业务经营论文
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业务经营论文范文第1篇
根据专家的研究，企业应该退出的业务有十类，一是不符合战略转移方向的业务；二是处于衰退产业的业务；三是受资源和能力约束、企业无法经营的业务；四是在产业竞争中、企业经营中无意争优势的业务；五是需要独立分拆发展的业务；六是非主营的、且无意扩张的业务；七是企业出于上市、合并重组等特定目的需要割舍的业务；八是不良资产业务；九是没有利润空间的业务；十是不能为顾客创造价值的业务。JimCollins在《基业常青》一书中通过解剖18家“高瞻远瞩的公司”就此作了阐述。
业务退出的目的是为了专注于培育核心竞争力，形成主营业务，在必要的时候，企业甚至需要作出“壮士断臂”式的“大撤退”。曾经战胜过拿破仑进犯的俄国将领库佐图夫说：“一次成功撤退的意义不亚于一次成功的进军”；有时候往往是“退一步、进两步”。1999年，日本索尼公司果断地关闭了大批成熟产品的流水线，转向娱乐产品的研制，就是成功的经典案例。到2002年3月31日结束的2001财年中，日本七大电子巨头中有六家巨额亏损，唯有索尼一枝独秀。
从多元化经营的局面中退出是比较常见的情况。诺基亚是一个典型，多元经营的困境使其在20世纪90年代末痛下决心退出原来占90%的业务领域，集中精力从事手机生产，几年后终于成为全球第一手机制造商。柯达又是一个典型，在20世纪80年代进入药品、日用品、化工产品后，胶卷生产的核心业务受到了冲击，企业陷入困境，直到新任董事长费舍到任后才立即退出这些领域，终于夺得胶卷行业的桂冠。有的企业本着专业化的原则将其第二主业剥离，如百事可乐公司将餐饮业务剥离出来成立百胜集团，专营肯德基、必胜客等连锁快餐，从而使专业化程度尽可能提高。
一些大企业，尤其是集团公司，往往比较容易倾向多元化经营，认为可以充分发挥企业的整体效应和综合效应。有的企业本来就具有前向一体化和后向一体化的优势，其多元化性质属于相关多元化，内部的几种业态可以互为用户，形成经营链，实现“肥水不外流”，做到凡事不求人，对于多元化“利”的方面看得比较清楚和具体，而对于其“弊”的方面考虑不多，犹豫之中使最终的决策向多元化倾斜。同时，由于上市公司受股东及资本市场对公司增值能力的要求越来越高，当现有业务不能满足预期的收益增长水平时，多元化经营就成为替代方案，尤其是通过公司并购，企业可以轻易地进入业务新领域。
企业进入新业务比退出更复杂，由于“上山容易下山难”，在进入新业务前必须有更周到的思考和研究，以免为日后造成麻烦，一些成功的案例值得我们参考。
一是选准新兴优势产业，如TCL用8年时间进入电视机行业的三强；用3年时间成为电脑行业主要企业；用2年时间又跻身手机行业三强。
二是抓住局部优势，在IBM公司确立笔记本电脑的优势以后，戴尔公司致力于开发长效电池，使笔记本电脑在没有电源的情况下延长了数倍使用时间，从而后来居上，击败了其他对手。
三是跳出主流市场，当IT产业群雄纷争之时，亚马逊单独专营网上书店，成为第一品牌。
四是技术升级，在模拟手机时代，诺基亚靠率先使用数码技术追上行业老大摩托罗拉。
五是快速应变，北京出现沙尘暴后，海尔很快就推出了针对沙尘暴天气使用的空调，从而占领了市场。
六是“性价比”优势，灿坤咖啡壶在同样性能的前提下、以9900日元的价格优势将1.68万元一台的松下产品从老大位置上赶了下来；格兰仕微波炉的成功也是同样道理。
七是节能优势，日本轿车就是在20世纪70年代石油危机中以节能优势占领国际市场的。
进入经营业务如果涉及属于从事多元化经营的时候，必须要有谨慎的权衡，必须同时具备以下三个条件。
第一个条件是业务的相关性，非相关的多元化无疑是冒险。设想一下，企业在自己原有的经营领域中保持和扩大市场份额已属艰难，而要进入与己无关的他人地盘谈何容易。应该指出，这里的相关性涉及的是资源，而非产品，因为产品相关是比较常见的。多元化业务组合是以资源为基础，而不是以产品为基础。
第二个条件是核心技术、核心能力、核心竞争力的共享性，我们不能仅仅以是否属于相关性作为判别多元化是否合适的标准，而应该进一步研究企业核心技术、核心能力、核心竞争力在多元化中的地位和作用。核心技术、核心能力、核心竞争力是多元经营不可缺少的基础和平台，只有使其能为各种行业共享，多元化经营才有可能成功。例如夏普公司就是依靠领先的光电技术开发液晶显示器，使之应用于几种电子产品。
第三个条件是良好的成长性，韦尔奇曾说，如果在一个领域不能做到第一或第二的地位，就无法规避风险，就不要进入这个领域。海尔集团也非常明确地规定，凡进不了前三名的坚决放弃，最近就放弃了个人电脑的业务。凡不具成长性、不能名列前茅的多元化项目就不能上马。
因此，企业最要紧的事是形成核心竞争力，只有具备核心竞争力，才有可能在相关行业中选择具有成长性的新业务，进入新领域。
那么，什么情况是考虑进入多元化经营的合适时机呢，我认为有以下情况。
一是当企业在主业中已经取得领先优势、而这个业态已经供大于求、竞争加剧、利润率明显下降，在这种情况下，非优势企业已无力追赶，优势企业有条件可以实施资本转移。
