缆和不同的终端插座。连接这些不同布线的插头、插座及配线架无法互相兼容。为了方便人们的日常生活和工作，办公大楼基本都配置了电脑等各种方便工作的办公用品，那么原有的那些布线必然淘汰，那就需要改造整撞楼的系统，这样的改造不仅影响日常工作和增加投资，更会影响建筑物整体环境。

一、项目概况

本写字楼属于商业综合体的一部分，写字楼部分地上办公楼部分建筑面积63,935平方米，其中：地上建筑面积63,935平方米，地下建筑面积归入商业部分计算；建筑层数：地上39层，地下3层；建筑高度：182米；建筑分类：高层公共建筑。

首层为大堂及银行营业厅（待定），二层至四层为商业及餐饮，并与商业体连通，五层至十四层为低区办公，十六层至二十五层为中区办公，二十七至三十五层为高区办公，十五、二十六层为设备、避难层，另在四层上方设置设备管道夹层，在屋顶设置三层机房层。

二、综合布线系统的概念与特点建筑物或者建筑群综合布线系统也称开放式布线系统。综合布线系统依据诸节点的地理分配状况、网络配置状况和传递信息要求，安装相适应的布线基质和连接设施，从而便于对整个网络的连接、维护和管理等。综合起来，综合布线系统表现出如下的功能特点：1. 先进性。综合布线很好地消除了过去布线模式隐藏的诸多缺点。在科学技术的快速发展的同时，人们急切地要求共享信息资源，特别是以电话业务为标志的通信网逐步被综合业务数字网(ISDN)取代，人们相当看重可以同时传输语音、数据和视频的集成通信网。可见，综合布线系统替代单一、高价、复杂的传统布线系统，是符合信息时代的潮流，与历史发展的趋势相适应。2.开放性。过去的布线系统，一旦用户选择了一种设备，相应地就固定了与之相匹配的布线方式及传输介质。一旦更换成新的设备，相应地就要更换原来的布线。可以预料，在完成施工的建筑物内，这种改变是相当有难度的，要耗费大量投资。3.灵活性综合布线的传输线缆及有关零部件符合通用标准，而且使用模块化设计方案。因而，各个通道间具有通用性。任何一条通道都支持终端、以太网工作站和令牌网工作站。开通和改变设备无需变更布线，简单地增减要使用的设备，并于配线架上采取相应的跳线管理，就可以达到目的。三、综合布线系统与智能建筑的关系近年来信息化大潮不断袭来，社会对信息的需求越来越大，建筑物作为人们工作生活的主要场所必然需要为人们获取和处理信息提供必要的条件。所以传统的基本土建加供电线路加语音线路的建筑物已经不能适应时代的要求了，一种新的建筑物———智能建筑进入人们的视野。智能建筑（Intelligent Building 简称 IB）起源于上个世纪 80年代的美国。美国智能建筑学会 （AIBI:American IntelligenceBuilding Institute） 给出的定义为“：智能建筑是将结构，系统服务，运营及其相互联系全面综合，并达到最佳组合，所获得的高效率，高功能与舒适性的大楼，综合布线系统是智能建筑的大脑，属于智能建筑的基础部分和关键设施，和建筑工程的前期设计、施工过程及后期的维护有着不可分割的联系，集中体现在如下几个方面：1.智能建筑的智能化水平主要由综合布线系统体现出来。在评估智能建筑的智能化水平时，并不是评估建筑物是否巍峨耸立、是否具有新奇的外观，同时也不评是否具有华丽堂皇的装修和齐全的设备，重要是评估建筑物中的综合布线系统的配线水平，例如是否具有成套的设备、是否具有完备的技术、是否具有合理分布的网络、是否具有良好的工程质量，这些才是影响智能建筑的智能化水平的关键部分。智能建筑可否满足用户的需求，起到至关重要作用的是综合布线系统。2.综合布线系统是智能建筑不可或缺的根基，这样智能建筑才可以更好地做到智能化，综合布线系统将智能建筑内的各种现代化通讯设备设施连接起来，构成一整套完备的系统，从而满足高度智能化的需求。因为综合布线系统可以满足诸多现代设施的需求及以后的发展，具有先进性、开放性、灵活性等诸多特点，因此它是保证智能建筑高效优质满足人们需求的根基设施之一。只有装备了综合布线系统的建筑物，才有可能做到智能化，这是设计智能建筑的重中之重。四、项目需求分析

