业务经营论文
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业务经营论文范文第1篇
根据专家的研究，企业应该退出的业务有十类，一是不符合战略转移方向的业务；二是处于衰退产业的业务；三是受资源和能力约束、企业无法经营的业务；四是在产业竞争中、企业经营中无意争优势的业务；五是需要独立分拆发展的业务；六是非主营的、且无意扩张的业务；七是企业出于上市、合并重组等特定目的需要割舍的业务；八是不良资产业务；九是没有利润空间的业务；十是不能为顾客创造价值的业务。JimCollins在《基业常青》一书中通过解剖18家“高瞻远瞩的公司”就此作了阐述。
业务退出的目的是为了专注于培育核心竞争力，形成主营业务，在必要的时候，企业甚至需要作出“壮士断臂”式的“大撤退”。曾经战胜过拿破仑进犯的俄国将领库佐图夫说：“一次成功撤退的意义不亚于一次成功的进军”；有时候往往是“退一步、进两步”。1999年，日本索尼公司果断地关闭了大批成熟产品的流水线，转向娱乐产品的研制，就是成功的经典案例。到2002年3月31日结束的2001财年中，日本七大电子巨头中有六家巨额亏损，唯有索尼一枝独秀。
从多元化经营的局面中退出是比较常见的情况。诺基亚是一个典型，多元经营的困境使其在20世纪90年代末痛下决心退出原来占90%的业务领域，集中精力从事手机生产，几年后终于成为全球第一手机制造商。柯达又是一个典型，在20世纪80年代进入药品、日用品、化工产品后，胶卷生产的核心业务受到了冲击，企业陷入困境，直到新任董事长费舍到任后才立即退出这些领域，终于夺得胶卷行业的桂冠。有的企业本着专业化的原则将其第二主业剥离，如百事可乐公司将餐饮业务剥离出来成立百胜集团，专营肯德基、必胜客等连锁快餐，从而使专业化程度尽可能提高。
一些大企业，尤其是集团公司，往往比较容易倾向多元化经营，认为可以充分发挥企业的整体效应和综合效应。有的企业本来就具有前向一体化和后向一体化的优势，其多元化性质属于相关多元化，内部的几种业态可以互为用户，形成经营链，实现“肥水不外流”，做到凡事不求人，对于多元化“利”的方面看得比较清楚和具体，而对于其“弊”的方面考虑不多，犹豫之中使最终的决策向多元化倾斜。同时，由于上市公司受股东及资本市场对公司增值能力的要求越来越高，当现有业务不能满足预期的收益增长水平时，多元化经营就成为替代方案，尤其是通过公司并购，企业可以轻易地进入业务新领域。
企业进入新业务比退出更复杂，由于“上山容易下山难”，在进入新业务前必须有更周到的思考和研究，以免为日后造成麻烦，一些成功的案例值得我们参考。
一是选准新兴优势产业，如TCL用8年时间进入电视机行业的三强；用3年时间成为电脑行业主要企业；用2年时间又跻身手机行业三强。
二是抓住局部优势，在IBM公司确立笔记本电脑的优势以后，戴尔公司致力于开发长效电池，使笔记本电脑在没有电源的情况下延长了数倍使用时间，从而后来居上，击败了其他对手。
三是跳出主流市场，当IT产业群雄纷争之时，亚马逊单独专营网上书店，成为第一品牌。
四是技术升级，在模拟手机时代，诺基亚靠率先使用数码技术追上行业老大摩托罗拉。
五是快速应变，北京出现沙尘暴后，海尔很快就推出了针对沙尘暴天气使用的空调，从而占领了市场。
六是“性价比”优势，灿坤咖啡壶在同样性能的前提下、以9900日元的价格优势将1.68万元一台的松下产品从老大位置上赶了下来；格兰仕微波炉的成功也是同样道理。
七是节能优势，日本轿车就是在20世纪70年代石油危机中以节能优势占领国际市场的。
进入经营业务如果涉及属于从事多元化经营的时候，必须要有谨慎的权衡，必须同时具备以下三个条件。
第一个条件是业务的相关性，非相关的多元化无疑是冒险。设想一下，企业在自己原有的经营领域中保持和扩大市场份额已属艰难，而要进入与己无关的他人地盘谈何容易。应该指出，这里的相关性涉及的是资源，而非产品，因为产品相关是比较常见的。多元化业务组合是以资源为基础，而不是以产品为基础。
第二个条件是核心技术、核心能力、核心竞争力的共享性，我们不能仅仅以是否属于相关性作为判别多元化是否合适的标准，而应该进一步研究企业核心技术、核心能力、核心竞争力在多元化中的地位和作用。核心技术、核心能力、核心竞争力是多元经营不可缺少的基础和平台，只有使其能为各种行业共享，多元化经营才有可能成功。例如夏普公司就是依靠领先的光电技术开发液晶显示器，使之应用于几种电子产品。
第三个条件是良好的成长性，韦尔奇曾说，如果在一个领域不能做到第一或第二的地位，就无法规避风险，就不要进入这个领域。海尔集团也非常明确地规定，凡进不了前三名的坚决放弃，最近就放弃了个人电脑的业务。凡不具成长性、不能名列前茅的多元化项目就不能上马。
因此，企业最要紧的事是形成核心竞争力，只有具备核心竞争力，才有可能在相关行业中选择具有成长性的新业务，进入新领域。
