房地产论文

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房地产论文范文第1篇

关键词:客户满意房地产客户关系管理

作为一种提升企业竞争力的工具,客户关系管理(CustomerRelationshipManagement,CRM)已经引起了房地产业界的极大关注,并且在一些知名的房地产公司得到了应用。但是,目前还有很多人对于房地产开发企业需要实施CRM持反对态度经济论文。这些人之所以持有这种观点,主要是因为他们没有正确认识到房地产开发企业客户满意的意义。因此,正确认识房地产客户满意的构成要素和意义对于房地产业成功引入客户关系管理,有着重要作用。

客户满意的概念

“满意”是一个心理学术语,是指人的一种肯定性的心理状态。这种状态是由于外界的某种刺激使人的某种需求或期望得到满足及“合意”(即符合人的本意),从而使人感到某种“快意”(即心理上的愉悦)。满意的前提是外界的这种刺激,包括物质、精神及二者结合的刺激。因此,市场营销学大师菲利普•科特勒(PhilipKotler)给客户满意下了一个定义:“客户满意是指一个人通过对一个产品的可感知的效果(或结果)与他的期望值相比较后形成的感觉状态,是可感知的效果和期望值之间的差异函数。”

客户满意与否是一种心理评价的过程,它具有以下特征:

主观性。客户满意与否并不是由企业的产品和服务水平所唯一决定的。它在很大程度上受客户主观因素的影响。客户的需求、期望、性格、好恶、情绪、经济地位、教育程度等因素对客户的满意程度都有着重要影响。

不稳定性。客户满意与否不是一成不变的,而是随着社会经济和文化的发展及个人消费水平、鉴赏能力的提高而不断变化。昨天令客户十分满意的产品,在明天可能成为客户抱怨的对象。所以,企业不能沉醉于现有的较高的客户满意度水平,应该居安思危,不断地改进产品和服务,持续地提高客户满意度,这样才能在竞争中占据并保持不败之地。

多层次性。客户满意是客户对企业提供的产品和服务的心理评价,这种评价是多层次的而不是单一指标的。客户满意从横向上包括理念满意、行为满意、视听满意、产品满意和服务满意;从纵向上包括物质层满意、精神层满意和社会层满意等三个逐渐递进的层次。因此,实施客户满意战略应该注意到各个层面,努力实现客户的全面满意。

客户满意的构成要素

由于“客户满意学”刚刚兴起不久,而且东西方文化存在着明显的差异。因此,有关客户满意构成要素的理论,学术界还没有形成一致的看法。日本产能大学的持本志行教授提出了客户满意的构成要素。持本志行提出的构成要素是从实体项目进行分析,有所侧重也就有所忽略,但总体上不失为一种优秀的分析方法。本文借鉴这种方法,对房地产客户满意构成要素做出分析(如图1所示)。

与房地产有关的项目。包括房价,楼盘的评价绩点。楼盘的评价绩点包括户型、装修、地段、规划设计、物业管理等因素。这些内容是房地产品固有的品质特性。它们构成了房地产品的核心质量,是影响客户满意的首要因素。

与印象有关的项目。包括客户对房地产开发企业经营状况的评价,对房地产品的评价,对企业形象的评价。客户根据宣传媒体、亲友同事了解到的信息,再结合自己与房地产开发企业接触的亲身体验,会对房地产开发企业做出评价,形成一种印象。这种印象的好坏,一方面受到客户主观因素的影响,例如,由于每个客户的需求和偏好不同,他们会对同一企业的房地产品做出不同的评价;另一方面,还受到客户接触到的外界信息的客观性、全面性的影响,虚假的、片面的外界信息会使客户对房地产开发企业做出不正确的评价。

与服务有关的项目。这里主要是指在营销和销售过程(从客户同房地产开发企业第一次接触,到签订认购合同)、房产的使用过程中,企业对客户提供的服务以及为增进客户关系所设计的各项活动。

客户满意的意义

满意的客户通过持续的重复购买、新客户的推荐,能够给企业带来收益。这是众多企业追求客户满意的原因。对于房地产开发企业来说,客户满意的意义也在这两个方面得以体现。如图2所示,客户从购买到满意,再从满意到忠诚,最后向自己的亲朋好友传播口碑,这个过程会给房地产开发企业带来丰厚的利润。

重复购买的产生。对于购房客户来说,很多客户已经开始二次置业,甚至三次置业,房地产开发企业完全有机会再次向他们推销房产。对于租赁客户而言,他们购买的是房地产在一定时期内的使用权。房地产的使用权这种商品的购买和消费是一个持续的过程,客户与房地产开发企业之间存在一种长期的契约关系。获得客户的满意就意味着这种契约关系的延续,也可以说是重复购买的发生。企业因此而获得收益。