二是当一种新经济、新业态刚出现时，此时市场尚是空白，大家处于同一起跑线，竞争还未开始，在主业中已经有所成就的企业如具备条件可以抢先涉足。
业务经营论文范文第2篇
我国实行的是实行公有制为主体、多种所有制并存的经济体制，民企和国企在整个经济发展中所占的重要性越来越大。但是很多民企在目前经济良好的大形势下，寿命却不长。一旦遇到筹资困难的瓶颈，它们的生存更加举步维。对于国有企业来说，一旦陷入困境，还有政府作为后盾进行支持发展。所以国企在发展中，不是所有陷入财务困境就会走向财务破产。为了整个民企职工的队伍稳定，很多不能持续经营的民企选择进行债务重组。对于民企而言，后危机时代面临的竞争压力都是无法预测的，如果能够有效的化危机为生存的机会，财务困境和财务破产对于民企的后天而言，完全不可同日而语，如果能够从财务困境中解脱出来，运用关键的因素进行重组对民企的利益相关者是非常重要的。所以对民企的管理层和决策层而言，能够提前预警出引起民企产陷入财务困境的因素从而采取欠当的措施进行避免或者阻止对民企的顺利走出困境是具有很强的现实意义。后危机时代对民企经营产生影响的宏观和微观因素特别多，精确预测对民企产生消极影响的因素是非常困难的，完全消除这些对民企负面影响的因素是不可能的。从另外一个角度上，影响企业持续经营的很多因素是非常难量化的，定性的因素隐藏在企业的生产经营中，由不同的人掌控，在显性的财务报表中很难显示出来，所以很多民企陷入财务困境已成事实，再采取措施也很难力挽狂澜。本文分析了财务困境预测模型适用的条件，并对即将陷入财务困境和财务破产后的民企到底应该从哪些方面采取积极有效的措施从而走出困境和破产，使之走上良性健康发展之路，对即将陷入财务困境的民营企业提供可操作性的建议。
二、财务预警模型分析
（一）单指标财务预警
最早利用单个指标预测民企财务预警的统计方法是美国的比佛（Beaver，1966），他认为民企此时的经营状况概括为财务失败，不仅包括企业发生的财务破产的极端现象，还包括在正常的生成经营过程中如果公司发行的债券拖欠不履行、偿债不及时、或者不能优先支付股利等与正常的生产经营活动相违背的活动，就可以运用这些单个的指标进行说明民企出现财务失败的现象。利用的单个指标主要包括现金流量／总负债，净利润／总资产。其中第一个指标比较精确，预测的准确率达到89%，第二个指标的准确率达到78.5%，距离失败的时间越短，准确率越高。这也符合了财务预警是个持续的动态，对企业的影响是有潜伏期的。如果能够提前一年预测出企业即将面临财务困境，及时采取措施是能够阻止困境的进一步恶化的。两个指标都涉及了现金流量这个指标，因为现金做为流动性最强的资产，具有很强的变现能力，所以该模型在利用过程中具有局限性，为了弥补不足，还将企业的其他各项流动资产的变现能力也融入进去，并将民企的生产经营状况的结合在一起，将所有可以变现的资产全部量化，用全部的负债包括长期负债与流动负债作为基数，整个负债规模，不仅考虑了总量，还考虑了流动性，将整个负债累计在一起，因为一旦出现财务困境，不仅短期负债偿还没有了保障，从长远角度看，影响到整个企业的偿债能力和筹资信誉。这就使得运用单个指标分析企业的财务状况时，分子是流动资产，而分母是短期债务和长期债务之和，分子分母虽然不具有可比性，但考虑的是整个企业的融资和资产问题，能够客观预测出企业的长短期偿债能力，而避免了单独考虑企业的短期偿债能力的指标的局限性。单变量指标主要是考虑变现能力比较强的资产，因为这些资产才具有很强的偿债能力。这种资产的一部分的变现与整个负债的对比得不匹配性就会造成无法考量民企整体资产的获利态势。用单个指标预测民企的财务困境方法虽然简单，但是因为不同性质企业保留的现金持有量是不同的，不同行业的财务比率不具有可比性，不利于公众进行横向和纵向比较。就会出现不同的财务比率与与企业的真实客观情况存在很大差距的情况。特别是对于一些受季节性影响较大的公司，运用相同的指标进行比较也会产生没有横向纵向的可比性，会引来很多争议，逐渐被相对应的多变量分析方法所弥补其劣势。
（二）多变量财务预警
多变量模型包括Z分数模型和F分数模型。（1）Z分数模型。为了弥补单变量指标预测财务预警的局限性而引入多各变量进行预测企业的财务困境，美国学者奥曼（Altlan，1968）将与企业财务状况相关的若干变量组合在一个函数方程：Z＝0.012X1＋0.014X2＋0.033X3＋0.006X4＋0.999X5其中：X1为营运资本／资产总额，反映了企业流动资产的变现能力和规模特征。民企是否会面临财务困境，主要看可以立即偿还债务的流动资产在整个资产中所占的比重的大小。可变现的营运资本越多，可以偿还的债务能力越强。或者营运资本对负债的比例越大，则陷入财务困境的可能性越小。陷入财务困境的企业应该优化流动资产的构成，加快存货的周转速度，尽快处理滞留的存货；建立信用等级评分制度，提高应收账款的质量和回收速度。同时，还应该合理安排短期债务，使流动比率的数值提高。X2用到了企业的期末留存收益。民企的留存收益是由企业多年的生产经营活动累计形成的，企业以支付给企业股东的股利的税后净利润来表示期末留存收益，税后的累计获利能力越大，发生财务风险的可能性越小，企业采取科学的经营方法和筹资手段，合理保证累计税后利润的持续增长。