那么，什么情况是考虑进入多元化经营的合适时机呢，我认为有以下情况。
一是当企业在主业中已经取得领先优势、而这个业态已经供大于求、竞争加剧、利润率明显下降，在这种情况下，非优势企业已无力追赶，优势企业有条件可以实施资本转移。
二是当一种新经济、新业态刚出现时，此时市场尚是空白，大家处于同一起跑线，竞争还未开始，在主业中已经有所成就的企业如具备条件可以抢先涉足。
业务经营论文范文第2篇
我国实行的是实行公有制为主体、多种所有制并存的经济体制，民企和国企在整个经济发展中所占的重要性越来越大。但是很多民企在目前经济良好的大形势下，寿命却不长。一旦遇到筹资困难的瓶颈，它们的生存更加举步维。对于国有企业来说，一旦陷入困境，还有政府作为后盾进行支持发展。所以国企在发展中，不是所有陷入财务困境就会走向财务破产。为了整个民企职工的队伍稳定，很多不能持续经营的民企选择进行债务重组。对于民企而言，后危机时代面临的竞争压力都是无法预测的，如果能够有效的化危机为生存的机会，财务困境和财务破产对于民企的后天而言，完全不可同日而语，如果能够从财务困境中解脱出来，运用关键的因素进行重组对民企的利益相关者是非常重要的。所以对民企的管理层和决策层而言，能够提前预警出引起民企产陷入财务困境的因素从而采取欠当的措施进行避免或者阻止对民企的顺利走出困境是具有很强的现实意义。后危机时代对民企经营产生影响的宏观和微观因素特别多，精确预测对民企产生消极影响的因素是非常困难的，完全消除这些对民企负面影响的因素是不可能的。从另外一个角度上，影响企业持续经营的很多因素是非常难量化的，定性的因素隐藏在企业的生产经营中，由不同的人掌控，在显性的财务报表中很难显示出来，所以很多民企陷入财务困境已成事实，再采取措施也很难力挽狂澜。本文分析了财务困境预测模型适用的条件，并对即将陷入财务困境和财务破产后的民企到底应该从哪些方面采取积极有效的措施从而走出困境和破产，使之走上良性健康发展之路，对即将陷入财务困境的民营企业提供可操作性的建议。
二、财务预警模型分析
（一）单指标财务预警
最早利用单个指标预测民企财务预警的统计方法是美国的比佛（Beaver，1966），他认为民企此时的经营状况概括为财务失败，不仅包括企业发生的财务破产的极端现象，还包括在正常的生成经营过程中如果公司发行的债券拖欠不履行、偿债不及时、或者不能优先支付股利等与正常的生产经营活动相违背的活动，就可以运用这些单个的指标进行说明民企出现财务失败的现象。利用的单个指标主要包括现金流量／总负债，净利润／总资产。其中第一个指标比较精确，预测的准确率达到89%，第二个指标的准确率达到78.5%，距离失败的时间越短，准确率越高。这也符合了财务预警是个持续的动态，对企业的影响是有潜伏期的。如果能够提前一年预测出企业即将面临财务困境，及时采取措施是能够阻止困境的进一步恶化的。两个指标都涉及了现金流量这个指标，因为现金做为流动性最强的资产，具有很强的变现能力，所以该模型在利用过程中具有局限性，为了弥补不足，还将企业的其他各项流动资产的变现能力也融入进去，并将民企的生产经营状况的结合在一起，将所有可以变现的资产全部量化，用全部的负债包括长期负债与流动负债作为基数，整个负债规模，不仅考虑了总量，还考虑了流动性，将整个负债累计在一起，因为一旦出现财务困境，不仅短期负债偿还没有了保障，从长远角度看，影响到整个企业的偿债能力和筹资信誉。这就使得运用单个指标分析企业的财务状况时，分子是流动资产，而分母是短期债务和长期债务之和，分子分母虽然不具有可比性，但考虑的是整个企业的融资和资产问题，能够客观预测出企业的长短期偿债能力，而避免了单独考虑企业的短期偿债能力的指标的局限性。单变量指标主要是考虑变现能力比较强的资产，因为这些资产才具有很强的偿债能力。这种资产的一部分的变现与整个负债的对比得不匹配性就会造成无法考量民企整体资产的获利态势。用单个指标预测民企的财务困境方法虽然简单，但是因为不同性质企业保留的现金持有量是不同的，不同行业的财务比率不具有可比性，不利于公众进行横向和纵向比较。就会出现不同的财务比率与与企业的真实客观情况存在很大差距的情况。特别是对于一些受季节性影响较大的公司，运用相同的指标进行比较也会产生没有横向纵向的可比性，会引来很多争议，逐渐被相对应的多变量分析方法所弥补其劣势。
（二）多变量财务预警
