土地流转

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇土地流转范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

土地流转范文第1篇

随着农村土地制度改革的不断深入，越来越多的投资者看到了农村土地流转中的商机。

带着钱，有了土地就能赚钱吗？其实不然。土地流转并非仅是一纸合约，投资者还需要考虑政策、经营模式、土地流转风险等一系列问题。 政策既是利好，也是红线

2014年11月下旬，中央审议通过了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，第一次提出，在坚持农村土地所有制前提下，促使承包权、经营权分离，形成所有权、承包权、经营权三权分置的新格局。虽然这项政策为农地流转提供了政策支持和权利保障，但也同样画出了不可逾越的三条红线，以引导农村土地健康流转。

首先，不能强制流转农民的土地。也就是说，土地的承包权始终归农民所有，土地是否流转、价格如何确定、形式如何选择，都由承包农户自主决定。在现实中，类似以少数服从多数的名义将整村、整组农户承包地对外集中招商经营，都属于违背政策的行为。投资者在与地方政府或村委会合作进行大范围土地流转时，需要审慎甄别，不能做违背政策和有损农民利益的事。

其次，对资本下乡划定了经营范围，即要发展良种种苗繁育、高标准设施农业、规模化养殖和开发农村“四荒”资源等。工商资本在选择经营项目时要注重发掘小农户做不了的、附加值高的，在政策规定的框架内从事生产经营活动。

最后，要以用途管制为抓手，严禁借土地流转之名搞非农建设。比如，在流转农地上建设或变相建设旅游度假村、高尔夫球场、别墅、私人会所等;占用基本农田挖塘栽树及其他毁坏种植条件的行为;破坏、污染、圈占闲置耕地和损毁农田基础设施。一些商业资本为了寻求高回报，打各种球，以农业之名占用农用土地，却用于各种名义的生态大棚、休闲旅游等非农开发。这些项目或许能获得短期收益，但从长远来看，政策一旦严查，便难以持续发展。

虽然政策的利好让规模化的土地流转成为了可能，但为了能够长期可持续发展，在进行农地流转时，投资者一定要在法律范围内寻找土地流转经营的商机。 左手抓产品，右手抓模式

当前，农村的土地流转主要包括“三块地”，即农民的承包地、农村集体经营性建设用地和农村宅基地。由于农村集体经营性建设用地入市交易和农村宅基地抵押、担保等政策仍在试点中，所以我们重点关注农民承包地的流转和经营。 通过土地流转进行规模经营的投资者，应设计相应的市场风险分担机制

根据调研发现，通过流转土地从事农业规模经营，并实现盈利的有效模式主要有两种：一是“特色农产品种植+订单”模式;二是大宗粮食作物种植“产加消”一体化模式。

模式一：“特色农产品种植+订单”模式

经营者在流转的土地上从事绿色、有机作物种植，并将产品细化为不同的品质，以应对消费者多元化的需求。在销售方面，他们采取订单农业的模式，依照订单组织生产。近年来，随着电子商务的兴起，这也为特色农产品的销售提供了一个新兴渠道，如黑龙江长富俊龙谷物种植专业合作社。

长富俊龙利用黑龙江地区得天独厚的黑土地等自然资源，开发有机农作物种植。他们主要采取农户自愿，带地入社，参与分红的方式，将农户的土地集中起来，实现规模经营。所有生产出来的谷物由合作社进行制粒、研磨、分级和色选，这也是特色农产品加工增值的重要环节。完成之后，产品按照订单销售至全国三十多个大、中型城市及各大超市。从2001年至今，长富俊龙的谷物已达到年销售量5 000吨，产值6 000万元。

这种模式的好处在于：首先，它有效解决了农户和合作社之间的利益分配问题;其次，合作社以有机食品为目标市场，通过种植有机谷物，打开了销售市场;第三，合作社配套的谷物加工设备，有效实现了产品附加值的提升。

模式二：大宗粮食作物种植“产加消”一体化

众所周知，小规模的粮食种植难以获得超额利润。在东北，平均一亩地生产玉米（脱水干粮）1000斤，按照2015年的玉米临储价格1元/斤计算，一亩地的销售收入为1000元。如果不计入土地成本（租金），农户的玉米生产成本（包括劳动力成本）每斤为0.75～0.8元。也就是说，以0.75元/斤的玉米生产成本计算，种植一亩玉米的利润只有250元。

这还是按照土地为农户自有，不需要付地租的情况下计算。如果农户将土地流转出去，每亩地还会增加500元左右的地租。所以，小规模流转土地进行大宗粮食生产非常难获益。

如果希望实现大宗粮食作物的盈利经营，则需要进行大规模的土地流转，在集中连片的土地上实现统一播种、配方施肥、定量撒药和机械化的种植与收获。这样才能降低亩均种植的投入成本，提高劳动生产率。

吉林省公主岭万欣农机专业合作社，就是大宗粮食作物种植“产+消”一体化模式的典型代表。所谓“产+消”，是指该主体集粮食的生产、加工和消费为一体。

万欣农机将农业的生产、深加工、畜禽养殖的饲料消费结合在一起，在产业链上构成了一个闭合的回环。在产业链运转过程中，他们还会产生用以增值的副产品，如作物秸秆。合作社可以按230元/吨的价格，将玉米秸秆卖给生物电厂，作为发电原料。而合作社饲养的240头母牛的动物粪，便可作为有机肥，投入到作物种植中。

在与农户的对接上，合作社还会为农户提供土地托管服务，即在生产期统一组织采购生产资料，为农户提供农机化服务，在收获期以每斤高于市场价1分钱的价格收购农户的粮食。这种模式主要依靠降低农资投入成本来获取利润。

