房地产月度总结

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇房地产月度总结范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

房地产月度总结范文第1篇

关键词：金信地产 房地产营销 管理制度

中图分类号：F293.3

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2015）07-283-02

安钢集团金信房地产开发有限责任公司隶属于安钢集团，成立于2004年，具有房地产开发二级资质，经过近十年的发展，先后开发了安钢御景园住宅小区、安阳市地税局紫薇家园住宅小区、舞钢朱兰河东小区，建设住宅超过50万平方米。安钢集团金信房地产开发有限责任公司通过10年的发展总结了一套行之有效的房地产营销管理制度，本文就该制度执行情况做些探讨。

金信地产必须建立一套实用高效的营销管理制度，为企业正常经营提供强有力的保证，现就从六大方面做一个全面的阐述。

一、营销费用预算管理

房地产开发企业要销售其所生产的商品，即房地产必须事先进行广泛的宣传和大量的前期准备工作，此项工作的进行，必须要有一定的资金做保证，即使在售楼过程中，也要做好日常的预售管理工作，保证售楼工作的顺利实施。

每年年底，公司应当向项目部下达次年全年营销费用指标。项目部根据下达的指标分解为品牌宣传费用指标和项目营销推广费用指标，其分配额度及比例须报公司主管领导审批，通过后项目部将全年指标细分到各自然月，跟预算单位的营销费用立项必须按规定的审批权限报批，营销费用支出必须严格按照年度、月度预算执行。每个月底，预算执行部门必须将当月《预算执行情况汇总表》报送项目部，财务部、公司领导。在预算执行过程中需临时增加预算必须报项目部，通过项目部保公司主管，对超预算支出按照有关规定对预算执行单位进行处罚。

二、销售统计管理

在日常销售过程中，置业顾问每天都会向销售主管和经理汇报大量销售信息和数据，这些信息和数据对销售主管了解和把控整个销售进度的基础，销售主管只要充分掌握这些资料，才能制定出有针对性的销售计划，为完成销售任务提供保障。

1.销售统计日报管理。“销售日报表”包含齐定、临定、挞定，退换房、额外折扣审批等销售变更。每日营业结束后由销售主管填写“销售日报表”，上报给项目部领导、财务部、公司总经理。

2.销售统计周报管理。每周销售主管根据“客户状况表”统计汇编成册以供各部门查阅；每周促销短信由策划主任根据销售情况制定短信的书面形式发给销售主管，短信要求注明发送目的、发送对象、发送时间。内容要求简洁扼要，针对性强。每月底将促销短信汇编成册，供有关部门查阅；每周对业主确认函统计表进行核对，到月底对其汇编成册供有关部门查阅；对每周赠送礼品统计表进行核对，月底将当月赠送礼品汇编成册供有关部门查阅；每周至少提交一个销售案例，案例内容包括事件过程、处理方法、效果评估、总结与启示等。每月底将案例汇编成册，供置业顾问学习、借鉴；每周至少提交一个合理化建议，建议的内容包括：建议的背景和目的、操作性和可行性、操作效果评估。月底将合理化建议上报公司领导；每周销售主管提交一周销售总结包括：销售进度、成效分析、客户分析、广告效果评价、活动评价、绩效评价、库存分析等，每月底将当月销售总结汇编成册，以供相关部门查阅；每周一提交一周销售计划，计划包括销售目标的制定和分解、推售单位数量、广告计划、活动计划、现场准备和人员支持等；每周销售主管还有根据市场调查组下发的《市场调查表格》由置业顾问根据调查情况填写汇总后交市场调查组，每月底市场调查组将当月的市场报告汇编成册，以供相关部门查阅；每周销售主管按照公司下发的《营销费用明细表》登记营销费用台账，提交财务部进行费用核对，每月底财务部将当月营销费用汇编成册供有关部门查阅。

3.销售统计月报管理。销售主管月每月3日前将上月销售总结提交上级主管领导审阅，总结包括：目标进度、成交分析、库存分析、客户分析、广告效果评价、活动评价、绩效考核、与上月对比等。要求表达内容清晰、针对性强；销售主管每月25日后将下月销售计划上报主管领导审阅，计划包括：目标的设定和分解、销售单位数量和流程、广告设计制作和计划、活动计划、现场人员的组织等，要求表达内容清晰、有针对性；每月3日前，销售主管应当向上级主管领导提交上月考勤表和本月排班表；每月底将《月度销售变更统计表》填写完整，包括：退房、换房、挞定、变更付款方式等变更事项等汇编成册，供有关单位查阅；每月将领导签发的额外折扣汇编成册，制作《额外折扣统计表》以便相关部门复核和查阅；每月3日前由销售主管填写《月度营销费用统计表》经财务部核对将当月营销费用统计表汇编成册供有关单位复核和查阅。

三、催收房款管理

财务部应当每天上午9点前向销售部提供一份客户欠款名单，销售客服核实业主欠款后开始催收工作，催收欠款时销售客服人员必须填写电话跟进记录单，汇总后于下班前交客户主管审阅，业主拖欠的房款，已经定金。未交首付超过7日按照挞定处理，已交首付超过1个月未交余款按照退房处理，对于既不交款又不办理退房手续的交法务部提前诉讼。

四、房源控制的管理

在房地产销售过程中，最重要的一项工作就是对所销售的房地产进行管理和控制，即房源控制。对所售房源进行管理和控制，有利于销售主管及时对所售住房的数量、户型、价格等信息，便于制定和修订销售计划。在对房源的管理过程，销售主管要做到以下工作：

