金融资产论文
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金融资产论文范文第1篇
初始计量的变化主要是同一控制下的企业合并形成的长期股权投资初始投资成本的确定。《企业会计准则第2号——长期股权投资》〔2014〕规定，同一控制下的企业合并，合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，应当在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，应当调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方以发行权益性证券作为合并对价的，应当在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，应当调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。企业会计准则解释第6号规定：同一控制下的企业合并，是指参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制不是暂时性的。从最终控制方的角度看，其在合并前后实际控制的经济资源并没有发生变化，因此有关交易事项不应视为购买。合并方编制财务报表时，在被合并方是最终控制方以前年度从第三方收购来的情况下，应视同合并后形成的报告主体自最终控制方开始实施控制时起，一直是一体化存续下来的，应以被合并方的资产、负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价值为基础，进行相关会计处理。对于同一控制下的企业合并，《企业会计准则解释第6号》和《企业会计准则第2号——长期股权投资》〔2014〕都强调了从最终控制方的角度，核算企业合并形成的长期股权投资的初始投资成本，不再按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》〔2006〕规定的，以取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。
二、后续计量的变化
修订后的长期股权投资后续计量的变化主要是由于长期股权投资核算范围的变化引起的。根据修订后的长期股权投资准则的规定，原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响，且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益性投资，不再属于“长期股权投资”，而应该按照《企业会计准则第22号——金融工具的确认和计量》的规定进行处理，应归并到“可供出售金融资产”科目中进行核算。这种核算范围的变化导致长期股权投资后续计量，当持股比例发生变化时，核算方法的转换变得更复杂了，主要涉及到如下核算方法的转换：一是成本法转为权益法；二是权益法转为成本法；三是金融资产转为按权益法核算；四是金融资产转为按成本法核算；五是权益法转为按金融资产核算；六是成本法转为按金融资产核算。其中后四种涉及到长期股权投资和金融资产之间的转换，与以前相比会计处理有了很大的变化，具体分析如下：
1、金融资产转为按权益法核算
根据修订后的长期股权投资准则第十四条的规定，投资方因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，应当按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》确定的原持有的股权投资的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。原持有的股权投资分类为可供出售金融资产的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动应当转入改按权益法核算的当期损益。例题1：2014年1月1日，W公司以银行存款200万元购入乙上市公司10%的表决权股份，W公司将其划分为可供出售金融资产。2014年12月31日，该股票公允价值为220万元。2015年5月20日，W公司又以300万元的价格从乙公司其他股东取得该公司15%的股权，取得该部分股权后，W公司能够派人参与乙公司的生产经营决策，W公司对该项股权投资由可供出售金融资产转为采用权益法核算的长期股权投资。