多变量模型包括Z分数模型和F分数模型。（1）Z分数模型。为了弥补单变量指标预测财务预警的局限性而引入多各变量进行预测企业的财务困境，美国学者奥曼（Altlan，1968）将与企业财务状况相关的若干变量组合在一个函数方程：Z＝0.012X1＋0.014X2＋0.033X3＋0.006X4＋0.999X5其中：X1为营运资本／资产总额，反映了企业流动资产的变现能力和规模特征。民企是否会面临财务困境，主要看可以立即偿还债务的流动资产在整个资产中所占的比重的大小。可变现的营运资本越多，可以偿还的债务能力越强。或者营运资本对负债的比例越大，则陷入财务困境的可能性越小。陷入财务困境的企业应该优化流动资产的构成，加快存货的周转速度，尽快处理滞留的存货；建立信用等级评分制度，提高应收账款的质量和回收速度。同时，还应该合理安排短期债务，使流动比率的数值提高。X2用到了企业的期末留存收益。民企的留存收益是由企业多年的生产经营活动累计形成的，企业以支付给企业股东的股利的税后净利润来表示期末留存收益，税后的累计获利能力越大，发生财务风险的可能性越小，企业采取科学的经营方法和筹资手段，合理保证累计税后利润的持续增长。X3即EBIT／资产总额，该指标考虑了支付所得税和利息之前的利润对企业的贡献度，息税前利润占整个企业资产的比重。一般来讲，总资产规模越大的企业承受财务风险的能力就越大。由于固定资产和长期经营性资产一方面是企业经营的重要的基础保证，规模越大，企业的获利能力就越强，从而企业的偿债能力就越强；但是由于这两类资产变现能力很弱，所以如果过大的话，由于其相应变现能力和变现金额的约束，反而会降低企业的偿债能力。因此，不能一味的追寻企业资产规模的扩大，资产规模的扩大是会提高企业的偿债能力，但是随着其提高，企业相应的负债也会急剧提高，对于总资产内在的各大类资产相对总负债内部的各大类负债的比例很难控制和调整。如果这两者产生了很大的偏差，必然会导致企业的财务状况的恶化。因此，不能一味的追求企业总资产规模的扩大。为了保持企业持续经营核算的假设科学性，这个指标在计算时是以正常业务经营的息税前利润为基础，不仅全方位考察投资者和债权人关注的资产的整体流动情况和偿债能力行为，而且对于利润的积累是非常重要的，所以这个指标对于多变量分析方法是非常重要的。X4测定的是财务结构，分母为总负债的账面价值，分子为股东权益的市场价值，能够反映出民企在目前的政治经济环境下所有者的资产能否增值，如果出现股东权益市场价值增加，则不会出现财务困境。所以这个指标在上市公司预测财务危机的时候经常利用到。但是由于民企目前股权结构非常复杂，如何确定股东权益非常难，所以对于民企而言，如果确定权益的市场价值，通常用预期收益法来确定股东的市场价值。这个方法虽然很科学，但是经常利用到行业平均资金利润率来确定股东权益的市场价值，如何确定本行业平均资金利润率又是个难题，在确定行业平均资金利润率的时候具有很强的主观性，主管确定的股东权益市场价值很难完全符合现实，这也就导致这种方法在运用时候要考虑主观判断的误差。X5为总资产周转率，资产周转率越低，周转的天数变长，所以对于财务困境和财务破产企业来说，陷入财务困境和财务破产的根源并不是资产规模太小，而是就企业自身来说其经营出现问题。因此即使一味地扩大总资产规模，也不会摆脱危机，相反，如果采用剥离和分立的方式优化民企的资产结构和发展方向，集中优势资源发展拳头产业，会使得民企更具竞争力。同时，还可使公司资产获得有效的配置，提高公司资产的质量和资本的市场价值。这样适度科学地减少资产将更有利于企业走出财务困境和财务破产，走向良性发展的道路。因此，本文所指的降低总资产规模是在理性预期基础上的有利于自我发展、符合经济规律的降低。X5的分子为扣除销售折扣和销售折让后的销售收入净额。对于处于财务困境中的民企而言，必须有勇气在危机面前进行取舍，优势资产优势力量发展自己。而且处于财务困境中的企业，它的生产存在一定程度的恶化，一定程度上依赖非经营性利润来维持，有一些生产可能已经处于停滞或半停滞状态，已经没有什么经济效益了，应该剥离或者转产。这样的话会使企业生产的产品、生产流程等发生变化，企业要在剥离没有经济效益的资产的同时引进新的生产线，新的生产原料以及相应的技术人员，这样会使成本急剧上升，而转产后生产出来的新的产品要销售出去会需要一定的时间，企业在信用水平低下的情况下要投入更多的人力、物力和时间为新产品打开销路，这样就产生一个时间差，造成利润的暂时下降。另一方面，对于陷入财务困境的企业，其债权人通常更愿意与企业直接联系，进行非正式的财务重整，帮助企业恢复和重新建立较坚实的财务基础，从而得到双赢的结果。这种非正式的财务重整主要有债务展期和债务和解。有时对于发生财务困境的企业，债务的展期或到期债务的减免都会为发生财务困境的企业赢得时间，使其调整财务，避免破产。这样一来，这种非正式的财务重整可能会使财务困境企业的财务费用有所提高，这样的销售周转率就会下降。Z分数模型从不将仅考虑了整个企业的资产构成，还考虑资产对企业的销售能力的贡献度和获利水平的构成，将企业的偿债能力、获利能力、营运能力都囊括在整个企业的指标分析构成中，将财务预警的指标能够科学量化，反映的结果也非常可观：Z值越小，说明企业的盈利能力、营运能力非常低，而且科学量化的数值能够定位出企业到底是哪个指标出现了问题。