1.住宅销售前，销售部应当建立房源销控表，房屋出售后，置业顾问必须及时将售出住房标记在楼盘销控表上。

2.销售主管必须定期核实对照楼盘销控表，确保销控表上的资料真实、准确。

3.销售接近尾声或售罄时，销售主管将所有销控表归档，以便查询。

4.财务部应对本楼盘所有物业进行登记造册，建立台账，详细记录物业存销情况，其中包括已售及未售的住宅、商铺、车位、有偿移交和无偿移交小区配套设施，公司自用及租赁房。

5.物业服务公司必须月最后一周周一提供空置房明细表与公司财务部、售楼组核对户数和面积。

6.业主退房时，项目部通知物业服务公司，物业服务公司负责清退业主并收回相关房屋。

7.对于空置时间较长的住房，项目部必须提出可行的促销措施进行销售。

总之，房地产作为一种商品，在未出售之前，它也是房地产开发企业的一项存货，对存货进行管理，将有助于保证产品的质量、特性，以免其受到自然或人为因素损坏，同时也有利于销售主管了解存货的各种信息，为做好销售工作提供帮助。

五、客户关系管理

不论什么产品和服务都是以客户为中心的，房地产行业也不例外。从地段的选择到建筑施工，再到新房产的出现和房地产现场销售，以及最后的售房服务，都是以客户需求为导向的。房地产客户关系管理工作，是房地产销售管理的基础性工作。房产作为一种产品最终是卖给购房者的，只有让业主得到满意的服务，业主才会下决心购买。

1.房地产客户关系管理的重要性。房地产行业是一个资金密集型的产业。房地产开发企业在开发过程中，几乎都是通过金融机构筹集资金进行开发建设的。房地产开发周期较长，一般几年到十几年，资金的时间成本很高，如果开发的楼盘不能满足消费者的需求造成滞销，将给开发企业带来巨额亏损，甚至破产。对消费者来说，房产是一次性投入资金最多的商品，甚至需要一生的积蓄，因此房产一旦出现质量问题或没能有效满足需要，将给消费者带来无尽烦恼。

开发企业要全面满足消费者对建筑风格、环境、交通、户型、采光通风等综合需求，必须先对消费者有深入的了解。企业要想发展，拥有忠诚的客户是最重要的，因此要建立一套完善的客户关系管理体系，用于研究客户、开发客户、与客户沟通并能有效留住客户。

2.建立客户关系的措施。建立客户关系首先需要确认公司对项目的期望值和目标，同时要考虑现有业主环境及公司战略的优先层次。

3.建立客户关系的过程。首先要在人事部门的配合下，制定员工客户关系管理绩效机制，使其与员工业务绩效考评联系起来；其次企业要定期进行客户关系应用效果的评估，对客户进行量化分析，以便进行前后比对；最后要对客观关系管理要定期进行评审与回访，针对发现的问题提出明确的改进方案，建立良好客户关系。

六、客户资源管理

有效的客户资源管理能及时有效地反映客户需求，对产品规划提供依据；能加强对置业顾问业绩考核力度。主要通过以下四种途径来实现：一是销控管理；二是意向客户资源管理；三是定金客户管理；四是签约管理，已签约客户销售部门及时将签约情况录入“客户签约一览表”，安排客服代表及时跟进办理后续购房手续。

以上就是金信地产10年来总结的营销管理制度，随着金信地产的发展壮大，该管理制度必将会越来越完善。

参考文献：

[1] 国宁主编.房地产营销与策划.中国商业出版社，2003

[2] 祖立厂主编.房地产营销策划.机械工业出版社，2006

[3] 袁野等编著.房地产营销学.复旦大学出版社，2005

[4] 施建刚编著.房地产开发与经营管理.同济大学出版社，2005

[5] 尹军，尹丽主编.房地产市场营销.化学工业出版社，2005

[6] 王简.北京安厦以4C制胜中介业.中国经营报，2001

[7] 林洪明，何攀.商业银行客户管理：从客户经理制到客户关系管理.甘肃省经济管理干部学院学报，2003

房地产月度总结范文第2篇

摘要:本文首先分析房地产企业财务管理现状,针对存在的问题提出构建并完善财务管理体系,以此改善财务管理方法,提升财务管理水平,使财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息,促进核算型财务向管理型财务转变,有效降低企业运营风险,使财务管理成为企业管理的核心手段之一,最后说明构建并完善财务管理体系的步骤和具体内容。

关键词:房地产企业财务管理财务管理体系

房地产行业是资金密集型的高风险行业,面对激烈的竞争,房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。

一、房地产企业财务管理的现状

目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算的阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。主要存在以下几个问题:

1、在会计核算方面,缺乏用于支持管理和决策的信息,仅停留在记账和编制财务报表的阶段。

2、财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同,财务软件和核算标准不统一,难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。

3、财务管理“被动反映型”的现象较突出,预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制,但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。

4、由于缺乏统一明确的财务业务授权机制,有些企业的二级项目开发公司各自为政,自成体系,母公司无法有效地进行管理,造成公司的管理控制能力下降。

5、资金管理多头、分散,客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。

二、构建房地产企业财务管理体系及其意义

针对上述房地产企业财务管理存在的问题,我认为要改善财务管理方法,提升财务管理水平,应当构建并完善财务管理体系。包括以下几方面:

1、构建财务核算的体系平台,从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程,以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。

2、建立管理会计系统,通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况,实现管理信息动态收集和深入分析,为管理决策提供有效支持。