客户推荐的产生。不管客户是否有二次置业的可能,房地产开发企业都可以从他们身上发掘销售机会。因为房地产的价值巨大,对客户来说购买的风险比较大,在购买之前他们会进行多方面的咨询和多次选择,而朋友或同事的购买经历则是一个重要的参考信息。所以说,一个满意的客户会起到很好的宣传效果,他们对周围的人的影响作用远比广告、售楼书、样板房要大,并且不需要花钱。

此外,由于不满的客户会向熟人述说他们的购买经历,因而给企业带来负面的影响。这种现象在房地产业中的影响作用要大于其它行业:一旦有一位客户不满,企业失去的不仅是他一个人,而有可能是这个客户周围的所有人。因此,房地产开发企业的客户满意是十分重要的。

客户满意增长模型

实施客户关系管理的房地产开发企业实质上是进行了一项重要变革——增加了为企业提供在以降低客户不满和增加客户满意为目的而进行的客户满意度测量活动中所得的信息的流程,从而构建起客户满意增长的模型,如图3所示。为了使客户满意度增加,企业应该首先收集到关于客户需求、期望和习惯的信息。这些信息来源有:市场分析的结果;通过对客户进行调查、与客户会谈以及对特定客户群体的关注而了解到的客户的需求和令客户满意的信息;来自于服务失败报告或客户抱怨整理资料的客户不满意信息。其次,应该根据这些信息开发房地产品,这一点可以借助质量功能展开(QualityFunctionDeployment,QFD)来实现。第三,应该对客户抱怨和服务失败报告中的问题提出解决方案,改进产品和服务。

参考文献:

房地产论文范文第2篇

金融业和房地产业某种意义上是对孪生兄弟，世界金融危机不可避免地波及到中国，而房地产行业则受到显著影响。

2008年中国房地产市场经历一场梦魇。受世界金融危机影响，2008年，房地产行业投资增速趋缓，施工面积、竣工面积、新开工面积等都出现同比下降的态势。从全国范围看，房地产行业对GDP增长的直接贡献度在降低。国家发改委、国家统计局联合的数据显示，2008年全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅呈逐月下降走势，且下降幅度明显，到12月份成为负数。伴随着价格的调整，房地产市场陷入低迷，突出表现在成交量的急剧萎缩，房屋销售量与销售额大幅下挫。国家统计局的数据显示：2008年1-12月，全国商品房销售面积为62088.9万平方米，同比下降19.7%，其中住宅商品房销售面积为55886.5万平方米，同比减少20.3%，期房销售面积为42459.7万平米，同比减少18.7%；商品房销售额24071.4亿元亿元，同比下降19.5%，其中的住宅销售额为20424.1亿元，同比减少20.1%，期房销售额为17714.6亿元，同比减少19.6%。从上述数据可以看出，2008年商品房的销售额和销售面积比上年均有了不同程度的萎缩，且下滑的幅度还是较大，对于房地产行业的未来发展前景并不很好。

2房地产税收

房地产税是以房地产或与房地产有关行为和收益为征收对象的税种，是房地产开发、经营过程中，房地产开发商和消费者需要交纳的税种。房地产税收是我国财政收入的重要来源之一，更是我国调控房地产市场，规范房地产经济行为、调节国家财富分配的重要经济杠杆。房地产税收对住房市场的影响有两个特殊的方面，一个是对家庭借贷的影响，一个是对住房价格的影响。高房价鼓励了纳税人增加借贷而不是股权，而对涨价的预期也提高了购房的借贷的预期收益率。但是，税收对住房价格的影响程度，因为范围和各种手段的复杂性很难估计出来。可以确定的是，资本利得税、财产税、遗产与赠与税、销售税或增值税都对房价有着很大的影响。

3我国房地产税收体制改革的探索

我国现行的房地产税收制度是1994年经过税费改革之后实行的制度。十几年来，该税收体系指导我国房地产业经过了一个相当繁荣的时期，为我国国民经济的发展做出了突出的贡献。但是随着经济的发展和环境的变化，我国原有的房地产税收体制已经出现了一些问题，尤其在金融危机下，该体系已不能有效地发挥其调控房地产市场，控制房价的作用。国际货币基金组织指出，消除与房地产有关的税收扭曲可以提高效率并有助于避免宏观经济失衡。因此，在当前环境下我国有必要对现有的房地产税收体系进行改革，以更加适应环境的变化，促进房地产行业的健康发展。

