房屋预售合同

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇房屋预售合同范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

房屋预售合同范文第1篇

    1995年6月16日，市房地局、市工商局下达《关于本市商品房预售、出售使用标准合同文本的通知》，在全市范围内推行了商品房预售、出售标准合同文本（以下简称95版合同文本）。这一措施实行二年来，在规范商品房转让合同，维护商品房转让当事人的合法权益方面起到了积极作用。为进一步发挥规范的合同文本在促进本市房地产市场健康发展中的重要作用，根据《上海市房地产转让办法》，市房地局会同市工商局对95版合同文本作了重新修订，修订后的文本作为商品房预售、出售合同示范性文本在全市范围内推行。现就有关事宜通知如下：

    一、商品房预售、出售合同示范文本分为《上海市内销商品房预售合同》、《上海市外销商品房预售合同》、《上海市内销商品房出售合同》、《上海市外销商品房出售合同》四种版本（以下简称97版合同文本），由市房地局制定、市工商局监制。

    二、97版合同文本的预售合同与出售合同是相互独立的合同文本。预售合同在商品房预售时采用，房屋竣工交付使用后持预售合同可直接办理过户手续；出售合同适用于未经预售阶段的商品房现房（竣工验收合格、取得房地产权证的商品房）销售。

    三、各房地产开发企业在预售或出售商品房时，一般应采用97版合同文本与承购人订立合同。如不采用97版合同文本而自行拟定合同文本的，应将自拟合同文本送上海市房屋土地管理局审核批准。

    四、房地产开发企业在1998年5月31日前仍可采用原已购买的95版合同文本与承购人订立合同。

    五、97版合同文本统一印制，由各房地产交易中心向社会公开发售，购买份数、对象不受限制。

    本通知自下达之日起执行。

    附：

    《上海市内销商品房预售合同》示范样本（略）

    《上海市外销商品房预售合同》示范样本（略）

房屋预售合同范文第2篇

关键词：合唱与指挥；教学方法；授意；仿像；自悟

中图分类号：G642

文献标识码：A

文章编号：1672-0717（2014）04-0043-05

收稿日期：2014-04-30

基金项目：教育部人文社会科学研究规划基金项目“普通高校‘合唱与指挥’教学模式创新研究”（12YJA760028）

作者简介：李爱华（1963-），女，吉林省吉林市人，教授，北京航空航天大学人文学院文化艺术教育中心副主任，主要从事艺术教育、合唱指挥、钢琴等方面的研究。

一、授意、仿像与自悟的诠释

（1）授意。授意是教师通过唤醒、帮助与微调，调动学生能量，激发学习者意识和注意的技巧。其目的在于向学生传达教学信息、技术或专业思想，以便学生主动了解专业知识与技能的概念与思想，明了所学课程的思想、知识、技术原理。授意，使不同学能的学生都可以获得成功。第一，授意是唤醒。授意能唤醒学生的主体意识，使他们能独立思考并做出决定。它不仅要让学习者掌握知识，而且要把学习的权利“还给”学生，使学生将自己的学习态度、能力与精神融化为自己的人格。正如蒂克森所说，学习包括“学习的态度与独立学习的能力两个方面”，“态度是一种对自己的学习做出决策的责任，能力是对学习过程的决策和反思”[1]。第二，授意是帮助。教育的重要任务，在于帮助学生对自身学习独立地做出选择，培养学生对自己负责，对自己的事情作出计划，并进行实践经验的归纳、扩展，将实践经验内化为自己知识与能力结构的智慧。第三，授意是微调。教师在布置学习任务时，一般只提宏观的要求，不给具体的操作方法，让学生在当中充分发挥自己的潜能，展现其才华，创造性地完成工作[2]。其实质就是激发学生共鸣，淡化学生的“心理抗拒”，充分发挥学生学习的主动性和自主性，取代仅仅是为修取学分的功利性学习动机，避免“饕餮盛宴”一转而为“鸡肋”[3]。

（2）仿像。“仿像”是以光、影、声的“超真实”存在的媒体时代的拟像形式。“仿像”不再与现实相关，而是一个脱离客观真实而又独立存在、自主运行的符号系统[4]。仿像是当代教学生活的重要手段和技术形式。它利用现代信息技术，自主开发多媒体课件等各种教学资源，帮助学生进行生动的模仿与建构的学习活动。第一，仿像能够使我们强烈地感受到其教学艺术的感染力远远大于传统课堂教学。它成为学生摆脱按部就班与繁琐无趣的日常课堂生活，成为第二种生活的狂欢广场[5]。第二，仿像作为一种“超真实”教学场景使教学具有逼真性，它不仅以极度逼真的视听方式彻底替换现实事物，而且还以大量复制和现代传播的方式，创造出现实生活中不存在的真实，创造出一种比真实更加真实的“超真实”。第三，仿像使教学内容具有开放、共享与生成性质。在获取优质教学资源上，它具有信息的海量性、时间的自主性和空间的开放性、诸多用户共享性等优点[6]。仿像具有便捷性与高效性，学生可以通过仿像在极短的时间内获得所需信息，学生和教师可以快速地相互交流信息。仿像的教学方法，具有创新的无限可能，使学生的自主学习具有独特的意义和价值。

（3）自悟。自悟本属禅学的要义之一，具有领悟、开悟、顿悟与渐悟之意，它是生命内部力量的流动、变化与显现。自悟乃自主学习之精髓，有自主、体验、冥想、尝试的实践意韵，具有生成性、发展性、自我建构性等特点。第一，自悟是生命能量的自然绵延。它使教育具有强烈的生命教育的意韵。让学习者生成更有力量、更生动的学习品质。具有这种品质的人，能够“决定学习目标、决定学习内容和进度、选择学习方法和技术、监控学习过程和评估习得的结果等内容”[7]。它使学习者将专业能力与生命运动融会贯通，无论在心理层面上还是专业的深层次领悟上，都是教育的最高境界。第二，自悟是感性到理性的认识过程。在教育实践中，自悟的发生，因个体的学习环境、学习能力和思考习惯而异，学生个体的认知能力随自我实践与时间的推移，一般经过感知、理解、明白、觉醒、大彻大悟的过程，也遵循从感性到理性、从低级到高级深化，最终打上思考者真实性格和心灵创造的烙印。第三，自悟是真正的教育形式。它脱离教师干预的自主学习行为，是一种“对自己学习负责的能力”。这不仅有利于学习者专业信念与兴趣的养成，而且有助于学习者对专业知能的体验与感悟，形成默会知识与实践智慧。