3、以全面预算管理为核心手段,实现战略目标的有效分解和战略实施反馈,实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控,实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循环,并与部门绩效考核紧密联系起来。

4、建立统一明确的业务授权制度,平衡各层管理者的权力与责任,明确规定各项业务的执行程序,提高管理的规范化与科学性,降低运营风险。

5、完善资金管理系统,实现资金集中统一监控与管理,提高资金效率,降低资金风险,利用资金有效控制实现对房地产企业整体的风险控制。

6、实现财务管理和房地产开发业务的信息一体化集成,充分借助于信息化手段,提高财务管理的效率,进而完善内外部信息共享平台,实现在共享平台上的动态决策和动态管理。

7、财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合,形成有机的整体管理系统,最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展。构建并完善财务管理体系其意义在于:促进核算型财务向管理型财务转变,使财务管理成为企业管理的核心手段之一;为保障房地产企业发展战略的实现,提供了有效战略实施操作手段;为房地产企业提供了一个系统性的财务管理体系解决方案,使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息;强化了房地产企业风险控制,能够有效降低企业运营风险。

三、构建房地产企业财务管理体系的步骤和具体内容

(一)建立和完善业务授权制度房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业,控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体,内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论,企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素,房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点,因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程,与业务流程紧密结合,直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次:首要层次指明确授权对象;第二层次包括业务种类和权力类型;第三层次应具体规定审批依据和工作程序。

(二)完善财务核算体系

房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点:

1、根据管理需求重新设计和调整会计单据

目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小,难以提供管理控制所必须的信息,因而应进行重新设计,将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中,通过单据及时记录经济业务的重要内容,为管理者提供审批依据和决策支持,也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。2、科学设置会计科目

首先,根据《企业会计制度》的要求,调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次,根据管理控制要求,科学设置二级以下的会计科目。例如在开发产品科目中尽可能细化核算对象,保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集;在开发成本和销售收入科目中,根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目,细化成本对象,以便于房地产企业进行不同产品的盈利能力分析。第三,会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。

3、统一会计核算程序和规则

各个会计主体的会计科目设置要保持统一,在此基础上可以增加适当的灵活性;各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一;各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。

(三)建立管理会计系统

建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。

1、设立责任中心

管理房地产企业的责任中心,是指按照管理目标,根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责,将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准,并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况,进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。

2、设计管理会计报告体系

房地产企业管理会计报告,需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息,支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告,可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次,每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。

(四)建立全面预算管理体系

房地产企业的全面预算管理的基本内容包括:全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。

1、全面预算模式

根据房地产企业特点,建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上,将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位,负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算,从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系,及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈,以此实现预算执行的跟踪与控制。

2、预算的编制与执行

房地产企业全面预算的编制过程,需要上下互动,反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人,他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来,如果某项实际业务是预算范围内的业务,则可按照正常的审批程序进行;如果该业务是属于预算外的业务,则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批,并说明理由。这样,能够有效地控制预算外支出,增强企业的控制能力。

3、预算的考核与分析

房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评,这是指:每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析,房地产企业母公司进行汇总和分析总结,召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况,根据设定的绩效指标对其业绩进行考核,再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析,总结主要的问题,并制定和修正下年度的经营目标,指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。

(五)完善资金管理系统完善

房地产月度总结范文第3篇

【关键词】 房地产市场 预警 经济计量模型

房地产市场预警，属于经济预警的范畴，指通过定性及定量的手段，对房地产市场当前运行态势进行分析、测度和判断，并对未来的发展状况进行预测和预报，以便及时采取适当的调控措施，促进市场的健康和可持续发展。

我国房地产市场自1998年以来呈现出快速发展的势头，尤其是最近两年房地产业的高速发展以及市场价格的大幅度上涨，使得人们对于当前房地产市场是否过热、有无泡沫、能否健康持续发展产生了诸多质疑。为此，政府宏观决策部门把加强房地产市场的监测预警及宏观调控作为工作的重中之重。在2002年初武汉召开的全国房地产工作会议上，建设部首次提出了建立房地产市场预警体系的工作目标，即：2003年上半年完成房地产市场预警体系研究；选择已经开展预警体系研究的5-6个城市进行试运行，并争取于2003年底前在35个大中城市和部分有代表性的城市推广使用。

与政府部门的巨大声势相比，对我国房地产预警系统的研究和实践事实上在更早的时候就已经在学术界和房地产相关研究机构展开，到目前仍是房地产领域研究的热点问题。下文以预警方法的不同为依据，将国内房地产预警的研究与实践分别加以归纳、介绍及评价，以期为我国房地产预警监测体系的建设提供有用信息，促进房地产市场的健康发展。

一、常用房地产预警方法简介

景气指数法、综合模拟法及经济计量模型法是目前房地产市场预警理论和实践运用中最为常见的三种方法。

1、景气指数法。景气指数法与经济波动周期理论密切相关，它是指在房地产预警指标分类的基础上，构造一种“指数”来度量房地产经济的活跃程度。该方法一般分为四个步骤：第一步确定时间参照系，即基准年份或月份；第二步选择与房地产经济相关的变量作为构成指标；第三步按照指标波动与房地产经济波动的时间关系，将上述指标划分为先行、同步、滞后三类；第四步对先行、同步、滞后指标分别编制景气指数。其中，在第二步选择指标的过程中，可以采用主成分分析、聚类分析以及经验判断等方法；在第三步划分先行、同步、滞后指标时，马场法、时差相关分析、灰色关联度分析以及K-L信息量等方法较为常用。目前，普遍采用的景气指数有两类，即扩散指数和合成指数。

