房地产泡沫现象
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房地产泡沫现象范文第1篇
中图分类号:F29文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)12-0137-02
一、上海市房地产市场发展状况及特点
上海作为国际性的大都市,已成为亚太地区经济、金融、商业航运的中心城市之一。外商外地资金的进入尤其是政府实施的对房地产业的一系列扶持政策,激活了房地产二三级市场。1996年降税费,1998年放开存量房市场,1999年内销商品房种类归并,2000年停止住房实物分配,2001年内外销商品房并轨,经营性土地实行招标等,促使住房消费成为热点。目前市场潜藏着一定的泡沫隐患,表现为:房价高位运行、开发过热;金融信贷对房地产业过度支持、供需不平衡引致大量空置面积和高危险空置率等现实,房地产市场显现出一定程度的泡沫迹象。
二、影响中国房地产市场发展的主要因素及分析
(一)国民经济增长因素
国民经济的增长支撑着房地产业的发展。 房地产业是中国支柱产业之一,房地产市场是市场体系的重要组成部分。一个国家随着国民经济的发展和产业结构的不断调整,要求对土地资源进行配置和再配置,必然要求形成发达的、规范的房地产市场。世界各国的经济发展表明,当经济增长时,房地产就发展和繁荣,房地产投资量和交易量随之增加,市场活跃;反之,当经济下降或低速增长时,对房地产的需求大大减少,市场萎缩。近几年来,伴随着中国经济的高速增长,人民收入水平提高,对房地产的需求提高,加速了房地产业的发展。
(二)市场体制及产业政策因素
1.市场体制对中国房地产业的影响。房地市场是中国市场经济的重要组成部分。自从改革开放以来,中国逐步建立了市场经济体制,市场经济的建立,为中国房地产市场带来了发展契机。其主要体现在两个方面:第一,有利于房地产市场资源的配置。第二,引入竞争机制,加强了房地产企业应对外来企业的冲击。
2.产业政策对中国房地产市场的影响。中国房地产业已逐步成为国民经济中一个支柱产业。然而,中国房地产成为支柱产业是宏观上的,并非房地产业在中国各个地区都是支柱产业。各地区根据本身经济发展的水平,对房地产业制定相应的政策,以避免出现超越阶段或实际发展的能力,盲目发展房地产业必然造成供给过剩,房屋空置,既不利于房地产业发展,也不利于地区经济的发展。而分别对待有利于资源配置的优化,也有利于房地产本身的持续发展。
(三)土地供给因素
土地作为不可再生资源一直是房地产业的核心,土地供应政策的变化将直接波及到房地产业的发展。土地供给的稀缺性、垄断性与土地需求的多样性及投机性,直接影响到房地产价格。而目前中国土地市场的不规范,炒地、圈地热等现象更是造成房价上涨的主要原因之一。
(四)房地产金融市场因素
1.房地产开发商融资渠道对房地产市场的影响。目前中国房地产开发商普遍存在自有资金不足,由于房地产市场火爆,利润高,有限的资金积累又被盲目的用于扩大再生产。同时融资渠道单一, 银行贷款在房地产业营运资金中所占比率很大,按照国际上一般标准,银行贷款不能超过房地产投资的40%,而中国房地产业银行贷款却常达70%。由于许多企业经营不善无力还贷,给银行造成呆、坏账,反过来又会影响到房地产业的通过银行融资的渠道。这很大程度上制约了中国房地产市场的发展。房地产应融资形式多样化,融资渠道多元化,这样可以更多的降低金融风险。
2.消费者抵押贷款对房地产市场的影响。消费者抵押贷款直接影响到中国房地产市场的需求。由于中国居民收入水平不高,对住房消费能力有限,并且购房需投入大笔资金,这就需要银行提供抵押贷款来满足消费者需求。从而拉动房地产市场的发展。然而,消费者抵押贷款也逐渐加重银行风险。首先是违约风险,尽管个人住房贷款的不良率非常低,但因支付能力而违约的情况越来越多。其次是流动性风险和利率风险。目前银行存款主要是三年期以下的定期存款和活期存款,而个人住房贷款的期限一般在五至十五年。资产负债的期限不匹配,使商业银行承担着巨大的风险。这就需要保险业的介入,以化解风险。
(五)房地产市场的总供给与总需求以及供需结构因素
1.房地产市场的总供给与总需求房地产市场发展的影响。进入新世纪以来,房地产市场出现了供求两旺、消费与投资共进的繁荣局面。然而我们不能就此忽视房地产市场供求关系中所存在的问题。目前对商品房的需求主要存在以下四种,即正常需求、被动需求、投机需求和投资需求。其中正常需求是老百姓出于居住目的产生的,这部分需求总量很大,属于潜在需求,但在目前房价偏高以及住房体制的双重压制下,这部分需求并不迫切。被动需求是指由于拆迁行为引起的需求,由于旧城改造和城市基础设施的建设,这部分需求占了相当大的比例。投机需求指靠短期炒作而试图牟取暴利的需求,这部分需求的掺入是当前房价高涨的一个重要原因,阻碍房地产市场的发展。