这种模式的好处在于：它以高于市场价的价格收购农户的粮食，一方面很好地保障农民参与合作社的积极性，另一方面又能实现粮食销售价格波动时的风险共担。这种利益链接机制可以将经营者和农户利益统一起来，促进土地流转和集中连片经营。

此外，为了进一步增强市场竞争力，应对种植环节可能存在的自然灾害等风险，合作社还通过延长产业链，将农业生产、加工、饲养、销售结合在一起，各环节相互衔接，使成本最小化，将风险内部化，大大提高了农业产业的抗风险能力。

在生产要素，特别是土地要素配置不断活跃的今天，通过土地流转实现规模经营，无论是“特色农产品+订单”，还是经营者的纵向一体化，都可以实现成功创业。但我们也要注意到，这两种模式之所以成功的前提条件，是在投资者和农户利益协调一致的基础上实现土地的规模经营。 将风险防范进行到底

如今，随着中国农村土地制度改革的不断深入，通过土地流转实现规模经营，成为许多农业淘金者的目标，但也要懂得防范其中的风险。

风险有哪些？

1.政策风险

目前，土地制度改革为土地流转提供了必要的政策条件，但不顾经济规律，盲目流转土地往往造成经营者土地规模过大，反而导致亩均生产成本上升，最终使得经营难以为继。比如，2008年，在当地政府的动员下，亳州市韭菜产销协会会长仪大彪分两次流转600亩土地进行韭菜生产。头两年经营还良好，后来受天灾和市场供求的影响，生产遭遇了困境。仪大彪第一时间向政府求助，但政府承诺的扶助资金、种地直补和良种补贴都没有到位。在耗尽积蓄财产后，最终只能以失败告终。

在主粮生产中，政府有相应的最低收购价和临储政策，但政策的变动往往会造成土地流转主体的解体。从2015年到2016年初，东北地区的玉米临储价格突然下跌，以及后来政府取消玉米临储政策的巨大变动，使得流转土地进行玉米生产的种粮大户、家庭农场和合作社等新型经营主体，都遭受到了巨大损失。特别是以高于政策调整后的土地租金与农户签订长期土地流转合同的新型经营主体，他们往往不堪土地租金下降的压力，纷纷毁约，导致原有的规模经营解体，土地流转失败。

2.信息风险

这主要指土地流转者与农户之间的信息不对称，也包括雇佣农民务工时存在的监督困难和道德风险等问题。

一方面，随着互联网的普及与发展，一些企业开始利用互联网建立土地流转的服务平台，如土流网、聚土网、来买地网等。

作为中介机构，土地流转平台的建立可以更好地为土地出租人和承租人提供信息沟通的渠道，极大地提高信息传递和交流的效率，改变交易中的信息不对称。但当前此类土地流转服务平台上，多为山林地、集体经营性用地、建设用地的转让，却少有农户自有土地的直接流转信息，不少农地流转都是二次转包。而服务平台的交易中往往采用固定租金模式，相比分成租金，这种种模式不利于分担农业生产中的风险。而且服务平台中土地信息的虚假和重复现象也时有发生。

另一方面，由于缺少相应的激励相融机制，以固定工资雇佣农户进行农业生产，可能会造成出工不出力等问题。而作为雇佣者的经营主体却难以监督分散的劳动力个体，这就造成了投资者的生产成本提高，经营难以持续。2009年，重庆永川区的万亩“粮王”破产正是由于土地流转规模过大，雇佣当地劳动力不仅工资高且难以监管，最终导致其水稻生产农资投入成本过高，经营失败。

3.市场风险

在农地流转中，土地租金的变动是影响规模经营者生产成本的重要因素。租金往往与土地产值息息相关。由于农产品的市场价格波动大，如果完全通过固定租金给付，容易使经营者和农户利益难以协调。如农产品价格高时，经营者受益，但农户获得的租金就相对较低，农户有违约的激励;当农产品价格低时，生产亏损，经营者无法偿付较高的租金，也同样存在违约的动机。

因此，面对不断变化的市场价格，如何通过设计风险分担机制，合理控制土地租金水平，形成经营者和农户的利益协调机制，是规模经营者需要创新探讨的问题。

4.自然风险

由于农业生产受自然灾害的影响很大，严重的旱涝灾害可能会使一季的生产功亏一篑。投资者在土地流转中，还应该注重流转地区的自然条件和原有的土地经营方式，做好应对水旱灾害的相应准备。而且严重的动植物疫病也可能对农业生产造成减产、减收，甚至绝产的影响。因此在土地流转前，经营者不能只关心土地流转的价格，还需要对当地的土地质量、生态环境做出全面的考察，以及对流转区的经济、社会、环境条件做详细评估。 该如何防范

土地流转是农村资产市场化的一个重要标志，在机会与风险共存的环境里，投资者该如何在机制设计上更好地规避风险？经营者可能需要在适度规模经营、农民利益链接、市场风险分担和土地环境评估等方面下功夫。

首先，土地流转不是越多越好，要考虑农业生产的适度规模经营。

有研究机构利用国家统计局2004-2012年的农村住户数据计算得出，家庭农场的最优土地规模区间为131～135亩，种粮大户的最优粮食播种面积区间为234～236亩。这意味着，当前动辄成千上万亩进行土地流转的项目，带有相当大的盲目性。