X3即EBIT／资产总额，该指标考虑了支付所得税和利息之前的利润对企业的贡献度，息税前利润占整个企业资产的比重。一般来讲，总资产规模越大的企业承受财务风险的能力就越大。由于固定资产和长期经营性资产一方面是企业经营的重要的基础保证，规模越大，企业的获利能力就越强，从而企业的偿债能力就越强；但是由于这两类资产变现能力很弱，所以如果过大的话，由于其相应变现能力和变现金额的约束，反而会降低企业的偿债能力。因此，不能一味的追寻企业资产规模的扩大，资产规模的扩大是会提高企业的偿债能力，但是随着其提高，企业相应的负债也会急剧提高，对于总资产内在的各大类资产相对总负债内部的各大类负债的比例很难控制和调整。如果这两者产生了很大的偏差，必然会导致企业的财务状况的恶化。因此，不能一味的追求企业总资产规模的扩大。为了保持企业持续经营核算的假设科学性，这个指标在计算时是以正常业务经营的息税前利润为基础，不仅全方位考察投资者和债权人关注的资产的整体流动情况和偿债能力行为，而且对于利润的积累是非常重要的，所以这个指标对于多变量分析方法是非常重要的。X4测定的是财务结构，分母为总负债的账面价值，分子为股东权益的市场价值，能够反映出民企在目前的政治经济环境下所有者的资产能否增值，如果出现股东权益市场价值增加，则不会出现财务困境。所以这个指标在上市公司预测财务危机的时候经常利用到。但是由于民企目前股权结构非常复杂，如何确定股东权益非常难，所以对于民企而言，如果确定权益的市场价值，通常用预期收益法来确定股东的市场价值。这个方法虽然很科学，但是经常利用到行业平均资金利润率来确定股东权益的市场价值，如何确定本行业平均资金利润率又是个难题，在确定行业平均资金利润率的时候具有很强的主观性，主管确定的股东权益市场价值很难完全符合现实，这也就导致这种方法在运用时候要考虑主观判断的误差。X5为总资产周转率，资产周转率越低，周转的天数变长，所以对于财务困境和财务破产企业来说，陷入财务困境和财务破产的根源并不是资产规模太小，而是就企业自身来说其经营出现问题。因此即使一味地扩大总资产规模，也不会摆脱危机，相反，如果采用剥离和分立的方式优化民企的资产结构和发展方向，集中优势资源发展拳头产业，会使得民企更具竞争力。同时，还可使公司资产获得有效的配置，提高公司资产的质量和资本的市场价值。这样适度科学地减少资产将更有利于企业走出财务困境和财务破产，走向良性发展的道路。因此，本文所指的降低总资产规模是在理性预期基础上的有利于自我发展、符合经济规律的降低。X5的分子为扣除销售折扣和销售折让后的销售收入净额。对于处于财务困境中的民企而言，必须有勇气在危机面前进行取舍，优势资产优势力量发展自己。而且处于财务困境中的企业，它的生产存在一定程度的恶化，一定程度上依赖非经营性利润来维持，有一些生产可能已经处于停滞或半停滞状态，已经没有什么经济效益了，应该剥离或者转产。这样的话会使企业生产的产品、生产流程等发生变化，企业要在剥离没有经济效益的资产的同时引进新的生产线，新的生产原料以及相应的技术人员，这样会使成本急剧上升，而转产后生产出来的新的产品要销售出去会需要一定的时间，企业在信用水平低下的情况下要投入更多的人力、物力和时间为新产品打开销路，这样就产生一个时间差，造成利润的暂时下降。另一方面，对于陷入财务困境的企业，其债权人通常更愿意与企业直接联系，进行非正式的财务重整，帮助企业恢复和重新建立较坚实的财务基础，从而得到双赢的结果。这种非正式的财务重整主要有债务展期和债务和解。有时对于发生财务困境的企业，债务的展期或到期债务的减免都会为发生财务困境的企业赢得时间，使其调整财务，避免破产。这样一来，这种非正式的财务重整可能会使财务困境企业的财务费用有所提高，这样的销售周转率就会下降。Z分数模型从不将仅考虑了整个企业的资产构成，还考虑资产对企业的销售能力的贡献度和获利水平的构成，将企业的偿债能力、获利能力、营运能力都囊括在整个企业的指标分析构成中，将财务预警的指标能够科学量化，反映的结果也非常可观：Z值越小，说明企业的盈利能力、营运能力非常低，而且科学量化的数值能够定位出企业到底是哪个指标出现了问题。作者还将该模型运用于具体的企业，得出该企业的Z值的临界值为1.8。根据预先确定的标准如表（1）所示。奥曼教授将该方法运用于正在持续经营的33家美国企业进行预测，精确度非常高。但是运用该模型的前提条件是企业必须提供真实性、准确性、完整的会计资料。该模型在西方国家如澳大利亚、巴西、加拿大、法国、德国、爱尔兰、日本和荷兰都得到了广发的应用。与正常经营的企业相比，面临财务困境的企业的Z值的平均值都低于临界值1.8。（2）F分数模型。Z模型在预测企业的财务困境的时候没有用到企业的现金流量，而企业的现金流量在预测企业的财务预警时候是非常重要的，所以为了综合反映企业的获利能力、营运能力、偿债能力，将企业的现金流量的变动反映在F分数模型中。所以F分数模型结合了Z模型和单变量模型的优点，避免了两种方法的缺点:专家认为F模型结合了企业的现金流量，在预测财务困境方面更具有客观性，科学性。本模式结合企业的财务状况、经营成果的相关标准发生了变化，现有的计算方法也必须改变，这样才能科学客观评价企业的现在及未来状况。