房地产管理法

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房地产管理法范文第1篇

一、关于房地产开发经营者的资格问题1.从事房地产的开发经营者，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业（含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业）。

2.不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。

二、关于国有土地使用权的出让问题3.国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门。出让合同应由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订，其他部门、组织和个人为出让方与他人签订的出让合同，应当认定无效。

4.出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权，对于出让集体土地使用权或未经依法批准的国有土地使用权的，应当认定合同无效。

5.出让合同出让的土地使用权未依法办理审批、登记手续的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间，对于出让集体土地使用权依法补办了征用手续转为国有土地，并依法补办了出让手续的，或者出让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的，可认定合同有效。

三、关于国有土地使用权的转让问题6.国有土地使用权的转让合同，转让的土地使用权未依法办理出让审批手续的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间，对于转让集体土地使用权，经有关主管部门批准补办了征用手续转为国有土地，并依法办理了出让手续的，或者转让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的，可认定合同有效。

7.转让合同的转让方，应当是依法办理了土地使用权登记或变更登记手续，取得土地使用证的土地使用者。未取得土地使用证的土地使用者为转让方与他人签订的合同，一般应当认定无效，但转让方已按出让合同约定的期限和条件投资开发利用了土地，在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，补办了土地使用权登记或变更登记手续的，可认定合同有效。

8.以出让方式取得土地使用权的土地使用者虽已取得土地使用证，但未按土地使用权出让合同约定的期限和条件对土地进行投资开发利用，与他人签订土地使用权转让合同的，一般应当认定合同无效；如土地使用者已投入一定资金，但尚未达到出让合同约定的期限和条件，与他人签订土地使用权转让合同，没有其他违法行为的，经有关主管部门认可，同意其转让的，可认定合同有效，责令当事人向有关主管部门补办土地使用权转让登记手续。

9.享有土地使用权的土地使用者未按照项目建设的要求对土地进行开发建设，也未办理审批手续和土地使用权转让手续，转让建设项目的，一般应当认定项目转让和土地使用权转让的合同无效；如符合土地使用权转让条件的，可认定项目转让合同有效，责令当事人补办土地使用权转让登记手续。

10.以转让方式取得的土地使用权的使用年限，应当是土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限。转让合同约定的土地使用年限超过剩余年限的，其超过部分无效。土地使用年限，一般应从当事人办理土地使用权登记或变更登记手续，取得土地使用证的次日起算，或者在合同中约定土地使用年限的起算时间。

11.土地使用权转让合同擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间已补办批准手续的，可认定合同有效。

12.转让合同签订后，双方当事人应按合同约定和法律规定，到有关主管部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理土地使用权变更登记手续为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续。

13.土地使用者与他人签订土地使用权转让合同后，未办理土地使用权变更登记手续之前，又另与他人就同一土地使用权签订转让合同，并依法办理了土地使用权变更登记手续的，土地使用权应由办理土地使用权变更登记手续的受让方取得。转让方给前一合同的受让方造成损失的，应当承担相应的民事责任。

14.土地使用者就同一土地使用权分别与几方签订土地使用权转让合同，均未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定各合同无效；如其中某一合同的受让方已实际占有和使用土地，并对土地投资开发利用的，经有关主管部门同意，补办了土地使用权变更登记手续的，可认定该合同有效。转让方给其他合同的受让方造成损失的，应当承担相应的民事责任。

四、关于国有土地使用权的抵押问题15.土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续，将土地使用权进行抵押的，应当认定抵押合同无效。

16.土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续将土地使用权抵押后，又与他人就同一土地使用权签订抵押合同，并办理了抵押登记手续的，应当认定后一个抵押合同有效。

17.以划拨方式取得的国有土地使用权为标的物签订的抵押合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，依法补办了出让手续的，可认定合同有效。

五、关于以国有土地使用权投资合作建房问题18.享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。

19.当事人签订合建合同，依法办理了合建审批手续和土地使用权变更登记手续的，不因合建一方没有房地产开发经营权而认定合同无效。

20.以划拨方式取得国有土地使用权的一方，在《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）施行前，经有关主管部门批准，以其使用的土地作为投资与他人合作建房的，可认定合建合同有效。

21.《条例》施行后，以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续，以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的，应认定合建合同无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，依法补办了出让手续的，可认定合同有效。

22.名为合作建房，实为土地使用权转让的合同，可按合同实际性质处理。如土地使用权的转让符合法律规定的，可认定合同有效，不因以合作建房为名而认定合同无效。

23.合建合同对房地产权属有约定的，按合同约定确认权属；约定不明确的，可依据双方投资以及对房屋管理使用等情况，确认土地使用权和房屋所有权的权属。

六、关于商品房的预售问题24.商品房的预售方，没有取得土地使用证，也没有投入开发建设资金进行施工建设，预售商品房的，应当认定商品房预售合同无效。

25.商品房的预售方，没有取得土地使用证，但投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间补办了土地使用证、商品房预售许可证明的，可认定预售合同有效。