2.房地产供需结构对房地产市场发展的影响。就近几年各类商品房的供求结构而言,目前住宅类房地产的供给量和需求量约占商品房总量的70 %以上,商业、工业和其他类房地产所占比重不到30 % ,该比例结构基本合理。而商品住房的比例结构却存在不协调的因素。以上两方面都需要国家对房地产的宏观调控。
(六)房地产税收因素
房地产税收同样对房地产市场的发展有很大的影响。房地产税收不仅是国家用以调控房地产市场的重要杠杆,而且是保证市场公平竞争、市场各主体合理收益的分配及整个市场有序运行的重要条件。由于中国土地有偿使用制度改革起步较晚和整个税收体制改革滞后,中国现行房地产税收体系与房地产市场的发展不适应,出现了国有城市土地出让税费复杂、税赋不均、管理不严等问题,不仅没有发挥税收的功能,而且导致国有土地资源的不合理配制。
综合上面的六个因素,造成中国目前房地产市场泡沫的原因归根结底是中国没有一套完善的房地产管理措施及相应政策。
三、对中国房地产市场的管理与政策建议
1.通过土地结构的战略性调整来促进房地产业的稳健发展。为充分发挥土地供给结构对宏观经济和区域经济以及房地产业调控的绩效,国土部门在确定土地供给的结构时,一定要明晰经济结构调整的重点,洞察国家财政金融政策、产业政策和区域政策的运作态势,因势利导地设计土地供给结构。要通过土地供给结构的变化,积极地与其他宏观经济杠杆互动,来影响宏观经济的走势。应实行严格控制,严禁单位和个人乱占滥用土地,以保证城市土地得到合理和优化的配置。城市土地在供应上要把握好供地的时间阶段和区位安排。供地的时间阶段和区位安排,要根据用地性质、城市功能、市场需要、资金来源、建设时间、配套条件等来进行抉择,运用土地供求和价值规律打好“时间差”和“空间差”,进而使城市土地经营和房地产运作的成本降到最低,效率最大。
2.大力推进房地产金融多元化以增加房地产的有效供给与有效需求。首先,应在深化改革上加大力度。要着力消除居民住房消费的体制性和政策的影响,其中包括继续推进现有公房的出售及再流动、完善住房补贴制度,增大经济适用房的供给等创新举措,以使更多的居民买得起房。同时,须抓住房地产结构调整的主线,调整房地产的楼盘产品结构、市场结构、产业结构、空间布局结构,以重塑楼盘产品的差异化特质。在此基础上,还要大力推进房地产金融的路径创新和制度创新。从增加房地产有效需求角度出发,政府应加强对住房金融发展的支持和调控力度。政府应该允许、鼓励、支持以商业银行为主体,包括人寿保险公司在内的各种中外金融机构参与商业住房抵押贷款的金融业务,并通过有关政策对中低收入家庭实施一系列补助计划,让中低收入家庭、尤其是经济欠发达地区的居民,通过抵押贷款等形式进入商品房市场,从而在满足城镇居民住房消费的同时,进一步促进住房金融的发展。
3.以经济适用房为核心增加有效供给。当前,中国房地产结构矛盾已经逐渐凸现,不断上涨的房价已经超越了居民的购买能力。则更需要以经济适用房为核心增加有效供给,逐步提升经济适用房的品质。一是要靠政府的宏观调控和市场监督,确保经济适用房的价格合理、质量优等;二是要靠房地产开发商的精心规划和设计,盖“百年建筑”,给老百姓创造良好的居住和生活空间,给子孙后代留下一份生态化和人性化的宝贵“遗产”,给城市增加一道亮丽的风景线;三是要通过提高建筑产品的科技含量,降低资源消耗和成本费用,提升楼盘产品的性价比,由此获得满意的市场份额和合理的开发利润。
4.实质性启动廉租房工程。建立廉租房制度,解决城镇最低收入家庭住房困难的问题,其人均廉租房面积原则上不能超过当地人均住房面积的60%。廉租房的保障方式以发放租赁住房补贴为主,以实物配租、租金核减两种方法为辅。进行实物配租的廉租房是以收购的现有旧住房为主,主要有五个来源:政府出资收购的住房、社会捐赠的住房、腾空的公有住房、政府出资建设的廉租房和通过其他途径筹集的住房。廉租房工程的实施,有助于在加大城镇房改力度的同时,关注城镇弱势群体的住房消费需求,化解社会矛盾。因此,实质性启动廉租房工程,可以从稳定性的层面给房地产市场的方兴未艾注入新的机制,从而使房地产业的发展保持稳健性和有序性。
五、结论
以上的政策方案需要长期的灵活地实施下去,才能真正发挥它的功效,另外要想从根本上解决中国现有的房地产问题,还要从根本上入手建立健全中国的房地产金融体制,更好地让市场这只看不见的手来调节,分担抵挡房地产风险,实现“居者有其屋”。
参考文献:
房地产泡沫现象范文第2篇
摘要：本文引用最新的统计数据，运用泡沫测度理论，对我国2000年以来房地产业运行中是否存在泡沫进行了实证分析，得出此期间我国房地产市场出现了一定程度的泡沫，且近年有加重趋势，在此基础上提出了应对我国房地产泡沫的对策建议。
关键词：房地产泡沫；实证分析；对策