二、授意、仿像、自悟与“合唱与指挥”教学

“合唱与指挥”是一门实践艺术，也是一门不断融入新思想与新方法的，具有开放性与创造性的审美活动。在普通高校面向非音乐专业的大学生开设“合唱与指挥”课程，其目的是培养他们的人文素养和综合素质，但是仅仅通过传统的讲授式教学方法是无法完成的，需要从授意、仿像、自悟三个方面入手，即通过授意以调动学生主体意识与创造想像，通过模拟“合唱与指挥”的现实场景与相应的训练技术，通过自悟以获得“合唱与指挥”的实践精髓，扩展其认知，形成其技能，并且将三者有机结合，形成“合唱与指挥”课程独特的教学方法。

授意能传递“合唱与指挥”的知能信息，并唤醒学生在“合唱与指挥”学习中的创造意识。“合唱与指挥”教学的目标并非培养“音乐家”，而是要帮助提升学生的观察力、想象力、思维力、创造力、团队意识和组织协调能力。创造是“合唱与指挥”教与学的根本动力，是“合唱与指挥”教育功能和价值的体现。授意的目的不仅要使学生对合唱的音色、音量、音高之细微差别的感知、调控与协调，还要使他们在听觉的感受性、敏锐性和审美力等方面有一个全面的提升。授意的关注点，在于调动学生的内部能量，激发他们对“合唱与指挥”学习的热情、兴趣与自信。授意“是师生不断激活生命、丰富生命、提升生命的质量与价值的过程”[8]。自悟，需要学生修习经验的绵延、创造力的提升和自信心的发展，需要系统、严密的组织能力做保证。这就是“授意”在教学中体现出的重要性。

仿像能为“合唱与指挥”教学提供超真实学习场景与训练技术。仿像技术的进步及其被大范围地应用到“合唱与指挥”课程教学之中，使乐感分辨率高，模拟场景“超真实”，视觉和听觉的艺术感染力强，训练错误及时得到反馈，合唱的呼吸、共鸣、音准、节奏和多声部的训练效果得到极大的提高。仿像运用于“合唱与指挥”教学的过程，是学生通过对模拟“合唱与指挥”现场认知的监控学习，将想法及时付诸于行动与效果的检验之中，并不断地反思与修正不足之处。

自悟能使“合唱与指挥”教学演化为学生的体验、冥想与实践的自修过程。自悟是一种主动学习，把学习看成是“我要学”，让学生体会到“独立学习”是自主学习的核心，即为“我能学”。合唱与指挥是用嗓音与肢体语言塑造音乐形象的艺术，也是一门群体艺术。它不仅是作品的演唱和表演，还包括教学的组织、学生的管理、演唱的协调、师生的配合、活动的开展等。自悟“对于培养学习者的创造性和生产性具有重大作用，帮助学习者更深刻地掌握知识、培养良好的学习态度”[9]。在学习和训练中，自悟能“让学生自己在演唱中寻找各自声部的音准及和声关系。用这种方法训练，可以使学生更为主动地投入到作品本身所设置的音乐环境和技术环境中”[10]。传统的观点认为，教学就是教师向学生传递知识的过程，这就不可避免地拔高了教师在整个学习过程中的作用，学习在很大程度上看起来不是学生在学，而是教师在学，学生是被教师牵着走的，学生主动学习、自主学习的权利被剥夺了。“合唱与指挥”教学，必须重视学生的冥想、反思、体验等自悟活动，避免出现只注重师生间的教与学，而忽视学生自身“消化”的现象。所以，通过自悟，提升“合唱与指挥”教学中学生的体验、冥想与实践品性，是实现其教学目标与任务的关键。

三、普通高校“合唱与指挥”教学面临的问题

频繁的国际、国内合唱赛事、互联网的信息沟通以及多层次合唱组织的发展壮大，既为学习“合唱与指挥”课程的学生提供了自主学习与研究的有利条件，同时更多地是面临授意缺乏、仿像辅助缺罕与自悟意识不强的严峻挑战。

（1）缺乏唤醒生命潜能的授意方法。在“合唱与指挥”的教学中，离开授意，仿像以多媒体为依托的现代教学，极大地加大了课堂信息量，并使课堂教学生动直观、有声有色。然而，如果那样，学生的学习就避免不了被动学习，无法调动学生生命潜能，无法使学习成为一个自主、协作、冥想与思考的自悟过程。就“授意”的理念而言，目前“合唱与指挥”教学的问题是：一方面，缺乏对学生学习自信心的关注。教师仍然拘泥于“传道授业者”的角色，以教师为中心，没有发挥出教师“指导者”、“朋友”的角色，缺乏唤醒生命能量的授意，无法促进学生自主学习。另一方面，缺乏对学生创造力的激发与热情的点燃。“满堂灌”的教学方式忽视了生命本能冲动的存在，失去了生命的自由敞开与个性潜能的释放。

（2）缺乏“仿像”技术合理开发与运用。第一，学习场景建构与教学方法的运用、更新，跟不上“仿像”技术的发展速度，没有充分利用“仿像”技术，作为虚拟“合唱与指挥”教学场景的教学文本。第二，缺乏仿像软件开发。教师对教学内容缺乏前端性把握，这在一定程度上影响师生间的选择、合作与对话，教师也很难全面真切地关注学生在学习中的知识与能力、过程与方法、情感与价值的关系问题。这主要表现在仿像技术没有促进学生的自主性学习和仿像技术对于拓展师生之间的交互渠道没有发挥恰当的功效两个方面[11]。第三，缺乏仿像模拟平台。没有“合唱与指挥”仿像技术的教学平台，教师难以实现多种教学模式，难以恰当地做到“合唱与指挥”的“超真实”、“现场”的感染力等综合因素的把握。因而，教师无法”为教学提供多通道、全方位、整体化的教学信息加工和传输模式，促使教学过程多样化、社会化和主体化，增强教学的实效性”[12]。