本模式使用的样本更加扩大。为了弥补样本量少的局限性，本模式在选取样本时候选取了不同行业的企业，这样得出的结果即具有一般性，又含有特殊性，样本结果既有共性又有特性。本文选取了PCPlus会计数据库中1990年以来的4160家公司的数据进行了F分数模型检查；F分数模式如下：F＝－0.1774＋1.1091X1＋0.1074X2＋1.9271X3＋0.0302X4＋0.4961X5其中：X1、X2及X4与Z分数模型中的X1、X2及X4相同，这里不再进行分析。而Z分数模型的样本仅为66家（3家破产公司及33家非破产公司）。运用F分数模型检验方法得出的结果对比如表（2）所示。其中：X1、X2及X4与Z分数模型中的X1、X2及X4相同，这里不再进行分析。两个模型的区别在于运用的X3、X5不同，在F分数模型检验中，X3是一个随时能够利用的现金流量，衡量企业所有的经营活动、投资活动和筹资活动所产生的可以立即用于偿还债务的现金流量。但有时候，企业提取的类似于折旧摊销等费用，也是企业创造的现金流入的另外一种表现形式，必要时可以动用用于偿还债务。X5则测定的是企业所有资产创造现金流量方面的能力。相对于Z分数模式，该模型主要用于分析企业手中随时可以支配的现金流量，更加强调企业的现实能力。根据不同企业不同指标和财务比率的测算，得出其临界点为0.0274；若某一测验的企业的F分数低于0.0274，则将被预测为破产公司；反之，若F分数高于0.0274，该企业还可以持续经营下去。当然，不同企业所处的行业有差别，财务比率可能相差很大，为了使得比较的结果具有可比性，可以将行业因素带来的误差消除到最小，比如将行业样本得出的模型来预测同类企业的情况。或者在选取样本构建模型时直接删除样本个体的行业差别对预测精确度的影响，将所有备选企业的财务比率除以行业平均财务比率得出该比率的中位数，从而构造出该行业的平均指标，这样得出的比率预测模型对大多数企业都适用。
三、财务预警应用
（一）提供真实的财务信息
不管采用什么方法预测民企的财务困境，基础必须是依靠企业真实公允的会计信息。所以为了使得财务预警模型更加客观量化出企业目前的状态，必须将经过注册会计师审计后的财务信息提供给构建财务预警模型的经理层或者治理层。但是纵观我国目前的资本市场充斥着会计信息造假不真实的现象。而且将企业的经营活动凝练成反映企业财务状况、经营成果的财务报表会用到很多会计估计和判断，这些需要主观反映的事实就操作会计利润和报表制造空间和弹性，虚假的事实也会给进行财务预警制造很多障碍。企业的经理层会被表面的会计数字而迷惑不去考虑构建预警模型，迟延滞后的预警会让企业忽视真实经营绩效，当出现经营失败的时候会在采取措施可能有点为时过晚，这时可能就会由财务困境演变成财务破产。普遍存在利润操纵、虚假信息等极不规范现象，企业财务报表的编制因为包含很多的主观判断，这样就会存在很多的的弹性与信息失真的空间，往往并不能依据载体真正真实准确地反映企业的经营业绩与成果。所以在构建企业的财务预警模型的时候，企业必须正确履行会计责任，借以提供真实合法的会计信息，在此基础上构建的财务预警模型才是科学客观的。
（二）明确财务预警模型适用环境
构建的财务预警模型是依据每个企业的具体情况，并且随着企业情况的变化随时进行调整，这样才能够准确对财务状况进行预测。并且不同企业的财务状况不一样，模型的构建也要分清行业，当用该模型进行预警出现差异时候，要对结果进行反馈，这样才能在模型和结果之间不断进行修正。财务预警模型出现偏离也是很正常的，这时要分析出现偏离的原因是什么。是企业的经理层的责任还是客观条件引起的，只有在考虑具体行业、具体企业的实际情况才能构建科学完备的模型。
（三）分析陷入财务困境的因素
业务经营论文范文第3篇
一、经营型物业管理模式的含义
我们把经营型物业管理模式的含义概括为二个方面:一是将物业管理与物业经营融为一体,在做好物业管理工作的同时,为开发商、业主、客户策划并实施物业经营方案,发挥每一平方米物业的增效潜力;二是将物业管理从一般维护、运行阶段提升到对管辖物业全过程的营销、服务和管理层面,亦即将服务眼光由物业管理委托期内这个局部放大到物业长寿命商品的整体去统一考虑、安排,从而为业主、客户提供更全面、更彻底的服务。
上述经营型管理模式含义的核心思想为:将营销的概念深刻地溶合于物业管理工作之中,通过对管辖物业经营与管理的合力运行,更好地体现物业管理使物业保值、增值的重要功能。
经营型物业管理模式和收益性物业管理有所不同,后者特指以出租经营型房屋为主体对象的物业管理,普遍存在于写字楼、零售商业中心、酒店以及其它可出租物业的管理中;而前者指对管辖的各类物业都溶入物业营销的概念,通过对物业整体功能的开发,提高物业的效益潜力。前者包括后者,后者是前者的重要组成内容。有些同行把经营型物业管理理解为配套服务网点经营和有偿的各类家政服务当然是相当片面的。
经营型物业管理运作的主要内容体现在房地产服务领域中流通环节和管理环节各个方面,主要包括是租赁、物业估价、交易咨询和项目策划等。物业管理公司或参与管辖物业的经营,在提高企业经济效益的同时,促进了物业的市场流通,挖掘了蕴含于物业中的效益,并增强了业主、客户对物业真正价值的理解。