2、综合模拟法。又称统计预警法，它采用类似于交通管制信号系统的方法来反映房地产业的综合变化状况与变化趋势。该方法首先选定若干项监测指标，每项指标根据其变化幅度大小设定一定的分值，某一时期各监测指标分值的加权平均值就是对这一时期房地产业综合景气状况的数量评价；再根据综合景气评分高低设立若干定性区间。例如，分值落在3附近时认为市场处于正常状态；当分值偏小或偏大，认为市场过冷或过热。

3、经济计量模型法。又称预警信号法，从模型选择上看，多采用被解释变量为0或1的二元选择模型、决策树模型以及人工神经网络模型等。同前两种方法相比，该方法的突出特点是与经济波动分析基本没有方法上的联系。

二、我国房地产市场预警研究与实践

随着1998年以来房地产业的飞速发展，有关我国房地产市场监测和预警系统的研究也不断涌现，景气指数法、综合模拟法以及经济计量模型等方法被大量运用到研究与实践当中。

景气指数法方面，最具代表性的成果是国家统计局于1997年研制建立的“国房指数”。该指数的编制采用了合成指数的计算方法，从房地产业发展必须同时具备的三个基本条件（土地、资金和市场需要）出发，选择了房地产开发投资、资金来源、土地转让收入、土地开发面积、新开工面积、竣工面积、空置面积以及商品房销售价格共8个具有代表性的统计指标进行分类测算，以1995年3月为基期对比计算而来。余晓红、盛承懋（2004）根据苏州房地产业发展特点和实际情况，依据“国房指数”的编制方法，建立了苏州房地产景气指数预警系统；李斌、丁烈云、叶艳兵（2003）在运用景气指数对房地产进行预警时，针对计算扩散指数DI和合成指数CI时可能出现的警兆不一致并导致警情失真等弊端，对传统DI计算方法进行了改进，引入精度比较的概念，选择精度更高的指数来进行景气评价，有效地消除了两指数间的矛盾冲突。

赵黎明、贾永飞、钱伟荣（1999）认为，景气指数法单纯用合成后的综合指数的波动来分析经济形势变化缺乏成熟的理论基础支持，而且在预警分析中有时难以分清合成指数的变化到底是由哪些经济指标引起的，不利于针对具体的经济变量进行调控。由此，赵黎明等提出了基于综合模拟法的房地产预警系统。他们认为，该方法既可以看出经济活动的升降，又可以反映各指标的综合结果，不仅能监控整体经济活动的波动，还可以监控每一个指标的波动，由此可以从宏观上明确对房地产经济波动调控的目标和方向。由于该设计定量化、系统化地分析房地产经济的走向，为后来的很多房地产预警研究所采用，相关的研究包括叶剑平（2000）、彭羽（2002）、丁烈云和徐泽清（2003）、韩立达（2004）等。同时，郭磊、王锋、刘长滨（2003）建立的深圳市房地产预警系统，上海市房地产市场预警预报指标体系研究课题组（张鸿铭、陈则明，2004）所建立的上海房地产预警系统以及胡健颖等（2006）所建立的北京房地产预警系统也都采用了综合模拟方法。在这种方法的运用中，单一指标和综合指标预警区间的确定是核心问题，多数研究采用了基于样本均值和样本方差的3sigma方法（或称6sigma方法）。在采用年度数据进行研究时，为了解决样本过少的问题，杨佃辉（2005）等文献还采用了bootstrap方法对单一指标均值和方差进行估计，取得了一定效果。此外，王慧敏（1998）考虑了样本方差的时变特性，通过将ARCH模型引入预警系统的研究，使预报的置信区间能够与经济时间序列的波动程度相适应，从而使警限能够动态反映实际的经济状况。陈峰、丁烈云（2006）认为，在以往房地产综合模拟预警法的研究中存在长期趋势建模和预警域确定的误区,这使得房地产市场的预警预报出现失真现象。针对存在的偏差，他们从系统角度出发建立了简单的修正模型，模型显著提高了房地产预警的有效度和精度。

与上面两种方法相比，采用经济计量模型方法对房地产市场监控和预警的研究还刚刚开始，使用并不多。陈日清、李雪增（2007）在总结国内外房地产泡沫预警研究的基础上，论述了二值响应模型在房地产泡沫预警研究中的应用，并以日本为例进行了实证研究。该文以被解释变量的样本拟合值为标准，将0.25、0.5和0.75作为划分预警级别的警界值，结果表明，二值响应模型在房地产泡沫预警中有比较准确的预测作用。丁烈云（2002）将模糊系统理论和神经网络理论相结合，考虑了心理因素对房地产市场的影响，将人气指数作为输入变量，使预警模型更切合实际。杨佃辉（2005）采用BP与RBF两种神经网络，分别运用不同的思路实现了上海房地产的监测预警。他认为，BP神经网络在房地产预警的应用重在评价市场的冷热程度，而RBF网络需与相关预警区间的划分或评价标准相结合，功能重在预测。

三、简评

从研究和实践成果来看，国内学者在房地产市场的监测和预警方面做了大量工作，所运用的预警方法也各有特点。

景气指数法单纯用合成后的综合指数的波动来分析行业形势的变化，缺乏成熟的理论基础支持，而且在预警分析中难以分清合成指数的变化由哪些经济指标引起，不利于找到警源并针对具体的经济变量进行调控。