26.商品房的预售方，持有土地使用证，也投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间办理了预售许可证明的，可认定预售合同有效。

27.预售商品房合同签订后，预购方尚未取得房屋所有权证之前，预售方未经预购方同意，又就同一预售商品房与他人签订预售合同的，应认定后一个预售合同无效；如后一个合同的预购方已取得房屋所有权证的，可认定后一个合同有效，但预售方给前一个合同的预购方造成损失的，应承担相应的民事责任。

七、关于预售商品房的转让问题28.商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。

29.商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，可认定转让合同有效；没有办理转让手续的，在一审诉讼期间补办了转让手续，也可认定转让合同有效。

30.商品房预售合同的预购方，在实际取得预购房屋产权并持有房屋所有权证后，将房屋再转让给他人的，按一般房屋买卖关系处理。

八、关于预售商品房的价格问题31.预售商品房的价格，除国家规定“微利房”、“解困房”等必须执行国家定价的以外，合同双方根据房地产市场行情约定的价格，也应当予以保护。一方以政府调整与房地产有关的税费为由要求变更合同约定价格的，可予以支持。一方以建筑材料或商品房的市场价格变化等为由，要求变更合同约定的价格或解除合同的，一般不予支持。

32.合同双方约定了预售商品房价格，同时又约定了预售商品房的价格以有关主管部门的核定价格为准，一方要求按核定价格变更预售商品房价格的，应予以准许。

33.合同双方约定的预售商品房价格不明确，或者在合同履行中发生不可抗力的情况，合同双方当事人可另行协商预售商品房价格。协商不成的，可参照当地政府公布的价格、房地产部门认可的评估的价格，或者当地同期同类同质房屋的市场价格处理。

34.在逾期交付房屋的期间，因预售商品房价格变化造成的损失，由过错方承担。

九、关于违反合同的责任35.经审查认定有效的合同，双方当事人应按照合同的约定或法律的规定履行。

36.在合同履行过程中，由于不可抗力的原因，致使合同难以继续履行或继续履行将给一方造成重大损失，当事人提出变更或解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人双方合理负担。

37.当事人以对合同内容有重大误解或合同内容显失公平为由，提出变更合同的，应予支持。但因下列情形之一要求变更合同的，不予支持：

（1）合同约定的出资额、价格虽与当时的市场行情有所不同，但差别不大，一方当事人以缺乏经验不了解市场行情等为由，提出变更合同的。

（2）合同履行的结果不是合同签订时不能预见的，而是因当事人经营不善、管理不当或判断失误等原因造成的，一方当事人提出变更合同的。

38.合同一方有充分证据证明确系不可抗力，致使合同不能按期履行或不能完全履行的，根据实际情况，可准予延期履行、部分履行或不履行，并部分或全部免予承担违约责任。

39.合同一方违反合同，应向对方支付违约金。合同对违约金有具体约定的，应按约定的数额支付违约金。约定的违约金数额一般以不超过合同未履行部分的价金总额为限。对违约金无约定或约定不明确的，按没有约定处理。

40.合同一方违反合同给对方造成损失，支付违约金不足以赔偿的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。

41.合同一方违约致使合同无法履行的，应赔偿对方的损失。实际损失无法确定的，可参照违约方所获利润确定赔偿金额。

42.合同约定了违约金和罚款的，或只约定罚款的，只要其金额不超过未履行部分总额的，可将罚款视为违约金处理。

43.合同一方未将对方的投资款用于履行合同而挪作他用，致使合同不能履行的，依法应承担违约责任，赔偿因不履行给对方造成的实际损失。

44.违约方将对方的投资款挪作他用并获利的，如所获利润高于或等同于对方实际损失的，应将其所获利润作为对方的损失予以赔偿；如所获利润低于对方的实际损失的，应当赔偿对方的实际损失；如违约方所获利润无法确定的，可按银行同类贷款利率的四倍赔偿对方的损失。

十、关于无效合同的处理问题45.经审查认定无效的合同，一方依据无效合同取得的财产应当返还对方。因合同无效给对方造成损失的，应按过错责任原则由过错方赔偿损失。过错方承担赔偿责任的赔偿金数额，应相当于无过错方的实际损失。双方均有过错的，按过错责任大小各自承担相应的责任。双方故意严重违反有关法律、法规而致合同无效的，应追缴双方已经取得或约定取得的财产。

46.合作建房合同被确认无效后，在建或已建成的房屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有，对方的投资可根据资金的转化形态，分别处理：

（1）资金尚未投入实际建设的，可由以土地使用权作为投资的一方将对方投入的资金予以返还，并支付同期同类银行贷款的利息；

（2）资金已转化为在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返还投资款的同时，参照当地房地产业的利润情况，由以土地使用权作为投资的一方给予对方相应比例的经济赔偿；

房地产管理法范文第2篇

城市房地产管理办法完整版全文第一章　总　则

第一条　为了加强对城市房地产管理，维护房地产市场的秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业发展，制定本法。

第二条　在中华人民共和国城市规划区国有土地(以下简称国有土地)范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。