根据写字楼产品特别是本项目的特点，对外和对内总的来说有如下需求。

1、满足写字楼租售过程中，小业主对电话、网络的需求。为小业主预留的外网的方案选择，比选自建配线主干路由，还是有运营商投资建设主干路由的利弊。

2、物业办公内部对电话、网络的需求。包含与相邻商业部分电话网络系统的接驳形式。

3、2-4层商铺中对电话、网络、POS消费的需求。

4、自建多媒体信息系统专网的需求。

5、写字楼大堂等公共区为客户提供无线网络接入的需求。

6、确定运营商进线方案和分工分界面。

五、系统设计

考虑到上述需求，本项目综合布线系统分为如下几张网络，他们之间物理隔离：

为租户服务的外网

物业管理内网

POS内网

信息内网

公共区无线网络覆盖

5.1为租户服务的外网

针对本项目的使用性质为租赁和出售为主要目的，为租户提供的对外通讯网络即有两种方案可以选择。现对比运营商投资全部网络和用户自建垂直主干路由。

运营商投资全部网络优缺点：

初期投资较低

通讯网络的产权归属于运营商。

由于运营商投资较大，与运营商分成比例较小，物业拿到10%左右。

运营商的施工与本项目施工穿行，运营商的施工单位只受运营商制约，增大现场管理难度。

弱电管井的情况，项目运营一段时间后，由于多家单位共同对弱电井内的设备进行调整，容易造成弱电管井中杂乱无章。

租户对电话网络需求的调整由运营商配合，减小物业管理部门工作难度，避免租户投诉物业管理部门。

分工分界面简单，由运营商直接配线进每户租户的弱电箱。

物业自建主干路由优缺点：

初期投资较高

垂直主干的产权归属于建设单位。

由于建设单位投资较大，与运营商分成比例较大，物业拿到30%左右。

综合布线系统由本项目弱电分包单位完成，便于现场管理。

在项目交付使用后，弱电管井的管理权只有物业管理部门，管井内会比较规整。

租户对电话网络的需求的调整由物业管理部门配合，增加对物业管理部门技术能力及响应时间的要求。

写字楼物业管理方案范文第4篇

[关键词]投资性房地产 土地增值税 股权转让 税收筹划

随着金融危机频现、通货膨胀预期逐渐加剧,投资性房地产成为企业以赚取租金或资本保值增值的一个重要渠道。在投资前,做好投资性房地产的产权确定,对今后的合理避税会起到非常重要的作用。

案例:2000年,A公司持有B公司100%的股权,B公司以银行存款2000万元,购买一栋10000平方米的7层写字楼,B公司的营业范围为此写字楼的出租、管理,兼有一些零星的咨询服务业务。至2010年,该写字楼的市场公允价值为1.5亿元,有C公司愿意以1.5亿元购买此物业。由于对房地产市场看跌,B公司决定售出该写字楼。

从不同的产权角度出售该物业,会有不同的会计处理方法、会涉及到不同的税种,其税负也有巨大的差异。

一、仅从B公司角度,出售该写字楼

2000年,B公司以银行存款2000万元,购买一栋10000平方米的7层写字楼,假定2001年开始提折旧,按照20年计提,无残值,每年折旧费用100万元。

2000年购入时,B公司分录:

借:固定资产――S大厦 2000

贷:银行存款 2000

根据2006年颁布的《企业会计准则第3号――投资性房地产投资性房地产》,为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产确认为投资性房地产。因此,将该物业在固定资产中进行重分类。

借:投资性房地产2000

贷:固定资产――S大厦 2000

投资性房地产可以采用成本模式计量,也可以采用公允价值模式计量,为了表述简便,我们采用成本模式计量的建筑物的后续计量,适用《企业会计准则第4号――固定资产》。

2001-2009年每年折旧分录:

借:营业成本 100

贷:累计折旧100

假设,2010年初,以B公司名义出售该写字楼,销售价格为1.5亿。需要缴纳的税种会涉及到土地增值税、营业税、城建税、教育费附加、印花税、企业所得税( 假设无以前年度亏损可以抵免)