二、经营型物业管理模式的市场需求
1、国外和香港地区特别注重物业管理工作中的经营概念。以美国为例,经历ω多年市场历炼的美国物业管理行业,大多数企业可以为客户提供租赁、估价、交易、咨询等项服务。美国注册物业经理的职责也首先要求保障管辖物业的租售,在此基础上做好物业维护工作,良好的维护又反向推动物业的租售。在他们看来,优秀的物业管理可以为业主、租户提供良好的工作、生活环境,而更重要的作用在于使物业的经济效益得到充分的发挥。再看看近年来在大陆迅猛发展业务的香港物业管理企业,无论是戴德梁行、怡高还是第一太平戴维斯飞欧思诺,无一例外地以房地产服务的综合优势占领市场,寓经营飞管理于服务之中,体现出卓越的专业水准和竞争实力。进一步考察香港仲量行、魏理士、保柏等公司的业务领域,我们会感悟到,香港规模较大的物业管理企业都以提供物业经营、管理综合服务为特色,香港物业管理市场需求的是综合性的服务。由于深圳和香港的毗邻关系,以及wvio入关在即,深圳物业管理行业在发展趋势上将更多地借鉴香港成功的经验,包括经营型物业管理模式的运作。
2、国内市场对经营型物业管理需求旺盛。近年来,随着房地产行业的迅猛发展,二级、三级市场日益扩大,拓展出房地产服务领域巨大的市场空间。仅以租赁市场为例,目前全国7000则余万户居民中,仍有约300户人均居住面积不足4平方米,流动性租房而居的住户比例高达9.52%。北京、上海、广州、深圳四个城市住房调查显示,分有20.2%、26.8%、239毛和28%的家庭租房居住。目前支撑这一巨大租赁市场的中介组织专业水平低,操作欠规范,给众多的物业管理企业留下了广阔的盈利空间。香港地产三级市场的成交量占总成交量的70%以上,而深圳目前三级市场所占比例只有289b,市场潜力深厚。当三级市场启动后,住房租、售交易大增,百姓对物业估价、交易咨询、租赁的需求更甚,而这些业务和物业管理企业都将发生必然的联系,显示出经营型物业管理模式市场需求旺盛。我们管理的物业将是资产值不断变幻的商品,我们服务的客户也将是面孔常新的动态群体,而在这动态的市场中,蕴含着万千商机。
3、大量物业缺乏专业管理,更缺乏合理的规划和经营。由于缺乏对物业真正价值的理解,有很多业主单位从建筑功能确定、售后使用到物业资产运作没有跟着市场走,观念滞后,导致大量的物业资产流失。可以说,当前众多的业主单位和业主个人缺乏物业管理,更渴望对其物业理想的经营。以中航物业管理有限公司隶属的中国航空工业总公司为例,据统计,航空工业总公司所属广、所、企业、院校总资产中,超过659b属于物业资产,而在这物业总资产中,大量物业未得到充分利用,甚至有大批物业长期闲置。就全国情况看,很多单位发工资困难,但对怀中物业这个金娃娃长期无动于衷。这种普遍现象呼唤着物业管理企业增强营销意识,提高经营水平,管好楼,还要盘活楼。深圳众多物业管理企业管辖项目中,或多或少地存在着物业经.营的业务,业主和客户需要专业的物业管''''理服务,更关注其物业效益潜力的发挥。现代物业不再是业主终生相守的昂贵家产,而是一种在流通中价值不断更新的商品,物业管理企业当然应该关注新经济时代物业商品的游戏规则。大陆物业管理企业如果以纯粹的物业管理业务去拓展市场,将因为服务的局限性、行业微利的现实和海外兵团的综合优势承受更大的市场压力。
三、经营型物业管理模式的利弊分析
随着市场经济的日益成熟,房地产服务所函盖的物业管理、租赁、交易、估价、咨询等专业分工日趋细致,经营型物业管理模式的推行是否会因盲目地多元经营而导致不良后果?我们认为,经营型物业管理模式不完全属于多元化经营,参与物业营销本身应该是现代物业管理概念的应有之圈义。从上述市场需求和香港同行企业的运作经验来看,物业管理企业不但要为开发商和业主、客户当好管家,还应有偿性的担当其物业顾问。从物业发展初始乃至整个物业发展项目中,由物业顾问这个角色向开发商、业主和客户提供综合性物业服务至关重要,物业顾问必将与物业管理日趋紧密地结合并相互促进。
从目前的实践看,经营型物业管理模式的利处主要体现在:首先,该模式可以更好地满足市场需求和客户需要,如同银行单纯的储蓄业务扩展为金融理财服务;其次,经营型物业管理模式更好地体现了经营、管理一条龙服务,对客户来讲,提高了服务效率;再次,扩大了物业管理企业的盈利空间。物业管理企业面临的重要挑战之一就是专业化管理与管理费不足之间的矛盾。租赁、交易咨询、估价等业务的佣金比例明显高于物业管理佣金比例,使物业管理企业综合实力和生存能力得到提高。
经营型物业管理模式面临的问题有以下几点:一是压力大。物业管理企业承担了一项物业的经营、管理权,同时也就承担了物业经营的义务,而物业租赁及交易成本的波动性远大于管理佣金的波动,相应地加大了物业管理公司的经营压力;二是风险大。一块物业的经营从项目选择、价格控制到客户确定,每个环节都有风险,仅是租赁风险防范就需要很多只能意会无法言传的市场锻炼;三是组建专业队伍困难。物业经营是一项极为专业的工作,不仅富有实战经验的人才难觅,有了人才,形成一个与物业管理配合默契的团队更不容易,一但经营出现严重偏差和失误,物业管理公司难以承受。