引言：美国著名经济学家查尔斯P金德伯格曾把房地产泡沫解释为：房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者。随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。我们可以简单的将房地产泡沫定义为：房地产价格连续上涨而导致的价格远远高于房地产的内在价值。
许多经济学家警告称，美国次贷危机发生后2年，中国也开始面临房地产泡沫破裂的危险，如果不幸成为现实，将对全球经济造成不可预料的影响。近期，中国政府便连续出台了调控房地产系列政策，然而收效甚微，全国70个大中城市房屋销售价格仍然维持在同比10%左右的增速（如表1）。当前，我国房地产市场是否存在泡沫、泡沫程度如何以及如何应对房地产泡沫已经成为学术界和实务界最为关注的问题。
表12010年全国70个大中城市1—7月房屋销售价格同比变动表
一、我国房地产泡沫评价指标的选择本文在总结已有文献的基础上，根据房地产泡沫的涵义、成因及统计资料的可得性、可操作性并借鉴国际通用指标，主要选取房地产投资开发总额/全社会固定资产投资总额、房地产价格增长率/GDP增长率、房地产贷款增长率/贷款总额增长率、房价收入比、房屋施工面积/房屋竣工面积等五个指标来评价我国房地产市场泡沫的现状。我们根据国际通用标准，结合我国房地产业是我国支柱产业的实际情况，研究文献，参考大部分专家的意见，确定了我国房地产市场泡沫判断标准（如表3），获得指标大于其警戒线，即为房地产市场存在泡沫现象。
指标1：房地产投资开发总额/全社会固定资产投资总额。本指标反映全社会固定资产投资结构是否合理。该比值越大，说明房地产投资挤占基本建设和更新改造的资金的比重越大。比值过大就会造成经济发展后劲不足，泡沫经济严重。
指标2：房地产价格增长率/GDP增长率。该指标是测量房地产相对实体经济（GDP）增长速度的动态相对指标，可以衡量房地产行业扩张程度，显示房地产业与实体经济的偏离程度，进而反映房地产泡沫发展的趋势。该指标值越大房地产饱沫的程度就越大。
指标3：房地产贷款增长率/贷款总额增长率。这个指标是用来衡量房地产业对银行资金的依赖程度。数值越大说明房地产业银行资金的依赖程度越大。房地产过多地依赖于银行资金支持，则说明其泡沫越大，就应该提高警惕，严防由此引发的金融危机。
指标4：房价收入比。该指标是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值反映了居民家庭对住房的支付能力。该比值越高代表支付能力就越低。当市场中的房价收入比一直处在上升状态并且没有存在市场萎缩的迹象则说明这个房地产市场中投机需求的程度较高产生房地产泡沫的可能性就越大。
指标5：房屋施工面积/房屋竣工面积。这个指标衡量房地产市场的供应情况。商品房施工与竣工面积分别代表房地产市场的供给和需求，其比值用来反映商品房未来供求差异。指标值越大则说明供大于求，房地产市场的泡沫可能性越大。
二、我国房地产泡沫的综合测评
根据上文确定的房地产泡沫评价指标及其警戒线（如表3），利用统计数据（如表2），我们通过计算确定了2000年以来我国房地产市场的总体泡沫情况（如表3）。
表2 2000—2009年有关评价房地产市场泡沫状况的基础数据
注：指标4在计算过程中，用到的房屋面积为80，家庭成员个数为3人。
通过表3和图1—1、图1—2，我们可以获得以下结论：（1）2000—2009年房地产投资开发总额和全社会固定资产投资总额的比值均超过了14%，这表明我国房地产市场出现了严重的房地产泡沫，投资过度的向房地产业集中，房地产投资泡沫不容乐观；（2）2000—2008年房地产价格增长率和GDP增长率的比值没有超过警戒线2，但是2009年突跃到了2.04，说明房地产业近期存在着泡沫现象；（3）2005—2006年房地产贷款增长率的贷款总额增长率比值超过了警戒线，实为房地产市场的泡沫现象，2001—2003年、2007年和2009年该指标的数值虽然没有超过2，但是都超过了1.5，是潜在泡沫危机的表现；（4）2000—2009年该指标均超过了警戒线6这表明现阶段我国房价的涨幅已经超过了居民的承受能力，房地产市场出现了相当的泡沫；（5）房屋施工面积和房屋竣工面积的比值仅在2000年和2001年没有超过警戒线3，其他年份都超过了警戒线，而且比值越来越大，可见已经存在相当程度的泡沫，并逐年加重。如上所述：2000年以来我国房地产市场出现了一定程度的房地产泡沫，并近年有加重趋势。