本法所称房屋，是指土地上的房屋建筑及构筑物。

本法所称房地产开发，是指在依据本法取得有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设行为。

本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

第三条　国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拔国有土地使用权除外。

第四条　国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民住宅条件。

第五条　房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法益受法律保护任何单位和个人得侵犯。

第六条　国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。

第二章　房地产开发用地

第一节　土地使用权出让

第七条　土地使用权出让，是指国家将有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定的年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

第八条　城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地使用权方可有偿出让。

第九条　土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地规划。

第十条　县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地开发的，须根据省级以上人民政府下的控制指标拟订度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或省级人民政府批准。

第十一条　土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途年限的其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房地产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市，县人民政府土地管理部门实施。

直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。

第十二条　土地使用权出让，可采取拍卖、招标或者双方协议的方式。

商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式;没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可采取双方协议方式。

采取双方协议方式出让使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。

第十三条　土地使用权出让最高年限由国务院规定。

第十四条　土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

第十五条　土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。

第十六条　土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让土地;未按照出让合同约定提供出让土地的，土地使用者有权解除合同，有土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可请求违约赔偿。

第十七条　土地使用者必须改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用出让金。

第十八条　土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预表，用城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用办法有国务院决定。

第十九条　国家土地使用者依法取得土地使用权，在出让合同约定使用年限届满前不收回;在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发地的实际情况给予相应的补偿。

第二十条　土地使用权因土地来失而终止。

第二十一条　土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅地的，应当予以批准。经批准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依法规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用者由国家无偿收回。

第二节　土地使用权划拨

第二十二条　土地使用权划拨，是批县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅地音交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的期制。

第二十三条　下例建设用的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨的：

(一)国家机关用地和军事用发;

(二)城市基础设施用地的公益事业用地;

(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;

(四)法律、行政法规规定的其他用地。

第三章　房地产开发

第二十四条　房地产开发必须严格执行城市规划按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第二十五条　以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金的百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权;但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

第二十六条　房地产开发项目设计、施工、必须符合国家有关的标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

第二十七条　依法取得土地使用权，可以依照本法和有关法律、行下政法规和规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。

第二十八条　国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。

第二十九条　房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。

设立房地产开发企业，应当具备下列条件：

(一)有自己的名称和组织机构;

(二)有固定的经营场所;

(三)有符合国务院规定的注册资金;

(四)有足够的专业技术人员;

(五)法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照;对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在县级以上地方人民政府规定的部门备案。

第三十条　房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。

房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。

第四章　房地产交易

第一节　一般规定

第三十一条　房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

第三十二条　基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。

第三十三条　国家实行房地产价格评估制度。

房地产价格评沽应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

第三十四条　国家实行房地产成交价格申报制度。

房地产权利人转让房地产，应当向县级以上人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。

第三十五条　房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

第二节　房地产转让

第三十六条　房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为第三十七条　下列房地产，不得转让：

(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的;

(二)司法机关和行执机关依法裁定、决定查封或者其他形式限制房地产权利的;

(三)依法收回土地使用权;

(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

(五)权属有争议的;

(六)未依法登记领取权属证书的;

(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第三十八条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

(一)按照出让合同约定已支付部份土地使用权出让金，并取得土地使用证书;

(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

第三十九条　以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定的，报有批准权的人民政府审批。报有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

第四十条　房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

第四十一条　房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

第四十二条　出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者使用年限后的剩余年限。

第四十三条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地的使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同相应调整土地使用权出让金。

第四十四条　商品房预售，应当符合下列条件。

(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证;

(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;

(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门登记备案。

商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

第四十五条　商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。

第三节　房地产抵押

第四十六条　房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

第四十七条　依法取得的房屋所有权连同该屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。

第四十八条　房地产抵押，应当凭土地使用权证书，房屋所有权证书办理。

第四十九条　房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。

第五十条　设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款项后，抵押权人方可优先受偿。

第五十一条　房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将士地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增的房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

第四节　房屋租赁

第五十二条　房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

第五十三条　房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。

第五十四条　住宅用地的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。

第五十五条　以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。

第五节　中介服务机构

第五十六条　房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。

第五十七条　房地产中介服务机构应具备下列条件：

(一)有自已的名称和组织机构;

(二)有固定的服务场所;

(三)有必要的财产和经费;

(四)有足够数量的专业人员;

(五)法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后方可开业。

第五十八条　国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。

第五章　房地产权属登记管理

第五十九条　国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

第六十条　以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。

在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上人民政府房产管理部门核实颁发房屋所有权证书。

房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变使用更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

第六十一条　房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。

因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。

第六十二条　经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围的土地使用权的确认和变更。分别载入房地产权证书。

第六章　法律责任

第六十三条　违反本法第十条、第十一条的规定，擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的，由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。