（1）居民购房优惠收税

在金融危机期间，对国民购买商品房可暂免征收税收，或实行部分（或全额）退税政策，以更加优惠的税收政策惠及于全体国民。

（2）二手房营业税实行差额收税

现行的对个人购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。这条规定，在市场萧条时，使得二手房交易双方处于僵持状态，所以在这一时期，继续对二手房交易实行全额征收营业税对二手房交易起的是阻碍作用。因此建议对二手房销售的，不管是购买后超过几年，其营业税都改全额征收为差额征收的政策，这不仅符合营业税的立法精神和发展方向，同时也有利于繁荣房地产市场，增加房地产税收来源。

（3）暂停征收土地增值税

我国土地增值税是1993年底开征的，数十年来几乎流于形式，有名无实，所征收的税款屈指可数。鉴于房地产企业的土地增值税已经体现在企业损益之中，而且计算土地增值税又类似于企业所得税的所得额，再行征收，就会导致重复征收。更重要的是，土地增值税征收手续烦锁，难以做到公平公正，再继续拖沓下去会影响税务机关的公信力。因此，在金融危机的大环境下，可以暂停征收土地增值税。

（4）大胆改革创新，构建符合科学发展观的税收征管机制

不管经济形势如何变化，但我们要遵循“依法治税、强化征管”的执法理念，以改革创新的勇气，积极探索适应新形势发展要求的税收征管机制，构建符合经济发展要求的征管新模式，拓宽税收职能作用的发挥方式。

论文关键词：金融危机房地产税收改革

论文摘要：受金融危机的影响，我国房地产市场持续低迷。文章从税收制度的角度，分析了我国房地产的现状，并对如何改变房地产市场现状，提出了若干房地产税收制度的改革建议。

Abstract:Financialcrisis''''sinfluence,ourcountryrealestatemarketiscontinuedmurky.Thearticlefromthetaxrevenuesystem''''sangle,hasanalyzedourcountryrealestatepresentsituation,andhowtochangetherealestatemarketpresentsituation,putforwardcertainrealestatetaxrevenuesystem''''sreformproposal.

Keywords:Financialcrisisrealestatetaxrevenuereform

参考文献:

[1]常莉．房地产税收改革对房地产业影响的效应研究[D]．西北大学，2008

[2]蓝庆新．金融危机对我经济的影响及应对[J]．中国国情国力，2008（4）

[3]杜雪军，吴次芳，黄忠华．我国房地产税与房价关系的实证研究[J]．技术经济，2008

房地产论文范文第3篇

房地产公司中财务管理的作用主要表现在两方面：第一，促进资金的循环使用率，好的财务管理可以使资金使用率提高，减少使用周期，优化融资，避免盲目的资金投放，保障公司的资金充裕，提升公司竞争力，实现企业资金的最大化作用。第二，有效的控制项目的成本，财务管理可以根据工程预算的控制和调整，找出适合投资项目的上限和范围，对公司的投资做到有效的成本控制。

2房地产公司中财务管理的问题

2.1资金投入周期长，风险大

房地产的利润丰厚但投入资金和风险性大，从土地开发到工程竣工周期较长，资金投入量大，投入面广，潜在的风险因素多。而房屋销售的金额较大，房款大多通过分期付款的方式偿还，资金回笼慢，加重了房地产公司的资金压力，一些用于商业的还需增加装修费用和物业的联系费用，更加重房地产公司的资金周转运行。而在长期工程周期中，会引发很多不确定的因素，而房地产公司的调整能力差，工程项目一旦开始就很难抽回资金，给公司带来了巨大的潜在风险。

2.2不够重视成本和费用管理

在房地产公司中所指的成本和费用管理是指对经营费用和产品成本的预算、控制、分析和计划的管理活动。主要作用是挖掘出房地产公司的资金潜力，实施节约目标，有效控制各项费用的用途和支出，保证公司的竞争力。但实际的房地产公司财务管理中，没有做到全过程的费用控制管理，甚至有些擅自增减调整预算，导致各部门的最初预算和最终决算出现差异，打乱整个财务计划性的管理。

2.3财务管理体系复杂

房地产公司的财务体系比一般的物业管理公司或小企业涉及面更广，物业公司财务管理主体对象是业主，很少有对各方投资成本的管理，而房地产公司包含了土地征用费、安抚费、工程费用和后期的基础设施费、物业费及安装费用，这些费用的主体对象不同，财务关系表现也不同，例如前期与土地拥有者的关系，工程建设中与设计方、承包方、施工方、材料方及监理方的关系，后期与工商部门及买房者的关系，财务体系庞大关系复杂。而房地产公司又因投入过大，常常出现边建设边销售的情况，增加了财务的债权管理。

3房地产公司中财务管理的解决对策

3.1降低资金成本

房地产公司的周期长，资金需求量大，常常采用融资进行资金的周转，融资能使公司的资金周转方便，但是通过借债进行，债务风险较大，而贷款会产生利息增加财务的风险。所以在进行工程的成本预算方面，应经过详细的研究和分析，科学合理的进行成本控制，针对不同的承包商采用不同的财务管理方案，有效的减少工程成本支出。作为财务人员必须熟练掌握核算和结算的信息，管理、控制和监督资金成本，降低债务风险，合理配置公司资本。

3.2创立财务制度

我国的房地产公司的财务管理水平较低，管理制度不明确，为使公司提升自身的竞争力必须加强内部的财务管理，财务人员必须做到对项目资金的分析和研究，对风险不仅能预测，还能做到有效的降低；建立财务监督管理制度，全面监督公司的经营活动，对筹集资金和降低资本进行合理有效的分配；完善公司财务部的制度，使全部人员参与监督并严格执行。

3.3优化融资，重视信用

房地产公司优化融资的方法有以下两种：第一，借助信托，房地产公司可以通过信托公司募集大量的资金，减少了贷款的利息和风险。第二，统一管理资金，财务管理中应注重公司总部和分部的资金均匀情况，对闲置资金要充分利用，实现资金的最大化效益。在公司方面应注重企业信誉，以便取得低利息的融资和贷款资金，方便企业运营和资金运转。

3.4协调关系，加强财务检查

财务预算工作是依靠公司全员进行的，所以财务管理部门应处理好与各部门的关系，使其积极配合，顺利完成财务预算工作。房地产公司的领导层也需重视和支持财务预算工作，可单独设置预算执行和审计部门，协助财务预算的顺利开展。财务管理中还应定期进行检查和考核，对阶段性的资金投入进行重点管理，对有问题的资金应立即汇报领导，加强回收资金的衔接使用，分析研究新项目的投资风险，做好资金的项目运行方案，提升资金循环使用率，降低成本费用，提高公司的经济效益。

4结束语

房地产论文范文第4篇

(1∶500用地现状数字地形图)及地籍(权属)调查⑴测绘单位施测1∶500用地现状数字地形图。1∶500用地现状数字地形图用于地籍(权属)调查，作为地籍宗地调查的底图和宗地图地物的数据来源。1∶500用地现状数字地形图测绘主要有平面控制测量和地籍房产要素测量，由专业测绘单位完成，只要无超用地红线、无违章，手续完整，对于购房者影响不大;⑵委托人验收1∶500用地现状数字地形图;⑶委托人申请地籍(权属)调查委托人持经验收合格的1∶500用地现状数字地形图及前面委托人需提供的该房屋相关的用地、房屋等资料，向厦门市测绘与基础地理信息中心申请地籍(权属)调查。

二房屋面积测算

《厦门市房产面积测算细则》中房产面积的精度分为两级。各级面积的限差和中误差不超过下表计算的结果。

(1)外业测绘前准备工作

外业前准备工作是一项重要的工作，对委托方提供的资料进行查阅，查看其商品房预售许可证或竣工备案证明通过时间，以确定面积计算适用的规范和细则。外业测绘记录数据所用图纸是否是经过规划部门审核的图纸，测绘所须的工具是否带齐，联系被测单位的工作人员，进行沟通，现场配合，安排好现场测绘的先后顺序。

(2)外业测量房屋尺寸

首先是测量第一层的外廓尺寸，控制外框，这样控制住了分层的面积，确保每层的面积准确。若以上各层有退层或挑楼，外业一定要测量其退进或挑出的尺寸，挑出尺寸一般不好直接测量，可从房屋内部测量。地下室也不能直接测量其外廓尺寸，可测量其内墙面的距离加两边外廓墙厚，外廓墙厚可按审定的设计图纸墙厚确定。异形房屋的外廓尺寸可用全站仪采集坐标，编辑图形，计算外框的面积。测量完一层外廓尺寸后，再测量内部尺寸。内部尺寸的测量要求测量每个房间、厨、卫、厅等各个空间的长、宽及户内墙厚度、外墙厚度，分户墙的厚度要尽量量取。每户从南到北、从东到西的四至墙的内墙面的距离能一次性量取的要直接测量，测量所得尺一寸与该户每个空间在同一方向尺寸加户内墙厚度之和应在误差范围之内，同时应满足直接测量每户四至墙的内墙面的距离加分户墙厚之和与外廓全长尺寸的较差也在误差范围之内。对于不同内部格局的层要分别测量其内部尺寸。

(3)内业整理房屋测量草图

当室内分段测量的数据需要按比例进行配赋时，为与外业测量草图数据不相互混淆，我们需要另绘制一张经过配赋的房屋测量草图。这张房屋测量草图我们采用电脑绘制，使用CAD绘制1∶1的双线图，墙体厚度按实际厚度绘制，图上按规范注记有权属人、项目名称、房产分区号、房屋坐落、幢号、比例尺、房屋结构、总层数、草图所在层次、北方向，各开间的净空尺寸、墙体厚度、实际开门处，并用红色封闭实线体现各权属单元的四至范围，当有计算一半面积的地方(如阳台)时红色封闭线为虚线形式，这样就能区分计算全部建筑面积或计算一半建筑面积的范围。并且在封闭线内注记各室号，或是公共建筑部位的名称，如楼梯，注记梯并在后加流水编号以区别。绘制四至红色封闭线后，就可计算出各封闭线内的面积，并标注在草图上，一目了然。

(4)转入分层分户管理系统进行分户面积定义分摊

分层分户管理系统最大的特点是能根据功能区自动分摊面积。经过配赋后的草图，并绘制四至红线后，把四至线转入分层分户管理系统，形成分层分户图，在图上定义各户室的门牌号、户室号、功能区号，直接计算各户室面积、自动生成外半墙面积，自动标注各边长，然后点击分摊命令按键自动完成分摊，即可打印户室面积信息表。户室面积信息表内含有各户室的套内面积、公摊面积、建筑面积合计、用地分摊面积。此表是房产测绘最重要的表格。

三检查验收为了保证测绘产品的准确性、尽量减小误差

最终测绘成果产品要经过测绘单位二级检查后才能提交给委托方验收。一级检查是最重要的检查，在自检互查的基础上由专职或兼职检查人员承担，检查的内容分外业检查和内业检查。外业检查主要检查测量尺寸的准确性，属抽查，主要数据应抽查20%以上，还要做随机巡查，看有否漏、多、错的地方。内业检查是100%检查，核对测量数据与设计是否一致、公共设备房与设计是否一致、面积计算是否准确、分摊方案是否符合技术规范。一级检查后方能提交二级检查。提交二级检查的资料包括成果封面、目录、项目概要、宗地地籍图、分摊说明表、楼层面积表、户室面积信息表、共用数据采集表、分层分户图、房屋测量草图。其中分摊说明表概述了本项目的开发商、项目名称、坐落、采用的规范、分摊的原则、各公共建筑部位分摊的方案，各功能区的分摊系数。上述资料按顺序整理好后，提交二级检查。二级检查在一级检查的基础上进行，检查、核对面积计算是否准确、分摊方案是否符合技术规范，资料是否完整、齐全，样式是否统一。经过二级检查后，成果资料提交给委托方做最终验收，委托方验收完后写出《厦门市房产测量成果最终验收书》，验收书中要把检查的内容、方式，检查的依据、检查的情况，检查的结论;各产权单元划分与该房屋建筑现状是否一致、无误;各产权单元门牌是否无误，单元号是否无误;测量数据误差是否在规范之内，是否可满足面积测算精度要求;共有共用面积计算是否正确，分摊方案是否符合要求;各产权单元的套内面积和公摊面积计算是否正确;各产权单元的土地分摊面积计算是否正确;对此成果资料是否有异议写入验收书中。

四申请最终成果

房地产论文范文第5篇

关键词：房地产产业生态；动力机制；路径选择

一、引言

“产业生态”（IndustrialEcology）是一个新兴的研究领域，以一种较高层级的用以研究产业系统和自然系统互动关系的系统研究方法。运用生态学的原理和方法来分析和考察房地产经济理论不仅是研究方法上的创新，而且还有利于对房地产可持续生存与发展的系列性问题作本源性和趋势性的解剖分析。

二、房地产产业生态的内涵

英国生态学家泰斯勒（A.C.Tansley，1935）首先定义生态：又称生态系统(ecosystem)，是指在一定时间和空间范围内，生物与非生物环境通过能量流动和物质循环所形成的一个彼此关联、相互作用并且有自动调节机制的统一整体。

Lowenthal和Kastenberg（1998）借鉴生态学中的分析工具、原则和视角应用于产业系统分析，建立标准的产业生态模型研究该系统中物质、能量和信息流动对社会和环境的影响。产业生态理论的发展旨在提供一种新的理解产业系统对于环境影响的概念框架。

借鉴上述的理论，本文将房地产产业生态界定为：房地产交易主体与其生存和发展的内外环境（即房地产产业生态环境）之间相互作用、相互依赖以及相互影响而形成的一种动态平衡系统。

根据房地产产业生态的定义，其内涵概括起来可以提炼为以下三个方面：一是像其它生态系统一样，房地产产业生态的发展也经历了由简单到复杂、由低级到高级的发展和演进过程。二是像其它生态系统一样，房地产产业生态平衡也是通过自身的自我调节机制来实现的。当由于外部性存在以及政府等干预导致房地产产业生态失衡时，房地产产业生态就会自我调节使房地产交易主体及其环境自动达到新的动态平衡。三是像其它生态系统一样，房地产产业生态的自调节能力也是有限度的。外部的影响超出生态系统所承受的极限就会破坏房地产产业生态的平衡。比如房地产过度炒作以及超过极限发展等都会导致房地产产业生态失衡，严重的房地产产业生态失衡则会危及到房地产产业发展的安全，最终有可能引发经济危机。

在房地产产业生态系统（见图1）中，房地产交易主体的生存与发展过程中的行为选择问题是其核心问题，而房地产产业生态环境是房地产交易主体活动所依赖的内外部条件。房地产交易主体应该是指房地产交易活动参与者，不仅仅是房地产产品交易的买卖双方，绝非仅限开发商和消费者；房地产交易主体既包括开发商、还包括中介机构、政府、银行、媒体等影响交易过程的所有主体。房地产产业生态环境，包括房地产产业生态外部环境和房地产产业生态的内部制度环境。房地产产业生态外部环境主要是指政治、法律、中介服务、信用、经济、文化等；房地产产业生态的内部制度环境是指房地产交易主体的内部治理、监管机制等。

图1房地产产业生态系统

三、房地产产业生态的动力机制

1．房地产产业生态竞合模型。先考虑房地产产业生态中两个主体，两个主体之间同时存在竞争与合作两个方面，结合考虑，并由此建立模型。两个主体之间竞争或合作，对某个主体的作用并非只是要么积极要么消极单一方面作用。竞争与合作都有可能刺激或者抑制其发展。用cij，hij分别表示j企业对i企业的相关影响系数，其中-

可求出该模型的不动点及稳定条件（见表1）。

1-c211+c21<0或1-c12N2+c12<0表示房地产产业生态中两个主体之间的激烈竞争超过了主体间的有效合作，使得竞争对某一个主体过度抑制，最终导致某一主体消亡。1-c21N1+c21>0且1-c12N2+c12>0表示房地产产业生态主体的合作非常有效，虽然存在竞争，但两个主体能够产生互补的优势，并由此长期发展。

表1房地产产业生态竞争与合作模型的不动点及稳定条件

2．房地产产业生态演化模型。把房地产产业生态系统中所有主体之间的竞合关系，统一为两种相反的力量作用。房地产产业生态系统的演化受这两种力量的影响，并且往往需要根据两种力量作用一段时间之后的情况来矫正下一阶段演化的方向。简化模型，只考虑一个变量对趋势的偏离和反馈时间的滞后根，据此延时方程的特点，建立房地产产业生态系统演化的动力学模型：

其中，x（t）表示推动和阻碍房地产产业生态演化各种力量合并后的力量，dx/dt表示房地产产业生态演化的速率，α是变动速率，τ表示时滞，F[x（t-τ）]表示房地产产业生态系统内生的控制关系，它由反馈信号x（t-τ）和反馈函数G组成。反馈函数具有控制目标的上界和下届，以满足控制目标的要求。（2）式说明，房地产产业生态系统演化的快慢与推动和阻碍其演化的合并力量x（t）及控制房地产产业生态演化的因素所产生的力量有关。在控制函数中存在时滞τ，这是由于反馈信息及调节必须在外在冲击实施一段时间之后才能产生所决定的。

（2）式是一个单变量的延时方程，其特点是可以产生分岔和混沌等复杂行为。只要把方程中的延时操作写作算子的形式，延时方程可被化为多变量的自治方程。根据混沌理论，在三个以上变量的自治方程中可能出现分岔和混沌，这个要求来自于微分方程解的唯一性。