作为个体投资者，你需要理性考虑农场的经营规模，避免在地方政府或其他主体的鼓动下盲目流转土地。

其次，在土地流转中，投资者要做到自身利益与农户利益协调一致。

投资者要设计一种机制，无论外部环境如何变化，都要使投资者的利益和农户的利益相协调，只有这样，才能做到激励相容，保障两个利益主体长期持久的合作。长富俊龙和万欣合作社之所以能够成功，与他们较好地处理农民、土地和经营者之间的利益，不无关系。二者的共同特点都是没有直接与农户结算土地租金，没有使经营者的生产与农户截然分开，而是依旧将土地视为农民的财产，为农民提供分红收益。这就使得经营者和农民成为利益一致的共同体，也实现了经营者与农民的风险共担，收益共享。

第三，通过土地流转进行规模经营的投资者，还应设计相应的市场风险分担机制。

针对雇佣农户进行农业生产，容易产生出工不出力的道德风险问题，投资者可以设计一定的激励机制。如万欣合作社，采取以高于市场价1分钱的价格收购农户的玉米，就极大地提高了农户的积极性。虽然在收购价上让利于农民，但合作社为农户提供代种、代收的服务，能有效降低生产成本，所以在种植环节依然有利可图。

为了能更好地应对市场风险，投资者还可以采取延长产业链的方式，将某一环节的风险通过整个链条的运转予以缓冲;运用互联网等新兴技术开拓销售市场，采取电商、订单生产等来降低市场风险。

土地流转范文第2篇

一、土地流转的动因

土地流转，是发展现代农业的客观要求，是提高农业规模效益，促进农业增效、农民增收的现实途径，也是适应加快农村劳动力转移，引导各类市场主体投资高效农业，推进社会主义新农村建设和构建社会主义和谐社会的必然选择。

土地流转是劳动力转移后的必然趋势。近年来，我市二、三产业迅速发展，小城镇建设和城市化进程加快，带动了农村劳动力的转移，让不少农民从土地上“抽身”出来，离农从工、离农经商、离农进城，出现了“有田无人种、能人无田种”的新情况。据统计，目前，我市55.45万农村劳动力，从事非农业的劳动力为46.57万人，占总劳动力的80.2％。土地流转，解决了外出务工农民的后顾之忧，使其在获得劳务收入的同时，又获得土地租金收入。

土地流转是提高土地利用率的必然要求。随着农业现代化步伐的加快，一家一户小规模经营成本高、效益低、抗风险能力差、市场竞争力弱等问题逐渐显现出来，而且土地分割太碎、规模小、不规则，造成了不少耕地的浪费。同时，由于多数农村劳动力转移到二、三产业，在家务农的以老弱、妇女为主，出现了土地闲置、粗耕的现象，从而严重降低了土地的利用率，阻碍了农业结构调整，束缚了农村经济发展。实行土地适度流转，将分散的土地承包经营权向能人大户、龙头企业集聚，走农业产业化发展的道路，有利于节约耕种成本、实行集约耕作、提高土地产出效益，还有利于增加土地面积、提高土地的利用率。据统计，我市通过土地适度流转规模经营后，复垦边、渠，减少田埂，增加的土地面积占流转面积的3％到10％。

土地流转是推进适度规模经营的必要条件。土地适度规模经营，既是农村经济发展的客观要求，也是促进农民持续增收的重要路径。规模经营，前提之一是土地要相对集聚。近年来，我市高效规模农业迅速发展，高效种植面积达34.6万亩，占耕地面积的27％，其中，连片150亩以上项目50个，面积1.99万亩，促进了农业结构调整。

二、土地流转的特点

近年来，我市积极探索，科学引导土地有序流转。土地流转从农民相互间的自发流转向政府和市场引导并重的自主流转转变，流转的目的由减负向增收为主转变，流转的面积由零星、分散向规模、连片转变，流转的对象由农户之间向农业企业、工商企业、科技人员、专业大户、合作社等为主转变，呈现出“形式多样化、流转规模化、运作规范化、效益最大化”的特点。

入股为主，土地流转形式多样。我市根据产业特点、地理条件、二三产业发展程度及农村劳动力转移等情况，探索出五种流转模式，累计流转土地4.44万亩。其中出租2.7万亩，入股1.2万亩，转包3481.83亩，转让1329.1亩，互换532.07亩。近年来，由于粮食价格呈恢复性上涨，加之农业税取消和实行种粮补贴，土地的固定收益有所增加，早期邻里、亲友之间通过转包、代耕的形式，无偿或只象征性收取一定收益的转包和转让等形式逐渐减少，新增流转面积主要以出租、八股为主。2006年7月，我市在姚王镇红星村试点，成立了第一家土地股份合作社，71户农户以60亩承包地入股，连片发展花卉苗木。随后，土地股份合作社这一流转模式在全市推广。2008年4月，姚王镇桑木村以村为单位，将1 8个村民小组的898户、2463亩十地全部入社，委托合作社统一经营，农民在按股权享受每亩1000元保底收入基础上，参与二次分红。实行土地股份合作社，让农民和经营者结成利益共享的联结机制，既有效满足了经营者的用地需求，又切实保障了农民对土地的长期收益权利，所以已成为我市土地流转的主要趋势。目前，全市共组建土地股份合作社35个，八股农户5894户，吸纳农村劳动力1780人，农民在合作社打工收入达42.67万元。

严格管理，土地流转规范有序。搞好土地流转，离不开政府的正确引导、规范管理。我市在实际运作过程中，坚持“不得改变土地集体所有性质、不得改变土地用途、不得损害农民土地承包权益”三项原则，做到不下达流转任务，不强迫农民意愿，不限定流转时间，不限定流转模式，把土地流转真正纳入市场化、规范化的轨道。强化服务指导，组建了由市委农工办、各乡镇农经部门、村委会构成的三级土地流转服务网络，进行面对面的指导服务；严格把好流转审批、协议签订、手续完善、租金到位等“四关”；成立了由农工办、法院等有关部门负责人参加的仲裁委员会，聘请8名熟悉农村土地承包政策的农经人员担任仲裁员，及时调处土地流转纠纷。规范流转手续，做到“三个统一”，统一合同文本格式和编号、统一鉴证确认、统一建立台账。