第六十四条　违反本法第二十九条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。

第六十五条　违反本法第三十八条第一款的规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。

第六十六条　违反本法第三十九条第一款的规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。

第六十七条　违反本法第四十四条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可经并处罚款。

第六十八条　违反本法第五十七条规定的，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。

第六十九条　没有法律、法规的依据，向房地产开发企业收费的，上级机关应当责令退回所收取的钱款;情节严重的，由上级机构或者所在单位给予直接责任人员行政处分。

第七十条　房产管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任;不构成犯罪的，给予行政处分。

房地产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益，构成犯罪的，依法惩治贪污罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任;不构成犯罪的，给予行政处分。

第七章　附　则

房地产管理法范文第3篇

    为适应房地产业发展的需要，加强房地产中介服务管理，规范房地产中介服务行为，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部新修订的《城市房地产中介服务管理规定》等有关法律、法规、规章规定，结合我省实际，制定了《河南省城市房地产中介服务管理办法》，现予以印发，请认真贯彻执行。执行中有什么问题，请及时报厅住宅与房地产业处。

                                                                           二OO二年三月五日

    第一章 总 则

    第一条 为加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房地产中介服务管理规定》等有关法律、法规、规章和规范性文件规定，结合我省实际，制定本办法。

    第二条 在本省行政区域内从事房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等房地产中介服务活动，实施房地产中介管理，适用本办法。

    本办法所称房地产咨询，是指为房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

    本办法所称房地产价格评估，是指对房地产进行测算，测定其经济价值和价格的经营活动。

    本办法所称房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。

    第三条 省建设行政主管部门负责全省房地产中介服务的监督管理工作。

    市、县（市）人民政府房地产管理部门负责本行政区域内的房地产中介服务管理工作。

    第二章 中介服务人员资格管理

    第四条 从事房地产中介服务的人员，须参加相应业务的资格考试取得执业资格证书或合格证书，并经注册登记后，方可执业。

    第五条 从事房地产咨询业务的人员，须取得房地产及相关专业中专以上学历，具有与房地产咨询业务相关的中级以上专业技术职称。

    房地产咨询人员须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产咨询人员岗位合格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产咨询人员岗位合格证书》的人员，不得从事房地产咨询业务。

    第六条 房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。

    房地产估价师须经全国统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并按有关规定办理注册登记。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。

    房地产估价员须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产估价员岗位合格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产估价员岗位合格证书》的人员，不得从事房地产估价业务。

    第七条 国家实行房地产经纪人员职业资格制度，房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。

    房地产经纪人执业资格须经过全国统一考试、取得《房地产经纪人执业资格证书》并办理注册登记，方能进入房地产经纪活动关键岗位，作为发起设立房地产经纪机构的必备条件。

    房地产经纪人协理从业资格须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产经纪人协理从业资格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产经纪人协理从业资格证书》的人员，不得从事房地产经纪业务。

    第八条 严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产经纪人执业资格证书》、《房地产咨询人员岗位合格证书》、《房地产估价员岗位合格证书》、《房地产经纪人协理从业资格证书》。

    遗失以上各类证书的，应在当地市级以上报纸上声明作废，并向原发证机关申请补发。

    第九条 房地产估价师和房地产经纪人的执业资格实行年审制度，由省建设行政主管部门或其委托的机构结合房地产中介服务机构资质年审进行。

    第三章 中介服务机构管理

    第十条 房地产中介服务机构，是指从事房地产咨询、房地产评估、房地产经纪等方面服务的经营活动并具有独立法人资格的经济组织。

    凡从事房地产中介服务活动，应当设立相应的房地产中介服务机构。

    第十一条 设立房地产中介服务机构应具备下列条件：

    （一）有单位的名称、组织机构及章程；

    （二）有固定的服务场所；

    （三）有规定数量的财产和经费；

    （四）有与其从事房地产中介服务业务相应资格等级相适应的执业资格人员和专业技术人员；

    （五）法律法规规定的其他条件。

    第十二条 房地产评估机构的资质等级，按建设部《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》分为一、二、三级和临时资质。

    一级房地产估价机构可以从事各类房地产价格评估，可以跨省自治区、直辖市从事评估业务。

    二级房地产估价机构可以在本省行政区域内从事房地产买卖、租赁、抵押、企业兼并、合资入股、司法仲裁等方面的房地产价格评估。

    三级房地产估价机构可以在注册地行政区域内从事建筑面积5万平方米、土地面积1.5万平方米以下的评估项目。

    临时资质房地产估价机构可以在注册地行政区域内从事建筑面积3万平方米、土地面积1万平方米以下的评估项目。

    第十三条 房地产经纪机构按其注册资本、执业资格和其他专业技术人员数量、经营业绩及社会信誉条件等，分为一、二、三级和临时资质等级。

    （一）一级房地产经纪机构的注册资金不得少于100万元，有取得执业资格证书并经注册的房地产经纪人10名以上，同时高级工程师、高级经济师和高级会计师各1名；有相应的经营业绩，未发生损害当事人合法权益的行为，以房地产经纪为主营业务。

    一级房地产经纪机构，可各类商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。

    （二）二级经纪机构的注册资金不得少于50万元，有取得执业资格证书并经注册的房地产经纪人5名以上，同时高级工程师、高级经济师各1名，会计师1名；有相应的经营业绩，未发生损害当事人合法权益的行为，以房地产经纪为主营业务。