在综合模拟法中，风险预警的各区域（“偏冷”、“偏热”、“过冷”、“过热”、 “正常”）警界值的确定对最终的预警结果是否可行起着关键作用。目前，对警界值的确定要么基于经验，要么采用基于正态分布假设的3sigma方法。由于我国房地产市场的统计数据从1996年开始才逐步规范，缺乏多指标的月度数据，样本长度的不足使得3sigma方法难以取得良好的效果。尽管一些文献试图采用bootstrap放回抽样的方法克服这一困难，但是一个异常值的出现往往就能够导致样本均值和方差的估计出现较大偏差。

上述方法所遇到的种种问题使得房地产预警研究的方向转到建立经济计量模型上，而其中又以采用人工神经网络方法建立的预警模型最受瞩目。房地产市场本身是一个非常复杂、庞大的非线性系统，人工神经网络预警模型能够模仿人类自我学习和调整的过程，随时准备依据新数据资料进行自我学习和训练，并能够调整其内部的储存权重参数以对应多变的经济环境，较好地体现了系统的非线性特性。但是，无论是BP神经网络还是RBF神经网络，其有效性主要由样本代表性决定。如果样本不具备较好的代表性，训练好的网络运用于样本以外的数据时误差就可能比较大，甚至出现错误。如前文提到过的那样，我国房地产市场的统计数据从1996年开始才逐步规范，多数指标仅为年度数据，缺乏多指标的月度数据，这一现实情况给神经网络的应用带来了一定的挑战。因此，神经网络理论在房地产监测预警中的应用还处于起步阶段，方法体系还有待进一步的完善和发展。

本文认为在房地产预警研究当中有一类方法尚未得到足够的重视和深入的研究，那就是被解释变量为0或1的二元选择模型以及能够输出多级预警信号的排序选择模型。与景气指数法及综合模拟法相比，这类预警模型无须凭主观经验或专家意见确定各因素的权重，排序选择模型甚至可以自动估计出发生不同级别警情的临界值，因而无论从理论角度还是预警系统应用的实践角度来看，都值得我们进行进一步的研究和讨论，代表了房地产市场预警系统发展的未来和方向。

【参考文献】

[1] 陈日清、李雪增：基于二值响应模型的房地产泡沫预警方法研究[J].统计研究，2007（9）.

[2] 陈峰、丁烈云：房地产综合模拟预警法误区的识别及修正[J].数学的实践与认识，2006（12）.

[3] 李斌、丁烈云、叶艳兵：房地产景气预警中DI的改进及与CI的精度比较研究[J].系统工程理论与实践，2003（1）.

房地产月度总结范文第4篇

Granger因果关系的验证工作走过了一条比较漫长的发展历程，中间产生过三种基本验证形式：Granger均值因果关系检验方式、Granger方差因果关系检验方式以及Granger普遍因果关系检验方式。其中应用最为广泛的是Granger普遍因果关系检验方式。现就这种因果关系的检验方式运作原理做简要说明。一般而言，在线性向量自回归基础上给出的Granger因果关系检验公式不仅考虑到了回归元在滞后状态下发生的短期变化影响，还对向量误差修正项的长期影响给予了必要关注。在传统的Granger因果关系检验方式下，Xt、Yt均需要满足为平稳变量这一应用条件，忽视了Xt、Yt出现1一阶单整变量的可能性，因此需要加以完善，经处理将该关系验证公式作如下处理。很显然，若B在整体上无限趋向于0，那么就可以说Y是诱发X的短期Granger原因，反之若B在整体上并不趋向于0，那么Y即为X的长期Granger原因。同样的，若B在整体上完全为0，那么Y就不是X的短期Granger原因，若ρ趋向于0，那么Y不是X的长期Granger原因。将这一因果关系应用到房地产市场与金融市场的因果关系当中，同样能够奏效。

二、Granger因果关系在我国房地产市场与金融市场中的应用

根据Granger因果关系的验证特征，我们发现，要想将其应用在房地产市场与金融市场关系的验证工作中，就需要按照一定的步骤进行数据处理。其处理思路一般为数据选取———数据建模———实验验证———实验结论。这有依照这一处理顺序得出的房地产市场与金融市场关系才是最真实、最可靠的。

(一)数据选取房地产的一般性定义中明确指出房地产市场是房地产行业相关商品进行交换流通的场所与关系综合，因此我们应选取一定期间内我国商品房的总交易额作为房地产市场的代表数据，记作rrs。与此同时根据金融市场作为给资金供给者与资金交易者提供融通、借贷资金的场所定义，将一定时期内对应股票市场成交额与金融机构贷款额之间的比值作为研究数据，记作dbebt。考虑到商品房交易总额这一数据受季节、国家宏观调控政策等因素的影响，商品房交易数据的年度性差异比较明显。为确保Granger因果关系验证结论的真实可靠，在计算之前我们需要对这一数据进行线性回归调整，将调整后的数据记作arrs，与此同时调整商品房销售量与金融机构贷款量，记作Inarrs与Indbebt。

(二)数据建模图1为中国商品房交易额与金融机构贷款额在线性调整后呈现出的数据特征。对这两种数据及与之相应的差分序列进行平稳性检验，可得出这两大因素的置信水平，并据此判定Inarrs与Indbebt是否为一阶单整变量关系。图1：中国商品房交易额与金融机构贷款额在线性调整后呈现出的数据特征与此同时我们可以将所得到的向量关系引入添加有EMS误差修正系数的Granger因果关系验证公式当中，结合参照国家信息中心房地产数据库与人民银行统计年报中有关商品房销售额与金融贷款总额的数量关系对Inarrs与Indbebt进行建模，并计算相应的拟合优度（R）。

(三)实验验证根据上一步骤所得出的商品房销售总额与金融机构贷款额之间建模模型分析，我们可以按照普遍性因果检验的方式对涉及到t检验值、Chi方检验值以及拒绝零假设的概率这几方面对Inarrs与Indbebt之间的短期及长期因果关系作出判定。分析结果如下表所示。图2：房地产市场与金融市场的Granger因果关系实验验证(四)实验结论通过Granger因果关系这一验证过程与实验结果分析，我们不难发现当前社会发展阶段，中国的房地产市场与金融市场在短期阶段内呈现出相互波动、相互影响的特征。

基于2004年至2010年的商品房销售额与金融机构贷款总额的月度数据实证分析，我们可以总结出房地产市场与金融市场在发展过程中的一条规律与趋势，即：尽管中国的房地产市场与金融市场发展程度随时间的推移在不断的进步与提升，但这种进步并不是完全均衡的，金融市场发展变动系数始终比房地产市场的发展变动系数更高。这也就意味着，金融市场能够推动房地产市场的发展，而房地产市场的发展离不开金融市场的大幅度资金流动。两者间的Granger因果关系也就得到了验证。

房地产月度总结范文第5篇

我国房地产市场化发展历史相对较短，目前存在一些不同于其他国家的特殊问题。近年来，房地产业逐步成为我国国民经济的支柱产业，部分城市房价过高、过快上涨，供求矛盾突出，泡沫初显。房地产和宏观经济相互关系的研究也越来越受到我国学者的重视。王国军、刘水杏(2008)关注房地产业对相关产业的带动效应；段忠东(2007)使用中国数据探讨了房地产价格与通货膨胀、产出的相关关系；王松涛、刘洪玉(2009)采用计量模型分析了以住房市场为载体的货币政策传导机制，探讨了货币政策对房地产市场的作用渠道；唐志军、徐会君、巴曙松(2010)使用协整性检验和VAR分析方法证明，房价波动对消费波动有显著负影响，房地产投资对GDP增长率有显著正影响，房价与通货膨胀同向变动；强林飞、贺娜、吴诣民(2010)通过协整性检验和格兰杰检验证明我国银行信贷、房地产价格和宏观经济之间存在互动关系；张红(2005)通过对房地产开发投资和GDP、货币供给(M2)的互动关系进行协整性检验和格兰杰因果关系检验，证明GDP对房地产开发投资有显著的单项因果关系，而M2对房地产开发投资的则作用更加明显；吕江林(2010)认为我国房价收入比合理上限为4.38~6.78倍，我国城市住房市场总体存在泡沫。

这些研究分别从经济基本面、房地产开发投资、房价泡沫和房地产周期等方面来刻画房地产与宏观经济的互动关系。然而，相对于国际比较全面深入的研究理论和方法而言，我国对房地产投资、信贷、泡沫与宏观经济互动关系的探索仍然不够充分。现有研究存在以下问题：一是未能全面系统考察房地产投资的规模、增长率、波动性与长期（短期）宏观经济之间的互动关系；二是没有深入探讨信用扩张和房价之间的关系；三是没有对房地产与消费、房地产与通货膨胀的相互作用进行系统性研究；四是所采用的计量方法和数据有待完善。

本文在前述的国内外研究成果的基础上，深入考察了中国房地产部门发展状况，全面探讨了我国房地产部门投资、信贷、价格泡沫和宏观经济因素的相互关系。全文分为五个部分：第一部分为引言；第二部分主要论述居民投资行为和房地产财富；第三部分以房地产金融体系和房地产信贷发展趋势为核心展开研究；第四部分研究房价泡沫与一般消费、通货膨胀的关系；第五部分给出相应的政策建议与结论。

房地产投资、房地产存量和居民财富

1.房地产投资的规模和波动

表1数据概括了1995-2010年我国全社会住宅投资占经济总规模(Shto)和固定资产总投资(HoustoInv)的比重。住宅投资平均占GDP的8.58%，占总投资的20.27%（浮动区间分别是(6.8%~12.13%)和(16.20%~23.66%）)。与此相对应的世界平均水平是5.5%和23.4%。表1同时汇报了标准差，CV（标准差除均值）和Skewnes（偏度）。宏观经济冲击和房地产市场环境的改变影响着房地产投资，使其发生波动。房地产部门的波动是我国总投资波动的主要组成部分。表2总结了房产投资和其他GDP组成成分的增长率和方差：GDP=总消费+总投资+其他项目；总投资=住宅房地产投资+非住宅投资过去的15年中，住宅房地产投资平均年增长率达到15.92%，超过了13.05%的GDP增长率和13.89%的消费增长率；住宅房地产投资增长率标准差3.83，小于GDP和消费增长率的方差，也小于非住宅房产投资增长率的方差；住宅投资增长率的CV值为0.51，大于非房产投资增长率的CV值，但小于GDP和消费增长率的CV值。