调节利益，土地流转长期稳定。注重合理调节流转双方利益，实现经营者和农民的长久双赢，保障土地流转的长期稳定。一是合理制定流转价格。土地流转价格由流转双方协商确定，综合考虑土地亩均产出效益、土地供求关系以及地力恢复成本等多种因素。如果价格太低，农民的需求得不到满足，就不愿流转，价格太高，成本加大，经营者利益受损。只有确定合理价位，使双方从流转中受益，才能建立长期稳定的流转关系。我市根据市场行情，努力寻找流转双方的心理承受价位，制定了年租金东部450元／亩、中部600元／亩、西部800元／亩的片区指导价。二是合理确定流转期限。由于农业生产周期长、投资回收慢，经营者需要流转时间长一点，可以长远规划、持续投资，提高规模效益。而农户对土地升值有较大的预期，不希望流转时间过长。我市在坚持流转期限不超过法定承包期的同时，一般以3年为一个流转周期，超过3年的，综合考虑土地收益的变化因素和经营者的土地改造投入因素，3年后适当提高租金标准，形成流转收益的递增机制。三是合理分配补贴收益。为调动农民积极性，促进成片流转，各乡镇一般将国家、省、市一系列惠农补贴及省、市流转奖励资金补贴给农户，并将土地流转中溢出土地面积的收益归农民所有。

三、加快土地流转的几点思考

尊重农民意愿，保障农民和益。农民是流出主体，土地流转必须以农民自愿为前提，尊重农民主体地位，保障农民利益。要帮助农民防范流转风险，对经营者资质、信用、经营实力、市场前景等方面进行评估，流转收入直接缴至“双代管中心”，到期打卡发放i要求业主交纳保证金或抵押物品，避免农民遭遇风险。统筹城乡发展，加快城乡一体化进程，建立多层次的农村社会保障体系，包括农村社会保险、社会救济、社会福利、优抚安置、社会互助以及完善农村合作医疗制度等，探索土地承包权置换城镇社保，逐步弱化土地的福利和社会保险功能，为土地转出者解决后顾之忧。

土地流转范文第3篇

关键词：城镇化；土地流转；土地租金；机械生产；农民收入

一、土地流转背景

（一）政策背景

2015年实质性起步，此次改革的两大重点将是土地节约集约利用和农地入市。坚持农村土地集体所有，实现所有权、承包权、经营权三权分置，引导土地经营权有序流转，坚持家庭经营的基础性地位，积极培育新型经营主体，发展多种形式的适度规模经营，巩固和完善农村基本经营制度，让农民成为土地流转和规模经营的积极参与者和真正受益者，避免走弯路。

（二）现实背景

现今，城镇化背景下湖北省农村耕地利用存在一些问题，大部分农村年轻劳动力进入城镇工作，大量的耕地被闲置下来，甚至被废弃，造成的土地资源浪费十分严重。这一现状表明提高土地利用率迫在眉睫。在城镇化发展较快的农村地区，土地资源浪费问题更为突出。

二、土地流转状况

1、大户土地流转、使用情况。

2、小户土地流转、使用情况。许多农户外出务工，大部分土地被征收为建设用地或者被其他人承包。其中，农户土地被政府征收，用于修建基础设施（如公路等）或者修建新的小区，每亩补贴16000～18000元不等，同时，也有少数农民在道路旁边的荒地种蔬菜自给。

3、土地流转方式分析。流转类型多样，比例不均。按照不同的标准，可将土地承包经营权流转行为分为各种不同的类型。

（1）以流转主体为标准，以农户与农户之间的流转为主，流转面积约占总流转面积的90%。

（2）以流转方式为标准，可分为转包、出租、互换、转让、投股或参与股份合作等其他方式流转。其中以转包、出租为主，约占总流转面积的70%以上。转包中又以外出打工或经商农户，将土地转包给亲友或本村其他农户居多。出租中又以租给个体工商户开办采石场为主。

（3）以流转是否签订协议为标准，可分为协议流转和无协议流转。其中协议流转农户略占总流转农户数的60%左右。协议流转又分为书面协议流转和口头协议流转，其中口头协议流转占协议流转的绝大多数，签订书面协议流转的农户不足总流转户的10%。

（4）以流转是否有偿为标准，可分为有偿流转和无偿流转。其中以无偿流转为主，约占总流转户的60%以上，有偿流转的比例正呈上升趋势。

三、土地流转市场

黄冈市路口镇地区的土地流转方式是农户与村委会进行协商，以每亩16000～18000不等的价格把土地承包出去，再由政府把所有承包的土地集中起来转租给企业。或是农户之间以口头协议的方式进行转让，涉及范围小，有偿性低，土地流转效率不高，导致部分土地闲置。根据国家今年颁布的最新土地流转政策，路口镇这种由政府将农民的土地集中回购再承包给其他大户的做法存在不合理性，需要查证。

四、土地流转对农户的影响

（一）对生产大户的影响

1、土地流转使生产大户能够更为便利的获得土地。在我们的社会实践中这一方面表现的比较明显的便是千叶湖生态农庄。该生态农庄的10000亩土地便是千叶湖生态农业有限公司从黄冈市黄州区路口镇政府那里购买的来。也正是土地流转的这项政策，使的该公司能够获得整整10000亩集中成片的土地。

2、土地流转为生产大户实行集约化生产提供了可能性。无论是湖北黄冈千叶湖生态农庄，还是湖北青藤有限公司，或者是阳一生态园都是通过土地流转获得一大片完整的土地，也正是这一大片完整的土地，才为这些生产大户的集约化经营提供了基础。

3、土地流转也使生产大户周围的居民获得额外的工作机会和收入。我们从路口镇的几家生产大户了解到，他们虽然实行的是集约化管理，同时他们也使用机械，但是在农忙时节，他们还是需要更多的人力资源来进行管理劳作。比如千叶湖生态园，平时只需要十几名固定工人，但是到了农忙时节，他们则需要雇佣30―40名工人来做工，里面有一些农户也恰好是这些土地原来的主人。这一模式，也使得生态园周围的农户获得了额外的工作机会。

（二）对小农户的影响

农民收入的主要组成部分是工资性收入以及家庭经营收入，就目前来看，这两种收入的增长都有所放缓，并且进一步趋向饱和。农民想要进一步增加自己的收入，必须在其他的生产要素中寻找机会。所以一部分农民选择转包或租出土地，转入非农产业，因为非农产业的收入较高且稳定，当然这只是农民流转出土地的一个因素。从土地流出方来说，土地的流转在解放农民的时间和精力从事其他生产活动的同时，也能给农民带来使用权流转所获得的经济价值。通俗点儿说，农民也能通过流转土地获得收入或者是获得政府的补贴。当然这只是土地流转政策施行后的理想状态。在我们社会实践调查的大多数的小户中，很多在转入非农产业后，都不能找到收入令人满意的工作，同时他们从国家哪里获得补贴也是微乎其微。更严重的是许多农户的政府补贴都被当地政府私自挪作他用，令那些将土地流转出去的农民的收入更加不足。

所以，土地流转从不同的方面多大户和小户造成了不同的影响。大户通常作为土地的流入方，从土地流转的过程中，获得很大的好处，实现了很多土地流转之前所无法实现的生产模式。而小户多作为土地流出方，则多在土地的流转过程中无法得到更多好处。国家的政策在大的方面是好的。主要的原因是国家在制定土地流转的补偿措施和国家政策的执行当面做的不够到位。在这一方面，国家还要大大加强。

（作者单位：湖北经济学院）

参考文献：

[1] 贺振华.农地流转中土地租金及其影响因素分析[J].社会科学，2003，07：22-27.

[2] 韩连贵.关于农村土地使用权流转的发展趋势分析[J].经济研究参考，2005，10：26-31

[3] 曾真.新型城镇化背景下我国农村土地流转问题研究[D].华中师范大学，2014.

[4] 光[土地流转的好处：以北京通州、山东泰安、郫县花乡、崇州凯泉为例]社科院 2014年11月21日

[5] 邵丽亚.农地流转对农户土地利用的影响[D].西南大学，2014.

[6] 葛丽丽.农村土地流转问题研究[D].安徽大学，2013.

土地流转范文第4篇

土地流转经营合同范文一甲方：____________________村民委员会;

乙方：____________________________________________________。 为了发展高效农业，打造绿色产业基地，繁荣农村经济，增加农民收入，依照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律、法规，经双方协商一致，签订本合同。

一、土地的位置、分类、面积

1、甲方经村民代表和户主代表会议同意并报乡人民政府批准，将四至分别为东至_____________，西至_____________，北至_____________，南至_____________的______亩土地流转给乙方;

2、该地由农户自愿委托村委会流转，分为田、地、茶园、荒坡四类，其中田_____亩，地_____亩，茶园_____亩，荒坡_____亩，共涉及_____家农户。农户名单、地块性质、位置、面积等以附图和统计清单的形式作为附件。

二、土地的流转经营期限：为叁拾年。即自_______年____月____日起至_______年____月___日止。

三、 价格基数、计算方法及支付方式

1、价格基数：田_____元/亩，地_____元/亩，茶园_____元/亩，荒坡_____元/亩;

2、计算方法：由甲方按各农户所有的土地对应地块的价格和实际亩数进行统计和累计。第十一年起至第二十年止每亩增幅_____%， 壹

第二十一年起至第三十年每亩增幅_____%。

3、租金支付：乙方分四次支付给甲方。前两次五年一付，后两次十年一付。第一次付款日为合同签订后十个工作日内支付，以后付款以合同签订日相对应的年份和日期支付。

四、地上附着物的处置

1、地上现有水池、水井和管线等生产设施，乙方可无偿使用;

2、原种植树木等如影响光照或总体布局，乙方可酌情修剪和砍伐，不作赔偿，砍伐的树木由户主收回。如仍留种，由乙方负责管理，收成也归乙方所有;

3、区域内坟墓如需要搬迁，双方另行协调解决。

五、甲乙双方的权利和义务

(一)甲方的权利和义务

1、按照合同约定向乙方收取土地流转出让金;

2、按本村村民用水、用电价格，向乙方收取实际使用的水电费，免收乙方搭水搭电费用。不向乙方收取任何其他各种费用和摊派;

3、做好村民工作，与土地所有户签订好土地流转委托书，消除乙方承接和使用土地的一切矛盾、纠纷，向乙方交付全部土地;

4、为乙方正当合法的经营提供可靠保障。合同期内如甲方行政区域发生调整，本合同由接管组织全面履行至合同到期;

5、为乙方在经营活动中加盖必须由村委会出面或确认的公章。积极协助乙方办理项目相关的报批手续。

(二)乙方的权利和义务

贰

1、按照合同约定向甲方支付土地流转出让金;

2、按本村村民用水、用电价格，向甲方支付水电费;

3、可以在流转的土地范围内进行土地整理，对地块进行符合现代设施农业要求的改造，投入和收益均归乙方所有;

4、可在流转土地上建设部分生产经营、生活及办公用房;

5、保护自然资源，搞好水土保持并合理利用土地。

六、其他约定事项

1、合同有效期内，流转经营土地如有国家粮食补贴等属于农村普遍享受的各种补贴，仍归甲方所有，相应需要交纳的水利工程费、管理费也由甲方承担;

2、政府征用流转土地，乙方应服从。所得的土地征用费、农业人口安置费及国家下拨的粮食直补费归甲方所有。按国家相关规定处置附着物赔付的所有款项归乙方所有;

3、国家或地方政府对于乙方经营活动的各项政策性补偿、补贴、奖励归乙方所有，如需甲方配合取得，甲方无偿提供帮助;

4、合同到期后，乙方享有继续流转经营的优先权。乙方无意继续经营，或乙方经营不善要求提前终止合同，由乙方处置附着物或复耕后，将土地交还甲方。

七、合同的变更、解除和终止

1、本合同一经签订，即具有法律效力，双方均不得以人员变更等作为理由变更或解除本合同。双方协商一致签订书面协议，方可变更或解除;

叁

2、如甲方擅自断电、断水、断路，致使乙方无法经营时，视为甲方违约，乙方有权解除本合同，其违约责任由甲方承担。

八、违约责任

1.在合同履行期间，任何一方违反本合同的约定，视为违约。违约方应按乙方注册资金同等金额向对方支付违约金，并赔偿对方由此而造成的实际损失;

2.乙方应当按照本合同约定的期限足额支付租金。如乙方逾期30日未支付租金，则甲方有权解除本合同。

九、合同纠纷的解决办法

本合同履行中如发生纠纷，由争议双方协商解决。协商不成，双方均可向当地仲裁委员会申请仲裁或向当地人民法院提起上诉;

十、本合同经甲乙双方签字或盖章后生效;

十一、本合同未尽事宜，可由双方约定后作为补充，补充合同与本合同具有同等法律效力;

十二、本合同一式___份，双方各执___份，鉴证方留存___份。 附件：1、土地平面;2、统计清单;3、土地流转委托书。

甲 方：(盖章) 乙方：(签字)_____________

鉴证方：(盖章)

签约日期：_______年___月___日 肆

土地流转经营合同范文二甲方： 镇 村 乙方： 丙方：

根据《农村土地承包经营权流转管理办法》、《合同法》、《物权法》等法律法规的有关规定、在平等自愿的基础上，经甲乙双方充分协商一致，达成如下协议，签订本合同

一、土地承包流转方式和用途：

甲方采取租赁方式将其承包经营的土地流转给乙方用于建造中药材种植示范园。

二、土地出租的种类、位臵及面积：

三、土地租赁期限、支付办法及时间：为 年。从 年 月 日起至 年 月 日止，土地租金以现金每年支付一次，每年租金为 元。

四、双方的权利与义务：

1、甲方将土地出租给乙方后，由甲方负责划清地畔，若有权属等纠纷概由甲方负责处理。

2、自本协议签订之日起，甲方不得在被出租地块内种植农作物以及进行相关的生产活动和工程建设，并自行清除附着物。 3、甲方将土地出租给乙方后，由乙方享受国家有关农业开发的各项优惠政策;享有自主经营权;甲方不得以任何理由干涉乙方正常经营。在同等条件下，乙方普通用工优先考虑甲方。

4、乙方在租用期间其用电、取水、排水等，享受当地村民同等待遇。

五、违约责任：

1、双方任何一方违约应承担对方一切经济损失。

2、甲方非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方全额赔偿乙方损失。

3、乙方违背合同规定，给甲方造成损失的，由乙方承担赔偿责任。

六、合同纠纷的解决方式

先由双方协商解决，协商不成，由所在地镇政府调解解决，调解不成依法向当地人民法院提起诉讼。

七、合同自双方签字盖章之日起生效，本合同一式三份，甲、乙、丙方各执一份，具有同等效力。

甲方(盖章)： 乙方(盖章)： 丙方(盖章)： 代表人: 代表人: 代表人: 电话： 电话： 电话： 签订日期： 年 月 日 签订日期： 年 月 日 签订地点：

土地流转经营合同范文三甲方(转出方):

乙方(转入方):

丙方(监管方):

根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农民专业合作社法》等有关政策、法规的相关规定，坚持自愿、有偿、依法的原则，经甲乙双方共同协商，自愿订立本合同：

一、经营形式及结算方式

甲方自愿将本村土地东至_______ 西至_______南至_______北至_______土地_______亩交给乙方用于农业规模化经营，每亩每年价格为______元，共计_______元。自签订合同起的每年的___月___日前乙方付给甲方。

二、经营期限

土地承包经营权期限为五年。自 年 月 日起至 年 月 日止。

三、权利和义务

1、甲方享有国家及有关部门发放的粮食综合补贴和直补等惠农政策。

2、甲方必须尊重乙方的生产经营自主权，不得干涉乙方依法进行正常的生产经营活动。

3、甲方必须向乙方告知前茬作物品种、施用农药的种类，避免给乙方造成经济损失。

4、乙方须对入社土地依法有效保护、不得掠夺式经营、荒芜。

5、丙方对甲乙方的合同履行情况进行监督，督促乙方按时兑现土地流转费。对双方的违约行为及时进行纠正。丙方有权利代表甲方对乙方的经营情况进行监督。

四、合同的变更、解除和其他

1、有下列条件之一的，本合同可以变更或解除

(1)订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的。

(2)乙方不按时缴纳土地流转价款的。

(3)因不可抗拒的自然灾害和无法防止的外部因素，使合同部分或全部无法履行的。

2、其它

(1)本合同自签订之日起生效，如有未尽事宜，由甲乙双方共同协商作出补充协议，补充协议与本合同具有同等的法律效力。

(2)在履行合同期间，甲乙双方如发生争议时，首先提请丙方进行协调解决，协调不了的，须报请合同仲裁委员会作出最终裁决。

(3)本合同一式三份，甲乙丙三方各执一份，违约方按照对方实际经济损失赔付，望双方认真信守。

甲方：

乙方：

土地流转范文第5篇

在专家看来，中央拆掉了拦在土地承包权和经营权中间的一堵墙，使农民握紧土地承包权的同时，放活了土地经营权，这一放，奠定了活的基础。

随着农村土地承包经营权流转和规模化经营的扩大，农村和农民出现了新的变化。在新农村建设路径上，资本和技术找到了一个更为合适的突破口，长久以来的传统农耕模式被改变。这是一种怎样的变化？如何看待这种变化？

谁在流转？

孙聚峰是潍坊市寒亭区朱里街道博峰种植专业合作社理事长，该合作社有土地2600亩，其中600亩种植的是绿色无公害大姜。朱里街道是山东大姜的主产区之一，此前，孙聚峰做的是农资销售业务，颇有积蓄，土地流转制度推行后，孙聚峰牵头成立了博峰种植专业合作社。

“成立合作社，主要是为了将农民分散的土地集中起来，通过现代的技术、管理手段，实现品牌化生产，从而提高农产品的品质、附加值以及抗风险的能力。”孙聚峰说。

据记者了解，目前土地流转主体大多数是类似孙聚峰一样做过生意，有积累、有眼光，近几年或者直接租地，或者以“能人回乡”模式带领村民，成为土地流转中的新型“地主”。

资料显示，目前土地流转主体基本以种田大户、家庭农场和专业合作社为主。这些经营主体根据当地实际，探索出了一条现代化农业的发展路径。

以泰安新泰市为例，新泰市汶南镇益民核桃专业合作社流转土地1000多亩，由合作社组织社员统一种植核桃，实现了特色产业强村富民的新路子，全村人均增收5000元，村集体收入55万元。

谷里镇于家枣林村村民以土地经营权入股，成立了新泰市枣林峪土地流转社，每2.1亩为1股，除本村137户村民入股外，还吸收了周边老牛沟、牛枣林、柘子沟三个村民的80户村民入股536亩，合作社共吸纳入股土地1536亩。

此外还有两类流转主体，一类是企业，一类是外地农民或者其他成员组成的经营体。不同的流转主体，租地规模和用途不尽相同。

企业下乡规模更大，出手更大方。新泰市投资3.6亿元的长兴现代农业创新园，建成26跨28000平连栋温室、36个26400平冬暖式蔬菜大棚和7000平智能温室，实现了当年投资，当年见效。在租地用途上，企业大多以高效农作物、观光农业、苗木花卉或养殖业为主，较少种粮。

“工商资本参与土地流转，让企业、农民在这块土地上，结成了一个命运共同体，为促进农民增收提供了一个可复制的发展模式。”山东省发展和改革委员会农村经济处负责人告诉记者。

据了解，近年来，山东土地流转及规模经营一直走在全国前列。记者从有关部门获悉，截至2015年底，山东省基本完成农村土地确权登记颁证工作，全省农村土地流转面积已达2569.5万亩，占家庭土地承包经营面积的27.3%，加上各类社会化服务组织通过建立紧密型生产基地、开展土地托管服务所覆盖的面积，全省土地经营规模化率达到40%以上。

目前全省有20个县（市、区）被国家确定为土地经营权抵押贷款试点单位，有76个县（市、区）探索发放了土地经营权证，有43个县（市、区）开展了土地经营权抵押贷款业务，为破解农业规模经营主体融资难问题闯出了新路。

土地股份合作也随之加快。全省土地股份合作社发展到4790个，经营面积达79.3万亩。这些土地制度改革，催生了山东农村综合产权流转交易市场和农村金融市场发育，已建立起省级农村产权交易中心（齐鲁农村产权交易中心）1个，市级3个，县级109个，累计实现交易额206亿元。据了解，目前，全省有1.01万个村完成了集体产权制度改革。

如何流转？

在农村土地流转过程中，口头协议曾是土地流转的一种方式，这种方式由于缺乏相关的制度保障，不可避免地会引发各种争议。

提起土地承包经营权流转这件事，昌邑市北孟镇前刘家营子村村民老刘满腹辛酸。前几年种大姜很赚钱，他忍不住想试一把，可自家的土地不太适合大姜种植。后来老刘便向离自己村不远的某村村民老李“求援”，承包了老李家3亩地种大姜，租期是5年，每亩地每年租金800元。老刘还租用了其他村民的“姜井”来储存大姜。

第一年大姜种得好，又赶上销售价格高，老刘一亩地纯收入30000多元。看着老刘一年赚了不少钱，老李眼红了，就想借各种理由终止跟老刘的合同，把土地收回来自己种大姜。

“老李跟我说他自己也想种大姜，就把地给收回去了。”老刘告诉记者，自己本想给正在上大学的儿子在城里买房，谁知土地被收回去，种姜挣钱的梦想泡了汤。“当时觉得乡里乡亲的，就口头上说了一下怎么承包，也没立个字据啥的。”老刘说。

据记者了解，前些年的农村土地承包，多数情况都像老刘一样，只是个人之间的口头约定。“农民一般是地多了种不了的时候才往外承包，都是双方协商着来，一旦协商不好就会发生纠纷。”

为了避免土地流转过程中出现不必要的纠纷，更多的农民愿意通过有政府背景的产权交易中心来完成土地流转。

设在潍坊市的齐鲁农村产权交易中心，是全省唯一的省级综合性农村产权交易机构，自成立以来，齐鲁农村产权交易中心依托总部所在地市潍坊市各县市区经管局及其乡镇街道经管站，在全市所有涉农县（市）区设立了15个县（市）区分中心和134个镇街办事处，完成了全潍坊市的“市、县、镇（街）”三级交易服务体系建设。

同时，为加快全省各区域市场的拓展步伐，齐鲁农交中心以参股和发展综合会员的形式，在济宁市、青岛市、烟台市及德州平原县、德州禹城市设立了5个省内分中心。

打开交易中心网站，供求信息历历在目：济宁市邹城市张庄镇出租土地120亩、潍坊市诸城市桃林镇出租林地651亩……“以前农民想流转土地找不到买家，工商资本下乡扶持农业发展找不到理想地块，这种供需不对接的局面一去不复返了。”齐鲁农村产权交易中心总裁李英华说。

融资功能也是该交易中心着力强化的工作重点。“整个农业、农村甚至农民，发展地方经济，发展农业行业的话，不可能延续传统方式去做。但种高效作物也好，还是搞一些产业拉动也好，都得需要资金投入，资金投入就需要相关证书之类的东西，有了证书之后，相关的金融服务就可以开展起来。”齐鲁农村产权交易中心总顾问张广元告诉记者。

据了解，将规范流转交易的农村产权赋予抵押融资功能是该中心在土地流转领域的创新之举。目前，在该中心，农村产权抵押范围扩大到土地承包经营权、农村住房、大棚、林权、大中型农机具、农村经营性集体建设用地、地面种植物及附属设施、农村集体股权、海域使用权、农村知识产权、农村土地流转收益权、水域滩涂养殖权等12项，解决了农村金融无抵押物的问题。

有了这种产权抵押，涉农企业的资金问题就找到了一个很好的解决路径。据李英华介绍，潍坊市爱嘉水产养殖有限公司2014年1月从滨海区央子街道流转农村土地220多亩，该公司自成立以来不断加大基础设施投入，2015年4月由于计划新增标准化养殖虾棚8个，购买虾苗及饲料等出现资金紧张，急需银行贷款支持。

“该公司了解到农村土地经营权可以实现抵押贷款后，联系到齐鲁农交中心，我中心积极给予企业提供配套服务：首先通过中心的农村产权交易平台办理了农村土地流转交易鉴证，为客户出具农村土地经营权交易鉴证书；其次推荐给潍坊农商行，潍坊农商行按照产权贷贷款产品要求受理并审批通过此笔业务；再次双方通过中心的抵押登记平台，办理了农村土地经营权及地上附属设施抵押登记，农交中心出具他项权证后，潍坊农商行发放贷款，解决了企业资金需求问题。”

流转的收益与风险

对普通农户而言，土地流转有两个好处：一是稳定的土地租金，根据各地实际，租金大多以1000斤小麦为基准价格，从500元至1000元及以上不等；二是劳动力释放，可以放心打工或干别的。以一家6口人10亩地计算，如果种植小麦，一年收入总共也就1万元多一些，而将这些土地流转出去之后，获取的租金收入也与之相近。更重要的是，可以释放劳动力，全身心的通过打工获得额外收入。

在传统农区，愿意流转土地的农户不少。一位种植大户告诉记者，农户是否愿意流转土地，一取决于租金，合适就租；二取决于租地人，对租地人不放心，租地就麻烦。张广元介绍说，现在年轻人愿意把地租出去，不愿意的主要是一些老年人：子女出去了，生活不困难，身体还行，种地除了生存，还是一种习惯性的生活方式。

土地流转的规模并不是越大越好。据李英华介绍，在齐鲁农村产权交易中心流转的土地规模，大多在50-200亩之间，在李英华看来，这个流转面积比较符合种植实际。

山东肥城市东华家庭农场场长刘东华对此深有体会：农场1500亩地，有各种大型机具，春种夏收都不难，就怕收割时下雨。因为晒场不够，麦子收上来只能在场地稍稍滚晒一下马上打包卖掉；玉米更麻烦，没地方晒，提前卖青贮，连秸秆带玉米一起卖，每亩地少收200元；买烘干设备吧，除了资金，仓储等也缺乏，“这些问题不解决，规模越大越难。”

李英华告诉记者，从目前的基础设施、市场风险综合来看，土地规模还是要适度。张广元告诉记者，一些大户租地时往往粗放计算，甚至只想到政府有补贴，对规模经营困难估计不足。品种、天气及市场风险，是大户面临的更大威胁。“以一个四口之家为例，其原本种植面积在10亩左右，那么其比较合适的流转土地规模就是这个基数的10倍。”

因为流转面积过大，超出了自己的经营能力，枣庄种植“大户”邵长宝在流转1000多亩土地后，因资金链崩溃而选择了跑路。

据了解，枣庄市于2012年初被农业部选为24个农村改革试验区之一，主要担负农村土地使用产权制度改革试点任务，探索农村土地承包经营权抵押贷款。未过多久，枣庄市政府成立了金土地融资担保有限公司，并于2013年2月发放了首批承包经营权抵押贷款，十多笔贷款里，邵长宝流转土地面积最大、贷款额最高。