作者还将该模型运用于具体的企业，得出该企业的Z值的临界值为1.8。根据预先确定的标准如表（1）所示。奥曼教授将该方法运用于正在持续经营的33家美国企业进行预测，精确度非常高。但是运用该模型的前提条件是企业必须提供真实性、准确性、完整的会计资料。该模型在西方国家如澳大利亚、巴西、加拿大、法国、德国、爱尔兰、日本和荷兰都得到了广发的应用。与正常经营的企业相比，面临财务困境的企业的Z值的平均值都低于临界值1.8。（2）F分数模型。Z模型在预测企业的财务困境的时候没有用到企业的现金流量，而企业的现金流量在预测企业的财务预警时候是非常重要的，所以为了综合反映企业的获利能力、营运能力、偿债能力，将企业的现金流量的变动反映在F分数模型中。所以F分数模型结合了Z模型和单变量模型的优点，避免了两种方法的缺点:专家认为F模型结合了企业的现金流量，在预测财务困境方面更具有客观性，科学性。本模式结合企业的财务状况、经营成果的相关标准发生了变化，现有的计算方法也必须改变，这样才能科学客观评价企业的现在及未来状况。本模式使用的样本更加扩大。为了弥补样本量少的局限性，本模式在选取样本时候选取了不同行业的企业，这样得出的结果即具有一般性，又含有特殊性，样本结果既有共性又有特性。本文选取了PCPlus会计数据库中1990年以来的4160家公司的数据进行了F分数模型检查；F分数模式如下：F＝－0.1774＋1.1091X1＋0.1074X2＋1.9271X3＋0.0302X4＋0.4961X5其中：X1、X2及X4与Z分数模型中的X1、X2及X4相同，这里不再进行分析。而Z分数模型的样本仅为66家（3家破产公司及33家非破产公司）。运用F分数模型检验方法得出的结果对比如表（2）所示。其中：X1、X2及X4与Z分数模型中的X1、X2及X4相同，这里不再进行分析。两个模型的区别在于运用的X3、X5不同，在F分数模型检验中，X3是一个随时能够利用的现金流量，衡量企业所有的经营活动、投资活动和筹资活动所产生的可以立即用于偿还债务的现金流量。但有时候，企业提取的类似于折旧摊销等费用，也是企业创造的现金流入的另外一种表现形式，必要时可以动用用于偿还债务。X5则测定的是企业所有资产创造现金流量方面的能力。相对于Z分数模式，该模型主要用于分析企业手中随时可以支配的现金流量，更加强调企业的现实能力。根据不同企业不同指标和财务比率的测算，得出其临界点为0.0274；若某一测验的企业的F分数低于0.0274，则将被预测为破产公司；反之，若F分数高于0.0274，该企业还可以持续经营下去。当然，不同企业所处的行业有差别，财务比率可能相差很大，为了使得比较的结果具有可比性，可以将行业因素带来的误差消除到最小，比如将行业样本得出的模型来预测同类企业的情况。或者在选取样本构建模型时直接删除样本个体的行业差别对预测精确度的影响，将所有备选企业的财务比率除以行业平均财务比率得出该比率的中位数，从而构造出该行业的平均指标，这样得出的比率预测模型对大多数企业都适用。
三、财务预警应用
（一）提供真实的财务信息
不管采用什么方法预测民企的财务困境，基础必须是依靠企业真实公允的会计信息。所以为了使得财务预警模型更加客观量化出企业目前的状态，必须将经过注册会计师审计后的财务信息提供给构建财务预警模型的经理层或者治理层。但是纵观我国目前的资本市场充斥着会计信息造假不真实的现象。而且将企业的经营活动凝练成反映企业财务状况、经营成果的财务报表会用到很多会计估计和判断，这些需要主观反映的事实就操作会计利润和报表制造空间和弹性，虚假的事实也会给进行财务预警制造很多障碍。企业的经理层会被表面的会计数字而迷惑不去考虑构建预警模型，迟延滞后的预警会让企业忽视真实经营绩效，当出现经营失败的时候会在采取措施可能有点为时过晚，这时可能就会由财务困境演变成财务破产。普遍存在利润操纵、虚假信息等极不规范现象，企业财务报表的编制因为包含很多的主观判断，这样就会存在很多的的弹性与信息失真的空间，往往并不能依据载体真正真实准确地反映企业的经营业绩与成果。所以在构建企业的财务预警模型的时候，企业必须正确履行会计责任，借以提供真实合法的会计信息，在此基础上构建的财务预警模型才是科学客观的。
（二）明确财务预警模型适用环境
构建的财务预警模型是依据每个企业的具体情况，并且随着企业情况的变化随时进行调整，这样才能够准确对财务状况进行预测。并且不同企业的财务状况不一样，模型的构建也要分清行业，当用该模型进行预警出现差异时候，要对结果进行反馈，这样才能在模型和结果之间不断进行修正。财务预警模型出现偏离也是很正常的，这时要分析出现偏离的原因是什么。是企业的经理层的责任还是客观条件引起的，只有在考虑具体行业、具体企业的实际情况才能构建科学完备的模型。
（三）分析陷入财务困境的因素
业务经营论文范文第3篇
一、经营型物业管理模式的含义
我们把经营型物业管理模式的含义概括为二个方面:一是将物业管理与物业经营融为一体,在做好物业管理工作的同时,为开发商、业主、客户策划并实施物业经营方案,发挥每一平方米物业的增效潜力;二是将物业管理从一般维护、运行阶段提升到对管辖物业全过程的营销、服务和管理层面,亦即将服务眼光由物业管理委托期内这个局部放大到物业长寿命商品的整体去统一考虑、安排,从而为业主、客户提供更全面、更彻底的服务。
上述经营型管理模式含义的核心思想为:将营销的概念深刻地溶合于物业管理工作之中,通过对管辖物业经营与管理的合力运行,更好地体现物业管理使物业保值、增值的重要功能。
经营型物业管理模式和收益性物业管理有所不同,后者特指以出租经营型房屋为主体对象的物业管理,普遍存在于写字楼、零售商业中心、酒店以及其它可出租物业的管理中;而前者指对管辖的各类物业都溶入物业营销的概念,通过对物业整体功能的开发,提高物业的效益潜力。前者包括后者,后者是前者的重要组成内容。有些同行把经营型物业管理理解为配套服务网点经营和有偿的各类家政服务当然是相当片面的。
经营型物业管理运作的主要内容体现在房地产服务领域中流通环节和管理环节各个方面,主要包括是租赁、物业估价、交易咨询和项目策划等。物业管理公司或参与管辖物业的经营,在提高企业经济效益的同时,促进了物业的市场流通,挖掘了蕴含于物业中的效益,并增强了业主、客户对物业真正价值的理解。
二、经营型物业管理模式的市场需求
1、国外和香港地区特别注重物业管理工作中的经营概念。以美国为例,经历ω多年市场历炼的美国物业管理行业,大多数企业可以为客户提供租赁、估价、交易、咨询等项服务。美国注册物业经理的职责也首先要求保障管辖物业的租售,在此基础上做好物业维护工作,良好的维护又反向推动物业的租售。在他们看来,优秀的物业管理可以为业主、租户提供良好的工作、生活环境,而更重要的作用在于使物业的经济效益得到充分的发挥。再看看近年来在大陆迅猛发展业务的香港物业管理企业,无论是戴德梁行、怡高还是第一太平戴维斯飞欧思诺,无一例外地以房地产服务的综合优势占领市场,寓经营飞管理于服务之中,体现出卓越的专业水准和竞争实力。进一步考察香港仲量行、魏理士、保柏等公司的业务领域,我们会感悟到,香港规模较大的物业管理企业都以提供物业经营、管理综合服务为特色,香港物业管理市场需求的是综合性的服务。由于深圳和香港的毗邻关系,以及wvio入关在即,深圳物业管理行业在发展趋势上将更多地借鉴香港成功的经验,包括经营型物业管理模式的运作。
2、国内市场对经营型物业管理需求旺盛。近年来,随着房地产行业的迅猛发展,二级、三级市场日益扩大,拓展出房地产服务领域巨大的市场空间。仅以租赁市场为例,目前全国7000则余万户居民中,仍有约300户人均居住面积不足4平方米,流动性租房而居的住户比例高达9.52%。北京、上海、广州、深圳四个城市住房调查显示,分有20.2%、26.8%、239毛和28%的家庭租房居住。目前支撑这一巨大租赁市场的中介组织专业水平低,操作欠规范,给众多的物业管理企业留下了广阔的盈利空间。香港地产三级市场的成交量占总成交量的70%以上,而深圳目前三级市场所占比例只有289b,市场潜力深厚。当三级市场启动后,住房租、售交易大增,百姓对物业估价、交易咨询、租赁的需求更甚,而这些业务和物业管理企业都将发生必然的联系,显示出经营型物业管理模式市场需求旺盛。我们管理的物业将是资产值不断变幻的商品,我们服务的客户也将是面孔常新的动态群体,而在这动态的市场中,蕴含着万千商机。
3、大量物业缺乏专业管理,更缺乏合理的规划和经营。由于缺乏对物业真正价值的理解,有很多业主单位从建筑功能确定、售后使用到物业资产运作没有跟着市场走,观念滞后,导致大量的物业资产流失。可以说,当前众多的业主单位和业主个人缺乏物业管理,更渴望对其物业理想的经营。以中航物业管理有限公司隶属的中国航空工业总公司为例,据统计,航空工业总公司所属广、所、企业、院校总资产中,超过659b属于物业资产,而在这物业总资产中,大量物业未得到充分利用,甚至有大批物业长期闲置。就全国情况看,很多单位发工资困难,但对怀中物业这个金娃娃长期无动于衷。这种普遍现象呼唤着物业管理企业增强营销意识,提高经营水平,管好楼,还要盘活楼。深圳众多物业管理企业管辖项目中,或多或少地存在着物业经.营的业务,业主和客户需要专业的物业管''''理服务,更关注其物业效益潜力的发挥。现代物业不再是业主终生相守的昂贵家产,而是一种在流通中价值不断更新的商品,物业管理企业当然应该关注新经济时代物业商品的游戏规则。大陆物业管理企业如果以纯粹的物业管理业务去拓展市场,将因为服务的局限性、行业微利的现实和海外兵团的综合优势承受更大的市场压力。
三、经营型物业管理模式的利弊分析
随着市场经济的日益成熟,房地产服务所函盖的物业管理、租赁、交易、估价、咨询等专业分工日趋细致,经营型物业管理模式的推行是否会因盲目地多元经营而导致不良后果?我们认为,经营型物业管理模式不完全属于多元化经营,参与物业营销本身应该是现代物业管理概念的应有之圈义。从上述市场需求和香港同行企业的运作经验来看,物业管理企业不但要为开发商和业主、客户当好管家,还应有偿性的担当其物业顾问。从物业发展初始乃至整个物业发展项目中,由物业顾问这个角色向开发商、业主和客户提供综合性物业服务至关重要,物业顾问必将与物业管理日趋紧密地结合并相互促进。
从目前的实践看,经营型物业管理模式的利处主要体现在:首先,该模式可以更好地满足市场需求和客户需要,如同银行单纯的储蓄业务扩展为金融理财服务;其次,经营型物业管理模式更好地体现了经营、管理一条龙服务,对客户来讲,提高了服务效率;再次,扩大了物业管理企业的盈利空间。物业管理企业面临的重要挑战之一就是专业化管理与管理费不足之间的矛盾。租赁、交易咨询、估价等业务的佣金比例明显高于物业管理佣金比例,使物业管理企业综合实力和生存能力得到提高。
经营型物业管理模式面临的问题有以下几点:一是压力大。物业管理企业承担了一项物业的经营、管理权,同时也就承担了物业经营的义务,而物业租赁及交易成本的波动性远大于管理佣金的波动,相应地加大了物业管理公司的经营压力;二是风险大。一块物业的经营从项目选择、价格控制到客户确定,每个环节都有风险,仅是租赁风险防范就需要很多只能意会无法言传的市场锻炼;三是组建专业队伍困难。物业经营是一项极为专业的工作,不仅富有实战经验的人才难觅,有了人才,形成一个与物业管理配合默契的团队更不容易,一但经营出现严重偏差和失误,物业管理公司难以承受。
四、经营型物业管理模式的实践
1996年,深圳市中航物业管理有限公司在认真分析自身优劣势基础上,确定了将经营型物业管理模式作为企业的核心竞争力。经过五年的实践和积累,经历多个项目的市场磨合,这一竞争优势得到进一步强化。从我公司实践来看,经营型物业管理模式具有较强的生命力。在实施经营型物业管理模式的实践中,我们注重以下几个重点：
(一)强调经营观念到位。物业的经营是动态的,物业的营销永无止境,物业管理人只有具备了强烈的营销意识,才能使管辖物业潜力得到更充分发挥。公司要求每一位物业管理骨干深刻理解物业经营是物业管理工作应有之义和份内之事,物业管理固然重要,而一项优秀的物业营销方案可以使开发商、业主和客户得到更多的实惠。在市场竞争中,我们打出了这样的广告语"我们可以做您的物业管家,我们还可以替您打理这份物业"。实践证明,管理概念加上系列营销服务,可以使管辖物业的价值发生很大变化。
(二)注重培养物业经营的人才队伍。物业管理是劳动密集型产业,而物业经营是知识型、信息化产业,现代物业营销已经进入到个性化、网络化飞整合型时期,没有富有经验的经营人才,经营型物业管理模式就是空谈。因此,几年来,我们注重在实践中培养经营骨干,适当引进优秀人才,初步建立了一支配合默契的经营管理团队。1998年,天津津都花园物业进行管理公司招标,香港梁行飞欧思诺均在竞争之列,经过二轮拼搏,我们的经营、管理方案以最高分夺标。
(三)注重向专业公司学习。随着中国即将加入wto,北京、上海、广州、深圳等地在完善市场管理以及与国际接轨过程中,物业经营、管理市场庞大,需要大量的法律、估价、测量、咨询专业人才。我们在物业经营专业上差距仍然很大,因此,近年来我们始终与戴梁行深圳公司保持业务合作,吸收经验,培养专业实力。去年,全球最大不动产中介机构美国21世纪不动产公司进入珠江三角洲后,我们及时参加交流培训,建立业务联系。在未来的五年内,在物业经营专业领域,我们还要认真当好学生,缩短差距,迎头赶上。
业务经营论文范文第4篇
关键词：服务业个体经营统计对策
一、服务业个体经营户统计的现状和存在问题
目前，服务业个体经营户统计主要由统计部门局和工商行政管理部门负责。具体来说，国家统计局服务业司负责服务业个体经营户的统计，实行由服务业周期性普查与部分服务业抽样调查相结合的办法。周期性普查包括第三产业普查、基本单位普查和经济普查，由国家统计局负责，有关部门参与。服务业抽样调查主要由国家统计局负责，对服务业个体经营户的基本情况和资产、营业成本、收入等进行统计。工商行政管理部门则对从事服务业的个体工商户的户数、注册资本（金）、总产值、销售总额或营业员收入等进行统计。
通过2004年第一次全国经济普查和近两年服务业统计调查的实践，笔者认为目前服务业个体经营户统计主要存在“力量薄弱、制度不全、漏报错报、总量不清”等问题。
1.基础统计力量薄弱，缺乏专业的统计人员和专门的机构。改革开放以来，基层统计工作的任务越来越重，但统计力量有所削减，特别是2000年全国机构改革后，基层统计部门的力量进一步减少，而服务业个体经营户统计工作的任务和难度逐年增大，调查的点更多、面更广，遍布城乡，而且变动频繁。因此，工作任务加重和投入力量不足的矛盾更加突出。在内部机构的设置上，长期以来，各级均没有设置专门的服务业统计机构，导致日常工作出现严重缺位现象。
2.统计制度方法不健全，统计结果的随意性很大。多数个体经营户没有账簿，他们口头申报的数据，特别是收入等敏感指标的随意性很大。而目前有关的统计制度和方法尚不健全，缺乏一套科学、统一的服务业个体经营户的统计调查制度、方法和体系，以及与之相配套的数据质量控制制度。
3.被调查对象的配合程度下降。服务业个体经营户的经济结构复杂，在市场经济条件下，受利益的驱动，为了达到规避税费、不愿提供真实收入，瞒报、漏报的现象十分严重，这进一步加大了统计数据准确的难度。
二、服务业个体经营户统计的改革建议
服务业个体经营户统计中存在的上述问题，严重困扰着服务业个体经营户统计的顺利开展，进而影响到GDP核算的数据质量。对此，我们应采取切实有效的措施，加大统计的改革力度，以适应当前形势对服务业个体经营户统计工作提出的要求。
1.落实人员经费。各级政府要从促进服务业发展的战略高度出发，重视服务业统计工作，要针对统计部门存在的困难，在人力、物力、财力方面给予大力支持。
(1)配备人员。首先，要加强统计力量。配备专业的统计调查人员，加强统计调查网络的建设，是做好调查统计的关键。各级统计部门应设立服务业统计机构，配备相应的人员力量。市级统计部门应设立单独的统计机构，县（区）应配备专职的统计人员，乡、街道应明确专人负责，并配备一名兼职统计员，并由其按调查小区，聘用调查员。(2)解决经费。要增加对服务业统计调查的经费投入，以保证正常工作的开展。所聘调查员由县（区）统计部门统一管理，调查补贴按照财政分级负担与谁受益谁出钱的原则，保证按调查工作量给于调查员一定的调查补助。(3)提供条件。各级政府有关部门要配合服务业个体经营户的统计调查工作。加强对个体户的财务、税收管理，督促其建立健全财务收支制度、原始记录等，以保证服务业统计调查工作的顺利进行。
2.完善调查制度。要加大服务业个体经营户统计制度、方法的改革力度，使调查统计工作进一步制度化、常规化、规范化。
(1)抓住普查。我国统计制度方法改革的目标是以周期性的普查为基础，以经常性的抽样调查为主体，并辅之以重点调查、科学估算。(2)搞实调查。由于大多数个体经营户记账不全或根本不记账，因此如何获取真实的调查数据，成为当前调查工作面临的一个难题，同时也是一个重要课题。建立常规的服务业个体经营户统计调查制度是一个针对性强且行之有效的方法。(3)加强评估。在调查测算的基础上，对不同类型的服务业个体经营户的主要经营指标进行科学评估，建立服务业统计数据质量控制办法。3.加强基础工作
(1)做好基本单位名录库的更新和维护。基本单位名录库是开展服务业个体经营户抽样调查的一项基础性工作。名录库的准确与否直接关系到服务业个体经营户抽样调查的成败。因此，应联合有关部门，认真做好基本单位名录库的更新和维护，搞好抽样调查的样本框。(2)加强基层基础建设，把好数据入口关。服务业个体经营户的调查开展时间不长，统计基础薄弱，调查渠道不畅，影响了统计数据质量，加强基层基础建设十分必要。加强基层统计人员的业务培训，不断提高基层统计人员的业务能力。对被抽中的样本单位，可采取记账补贴的方法，调动其积极性，配合统计人员完成调查任务。
业务经营论文范文第5篇
财务管理价值研究属于哲学、财务管理学和管理学理论的边缘中间学科，是哲学原理在管理学中的具体体现。人们对财务管理理论的研究、理解和看法构成了财务管理价值观。财务管理理论与哲学中的价值观是相互协调、相互促进、相互联系的。财务管理的价值作用是财务管理理论的灵魂，是财务管理活动的主线。财务管理活动为财务管理价值提供了实践依据。财务管理价值的发挥促进了财务管理理论的发展，给我国企业财务管理提供了新的理论依据。企业面临的环境日益复杂多变，组织管理活动日趋复杂，也给财务管理带来了一定难度。财务管理以价值管理为基础，价值表现形式多样，随着财务工作组织形式、人员构成和企业文化的不同而不尽一致。树立财务管理价值观念，以提高企业价值为导向，实现企业利润最大化和企业价值最大化。财务管理受内外环境的影响，财务管理价值和作用也处于变化中，财务管理价值的体现决定着财务管理的方向。财务管理价值的发挥，决定着财务管理的目标，决策者和管理层要在循环中强化价值观念，充分发挥财务管理的作用，摆脱传统意义上的财务核算，进一步加强资金管理、预算管理、成本管理和资产管理，优化内部控制结构，建立基于风险导向的内部控制体系。财务管理价值需要理论做依据，财务管理要注重货币的时间价值，资金作为一种资源，作为一种投资资源，是投资后新增价值。同一资金在不同的时间节点价值是不同的。在企业生产经营过程中，资金不断周转，企业不需要保留大量现金，为了保证发展，企业获得融资成本要大于成本的利息率，可以利用财务杠杆作用实现自身价值的最大化。在生产经营过程中，也要考虑自有资金的时间价值。要充分认识货币时间价值自身规律，将货币时间价值运用到财务管理中，使财务信息更加真实，进一步加强财务管理决策，计算投资项目收益，优化资本结构。企业财务管理目标主要有每股收益最大化、利润最大化、企业价值最大化、股东财富最大化等几种主要模式。综合考虑，企业价值最大化的模式更加符合企业实际，在考虑企业价值时，要对企业面临的财务风险进行综合考虑，为信息使用者提供有用的信息。财务管理中，要综合考虑财务管理对企业价值和企业战略的影响。战略作为企业发展的核心和高层次管理理念，在任何时候都影响着企业的经营活动。
二、财务管理价值在企业生产经营中的体现
财务管理价值的体现，主要在于财务管理目标上，企业以实现价值最大化为主要财务目标，主要是企业为社会创造财富、提供就业、满足公共需求作用的大小。本文所谓的企业价值主要是指企业创造价值的能力和可持续发展潜力。企业财务管理活动是企业在生产过程中以经济事项为依据，根据财务活动和财务关系产生的经济管理工作，是企业管理的重要组成部分。按照内容可以分为筹资管理、投资管理、资金管理和股利分配。财务管理涉及企业管理的方方面面，可以说得财务管理者得天下。财务管理主要体现的是货币的时间价值和风险价值。收益与风险是并存的，收益与风险相对应的是货币的时间价值和风险价值。在筹资管理中，不可不考虑企业的融资成本和风险大小。要通过货币时间价值计算出筹资成本，要均衡各方面的风险，将风险控制在合理的范围之内。在投资过程中，要通过净现值法、内含报酬率等方法计算投资项目的可行性，为企业的投资决策提供依据。在资金使用过程中，要综合现金流动性和收益性。在股利分配上，要合理确定股利支付方式，充分考虑货币的时间价值和风险因素。财务管理还体现为财务决策职能。财务管理以财务决策为主要内容，通过财务管理目标、方案和评价机制，提高企业价值，发挥财务管理作用。财务决策成为了企业经济活动的主要事项，主要是资金来源多元化，投资决策多样化、资本收益与积累平衡化，财务决策的科学性体现了财务管理的价值所在。企业财务管理价值体现在财务预算的统筹作用上。财务预算作为财务管理和企业管理的中心环节，在企业管理中发挥着重要的作用，预算管理是资金管理的重要抓手，财务管理核心是以资金管理为核心，所以预算管理在财务管理中具有统筹全局的作用。财务管理也是根据财务预算统筹筹资、投资、分配和资本经营等。营业预算是根据企业日常经营活动，统筹销售、生产、成本和费用等，确定各环节资金需求量，平衡各时期资金使用情况。资本预算主要是根据筹资和投资情况合理确定筹资投资项目，合理确定筹资方式和投资项目。财务预算主要是针对企业财务状况、经营成果和资金流量进行预算管理，通过预算管理确定现金流入和流出量，根据资金量决定股利发放多少和股利发放政策。企业财务管理价值体现在企业价值的最大化。以企业价值最大化作为财务管理的目标，更能充分地体现企业的价值管理理念，可以全面考虑企业资本成本，促进资源的合理配置，创造更多的社会财富。在筹资决策中，要更多的考虑资金成本，降低资金成本，实现企业价值的最大化。在投资决策中，要用投资项目来获得收益，要将成本因素考虑在内。在股利分配时，要全面考虑内外环境，明确企业发展的阶段，根据企业的成长发展周期合理确定股利分配政策。财务管理以企业价值最大化作为目标，是企业管理理念的进步，他更侧重于企业的长远发展，是实现企业价值的根本手段。
三、建立基于价值管理的财务管理新模式
（一）确保企业获得持续稳定的现金流量
获得稳定的现金流，加强资金管理是新型财务管理模式的关键。在生产经营过程中，会遇到资金短缺的问题。企业在财务管理过程中，要提高生产效率，降低成本、提高价格，减少资金成本，增加借款比例和调整支付股利。充分利用剩余现金，扩大经营资金，加大市场份额。
（二）以财务管理目标作为价值管理的出发点
新模式要以实现企业价值的最大化作为财务管理的主要目标，在实现企业经济效益的同时，要以承担社会责任为己任，以价值管理为主线，注重价值管理，树立风险价值，时间价值管理理念，为企业管理提出新的管理理念和管理方法。加强内部控制建设，健全的内部控制制度，加强内部控制环境建设，提高内部控制意识，加强内部控制理论的培训，提高内部控制执行率，健全和优化内部控制制度。
（三）不断创新，满足各利益相关者的需要
每个企业有每个企业的特点，各企业要深入调研，了解企业所处的发展环境、竞争优势、核心竞争力及发展战略，加强财务管理创新，优化财务管理环境，将传统的财务核算和监督转换为多角度、全方位的管理创新，加强会计基础核算工作，协调各方面的财务关系。以利益相关者利益最大化为主要原则，综合协调各方面的利益关系，在筹资、投资、资金管理和股利分配上实现创新优化，不断构建适合本企业发展的企业财务管理价值观。在财务管理的过程中，要自觉发现企业对于股东、债权人、社会、社区的作用和重要影响，积极承担社会责任。
（四）更新财务观念，优化财务管理环境