（3）自悟没有融入教学的过程与品格。长期以来，我国普通高校“合唱与指挥”教学一直缺乏体验与冥想等自悟的意识与能力。第一，从内容上看，“合唱与指挥”的教学把主要精力放在了声乐教学上，忽视了合唱指挥学习的重要性，导致学生组织协调能力的培养不到位。第二，从过程来看，合唱教学在曲目的选择上具有一定的局限性和保守性，倘若放任这些行为的持续，将使学生没有充裕的时间去思考，甚至会使学生失去对该课程学习的兴趣。第三，从方法上看，合唱教育普遍存在我教你唱、我讲你听、以他人感受代替自身体验，注重教学的外在形式而忽略教学过程本身对学生的教育作用。由于选学该课程的学生大多专业知识欠缺，接受能力参差不齐，若是一味地只关注传统的课堂教学，只注重知识、技术的传授，只注重师生间的教与学，而忽视了课程本身的审美价值，忽视了学生想象、情感的体验，忽视学生间的配合协作、忽视了学生自悟品质的培养，那么，自悟的教学品格将一如既往的贫乏。

四、改进普通高校“合唱与指挥”课程教学方法的思考

针对“合唱与指挥”教学中存在的问题，我们从唤醒学生自悟意识、开发仿像教学的技术元素、授意具体的学习方法三个维度探索合理的教学改革策略。

（1）借授意助“合唱与指挥”之美。德国指挥家温格纳曾说：“一个指挥，不但要将作曲家的意志表达出来，而在音乐里面，还要有一种神秘的创造力量，这种力量的大小，关系到他的成功与失败。”[13]第一，理论与方法暗示。教师在教学中运用暗示的方法，对丰富学生的实战技巧与理论知识的掌握以及对学生自信心的影响是深远的。杜威说：“教学的目标不在于传授知识，而在于主动地探求并思索明智地驾驭实践的态度和方法，掌握有效地、适当地解决处理问题的态度和方法。”[14]第二，技能示范。教师要勤于利用仿像技术作为教学工具，不断学习网络应用技术课件的制作技巧，并利用这些技术，对网络课程做调整的完善[15]。加强教师信息技术基本技能，提高教师的网络资源重构能力，使之从教育观、素质观到掌握计算机操作与教学软件使用能力等得到提升。

（2）凭仿像扬“合唱与指挥”之长。合唱与指挥是一门特殊的学科领域，其学习的方法和知识的积累均需要讲究针对性。第一，自主创造。在进行“合唱与指挥”仿像软件开发与利用时，需要良好的自主创造、合作探究、实践摸索等三个基本要素的有效协调。利用国际先进的Finale音乐打谱软件作为工具平台，编写“合唱与指挥”课程的教辅课件，通过有声的音乐视频，辅助解决和提高学生读谱、音高以及多声部合唱训练的能力[16]。仿像教学这一技术行为，使其具有教学意义和知识意义的同时，更贴近学生的生活形式与生存实际，具有生命意义。第二，合作探究。Gilbert和Moore认为，运用计算机媒体进行教育的交互作用是指学习者和技术之间的相互交换，这个过程可以看成是一个反馈[17]。及时的、高质量地交互传递，有效地提高了学习效率，为单一教学模式向虚拟学习社区的转变提供现实的可能性。第三，实践摸索。在网络教学过程中，教师可对学生的学习情况进行归纳，总结，以便进一步改进教学方法和教学内容[18]。教师除了对作品有更客观、准确的把握，还需要引导学生把音乐学科的相关知识横向联系起来。如建立“合唱与指挥”教学课程网站，把学生能够通过自主学习掌握的合唱与指挥理论基础知识按照循序渐进的原则编辑后放在课程网站上，促进学生自主学习和理论与实践的结合。

（3）唤学生自悟意识之醒。自悟既是一种学习态度、一种学习过程，更是一种学习能力。培养学生自悟生成的学习能力，有助于他们胜任建设社会的任务[19]。第一，自知之明。苏格拉底曾告诉我们，人最宝贵的态度是“知己无知”。只有秉怀这种态度，我们才领着自己去思考、体验和冥想。因为只有崇尚虚极，谦虚慎独，才能达到与虚静相反的“虚则知实之情”（《韩非子・王道》）的状态。第二，自信之力。培养自悟意识，唤醒学生的自主活动意识，通过从合唱与指挥中获得自我满足与自尊。建立学生课外独立组织、分组训练开展艺术实践活动的机制，并充分挖掘学生的潜能，建立指挥轮换制、声部长制等多种形式，让每一个学生都能够自由、充分地在原有的基础上发展，使生命的能量得到发挥和提升。叶澜教授认为，完整的课堂教学不仅仅要完成促进学生认知发展的任务，还要尊重师生的生命，使师生生命的意义都得到提升[20]。第三，自由之境。帮助建立和谐的教学环境，特别是人际关系环境，给学生一些空白的思考时间。让其学习充分的自主，充分发挥其主观能动性。通过探索课内外教学互补的方法，提高学生合作能力与综合素质，学生课外独立排练活动从选曲到排练，从歌唱的发声到歌词的咬字吐字方法，从指挥的手势语言到整体音乐风格的处理都需要学生自主完成。苏联著名教育家赞科夫曾说，“教学法一旦触及学生的情绪和意志领域，触及学生的精神需要，这种教学法就能发挥高度有效的作用”[21]。这种无声自主学习其实算是一种个性化的学习方式，表面看起来在教师的控制之下，实际上学习者在默默地管理自己的学习，积极配合，努力完成目标任务。能充分发挥学生的主动性、灵活性和创造性，富有春风化雨、润物细无声的美感。第四，自省之习。学生课外独立排练活动锻炼了学生的组织能力、团结协作能力和创新精神，培养了学生积极、主动、自觉地从事和管理自己的学习活动的习惯，而不是在外界的各种压力和教师及父母的要求下被动地从事学习活动，或需要外界来管理自己的学习内容。这充分诠释着“生命化教育”，即以生命为基点，把生命的本质、特征和需要体现在教育过程之中，使教育尊重生命的需要，完善生命的发展，提升生命的意义[22]。

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Inspiration， Simulation and Self-reflection： A Study on Teaching Methods in the Major of Choral and Command

LI Ai-hua

房屋预售合同范文第3篇

关键词：商品房预售合同远期交货合同有效条件重复预售预售商品房按揭

一、房屋买卖合同效力认定的法律根据

房屋买卖合同属民事买卖合同的范畴，其性质为民事法律行为，认定效力的目的在于解决是否受法律保护的问题，其社会效益是维护交易的安全和信誉。目前，房屋买卖合同效力认定的根据1996年1月1日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》和我国立法机关颁布的《民法通则》。其一，房屋买卖合同的形式要件问题，亦即买卖房屋协议是口头或书面均可，还是必须采用书面形式。购买房屋办理过户登记时，“须提交房屋所有权证、买卖合同和契证”。显然，买卖房屋协议是以书面合同为其成立的要件。要求书面形式的要件关键是要认定房屋买卖合同是诺成性合同，而非实践性合同。只要买卖房屋合同当事人以书面形式订立合同即为合同成立并是有效的条件之一，不允许当事人一方随意翻悔。这一规定为当事人因房价过高或过低等不合理、不合法原因毁约起到了有效的防范作用。其二，房屋买卖合同有效成立的实质法律依据问题，亦即一项合法、有效房屋买卖民事法律行为成立须同时具备的条件。根据《民法通则》第50条之规定为：第一、行为人具有相应的民事行为能力；第二、意思表示真实；第三、不违反法律和社会公共利益。由此可见，一项具体的房屋买卖合同只要符合上述形式要件和实质要件就在特定当事人之间产生了不可撤销的特定权利和义务关系，任何一方不得随意翻悔，若不履行便会产生法律的后果（或按违约制裁或按继续强制履行处理）。

二、商品房预售合同性质

商品房预售合同，是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的，属于买卖合同的一种，但商品房预售合同与一般买卖合同又有所不同。

（一）商品房预售合同不是预约合同

在合同法中，预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同；本合同是为了履行预约合同而订立的合同。预约合同与本合同具有不同的性质和法律效力。预约合同当事人的义务是订立本合同，所以，当事人一方只能请求对方订立合同，而不能依预约的本合同内容请求对方履行。商品房预售合同在成立之时；房屋并不存在或尚未建成，所以带有“预售”的字样，但商品房预售合同绝不是预约合同。因为：在商品房预售合同中，预售方与预购方关于房屋的座落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定，双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同，即可以按照商品房预售合同的规定直接履行，并办理房屋产权过户登记手续，达到双方的交易目的。

（二）商品房预售合同不是期货买卖合同

商品房预售合同的标的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以，房屋的交付期限一般都很长。但将商品房预售合同称之为期货买卖合同是错误的。所谓期货买卖合同，是指期货交易所为进行期货交易而制订的统一规定商品的等级或证券的种类和数量、交货期限和地点等的合同，通常采用“标准合同”形式。期货买卖合同具有如下主要特征：(1)期货买卖的标的物的价格不是当事人事先约定的，而是在期货交易所通过公开竞价的方式而确定的；(2)期货买卖的标的是合同本身，而不是期货买卖合同中所约定的货物；(3)期货买卖的主要目的是为了套期保值和价格发现，而不在于获取现实的货物，所以，在期货买卖中，极少有进行实物交割的：(4)期货买卖的商品必须具备数量大、价格波动大、便于储存、易于标准化等条件，如粮食、石油、钢材等。但是，在商品房预售合同中，第一，商品房的价格是双方在订立合同时就已经明确的，而不是通过公开竞价的方式确定的；第二，商品房预售合同的标的物是商品房，而不是合同本身；第三，商品房预售合同的目的在于获取房屋，不具有套期保值和价格发现的功能；第四，由于房屋的面积、座落、单元等方面存在着诸多的差别，不具有标准化的特征，所以在国际惯例上，房屋不是期货交易的商品，不能用于期货交易。可见，商品房预售合同不是期货买卖合同。明确商品房预售合同不是期货买卖合同，可以避免利用商品房预售合同进行变相的期货交易，以维护房地产市场交易秩序。

（三）商品房预售合同是否为附期限的合同

在民法中，附期限的合同是指以一定的期限到来作为合同效力开始或终止根据的合同。如果所附期限是作为合同效力开始的根据，则该期限为延缓期限；如果所附期限是作为合同效力终止的根据，则该期限为解除期限。在附延缓期限的合同中，合同已经成立，但没有发生法律效力，双方当事人都不需要履行自己的义务，也都没有权利请求对方履行义务。只是在期限到来时，双方当事人才开始履行义务；在附解除期限的合同中，合同不仅已经成立，而且已经发生法律效力，双方都已经开始履行自己的义务。在期限到来时，双方当事人不再履行义务，合同终止。在商品房预售合同中，双方约定在将来的一定期限交付房屋，这里确实存在一定的“期限”，但这种期限绝不是附期限合同中的“期限”。因为：其一，如果将商品房预售合同中的“期限”作为附期限合同中的解除期限，则商品房预售合同不仅已经成立，而且已经发生法律效力，但在期限到来时，商品房预售合同终止效力，双方应当解除合同。这样，作为预购方就不能取得约定的房屋。显然，这与当事人订立商品房预售合同的目的是相违背的；其二，如果将商品房预售合同中的“期限”作为附期限合同中的延缓期限，则商品房预售合同虽然已经成立，但还没有发生法律效力，只在期限到来时，商品房预售合同才发生法律效力。这样，作为预售方就不能要求预购方支付一定的定金或房款。显然，这也不符合商品房预售合同的要求。可见，商品房预售合同并不是附期限的买卖合同。商品房预售合同中的“期限”是一种履行期限，是当事人履行义务的具体时间。

（四）商品房预售合同不是分期付款买卖合同

在商品房预售合同中，预购方于多数情况下是分期支付房屋的价款，这种作法类似于分期付款买卖，但它不是分期付款买卖合同。其原因有三：一是分期付款买卖合同的标的物在合同生效后必须交付给买受方，这样才能实现买受方的经济目的。可见，分期付款买卖合同的标的物必须是现实存在的物。但在商品房预售合同中，作为标的物的商品房尚不存在或尚在建造中；二是分期付款买卖合同的买受方在接受标的物后，尚有二期以上的价款需要支付；但商品房预售合同中，预购方既可以在取得房屋前一次性支付房屋的全部价款，也可以在取得房屋前分期支付价款。前者是在取得标的物之前的分期付款，而后者是在取得标的物后的分期付款；三是分期付款买卖合同的功能在于出卖方向买受方融资，以满足买受方资金不足的需要。而商品房预售合同的功能在于买受方向出卖方融资，以满足出卖方资金不足的需要。

综上所述，商品房预售合同不是预约买卖合同、期货买卖合同、附期限买卖合同、分期付款买卖合同。如果从法律上为商品房预售合同定性，则商品房预售合同属于远期交货合同。所谓远期交货合同，是合同双方当事人在合同中约定在将来的一定期间内交货的合同。这类买卖合同仅是在交货期限方面与一般买卖合同有所区别，而在合同的订立、货物价格的确定、履行地点等方面与一般买卖合同没有任何差别。当事人必须在合同规定的期限交货，否则即应承担违约责任。

三、商品房预售合同的有效条件

商品房预售合同的有效条件包括：主体合格、意思表示真实、内容和形式合法。在这些有效条件中，当事人的意思表示真实和内容合法并没有特殊之处，可以按照合同法的一般原理加以认定。但在主体合格和形式合法两个要件上，商品房预售合同有其特殊性。

（一）商品房预售合同的主体必须合格

商品房预售合同的主体双方为预售方和预购方。我国现有的法律、法规，对商品房预售合同的当事人双方都有条件的限制和要求。

1.预售方应当具备的条件。根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定，商品房预售合同的预售方应当具备下列条件：(1)预售方必须是经过批准设立，并在工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业。房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。但是，如果不具备房地产开发经营资格的企业，在《城市房地产管理法》施行之前，与他人订立了商品房预售合同，而在一审诉讼期间依法取得了房地产开发经营资格，则可以认定合同有效；(2)预售方必须交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。但在《城市房地产管理法》施行之前，预售方没有取得土地使用权证书，但投入了一定的开发建设资金，进行了施工建设，并与他人订立了商品房预售合同，而在一审诉讼期间补办了土地使用权证书的，则可以认定合同有效；(3)预售方必须取得建设工程规划许可证，投入的开发资金必须符合法律的要求。预售方必须按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；(4)预售方必须取得商品房预售许可证明。但在《城市房地产管理法》施行之前，预售方没有取得商品房预售许可证明的，而在一审诉讼期间补办了商品房预售证明的，则可以认定合同有效。

2.预购方应当具有的条件。从理论上讲，预购方必须是具有完全民事行为能力的人。除此之外，有两种特别情况：(1)根据《城市商品房预售管理办法》的规定，预售方向境外预售商品房的，应当提交允许向境外销售的批准文件；(2)根据最高人民法院在1993年《全国民事审判工作座谈会纪要》：“无当地户口的人购买城镇房屋，对于符合本地区房屋买卖法规规定的，可以认定买卖有效。”无当地户口的人买卖本地城镇房屋将取决于当地政府制定的房屋买卖法规。

（二）商品房预售合同的形式必须符合法律的规定

根据法律的有关规定，商品房预售合同必须采取书面形式。在实践中，商品房预售合同一般采取标准合同的形式，具体条款由预售方事先拟定，主要内容包括：双方当事人的情况；预售商品房的基本情况（如商品房的座落、土地使用权证号、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构等等）；预售商品房的价格及支付办法、期限；交付房屋的日期；违约责任及免责条件；纠纷的解决方式等。根据《城市房地产管理法》的规定，当事人订立商品房预售合同后，预售方应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市商品房预售管理办法》亦规定：“商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”

四、商品房预售合同相关法律问题

（一）预售商品房按揭

按揭是指在楼宇建筑期内，商品房预购人将其与开发商(预售方)签订的《商品房预售合同》中预购人所应拥有的全部权益作为贷款的抵押物抵押给银行，同时商品房预售方作为贷款担保人，并保证银行为第一受益人，如预购人或担保人未能依约履行还款责任或担保义务时，银行即可取得预购人在《商品房预售合同》内的全部权益，以清偿其对银行的所有欠款。

预售商品房按揭是一种特殊的担保方式，银行为按揭权人，预购人为按揭人，担保人一般是销售商品房的开发商。预售商品房按揭与抵押有相似之处，但又不完全等同于抵押。一般抵押权的标的是债务人提供的、其自己享有所有权或经营权的财产。而在商品房按揭期间，商品房实际上并不存在，按揭人无法取得所购商品房的所有权，他向按揭权人提供的担保是在将来某一时间取得楼宇的权利，它是一种期待性利益，而非以实体形式存在的楼宇。

预售商品房按揭具有以下法律特征：

(1)预售商品房按揭是一种要式法律行为，应签订书面合同，并应到规定的房地产管理部门办理登记备案手续；

(2)预售商品房按揭是一种从合同，是为担保主债权得以实现而订立的；

(3)预售商品房按揭合同是诺成性合同，合同一经成立即对三方当事人具有约束力。

(4)预售商品房按揭是有偿合同。银行通揭业务收取贷款利息，除少数政策性无息贷款外，预售商品房按揭均系有偿合同。

预售商品房按揭的当事人有三方：购房人、售房方和银行。按揭合同应当由三方当事人订立，如果购房人与售房方双方约定办理按揭，实际并未与银行办理，则按揭合同不能成立。由此产生的损失由双方分担。房地产开发商应对有关按揭的规定应当了解，合同未能成立其有一定过失，因此应承担主要责任。对于购房人与售房方按约定交纳了部分购房款，在办理银行按揭之前，银行通知停止办理按揭贷款，此后双方就如何付清购房余款协商不成，则应适用情更原则，解除合同，双方合理分担损失。

（二）重复预售

所谓重复预售，是指出卖人在与前买受人订立商品房预售合同后，又就同一商品房与后买受人订立商品房预售合同的行为。出卖人与前买受人订立商品房预售合同之后，作为买卖对象的房屋尚未建成，无法立即进行交付和移转房屋所有权，这就为出卖人进行严重侵害买受人权益的重复预售行为提供了可能。

分析重复预售的关键在于支持哪个买受人履行合同的请求以及肯定哪个买受人产权登记的效力。其具体可分为以下三种类型：

1．两次预售均未办理预售登记。因未办理预售登记，前、后买受人享有的均是一般合同债权。就同一标的物而设立的多个债权，其效力是平等的，不能以合同订立的时间先后而使债权具有不同效力，故前、后买受人均有权请求出卖人履行合同。在前、后买受人均请求出卖人履行合同的情形下，应保障出卖人选择合同相对人的自由，赋予其自主选择房屋所有权归属的权利，以利于加速财产流转和提高其使用价值。一般根据预售行为所具有的特殊因素，支持该预售行为中的买受人履行合同的请求。这些特殊因素主要有：买受人已交纳了全部或大部分房款，或已办理商品房抵押贷款登记手续，而另一买受人尚未交纳房款；买受人已入住，并已对房屋进行了装修等改善行为；买受人属于商品房消费者，且其预售登记手续正在办理过程中，而另一买受人购买商品房并非为居住使用等。对这些特殊因素的认定必须符合公平原则的要求。需要强调的是如要支持后买受人履行合同的请求，则必须同时具备后买受人为预购行为时为善意的要件，即其不具有侵害前买受人债权的故意，也不存在与出卖人恶意串通，后买受人对此负举证责任，否则承担举证不能的法律后果。

在两次预售均未办理预售登记的情形下，如果某一买受人已办理产权登记，则涉及到对该产权登记的效力如何认定的问题。一般来说，办理产权登记意味着不动产物权变动公示方法的完成，不动产物权变动的法律效果已经产生，因此应贯彻“登记者受保护”原则，对该产权登记的效力予以肯定。

2．其中一次预售已办理预售登记。因办理预售登记，买受人的期待权即获得物权的排他性效力，同时该预售合同也取得较未办理预售登记的预售合同优先的效力。此时应根据“登记者受保护”的原则来决定支持买受人履行合同的请求、确认产权登记的效力。已办理预售登记的买受人可请求出卖人履行合同，能获得产权登记，亦可请求宣告未办理预售登记的买受人取得产权登记的行为无效。但后买受人已办理预售登记，其期待权获得保护必须同时具备为预购行为须为善意的要件，并由其对此负举证责任，否则承担举证不能的法律后果。

3．两次预售均已办理预售登记。买受人的期待权因办理预售登记而具有物权化特征，故应按“登记在先者受保护”的原则来决定支持买受人履行合同的请求、确认产权登记的效力。前买受人办理预售登记在先，其不但可以请求出卖人履行合同，获得产权登记，宣告后办理预售登记的买受人取得产权登记的行为无效，而且可以直接请求登记机关注销后买受人的预售登记。实践中亦有后买受人办理预售登记在先的情况，此时保护后买受人登记在先的期待权，必须同时具备其为预购行为须为善意的要件，并由其对此负举证责任，否则承担举证不能的法律后果。

参考资料

1、陈文主编《律师房地产业务》

2、程信和主编《房地产法》

3、胡德胜《预售商品房买受人权利保护的法律问题》

房屋预售合同范文第4篇

关键词：预售商品房合同转让;降低风险;法律规制

随着我国社会和经济的快速发展，房地产业较之前有了长足的进步。近年来，房地产市场一直是社会的热门行业，不仅是因为商品住房是每位居民生活的必备刚需，更大程度上是由于商品住房的价格高烧不退，一直维持在一个较高的水平，似乎是在不断挑战国民购买力的最高上限。房屋预售制度作为商品房销售的一种方式，能够在一定程度上帮助居民解决购买力不足的问题，但是涉及到预售的房屋是否可以转让这一问题，学界的看法则不尽相同。一部分学者认为，预售商品住房的转让问题同我国现有的产权制度是存在冲突的，因为预购人并没有取的商品住房的所有权，房屋预售登记也并非一种所有权变更的公示制度而且，房屋预售合同的转让行为一定程度上也加剧了房地产市场上投机性“炒房”出现的风险。实际上，对预售商品房合同转让进行法理分析，预售商品房合同转让制度是存在一定合理性的，但是这种转让制度并非是无条件的，需要国家出台专门的法律法规对其进行规制。

一、房屋预售合同转让的法理分析

（一）房屋预售及转让的定义

我们日常生活中所说的“商品房预售”，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。这种商品房预售方式首创于香港，由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎”，分期分批地预售给广大投资者，如“落花片片坠落”，故商品房预售又被称为“卖楼花”。①因其可以有效地解决房地产开发企业先期资金投入的问题，因而是目前应用比较广泛的一种交易形式。而学界和现实生活中热议的所谓预购房屋再转让，指预购人将购买的预售商品房在尚未取得权属证书之前，与买受人签订转让合同，待预购人取得房产证后再将该房转移过户于买受人。

根据房屋预售转让的定义我们可以得知，当预购人对于预购的房屋进行转让时，预购人必须要与买受人签订转让合同，这在一些市场经济发达的西方国家已经成为了一种共识，在探究我国法律应当对预售的房屋合同转让是否应当赞同以及如何对其进行规制的问题时，房屋预售合同转让的性质和内容就应当是我们必须要了解的。

（二）房屋预售合同转让的性质及内容

1、学理性质及内容

学界对于商品房预售合同转让的性质基本没有争论，一致认为商品房预售合同转让是合同的转让，根据合同法的相关理论，合同的转让包括合同权利的转让、合同义务的转让以及合同权利与义务的概括转让。具体到预售合同转让中就是：如果出让人已全部履行了预售合同的义务（ 主要是支付房款的义务） ，其将请求开发商在竣工后转移房屋所有权的债权转让给受让人，属于债权让与。如果出让人尚未完全履行预售合同的义务，其将请求开发商在竣工后转移房屋所有权的债权和支付房款的债务一并转让给受让人，属于合同权利义务的概括移转。②

不同类型的合同转让，法律对其生效的规定也是不一样的，如果合同的转让增加了第三方的风险或者交易负担，那么在合同转让过程中就有必要要求征得第三方的同意，也就是说如果在预售合同转让过程中，属于义务或者权利、义务的概括转让，那么预购方和买受方就有必要征得房屋出卖方的同意。

2、 现实层面上的性质

学理上的预售合同转让性质是通过法理对权利、义务关系进行的界定。而该制度的现实层面上的性质则是：在商品房预售合同转让的过程中，预购人“在签约之后并未得到真正的房屋所有权，其转让的只是将来取得房屋所有权的期待权利”。③预售商品房作为一种正在建筑、尚未竣工的不动产，还未到房产管理部门办理房产登记，预购人并没有获得商品房产权，即没有取得商品房所有权，而是在商品房竣工并办理房产登记后，根据预购合同享有要求开发商办理产权转移，将房产过户到预购方的权利。因此，预购时预购方只获得了期待将来取得产权的权利。

二、当前我国法律对于预售合同转让规制不足

（一）国家层面法律对于预售合同转让规制的缺失

1、全国性的法律并没有明确规定

当前，我国国家层面的法律对于涉及商品住房预售合同转让的规定仅仅在《城市房地产管理法》有所体现，该法第45条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”这一原则性的规定较为模糊，国务院至今也没有出台与此相对应的法规、部门规章等法律文件，这就直接导致了对于预售合同转让持不同态度的两派对此做出了意见相左的解释。