若设

式中b为控制参数，σ是标度参数，负号表示负反馈，则该模型可化为：

该模型是一个含有时滞的微分方程，其解可以是稳定解，极限环解，多周期的长波解及混沌解。静态分析中的长期均衡的概念可以被认为是非线性动力系统中的不动点解，由于时滞和控制行为的过度反应，稳定状态很难达到。这表明房地产产业生态系统演化比上述的竞合模型更加复杂，可以产生混沌这一极其复杂的行为。

四、房地产产业生态的路径依赖

所谓路径依赖（pathdependency），是指具有正反馈机制的体系，一旦在外部偶然性事件的影响下被系统所采纳，便会沿着一定的路径发展演进，而很难为其他潜在的甚至更优的体系所替代。正反馈所显示的经济运行的自我强制机制以及其收益递增可能产生多种“最优状态”。一旦某种随机事情选择了某一路径，这种选择就会可能被“锁定”（lock—in），而不会选择其它更为先进的或合适的路径。该理论最初是由生物学家提出的，并由布赖恩·阿瑟（BrianArthur）首先应用到技术变迁的路径分析上，诺斯（North，1990）又将其应用到制度变迁中，并深入分析了自我强化机制所包括的因素，以及可能的制度变迁路径。本文则试图应用路径依赖理论，对房地产产业生态的演进路径进行分析，揭示房地产产业生态演化机制。

房地产产业生态演化可能进入良性循环后的轨道，迅速优化；也可能顺着错误的路径走下去，甚至被锁定在某种无效率的状态中。要改变这种状况，往往要借助于外部效应，引入外生变量或依靠制度的变化。不同国家的房地产产业生态系统最初的资源禀赋、市场结构、技术特征、社会文明程度、文化背景等都有着一定的差别。中国房地产的市场化改革本身就是一个重大演变过程，房地产产业生态演变过程中利益多元化的形成及激励与约束机制不健全事实上已使得房地产产业生态演化进程中陷入了某种“路径依赖”中，现存的制度框架使地方政府为了实现利益最大化而或明或暗地实施一系与中央宏观调控相反的政策，新的利益的获得将会进一步加强这种制度体系。

房地产产业生态系统的路径依赖同样具有客观规律性，其运行机理可以概括为给定条件，启动机制，形成状态，退出闭锁等过程。“给定条件”指随机偶然事件发生；“启动机制”指该系统中的正反馈机制随给定条件的成立而启动，其表现为适应房地产产业生态系统而产生的组织抓住制度框架提供的获利机会，产生学习效应，通过生态中组织间的相互缔结契约，实现协调效应，随着以特定制度为基础的契约的普遍履行，适应性预期产生，使这项制度持续不下去的不确定性因素随之减少。“形成状态”指正反馈机制的运行使该生态系统出现某种状态和结果，房地产产业生态系统演进的路径决定于该系统的初始状态，系统一旦采纳某方案，该系统的演进路径便会出现前后连贯、相互依赖的特点；“退出闭锁”指通过政府干预和一致行动，实现路径替代。路径依赖的运行是由构成它的要素策动的，这些要素包括：偶然性事件、行为主体、制度、市场、政府、压力集团和意识形态等；同时，生态系统演化是依赖房地产产业生态环境。

五、中国房地产产业生态的失衡

中国的房地产市场是一个涉及众多利益集团的复杂生态系统，主要包括开发商、政府监管部门、房地产中介机构、银行、媒体机构、消费者等。目前房地产产业生态失衡主要体现在以下几个方面：

一是房地产产业生态结构失衡。从我国房地产产业生态结构来看，目前存在“三主导型”非均衡特征：（1）银行主导型融资结构。我国房地产市场的融资结构是以银行信贷为主导的间接融资，间接融资比重高达70%以上且在逐年上升的非均衡现象。（2）房地产产品结构失衡。低价位的经济适用房缺乏与非高档住宅高空置率，这种房地产市场“短缺与过剩”并存，反映了住房供应的结构性的非均衡现象。（3）土地市场政府垄断。政府垄断土地的一级市场，并介入国民经济成长的全过程。在城乡分割的二元土地制度下，低价征用的土地成为高速城市化和工业化的驱动器；土地出让收入成为地方政府财政收入和公共投资的重要来源；土地抵押成为城市基础设施和房地产投资的主要融资工具。