三、应对我国房地产泡沫的对策建议在经济发展的过程中，经济泡沫的产生是不可避免的，它是经济运行的一种特殊表现形式，适度泡沫对经济的发展会起到一种剂的作用，会有效地刺激经济的发展，但是，泡沫过度的膨胀会演变成泡沫经济，一旦泡沫破裂，所造成的危害将是很大的。因此，房地产作为国民经济的支柱产业之一，适度的泡沫，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的，但是如果泡沫过多，过于膨胀，一旦破裂必会对国民经济造成严重的破坏。通过对2000—2009年相关数据的分析，我们发现我国房地产市场发展过热，泡沫现象已经出现，为了遏制房地产泡沫的继续膨胀，提出以下对策建议：（一）从金融领域入手，建立高效有序的房地产金融市场体系防范房地产泡沫最有效也是最容易操作的方法是从金融领域入手，加强对银行等金融机构的监管，加强信贷监管，抑制投机。金融机构是房地产市场资金的主要来源之一，控制其供给是达到控制房价上涨目的的必要措施。金融机构要不断提高自身抵御金融风险的能力；金融监管部门应要不断完善信用制度、抵押制度、担保保险制度等，提高资本充足率，控制不良贷款率。商业银行特别要加强房地产信贷管理，合理控制和调控房地产信贷规模，防范金融风险。对开发贷款从严审批，严防房地产开发企业的虚假按揭的行为，同时加强对个人住房抵押贷款的审核，对多次购房的应实施抵押递减制度。另外，可以拓展房地产融资渠道和培育创新融资机制，从而解决房地产企业过度依赖银行贷款的现状，起到分散房地产金融风险的作用。
（二）适时推进房产税征收，保证房地产市场长期稳定发展著名经济学家樊纲曾表示我国房地产市场最大的制度缺陷就是没有房产税。房产税主要是针对商品房保有环节征税，在税费相对固定的情况下，房产税与购房成本有关。一旦开始征税，商品房的持有成本将从无到有，其投资属性将被大大削弱，这将从根本上打击投资与投资性购房，进而从长远角度保证房地产市场的健康。5月31日，国务院批转国家发展改革委员会《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》明确提出“逐步推进房产税改革”。然而，全国推行难度较大，发改委应联合财政、税务等相关部门，组织相关专家，成立项目组，进行广泛调研与论证，尽快出台房产税征收的实施细则，可以先在个别城市试点，逐步推向全国。
（三）完善住房保障体系，实现住宅产品优化供给政府应该控制高档房屋建设，引导和鼓励开发商建设中低价位的小户型住宅，如限制部分土地仅造平民住宅，对招标土地建成后的住宅价格设置上限等。大规模地推出经济适用房，确保广大中低收入的家庭实际享受到真正的补贴。加强城镇廉租房建设，解决最低收入家庭基本住房需
求。这种多层次的住房供给体系可以为不同消费人群提供不同价位的商品房。在当前房价超出广大居民住房购买力的情况下，保障性住房可以起到限制房价的作用，政府还要不断提供各种就业机会，增加家庭收入，提高广大居民的住房购买力。同时，政府可以通过财政专项支出、土地出让收入补贴、公积金的增值以及社会捐赠等方式建立起稳定的专用住房保障基金，专门用于低收入人群的住房保障。
（四）增加信息透明度，稳定房地产市场交易秩序信息的不对称不仅会扭曲市场对房地产供求关系的正常反映，也是房地产市场盛行投机炒作的一个重要原因。导致信息不对称的原因既有市场因素也有非市场因素，只有从这两方面着手才能稳定房地产市场交易秩序。针对市场因素，要强制房地产企业披露信息，如土地价格、建筑安装成本、绿化和配套费用、各项税费、利润率等信息，实现房地产业的公开透明运作。同时加强对信息披露的监督力度，不仅是政府，行业自律协会、媒体、律师事务所和会计事务所等主体也应发挥各自的作用。针对非市场因素，政府部门要加强政务公开制度的建设并将政务公开法制化。既要做到行政信息公开也要做到行政公开。包括有关房地产的各相关法律行政制度的公开，政府采购公开，标准化管理制度公开。各级政府尤其是国土资源管理部门对各地块地价的公开，金融监管部门，如央行、证监会、银监会等监管部门对利好消息的及时完整的公开，防止房地产商恶意提高房价，增加购买者的理性化交易行为。
（五）建立科学合理的房地产运作预警系统，引导市场向理性方向发展为使我国房地产市场向理性方向发展，政府必须建立完善的房地产市场运行监测预警系统。该系统要及时归集、整理和分析有关房地产方面的信息，研究房价的波动及其市场运作规律，从而对房地产市场趋势做出判断性预测，定期市场分析报告。该市场报告应该是公开的、无偿的、在确定的渠道上发行的，并真实合理、及时准确的反映房地产业的运行状况。不但可以合理引导企业正确投资，避免房地产过热现象的产生，而且还可以为政府制定宏观政策提供有价值的信息。尤其会检测房地产泡沫程度，能及时发出警报，以引起决策层关注，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段进行必要的干预和调控，有效地避免我国房地产业市场“泡沫”的进一步扩大。
作者单位：英国拉夫堡大学
参考文献[1]王西军，刘传哲.我国房地产泡沫的实证分析.价格月刊，2006(10):16—18.