营业税:税率5%,营业税为750万

城建税及教育费附加(按照全国统一税率记):税率10%,税额为75万

印花税:税率万分之五,税额为7.5万

土地增值税:扣除项目指取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目。

根据此案例情况,扣除项目=购买原价及当时税费2000万元+以上各种税金750+75+7.5万元=2832.5万元

销售额1.5亿元,增值额已远远超过扣除项目的200%。为此,按照超率累进税率计算选择最高档。

土地增值税=(15000-2832.5)*60%-2832.5*35%=6309.1万元

B公司的会计分录为:

1.相关税费支出

借:营业外支出 7141.6

贷:应交税费―营业税750

―城建税及教育费附加 75

―土地增值税 6309.1

―印花税7.5

2.资产转让分录

借:其他应收款――C公司 15000

累计折旧 900(2010年折旧忽略不计)

贷:投资性房地产2000

营业外收入13900

3.此项交易给B公司带来的净收益

税前收益为营业外收入-缴纳的税费=13900-7141.6=6758.4万元

所得税后净收益为6758.4*(1-25%)=5068.8万元

4.此项交易给A公司带来的净收益

根据《企业会计准则第2号――长期股权投资》规定,投资企业对子公司的长期股权投资,应当采用本准则规定的成本法核算。

假设2000年,A公司对B公司的投资为2000万元

借:长期股权投资――B公司2000

贷:银行存款 2000

假设写字楼出售后,B公司全部利润以现金形式划入A公司

借:长期股权投资――B公司 5068.8

贷:投资收益5068.8

根据企业所得税相关规定,此项投资收益可不必再缴纳所得税,因此,A公司的净收益5068.8万元。

我们可以看到,由于国家对房地产价格的税收调控目前主要体现在土地增值税上,因此,B公司销售写字楼的收益大部分都用来缴纳了土地增值税和其他相关税收,尽管税前利润有1.39亿,但税后净利只有5000多万元。所以,以产权转让的方式转让房地产,不正面触及国家的房地产交易税收,将是合理避税的有效手段。

二、从A公司转让B公司股权的角度,转让写字楼

B公司是A公司的全资子公司,B公司的主要资产就是这栋写字楼,主要业务也是围绕这栋写字楼来开展的出租、物业管理工作。为此,C公司如果想得到这栋写字楼,既可以从B手中直接购买,又可以通过A公司购得B公司100%股权,从而取得写字楼的所有权。

B公司资产负债表相关项目简表

写字楼的账面价值与公允价值的差异为15000-(2000-900)=13900万元

B公司的公允价值因此也可以调增13900万元,B公司的公允价值为1.64亿元。

假设C公司以1.64亿元的价格收购B公司,A公司需要缴纳的税费、分录如下:

A公司需要交的税费:印花税(税率万分之五)和企业所得税(税率25%)会计分录:

借:营业外支出 8.2

贷:应交税费―印花税8.2

A公司出售B公司股权的分录

借:其他应收款――C公司 16400

贷:长期股权投资―B公司2000

营业外收入14400

A公司的净收益:

A公司收益=营业外收入-营业外支出=14400-8.2=14391.8万元

A公司所得税后净收益=14391.8*(1-25%)=10793.85万元

三、两种运作方法的比较

方案一、B公司将写字楼以1.5亿元卖给C公司;

方案二、A公司将B公司100%股权,以1.64亿元价格卖给C公司。

(一)公司A公司角度看

毋庸置疑,肯定是通过出售B公司股权的方法转让写字楼,使得A公司的净收益大,其净收益为10793.85万元,远远高于以B公司名义出售写字楼的净收益。其差异高达5000万元。

(二)从购买方C公司的角度看

从B公司手里直接买入写字楼,出资1.5亿元;从A公司购买B公司100%股权,间接控制写字楼,出资1.64亿元。表面上看起来,C公司肯定是要选择方案一的,实际上,选择方案二,对C公司来说是利弊兼有,甚至可以说是利大于弊。

1. 买价高,占用资金量大

表面上是这样,但是,通过我们对A公司的利益分析,A公司会明显偏好方案二,这样,C公司变有了很大的议价空间,这个空间高达5000万元。这无疑对C公司来说是重大利好。

2. 收购B公司股权,可能存在极大的不确定风险

在C公司对B公司的并购中,可能存在的风险主要是资产不实风险,由于并购双方信息不对称,可能给C公司带来潜在的风险。C公司可以通过请权威中介机构审计B公司账目、将即将收购消息对外公布等方式,尽量将风险控制在最小范围内。这是采用方案二的最大缺陷。

3.产权结构延续,同样利于将来C公司将写字楼转让

C公司采取方案二的方式将收购了B公司股权,使A公司的收益达到了最大化,同样,将来,一旦房产大幅增值,C公司也可以用同样的方式获利。

四、建议

对于投资性房地产,公司最好将每一个投资性房地产单独注册一个子公司,这样,便于对投资性房地产独立经营运作,独立核算,尤其对今后的处置时合理避税产生有利的影响。由单独的房地产转让变成100%子公司股权转让,对企业节税作用很大。

参考文献:

[1]财政部.《企业会计准则2006――中华人民共和国财政部制定》,经济科出版社,2006;2

[2]刘文欢.投资性房地产公允价值计量模式分析,《财会通讯(学术版)》,2007.11

写字楼物业管理方案范文第5篇

20xx年，是物业公司致为关键的一年。工作任务将主要涉及到企业资质的换级，企业管理规模的扩大，保持并进一步提升公司的管理服务质量等具体工作。物业公司要在残酷的市场竞争中生存下来，就必须发展扩大。因此，20xx年的工作重点将转移到公司业务的拓展方面来。为能够顺利的达到当初二级企业资质的要求，扩大管理面积、扩大公司的规模将是面临最重要而迫切的需求。同时，根据公司发展需要，将调整组织结构，进一步优化人力资源，提高物业公司的人员素质。继续抓内部管理，搞好培训工作，进一步落实公司的质量管理体系，保持公司的管理质量水平稳步上升。在工作程序上进行优化，保证工作能够更快更好的完成。

一、对外拓展：

物业公司到了20xx年，如果不能够拓展管理面积，不但资质换级会成为一个问题，从长远的方面来讲，不能够发展就会被淘汰。因此，公司的扩张压力是较大的，20xx年的工作重点必须转移到这方面来。四川成都的物业管理市场，住宅小区在今后较长的一段时间里仍是市场，退其次是综合写字楼，再就是工业园区。按照我公司目前的规模，难以在市场上接到规模大、档次高的住宅物业。因此，中小型的物业将是我公司发展的首选目标。同时，住宅物业是市场上竞争最激烈的一个物业类型，我公司应在不放弃该类物业的情形下，开拓写字楼、工业物业和公共物业等类型的物业市场。走别人没有走的路。在20xx年第一季度即组织人员进行一次大规模的市场调查。就得出的结果调整公司的拓展方向。

经过20xx年的对外拓展尝试，感觉到公司缺乏一个专门的拓展部门来从事拓展工作。使得该项工作在人力投入不足的情况下，市场情况不熟，信息缺乏，虽做了大量的工作，但未能有成绩。因此，20xx年必须加大拓展工作力度，增加投入，拟设专门的拓展部门招聘高素质的得力人员来专业从事拓展工作，力争该项工作能够顺利的开展起来。投入预算见附表5。

目前暂定20xx年的拓展目标计划为23万平方米，这个数字经过研究，是比较实际的数字，能够实现的数字。如果20xx能够找到一个工业园区则十万平方米是较为容易实现的;如果是在住宅物业方面能够拓展有成绩，有两个项目的话，也可以实现。目前在谈的大观园项目等也表明，公司20xx年的拓展前景是美好的。

二、换取企业资质

按照四川省的有关规定，我公司的临时资质是一年，将于20xx年5月份到期，有关行政部门根据我公司的管理面积等参数来评审我公司的企业等级。据我公司目前的管理面积，可以评定为四级企业。如果在5月份之前能够接到一个以上物业管理项目，则评定为三级企业，应该是可以的。所以，企业等级评审工作将是明年上半年的重要工作之一。换取正式的企业等级将更有利于我公司取得在市场上竞争的砝码。因此，在20xx年第二季度开始准备有关资质评审的有关资料，不打无准备之仗。争取一次评审过关。

三、内部管理工作：

(一) 人力资源管理：