2、国务院作为被委托立法机关并没有出台相应的法律文件

虽然国务院受国家立法机关委托对预售合同转让的合法性出台法律进行规制，但是国务院并没有“完成特定任务”。有学者认为，既然是委任性条款，就隐含了允许转让的意思，国务院需要做的工作就是在法律允许的前提下规定具体细则。④但是，有的学者则认为其中虽然是委托性条款，但是并不能说明就一定包含了“允许转让”的意思，因为其中还包括了授予了国务院“是否同意预售合同转让”的权限。由于《城市房地产管理法》规制的不足，再加上国务院并未出台相应的文件，就使得预售合同转让这一问题在我国目前的国家层面现行法上属于无解状态。

（二）地方立法对于预售合同转让制度规制的混乱

由于国家在全国性立法方面对该行为的合法性并未做出确切的规定，未禁止也未允许，便使得各个地方的地方性法规对该行为有了不同的处理方式，全国各地的规定不统一，比较杂乱。

目前关于预售商品房再转让行为，我国地方法规各有不同，有的允许，有的禁止，有的并未加以规定，如深圳特区的《深圳经济特区房地产转让条例》对此行为并未加以规定，而北京市、上海市对此行为持允许态度，援引北京市规定：《北京市城市房地产转让管理办法》 第44条规定：“预购人在预售合同登记备案后、商品房竣工前转让其预购的商品房的，按照下列规定办理：（一）未付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当取得房地产开发企业同意;（二） 已付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。转让预购的商品房的，预购人与受让人应当签订书面合同，并在合同签订后 15 日内依照本办法第40条的规定到原登记机关申请变更预售合同登记备案。 ”⑤

三、商品房预售合同转让的合理性分析

（一）实践价值层面分析

当然，合理的商品房预售合同转让并非是没有条件的，通过法律规制以后的预售合同转让及时成熟市场经济的要求，也是稳定房地产市场必要的手段。

从一般的经济学意义上来看，商品房预售合同具有较大的经济价值，实质上是一种商品。如果政府限制或禁止商品房预售合同的转让，其效用就会损失，这一社会资源的配置就会是无效率的。从对于房地产业的具体意义上来看，允许商品房预售合同的转让，可以为房地产开发商筹集资金，分担风险，可以增加政府的税收，可以使买房者获得投资收益。如果我们无视以上实践中的需求，以野蛮的“一刀切”的方式禁止商品房预售合同的转让，只会产生禁而不止的结果，产生新的问题。大量规避法律的现象会层出不穷，例如房地产开发商私下为转让者更改姓名并从中收取“更名费”，造成当事人偷税漏税，严重扰乱房地产市场秩序。

（二）法理规范层面分析

1、 合同法上的规定

上文提到房屋预售合同转让的性质属于合同的转让，这一点我国学界并无异议。我国《合同法》规定合同可以转让，合同转让按照所转让的内容的不同可以分为：合同权利的转让、合同义务的移转、合同权利和义务的概括转让。商品房预售合同经登记备案后赋予预购人优先权和期待利益，但并不妨碍其实质仍为债权合同，商品房预售合同只要符合法定条件就应该可以转让。

2、预售合同的转让同我国现行产权制度并不冲突

再转让并非是预售商品房的原始买卖， 而是由第三人从预购人处继受取得其权利义务， 预购人为转让行为属于合同的变更转让，不应受到预售商品房的主体资格限制;目前我国全国性的法律并没有对预售商品房再转让行为明确作出禁止规定，且部分地区的房地产管理办法中是允许的，单纯地禁止预售商品房再转让也从某种程度上抑制了商品房的交易，不利于商品房资源的充分利用，更是与我国民法之鼓励交易、维护经济运转目的相左。允许预售商品房自由转让，是商品房作为商品本身的要求，也是活跃、发展、繁荣房地产市场的要求。⑥

四、关于对商品房预售合同转让制度的完善

允许预售商品房再转让不是无条件的，不加以条件的限制只会使得转让没有安全性可言，更会危及房地产市场的健康稳定运行;同时还要构建预售合同转让的登记机制，设立合理的预售商品房再转让条件，既可以保障房地产市场买卖交易的安全与效率，又可以给予各个市场主体充分的意思自治权利;此外，还要在国家法律层面明确肯定商品房预售合同转让制度，使得对于房地产市场的管理更加有法可依。

（一）明确可以转让的合同条件

1、 原预售合同合法有效、无瑕疵

原预售合同作为再转让行为的法律基础，如果预售合同的效力出现问题，则会影响之后的再转让行为之效力认定。预售合同不仅在内容上要不能违反法律的强行性规定，还必须在形式上符合法律要求，比如必须经过预售登记备案以证明预售人符合要求、预售合同无瑕疵等。⑦

2、 未出现合同不得转让的法定情形

（1） 因合同性质不得让与的，如让与会使给付内容完全变更的情形，则该转让无效;（2）按照当事人约定不得让与的，如预售合同中预售人与预购人约定了预售商品房不的再转让，预购人应就此遵守约定;（3）依照法律规定不得让与的，则该转让无效。

（二）预售房屋合同转让的法律规范完善

1、立法层面确立预售房的再转让制度

这里所说的确立是指在全国性法律之中予以确立，而非将预售商品房再转让制度体现于杂乱的地方性房地产条例和办法当中，这是对该行为的一个定性，也可以防止由于法律的模糊和不确定性而产生的产权、转让纠纷。我国目前的《城市房地产管理法》第四十六条的规定将具体明细的规定交由国务院来制定。因此国务院有必要对于该行为制定专门的具体法规，或者由其相关部门制定部门规章，对全国的房地产市场进行统一的规范管理。否则，目前全国各地的房地产规定不统一，不利于全国房地产市场的建立和统一管理。

2、 立法层面明确转让的程序和条件

本身，预售合同转让制度就是为了繁荣市场经济、保证房地产交易的安全、便捷而确立的，因此设计程序之时可以考虑简化原程序，将预购人的解除登记步骤和第三人与开发商办理预售登记手续步骤合并为一步。