四、经营型物业管理模式的实践
1996年,深圳市中航物业管理有限公司在认真分析自身优劣势基础上,确定了将经营型物业管理模式作为企业的核心竞争力。经过五年的实践和积累,经历多个项目的市场磨合,这一竞争优势得到进一步强化。从我公司实践来看,经营型物业管理模式具有较强的生命力。在实施经营型物业管理模式的实践中,我们注重以下几个重点：
(一)强调经营观念到位。物业的经营是动态的,物业的营销永无止境,物业管理人只有具备了强烈的营销意识,才能使管辖物业潜力得到更充分发挥。公司要求每一位物业管理骨干深刻理解物业经营是物业管理工作应有之义和份内之事,物业管理固然重要,而一项优秀的物业营销方案可以使开发商、业主和客户得到更多的实惠。在市场竞争中,我们打出了这样的广告语"我们可以做您的物业管家,我们还可以替您打理这份物业"。实践证明,管理概念加上系列营销服务,可以使管辖物业的价值发生很大变化。
(二)注重培养物业经营的人才队伍。物业管理是劳动密集型产业,而物业经营是知识型、信息化产业,现代物业营销已经进入到个性化、网络化飞整合型时期,没有富有经验的经营人才,经营型物业管理模式就是空谈。因此,几年来,我们注重在实践中培养经营骨干,适当引进优秀人才,初步建立了一支配合默契的经营管理团队。1998年,天津津都花园物业进行管理公司招标,香港梁行飞欧思诺均在竞争之列,经过二轮拼搏,我们的经营、管理方案以最高分夺标。
(三)注重向专业公司学习。随着中国即将加入wto,北京、上海、广州、深圳等地在完善市场管理以及与国际接轨过程中,物业经营、管理市场庞大,需要大量的法律、估价、测量、咨询专业人才。我们在物业经营专业上差距仍然很大,因此,近年来我们始终与戴梁行深圳公司保持业务合作,吸收经验,培养专业实力。去年,全球最大不动产中介机构美国21世纪不动产公司进入珠江三角洲后,我们及时参加交流培训,建立业务联系。在未来的五年内,在物业经营专业领域,我们还要认真当好学生,缩短差距,迎头赶上。
业务经营论文范文第4篇
影响我国银行卡业务发展的因素，一是外部环境因素，包括银行卡的受理环境和社会信用环境，二是监督管理因素。这里主要探讨影响我国信用卡业务发展的内外部监督管理问题。它包括四个方面的内容：一是商业银行的内部经营机制；二是商业银行的内部控制机制和风险管理制度；三是中国人民银行对银行卡业务的监管；四是银行卡业务参与各方的协作关系。这四个方面既涉及到银行卡业务经营主体的管理能力，也涉及到了银行卡业务外部监管者的监管水平。
商业银行要完善银行卡经营管理机制
目前，我国商业银行银行卡经营管理机制问题主要表现在经营管理模式和银行卡的卡种构成两个方面。
从发达国家(地区)的银行卡发展历史来看，在发卡机构的内部运营机制上，核算独立、管理集中的利润中心化运作模式是一种普遍采用、行之有效的银行卡业务经营管理模式，这种经营管理模式推动了银行卡业务在发达国家的迅速发展。例如，美国花旗银行在全球信用卡发行量已达1亿张，银行卡收益占其纯利润的1／3。在香港，据估算，信用卡为香港各发卡银行创造的年收入总额达70多亿港元。而我国各商业银行大都采用分散式的管理方式，造成发卡机构众多，计算机系统、发卡、打卡等设备分散投入。截至2001年底，四大国有独资商业银行的发卡机构就达991个。再加上财务上统收统支，不严格核算成本和收益，促使一些商业银行片面追求发卡规模，造成重复投入大、资源利用率低，加大了经营成本，而且不利于开展统一的市场拓展、风险控制和客户服务。
从发达国家(地区)银行卡发展经验看，借记卡只是银行为满足部分客户需求的辅产品，具有循环透支功能的贷记卡才是赢利的主导产品，是银行卡业务收益的主要增长点，也是商业银行竞争优质客户的重要工具。目前，我国商业银行的卡种构成基本以借记卡为主，准贷记卡占比很低，贷记卡仍处于发展初期。另外，在已发行的银行卡中，存在大量的睡眠卡和低效卡，银行卡业务资源浪费严重。真正意义上的信用卡发展缓慢，使银行卡对促进消费、推动经济增长的作用十分有限。
因此，商业银行要采取切实措施，对现有银行卡经营管理体制进行改革，借鉴国际同业的先进经验，实行集约化经营，完善卡种结构，充分发挥银行卡业务的利润中心的作用。
商业银行要建立健全的内部控制机制和风险管理制度
银行卡业务涉及发卡行、受理行、持卡人和商户等多方参与者，业务运营涉及储蓄、结算、信贷等诸多领域，涉及面广，技术含量高，集多功能于一体，风险较大。银行业务的主要风险例如信用风险、流动性风险、汇率风险、操作风险都包括于其中，操作风险和信用风险则尤其突出。
在过去的十年里，万事达卡和维萨卡国际组织收到的信用卡犯罪损失报告一直呈逐年上升趋势。当前我国银行卡绝大多数是借记卡，银行对银行卡业务的风险缺乏深入的认识。我国的银行卡业务同时存在着无序竞争、不规则运作以及发卡机构内部管理不规范等问题，这都将成为产生银行卡风险损失的漏洞。我们必须借鉴国际银行卡业的发展经验，未雨绸缪，改善和加强银行卡业务的内部控制和风险管理。
首先，要建立健全的内控机制。银行应根据银行卡卡种的属性、业务种类及其风险特点制定相应的业务规章制度，规范各类银行卡的资信审查、开户、授信／发卡和受理等操作程序，从制度上明确发卡行、受理行、持卡人和商家之间的责任与义务，实行谨慎会计原则，建立合理的成本核算体系，科学地设置组织架构和管理程序，建立有效的内部监督机制。