[2]李佩珈.房地产泡沫的评价指标体系构建与综合测度.建筑经济，2008(11):79—82.
[3]马辉，陈守东，才元.当前我国房地产泡沫的实证分析.经济研究参考，2008(34):25—33.
房地产泡沫现象范文第3篇
【关键词】房地产泡沫；泡沫经济；预警；防治；系统
经历了上世纪90年代初期房地产业的大起大落，1998年以来，我国宏观经济运行中出现了明显的通货紧缩现象，社会物价总体水平下降，但我国房地产业却呈现出强势运行的趋势，房地产投资和消费高速增长，房地产价格逆势上扬，是什么因素导致房地产投资与销售增长速度之快、房价增长幅度之大呢？因为房地产业与国民经济和人民生活有极大的关系，所以人们对房地产业的发展表现出极大的关心。房地产泡沫问题成为全社会最为关注、最具争议的焦点问题。政府也开始出台相应的调控政策，预防房地产过热。然而，由于房地产市场本身所具有的不确定性，加上对其投资或投机行为又受到“预期”等心理因素的影响，因此，人们对房地产泡沫的论断难免有失偏颇。如何科学地对房地产泡沫进行检验和测度，如何建立一个房地产的参照价格体系，如何预警与防治房地产泡沫，这是一个值得深入探讨的课题。
一、房地产泡沫的形成、膨胀与结束
（一）房地产泡沫的定义
泡沫是指实际价格脱离理论价格。房地产泡沫是指房地产市场价格持续上涨，即土地和房屋价格极高，与其使用价值不符，偏离了理论价格，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。
（二）房地产泡沫形成的原因
房地产泡沫的形成与房地产市场的规范化及市场化、法制环境、市场环境、政府管理水平、金融监管体系、投资人的风险意识、购房者的理性程度等密切相关。房地产泡沫作为一种经济现象，它的形成离不开一定的经济、金融环境背景的孕化。市场经济是产生交易投机的前提条件：经济货币化、经济增长，以及金融衍生工具的大量出现为大规模房地产泡沫的产生提供了资金支持；金融自由化、信息化带来的资本流动加速对价格波动和价格泡沫起到了推波助澜的作用；而经济规制失衡则为泡沫的形成提供了制度支持。在市场中，投机是一种普遍行为，房地产投机与土地投机紧密相连，在中国1992、1993年的房地产热中的土地投机是房地产投机活动中的主要投机方式，适度的房地产投机能促进房地产市场繁荣和活跃，但投资规模的过分膨胀是导致泡沫程度加深的最主要原因。当房地产市场投机超越一定的程度和数量界限，存在大量的非理性投机或严重的价格操纵行为时，并引起市场其他投机者的不断盲目跟进，同时房地产价格不断飞涨，市场风险不断累积，最终引起房地产泡沫的崩溃。
（三）房地产泡沫的分类
房地产泡沫从房地产业的构成角度可分为以下四类：
1．土地价格泡沫。土地价格由于市场投机炒作等会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就有可能发展成泡沫经济。2005年调查报告指出，在2005年中国购置土地面积中未完成开发土地面积近1.7亿平方米，可土地价格却成倍增长，北京、深圳、大连、青岛等地表现尤为突出。
2．房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部分的供给增长属于虚涨，也构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，将导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭。中国某经济监测中心的一份研究报告指出，目前我国商品房空置面积达1.14亿平方米，个别城市的房屋空置率已超过10%。
3．房地产投资泡沫。上世纪90年代初期的广东惠州就出现了房地产投资泡沫。从1992年到1993年，有上千家房地产公司向惠州蜂拥而来，广征地，大投入，全面开发，房地产交易猛增。1993年商品房销售面积90.28万平方米，交易宗数6997宗，房地产投资额43.9亿元，分别比1991年增长了26％、250％和920％。然而这种违背了市场规律的过热现象终不长久，从1993年下半年起，一批房地产公司先后关门或倒闭，留下了许多半拉子工程，也就是“烂尾楼”，惠州市房地产业及其区域经济进入了低迷时期。一般来说，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。
4．房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。
（四）房地产泡沫的形成、膨胀与结束
房地产在许多人的眼里是一种资产商品。在这种市场上，价格高低在很大程度上取决于买卖双方对未来价格的预期。而且，这种预期有一种“自我实现”的性质。这就是说，房价越是上涨，就有越多的人由于价格上涨的预期而入市抢购。而抢购又会使价格进一步上涨和预期增强。因此，只要有足够的人入市购买，在源源不断的货币流入的支撑之下，很快就会出现“大牛市”。但是，气泡不可能一直膨胀下去。在过高的价位上，一旦房价止升回跌，很快就会加速下行，导致房市崩盘。