2.房地产投资决定：BURNS-GREBLER假说

除了经济基本面因素，宏观经济政策是影响我国房地产投资的主要因素之一。考虑到我国的房地产投资一定程度上是由政策因素决定的，我们有必要考量著名的BURNS-GREBLER假说在我国是否成立。BURNS-GREBLER(1977)假说采用时间序列和面板数据，证明房产投资占GDP的百分比(SHTO)与经济发展存在非线性相关。具体说，当收入很低时，这个百分比也很低，房产投资随着实际人均收入增长而攀升，从而进一步拉动GDP的增长；这个比例达到峰值后，随着收入水平的进一步升高而下降，房产投资对GDP的贡献也随之下降，形成一个倒“U”型曲线。1993年世界银行的研究表明：采用多国的面板数据证明这一倒“U”型曲线是存在的，在最不发达国家中SHTO比率大约为2%，发展中国家上升到8%，发达国家下降到3%~5%。中国的情况：朱爱勇(2009)采用1999年到2007年季度省级数据证明我国房地产符合这一假设，但是由于数据和方法限制，未能考量2007年之后的情况。图1绘出了1995-2010年实际人均收入（GNI实际国民收入以1995年不变价格）和SHTO的关系。每一个点代表一个年份，按照时间顺序连成线。图中实际人均收入是持续增长的，1998年房改之后我国的房地产业取得了迅速发展，对GDP的带动作用不断增强。即使在2007年美国次贷危机发生的条件下，我国的房地产投资水平仍然维持了高增长。从全国年度数据看，我国的房地产业还没有出现倒“U”型曲线，当然因为我国房地产的东西部发展不均衡，部分城市可能处在不同的发展阶段，因此需要进一步使用城市数据进行研究。我国数据的回归结果比较类似中国2000年以前的情况，即倒“U”型的左半边。DURBIN-WATSON检验结果说明存在二阶自相关。对模型进行修正重新估计，*代表做AR(1)和AR(2)调整后的解释变量。此外，由于实际利率（用rint表示）与房地产投资存在反向变动的关系，添加实际利率作为解释变量（世界银行1993年103页）。估计结果比较显著，调整R^2为0.9933。结果证明中国的数据符合BRUNS-GREBLER假设，房地产投资-GDP之比随着经济发展呈现倒“U”型曲线，房地产投资对GDP的贡献作用正在减弱。

3.我国房地产是否过度投资

房地产部门的最优资源配置是怎样的呢？相关研究普遍认为美国对自住房产的税收优惠政策导致了房地产过度投资。MILLS(1987)采用两部门模型证明房地产部门资本回报率明显低于其他生产部门的资本回报率，这意味着房地产部门可能存在过度投资；TAYLOR(1998)采用1975-1995年数据，研究表明虽然1986年通过了有利于自住房产的减税法案，没有显著证据证明自住房地产回报率低于其他生产部门。相反，一些研究认为，因为土地、金融等种种限制因素，房地产行业可能存在投资不足。KIM&SUH(1991)采用MILL模型和1970-1986年中国数据证明了中国存在房地产投资不足，将数据扩展到1995年，发现虽然房地产部门回报率和其他生产回报率差额在减少，但是房地产投资不足仍然存在。

4.房地产投资和宏观经济波动

住宅投资是GDP的重要组成部分，GREEN(1997)采用格兰杰因果关系检验研究了房地产投资、非房地产投资和GDP之间的因果关系。结果证明，住宅投资是GDP的格兰杰原因，而不是格兰杰结果，非住宅投资是GDP的格兰杰结果，但不是格兰杰原因。这意味着美国数据支持房地产投资影响经济周期。GREEN认为控制房产过度投资的政策在长期可以优化资源配置，但是在短期可能对经济造成不良影响。KIM(2004)采用中国1970-2002年季度数据证明：住宅投资不是GDP的格兰杰原因，而是受到宏观经济波动的影响；非住宅投资既是GDP的格兰杰原因又是GDP的格兰杰结果。美国和中国结果不同，一个可能原因是：因为房产投资对经济可能具有正面作用，政府会采取政策通过调节房地产投资来对冲经济波动。房地产投资是GDP的格兰杰结果，而不是格兰杰原因，非房地产投资与GDP有显著的格兰杰因果关系。这与中国的情况相类似。具体原因是：经济情况较好时社会会增加房地产投资，但是房地产投资较多并不意味着经济会变好。这是因为，原本经济形势不好的时候，考虑到房地产投资有可能可以拉动经济，政策会给予一定的支持，但是这不一定能够真正达到目的。

5.房地产存量和居民财富

房地产存量即房地产部门在各期的累计总投资减去折旧等抵减项目。我国的城镇居民人均住宅面积从1978年的6.7平方米/人上升到了1998年的18.7平方米/人，在2007年达到27.1平方米/人。。下面采用1998年至2010年北京市地区生产总值、房地产总市值的数据，计算出房地产总市值占地区生产总值的比例变化，如图2所示：表4列出了北京市房地产总存量、房地产总市值、全国金融市场总资本（股票年末总市值）和地区生产总值。住宅房地产是我国居民的家庭财富的主要组成部分。

房地产金融、消费信用和房价

住房抵押贷款在1998年房改后逐步成为居民购房的重要工具。抵押贷款一般5到30年到期，按照政策，部分居民可以享受利率和收入比率的优惠。图2表示了有关居民长期抵押贷款的相关指标特征。其中，A表示商业银行发行在外抵押贷款余额，B表示年度新增抵押贷款，C表示GDP，A/C表示抵押贷款余额/GDP，B/C表示新增抵押贷款/GDP。由图3可知，近年来抵押贷款总规模迅速上升，市场急剧扩大。根据1998年到2010年的数据，抵押贷款占比平均从1998年的0.51%上升到2009年的12.8%。考虑部分年度数据还包括了其他长期消费贷款，所以这一指标实际上被高估了。然而，目前我国的这一指标水平比起发达国家还是要低得多。欧盟2011年抵押贷款规模占GDP的平均比例为39%（欧洲央行2011年数据），美国2010年的这一指标为44%（世界银行2010年数据）。图4和图5表示的是短期消费信贷与房地产市场总资本存量之间的变动关系。与美国和韩国的情况不同，我国的房地产市场资本的变动明显对一般消费性信贷有明显的挤出效应。自1998年房改以来，低利率和快速扩张的信贷规模被认为是助长房价飙升的一个重要的因素。在2011年以前，我国的平均住房抵押贷款利率在5%~11%之间，部分消费者可以获得7折利率优惠。但利率在2001年降至8.2%，到2003年降至6.3%。使用季度数据，季度数据缺失的部分采用当年年度数据按比例拆分，滞后阶数为一阶。

