房地产策划文案

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇房地产策划文案范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

房地产策划文案范文第1篇

200*年**月，带着初入房地产策划界的兴奋和对******深深的向往，我真诚地向公司奉献鄙人的全部智慧的决心，按照一个钜太人的要求严格要求自己的态度来*****谋求新的发展，默默许下积极向有一定深望、有一定功力的资深策划人靠拢。这个月以来，我一方面积极学习地产的专业前沿知识，经常向公司领导谈谈自己的看法、交流思想；另一方面做好自己的跟盘项目、拓展自己的业务范畴。现将本人工作概括向领导汇报如下：

首先是思想和智慧的洗礼。通过潜心与公司主要领导的沟通，我认识到我们的公司不仅是一个具有整合推广光辉历史的专业服务团队，更是一个锐意进取，勇于创新，年轻有为，不断结合新的市场，把自己的有深度的思想推向发展商的队伍，从而增强了专业公司的独具魅力，也更增强了我奋发向上、要有所作为的想法。

其次是知识与能力的陶冶。我自认为不是什么策划大师，但至少我作为一名策划人，除了在思想上要有创新，行动上更要和公司保持格调一致，还要在业务拓展能力上有新的起色。一名合格的策划人，不光要有很好的表达、谈判能力，更要有一定的提案、公关能力。这段时间以来，我把更多的时间和经历投入到把现有项目做好和挖掘新的好项目上，对此我投以最大的精力和毅力，并在操作过程中取得了一定的业绩，深受领导和同事的好评。通过更深一步的与不同开发商的接触，我一方面深刻体会了公司创业的艰辛；一方面也看到了转型中的***所面临的许多问题，我相信在钜太文化传播的领导下这些问题可以得到妥当的解决，并愿意为此奉献自己的力量，为“最强南昌，做大地市”的建构，为“拉开业务含量，扩张合作方式”的理性策划，为***在“江西做成品牌”奉献自己的一切精力。

最后是人格的塑造。****年新年伊始，我就在自己的心里定下了要以人格的魅力感染人，以学者的身份融入策划，以企划的高度解决问题。曾记得《南风窗》首语这样记载：“愿天下学者，均秉持良知，不随波逐流，以独立之精神，自由之思想，允公允能，厚德自强，止于至善”。这里的所谓人格不光是个人的人格，更是公司的人格，把自己的人格和公司的人格统一起来，将自己融入到公司的人格中来，将自己融入到公司的大发展中来，砥砺出共同的企业文化，制造出一致的前进目标。此外，完善人格的塑造对于公司更是不可或缺的特质，数不清的优秀商/策划人用他们的光辉足迹证实了必须诚信行为的楷模，用人格的力量去影响地产！这个月来，我在策划的挫折中一步一步走了过来，“从策划中来，到策划中去”。在制造中锻炼自己的水平，在人际关系中学习为公司创造利润的门路，以求自身人格塑造的不断完善。

人无完人，我在追求自我完善的过程中，仍然存在各方面的不足与缺陷，在此要多谢***的胸襟、度量与“礼贤下士”的明主、率真作风。

以上是我对自己工作方面的自我鉴定与总结，收获与不足并存，我将在今后的工作中继续总结经验，在****的培养和带领下，发扬优点，摒弃缺点，为争取公司的战略目标的早日实现而努力奋斗。

此致

房地产策划文案范文第2篇

（Financinq Institution ）

金融行业是大多数文科学生最重要的就业行业，没有之一。其实，国有银行只是金融行业的代表，金融行业像是一座金字塔，最高端的是投资银行，例如：摩根史坦利、中央汇金，这一类的机构想要进去的话，最低学历本科至少是北大、清华、人大、复旦一级，一般要求在斯坦福、哈佛拥有硕士以上的学历，他们实际上是国际政治权力、经济权力博弈的中心点，甚至他们代表的是国家利益。稍次一点的是以PE、VC为代表的基金公司、风司，他们从事的是比较有技术含量的工作――风险投资、融资，这些机构的人才需求也基本和投资银行的人才需求在一个档次，有所不同的是，VC、PE他们更重视人的综合素质、数学分析能力。这一类金融机构也偏向于招收清华、北大、人大、复旦、武大层次的一类名牌院校的学生。同时，考生如果想进入金融行业的上层，数学是必须要过的一关，因为期货公司、基金公司这一类机构的工作很多时候是在和数学模型打交道。再次一点的金融机构是以建行、中行、工行、农行为代表的四大国有银行，像西南财经大学、江西财经大学这一类的高校就属于这个序列，因为他们都共有一个上级隶属关系――中国人民银行，当然国有银行也喜欢招收二类名牌大学的财经类专业的毕业生，比如四川大学、重庆大学。这一类金融机构的工作呢，就比较简单了――揽储、放贷，工作的规范化、程序化更强。最低层次的金融机构是什么呢，就是大街小巷无所不在的保险公司、信托公司、担保公司以及小贷公司等，这些机构招人没有太高要求，学历什么都不重要，他们的经营模式是带有直销性质的，所以对学历基本没有要求。