“八十年代看深圳，九十年代看惠州！”这句上世纪广东流行的口头禅，令海内客商搅起了惠州房地产狂潮，上千家房地产企业云集惠州，可最终泡沫胀破都“折戟溃逃”，使惠州成为上世纪90年代全国三大房地产热重灾区之一。在惠州房地产泡沫中可以很明显地看到，在1992年初期，房地产市场的启动，为惠州的发展引来了大量的资金，这种投资机会吸引了全国各地的资金不断涌向惠州的房地产和建筑业。资金的不断引入一方面使得惠州的房地产价格以更大的速率上升，另一方面也极大的带动了建筑业、娱乐业等后向产业的发展。只是由于房地产开发规模远远的超出了惠州经济发展对房地产的需求。才使房地产泡沫急速的膨胀得失去了控制，造成了灾难性的后果。房地产泡沫的结束带给惠州的是近10年的经济低迷。
房地产泡沫的膨胀会引起整个国民经济的泡沫，泡沫虽是经济中的一种常见现象，但泡沫经济的结束方式往往是和经济的承受能力相关联的，同一规模的泡沫在不同的经济中会对经济产生不同的潜在影响。惠州市房地产泡沫的破灭使惠州持续了近十年的经济萧条，巨大的银行呆帐、坏账，经济增长停滞，大量的社会失业等。实际泡沫以破灭结束的表现方式也只是一个小概率事件，如1997年7月以前，美国与东亚各国，虽然同样存在着泡沫经济，但其反应则完全不同。东南亚国家股市盘子很小，经济承受能力差，经济泡沫对他们的冲击相当大，可美国经济泡沫虽然膨胀的厉害，但美国经济规模大、基础好，游资的冲击虽曾使美国股市短期波动，但并未引起泡沫破灭，并能继续带动投资、消费和经济持续增长。
二、房地产泡沫的预警与防治
（一）房地产泡沫的预警
房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格涨幅不大、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率，商品房供给略大于市场需求等，这些对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。但如果房地产泡沫过于膨胀的话，造成虚假的房地产市场的繁荣及虚假的经济繁荣则是不利的。房地产泡沫预警的目的就在于要量化房地产市场泡沫的膨胀程度，首先要测度房地产是否出现了泡沫，然后根据实际经济的承受能力找出房地产泡沫的临界点，一旦泡沫接近或者超过这个临界点，就发出泡沫预警信号。
我们建议选用几个指标来测度房地产泡沫，分别是房价收入比、房地产开发投资增长率、房屋空置率、房地产单位价格增长率、房地产开发贷款增长率等五个指标。
将这五个测度指标的实际值与临界值比较，如果实际值超越了临界值，就认为是发出了预警信号。若发出预警信号的指标越多，房地产泡沫变化的概率越大，对超过临界值的预警指标加权求和，测算出房地产泡沫变化的概率，据此便可对房地产泡沫发生的可能性和严重程度进行预测和监控。房价收入比的国际惯例是在4~6倍之间的房地产市场是健康的，不存在泡沫，超过这个比例，则认为存在泡沫。而我国房价收入比从1994年以来一直是高于8倍，2002年甚至达到10.9倍。我国房价收入比远远高于国际认可的标准，.房价收入比的比值的高低跟国家的经济发展水平是相关的。即便是同一国家，发达地区的房价收入比与欠发达地区的房价收入比也不同。根据各地房价、国民收入的增长幅度的比较来衡量房价收入比是比较合理的。根据资料显示，我国房价收入比在7~8倍是合理的；房地产开发投资增长率的临界值为2.5%；商品房空置率指标国际上通用的指标是10%的临界值；房地产单位价格增长率的临界值是2.5%；房地产开发贷款增长率的临界值是2.5%。以广东惠州为例，套用这五个测度指标来考察惠州的房地产泡沫情况，我们发现：房价收入比大约是9.3倍，房地产开发投资增长率约为2.2%；商品房空置率约为9.6%；房地产单位价格增长率大约是2.9%；房地产开发贷款增长率大约是1.9%，由这些数据表明，惠州房地产市场供求结构平衡、空置率合理、价格基本是稳中有升，惠州楼市属于有适度的、可促进经济繁荣的房地产泡沫。
（二）房地产泡沫的防治
房地产泡沫现象范文第4篇
【关键词】济南市 房地产市场 蛛网模型 泡沫 测度
一、房地产泡沫的定义
房地产泡沫是指由房地产投机、垄断、信息不对称、外部效应等因素所引起的房地产价格脱离市场基础持续上涨的现象。
二、济南市房地产市场泡沫的探析
1.济南房地产市场价格分析
从1998年国内开始实行住房制度改革开始,我国房地产市场经历了2004年以来的快速增长,2008年下半年以后的低迷,直到2009年在国家大力刺激下的复苏,再到如今的国内一、二线城市房价的居高不下,而济南的房地产市场的状况如何,笔者对此进行了具体分析。