其次，各商业银行要将银行卡业务的风险管理纳入银行统一的风险管理体系之中。银行卡是银行向客户提供传统的存、贷、汇业务的便捷渠道，扩大了银行的服务功能，提高了服务质量，但并没有改变业务的风险性质，风险可能还会更大，更不好控制。银行不能将通过银行卡开办的各项业务与通过其他方式开办的各项业务在风险控制上分割开来，要实现集中统一控制和管理。各商业银行要加强对客户信息资源的管理和利用，建立集中统一的客户信息管理系统，强化对风险易发、高发环节的管理，逐步实现业务风险的集中控制。同时，要注意提高银行系统共同防范风险的能力，尽快实现各类客户信息，特别是不良客户信息的共享，利用银行卡业务联合的优势，共同防范各种可能发生的银行卡经营风险。
最后，要加强对银行卡业务的内部审计。银行要把对银行卡业务的审计工作纳入到银行内部审计工作的整体计划之中，对银行卡业务的操作程序、运行成本、经济效益、技术安全保障等进行全面审计，并切实解决审计中发现的问题。
人民银行要对银行卡业务实施有效的监管
1．提高银行卡业务市场准入效率，鼓励银行卡业务创新。目前，人民银行对银行卡业务实行的是以审批制为主、备案制为辅的准入制度，准入工作主要集中在总行，市场准入工作相对较严。
银行卡最早出现于20世纪40年代，随着计算机技术的应用，它逐渐成为银行业的主导产品。该业务自诞生以来，就以服务功能不断推陈出新见长，这就要求监管者跟踪市场，多思考新问题，多研究新发展变化，避免出现因监管能力不足而阻碍银行卡业务发展的问题。
进一步简化银行卡业务市场准入程序，减少审批环节，尽量避免层层审批。改革银行卡业务市场准入制度，将以审批制为主、备案制为辅的准入制度逐渐过渡到以备案制为主、审批制为辅的准入制度，对部分卡种还可以实行事后或事前报告制度。突出市场准入工作重点，将审点放在风险较大的银行卡，例如具有透支功能的信用卡业务方面，从而提高市场准入效率。鼓励商业银行进行积极的金融创新，改革银行卡经营管理体制，设计出有利于银行卡业务发展的先进模式，鼓励商业银行根据市场需要和管理能力开发新的功能和新的卡种。同时，要严格银行卡业务市场准入标准，对发卡人资格严格审定。
2．改善和加强对银行卡业务的现场检查与非现场监测。我国银行卡业务起步于1985年，经过17年来的快速发展，已经具备了一定的规模，成为银行业务的重要组成部分。截至2002年第一季度，按法人统计，全国共有发卡金融机构近60家，发行各类银行卡4．1亿张，其中借记卡3．84亿张；银行卡账户人民币存款余额4691亿元，外汇存款余额25亿美元；银行卡人民币账户消费信用20亿元，外汇账户1514万美元。可以预见，今后几年内，随着中国银联服务的逐步到位和银行卡的联网通用，银行卡业务在我国将会获得长足发展，会进一步渗透到广大消费者的日常生活中。而且，随着外资银行、国际信用卡机构逐渐进入我国银行卡发卡市场，我国银行卡市场将呈现竞争活跃、蓬勃发展的局面。但同时风险也会增大。因此，人民银行在今后的现场检查中，应逐渐加大对银行卡业务检查的比重，将银行卡以及以银行卡为载体发生的业务统一纳入现场检查的范畴内，纳入统一的风险分析和评估框架中，从业务、技术和信息管理等方面进行检查。同时，人民银行应进一步加强对银行业务的非现场监测，及时了解银行卡业务的发展动态，分析银行卡业务存在的风险和问题，防患于未然。
3．完善银行卡业务的监管法规框架。1999年，中国人民银行了《银行卡业务管理办法》，这是我国目前在银行卡业务管理方面的主要监管规章，但该规章法律层次不够，也存在许多操作方面的问题。目前，人民银行牵头起草的《银行卡条例》的草拟工作已进入最后阶段，《银行卡条例》的出台，将确立银行卡发展和监管的基本法规框架。该条例出台后，我们还要进一步修改《银行卡业务管理办法》，并针对银行卡业务的具体环节制定相应的业务规章制度，形成系统的银行卡法律框架，维护银行卡业务在我国的稳健发展。
需要强调的是，无论是市场准入监管还是现场检查和非现场监督，人民银行对银行卡业务的监管，应坚持积极审慎的监管原则，既要求发展、求利润，又要保证质量和减少风险。
业务经营论文范文第5篇
民营企业要想长久发展，其规范且严格的内在机制是必不可少的。由于民营企业在财务风险管理方面“天生”存在较多缺陷，导致企业一旦陷入财务危机无法自拔。
（一）不规范的内部管理制度
民营企业内部管理普遍较弱，由于受生产资源和人才资源的限制，很多民营企业无暇全面系统考虑内部管理的有效性和内部控制的规范性。很多民营企业没有专门的财务机构，而内部控制制度无法有效实施，一些科学的财务风险预测方法也难以得到规范操作，因此，无论是中型或小型民营企业都需要有简单且必要的财务风险预警系统，才能在发生财务风险时实施有效防范。
（二）较弱的抗风险能力和较低的信用等级
对于民营企业而言，尤其是小型民营来讲，企业的生产成本的增加直接影响其利润空间和生存空间。而近几年来，国内与国际能源、原材料生产要素的价格大幅上涨；尤其人工的短缺，也造成了劳动力成本的上升；而民营企业的相关税费负担也非常沉重。因此，民营企业面临着愈加明显的成本上升压力，利润空间和生存空间不断缩减导致企业抗风险能力极弱，民营企业倒闭的数量远远超过大企业。而许多企业还需承担相应的无限或连带责任，更加大了企业风险，这些风险很容易转变为企业的财务风险。