就金融行业的招人规则来说，四大国有银行及一些合资的商业银行才是整个金融行业吸收大学生的主力，投资银行、基金公司都不是吸收大学生的主力。而目前银行业一年约招收10万应届毕业大学生，每个省份平均3000人，每个银行平均400人，每个银行的支行约3到5人。每个省份的大学毕业生每年平均约20万人，因此，只有不到1.5%的毕业生能进入银行业工作。也就是说，学经济、管理的学生顶多有5%能够进入银行业工作。

按照2014年高考招生数据显示，重庆市文科排名在1000名左右的学生都很难进入“211”重点大学的财经类专业学习。文科生想进西南财大必须排名在重庆市600名以前，想进江西财大必须排名在800名以前，重大、川大的财经类专业必须在900以前。而2014年重庆市的高考文科学生高达近10万，理科学生中也有三分之一读的是文科专业，大家可以想象一下整个文科专业想进入银行系统工作的难度。因此，成绩一般的文科生如果确定把自己的就业规划目标定位在较好的金融系统，那么读研究生是必须要做出的学业规划，大学四年就必须要付出比常人更多的努力。

政府机构

（GovernmentalAgencies）

考公务员是目前绝大多数文科生的首选目标。首先要明确一点，公务员的待遇、地位、福利确实性价比较高。

但是我们来看一看考公务员的难度有多大呢？以重庆市为例，2012年重庆市下半年招收大约1600名公务员，报考人数超过4万，平均36个人有一个人可以通过考试，通过比率大概为2.7%。这个难度看起来非常高了，如果用另外一个数据来比较一下，大家会发现考公务员的难度远远高于高考的难度。2013年重庆理科生参考人数大概是12.5万人，如果考进前2.7%，那么全重庆市排名是3375名，这个名次意味着考生能考上重庆大学的建筑学相关专业，并且能够考进绝大部分“211”重点大学的王牌专业，部分“985”院校的优势专业。

所以，选择就业方向的时候，只能把公务员作为可能考虑的对象，而不能作为唯一的选项。原因除了公务员考试难度大之外，还有公务员考试不会将学校的名气作为录取的标准，只要符合招收专业目录的，所有参加考试的人都可能被录取。

教育部门

（Educational Department ）

教育行业是所有行业中吸收文科生就业最多的行业，同时也是新增人员最多的行业之一。除了公立学校是吸收文科大学生的主力之外，民营培训机构也是非常重要的吸收文科生就业的单位。像新东方、学大教育等比较著名的上市培训公司就是新兴教育行业的典型代表。

公立教育机构是目前文科生最喜欢的单位，因为学校正式编制的老师拥有国家给予的铁饭碗，同时老师的社会地位也是比较高的，外加每年三个月的带薪休假，公立教师的工作是大多数文科生心之所向。

那么公立教育单位一股是如何招人的呢？要拿到铁晚饭大家都知道――逢进必考，除了高校以外，公办的中学、小学、幼儿园都必须执行“逢进必考”这个政策，即招人指标由省一级的人力资源与社会保障局，统一组织笔试和面试，最后完成招人任务。目前的情况来看，只有师范类专业的学生才拥有考教师的资格，普通的非师范文科专业是不具备考试资格的。一般条件下，重点中学――像成都的四中、七中、九中，重庆的一中、三中、八中这一类中学，只招收教育部直属的六所重点师范大学的师范专业学生――北师大、华东师大、华中师大、陕西师大、东北师大、西南大学。普通中学――区一级的中学一般招收当地相对知名的师范大学学生，重庆的普通中学比较喜欢招收重庆师范大学和长江师范学院的学生，成都的普通中学则比较喜欢招收四卅师范夫学的学生。

除了公立教师岗位以外，新兴教育行业目前也属于比较稳定的行业。尤其中小学课外辅导行业，近年正以令人咋舌的速度进行扩张。家长的需求是刚需，也是这个行业的速度得以如此快速扩张原因之一。教育行业也正朝着多样性、多元化的道路发展，早教机构、课外辅导班、艺术培训班、出国培训机构、职业教育培训机构……如雨后春笋般涌现。教育行业细分得厉害，小到专门针对四六级英语考试、公务员考试、注册会计师考试的培训等，足见教育行业的可挖掘潜力有多深，不管哪一方面的教育，都有一部分有需求的人追捧。

近年来，越来越多优秀的人才会选择一些体制外的教育培训机构，其中还不乏清华北大的高材生。教育培训机构的氛围更加自由，更能彰显个人的魅力和特长。虽然教育行业非常神圣，但是离文科生并不遥远，有兴趣和时间的同学还可以在大学时尝试当小学生或中学生的家教老师，提前进入教育圈。如果对社会发展有敏锐洞察力和判断力的同学，还可以像《中国合伙人》里的成东青一样自己创业，成就人生。

文化创意产业

（Cultural Creation）

文化创意产业在我国的兴起起始于上世纪末。当今世界，创意产业已不再仅仅是一个理念，而是有着巨大经济效益的现实。据联合国教科文组织统计，1998年全球有关文化创意产品方面的国际贸易额已经占当年全球总商品贸易量的7.16%。近十年来，中国创意产业有很大发展，尤其是香港、台湾地区，创意文化产业正在以前所未有的速度崛起。创意产业是文化艺术创意和商品生产的结合，包括表演艺术、电影电视、出版、艺术品及古董市场、音乐、建筑、广告、数码娱乐、电脑软件开发、动画制作、时装及产品设计等领域。

深圳的文化创意园和华侨城Loft创意园涵盖影视新媒体、创意设计、高端工艺品、文化软件四大重点领域，是集文化产业的原创研发、办公、展示、交易及配套服务为一体的高端文化创意园区。艺术设计、软件工程、用户交互体验、动画制作等专业的学生在深圳比较容易找到一席之地。

随着成都唱区超女快男张含韵、李宇春、张靓颖、何洁、谭维维、魏晨、王铮亮、马雪阳、江映蓉、郁可唯、陈翔的相继走红，成都似乎被冠以了“音乐之都”的美誉。依托蓉城的云计算中心，成都整合了分散的音乐资源，建立起全国性的“音乐云”平台，构建成新型数字音乐产业发展模式，推动了原创音乐发展，成都东区音乐公园就是最好的佐证。成都在音乐培育方面的成功，掀起了一股四川艺术大学（原四川音乐学院）的报考热潮。

北京的文化创意产业主要组成部分是科技金融，有中关村软件园和中关村创意产业先导基地。中关村拥有以北京大学、清华大学为代表的高等院校41所，以中国科学院、中国工程院所属院所为代表的国家（市）科研院所206家。这里每年都能吸纳大量金融、IT创新型人才，并且中关村还建立了示范区社会组织，中关村的中小微型企业占示范区单位总数的97.6%，用以支持年轻人自主创业。

如果要在一线城市的文化创意产业很快立住脚，必须要具备一类艺术院校的相关毕业生身份，譬如清华大学（合并中央工艺美术学院）、北京电影学院的艺术设计专业的学生在一线城市的就业相对容易一些，而一些普通师范类或者综合类大学的艺术设计专业学生就业的难度就要大很多了。

文化娱乐业

（Cultural Entertainment ）

文化娱乐业的覆盖面非常广，比如新闻单位派驻的记者站活动，书籍课本的出版，广播、电视、电影的制作、编导、主持、播出、放映活动，工艺品、书法、篆刻的艺术创作，歌剧、话剧、交响乐的演出，档案馆、纪念馆、博物馆的管理，电子游戏厅、游乐园的活动等都包含在内，称得上与我们精神文化生活结合最紧密的行业了。

体育行业是文化娱乐业中的一大代表，必须值得一提的是北京体育大学。其体育产业管理、体育新闻、人体运动学等都是强项专业。北体大的学生有很多机会进入行业对口的垄断企业工作；再来说一下影视行业，我国有两个超级影视城市，北京和上海。北京造星名校非常多，北京电影学院、中央戏剧学院、中国传媒大学、北京舞蹈学院……就拿北京电影学院来说，张艺谋、陈凯歌、韩三平、顾长卫、蒋雯丽、陈坤、赵薇、黄晓明、徐静蕾、杨幂、王珞丹等明星都在这里出道。上海戏剧学院则着力培养“海派”演员，如陆毅、李冰冰、佟大为、聂远、马伊利、胡歌、韩雪等人先后成名，其共同点是均以出演英俊潇洒靓丽多情的角色居多。北京和上海的影视戏剧高校在选拔人才时都是千里挑一的，如果对影视行业情有独钟，但又对自已的外形、综合素质、文化成绩没有那么自信的话，还可以考虑另外几所高校：南京艺术学院、重庆大学美视电影学院、浙江传媒学院等。浙江传媒学院甚至有“小中传”的美称，从实力和就业来说，这三所学校都是挺不错的。

如果同学们决定走上文化娱乐业这条路，那么就要充分的做好长期“北漂”的准备，尤其是导演、编剧、表演、声乐方面的影视专业，成名的人毕竟是少数，绝大多数人都会在竞争中被淘汰。一旦不能成名，就一定要想好下一步的出路，当然如果一开始就能进入如部队的文工团就是非常好的平台，明星韩红、超女纪敏佳都入伍进入了文工团工作。同学们也可以进行自主创业，做一些培训机构也是不错的选择，当然最好还是在一些比较大的民营机构工作一段时间后再开始自主创业相对来说要容易一些。如果有机会，能进入一些大的上市民营影视企业也是非常不错的，当然这对学生专业综合实力的要求就比较高了，这需要学生拥有非常多的实践经历。

房地产行业

（RealEstate）

中国的房地产现在进入了一个相对稳定的时期，随着城市化进程推进，房子对很多家庭来说，仍然是刚性需求。下文所涉及的房地产行业相关专业没有包括土建类等主要招收理工科学生的部分。房地产行业不仅仅是房地产的开发和经营，还包括物业管理、房地产中介服务等。

置业顾问还有一个大家都听说过的通俗名字“售楼小姐”“售楼先生”。置业顾问不仅仅销售新房，还包括在房地产中介销售二手房，甚至还包括专业的房产经纪人。置业顾问基本工资在1000元到2000元之间，关键是看销售提成。近几年出现了不少销售牛人，比如杭州市江悦城有位“售楼小姐”就创造过单月销售42套商品房的傲人成绩；厦门某楼盘有位“售楼小姐”更牛，在2012年全年创下了67亿多元的销售业绩，书写了“厦门之最”，税后她的提成收入就有近100万元。从目前来看，销售业绩相对较好的还是女性居多，这可能和女性甜美、亲切的形象有一定关系。口才好有亲和力的同学做置业顾问还是不错的。

房地产策划文案范文第3篇

于是没有哪一个行业象医药行业这样重视策划，没有哪一个专业如医药策划这个专业的人才吃香。有一定的经验积累，做成过几个成功案例的策划人才成了抢手的“香饽饽”，无数保健品、药品企业争着要。对于很多中小型的企业来说，由于自己的实力有限，既抢不到策划高人，也请不起策划公司，如何慧眼识珠，低成本培养自己的策划人才就成了当务之急。

笔者搞医药保健品策划多年，从来就没有认为医药保健品策划有太深奥的地方。也认为策划人才的价格应该回归价值。其实，从专业的角度看，只要挑好人才，树立正确的几个观念，只要有3大基础，5点能力，很多人都可以在最短的时间内成长成一个优秀医药保健品策划人才。

一般来说，做医药保健品策划需要有如下3大基础

一、具有一定的医学基础知识。

但是一定不能太专业，如果太专业就会导致很难打开策划思路。一般来说女孩子中专护理专业即可，男孩子大专即可。切忌医学本科或者以上的人才做策划，不是不能做，是专业功底太深，发挥的余地就越小。除非给他们重新洗脑。不是学医药的，需要在业余时间多看看中西医学方面的书籍。

二、有1到2年的市场营销经验。

这种人才不是要他们把市场做得如何好，而是要他们有基本的市场感悟和理解，能够更好地找到市场灵感，以及更好地把握市场方向。实在没有经验，也要有一定的书本知识，就是学经济类专业的人才，如经济管理之类，当然如果是应届毕业生，最好不用经济类财会专业的学生，因为医药保健品策划这一行需要的能力与他们专业所学的技能完全是南辕北辙。

三、有一定的文字功底。

一定要寻找那种写文章写得非常流畅、小科普写得非常专业的人士，有一定的新闻或者中文专业基础者可以优先考虑。写医药保健品文案，需要的是大白话，说得和老百姓越贴心越好；与房地产的文案完全不一样，房地产的文字通常都很优美，刻意营造的是一种意境；医药保健品文案通常都很朴实，需要的是如何与消费者缩短沟通的距离。所以这种文案功底很重要，如果是中文或者新闻专业毕业，那么是学历越高越好，本科硕士都行，如果是中文，或者经济的双学位那更好。

以上就是做医药保健品策划人才的基本素质要求，其实并不是非常高，在以前很多的策划高手中，其实就是这些专业毕业。现在大学生都在学校同时修几个专业，具有这些基础功底的人才可以说多如牛毛，十分好找。

优秀的医药保健品策划人才需要具备如下5点能力

以上只是谈到了做医药保健品策划人才的几个基本硬件要求，其实在这种硬件的基础上还是要装几种软件的，这些软件就是观念——如果没有这样一些观念引导做策划，那么可能还是不能真正掌握做策划的方法。一般来说，优秀的医药保健品策划人才需要如下5点能力。

1、具备半桶水的心态，有排斥能力。

在民间，有一个说法叫做“半桶水，荡得狠”。形容一个人对事物只有一知半解，却喜欢发表意见，不老成稳重。话的本来含义是讽刺一知半解的人，但是，如果把这个人放到医药保健品策划领域，我却认为是一个十分适合医药保健品策划的人才。

为什么这样说，我想可能跟医药保健品这个行业的特殊性有关。医药保健品关系到人的身体健康，甚至生命安全，当然需要本很专业的知识，很科学严谨的态度来阐述，这个是根本。当然，如果真是这样的话，就没有必要有产品策划这个专业了，所有的产品策划都可以叫医学院的大学教授包办。其实做策划的人千万不能把真正的专业知识装满了，就是完全装满了也要倒出一部分。不管是产品策划也好，市场策划也好，如果你死守着自己满满的知识，脑袋装满条条框框，你还怎么做策划，因为别人的东西都快要把您脑袋撑破了，你怎么还会有自己的东西。

所以做策划，一定要只装半桶水，对不利于策划的知识有排斥能力。这样才能装进更多的东西；只装半桶水，才能激荡出灵感的浪花；只装半桶水，才会有自己的东西，才会有所谓的策划。如果把水装满了，那只能是一桶死水，一桶专业的死水，那么策划就消失了。

2、具备写小说一样的想象能力。

好的产品策划，就是一部好的小说。大师们说，品牌是有个性的，讲述品牌的故事让品牌的知名度大增。医药保健品虽然谈不上什么品牌，但是讲述产品的故事一样可以让产品的知名度大增。脑白金用“席卷全球”这本产品手册讲述脑白金如何神奇的故事；张大宁回春如意胶囊用张大宁这个人的生平事迹讲述张大宁如何权威的故事；亿干王复方蚂蚁养肝胶囊用赵忠祥讲述蚂蚁治乙肝的传奇故事。好的产品策划，好的产品手册，就是一个故事，就是一本小说，你具备写小说的能力了吗？如果没有，加油吧，好的医药保健品策划需要写出好的小说。

3、具备破案一样严密的逻辑思维能力。

我们可以看到很多医药保健品机理的描述。如脑白金的脑白金体、张大宁的性命双修、银离子的咽炎鼻炎一喷两消等产品的作用机理，从功能成分的阐述，到产品的作用过程，到产品取得的治疗效果，层层推进，逻辑严密，象破案一样，写得清清楚楚，十分科学。写产品的作用机理需要有科学而严密的逻辑，否则就会让消费者感觉不可信。不可信是产品策划的大忌。推理能力你具备了吗，如果没有，就赶快培养吧。

4、具有写科普文章具像的描绘能力。

做房地产策划是把感觉送到消费者的心里，而做医药保健品策划是把承诺送到老百姓的嘴里。所以做医药保健品更需要把产品描绘得如何活灵活现，让抽象的产品概念用具体的数字、比喻表现出来，让消费者能够张开嘴巴急切地来吃你的产品，就算成功了。所以，你一定要具备写科普文章一样具象的描绘能力。脑白金是这个方面的典范，《一天不大便等于抽三包烟》、《格林上太空》、《30岁的女人是花还是豆腐渣》这些软文，都是医药保健品策划里的经典之作。除了脑白金外，肠清茶的整版广告，对“宿便”的描述，细致入微，活灵活现，也是医药保健品科普文章的典范。

5、具有探险一样敏锐的市场发现能力。

成功有偶然性，但成功又有必然性，看很多医药保健品的概念，看似无意中发现的，其实背后有着策划人员探险一样敏锐的市场发现能力。

红桃K补血就是其中的典范，谁能够知道补血会有这么大的市场，当时的保健品如三株等，都是打的包治百病的概念，但红桃K却硬是打开了补血这个细分市场之门，这种勇气在现在看来好象很平常，但在当时看来却是了不起的英雄壮举。还有脑白金主打的送礼市场，他们都敏锐地发现了这个十载难逢的市场机会—礼品市场，一举成功。还有张大宁，当时如此高价补肾，面对六味地黄丸等低价产品，不能不说是策划人员敏锐的市场发现能力造就了产品销售的奇迹。还有9快9减肥茶，就是敏锐地发现了低价减肥的市场空间。当然，市场机会是馅饼也是陷阱，需要有哥伦布探险一样的勇气，成功了发现的是新大陆；失败了，可能就会迷失在无边无际的海洋，带来巨大的损失。

房地产策划文案范文第4篇

一、项目分析

天第公寓（后来在市场的推广名被定义为"星期五公社")，项目位于上海浦东金桥地区，社区仅仅2幢24F的高层，由浦房开发建造到10层就因资金短缺问题搁置。

上海浦东金桥地区的住宅多以80年代末由于当时市政动迁原因建造的多层动迁安置住宅为主，虽然生活配套设施已日趋成熟，但由于区内人口密集，新兴住宅需求量激增，因而本案周边正在新建大批新兴住宅。但相较别的竞争个案，本案在地理位置是不占优势的，离区域繁华中心又远，从小环境来讲还是很偏僻，周边配套还是很短缺的，加之本案的房型较老、规模较小、竞争压力大……在面对众多竞争对手的情况下，要把这个几年前遗留下的烂尾楼——"天第公寓"推向市场无疑是在打一场艰难的突围战。如何使产品在竞争对手中脱颖而出成了当务之急。

1.市场情况

大环境让人欣慰，产品得过烂尾炎，遭遇"十面埋伏"。

从市场的眼光来分析，其较为有利的是，本案位置属于金桥、金杨新村的延伸段。东面、北面、西面即是金桥进出口加工区、外高桥加工区及陆家嘴金融贸易区，处在三大高能力消费区之中，有充足的客源基础。金桥新村作为浦东广大市民极为熟悉老式公房区域，其存在已有十几年的历史，在商业配套设施方面已相当完善，足可以满足本区域居民的一般生活需求。对于本案来讲，虽不及区域其他同质个案便利，但步行10分钟左右，即可共享金桥的配套设施，而本案周边，目前上市销售的个案，也会增加一定量体的商业用房，另外，杨高北路、巨峰路即将兴建"易初莲花"大型超市，使本案住户生活更为便利。而杨高北路、浦兴路两条交通主干道近在咫尺，众多公交路线和即将兴建的轻轨（L4线）使本区域的交通出入畅通无阻。

然而，本项目是烂尾房改造，所在这区域停工多年，在周边居民心中有一定的负面影响。本案房型也是比太太还老的一梯八户式的蝶型建筑，有些户型在通风采光上会受到影响。这两栋24F高层建筑容积率较高，得房率较低，物业管理费较高，社区规模又小的可怜，再加上底下紧靠杨高北路的局部楼层会受到一定的噪音影响。这些都导致了购房者心理认同上的障碍。

而且金桥区域住宅需求量的增加又使众多房产公司瞄准了这块风水宝地。20__年，周边市场供应量2500个住宅单元，共计25万平方米左右，整个市场销售率在50出头（受"上海故事"量体拉动比较严重），有效供应量在12万平方米左右。本案推案时周边市场上供应量将近8万平米。

综上所述，本案的大环境还是良好的，但项目自身却有较多先天不足之处，且周边竞争个案源源推出，都为本案的销售带来了一定程度上的抗性。

2.客源情况

本地的、外地的、老年人、青年人一个不能少。

针对本区域当时情形考虑，本案的客源主要由3大部分为主：

①周边居民

金桥新村以及其他新村居民人口的扩张、居住环境的改善，但又受经济支付能力的限制，对所购房子的的总价极其看重，本案的出现，对这部分客源将是极大的冲击。这部分客源也是本案最初冲击销售率的得支撑。

②市政拆迁户

上海整个城市的大规模改造，必能吸引大量的拆迁户入场。

③外来工作者

上海作为人才高地，已成为中国人理想的"就业创业基地"，而本区域的发展潜力，对这批客源将有极大的吸引力。

二、策划思路

关键问题是：怎样才能做大众情人呢？

无可辩驳，"天第公寓"的缺陷是显而易见的，烂尾房、房型老、规模小、配套少，和周边众多新兴多层建筑相比较，它根本是一个普通的不能再普通的房产项目。不过幸好，"天第公寓"还是有值得叫人安慰的优势的。良好的金桥大环境给了它有力地支撑，交通便捷无疑也是一大吸引力。从产品本身来看，亮丽的建筑立面、独一无二的钢结构大堂、面面俱到的会所以及我倡议的寻找区域面积空白，将面积放到最经济最实惠的低总价的策略，都是和周边项目有得一拼的。但是本案和其他个案一个最明显的区别就是本案的客源层次分布 广泛。不同性别、不同年龄、不同行业、不同地区甚至是不同买房目的客源都是本项目力求争取的对象。诉求客源的广泛造成了诉求中心点的不确定性，使得做策划时无法做到有的放矢，这是房产策划的一个致命点，客源模糊。怎样才能使"天第公寓"成为人见人爱的"大众情人"呢？做"大众情人"是要冒风险的，但是只要解决了这个问题，"天第公寓"在周边的产品中就是独特的，有个性的，这就是U策略的运用。

怎样使产品成为"大众情人"呢？构想这个问题时，我还是从产品本身开始着手。既然要使本案与竞争产品形成一定距离上的差异，那么必然要设法找到本产品本身与众不同的亮点。除了在本案上专案组建议在原先烂尾的产品格局上，利用周边个案的面积、功能和格局的空白，采用新的切割方法将产品进行了新的面积分割和更合理的功能划分，并且在建筑的外立面上一改烂尾楼过去的老式传统手法，变得更为亮丽和新颖、现代，从而也就让本案产品相较周边竞争个案有相当的面积和总价优势，也在新颖的外立面上给客户一个全新的楼宇概念外，弘扬产品优点是毋庸置疑的，关键在于怎样去规避产品的缺点。老子·《道德经》曰：祸兮福所倚,福兮祸所伏。同理，缺陷往往也可转为为优势。关键在于，怎样合理利用缺陷使之成为优势。

想要成为"大众情人"，除了产品的新鲜性，还需要在生活理念上从情感上真正感动消费者，了解他们最渴望的生活状态，触及他们内心深处最柔软的地方。那么，现在的都市人最喜欢什么样的生活，内心深处又最渴望什么样的生活呢？于是就有了下面一段概念的提炼：

"星期五公社"策划构想：后集体生活的概念由来。

记得大学时代，一个同学是第一个到校外租房子，因为他觉得受不了男生宿舍的嘈杂混乱，可是最近碰到他，是在一个人群很多的俱乐部里碰到他，他说我受不了办公楼里那种气氛，我现在特别怀念大学时代，有那么多同学那么多朋友，不像现在的环境，办公室简直就是伏契克写的《绞刑架下的报告》，走过去是七步，走过来是七步，我突然发觉自己是喜欢和向往集体生活的。

星期五公社行销由来……

70年代，公社年代。

80年代，开放年代。

90年代，自我年代。

00年代，个性年代。

今天，个性群体共存的矛盾年代！

现在的都市，俱乐部如鲜花，我们殷勤如蜜蜂，为什么呢？因为我们渴望一个集体，就像我们曾经特别渴望一个私人空间一样。

我发现诸如俱乐部是这样一种地方，在这里大家相聚在一起，没有人追究你的过去，没有人关心你的未来，大家在一起可以聊天，可以一起做一件事情，依据个人的品位兴趣，在这里可以重温久违了的集体生活。

所以，我愿意把它衍生为一种社区生活，而且称之为"后集体生活"，因为这样的集体是自发自愿形成的，不像大学时代或是公社年代的集体，多少带点不可抗拒的色彩，喜欢这种后集体生活的人，不要误以为他们不喜欢独处，其实他们更喜欢强调生活的自我。他们是都市非主流中的非主流，他们喜欢集体，喜欢朝九晚五后聚到一块，因为他们希望在这个后集体空间能找到他们的同类，有相似的品位，有相似的生活体验，有相似的生活观价值观世界观，然后他们可以享受到后集体生活的愉快。

在这种后集体生活中，他们容易忘掉日常办公室里的琐碎，人际交往的复杂，他们可以任性地在这个空间尽情享受生活带给他们的快乐，唱唱怀旧的歌曲，叙叙工作的酸甜苦辣和人生的目前与长远。当新的太阳升起，他们挥挥衣袖，各自又回到自己的小圈子里，后集体生活对他们来说，就像星期五的感觉，能让人想起善待自己的生活，对于他们而言，家就是能让人可以忘掉工作或是人际压力的地方，是可以快乐的、幸福的、轻松的、生活的地方。

这个地方对于一个在外打拼甚感朋友太少，刚结婚青年在付款条件压力少，办公室里小资白领品位相似的，更或是从知青年代走过来的人……是一种渴望，一种期待，一种这个时代轻松的怀旧，也是依依不舍的告别，告别永远过去的学生时代知青年代公社年代，那充满理想主义充满怀念情愫和浪漫情怀的时光。所以我将星期五赋以"生活"的概念，公社赋以"当代后集体"概念。

所以我把这种后集体生活的地方就叫，"星期五公社"。

注："星期五公社"是"天第公寓"的推广名。

就这样，一座城市新型的后集体生活宅邸诞生了。这个崭新的概念被我用一句很感性的语句表达了出来，"金桥有个很生活的后集体，我们叫她"星期五公社"。这样一句温馨、幸福、甜蜜、轻松而又阳光的话无疑对任何人都具有神秘感和吸引力。

所谓万事开头难，既然策划上的难点被突破了，接下来的事自然就好办了。

三、销售策略

以迅雷之势推销"大众情人"。

在众多周边产品的强力围攻下，我认为本产品的价格应该与周边产品拉开一定距离。这样才能吸引到潜在购屋对象，所以，根据产品的格局和面积特性，我给"星期五公社"定下了低总价面向市场的价格策略。

我认为，尽管本案与周边个案有一定距离，但由于价格优势，且量体小，上市后必然会引起消费者的注意。所以，在短时间内迅速出击的销售策略是比较正确的。

结合本区域市场情形以及以往操作的个案判断，我们将以"短、平、快"的销售策略，经过1-2个月的前期准备，在正式公开3-4个月之后，销售率将达到70-80。

四、广告表现策略

首创成人漫画作为本案广告表现符号。

在拟定广告表现策略之前，我同样让专案组对市场同质竞争个案企划表现方式进行了收集整理和归纳，我的目的是想用差异化和独特性的指导思想从别人的企划表现中找到自己的表现突破点，先看看竞争个案的表现方法：

1."青年汇"：也是由烂尾房改造，它抓住了房型小、地理位置好的特点，目标客源针对青年人。企划策略以产品的概念炒作再加上迎合青年心理的平面包装方式。广告表现上以另类年轻为主，上市后迅速造成小房型市场的火爆。不可否认，"青年汇"是十分成功的。

2."蓝朝部落"：也是小房型白领住宅，企划策略与广告表现和"青年汇"类似，难免有步落后尘的味道。

3."东方时空"：在小房型市场火爆时借机推出，与先前的同类个案相似，无自己的创新，落入了人云亦云的俗套。

4."同领都会"：连广告表现手法都和"青年汇"极其相似，根本没有自己的个性。

本项目想要做到鹤立鸡群脱颖而出就必须根据自己的个性来表达自己。这不免又要谈到客源的问题了。虽然本案客源分布较为广泛，但也并非无迹可寻。

在这里，我把客源分为这样几种类型：

A、迷恋金桥的老顽固——金桥当地客

B、掉进蜜罐的鸳鸯——热恋的要结婚的族群

C、学会了走路的虫——IT行业、广告行业者

D、想占便宜的人类——新薪人类、知青、外地打工的

E、有钱有闲的尖头鳗——投资先生

F、这个城市的主力居者——办公族、自由职业者及自由单身族客源被细分后就不难发现，本案最大的个性就是本案各类型的客源都有着自己不同于其他类型的个性，而每一种类型又都是我们所不能忽略的。太多的个性就成了没有个性，怎样解决这一点呢？

于是，我试图在这些个性中发掘共性。当我把一些产品的东西罗列出来时，我发现这个产品其实是一个矛盾统一综合体。

城市：共同的环境————新的集体

金桥：公认的生活地— ———新的生活

社区：共同的家—————新的集体

大堂：共进式——————集体

网络：共享式——————互动的集体

会所：共享式——————互动的集体

建筑：两幢独立—————在集体中独立

综合起来，不就是一种个性与群体共存的矛盾的新集体生活方式吗？包容这种新生活的产品可以说在上海是第一次出现的，因而我们不妨称它为"上海首座后集体生活宅邸"。

既然是生活的宅邸，那么其文案基调不妨轻松、俏皮、煽情一些，可以针对各种类型的客源分别描述他们不同的生活状态，然后再阐述不同的生活状态与后集体生活宅邸这一概念的相互融合。设计色彩的表现上以轻松、活泼、稳重为主，在矛盾中寻求统一。

纵观以上，那么什么样的设计符号是为大家所接受的呢？

当50年代人听见叉铃的声音时；当60年代人听见让我们荡起双浆的音乐时；当70年代人看到玻璃弹子时；当80年代人看到魂斗罗游戏时……他们会有什么样的感触呢？无疑，童年的美好回忆会在瞬间流淌。由此可见，每个人对自己的童年都有着一份难以割舍的情怀，而且每个人心中都存留着一份永不泯灭的童真。不同年龄、性别的人在对童年的回忆里找到了共同的契合点，那就是心中不泯的童真。基于此，想到了成人漫画。现在最流行的几米的漫画之所以广受欢迎，是因为它能勾起人们对美好生活的向往与憧憬。成人漫画的吸引力由此可见一斑。因此，我决定用成人漫画作"星期五公社"的设计符号，把各个类型的客源用漫画的形式分别量身定制的表述出来。

在上海各个已销售或在销售的房产个案中，运用成人漫画作为设计符号的几乎没有，即使有也是"拿来主义"。据我了解，目前只有复地集团开发的"柏林春天"在报纸广告上曾用过几米的漫画《地下铁》中的场景。由此，我可以自豪地说，在上海用量身定制的原创漫画作为广告表现手法，"星期五公社"是首例。

五、媒体策略

大胆放弃报纸媒体，主打户外媒体和现场派发销售。

如何使用最低广告费用，来达成最高销售目标是媒体策略的基本原则之一。

本案案量小，如果投入大量广告经费，即使达到预期效果也会造成公司销售成本的增加。所以，我决定用不同与以往媒体策略，以达到减少公司销售成本来提高公司利润的目的。

基于上述原因，我对常规的媒体策略作了一些改动，本案销售中基本以户外看板、公交广告、引导旗来吸引客源，在现场派发海报和DM并由销售人员解说"星期五公社"这个新概念和它所营造的一种新生活来引起消费者的兴趣。电视媒体和报纸媒体因费用较高，所以基本上不考虑，仅看销售情况而定。如果在销售时遇上阻力，才考虑用报纸媒体扩大影响力。

六、广告预算

四两拨千金，做好预算才好当家

依据以最低的费用来达到最高效益的原则，我作了如下广告预算表:

总销金额9000万元

广告投放比例1.5

广告成本9000万*1.5≈135万元

企划周期

20__.11.2820__.3.1020__.3.2520__.5.1020__.7

引导期公开期强销期持续清盘期

阶段预算明细(略)

七、市场反响

事实胜于雄辩

经过了市场的考验，事实证明本策划案是非常成功的。在开盘当日就有80的房子被预订，之后的一个多月时间里，又不断有消费者来电来访，不到一个月"星期五公社"已告售罄。而"星期五公社"所提倡的后集体生活的概念也已被人们所接受并喜爱。

可以说，用不到一个月的时间去化一个不占优势的住宅产品，这在金桥地区甚至于上海都是不多见的，所以"星期五公社"策划案的成功是显而易见的。

产品形象是品牌的重要方面。良好的产品形象可以使企业获得社会公众的充分信任，进而形成稳定的消费群。"星期五公社"策划案的实施，不仅使公司第一个开发的项目一炮而红，在赚取了利润的同时也给公司带来了一定的品牌知名度，为公司将来的开发项目打下了扎实的基础。八、总论

房地产策划是一项牵涉知识面很杂的学问，它不仅仅牵涉到广告、销售、营销推广等内容，还涉及到房地产基础知识、客户心理学等方方面面的内容。一个房产项目从初具雏形到最后推出都需要经过周密审慎的思考。

我个人以为：作为一个策划者，要做好一个策划案就必须用谈恋爱的心态去对待它，以对待恋人的热情去了解这个案子，策划者只有在爱上了自己所策划的案子后才能够使策划案在市场上获得成功。也就是说，策划者要以相当大的热情去了解并接受策划案，然后才能制订出完美的策划方案。

依据上述策划恋爱论，我接手"星期五公社"后，就全身心地投入到项目的前期准备中，所谓市场情况的调查和了解只是解决了项目的利好、利空，也就是卖什么的问题。搞清这个问题后就要弄清楚东西要卖给谁（客源）的问题，其次也就是如何找到自己的个案的突破点的问题，这个问题是房产项目策划中最关键的问题，突破点找准了，项目也就成功了一半。因此，在策划中，我从收集整理和归纳市场资料和客源资料，然后找准突破点全身心投入。

就本策划案来看，之所以成功的最大原因就是我利用差异化和独特性的策划指导思想找准了个案的突破点，然后大胆地把项目的缺陷作为项目的优势去推广，即客源层过于广泛原是房产项目的致命缺陷（客源广泛使诉求点过多造成无法为项目定位），而我却在个性中找到了共性，并巧妙地用一个新的概念把这一矛盾统一起来。由于找准了客源层，并很好地解决了客源层广泛所带来的问题，后面所面临的问题也就迎刃而解了。