选用当年济南市房屋销售面积作为当年房地产市场需求量,以当年房屋销售价格作为本期价格;采用当年竣工房屋面积作为当年房地产市场供给量,以上一年房屋销售价格作为本期价格,建立蛛网模型。运用Stata10.0普通最小二乘法对济南市1998年～2009年的统计数据进行了线性回归。得到回归方程如下:
Q = -56.0272 + 0.1018 PtR2=0.9331
Q = 94.0453 +0.0612 Pt-1 R2=0.4955
假设存在均衡价格,求得Pe=3660.29。根据回归模型,需求曲线与供给曲线均为正斜率,又因为在2006年以后房屋销售价格高于均衡价格Pe,所以随着房价的逐年增长,商品房的供给量越来越大地小于住宅需求,供不应求的市场矛盾更加严重。这会使得房地产开发商的寡头垄断格局得到加强。如果任其这种市场失灵的状态发展下去,房地产市场将逐渐成为以房产投机主导的资产市场,甚至会产生泡沫。
2.济南市场的泡沫与非泡沫――以投机理论模型为基础的实证分析
本文借鉴Levin and Wright(1997),采用如下的模型:
pt=α0+α1 yt+α2 it +α3[gt /(1+ it)]+ut
pt代表房地产价格,yt代表居民可支配收入,it代表贷款利率,gt /(1+ it)代表房地产价格实际增长率,ut为随机误差项。
根据周京奎、曹振良(2004)的研究,令θ= -α3/α2,则θ可以用来表示房地产业投机度,如果θ值过高,房地产市场很可能存在泡沫。根据国际经验,认为θ>40%时,认定该市场投机行为显著,投机泡沫产生。
参数的检验和结论:根据济南统计信息网2009年济南市国民经济和社会发展统计公报及2009年统计年鉴,本文选取了1998~2009年房屋销售价格,城镇居民人均可支配收入,中国人民银行网站历年抵押贷款利率数据,运用Stata10.0估计方程,结果如下:
pt=313.5509+0.1997yt -4070.094it +1506.663[gt /(1+ it)]+et
R2=0.9805 DW=1.677
其中,α2= -4070.094α3=1506.663因此根据公式计算出:
θ=-α3/α2=0.3702
以上分析表明,济南市的房地产投机度已经接近40%的警戒水平,说明2009年房地产市场的持续升温已经引发了进一步的投机需求,尽管投机性的需求可以在一定程度上扩大内需、活跃市场,但是过度投机则会产生房地产市场泡沫。
3. 济南市房地产市场泡沫的指标分析
为了进一步检验济南市房地产市场是否存在泡沫,笔者选取了国际上比较公认的2个测量指标:房价收入比、房地产开发投资占总投资比例做进一步的测度分析。
(1)房价收入比
房价收入比是指一套居民住房的平均价格与家庭平均年收入的比值,该比值越高产生泡沫的可能性越大,国际上通常认为房价收入比在3~6的范围内比较合理。
济南市近几年的房价收入比已经临近产生泡沫的警戒水平,说明济南市房地产市场有发生泡沫的风险。
(2)房地产开发投资占总投资比例
房地产投资应当在一定范围之内,否则就会引发泡沫。笔者对济南市1995年到2009年房地产开发投资在总投资中所占比例做了测算,从中可以看到,这个指标有逐年攀升的趋势,尤其是2009年已经达到20.09%,超过了20%的泡沫警戒点,而且从06年开始,房地产投资增长速度都远远超过了同期全社会固定资产增长速度,可以判定,济南市房地产市场已经出现了过热倾向。
三、综合评价及政策建议
通过以上价格分析、模型分析与指标分析可以得出结论,当房地产市场供求矛盾随着房价的上涨不断加剧时,开发商的垄断地位就得到加强;与此同时,房价的预期看涨导致房地产市场的投机现象进一步加剧,基于投机理论的模型验证了济南市的房价持续上涨的原因还与投机因素有关,在进一步的分析中发现:在2005年到2009 年,大部分特征指标没有显示房地产价格脱离市场价格的基础持续飞涨,可以说总体上并没有出现房地产泡沫,但局部年份已经显示了房地产泡沫才具有的特征,可以认为是房地产过热现象。但是伴随着全国房地产市场的持续过热,依靠市场自身的力量调节不可能使房价回归理性,必须借助政府的力量、拿出切实可行的政策方案才能改变目前这种市场失灵的状态。笔者认为调控房地产市场主要应做好以下几个方面:
1.进一步加强经济适用房和廉租房的建设,将出让土地收入主要用于改善民生的经济适用房与廉租房及其配套设施的建设中。同时严惩开发商无正当理由闲置土地、囤房的行为。
2.积极引导居民的消费观念。改变消费者“居者有其屋”的观念,鼓励低收入者租房代替买房;在新增商品房,存量商品房之间做合理选择,提倡从小户型逐渐扩大住房面积。
3.紧缩央行对房地产行业的信贷支持,尤其要注意风险偏好型、信誉不佳的房地产商和投资者为获得了较多的银行贷款而导致逆向选择的问题。对资金进入房地产市场进行严格审查,通过累进交易税制继续加大对房地产市场投机者的打击力度等。使济南市房地产业避免泡沫化而稳定、健康发展。
参考文献
[1] 张红. 房地产经济学[M] 北京:清华大学出版社,2005.
