房地产项目经理总结

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房地产项目经理总结范文第1篇

关键词：房地产；项目开发；成本管理；措施

1引言

但随着时代的发展，房地产以及逐渐进行转型，向更加规范化的方向转变，因此房地产开发企业想要提高自身的竞争力，必须采取有效的措施提高自身的项目管理水平，进行项目开发成本的有效控制。然而目前我国房地产行业形势不容乐观，大多数企业在成本控制方面缺乏有效的管理机制，无法准确把握项目成本控制的关键点，导致房地产开发项目成本往往超支或失控，损失了企业的经济效益。所以，基于当下我国建筑市场的发展背景，房地产企业需要从长远的发展为出发点，进行自身开发项目成本管理的改革，建立全面有效的成本管理体系，提高企业整体竞争力。

2房地产开发项目成本管理概述

2.1房地产项目开发特点

房地产项目开发具有以下特点：开发投资规模大、周期长，房地产项目的开发程序复杂，包括土地获取、设计、招投标、施工、验收等多个环节，因此需要大量的人力、物力、财力资源，而且即使是一个小住宅区也需要3~4年的时间，大规模房地产建设需要将近10年或更长时间完成；高风险高收益，房地产开发效益和风险共存，竞争激烈，而且国内房地产需求相对较大，参与者越多，市场竞争越激烈，受到各种因素的影响，具有很大的不确定性，加上建设周期较长，企业需要承担很大风险；建设环节多，要求高，房地产开发是一个复杂、系统的工程，不仅满足消费者居民的需求，还涉及到众多其他行业，建设过程中出现的问题会引起一系列的后果，带来严重的影响，因此需要有高水平的风险、成本、质量管理的配合。

2.2房地产开发项目的成本管理原则

不同于传统的房地产开发项目的成本管理，当下房地产的成本管理不仅仅要考虑企业自身的内部因素，还需要从全局出发，兼顾其他方面的成本控制，实现整体利益的最大化。首先需要以人为本，全员参与，企业上下所有员工必须具有成本管理的意识，将成本控制贯穿实施在每一项工作中；其次，要形成健全的成本管理制度体系，结合相应的标准规范，落实每一项成本控制管理措施；再次，加强监督管理，使房地产项目成本管理落到实处；最后，着眼于大局，项目成本管理是一项长期、持续的工作，不能中断。

3提高房地产开发成本管理的措施

3.1加强房地产开发可行性研究

房地产项目可行性研究可以确保开发项目以最小的投资消耗获得最大投资效益，因此在进行项目可行性研究报告编写时，应充分考虑到实际情况，把握市场需求，全面收集整理各方面资料，做好前期的准备工作，使得报告内容充分反映项目开发的可行性。此外，房地产项目的开发规模、选址、建设条件、预期的收入以及今后的经营利润等内容都应列入房地产项目开发的可行性研究报告中，结合房地产企业自身的优势、不足以及承受能力，进行房地产开发的可行性研究，以确定房地产开发项目是否值得发展。

3.2构建健全的房地产开发成本管理体系

健全的房地产开发成本管理体系是以项目经理为核心的，包含项目开发、财务管理、材料管理、预算管理等多个职能部门的，对房地产开发项目的决策、设计、施工、竣工等环节进行全面管理的全员参与管理机制。通过对房地产开发项目实施情况的分析总结，明确其成本管理的方向，实现成本管理的良性循环发展。在这种机制中，项目经理应该按照部门职责，将具体的工作任务分配给各部门，为房地产开发项目的实施奠定基础。在房地产开发项目成本管理的施工阶段，要充分渗入成本管理制度，要加强相关人员的成本管理相关的培训，引进先进的房地产项目成本管理方法和流程，不断提高相关人员的成本管理意识，提高房地产开发项目成本管理的水平。

3.3强化房地产项目施工中的成本管理

房地产项目成本管理在施工阶段发挥着重要的作用，可以节约大量的人力、物力以及财力资源，建设不必要的浪费。对于房地产项目施工的成本管理，主要可以通过控制以下几个方面来实现：材料设备方面，相关部门应该严格按照标准进行施工材料的采购、验收，并制定专人进行管理，做好施工材料的出进登记情况，避免不合格的施工材料的使用，或是施工材料浪费严重、丢失、管理混乱的情况发生；项目设计变更方面，在房地产项目施工过程中，会由于一些原因导致施工方案和设计内容不符，存在变更，这种情况需要尽快处理，比如强化现场签证管理、加强变更的审核等，否则可能导致更大的损失；工程款的支付方面，工程款一旦支付就成为了项目的实际成本，如果出现问题，会给企业带来经济损失，因此需要以合同为依据，及时发现并且处理问题，对工程款支付的程序进行严格的审查，妥善保管相关的单据凭证等，避免不必要的纠纷。最重要的是成本管理要系统化，加强各个部门之间的积极配合。

4结语

综上所述，房地产开发项目成本控制管理是必不可少的，具有十分重要的地位，通过对资源的合理配置利用，时房地产项目建设工作顺利开展，进而获得良好的经济社会效益。因此，在进行房地产开发项目的成本管理中需要充分考虑项目涉及的众多环节，包含的众多影响因素，结合项目各种变更请求，制定切实可行的项目管理计划，进行项目成本的研究和分析，不断总结分析影响成本管理的原因，进而及时调整工作内容，试下房地产企业效益的最大化。

参考文献：

[1]何佩.浅谈房地产企业项目的成本管理[J].现代经济信息,2010.

[2]蔡东明.浅谈房地产项目开发全过程成本控制[J].广东科技,2011(14).

房地产项目经理总结范文第2篇

关键词：房地产;项目管理;管理协调；控制1.房地产项目管理的意义 房地产项目管理是房地产开发的一个重要环节,也是一个实质性的环节,如何做好房地产项目管理一直是一个困扰房地产开发商的主要问题，其对企业的经济效益有着重要的影响，关系到房地产开发工程全局协调与质量监督等工作的科学开展，是现代房地产开发企业管理工作的重点。加强房地产开发项目管理工作的开展有助于保障工程建设施工的顺利进行、保障开发企业的经济效益、保障工程施工质量、保障房地产开发企业综合市场竞争力的提高。针对这样的情况，现代房地产开发企业必须认识到开发工程管理工作的重要性，以现代房地产开发管理理念进行工程开发的管理工作，促进企业的健康发展。

2．房地产项目的第一阶段：项目定位

项目定位是房地产项目管理的第一阶段。房地产开发商要利用专业市调公司或自身的技术力量，作好充分的市场调查分析，并且认真剖析项目本身的优势和劣势，充分发挥项目的独特性，做好项目营销的亮点。准确的项目定位能使项目获得核心竞争力，并能有效降低项目的风险。

3. 房地产项目的第二阶段：规划管理 规划管理是房地产项目管理非常重要的阶段。这一阶段的重点工作，就是确定建筑的规划方案。此时一定要避免为赶时间而忽略了建筑规划方案的谨慎取舍,因为建筑规划方案在整个项目开发中具有极其重要的作用,关系到项目开发的成败。所以必须认真做好建筑方案的可行性和可取性的分析研究。主要内容包括:(1)根据营销策划部门所做的市场调查,论证项目所在地理位置的合理定位,规划出建筑户型模需求等级及相应需求量。(2)积极与规划部门沟通。运用他们对地域规划的丰富知识和对相关政策的了解,依据有关规定,确定出能使项目开发实现最佳效益的总规划指标。(3)以《中华人民共和国招标投标法》和《建设工程质量管理条例》等国家有关法律法规为依据,进行方案设计竞标。要注重对建筑立面的美观度、平面布局的合理性、户型配置的均好性等做出客观公正的评价,谨慎抉择。 4. 房地产项目设计环节的管理内容 专业房产开发商,必须从设计开始介入,了解设计全过程，这些都将直接影响房地产项目管理目标的实现。为此,房地产项目设计管理应做好下述几个方面的工作:

（1）必须注重对设计单位的选择。切忌因过分强调节约设计费用而选择素质差、缺乏设计实力的设计单位。实际上,对于房地产项目的全部投资而言,设计费用所占的比例相当小,然而设计质量对于项目投资节约的多少,工程成本的高低和房地产营销的难易,却具有重大甚至是关键性的影响力。因此,一定要根据国家有关法律法规为依据,择优选择设计单位承担设计任务,必要时,应对参加投标的设计单位的设计能力进行考察。

（2）保证设计单位设计任务完成的效率。一方面应要求其以较高的工作效率进行设计,在尽可能短的时间内提供设计成果。但另一方面又应坚决避免把设计任务安排得过于紧急,以保证设计质量。

（3）密切保持与设计人员的工作性沟通,随时掌握设计的进度。及时解决设计中出现的,需由房地产开发企业确定的相关事宜。同时要把对于项目的设计要求、希望达到的目标等,与主要设计人员进行沟通、探讨。要努力将工程管理人员的现场实践经验和市场理念,与设计人员相对较为理论的设计经验和理念有机结合起来。

5. 房地产项目施工环节的管理内容

5.1施工单位的选择。在工程招投标过程中，应重视对施工单位资质的审核，及项目经理的考察，特别是以往业绩的深入考察很重要。具备良好素质的施工单位是保证施工质量的基础。5.2施工合同管理。房地产开发企业与施工企业签订的施工合同,是房地产开发企业对所开发项目进行施工管理的法律依据。在国家规定标准条款之外,需要认真考虑双方的约定条款有:施工企业人员配置的约定;工程质量奖惩约定;工期约定;工程材料供应方式及验收程序的约定;工程款支付方式的约定;文明施工与施工安全保障措施的约定。 5.3施工准备。首先办妥建设工程规划许可证和建筑施工许可证。接着,房地产开发企业必须让设计人员在会上做好设计交底工作。预先探讨解决出现问题的办法以使工程的施上能较顺利的步人正轨。 5.4项目施工质量控制。施工质量控制是施工管理工作的重点。房地产开发企业的工程管理员,要善于把握全局,引导、协调、督促设计、监理、施工等单位共同成好施工质量的控制任务。具体应做好下述几项主要工作:首先，根据与监理单位签订的委托监理合同,按照监理人员应承担的质量监理职责和国家有关规定对其工作进行监督。对重点部位和关键工序,配合监理人员一道检查把关。其次，督促施工企业根据施工合同的要求严格执行国家《建筑工程施工质量验收规范》,强化其施工过程的质量控制,保证各工序质量达到验收规范的要求。还有，做好工程材料的管理工作,必须严格按施工合同约定和设计要求,做好市场调查,准确掌握材市场信息,按照国家有关法律法规,通过招标选择出质量有保障、信誉良好、价格合理的品种进行使用

5.5 项目施工进度控制。进度控制的目标是确保实现项目开发总工期。这就要求编制好网络进度计划,控制好关键工作和关键路线,提前或按期实现节点工期目标。首先,要了解完成项目各阶段工作所需的时间,制订项目总进度计划、控制性节点进度计划、操作性进度计划。其次,通过精细安排、狠抓落实,控制好办理可行性研究、设计图纸、规划许可证、施工许可证、项目开工、楼房预售、竣工交楼等关键工作的工期目标。再次,要及时预见、预控、发现和解决建设过程中的问题。对项目报建等难以控制的前期工作,需要充分准备、认真落实、密切配合,争取一次性通过，确保进度目标实现。为了缩短工期,可以采取应用领先技术、降低施工难度、加大成本投入等方法。5.6 项目成本控制。房地产开发工程成本由建安造价、小区建设费用、设计费、监理费与各项政府规划费组成,其中建安造价是最主要的部分(占到80%以上)。所以要做好工程成本控制,要真正引入竞争机制,贯彻公开、公平、公正的原则,选择既有质量保证,又能以合理的较低价格中标的施工企业承担施工任务;做好施工概预算审核,并以之为依据,在施工过程中控制好工程款的拨付;对于经济签证工作要严格执行好三级签证制度,即在房地产开发企业内部,需要经过现场经办人员、部门经理、工程总负责人三级审查核准的签字程序后,其驻现场代表方能签证给施工企业的制度。5.7 项目安全控制。按照“安全第一,预防为主”的方针,督促监理和施工单位做好安全控制。要求施工单位建立健全安全生产保证体系,落实好安全管理制度、安全技术措施、安全预防措施、安全培训教育、安全检查及整改等工作，并加强现场文明施工管理。

6．房地产项目的协调管理

房地产开发经营中的工程管理包括上述的规划管理、开发管理、施工管理和物业管理。因此，协调这四个管理内容之间的关系，并使之相互促进和合作是开发企业的重要工作内容。而其中又以规划设计管理与施工管理最为重要。

房地产开发中的建筑设计与施工的分离有利于各自专业化水平的提高；但是设计与施工的分离也带来了很多问题。比如，设计者不了解施工工艺，从而使设计方案实施困难，影响了项目建设的成本和进度；或者施工单位经验不足，不太懂建筑设计，未能“按图施工”。为了解决这类问题，工程管理中的可施工性分析成为一种最近流行的管理方法。

可施工性研究的实施以及设计的正确施上都需要具备以下几个要素：

(1)房地产开发企业的有力支持。作为投资者，开发商应该把可施工性研究及设计的研究放在相当重要的位置上，并通过有效的沟通、交流和讨论，集成化、系统化、专业化地完成工程项目的目标。

(2)尽早实施。在项目的早期，项目决策的成本很少，但这些决策却能够对项目的整体成本产生重要影响，可施工性研究的对工程造价的影响从规划阶段、设计阶段到施工阶段、物业管理阶段成明显的递减趋势，产生的效益也是如此。

(3)持续开展研究。一方面，可施工性研究强调在项目实施的全过程中进行系统的研究，充分发挥相关人员的知识和经验。另一方面，实习“知识管理”，即通过计划和总结，将研究过程中的经验和教训很好地纪录和升华，将业务流程中无序的知识进行系统化管理。使之成为“可利用再生资源”,实现知识共享和再利用。

房地产项目经理总结范文第3篇

关键词：房地产 项目 质量问题 对策

1 加强对房地产开发项目质量管理的重要性和必要性

1.1 贯彻落实科学发展观，需要增加执政管理功能

近年来，国家大力发展房地产项目，城市建设的快速发展，大量房屋竣工并投入使用。由于发展规模的迅速扩张，大量企业的迅速增加，不可避免地混入一些不合格企业，很容易导致房屋质量问题不断涌现。因此，如何加强对这些企业行为和市场行为的管理，最大限度地减少和消除质量问题是我们贯彻落实科学发展观，提高政府部门监管的管理能力的实际需要。

1.2 关注民生，尽职服务民生

房屋施工质量直接关系到日常生活和业主的生命和财产安全。很多普通家庭花费他们所有的积蓄，才能够买房子。如果你住在这样的存在质量问题的房屋，家里不仅难以安稳，更难以乐业。人民的事非同小可，建造商必须树立全心全意为人民服务的意识，在引进管理系统、处理投诉的质量的同时，更重要的要考虑人民的利益。开展监测工作，全面实施质量管理措施，以提高工程质量，确保人们能买一套住的舒适房子，努力构建和谐社会。

2 在房地产开发项目存在的质量问题

众所周知，在房地产开发过程中，必须有三个过程：首先施工前项目的准备阶段；二是该项目的设计阶段；三是建设房地产项目的验收阶段。在这三个方面，有哪些问题将导致房地产开发项目的质量呢？下面笔者就从这三个方面说说可能存在的质量问题。

2.1 房地产项目准备阶段存在的质量问题

在准备过程中的早期阶段房地产项目，也有一些质量问题。首先，在该项目的初步审计过程中，设计的质量不尽人意，使得该项目的建设过程中，相互之间制约，同时使施工变得困难；其次，施工图纸为工程设计，由于没有严格按照特定的设计流程，或者因为设计太过肤浅，使得设计和施工图纸失去了它的实际意义；最后，在建设项目的设计方面，因为我们国家现在缺乏必要的管理和控制环节，对工程质量带来了严重的影响。

2.2 房地产项目在设计阶段的质量问题

在施工阶段的房地产，包括招标程序、项目和施工的具体方面。首先，房地产项目的招标没有做到公正、公平、公开和透明，这不可避免地会出现一些消极现象暗箱操作，并最终导致了该项目的招标缺陷；其次，特别是施工过程中，施工没有采取其他的设备，原材料审查的技术，致使施工的结果不能令人满意；最后，相关负责人在施工过程中进行质量监督，但他们缺乏与专业相关的素养。

2.3 房地产项目在验收阶段的质量问题

在房地产建设项目的后半部，检验工作是十分必要和重要的。首先，在整个项目的建设过程中，项目经理不关心建设的各个方面，但仅仅依靠最后的验收环节，这是相当不可取的；其次，对部分项目的最后评估，因为企业没有特别邀请有关单位必要的分析和总结，甚至没有报告相关的工作，没有具体的反馈系统；第三，与此相关的客服人员，缺乏相应的房地产专业知识，给房地产开发工作带来了一定的困难。

3 房地产开发项目质量的对策问题

3.1 对房地产开发的前期准备工作项目对策

在房地产开发项目中，最关键的是准备工作。许多人选择的房地产项目，以内容规模，规划方案，单位等构成了潜在的目标客户分析，客户购买心理分析，设施层面分析，技术内容开发的项目分析，风险分析，金融，经济和社会方面，如在深入且全面的数据中，直接决定了拟发展的前途和命运。

制定质量计划，发展该项目。对人员、设备加强组织管理，在材料质量、技术标准等方面明确管理要求。对于多源采购的钢材、水泥等材料，通过多渠道对每一批钢材进行全面的了解，对水泥原材料的质量实施双控，未经检验的材料不允许用于工程设计；焊接钢作为半成品，是检验工作检验的重点所在。此外，参与项目审查的监理工程师必须是懂经济、懂技术、懂管理、懂法律且有一定实践经验的人员。人员素质到位是保证工程质量的首要前提。

3.2 房地产项目在设计阶段的质量问题对策

在房地产设计阶段，作为一个房地产投资者，他在开发项目投资的根本目的是为了获取利益，因此，作为一个房地产开发商，最好咨询一个能全程策划的公司。在科学的咨询公司得出项目开发后的产品定位后，再参与方案设计的规划。

开发项目设计阶段的质量控制方法。拟建项目决策后，设计已成为房地产开发建设主要阶段，其工作质量的好坏直接影响到房地产开发建设，投资回报和收益质量。设计时，应根据市场需求为目标的基础上，技术定位，充分权衡安全性，功能，标准和经济方面，充分考虑土地、房子、面积、建筑风格、环境、建议销售价格、单套住房销售总价、项目定位的目标客户承受能力等因素的特点，确定合理的设计。一方面，要加强和设计单位沟通。在整个设计过程中，项目经理和设计单位应进行深入的合作；另一方面，关注设计上的投资控制的影响。在投资控制设计阶段的实质影响，对概算的设计相图的项目管理和建设，需要全面准确的预算，尽量不遗漏，不留空白，考虑各种浮动因素。

3.3 验收阶段的质量控制

建设和发展项目实体的形成，同时也是产品质量的最后关键阶段，为了提高项目开发的质量，必须严抓施工阶段的质量控制。

房地产项目准备阶段的施工质量管理。由于建设监理制度的实施，建设质量改善显著，持续时间和投资得到保障。为确保项目顺利实施，有效地控制监督工程质量，房地产开发企业要严格按照基本建设程序和监理合同的要求，并给予监理工程师适当的权限，使监理工程师能够更好地履行合同的监督职责，以控制工程质量目标。此外，通过现场质量检验，落实检验方法，参与隐蔽验收等措施，控制施工质量工程的分布。通过参与建设工程质量各方参加的定期或不定期的联合检查，发现问题并及时处理。

总之，在社会主义市场经济的背景下，作为房地产开发商，为了获得最大的经济利益，他们应该建立和实施质量管理体系，在开发建设阶段提高早期阶段的管理和控制质量，确保项目的顺利进行，使每个进程及时、高效地运行，减少返工成本和索赔成本，从而提高工作质量，降低那些不可预知的风险，同时，发现、消除所有的质量控制问题。只有在这种房地产开发企业和开发人员才能有足够的流动性，进行良性循环，以满足市场经济的需要，使经济趋于平稳，进而促进房地产消费市场的稳定与繁荣。

参考文献：

[1]李传景.房地产开发项目中的质量问题及对策[J].中华民居，2014（02）：212.

房地产项目经理总结范文第4篇

【关键词】工程管理；房地产；有效方法

一、房地产管理的内容以及意义

（1）工程管理项目的主要内容。项目管理就是建设开发单位在实际的项目建设期内进行的全面管理。整个项目的建设期是在进行房地产开发的过程中很重要的一个阶段，他集中了对于各项操作中的基本建设过程，其中也包括项目工程管理。对于工程在整个建设过程中进行的各项作业和工作都要进行控制、协调、检查、指挥和计划，并且还要与市场、社会等方面进行协调、联络等工作。房地产工程管理其主要的一些工作内容包括工程的竣工验收、质量监督、配合协调以及相关施工单位进行招标、以及整个工程建设的进行总体设计等。（2）房地产管理的意义。项目建设的内容非常的广泛，其事务又比较多，其本身具有比较强的技术性和专业性，必须有效能、有条理、有系统的管理才能够使得整个工程建设能够保质保量的完成。而项目管理也是整个房地产开发建设的重要的一项环节。

二、工程管理进行改善的措施和方法

（1）房地产管理的模式。一是职能制的相关管理模式：职能制模式是依据其专业进行分工的一种管理模式，将其对应的管理职业分配到这些专业相关联的职能机构，不同的相关专业的职能机构在其自身的业务范围之内有向其下级分工和指挥的命令和权力，并且由该专业的管理向上级回报并负责。二是项目经理制：这种管理模式是现在进行项目管理的一项比较普通的管理模式。它是依照企业项目分工的相关原则在总经理下设立单个或者多个以项目经理为主要领导者的独立机构，对于项目的相关事实进行整个过程的管理统一。三是工程指挥部：对于一些比较大型的项目，通常会运用这种管理模式来加强对于工程实施的全面管理。它是项目工程中进行管理的比较特别的机构，是由项目的各个合资方一起来协商和参与的。（2）房地产管理方法。要选择专业的设计单位和勘测，只有真正优秀的工作单位才能够做好工程建设的一个先头兵，只有优秀的勘测队伍才能够真正准确的定位实际的土质情况。并且会根据实际状况提供合理的设计依据，已达到省时省料的目的。只有聘请优秀的设计工作单位，才能够将房屋进行精确的设计，将整个结构进行合理的优化，减少材料和时间以及费用的浪费，保证了工程保质保量并且高效率的完成。（3）要选择素质相对较高的项目经理和施工企业。项目经理以及施工企业的个人素质的好坏对于整个工程的质量以及进度都有着很直接的影响。怎样去选择要有一些系统的思考和执行框架。例如如何去选择，需要有一个整体的组织框架，例如：进行施工的企业的资质、技术力量、机械设备、工作业绩、诚信度和可靠度、项目经理资质、素质以及能力。员工的能力以及素质等等。企业的施工设备以及技术等能够进一步促进工程能够更快更好的完成此项工作。企业自身的诚信度也是企业的声誉和技术的一种肯定。（4）要建立合理高效的管理模式。虽然高效的管理模式是一种比较广泛的管理行为，但是对其还是可以进行比较系统的分类的。例如工程的相关资料管理、队伍管理、工程材料管理等等。工程材料指的是工程甲进行材料的供应，与此同时要对于市场上的甲供材进行及时的调研，通过多种材料的质量等各方面进行区分和对比，并选择适合的材料以及价格购买，对于其数量关和质量关进行严格的控制，进一步提高其供材的速度，加快整个施工的进行速度，提高整个工程的工程质量，降低工程建设成本。工程队伍作为整个工程进行建设的主体一定要进行有效的管理。（5）项目管理的模式选择。对于任何一种相关的管理工程模式都是有自己的优点和缺点的，要针对某一个特定的项目进行探究和考察，选择一个适合的工程管理模式是非常必要的。这时候就要根据项目所处的外在环境以及其特点进行分析和了解，并根据该项管理模式对于项目的适应程度来进行确定和把握其是否适合该项项目。

三、总结

房地产项目作为一种技术含量高、施工周期长的综合性工程，在其建设过程中的每一个阶段都要进行严格的把关和控制。房地产工程的相关管理是一项综合性的系统工程，要对建筑所需要的施工相关内容的繁复性和多样性进行考虑和管理。

参 考 文 献

[1]罗新平.施工企业如何正确运用《建造合同》准则进行核算[J].财经界（学术版）.2011（6）

[2]郭峰，何文华.水利工程建设监理工作存在的问题及原因分析[J].内蒙古水利.2010（3）

房地产项目经理总结范文第5篇

关键词:房地产项目;成本管理;成本控制

1引言

当前全球的金融危机及经济不景气,增加了国内房地产市场的复杂性,多个城市已经出现房价下降、成交量大幅萎缩的局面。在这个非常时期,房地产商在进行房地产开发的过程中一定要对目标市场做好周密的预测,采取相应的对策,避免盲目投资,掌握好各阶段的成本管理与控制的方法尤为重要。房地产项目开发的最终目标是实现经济效益最大化,当工程项目合同价格已经确定时,成本便是最终效益的决定因素。只有在保证产品优质的同时,稳健地控制住项目成本,才能产生利润,才能在激烈竞争的市场中保持最佳的利润空间,价值最大化的目标才可能实现。

2现状与问题

目前,我国房地产项目开发中普遍存在一种现象,即设计部门只考虑产品的功能及使用寿命,不考虑产品的设计成本;搞技术的只负责技术和质量,选用可行却不经济的方案施工,虽然保证了质量但增大了成本;搞工程的只负责施工生产和工程进度;搞材料的只负责材料的采购及进场点验工作;销售部门只管销售,不考虑销售费用等。由于各行其是,没有一个统一的考虑,使得成本指标居高不下。另外,不少项目由于受到市场环境及开发企业内部运行状况的影响,其开发周期远远超过计划时长,导致财务费用和管理成本大量增加,造成企业负担加大,利润显著减少。

造成这些问题的主要原因是由于许多房地产企业在进行项目管理时,市场观念不强,缺乏成本竞争意识,适应环境变化的能力较差。而且项目事前成本管理薄弱,成本预测、成本决策缺乏规范性、制度性,成本计划缺乏科学性、严肃性,成本管理存在一定的盲目性。

3有效成本管理的途径

3.1 搞好成本预测,编制有效可行的成本计划。

建立一支专业化水平高的内部预算队伍,必须在施工前期编制完成内部预算,建立预测模型,选择成本预测方法,进行成本预测,制定目标成本。具体做法为,根据施工组织设计和生产要素的配置等情况,按施工进度计划,确定每个项目月、季成本计划和项目总成本计划,计算出保本点和目标利润,作为控制施工过程生产成本的依据。通过成本预测可以使项目经理部在工程项目未施工之前,就已在项目利润的高低上有初步的了解,选择成本低、效益好的最佳成本方案,并能够在施工项目成本形成过程中,针对薄弱环节加强成本控制,克服盲目性,提高预见性。

3.2 加强全过程的成本控制,实现全面的动态管理。

房地产项目成本控制应做到事前有预算,事中有控制,事后有分析。其中,成本控制最有效的在初步设计阶段,项目成本确定比重最大的发生在招标阶段,成本控制最复杂、变更工作量最大的发生在项目施工阶段,竣工结算阶段是确定项目最后收入和成本的阶段。

3.2.1事先成本控制。设计阶段的成本控制是项目建设中成本管理的重点,其对工程造价的影响在75%以上,一般采用限额设计结合多方案择优的方式保证有效的成本管理。设计方案经济性比较是指在多方案选择的情况下,由设计人员提出满足业主要求的多种设计思路,成本控制中心人员进行经济比较,寻找造价最低的设计方案。同时要重视施工图设计的优化工作,施工方案是一个工程进行施工的指导性文件,方案的优劣直接决定了项目施工造价的多少,因此在开工前要加强施工方案的审核及优化,即选择技术上可行,经济上合理的施工方案[1]。

3.2.2事中成本控制。工程实施阶段对建设项目全过程造价管理来说,是最难、最复杂的阶段。因为此阶段是项目投资决策的具体落实,是资金投入的最大阶段,节约的余地已经很小,但浪费的可能性却很大。施工阶段的成本控制主要包括:编制或修订成本计划、编制工作流程、落实管理人员的职能和任务;熟悉设计图纸和设计要求,将工程费用变化大的部分和环节作为重点成本控制对象;详细进行工程计算,复核工程付款账单,严格经费签证;注重合同的修改和补充工作。在项目实施阶段工程造价师每月必须编制一份造价控制报表,报表中应包含本月的工程实际进度和实际投资情况,下月进度计划和计划投资情况,本月累计实际进度和投资情况等。同时进行必要的投资偏差分析,目的就是为了适时监控项目投资及进展情况。

3.2.3 事后成本控制。施工结算是项目管理的终点站,在承包方提供的结算报告的基础上,认真审核工程预结算,剔除不合理增加的费用,根据所掌握的工程竣工图、设计变更单、各种签证资料、材料价格信息,着重审查工程量是否高估冒算, 是否抬高材料价格,并加强合同管理, 实行合同逐项审查制度。此外,在工程竣工交付使用后, 要进行项目后评价,对项目的全过程管理形成书面情况报告[2]。

3.3 强化成本管理体系,完善各部门人员的职能分配。

加强成本管理离不开科学合理的预算制度,建立科学合理的预算制度就必须对预算管理与控制的机构进行合理的设置,通过建立一套规范的责任和权利相结合的成本管理体系可以明确管理职责、协调成本管理工作,监督成本控制过程,保障项目按照既定的成本控制目标进行成本控制工作。成本管理系统是通过对与项目成本有关的一切管理活动进行规划、策划、控制和评价,并向包括会计系统在内的管理系统提供决策有用的成本信息的管理系统,它既是一个提供有关成本和收益的财务信息,以及有关生产、质量和其它关键成功要素的非财务方面信息的系统,又是一个进行成本管理的系统。

成本管理体系是在总经理和成本管理委员会领导下的,由公司成本管理小组负责日常工作,公司各职能部门和项目部具体操作执行并实施有效监控的三级成本管理控制体系。对成本管理体系中的每个部门、每个人的工作职责和范围要进行明确的界定;赋予相应的权利,以充分有效地履行职责;在责任支配下完成工作任务后,将成本管理与员工绩效考核相挂钩,并用一定物质奖励去刺激[3]。

3.4 建立健全各项成本管理制度,强化管理与考核。

房地产开发企业应建立健全各种成本费用管理制度以便为成本计算和成本考核、分析提供准确可靠的依据,这是强化成本管理的重要前提。要加强和充分发挥企业内部财务部门、审计部门在成本管理中的监督管理作用。成本管理还应与前期策划、设计所制定的目标成本相结合,将施工中实际发生的各种消耗和支出严格控制在成本计划范围内,随时揭示并及时反馈,严格审查各项费用是否符合标准,计算实际成本和计划成本之间的差异并进行分析,消除施工中的损失浪费现象,发现和总结先进经验。

成本管理还应与当前行之有效的全面预算管理、内部控制制度、招议标制度等有机结合起来,进行严格的管理和考核,从而调动起各级人员从事成本管理工作的自觉性和积极性。基层单位必须严格执行分解的预算单元,月底考核,节奖超罚。同时,在企业的年度业绩评价考核工作中,成本指标可以作为一个层层考核的主要指标。项目完成后,对房地产项目成本形成中的各责任者,按项目成本责任制的有关规定,将成本的实际指标与计划、定额、预算进行对比和考核,评定房地产项目成本计划的完成情况和各责任者的业绩,并以此给以相应的奖励和处罚。通过考核进行奖惩兑现,最终目的是保证项目成本降低总目标的完成[4]。

3.5 重视观念的创新,采取更为科学有效的管理方法和手段。

项目的一切成本管理活动应以成本效益观念为支配思想,实现由传统的节约、节省观念向现代效益观念转变,从投入与产出的对比分析来评价投入的必要性、合理性,努力以尽可能少的成本付出,创造尽可能多的使用价值,以获取更多的经济效益。为此,项目在运作过程中,应进行成本效益观念的创新、全员成本管理观念的创新、成本系统管理观念的创新及成本动因分析观念的创新。

为使房地产开发公司的产品在市场上具有更大的竞争力,成本管理不能再局限于房屋的建安过程,而应该组织和动员群众,将视野向前延伸到产品的市场、行业内的发展态势以及房屋的设计,向后延伸到产品的使用、维修及处置。而成本动因分析的目的不单单在于揭示实际成本与计划或目标成本的差异,更重要的是通过了解成本形成的过程及成本发生的前因后果来更好地进行成本控制。因此,项目在进行成本分析时,通过对项目的价值链进行分析,了解成本发生的动因,从而为项目降低成本寻求新的突破点。这种建立在成本动因分析基础上的成本管理观念,往往可以引发出项目成本管理的崭新思路和提出有效举措。

项目管理还应该学习和应用在市场经济体制下的成本管理理论与方法,尤其是要学习那些科学的定量管理方法。并且随着信息技术的发展,计算机在房地产项目管理中的作用越来越重要,成本管理必须加快电算化步伐、提高电算化应用水平、加速培养电算化人才,从而实现成本管理手段现代化。同时还可以运用先进的专业软件加强对成本的管理,例如,应用project软件对成本和进度的计划预算情况与实际发生额进行综合考核和管理[5]。总之,项目管理应尽快实现计算机成本标准化管理,还应建立相应的内部网络,实施成本动态化管理,提高其对市场变化的反应速度,增强市场竞争的能力。

4结论

综上所述,要实行房地产项目成本的有效管理,切实解决房地产项目管理中存在的问题,就必须加强成本意识,健全全过程、全面的动态的管理,使项目成本管理成为房地产项目管理绩效评价的客观、公正的标尺,以保证房地产开发企业的利益,提高企业的管理水平和社会声誉,使企业在市场竞争中立于不败之地。

参考文献:

[1] 张伟.工程项目成本管理与控制讨论[j].中州建设,2005 (8):50.

[2] 邹伟.浅议房地产开发项目成本控制的关键阶段[j].武汉建设,2006(3).

[3] 胡胜杰.房地产建设项目整体成本管理体系分析[j].科技信息,2008(24):156.