二是房地产产业生态交易主体结构失衡。目前中国房地产产业生态中，有四个角色占据着主导地位，即发展商、银行、地方政府和投机者，在它们的共同炒作下，房价疯长；普通购房者几乎失去话语权，排队都不一定买到房；媒体的言论基本被开发商控制，同时开发商商和当地政府之间有着某种默契，因为当地政府也是房价增长的既得利益者。当中央政府意识到房价疯涨对社会、对产业的危害时，出台较强硬政策打压楼市。银行在房地产信贷中处于垄断地位，制度的缺陷和银行本身的问题使得银行在房地产泡沫的形成和扩张过程中扮演了推动危机的负面角色。

三是房地产产业生态内部制度环境失衡。房地产产业生态内部制度环境失衡主要体现几个方面：（1）内部治理机构缺失。国有商业银行产权虚置状态，从公司治理的角度看产权虚置直接导致了房地产市场交易主体之——银行的治理结构的有效性低下，地方政府盲目的形象工程，过度的行政干预导致内部人控制盛行等弊病。（2）监管部门制衡机制缺失。政府与银行、中央银行与商业银行之间盘根错节的关系更强化了商业银行信贷的顺周期倾向。政府对商业银行“大而不倒”的隐形承诺、对商业银行资本金一而再再而三的弥补，中央银行在宏观调控中多方顾及商业银行的利益，弱化了商业银行的自我责任意识。房地产市场的多重监管缺乏协调机制，甚至出现相反的调控政策。

四是房地产产业生态外部环境失衡。房地产产业生态的外部环境主要包括法律环境、信用环境和体制环境等方面。首先，从法律环境来看，关键问题是缺乏有关房地产法制法规建设滞后市场的发展。其次，信用环境建设严重滞后，造成了我国房地产行业侵害消费者现象严重。第三，体制环境问题。由于我国是一个行政主导型的国家，体制环境是直接影响我国房地产产业生态的重要外部因素。多次调控后，房价不将反而不断攀升，地方政府的公信力下降，中央政府的信誉和公信力受到国民的普遍质疑。

六、优化中国房地产产业生态的路径选择

我国怎样优化房地产产业生态路径选择，提高房地产行业的运作能力，确保房地产业安全呢？笔者可以几个方面入手：

一是加快房地产市场的结构优化。要解决房地产市场的结构失衡问题，必须加快推动以银行为主导的融资体系逐步向以市场为主导的融资体系转变。银行产权多元化、加强银行信息披露和提高透明度改善银行结构治理。改革现行的金融体制，允许信托、基金、担保、证券、保险等一揽子金融机构进入房地产金融市场，形成风险分散承担和利润平均化的竞争性融资环境。打破市场封锁和垄断，促进房地产资源在各市场之间的合理有序流动。改革“城乡分割”的土地制度，减少政府对土地一级市场的垄断，实行土地的“同地、同权、同价”，确保农民以土地参与工业化和城市化的权利。调整住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。

二是加快房地产市场交易主体完善步伐。要解决房地产交易主体失衡问题必须从对房地产市场交易参与主体的培养与改造入手。一要加强市场开放程度，丰富市场参与主体的数量与类型，促进参与主体行为的市场化与需求的多元化，防止行为趋同导致市场缺乏活力或波动太大。二要大力培育房地产市场信息透明度，让房地产市场的需求者——消费者群体及时了解到房地产市场信息、增强其风险分析与预见能力。三要扩大房地产市场交易主体的外延，采取措施使打击炒房者和投机者。

三是加快房地产产业生态内部制度环境的安排。一要加快土地市场转让制度。房地产的最基本我国土地属国有，缺少一个公开、透明、有效的土地交易市场，地方政府“以地生财”的公司化经营行为，使房地产价格从其价格链的最始端就被扭曲。二要进一步房地产交易主体的公司治理结构，建立起有效的绩效激励、风险控制和资本约束机制，促进银行健全经营机制。三要进一步完善房地产监管体制，协调土地市场调控与金融调控之间关系，提高房地产监管效率。

四是加快房地产产业生态外部环境的培育。首先要抓紧修订和完善以物业税法等为代表的一系列基本法律法规，以保护投资人、贷款人等金融市场参与主体的合法权益；其次要建立完善统一的房地产市场规章制度，包括会计、审计、税收以及信息披露制度等，保证市场公正性，提高市场透明度。再次，要建立和完善信用评级机制，引导与培育信用评级机构，加强市场参与主体信用记录和数据的积累和管理等；此外还应该加强信用宣传，增强市场参与主体的信用意识，培养市场信用文化。最后，要加快政府职能的转变。把政府职能转变的重点放在制度化、程序化、规范化建设上，使依法治国方略真正落到实处。

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