具体可以考虑为以下步骤：首先，预购人应与第三人签订预售商品房再转让合同，合同应该采取书面形式，内容符合法律规定，明确再转让合同的一般条款。其次，预购人与第三人应视原预售合同的履行情况取得预售人同意或者通知预售人知晓，同时应该与预售人完成预售合同的变更手续，预购人退出原预售合同，第三人进入原合同成为新的合同当事人，与预售人形成新的商品房预售关系，制定新的商品房预售合同。最后，转让过程中要求预购人 、第三人与预售人应当在完成预售合同变更手续的一定期限内到房地产管理部门办理变更登记。明确办理变更登记所应携带的材料;预留的期限不宜太长，但也要考虑到三方时间的协调，给出适当的时间，具体期限可以参考目前各地的地方条例、办法;确定各级房地产管理部门办理变更登记的管辖范围，建议由预售商品房所在地的房地产管理部门管辖变更登记。

总结

当然，允许和鼓励预售商品房再转让并不是没有条件的，只有合法、有效、无瑕疵的商品房预售合同才能成为预售商品房再转让的对象，即，想要达到设计这个制度的初衷， 就必须设立严格的控制条件，遏制恶意的再转让行为，防止不良债权债务的发生。建议将预售商品房再转让制度的条件明确为预售合同的合法、有效、无瑕疵，并且当事人之间并无不可再转让的约定;同时对于再转让合同效力的认定可以根据预购人对预售合同的履行程度不同大体分为三种情况;对于再转让的登记变更手续办理程序，建议分为三个步骤，即订立再转让合同、变更原预售合同和办理预售变更登记，以简化原先较为复杂的预售合同变更程序。可以说，只要制度设计严谨合理、程序得当、监督到位，在全国性法律中确立预售商品房再转让制度却对是对民法领域中意思自治原则的尊重和良好体现，其不仅可以促进商品房的充分利用和流转，活跃商品房市场，也可以为预售人、预购人和第三人的交易提供便利程序，同时将简化原先较为冗杂的预售合同变更登记程序，减轻房地产登记部门的工作任务，这对于全国房地产市场统一高效的管理具有重要意义。（作者单位：河北经贸大学法学院）

本课题为“2015年度河北经贸大学硕士研究生创新计划项目”

参考文献：

[1]雷兰，预售商品房再转让制度中相关法律问题研究[J].法律适用，2006，（ 11）

[2]赵英伟，商品房预售合同转让法律性质及条件研究[J]，法学论坛，2000（5）

[3]符启林，商品房预售法律制度研究[M]，北京：中国政法大学出版社，2002：92-93.

[4]万卉，商品房预售制度的若干法律问题研究[M]，上海：上海社会科学院法学研究所，2008：33。

[5]李竺芸，预售商品房再转让行为研究，宁德师范学院学报[J]，2012（3）

[6]王龙玉，论商品房预售合同转让的法律规制[J]，黑龙江政法干部管理学院学报[J]，2013（2）

注解：

①雷兰，预售商品房再转让制度中相关法律问题研究，载于《法律适用》，2006年第11期

②赵英伟，商品房预售合同转让法律性质及条件研究，载于《法学论坛》，2000年第5期

③符启林，商品房预售法律制度研究[M]，北京： 中国政法大学出版社，2002年版，第92-93页

④雷兰，预售商品房再转让制度中相关法律问题研究，载于《法律适用》，2006年第11期

⑤万卉：《商品房预售制度的若干法律问题研究》，上海：上海社会科学院法学研究所，2008年版，第33页。

房屋预售合同范文第5篇

第一条　乙方预订_______________《____________》_______幢______层________室(以下简称该房屋)。甲方已领取该房屋商品房预售许可证 (证书号：__________)，并经_________测绘机构预测 ，该房屋建筑面积为 ________平方米。该房屋定于_____年_____月_____日交付。

第二条 乙方预订的该房屋每平方米建筑面积买卖单价为人民币_____元，乙方预订的该房屋总房价为人民币______元，乙方采取___________方式。

第三条　乙方同意签订本合同时，支付定金人民币_______元，作为甲、乙方双方当事人订立商品房预售合同的担保，签订商品房预售合同后，乙方支付的定金转为房价款。

第四条　甲、乙双方商定，预订期为_____天，乙方于_____年_____月___日前到______________与甲方签订《上海市商品房预售合同》。

第五条　甲方同意将或提供的广告、售楼书、样品所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况作为商品房预售合同的附件。

第六条　在本合同的第四条约定的预订期限内，除本合同第七条、第八条约定的情形外，甲方拒绝签订商品房预售合同的，双倍返还已收取的定金;乙方拒绝签订商品房预售合同的，无权要求甲方返还已收取的定金。

第七条　有下列情况之一，乙方拒绝签订商品房预售合同的，甲方应全额返还乙方已支付的定金。

1、甲乙双方在签订商品房预售合同时，因面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款，存在分歧，不能协商一致;

2、甲乙双方签订本合同后、签订商品房预售合同前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋房地产权利的。

第八条　有下列情况之一，乙方拒绝签订商品房预售合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金：

1、甲方未遵守本合同第二条、第五条约定的;

2、甲方未告知乙方在签订本合同前该房屋已存在的抵押、预租、查封等事实的。

第九条　本协议一式_____份，甲乙双方各持_____份，________各执一份。

甲方：__________(签章)

_______年_____月______日

乙方：__________(签章)

______年______月______日

甲方(出租方)????? 乙方(承租方)?????丙方(居间方)????????

人????????? 人?????????人????????????

身份证号???????? 身份证号????????身份证号????????????

? 经丙方介绍，本着满意自愿的原则，甲，乙，丙三方签订以下房屋租赁定金条款。

一、现甲方将北京市?????? 区???????????? 小区????室

共计面积???????? 平方米,出租给乙方.

二、甲、乙协定出租物业,月租金为??????????元(人民币),付款方式为????? ,起租日为????? 年???月?? 日.定金有效期为此协议签定之日起??? 天内有效。

三、乙方在自愿的基础上,交付房屋承租定金?????????? 元(人民币)给甲、丙双方。甲、丙双方各支持乙方交付定金的50%。

四、乙方向甲、丙双方交付定金后，将视为丙方服务成功，丙方所收取的房屋定金，在甲、乙双方正式签定房屋租赁合同之日起，将作为服务费的一部份，不予退还乙方。

五、违约责任：如甲、乙双方违约此协议：甲方将租赁意向定金全额退还给乙方。

六、甲方与乙方出现纠纷，双方应按照此协议的规定解决，丙方不承担法律责任，但应积极配合双方解决纠纷。

七、此协议三方签字之日起生法律效应。

八、本协议未尽事宜，可按诚信原则由三方协商解决。

??甲?方：????????? 乙?方：?????????丙 方：