当日原持有的股权投资的公允价值为280万元。2015年5月20日乙公司可辨认净资产公允价值总额为2400万元。不考虑所得税影响。在此只分析W公司追加投资时的会计处理，在此之前的会计处理略：（1）2015年5月20日W公司追加投资时：借：长期股权投资——成本300贷：银行存款300（2）根据修订后的长期股权投资准则的规定，原持有的股权投资分类为可供出售金融资产的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动应当转入改按权益法核算的当期损益。（3）2015年5月20日W公司追加投资时，初始投资成本（580万元）小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值（2400万元）的份额（580－2400×25%＝－20），应调整初始投资成本。
2、金融资产转为按成本法核算
根据修订后长期股权投资准则第十四条的规定，投资方因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，在编制个别财务报表时，应当按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动应当在改按成本法核算时转入当期损益。
3、权益法转为按金融资产核算
根据修订后长期股权投资准则第十五条的规定，投资方因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权应当改按《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，应当在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。例题2：2014年1月1日，W公司以银行存款1000万元购入丙公司30%的股权，W公司对丙公司具有重大影响，丙公司可辨认净资产公允价值为3000万元。2015年5月20日，W公司出售其持有的丙公司15%的股权，出售股权后W公司持有丙公司15%的股权，对丙公司不再具有重大影响，改按可供出售金融资产进行会计核算。出售取得价款为650万元，假如出售时长期股权投资的账面价值构成为：投资成本1000元、损益调整100万元、其他权益变动50万元。剩余15%的股权公允价值为550万元。（2）根据修订后的长期股权投资准则第十五条的规定，处置后的剩余股权应当改按《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》核算，在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。（3）根据修订后的长期股权投资准则第十五条的规定，原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，应当在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，即W公司在处置时应将其他资本公积转入投资收益，会计处理为：借：资本公积——其他资本公积50贷：投资收益50要注意的是，这里视为将全部长期股权投资终止确认了，结转的其他资本公积是50万元，而不是25万元。
4、成本法转为按金融资产的核算
金融资产论文范文第2篇
A公司处置该股票获得的净收益为30万元。但是，笔者认为在出售交易性金融资产时，可作另一种解析：企业持有股票期间由于股票公允价值上升而确认的收益并非属于企业的实际收益，并不能带来现金流的增加，这种收益其实是一种虚拟收益；相反，持有股票期间由于公允价值下降而确认的损失也并非企业的实际损失，并不能带来现金流的减少，这种损失也是一种虚拟支出。因此，企业出售股票进行账务处理时，可先还原该交易性金融资产至初始状态，把此前确认的虚拟损益全部转销，然后根据实际售价与购置时初始价格的差额核算已实现的投资收益。具体会计处理为：（1）转销虚拟收益：借：公允价值变动损益20贷：交易性金融资产——公允价值变动20（2）确认实际已实现的投资收益：借：银行存款130贷：交易性金融资产——成本100投资收益30可见，两种处理出售交易性金融资产的结果是相同的，但后者更加清晰明确，更能反映出售过程的实质。
二、跨年度确认与处置交易性金融资产的账务处理
例2：接例1，假设9月30日至2×11年年底，该股票市价基本不变，但A公司将该股票持有至2×12年1月31日才出售。跨年度购入、持有、出售交易性金融资产的会计处理与同一年度相同，但是公允价值变动损益作为损益类账户，在期末应将由于股票价格上涨而增加的公允价值变动损益20万元结转至本年利润账户，即借“公允价值变动损益”，贷“本年利润”，由此可得出售该股票获得的净收益为10万元，但该股票从购入到出售真正实现的净收益为30万元，与出售时确认的收益相差20万元，正好为2×11年9月30日确认的公允价值变动损益。出现差异的原因在于2×11年末将交易性金融资产相关的“公允价值变动损益”结转到“本年利润”，而在2×12年出售该交易性金融资产时，忽略了已结转的公允价值变动损益，而视其为未结转而进行账务处理，导致会计信息体现不真实。
金融资产论文范文第3篇
根据已有文献的总结，我国上市公司通过利用会计政策的选择进行盈余操纵的主要动因有：（1）取得配股资格，进行再融资。我国规定，公司要配股必须满足最近3年的净资产收益率达到6%的条件。为赚取更多净利，公司狠可能进行盈余管理。（2）实现扭亏为盈，避免退市。对于已经连续两年亏损的上市公司，证券交易所会实行特别处理，如果连续亏损三年，交易所将采取停盘处理，严重者将被退市。为了避免被摘牌退市，公司必须实现第三年的盈利，所以，第三年很有可能进行盈余管理。（3）重亏现象。对于无法扭亏的上市公司，既然亏损了就一次亏个够，还可以为下年的盈利储存利润，所以会进行盈余管理。为了实现上述目的，上市公司往往会动用各种手段实施盈余管理，会计政策的选择就是最为常见的一种方法。甄晓薇(2003)以电子信息行业的23家上市公司为样本，通过对坏账准备、折旧政策和8项减值准备和摊销等，和盈余管理关系的分析，发现我过上市公司存在通过会计政策选择来实施盈余管理的行为。王怀栋、秦江萍(2004)提到上市公司通过会计政策选择进行盈余管理的方法主要有：产减值准备计提数和转回数、存货计价方法、固定资产折旧方法和长期股权投资核算方法的选择。
现有文献中也有就某一种会计政策的选择对盈余管理的影响的大量研究。赵春光(2006)研究发现上市公司利用减值的计提与转回进行盈余管理行为。而魏涛、陆正飞、单宏伟(2007)对上市公司利用非经常性损益进行盈余管理的行为进行了研究,发现无论是亏损公司还是盈利公司的盈余管理相当倚重于非经常性损益。上述文献说明，我国利用会计政策选择进行盈余管理的行为还是比较众多的，而且会计政策的可选性，使得公司可以从多方面调整公司的收益。我国的新准则对金融资产的分类有了新的规定，这给上市公司盈余管理提供了新的契机。王建新（2007）在研究中指出，公司倾向于将股票按可供出售金融资产计量，而且金融类企业比非金融类企业更愿意将金融资产划分为交易性金融资产。叶建芳、周兰、李丹蒙、郭琳（2009）的实证研究发现，当上市公司持有较多的金融资产时,为降低其公允价值的波动对利润的影响，管理层倾向于将多数的金融资产作为可供出售金融资产计量；在后续计量中,管理层会在近期内出售可供出售金融资产，以保证较高的利润,。以上研究说明，利用金融资产分类进行盈余管理的空间还是很大的，而且由于金融资产划分主要依赖于管理者的意图，对于这方面来说管理者比较好操纵。基于以上研究，本文就交易性金融资产和可供出售金融资产的划分是如何影响盈余的问题展开，主要从会计核算的区别，通过对案例的分析，进而分析其对企业盈余的影响，即其带来的经济后果。
二、两类金融资产的分类对企业盈余影响的具体分析：
1.两类金融资产的会计核算区别分析。
1.1两类金融资产的定义及分类。金融资产，是企业所拥有的以价值形态存在的资产，是一种索取实物资产的无形的权利。本文所述金融资产主要包括股权投资、债权投资和金融衍生工具等。前文已介绍了企业将金融资产的分类情况，本文主要分析交易性和可供出售这两类金融资产。企业拥有交易性金融资产的目的是为了短期内出售，而可供出售金融资产是没有被划分到其他三类，切购入就确定为可供出售的金融资产。由于，这两类金融资产从内容上有交集，且划分标准由管理当局主观确定，所以，这两类金融资产的划分给管理者提供了盈余操作空间。
1.2两类金融资产会计处理的区别。（1）初始计量的区别。交易性金融资产在初始确认时，以其取得时的公允价值作为入账价值，而相应的交易费用作为投资收益处理，影响当期的利润；可供出售金融资产初始确认时，按其公允价值计入账面价值，与交易性金融资产不同的是相关的交易费用也计入成本中。因而，将新取得的金融资产确认为交易性或者可供出售金融资产，对当期的资产价值和利润的影响是不同的。（2）后续计量的区别。根据会计准则规定，这两类资产采用以公允价值的计量方法进行后续计量，但针对公允价值变动的处理有所区别。交易性金融资产在“公允价值变动损益”科目中列示其价值变动，影响当期利润，而可供出售金融资产则在“资本公积”科目中进行反映，影响权益。此外，在资产负债表日，交易性金融资产不发生减值，而可供出售金融资产不同，当有确凿证据表明其价值有所降低时，应当计提减值准备。所以说，在持有期间，两类金融资产对利润和所有者权益的影响也是有差异的。（3）处置的区别。交易性金融资产在出售时，其售价和账面价值的差额以及累计的公允价值变动均要转入“投资收益”科目中，此处理只影响当期利润；可供出售金融资产虽然也是按售价和账面价值的差额计入投资收益，但是，其累计的公允价值变动需记在“资本公积”中，且要将其从“资本公积”中转出，结转到“投资收益”中。因此，在处置阶段，交易性金融资产只影响当期利润，而可供出售金融资产除了影响当期利润外，对所有者权益也有所影响。
2.两类金融资产的划分对企业盈余的影响分析。
2.1初始划分时对企业盈余的影响。根据上述理论，交易性金融资产在入账时影响当期的利润，而可供出售金融资产对当期利润没有影响。显而易见，当资本市场形势大好时，为了获取较大的收益，管理者较倾向于将取得的资产资产划分为交易性金融资产，如此，交易性金融资产价值的增加部分会被直接计入利润中，进而提升企业当期的利润，有利于企业股票增值以及获得再融资的机会。当资本市场波动，即不稳定时，企业股票或者债券的公允价值也会随市场的波动而波动，为了避免金融资产的价值波动对当期利润的影响，管理当局更倾向于将金融资产划分为可供出售金融资产。但是在初始化分时也应当注意，当资本市场无法预测时，交易性金融资产的价值波动会直接影响当期利润的波动，而利润的这种波动会导致会计信息失真，给投资者造成一种假象，进而影响投资者的投资决策。此外，也正是交易性金融资产公允价值的变动直接计入当期利润，所以，持有期间的交易性金融资产就失去了操纵的空间，管理者也就无从利用交易性金融资产进行盈余管理。然而，可供出售金融资产的处理有所不同。其在持有期间的公允价值变动首先计入所有者权益，不会造成利润的波动，利于稳定投资者信心，利于稳定股价，并且由于出售时要将所有者权益中的累计公允价值变动转入当期损益，所以给管理者留有很大的盈余管理空间。
2.2后续计量中对企业盈余的影响。在后续计量中，交易性金融资产本身的性质决定了其不能够实施盈余管理，然而，可供出售金融资产在后续期间的盈余管理的空间很大。首先，由于可供出售金融资产的公允价值变动先计入所有者权益，处置时才转入当期损益，所以，管理层的可操作性较强。当企业经营状况较好时，管理者会将可供出售金融资产的公允价值变动计入所有者权益，实质上，这一行为便是储存利润，即先把公允价值变动部分积累到资本公积中，于未来年度发生亏损或者需要利润时，便可释放出积累的利润，满足企业需要。再者，可供出售金融资产的后续计量中，有确凿的证据表明其价值减少时，需计提减值准备。对于已计提减值的可供出售金融资产，当出现由减值相关事宜引起的公允价值上升的情况时，已确认的减值便可转回。在实务操作中，可供出售金融资产公允价值下跌的暂时性与非暂时性是没有明确判断标准的，且公允价值上升是否与原减值事宜相关，完全依赖于管理层的主观意识，所以，可供出售金融资产减值的计提或转回存在很大的操作空间。当企业收益较多的年度，管理者对可供出售金融资产提较多的减值准备，而亏损年度，将减值准备予以转回，以增加利润，达到盈利等目的。
2.3处置时对企业盈余的影响。交易性金融资产的价值，不论上升还是下降，后续计量时均在当期利润中有所体现，因此，交易性金融资产出售时，其变动不会对当期利润产生太大影响，企业利用交易性金融资产来调整利润、进行盈余管理的可操作性不大。而对于可供出售金融资产，处置时需将资本公积中累计的公允价值变动结转到投资收益中，所以对利润影响较大。当企业经营出现亏损时，管理者可以改变原有意图，将盈利的可供出售金融资产出售，把隐藏在资本公积中的隐藏利润释放出来，即公允价值变动部分从资本公积中转入利润中，以增加当期利润，实现盈利。当利润增长较快时，出售亏损的可供出售金融资产，以平滑利润，使得利润处于一个相对平稳增长的状态。
三、结语
金融资产论文范文第4篇
产业链金融服务运行模式是银行以产业链的核心企业为依托，针对产业链的各个环节，设计个性化、标准化的金融服务产品，为整个产业链上的所有企业提供综合解决方案，实现深化银企合作关系，并获取最大收益目标的一种服务模式，即“M+1+N”模式。
其中“1”代表核心企业，“M”、“N”代表上下游企业。银行通过对产业链上的“M”或“N”与“1”之间资金的综合分析，在有效规避银行授信风险的前提下，为产业链上的各个企业提供金融服务。
1.“1”核心企业金融服务
一般产业链中均存在一个优质的核心企业，银行可以为其提供诸如集团账户管理、投行业务等高附加值产品；同时通过对核心企业的服务来为其上下游客户群的提供金融服务。
2.“M”上游企业金融服务
基于上游供应商与核心企业之间的物流关系，以对核心企业的授信为保障，为上游供应商提供授信支持。主要包括采购合同融资、商业发票贴现、预约付款融资、应收账款买断和综合保理等几种操作模式，一方面能够为上游供应商提供融资支持，确保物流供应的及时顺畅，促进整个产业链的紧密合作；另一方面能够依托核心企业为供应商解决融资问题，并为核心企业争取更优惠的供货条件。
3.“N”下游企业金融服务
从产业链内部来看，产品销售渠道的重要性愈发突出，如果能够协助核心生产企业建立一个强大的销售网络，扩大市场份额，一方面能够获得大量的中小客户。
二、发展产业链金融的意义
1.产业链金融突破了传统的银行对企业的贷款模式，其金融服务不再是只针对市场的原料生产者、产品制造者、商品销售者等产业链上单独的企业。产业链金融对产业链整体和交易的评估使中小企业也能进入银行的服务范围。同时，产业链金融也激发银行开发出很多新的金融产品，增强经营的灵活性，从而吸引了更多的客户群的存款，增加了银行自身的利润空间。例如，煤炭行业中煤炭生产企业和电厂处于强势地位，向上游采购需要现款或预付款提货，向下游销售又往往需要对电厂等放账，煤炭经销商存在巨大的流动资金缺口和对银行的信贷资金需求。银行可以向经销商提供“先货后票（款）”融资模式——以现货煤炭质押的融资解决方案，以及“先票（款）后货”融资模式——经销商在取得下游企业订单前提下、以未来煤炭货权质押的融资解决方案。
2.开拓银行的客户群体，提高银行的盈利水平，提升银行的核心竞争力。以大型或特大型企业的核心的中小企业形成了巨大的金融服务需求市场，但由于中小企业资金实力有限，具有高度的不确定性，如果单纯考虑中小企业自身的情况，不能得到银行资金支持。产业链金融服务就是借助于产业链的真实业务背景或预期应收账款等信用增强条件，使银行能够为中小企业客户提供金融服务，拓展我行的客户群体，提高银行的盈利水平。例如，截至2005年4月底，深发展广州分行票据贴现量累计已达938亿元，并占据广东地区能源行业80%的业务量。银行以其鲜明的行业经营特征被定位为以某行业金融为主的贸易融资专业行。产业链金融服务正是基于产业链的这些主要特点，从其中一个环节着手，进而为产业链上的各个企业所提供的整体金融服务，这种服务模式能够密切我行与整个产业链的合作关系，进而提升银行的核心竞争力。
三、产业链金融的风险防范
通过前面分析可知，产业链金融要对于银行来说，首先要理顺产业链上相关企业的信息流、资金流；然后，根据稳定、可靠的企业间的业务往来及现金流，将银行的资金流、信息流进行有效整合，对企业提供融资、结算服务等一体化的综合性金融服务。由此可见，产业链金融可以有效降低银行对单一中小企业的信贷风险。但是风险总是伴随着盈利，商业银行在实施产业链金融应该注意以下几点风险的防范：
1.既然产业链金融服务强调的是对产业链整体的信用捆绑，银行就必须准确掌握产业链上企业发展状况以及企业间的关系，建立信息系统。刘士宁（2007）认为，要加强现代信息手段建设，通过中小企业信用数据库建设等方法，对潜在的意外和损失进行识别、衡量和控制产业链金融风险。同时，产业链金融管理需要借助信息化的平台，将商业银行服务的上下游企业组织在一起，最终实现产业链上各个的共赢。
2.内部控制是防范供应链金融道德风险的重要手段。商业银行的内部控制是一种商业银行为实现经营目标，通过制定和实施一系列制度程序和方法，对风险进行事前防范、事中控制、事后监督和纠正的动态过程。要强化商业银行供应链金融业务处理过程中的内控机制建设，做到确定实施产业链金融部门主要负责人的权利和责任，建立起商业银行内部科学、有效的激励约束机制，培养良好的银行精神和内部控制文化，使全体员工充分了解内部控制的重要性。
参考文献：
[1]周小云.产业链金融——破解中小企业融资难题.希望月报.
[2]刘士宁.供应连金融的发展现状和风险防范[J]，中国物资与采购，2007，（7）.
[3]戴国强.商业银行经营管理学[J].高等教育出版社，，1999.
金融资产论文范文第5篇
摘要：房地产信贷是银行信贷业务的重要内容之一。随着经济体制改革的不断深入,国家有关部门就加强金融宏观调控作用、促进房地产市场持续健康发展出台了一系列措施。因此,加强对房地产投资风险的分析和提高风险防范意识具有特定的现实意义。本文分析了房地产投资的风险,揭示了房地产金融投资风险的成因,并提出了银行房地产信贷的风险防范措施,在房地产金融风险防范方面提供了有益的借鉴。
关键词：风险防范房地产信贷银行业
房地产是我国国民经济中一个重要的支柱产业,它的发展对于发展经济和提高人民生活水平、拉动相关行业发展、扩大内需等都产生着极为重要的作用,房地产信贷又是一项充满风险的业务。因此,如何规避金融风险、积极促进房地产业持续健康地向前发展,将是我国当前十分重要的任务。
一、银行房地产信贷过程分析
1、地产开发阶段。承担土地一级开发的有土地储备中心、土地出让单位、项目公司以及土地出资(合作)者。这三类单位都有银行贷款介入,他们的还贷资金又主要来源于土地转让。
2、房地产开发阶段。房地产开发企业的资金主要来源于自筹资金、国内贷款、外资、债券及其他。房地产开发企业取得贷款后,将部分资金支付给地产一级开发商,这也使银行对地产开发阶段的贷款收回。房地产开发企业通常将工程分为一期、二期、三期等,启动项目后着力开发一期,在取得销售许可证等“五证”齐全后预售商品房,获得预售收入并用该资金开发二期,实现循环开发。
3、房地产销售阶段。银行向购房者提供按揭贷款等服务,房地产开发企业将取得的销售收入支付建筑安装企业的代垫资金和对项目开发贷款进行还贷,银行通过回收购房者还贷资金实现整个房地产信贷资金的“回笼”。
二、银行房地产信贷风险揭示
结合以上银行对房地产信贷过程,银行可能遇到风险如下。
1、项目合法有效性风险。由于房地产和其他行业的差异,这一业务既有房地产企业(借款主体)的资质管理——保留行政审批的项目,还有项目本身的合法有效性,大部分项目都是保留行政审批的,尤其是进行规划的审批很普遍,所以存在较大的政策性风险,这体现在房地产项目的地产一级开发阶段和项目开发阶段,这类风险发生最为显著的是工业园区的房地产开发项目。
2、市场风险。房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素,其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量市场风险的主要参考指标。这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段,易受该行业经济“泡沫”的影响,海南房地产“泡沫”的破灭至今让人记忆深刻。
3、项目质量风险。由于房地产项目按揭时间较长,在此期间容易滋生许多不确定性风险因素。其中项目的工程建设质量相对容易监控,而项目的选址、项目类型、物业配备等将会在长时间影响项目质量,从而给银行带来相应的信贷风险。这类风险体现在房地产工程项目建设管理和项目的周围经济环境上。
4、经济风险。经济风险主要指房地产上游行业的风险传导,例如原材料价格的上涨将会加大房地产开发的经营成本,甚至推动房价的上涨,给市场带来许多不确定性。此外,国民经济总量的发展和人们消费水平都将影响到房地产的需求市场。由于房地产的行业特性,其受经济环境的影响因素较多。
5、政策性风险。对房地产而言,其政策性风险主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策等其他相关政策的影响。
三、银行房地产信贷风险防范措施
1、政府对房地产市场的宏观调控能力。政府要增强对房地产宏观调控的前瞻性和科学性,改善对房地产市场的监督管理,完善调控手段,提高调控能力,促使房地产业稳定、健康、有序地均衡发展,防止大起大落,防范房地产泡沫的产生。为此,必须首先加强房地产市场的统计工作,完善全国房地产市场信息系统,建立健全全国房地产市场预警预报体系。通过全面、准确、及时地采集房地产市场运行中的相关数据和对影响市场发展的相关数据进行分析、公布,政府可以全面、及时、准确地掌握我国房地产市场运行情况,并进一步加强对房地产市场的监控和指导,以实现对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导。
其次,政府要设计合理、严密的房地产税制,引导土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的过度投机。比如对土地空(闲)置征税,以鼓励持有人积极投资开发,提高囤积投机的成本;征收土地增值税,土地增值税能有效地抑制土地投机,且能将由社会引起的土地增值通过增值税的形式部分返还给社会,体现了社会公正。征收土地保有税,以刺激土地供给等。
2、发展多元化的房地产金融市场。我国应当大力发展多元化的房地产金融市场,形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场,以达到分散银行信贷风险的目的。房地产对于银行的依赖性过大,不利于自身发展,同时商业银行过度的房地产贷款,有悖于商业银行的“三性”原则。因为商业银行的资金来源主要是吸收社会存款,而将这部分资金投向期限较长的房地产项目不符合银行资产流动性、安全性的要求,容易造成清偿危机,产生金融风险。在成熟规范的市场中,房地产开发和经营的融资不仅仅有债权融资和股权融资两种基本形式,在一级市场以外,还应存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上,各种房地产金融工具同时存在,包括投资基金、信托证券、指数化证券等等。房地产证券化可以促使房地产经营专业化,实现资源的合理配置。
3、房地产企业要提高自身的抗风险能力。房地产企业自身应增强管理能力、市场竞争能力、风险控制能力和诚信度,提高抗风险能力。作为资金密集型产业,房地产业的规模经济效应较其他行业尤为明显。规模小的开发商的单位成本居高不下,在广告策划、营销推广、环境改造、配套设施、物业管理等方面规模较大的公司占有明显优势。此外,规模大尤其是具有较强现金实力的开发商在选择项目最佳开发时间上也具有主动权。因此,房地产业内部适度的资本集中,能有效地节约房地产开发和经营成本,提高抗风险能力。
4、银监会要充分发挥监管作用和服务功能。银监会应加快发挥在社会信用基础和市场诚信制度建设中的重要作用,完善监管手段,提高监管能力,充分发挥其监管作用和服务功能。激励诚信行为,促使各经济主体在日常信用活动中养成守信习惯,彼此建立起互信、互利的信用关系,确立失信成本递增的违约制裁机制,严惩欺骗和违约行为,在全社会范围内营造起诚实守信的氛围和环境,促进金融稳定。
5、提高商业银行的风险防范能力。商业银行自身应加强管理,提高风险防范能力。首先,商业银行要建立和完善房地产市场分析、预测和监测指标体系,建立和扩大房地产市场信息来源,及时关注各地房地产市场的发展变化情况,提高对房地产市场发展形势的分析预测能力;要加强产业政策研究,制订与产业政策相互协调的房地产信贷政策;要加强对房地产行业周期波动的研究,防范市场风险于未然。其次,信贷从业人员必须树立牢固的风险意识和良好的职业道德意识,在调查环节尽职尽责,认真做好贷前调查工作,及时分析信贷业务的客户风险和经营风险,研究信贷风险防范措施。
信贷审批人员应在审批环节严格把关。
一是分析项目是否符合国家宏观政策;
二是分析项目投资资金组成的合理性和来源的可靠性,项目资本金比例是否达到国家规定的比例,自有资金是否到位,部分销(预)售收入作为投资来源是否可行等;
三是分析项目总投资的合理性,如建安成本是否过高等;
四是分析项目的合法合规性,结合“四证”分析有无超规划、超容积率等情况;
五是分析项目抗风险能力,结合成本、净现金流量、投资收益率、敏感性因素分析等指标进行分析;
六是分析项目的市场前景及其竞争力,要结合产品价格、项目所在地的位置、规划布局和建筑设计、开发商的品牌等因素分析;七是分析担保措施,抵押物是否足值、变现能力是否强,保证人保证能力如何等;八是分析企业的财务状况、资信状况、开发经验、经营管理能力和风险意识及风险控制能力。
【参考文献】
[1]孙永玲:中国房地产金融战略实施[M].机械工业出版社,2005.