    二级房地产经纪机构，可建筑面积10万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。

    （三）三级经纪机构的注册资金不得少于30万元，取得颁发执业资格证书并经注册的房地产经纪人3名以上，同时高级工程师或高级经济师1名，会计师1名，有相应的经营业绩。

    三级房地产经纪机构，可建筑面积5万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。

    （四）新成立房地产经纪机构，不得低于三级资质所要求的条件标准，在一年的暂定资质有效期内，可建筑面积3万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。一年后视情况决定是否核定三级资质。

    一、二级房地产经纪机构由市房地产管理部门推荐，省建设行政管理部门审批、颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》。三级及临时资质由市房地产管理部门审批、颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》，报省建设行政管理部门备案。

    第十四条 房地产咨询机构的资质不分等级。

    设立房地产咨询机构，其注册资金不得低于10万元，房地产及相关专业中级以上职称的人员不得少于总人数的50%.房地产咨询机构资质由市房地产管理部门审核颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》，报省建设行政管理部门备案。

    第十五条 设立房地产中介服务机构应当向当地工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照并取得《河南省房地产中介服务机构资质证书》后方可从事房地产经纪业务。

    第十六条 房地产中介服务机构实行年审制度。房地产估价机构和一、二级房地产经纪机构年审由市级房地产管理部门初审后，报省建设主管部门年审，其他房地产中介服务机构由核发资质的部门进行年审。年审结果在媒体上公布，年审不合格的房地产中介服务机构，不得继续从事房地产中介服务业务。

    第十七条 房地产中介服务机构必须履行下列义务：

    （一）遵守有关的法律、法规、规章和政策；

    （二）遵守自愿、公平、诚实信用的原则；

    （三）按核准的业务范围及合同约定从事经营活动；

    （四）依法交纳税费；

    （五）按规定标准收取服务费用，不得擅自抬高或变相降低收费标准；

    （六）接受行业主管部门及其它有关部门的指导、监督和检查。

    第四章 中介业务管理

    第十八条 房地产中介服务人员从事房地产中介业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同，房地产中介服务合同推行合同示范文本。

    第十九条 房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：

    （一）合同各方当事人名称（姓名）；

    （二）中介服务项目名称；

    （三）标的内容、要求和标准，有按要求须登记备案的应对由何方办理作出约定；

    （四）合同履行期限；

    （五）收费数额和支付方式、时间；

    （六）违约责任和纠纷解决方式；

    （七）双方约定的其它内容。

    第二十条 房地产中介服务机构接受委托需对外出具报告书的，必须由具有执业资格的人员签署，并加盖由国家或省建设行政主管部门统一编号核发的执业专用章。

    第二十一条 房地产中介服务机构开展业务应当建立业务记录，设立业务台帐。业务记录和业务台帐应当载明开展业务所取得的收入、支出的费用以及省建设行政主管部门要求的其他内容。

    第二十二条 房地产中介服务机构应接受当地房地产管理部门的业务管理和监督，定期报送有关报表。

    第二十三条 房地产中介服务人员执行业务，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场和设施，委托人应当提供必要的协助。

    第二十四条 由于房地产中介服务人员失误给当事人造成经济损失的，由所在机构承担赔偿责任，所在机构可以对中介服务人员追偿。由于委托人的原因，给房地产中介服务机构造成经济损失的，委托人应承担相应的赔偿责任。

    第二十五条 房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：

    （一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物、或者利用执行业务之便，牟取其他不正当的利益；

    （二）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；

    （三）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；

    （四）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；

    （五）法律、法规禁止的其他行为。

    第二十六条 房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求其回避。

    第五章 附 则

    第二十七条 省外房地产中介服务机构到本省从事房地产中介服务，应到省建设行政管理部门备案。

    第二十八条 本办法施行前已经设立的房地产中介服务机构，应当自本办法施行之日起三个月内进行重新登记，换发新的资质证书后，方可继续从事房地产中介服务业务。逾期不重新登记的，不得从事房地产中介服务业务。

房地产管理法范文第4篇

第一章总则

第一条房地产税费一体化征管是指凡涉及土地、房产领域开发和交易应向国家缴纳的各项税收及各种非税收入，由县政府组织县财政局、国税局、地税局和相关职能部门依照有关法律法规的规定，实行集中征收的一种管理方式。

第二条房地产税费一体化征管工作由县房地产税费一体化征管工作领导小组负责组织领导，领导小组办公室具体负责房地产税费一体化征管的日常工作，下设县房地产税费一体化征收管理中心（以下简称县一体化中心），实行集中办公，一体化服务，切实降低单位征收成本、推进透明行政、方便群众办事。由县财政、国土资源、建设、规划、人防、国税、地税、房产、城管、科技、气象、发改、经济、银行等部门进入县一体化中心集中办公。

第三条按照“以票管税管费、先税费后办证”的原则，对土地审批、土地使用权出（转）让、建筑安装、房地产开发建设和交易、办证等各环节应缴纳的税费，实施“一站式”征收。

第四条房地产税费一体化征管工作实行“七个统一”：

（一）统一税费项目，明确征收标准；

（二）统一配合，实现数据信息共享；

（三）统一项目资料库，实现计划控制和源头控管；

（四）统一审批程序，实现“联审联批”和即时发证；

（五）统一网络，实现管理电算化；

（六）统一办事流程，实现“一站式”服务；

（七）统一稽查机制，堵塞征管漏洞，防止税费流失。

第二章征管范围和税费种类

第五条房地产税费一体化征管范围主要包括土地审批、土地使用权出让、土地使用权转让、企事业单位因改制撤并或拆旧建新而发生的资产产权变更或交易、商品房（增量房，下同）开发和交易、个人合资合作建房、个人拆旧建新、单位非住房和政府非住房建设工程、存量房（二手房、包括房改房、经济适用房，下同）交易、土地使用登记办证和房屋产权证办证、改变土地用途和建筑容积率等规划设计条件的行为、房地产出租和自营业务、处罚土地违法违规占用和交易、处罚违法违章建筑、偷漏税费的稽查处罚等业务。

第六条凡涉及土地、建筑及其交易、办证等各环节的所有税费（包括服务性收费，下同）统一纳入县一体化中心征管。

（一）财政部门：土地价款、土地收益金、滞纳金及罚款。

（二）国税部门：企业所得税、建筑耗材未按规定取得购进发票应补交的增值税、滞纳金及罚款。

（三）地税部门：营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、房产税、资源税、印花税、税款滞纳金及罚款。

（四）规划部门：建筑物定点放线费，工程测量费，规划道路定线费，地、县、乡图编绘费、工程竣工测量费，工程线路测量费。

（五）建设部门：城市基础设施配套费、建筑行业劳保统筹基金、建设工程交易服务费、建设施工安全服务费。

（六）人防部门：防空地下室易地建设费。

（七）经济部门：散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金。

（八）城管部门：城市道路占用费、城市道路挖掘修复费、建筑材料垃圾运输清扫保洁费、建筑垃圾处置费。

（九）科技部门：一般工业与民用建筑抗震设防要求确认费。

（十）国土资源部门：工程测量费、用地管理费、土地证书工本费、地籍调查费、抵押登记费、土地交易服务费、利用测绘成果成图资料费。

（十一）房产部门：房屋所有权登记费、白蚁预防费、住房及非住房转让手续费、房屋分户图测量费、测量成果利用费、房产测绘费、换证服务费、档案利用服务费、维修基金、房产抵押手续费。

（十二）气象部门：防雷技术服务费。

（十三）防洪保安资金、工会经费、残疾人就业保障金、被征地农民社会保障费，建筑业、房屋交易的价格调节基金、环卫费及以上款项的滞纳金及罚款由县一体化中心代收。

第三章税费标准和计算价格

第七条土地审批、土地使用权出（转）让、房地产开发建设和交易、办证等各环节应缴的税收和非税收入，包括按土地面积和建筑面积计征的定额标准以及按建筑造价和销售价格计征的比例标准，由县一体化中心根据中央、省、市有关法律法规规定，结合我县实际情况制定并执行（另行文）。

第八条房地产开发建设和交易时的计税价格和计费价格以实际价格为准，当实际价格低于市场价时，以政府的基准地价修正的标定地价和财税部门公布的最低计税价格或经相关行政主管部门审查备案的评估价格为依据。

第四章岗位设置及业务流程

第九条县一体化中心整合各职能部门对土地、房产开发建设和交易、办证等各个环节业务的审批、征税、收费、开票、办证、稽查等行政管理职能，设立县国土资源局、规划局、建设局、人防办、经济局、城管局、房产局、财政局、国税局、地税局、银行等11个职能部门的办事窗口，具体负责行政许可业务受理、税费计算征缴和证件制作工作。

设立综合管理窗口，负责县一体化中心日常工作和发改部门审批备案、应缴税费的最后确认、相关部门证件办理的审核和发放工作，各部门办理没有纳入“一体化”循环征收的收费及罚款业务。

第十条县一体化中心办事审批实行“一厅管理、内部流转、限时办结、统一出证”的“一站式”服务，实行土地审批、土地使用权出让、土地使用权转让、规划许可、建筑许可、竣工验收、土地使用权证登记颁证、房屋产权办证、国有房地产自营和出租等9个环节的内部循环。利用内部循环表进行联审联批，税费由各执收单位计算，综合管理窗口审批。受理业务的前置条件和行政审批由相关职能部门负责，发证由综合管理窗口把关。

第五章信息化管理

第十一条县一体化中心专门设置专业局域网，实行电脑开票和电脑打印证件。

第十二条房地产税费征管软件统一各职能部门的原有软件，县一体化中心拥有对县规划、建设、国土资源、房产等四个部门办理各自证件的授意权，即对纳税缴费办证人没有办理税费缴纳业务的，县一体化中心就不能为其办理相应证件。

第十三条建立“一户式”存储基础数据库，综合国土资源部门的土地信息、工商部门的注册信息、发改部门的项目信息、建设部门的建设信息、规划部门的规划信息、房产部门的房产信息等相关部门信息。信息数据资料库建成后，信息资料数据在县一体化中心所有窗口传递共享，用于税费预测、数据分析、全程监控和税费征缴、检查清收等方面工作，为领导决策提供科学依据。

第六章配套措施

第十四条实行“七证一表两票”和资料备案管理。“七证一表两票”纳入县一体化中心管理，实行集中办理，切实做到“以票控税控费，先税费后发证”。

“七证一表”即建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证、商品房预售许可证、土地使用证、契证、房屋产权证和建设工程竣工验收备案表。

“两票”即税务发票、非税收入票据（包括服务性收费票据）。

第十五条房地产税费一体化征管运行后，国有土地使用权出（转）让只接受有资质的房地产开发公司和单个自然人竞拍，不接受多个自然人联合体报名参与竞拍。

第十六条房地产税费一体化征管运行后，县非税收入管理局将对进入县一体化中心的各执收单位停止发放非税收入收费票据，由县一体化中心统一办理各部门的收费业务。对必须进行现场执行的，经县一体化中心审核批准，由县一体化中心统一向各执收单位发放和结算非税收入收费票据，并在发放的票据上注明专用收费项目。

第十七条县一体化中心实现的非税收入实行县财政与各职能部门分成的办法（不含土地出让收入和建筑行业劳保基金）。收入分成须遵循以下原则：确保单位既得利益的原则；收入分成共享的原则；确保单位正常运转的原则。以年—2009年三年的平均数为基数，完成或超过基数的分成标准将根据各职能部门的实际情况待“一体化”征收运行半年后制定具体分成细则报县政府审批后实施。返还单位的非税收入纳入部门预算，其余上交县财政。

第十八条部门自行查补的收入，由县财政按现行预算管理体制进行分配；由县一体化中心查补出的收入，全额上缴县财政。

第十九条按照县一体化中心实际入库税费总额的3％提取工作经费，设立专账，年初纳入财政预算，用于县一体化中心日常运转开支。

第二十条建立房地产税费一体化征管工作联席会议制度，由县一体化中心根据工作需要，定期或不定期召集各职能部门相关负责人参加会议，集中研究解决一体化征管工作中的难点热点问题。

第二十一条成立“县房地产行业联合执法大队”，从监察、法制、财政、公安、规划、国土资源、建设、人防、房产、国税、地税、经济等部门抽调人员组成，对全县房地产领域的违法违规占地、违法违规建筑、偷漏拖欠税费的行为开展常年稽查。

第七章监督和处罚

第二十二条各相关部门要严格按规定的工作流程办事，实行项目资料公开传递、阳光操作、信息数据共享，实现房地产各项税费业务均在县一体化中心内部进行联审联批，税费在县一体化中心缴纳。

第二十三条严格按规定标准足额征收各项税费。不得擅自提高或降低征收标准，不得擅自增加或减少税费征收项目。严禁收“人情税、人情费”，坚决杜绝收入流失。

第二十四条严禁县一体化中心外发证、税前发证、费前发证、私自发证和在县一体化中心外给单位提供“两票”等行为。一经查出，立即停止其单位的非税收入返还，并从财政下拨经费中扣缴其造成流失的税费。

第二十五条各部门单位派出人员由县一体化中心管理，入驻工作人员工作表现由县一体化中心向派出单位反馈情况，年终考核、评先评优、提拔重用由县一体化中心和派出单位共同考评。对工作中涉及违规审批、越权审批及失职、渎职或不作为等行为，将严格依法依规追究责任；对不能按基本要求履行县一体化中心工作职责或严重违反有关规定的工作人员，县一体化中心要及时按规定提出处理意见并退回原单位，原派出单位应按有关规定予以处理，并另行委派人员。

第二十六条土地及房屋中介评估机构必须以规程结合市场价格为准则开展评估。对有意出具不符合规程要求的评估报告，县一体化中心要将情况及时向评估机构通报；对屡次有意出具不符合规程评估报告的评估机构，停止其参与本行政区评估业务；情节严重的，上报其主管行政部门，由其主管部门依照法律法规进行处罚。

第二十七条县监察部门对各职能部门一体化征管工作执行情况进行定期或不定期的全面监督检查。

第八章附则

房地产管理法范文第5篇

关键词：房地产；质量；风险；

中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号：

一、房地产开发项目质量风险

房地产项目是泛指建设单位(包括政府、企业和个人投资者)投资建设的具有一定功能可供人类使用的房屋建筑、构筑物及其附属设备。房地产开发项目在《中华人民共和国城市房地产管理法》中定义为：在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。

质量是企业的生命。开发项目质量主要体现在项目的适用性、可靠性、经济性、美观性与环境协调性五个方面。消费者重视房屋的产品质量，施工单位偷工减料、施工技术水平落后、建筑结构有安全隐患等，是造成项目质量风险的主要因素。房屋设计的户型结构没有充分考虑消费者对使用功能的需求，也是房屋质量不佳的重要因素。