（三）有限的融资渠道
民营企业受自身条件限制和现行体制政策的影响，融资环境非常恶劣。在直接融资市场上，民营企业很难与大企业抗衡，上市融资的范围非常有限，尽管开设了创业板市场和三板市场，还是很多企业很难通过市场进行直接融资。在间接融资市场上，由于企业自身的素质低、人才缺乏、信用等级低、规模经济效益差等因素，很难满足银行等金融机构的贷款条件，因此，再加上民营企业信用评估、资产评估等机制建设的不完善，民营企业很难获得银行的贷款。
（四）对管理者较重的束缚
由于一部分垄断行业以及战略性新兴产业市场设置了准入门槛，很多民营资本在初始阶段进入这些领域后，会面临一系列资金短缺、人员缺乏等困难，在市场开发、财务分析和人力资源方面都极为缺乏，因此民营企业的管理者疲于应付上述资源短缺的困境，对于财务风险意识薄弱，很容易陷入财务危机，并难以自拔最终导致企业的破产清算。因此，建立简单可行的财务风险预警系统成为必要。
二、民营企业财务预警系统设置的构想
民营企业的理财最终以企业价值最大化为理财目标，要求民营资本保值的增值达到最大化。企业要达到上述目标，必须从资本周转、资本扩张及其资本结构的配置优化三方面入手。与资本保值进行优化对立的是资本的劣化，造成资本劣化的根本可以从空间层面上考察，即可以从企业的财务风险的监测和预警范围进行考察：经营风险监测、投资风险监测和筹资风险监测。因此，企业财务综合预警是经营风险综合指数与投资风险综合指数及筹资风险综合指数的乘积。文章从以下三方面入手进行预警系统的构筑。
（一）资本扩张的监测
资本扩张的风险主要来源于企业投资的风险。企业投资包括直接投资和间接投资，由于大多数民营企业的规模与大企业相比有很大差别，大企业集团资本扩张着重于多元化的经营，投资风险多为控制多元化的投资风险。而民营企业规模大多数较小，对于投资分析的控制着重于对于重大工程项目和固定资产投资两方面进行监测。1.重大工程项目监测企业生产经营的基础之一是重大工程项目的建设，工程项目具有长建设期、长使用期及其占用企业资金量大的特征，其投资效果也很难马上评价，回收期较长，不确定性因素多，风险较大，也使财务预警增加了一定的难度。可以主要从下面几个方面的预警指标进行监测。（1）项目资金需求变化率。项目的资金需要变化率通过计划资金需求与计划资金的比值进行考核，该变化率比值过大则表明该企业资金存在较大缺口应当引起管理者的高度重视。（2）资金到位率。资金到位率是实际拨付资金与计划资金的比值。一般以1为标准。如果指标低于0.5，则表明该企业资金不能及时到位会对其后续发展带来不利影响。（3）工程成本结算差异率。工程成本结算差异率是通过实际成本与预算成本的差额占全部预算成本的比重来进行核算，如果该比值较大则表明该企业实际发生的项目支出很大程度上与预算发生偏差，会引起企业的财务危机。2.固定资产投资监测民营企业固定资产项目与重大工程项目类似，都具有具有建设期和使用期较长的特点，其资产的回收也产生了较大风险。可以主要从下面几个方面的预警指标进行监测。（1）内部收益率的差异率。该比值是通过实际内部收益率与可研报告所提供的内部收益率两者的差额占可研报告内部收益率的来判断固定资产项目风险和企业承受能力。民营企业可以对论证内部收益率的差异率进行论证，该比值越小表明实际结果与预想存在较大差距，需要对该项目进行重新论证甚至改变其投资策略。（2）资金需求变化率。通过固定资产实际需求与计划需求的差额占计划资金需求的比值来判断企业固定资产项目所需资金的变化，一般可在20%幅度内较为正常，如果超过此范围则需要引起高度重视。（3）重要固定资产维修费用增长率。由于固定资产到期应当处置更新，该指标大幅度增长会给企业带来不利影响，因此企业必须将该指标与固定资产带来的经济效益的成本效益比进行参考，综合考虑其对企业带来的不利影响。
（二）资本结构的监测
从筹资的角度来考虑，民营企业由于受到自身条件限制和现行体制政策的影响不仅在直接融资市场而且在间接市场上很难与大企业进行抗衡。因此，作者认为需要从资本结构的角度出发来，进行筹资风险的监测。在上述前提下，为控制民营企业筹资风险，改善资本结构，文章尝试从以下两个主要指标进行考核。1.经营现金流入利息支出比该比率是企业本期负债利息支出与本期经营活动现金流入量之比。由于民营企业从直接市场融资难于从间接市场获得资金，民营企业更应当关注发行债券及其贷款等筹资方式，该指标能直接并快速帮助企业认识到自身的筹资风险。一般而言，可以按照不同类型的企业直接判断筹资预警的临界值。鉴于相当数量的民营企业是处于初创期和成长期的阶段，该指标如果超过7%左右（流通企业指标值可以相对降低）则表明民营企业处于负债过度期，会带来企业资金链断裂的危机，必须引起企业管理者的高度重视。2.权益乘数该指标是考察企业资本结构合理性的核心指标，也是考察筹资风险大小的核心指标。由于民营企业的融资难的现状，使得其比大企业更为重视该指标的变动情况。
（三）资本周转的监测与大企业相似