房价、消费和通货膨胀

1.房价走势

宏观经济的一般变量，比如收入、利率、原材料价格水平、土地价格等，可能会影响房价走势，导致房价波动。图6画出了房价、地价和名义GDP变动的趋势线，可以看出：房价和地价的同步性较强，这是因为土地成本是房地产生产成本的重要组成部分。此外，房价和名义GDP也有较强的协同性。

2.泡沫检测

常见的判定房价泡沫的标准是价租比，类似于股票市场的市盈率。房地产作为一种投资品，其价格应该基于它带来的未来收益贴现。房地产资本投资的未来收益，取决于当期租金水平、租金上涨速度。如果实际房价与价租比决定的均衡房价背离过多，则可以认为存在泡沫。图7标示了房价变动和价租比变动的趋势。可以发现，价租比能够比较好的表现房价的变动水平。Favilukis(2010)认为，在放松金融管制，开放外资在本国投资，考虑土地供给限制的前提下，价租比能够更好的反应美国房地产市场和美国宏观经济的相关关系。表6采用中国数据，设定三个基本模型，检验房价与GDP、房地产投资与房价、GDP与价租比之间的关系。我们发现，我国的房价和价租比都是与经济周期同向运行的，趋势如图7所示；这种同向性，模型比实际数据的表现更加显著，房价运行比价租比更明显，可能是因为租金也是周期性变动的部分，所以一定程度上抵消了趋势。不考虑土地因素，GDP与价租比相关系数在0.15~0.56之间，开放金融管制和放开国际投资管制会大大提高这一系数；考虑土地因素，GDP与价租比的相关系数在0.19~0.50之间。本文借鉴Youngblood(2003)的方法，在1998年到2010年季度数据基础上，检验我国的房地产市场是否存在泡沫，并确定存在泡沫的时期。Youngblood(2003)检验房价泡沫的方法，是采用中位数住宅房地产价格和人均收入的比值（房价收入比）作为观测对象，比较这一数据和长期均衡房价收入比之间的偏差，一旦偏差过大（超过标准差一定比率），便超出临界值，且变异系数超过0.10，则定义相应时期为泡沫时期。基于前面论述，我们采用价租比作为核心变量，做房价泡沫的Youngblood检验，检验结果在表7中列示。

3.财富作用、通货膨胀、信贷政策与房价

（1）财富作用Kim(2004)基于韩国的季度数据研究发现，与美国类似，房产财富与一般金融财富有很大的不同，房产财富对消费的弹性相当于一般金融财富3倍以上。下面采用中国1995年1月到2010年12月35个大中城市的月度数据进行回归，Rc表示消费变动，Rincome表示收入变动，Rstock表示股票财富变动，Rhousvalue表示房地产财富变动。根据上述分析可以发现，我国的股票财富作用是正的，而房地产财富的财富作用是负的，这可能是因为消费者为了购买房产进行储蓄，挤出了一般消费。这与美国、韩国、日本的情况不同。（2）通货膨胀、货币政策与信贷政策因为房地产具有一定的生产周期，房地产供给在短期内是基本固定的。因此房地产市场的需求方在短期发生变化，比如面临通货膨胀、货币增发、信贷扩张、利率下降，会改变房地产市场的需求，房价随之改变。而房价上升，消费者会要求更高的工资，金融资本要求更高的回报率，可能会因此导致新的通货膨胀、利率上升等。格兰杰因果关系检验结果显示：货币政策、利率和信贷规模对房价具有一定的作用，而通货膨胀与房价具有双向因果关系。

结论

本文采用了我国1998-2011年我国房地产投资、房地产信贷、利率房价、消费和通胀的年度、季度、月度数据，考察了房地产市场和宏观经济变量的互动关系。系统总结宏观经济和房地产市场的互动关系如下：

1.宏观经济对房地产市场的影响

首先，居民收入和GDP对房地产的影响比较显著。当居民收入增长，住宅房地产消费和投资需求增加，房价上升，价租比上升；同时供给方增加新投资，建设生产增加，供给增多，房价会因此下降，供给和需求共同决定房价。在我国，房地产投资是GDP的格兰杰结果而不是原因，也就是说，当经济快速发展时，住宅房地产投资一定会增加；但是加大房地产投资力度，不一定能加快GDP的长期增长，这可能是因为房地产投资需要大量的资金和较长的周期，会挤出一般投资和一般消费。其次，放松信贷额度管制，降低基准利率，会带来住宅房地产投资的显著增加。国家通过信贷渠道和利率政策来调整住宅房地产的投资具有显著效果。再次，消费价格指数(CPI)、货币发行量(M1，M2)对房地产投资和价格具有一定程度的推动作用。国内外数据表明，消费价格指数偏高的时期，房地产投资常常较为兴旺，而货币发行量M2变动对住宅房地产价格变动有着较为显著的影响。

2.房地产市场对宏观经济的反作用