二、项目质量风险的原因分析

一般由于较严重的质量缺陷或质量事故的出现，才会导致质量风险的存在。例如楼板裂缝问题，造成渗水，最终导致业主的索赔。通过分析有以下几方面的原因：

（一）人的因素难以实现全面有效控制

在建筑施工现场的操作型工序一般都具有劳动密集的特性，投入劳动力众多，所以难以对每位操作人员实现有效的监控。在工程实践操作中，由于个别操作人员违规操作所引起的项目质量问题是屡见不鲜的。

（二）对施工用料的因素较难实现全面控制

施工工序质量控制过程中，由于施工用料的用量大、种类多，对施工用料因素很难实现全面控制。在实际操作中，监理工程师通过施工用料产品出厂检验报告及到现场产品的抽样复试报告可以审核和控制。但大多数施工用料，如沙子、水泥、空心砖等质量离散性较大，而且施工用料进场的时间很随机，经常夜间进场，使得施工用料的全面、有效、实时的控制很难实现。

（三）质量控制过程中难以做到多次、细致、全面的检查，仅仅一次全面检查，部分当时未出现的质量隐患可能会遗漏。

事实上，由于现场施工用料的用量大、种类多、范围广，难以实现全面细致检查，但采取抽样检查的方法，又会遗漏一些质量问题。对操作型工序施工用料如何实现全面控制也是一个较为突出的难点。

另外，如果开发项目的房屋都已销售出去，开发商所面对的就是业主的100%的检查，在这种情况下就需要开发商组织施工单位、监理单位进行分户验收，全面的进行检查整改，尽量做到在业主入住以前消灭存在的质量问题，把业主对工程质量的索赔风险降至最低。

三、加强项目质量管理及控制的措施

针对项目质量风险复杂多样、难以控制、反复出现的特点，开发商要积极采取各种措施规避和控制工程质量风险。在项目整个建设期都会存在质量风险，包括前期立项阶段、施工准备阶段、工程实施阶段和竣工验收阶段，开发商对项目质量的控制主要有以下几个方面。

（一）施工准备阶段是工程质量控制的关键

开发商要认真做好施工前的准备工作，组织工程技术人员认真审图，对设计交底和图纸审核的质量控制。开发商对关键部位及对质量要求高的设备要进行甲供，严格设备采购环节，做好设备采购的质量控制。此外，在与施工方的合同中对质量的条款进行严格的界定，并做好施工前的质量教育与培训，增强项目管理人员质量意识，督促施工单位做好施工前的各项准备工作。

（二）工程实施阶段是工程实体质量产生的最主要阶段

工程实施阶段是住宅质量的具体形成过程，企业要对住宅质量作好事前、事中和事后控制。

首先，要选择信誉好、有创意的设计单位来承担设计任务，只有设计新颖才能吸引顾客，才能为今后的畅销打下夯实的基础。

其次，通过公开招标选取资金实力雄厚、技术设备先进、管理水平高的施工单位来承担施工任务，在施工阶段尽量减少质量隐患。在评标时，开发商不能只追求低价格，过低的价格可能存在潜在的质量风险，应综合的比较他们的管理水平及技术力量等。

最后，委托值得信赖、具有较高资质的监理单位来承担监理任务。根据《建筑工程质量管理条例》规定：成片开发建设的住宅小区必须实行监理制，监理单位的公正性、客观性对保证住宅工程质量是非常必要的，监理单位既不能袒护开发商，也不可以与施工单位串通一气坑害开发商。此外，监理单位还应协助开发商对项目进行管理，重点是控制住宅工程的质量、投资和工期，在保质保量的基础上，尽量降低成本，缩短工期，处理好与各方的关系。

（三）竣工验收阶段把好质量关

首先工程应通过各有关部门的验收，开发商应与施工单位、监理单位一起对工程质量进行全面地、彻底地检查，涉及安全和使用功能的工程必须进行复查，应按照有关专业工程质量验收标准进行检查。尽量在住宅工程交付业主使用前将质量隐患整改到位，以免造成业主对工程质量进行索赔。

（四）做好售后服务。

做好售后服务，选择有成熟经验及一流的管理水平的物业公司进行物业管理，能够使开发商在社会上树立良好的形象。在房地产公司内部设立住房质量投诉部门，负责接待业主的住房质量投诉，业主可以通过物业公司找开发公司的住房质量投诉部门联系施工单位处理住房质量缺陷，这样能够避免业主因住房出现质量问题到处投诉而影响开发商在社会上信誉。

（五）开发商必须绝对遵守有关工程质量的法律、法规、条文，承担的质量责任和义务，将自己的行为纳入法律允许的轨道。聘请相关法律顾问，吃透有关法律，保证不违法、不违规。

参考文献：

[1]卢有杰，王勇译.项目管理知识体系指南（第3版）[M].北京：电子工业出版社,2005.