[2] 周京奎,曹振良. 中国房地产泡沫与非泡沫――以投机理论为基础的实证分析[J] 山西财经大学学报,2006(5)
[3] 何赛姣. 我国房地产市场泡沫分析与测度[D] 浙江工商大学硕士学位论文,2008.
[4] 何雄. 房地产泡沫理论的实证分析――以郑州市为例[J] 建设科技,2009
房地产泡沫现象范文第5篇
关键词:房地产泡沫金融风暴市场经济
一、对于我国房地产市场的经济泡沫的具体分析研究
关于对我国房地产经济泡沫的初探。就当前我们国家的经济形势来讲，中国的房地产经济泡沫问题比较复杂，并没有较为系统完善的研究，所以目前有较多的争论，这些争论大致可以总结为两种主要观点，一种观点是我国在房地产产业方面发展的太快速，这样不正常的发展速度导致房地产存在着很明显的投机现象，这种现象可以说是严重过度的，最终导致我国的房地产经济出现问题，形成经济泡沫，所以针对房地产行业存在的这一种弊端，我们政府应该引起足够的重视，真正规范房地产行业，防止出现严重的投机现象，还有一种态度是对于我国房地产投机现象的而支持，直至房价饱和，可想而知这也是一种非常极端并且不符合我国具体国情的态度。中国的房地产起步较晚，在上个世纪90年代的初期，伴随着我国对于土地制度的深度改革政策的改变，才使得我国的房地产行业慢慢的发展了起来，实际上，房地产泡沫可以从多个方面对它的特征进行总结，大体上可以对其总结出三个层次的特征，首先是房地产经济在短期时间内的暴涨暴跌所映射出来的微观地产经济市场供求关系没有协调发展；其次就是经济在供求方面的不平衡性；最后是我国房地产行业的经济发展与我国整个国民的经济发展情况不匹配。在关于对这些进行详细了解的前提下，再来分析中国的房地产泡沫问题。
二、中国房地产经济泡沫产生的原因
(一)投机行为存在于对土地的使用上我国大房地产经济之所以会产生经济泡沫与投机行为在土地上的使用中存在有着很大的关系，可以说这两者紧密相关不可分离，对于土地的使用存在投机行为存在一些明显的特点主要是缺乏预期性，还有一些非人为控制的因素。当国家经济呈现的上升趋势较为明显时，人们对于未来的整体的房价的走势会有着较高的预期，再加上一些不理性的促进因素，导致人们对于房地产行业过于看好，失去了理性的判断，然后做出了一系列不理性的行为，例如大量的进行建房、买地，然后给社会经济造成了一种假象，一种繁荣的假象，然而这种繁荣注定是一时的，注定是一种泡沫，这样就形成了房地产经济的泡沫。
(二)我国房地产经济产生泡沫的另一原因:政府管理的失败我们前文所阐述的对与土地的投机使用、房价的不合理预判、还有一些不理性的种种因素都是分析的在房地产的经济中形成泡沫的来自市场调节不合理所造成的因素，但是使得房地产经济产生泡沫的原因不仅仅是来自市场方面的原因，还有一些不是因为整个房地产市场的原因，这些非市场方面的因素归结为政府管理失败，政府管理失败是我国在房地产经济中产生经济泡沫的最大起因，因为他对土地的投机使用、房价的不合理预判、还有一些不理性的种种因素起到了非常大的促进作用，在我国房地产经济泡沫形成机制中起到了决定性的作用。
三、房地产经济泡沫所带来的金融风暴
我们都知道房地产经济泡沫必定会带来很多风险，这些风险有大有小，例如造成经济的发展不同步，造成资源；利用率低下以及产生金融风暴，在这些风险中金融风暴有显得格外严重，因为它直接关乎我国的国民经济的发展，如果房地产的经济泡沫使得我国经济产生金融风暴甚至是产生金融危机，这种危机对于我国的经济发展起到了严重的阻滞作用。房地产泡沫的产生会带来金融风暴，但是我们知道任何事情都不会肆无忌惮无限期的发展，所以房地产泡沫也不例外，它总有一天会消失，在它消失的那一天我们的市场经济又会恢复以往的正常，当然房地产经济泡沫消失了，我国的房屋价格也会趋于合理化，正常化。要想做到这一点，首先应该将房地产投资商进行严格规范，防止出现恶意竞争；其次严格控制境外的个人或者团体在我国购置房产。
四、结束语
综上所述，通过本文我们详细探究了房地产经济泡沫以及经济泡沫所带来的金融风暴，通过分析我们知道有效的改善房地产经济危机对于国民经济的发展有着重大的意义，但是这并不是一朝一夕能完成的，这是一个非常漫长的过程，政府部门和相关的投资商必须对此引起足够的重视。保证我国房地产行业的健康发展。
作者:王一凡 单位:长沙麓山国际实验学校
参考文献:
