房地产融资渠道论文

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房地产融资渠道论文范文第1篇

商业银行的贷款是典型的债务融资，需要足够的抵押或担保措施，贷款额度比较高，贷款时间不长，是目前商业房地产融资的最主要通道。在未来很长的一段时间内，商业银行的贷款仍是商业房地产融资的主导形式。商业房地产企业在条件允许的前提下首先考虑从商业银行获得资金支持。

二、房地产信托是融资创新的首选

信托融资具有的制度优势使得在国家的宏观调控下逐步被房地产业充分利用，房地产信托发行日益增多。当前实际操作中应用比较多的模式有三种：一是贷款类资金信托，这种模式与商业银行传统的贷款模式类似，所不同的是资金来源不同，信托计划的资金主要是靠发行信托计划筹集。二是股权信托，即信托资金阶段性(信托期限内)持有房地产公司股份后被溢价回购的一种股权投资模式。这种模式的优点是既实现了房地产企业的融资目的，又增强了企业的信用等级，通过增加房地产企业的资本金，在不提高公司资产负债率的情况下优化了公司的资本结构；三是受益权转让信托，即以交易为基础的财产信托，一般是把具有可预测稳定现金流收入的房地产财产的受益权通过信托转让给社会投资者，实现融资目的，信托收益来源于其稳定的现金流收入或者有保证条款的受益权溢价回购。

三、项目融资可以共担风险

项目融资是为一个特定项目所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。其最主要的特征是融资不仅是依靠项目发起人的信用保障或资产价值，贷款银行主要依靠项目本身的资产和项目未来的现金流量来考虑贷款偿还保证。因此，项目融资风险分担及对项目融资采取周密的金融安排，并将此项目有利益关系的各个方面的承诺和各种形式的保证书结合起来，不使任何一方承担项目的全部风险，是项目融资活动的重要内容。商业房地产运用项目融资的主要运作模式是，由投资者共同投资组建一个项目公司，以项目公司的名义建设、拥有、经营项目和安排有限追索融资。

四、金融租赁是实际运用较多的模式

金融租赁行为，属于投资信贷性质，又不同于一般的投资信贷，具有其自身的特点。首先，以商品形态和资金形态相结合提供信用是金融租赁的主要特点，租赁公司不是向企业直接贷款，而是代用户购入资产，以融物代替融资。它既不是一般的商品交易，又不是真正意义的金融信贷，而是将金融贷款与购买资产这两个过程融合在一起。对承租人来说，在租到资产设备的同时，也解决了对资金的需求。对出租人来说，在租期内始终持有资产的所有权，比较安全，风险较小。由于融资与融物同步进行，不仅能把握资金运用方向，对企业也有较强的约束力；其次，所有权与使用权相分离。一般的投资信贷，是由企业直接向银行借人资金，自行购买设备资产等，设备资产所有权与使用权统一于借款人(企业)一身。而在金融租赁条件下，整个租赁合同期间的设备所有权始终属于出租人。承租人在租赁结束时，虽有留购、续租、退还设备的选择权，但在租赁期内，只能以租金为代价获得设备的使用权。

目前商业房地产应用金融租赁手段进行融资的最流行的形式就是回租租赁，通常用于产权型商铺的销售上面，但还停留在把商铺整体产权进行小份分割的状态下，不利于维持商铺的整体产权，从而也难以实行统一经营，而杠杆租赁可以很好地解决这个问题，因此，杠杆租赁将成为未来我国商业房地产融资的热点。五、房地产证券化是解决商业房地产融资瓶颈问题的有效途径

目前在中国推行商业房地产证券化的条件已初步具备，有利条件主要有：第一，国际上商业房地产证券化的成功经验是中国商业房地产证券化非常可贵的后发优势；第二，国内巨大的商业房地产市场；第三，房地产金融市场高速发展；第四，逐步成熟的证券市场。政府对机构入市条件的放宽，引导机构入市标志着我国证券市场开始成熟；第五，制度条件正在形成。银行、证券、房地产等领域的法制体系已基本建立，构成房地产证券化所必须的法制环境；第六，具有庞大的房地产证券需求群体等。当然，既有其有利的条件，也有许多不成熟的因素，如房地产金融一级市场尚欠发达，信用上、技术上制约等，这里不再赘述。

我国商业房地产证券化有多种形式可供选择。第一是房地产投资基金(RealEstateInvestmentTrusts，简称“REITs”)。即指信托公司通过制定信托投资计划，与投资者(委托人)签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证等方式受托投资者的资金，然后进行房地产或者房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式。美国的房地产投资基金是其房地产证券化最成熟的模式之一，基金型态有权益型、抵押型和混合。在组织形式上分为公司型和契约型。其发行方式分为开放型与封闭型。由于目前我国REITs赖以发展的基础是一个不成熟的证券和房地产市场，在这种条件下，我国商业REITs的运作模式应主攻权益性投资；第二是房地产股票。房地产股票是我国房地产证券化融资最早的模式之一，但受宏观调控的影响，发展较为缓慢。上市公司的数量及其筹资总量均受到遏制，但是这并没有遏止房地产公司“买壳上市”的发展势头。房地产公司间接进入证券市场在国外成熟的证券市场中并不少见。虽然中国在有关的立法、法规的制定和操作上一直比较滞后，但这恰恰给房地产公司的上市提供了机会；第三是房地产共有持分产权信托。房地产共有持分产权信托是我国台湾房地产证券化的主导模式，是指将产权标的物委托给银行管理，投资人可以将购得的房地产的持分权转移给信托银行以换取受益凭证。这是适合大型商用房地产证券化筹资的一种有效模式。

参考文献：

[1]高聚辉.房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望[J].中国房地产金融，2006，(6).

[2]余欣.房地产金融怎样在和谐中发展[J].中国金融家，2006，(7).

[3]马曙松，张旭，王淼.房地产企业需要个性化的融资模式[J].中国房地信息，2006，(4).

[4]周亮华.房地产信托：走可持续发展之路[J].中国房地信息，2005，(12).

[5]希静，温天格，温天纳.商业类房地产的融资新途径——访国际投资银行家[J].中国科技财富，2005，(9).

房地产融资渠道论文范文第2篇

［摘要］近几年来，房地产持续升温，国家出台了一系列宏观经济调控政策对其进行调控，对构建和谐的房地产行业起到了非常重要的作用。文章从理论出发，结合当前政策，详细分析了国家经济政策对房地产行业的影响。

［关键词］经济政策房地产宏观调控影响

近几年，随着房地产投资的急剧增温和房价的持续攀升，房地产成了炙手可热的话题。无庸置疑，房地产业在我国国民经济中具有举足轻重的地位。而据研究表明，我国房地产开发企业绝大部分资金来源于银行贷款。这种对银行完全依赖的房地产业发展模式，一方面让房地产市场风险日益集中到商业银行，另一方面很容易通过银行信贷加以膨胀。当房地产泡沫越吹越大时，一国经济面临的系统性风险也就越来越大。在此形势之下，有必要用宏观经济调控来控制房地产业的泡沫成分。

一、金融政策对房地产业影响分析

1）对房地产企业的影响

加息会增加房地产企业的融资成本，但对于不同的房地产企业来说，影响也不尽相同。负债结构不同，融资渠道不同以及资金实力不同的房地产企业受加息的影响也不同。对于那些负债率较高，融资渠道单一，经营业绩较差的房地产企业，加息后企业的经营要面临强大的压力。

2）对消费者的影响

加息无疑会增加其还贷压力，促使某些消费者提前还贷或部分提前还贷。据新浪财经的一项调查显示，有七成左右的被调查者认为央行未来还将继续加息，而央行的连续加息，利率所提高的累积幅度让消费者的还贷成本增加了许多。

3）对房价的影响

房价在短期内受加息影响较小，但未来房价增长将趋于本文来源：文秘站 平缓。宏观金融政策本身的性质决定了其真正凸现于经济发展的成效上需要相当长的一段时间。加息对于购房者来说意味着购房支出的增加，这实际上是央行在削减对贷款购房者的支持力度，降低其购买力。而购买力的降低必然会减少对房地产需求，这种对需求的抑制作用将最终决定供给，从而控制过高的房价，产生积极的降温作用，使房价回归理性。

1、存款准备金率政策

根据经济学原理，上调法定存款准备金率会对货币供应总量产生乘数效应：当提高存款准备金率时，货币乘数减小，商业银行可运用的资金减少，贷款能力下降，货币流通量相应以一定比率减少。但是据商业银行的数据显示，个人住房贷款并未因房价上涨、加息等因素影响而大幅减少。另一方面，随着房地产企业的资金渠道目益多样化，对银行贷款需求的占比逐步减少，因此通过提高法定准备金率从而使银行减少贷款来间接调控房地产市场可能收效甚微。

1） 积极影响

上调存款准备金率是直接作用于商业银行的政策措施，对减少商业银行的流动性具有立竿见影的政策效果。从这个角度来看，提高存款准备金率 0.5％能够诱发商业银行加大前期房地产调控政策的执行力度，控制房地产开发和消费贷款的增长速度，进而加速和锁定近两个月来各种调控政策的政策效率。

2）消极影响

调整存款准备金率在理论上可以遏制投资过快，但同时也将带来一定的风险。张家鹏指出，就目前国际市场形势来分析，中国和印度的房地产市场属于快速的上升趋势，投资回报率较高，如果央行单方面的减少对房地产企业的贷款，就可能给国际上的一些投资家带来机会，这样欧美大量游资将会大量涌入中国，对楼市起到推波助澜的作用。 2、汇率调整

我国人民币汇率的变动将会影响国内金融市场上的资金流动．投资者的投资动机也会随着汇率的变动发生改变。而我国房地产业是一个资金密集型的产业,因此人民币汇率的变动将会我国地产业的发展产生多方面的影响。

1）对房地产业发展资金的影响

汇率预期的变动将对一国的资本化率产生重要影响。资本在国际问流动的原因是追逐利益和规避风险，因而汇率的变动会影响资本的流动，特别是短期资本的流动。

2）对房价的影响

供需和投机是影响房价的两个主要因素，而汇率的变动直接影响的是供需及投机行为这两个方面。目前由于人民币存在较强的升值预期．这使得大量的海外热钱通过各种渠道进入国内并将其快速转化为人民币资产．等待人民币的升值预期的实现，达到获利得目的。

3）对房地产自身价值的影响

在当前．我国房地产业尤其是大规模开发的高端房产，其销售市场不仅仅是局限于国内还面向国际。因而当人民币汇率发生变化时，对那些高端房产的自身价值就会产生很大的影响，它们的自身价值会因为受到人民币汇率的浮动而发生变化，从对拥有者会而产生额外的盈利。

3、税收政策

清算土地增值税给开发商带来的最大变数是因为拿地时间不同，成本不同，导致的税款额度不同。拿地时间较早的项目因差额巨大将支付巨额增值税成本，且拿地越早和捂地时间越长税费越高。一旦清算土地增值税开始执行，一些以长期囤积土地为获利方式的地产企业因为持有土地时间较长，差价较大，可能遭遇较大的税负压力。

4、调整住房贷款政策

这属于选择性货币政策工具中的不动产信用控制工具。常见的控制方法有：规定金融机构房地产贷款的最高限额、最长期以及首期付款和分期还款的最低金额。

二、房地产企业应对对策

1、转换市场机制，开拓资金资源渠道

资金是房地产开发的首要因素，迫切需要通过多渠道的融资活动来满足房地产企业对资金的需求，房地产开发企业可以利用加入世贸组织和金融市场多元化的机会寻求银行以外的融资渠道。上市是理想的融资渠道，通过资本市场融资或再融资，可缓解房地产项目资金需要压力。

2、走联合开发，合作经营，集中和规模化道路

房地产业作为一个高投入，高风险的行业，特别需要房地产开发企业进行规模化、集团化经营，以提高其抗风险的能力。

3、改善经营管理，消除短视观念，提高核心竞争力

房地产企业需要完善内部机制，规范企业的经营管理。从长远放眼，做好项 目的长期规划，提高企业开发效率，提高创新能力，把观念由做“项目”、做“产品”转到做“企业”上来。

参考文献：

［1］朱崇实. 金融法教程［m］. 北京：法律出版社,

房地产融资渠道论文范文第3篇

关键词：银行信贷；房地产；证券化；金融市场

目前，我国房地产金融市场融资渠道及其单一，主要依靠商业银行发放的房地产贷款。据不完全测算，我国房地产市场上超过50%的资金都是来源于银行信贷。虽然在理论上有诸多渠道可以融资，但是上市融资、信托融资、债券融资、基金融资的作用微乎其微。发行企业债券要经过政府相关部门的严格审核，房地产企业发行企业债券更加困难。2004年基金融资随着信托融资的发展虽然有了进步，但作用仍然很小。从全世界来看，依靠银行信贷为房地产市场提供单一融资渠道只有东南亚、南亚的一些发展中国家，这种模式下一旦房地产市场发生剧烈波动，就必然导致严重的金融危机，严重的金融危机甚至导致国民经济的严重衰退。

（一）我国实施房地产证券化的可行性

1．房地产产权改革成功为房地产证券化提供了前提条件我国土地使用制度和住房制度的改革为住房抵押贷款证券化提供了前提条件。随着土地使用制度改革的不断深入，用地单位或居民逐步拥有了房地产产权，通过承租国有土地，补交土地出让金的方式拥有了土地使用权，可以在法律范围内自行处理。例如土地入股、联营联建、转让、赠与、抵押等。我国的税收制度、会计制度也在不断进行改革，信用体系建设正在进行，国际标准的评估体制及其机构的引进、信用担保制度的建立使我国房地产证券化基本具备了建立其信用制度的条件。2．快速发展的房地产与金融市场为房地产证券化提供客观条件（1）快速发展的国民经济。从整个国家的宏观经济基础看，我国金融体制改革不断深化，经济运行状况良好，发展势头强劲。（2）繁荣的房地产市场。房地产业的发展与国民经济发展基本同步。房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业。我国的房地产从20世纪80年代开始兴起，20世纪90年展壮大，在20多年的发展中取得了举世瞩目的成就。在市场经济条件下资金向收益高的行业流动是必然规律，这在房地产领域表现的尤为明显，各行各业纷纷投资房地产。（3）不完善的房地产金融市场。国家针对房地产金融领域的违规操作现象，自2001年以来连续出台了一系列房地产金融政策。3．我国已初步具备实施房地产证券化的微观基础（1）我国住房抵押贷款证券化业务基本成熟。住房抵押贷款是最容易进行证券化的优质资产之一，其原始债务人信用较高，资金流动性稳定，安全性高，各国的资产证券化无不起源于住房抵押贷款证券化，而我国随着住房货币供给体制逐步取代住房福利供给体制以来，住房抵押贷款不断上升，已初步形成规模。（2）走向规范的资本和证券市场。以买卖发行各种债券和股票的资本市场在我国已形成基本框架，并对国民经济的运行发挥了重要的作用，也因资本市场证券品种丰富而使房地产融资形式有多样化的选择。我国的证券市场已初具规模，形成了以众多证券公司组成的证券发行市场和上海、深圳两地证券交易所、STAQ系统和NET系统为代表的证券交易市场，硬件和软件均达到国际先进水平，这就为房地产证券的交易提供了良好的发展空间。

（二）我国实施房地产证券化的必要性

1.房地产证券化的实施有利于商业银行转移金融风险推行房地产证券化，金融机构成为房地产投资者与房地产经营者之间重要的中介机构，整个金融系统就有了一种新的流动机制，银行可以较快的收回资金，扩大融资来源渠道，便于其进行负债管理，同时提高金融机构的自有资产比率，增加表外业务收入。通过证券化组合的出售和购入，商业银行的风险被分散给了其他机构投资者或广大散户，提高了金融系统的安全性，从而能够推动我国金融市场的良性、有序运行。2.房地产证券化的实施有利于我国资本市场发展房地产证券化作为房地产融资手段的一种创新，通过证券形式将房地产市场与资本市场联系起来，对于积累社会闲散资金，促进个人储蓄向房地产投资的转化具有深远的意义，同时房地产证券化为一般投资者提供了共享房地产开发与经营收益的机会，增添了一种新的投资工具，有力的推动了我国资本市场的发展。

（三）总体上看我国房地产证券化的可行性与必要性及其发展障碍和对市场的理性预期

首先，我国证券市场逐步成熟，为房地产证券化的实施提供了一定的经验。证券市场的发展使得参与市场的各方积累了丰富的经验，也为理性投资者的培养打下了良好的基础。其次，我国房地产证券化的组织体系与制度条件初具雏形。发展房地产证券化的市场基础设施及配套服务正在逐步完善，如商业银行抵押贷款商业化住房金融业务的发展，保险公司、信托投资公司提供的金融服务渐趋完善等。但是房地产证券化是一项复杂、专业化程度高、技术性较高的系统工程，这在我国还是一项新生事物，其特殊的结构设计需要各方面的制度安排。目前我国在法律、会计、税收制度及风险防范等配套环境方面还难以对房地产证券化形成良好的支持，这将是开展房地产证券化的现实障碍。所以房地产证券化在我国的发展虽不具备大规模的推广条件，却也有一些有利因素，这些有利因素为开展房地产证券化品种的试点提供了必要条件，房地产证券化的进一步试点是完全可行的，等试点成功积累了足够的经验后再大范围推广将是比较稳妥的路径选择。

参考文献：

[1]沈沛主编：《资产证券化研究》海天出版社1999年版.

[2]王开国：《资产证券化论》上海财经大学出版社1999年版.

[3]曹建元主编：《房地产经济学通论》，北京大学出版社2003年.

[4]吴福明：《房地产证券化探索》上海人民出版社1998年版.

房地产融资渠道论文范文第4篇

内容摘要:在我国,商业银行贷款是房地产企业融资的主要渠道,这种格局无论是对于房地产行业的发展,还是对于银行业,都隐藏着巨大的危机,房地产融资结构多元化的必要性凸显。本文分析了我国房地产企业银行信贷现状,房地产泡沫引起银行危机的传导机制,并探讨了房地产融资对银行信贷过度依赖的危害及其规避措施。

关键词:房地产融资银行信贷

目前,我国房地产融资市场融资渠道主要有银行信贷、证券融资、信托融资三种,但房地产企业主要的融资渠道还是银行。在房地产市场资金链中,商业银行通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式,参与房地产开发的全过程,直接和间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。这种单一的融资格局,无论是对于房地产业自身的发展,还是对于银行业,都隐藏着巨大的危机。

房地产泡沫引发银行危机的传导机制

首先,由于经济增长或者政府对房地产业的支持或者本币升值使得资产类价格低估,房地产业作为先导产业出现价格上扬趋势,市场对于房地产资产的投资回报预期开始上升,吸引大量资金流入房地产业。市场上部分人开始出现投机心理,认为房地产价格会继续上涨,于是加入到买房者的队伍中,市场人气聚集,房地产市场供不应求的局面继续扩大,开发商趁机涨价,房地产价格被进一步推高,房地产价格上涨的预期得以实现。此时,房地产市场价格已经偏离基础价值,泡沫出现,并随着价格的上升逐步膨胀。

然后,随着市场上房地产价格上升预期的增强,众多企业和机构通过借贷使大量信贷资金进入房地产市场进行投机冲击,使需求大增。房地产价格被迅速拉升,房地产资产价格以更快的速度、更大的幅度偏离其内在价值,泡沫被进一步吹大和积累。由于金融机构贷款以房地产市场价格为基础,在房地产市场出现繁荣时,投资者更容易获得房地产贷款,其贷款额也随着房地产价格的上升而不断膨胀,金融机构此时也容易被市场繁荣的景象所迷惑,放松了对贷款的审查。在价格过分偏离内在价值时,泡沫成分被大量转移给了商业银行和其他的金融机构。

最后,当房地产价格被推到顶峰,价格停止上涨时,部分理性的投机者开始对高房价产生怀疑,政府部门也意识到事态的严重性,往往会出台调控政策。此时,人们的预期发生逆转,从众和恐慌心理将导致房地产资产的全面抛售,房地产价格暴跌,泡沫在一瞬间迸裂,造成有房地产业务的银行出现呆账、坏账,银行系统运转失灵。

房地产对银行资金过度依赖的危害

(一)使宏观调控政策处于被动地位

房地产业是国民经济的先导产业,属于固定投资的范畴。当经济出现过热时,即固定投资过旺时,政府要进行宏观调控,房地产即成为宏观调控的重点。房地产价格一旦出现较大幅度下跌,开发商与购房人之间的博弈就会加剧,购房人会采取停止还款的方式将银行拖入博弈漩涡。例如为了控制经济过热、降低通货膨胀率,国家应该采取紧缩性的财政或货币政策。但是中央银行在宏观调控中会考虑紧缩性的政策对商业银行的影响,以沪为例,至2007年末,中资商业银行房地产贷款占各项贷款的比例为32.2%,加上以房地产为抵押的其他贷款,银行信贷不少于半数流入楼市。这意味着如果房地产业出现问题,将波及不少于15万亿信贷资金的安全。央行权衡利弊,所以采取一种微调的步伐。这种多方面的考虑加上政策效应的滞后性,可能会错过政策效应的最佳时期,使得宏观调控根本不能减轻经济过热和使通货膨胀率下降。

(二)形成对资源的不合理配置

房地产业的暴利,对社会资金产生了“虹吸效应”,社会大量的过剩资金、银行贷款、各行业中实力较强的企业被纷纷吸引到房地产市场上,会使生产投资相对萎缩,形成“产业空洞化”现象。对房地产的投资挤出了对产业升级、产品创新、高科技等其他亟需资金方面的投资。同时,房地产还具有投资品和消费品的特性,据统计,住房消费占家庭总消费的比重高达65%-80%,随着房价的上升,作为置业的消费者预期房价还会上升,那他们就会消减其他生活及娱乐消费以购置房产或用于归还住房抵押贷款。

(三)导致市场上房地产投机行为

在房地产价格不断上升时,房地产开发商根据正反馈原理预期未来房地产市场还会进一步繁荣,其投资开发的动机将不断加强;而在房地产价格不断上升时,银行往往把房地产抵押贷款看作是优质贷款,并且放松对借款人资质的审查,使房地产开发商可以更容易获得银行贷款,这进一步增强了房地产开发的动机,最终导致房地产市场出现严重的群体投机行为。在房地产泡沫时期,市场需求将大幅度上升,对土地的需求随之上升,由于政府掌握着土地配置的权利,开发商为争夺土地将不惜采取各种方法,以致出现寻租和设租行为。

规避房地产业融资风险的措施

(一)加大房地产直接融资比例并减轻对商业银行的间接融资比例

国家可采取措施建立适合国情的、多层次的房地产融资市场,丰富投资工具,建立风险转移、转嫁、分担、分散机制,化解集中于商业银行的金融风险。这种多元化的融资市场既包括拥有债券融资、股权融资两种基本形式的一级市场,还包括投资基金、信托证券等多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场。这些创新的房地产金融工具不仅可以使房地产企业获得其发展所需的资金,而且可以降低银行的金融风险,又可以让金融市场上的投资者分享房地产行业高成长性带来的收益。金融多元化的最终目的是在金融市场和房地产市场间建立一道防火墙,使得金融体系的风险和房地产体系的风险不会互相传递并放大影响,既保持金融体系的安全性,又保持房地产的财务稳健性,不会由于紧缩性的货币政策而出现“断供”现象,不会使房地产业和金融业由于某一政策的影响出现剧烈的波动。

(二)加强对银行的监管以完善商业银行体系

房地产融资渠道论文范文第5篇

关键词：融资结构；公司绩效；回归分析

房地产行业是一个资金密集型行业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。自2007年下半年以来，央行、银监会出台了多次加息和提高存款准备金率的政策措施，从开发商和购房者两头收紧信贷闸门，提高贷款条件，抑制投机需求。面对货币政策、土地政策、税收政策等一系列房地产相关调控政策的抑制，房地产公司必须适当调整融资结构以更好地适应自身发展需要。因此，研究房地产行业上市公司的融资结构问题就显得越发重要。

本文以房地产行业上市公司为分析对象，将融资方式细分，通过建立房地产行业上市公司绩效与融资方式之间的多元回归模型，试图揭示不同融资方式对公司绩效不同程度的影响，挖掘出目前存在的融资结构问题，旨在促进房地产行业上市公司进一步优化融资结构，使其趋于合理化。

一、样本数据与研究方法

（一）样本的选取与数据来源

本文选择房地产行业共72家A股上市公司2004-2008第一季度共17个季度的数据进行研究。为避免新股的影响，选取2004年之前包括2004年上市的A股公司，上市的年限较长可以确保公司的行为相对成熟；为避免异常值的影响，剔除了2004-2008年度列为ST的公司。

本文所用数据均来源于样本上市公司公布的各个年度的季报，半年报和年报，数据取自中国上市公司资讯网（省略）。由于原始数据存在着较强的季节性，我们对数据进行了季节差分处理，以消除季节波动的影响。实证部分的各个指标值都是72家房地产行业上市公司的平均值，这样得到17组各个指标值的数据，能够更好地反应整个房地产行业的情况。

（二）指标选取

1.公司绩效评价指标。本文选择总资产收益率（ROA）作为衡量公司绩效的指标，该指标能较综合的反映企业运营方面的信息，具有极强的代表性。

2.反映融资结构的指标有多种，可以根据研究的目的和侧重点不同来选择。本文为了更好地反映不同融资方式对公司绩效的不同影响，将融资结构进一步细分，选择了以下7个指标来反映公司的融资结构特征。

（1）商业信用融资率(CF)=（应付票据+应付账款+预收账款）/总资产。

（2）短期银行信用融资率(SBF)=短期借款/总资产。

（3）长期银行信用融资率(LBF)=长期借款/总资产。

（4）股权融资率(SF)=（股本+资本公积）/总资产。

（5）债券融资率(BF)=（应付短期债券+应付债券）/总资产。

（6）内部融资率(IF)=（盈余公积+未分配利润+固定资产折旧）/总资产。

（7）财政融资率(FF)=（应交税金+递延税款贷项）/总资产。本文把税金归并于财政融资渠道。

账面价值有时不能完全反映真实情况，但是由于主观判断以及市场瞬息万变的性质，本文研究时以上7个指标仍然按照账面价值计算。

二、实证分析

通过对这72家公司相关数据统计和计算，我们得到2004年至2008年度房地产行业上市公司不同方式平均融资率的各自比例数据，股权平均融资率、商业信用平均融资率、短期银行信用平均融资率、长期银行信用平均融资率、内部平均融资率、财政平均融资率、债券平均融资率依次为41%、17%、15%、10%、2%、1.5%、0.2%。在趋势上，长期银行信用融资率稳定小幅上涨，股权融资率有逐年下降的趋势。

根据前面所选择的解释变量和被解释变量，建立多元回归模型，分析公司绩效与融资结构的关系，模型形式为：

ROAt=α+β1×CFt+β2×SBFt+β3×LBFt+β4×SFt+β5×BFt+β6×IFt+β7×FFt+εt

t表示季度

2004至2008各个季度房地产行业上市公司绩效与融资结构的多元回归结果如下：

表1模型摘要

Model Summaryb

ModelRR SquareAdjustedR SquareStd.Error ofthe EstimateDurbin-Watson

1.892a.796.618.009019420491.710

表2方差分析

ANOVAb

ModelSum ofSquaresdfMean SquareFSig.

1Regression.0037.0004.461.026a

Residual.0018.000

Total.00315

a.Predictors:(Constant)，财政平均融资率，商业信用平均融资率，内部平均融资率，债券平均融资率，短期银行信用平均融资率，长期银行信用平均融资率，股权平均融资率

b.Dependent Variable:平均总资产收益率

显示模型的拟合情况，相关系数（R）=0.892,判定系数（R Square）=0.796,调整判定系数（Adjusted R Square）=0.618，表明本多元回归模型拟合度比较理想，判定系数（R Square）=0.796表明本回归模型引入的自变量能够解释因变量变异性的79.6%，也就是说因变量的变异中有79.6%是由自变量引起的。

判定系数为0.796，对方程检验，F=4.461，P=0.026，有统计学意义。

表3回归系数

Coefficientsa

a.Dependent Variable:平均总资产收益率

由标准回归系数（Beta）可见，7个自变量对因变量（平均总资产收益率）的影响从大到小依次为财政平均融资率，长期银行信用平均融资率，股权平均融资率，商业信用平均融资率，短期银行信用平均融资率，内部平均融资率和债券平均融资率。对变量单独检验，自变量长期银行信用平均融资率和财政平均融资率对因变量平均总资产收益率有显著性影响，P值分别为0.012和0.018。公司的负债比率与公司绩效呈正相关。商业信用融资、短期银行信用融资和长期银行信用融资以及债券融资都属于负债融资，与公司绩效呈正相关关系。

下面我们逐一分析每个自变量对因变量的不同影响和形成原因。

1.长期银行信用平均融资率P值最小，说明其与平均总资产收益率显著相关。短期银行信用平均融资率与平均总资产收益率也呈正相关，但不明显，这符合房地产行业发展现状。虽然近年来国家陆续出台紧缩性货币政策，但是直接或间接来源于银行的总资金仍占较大比重，银行贷款稳中有降，短期银行借贷有所降低，但长期银行借贷依然保持稳定增长。因为从房地产行业经营特点来讲，房地产上市公司多为房地产开发公司，资金投入量大，投资回收期长，它们倾向于长期银行信用融资。客观地讲，银行贷款仍是房地产行业上市公司融资的一个重要渠道，但随着国家出台一系列宏观调控政策，银根紧缩，房地产行业上市公司从银行贷款的难度越来越大，势必会影响到房地产行业上市公司的融资结构。

2.财政平均融资率对平均总资产收益率有显著性影响。这表明房地产行业上市公司应交税金和递延税款贷项实际上构成了企业从政府融通短期资金的一条主要渠道。这也从另一侧面反映出了政府对房地产行业上市公司实施了一定的政策优惠，比如税收上的优惠。国外的一些研究也表明房地产行业的合理发展与国家房地产相关政策，相关法律法规以及政府的支持有着密切关系。

3.房地产行业上市公司绩效与股权平均融资率呈现负相关关系。股权融资并未给房地产行业上市公司绩效带来积极作用，这符合啄食理论的观点，按照啄食理论，公司融资的最优顺序应该是先内部融资，然后债券融资，最后才是股权融资。对于股权融资与公司绩效的负相关关系，我们可以从成本理论的角度来解释，Jensen和Meckling(1976)认为最优资本结构选择在使得股权融资和债务融资的成本达到最小的点上。成本源于公司内部各利益集团间的冲突，股东与管理层这两类利益集团的目标效应的不一致性会促使股东对管理层加以监督和约束。在总资本一定的情况下，在较高的负债比例下，公司会面临一定的破产压力，会促使经理努力工作，提高投资决策效率，减少管理层和股东之间的冲突，减少成本。反之，较低的负债权益比也就是股权融资所占比例上升时可能会使成本提高，从而影响到公司的绩效。

4.商业信用平均融资率与公司绩效呈正相关关系，这也是符合房地产行业公司现状的。商业信用融资一般属于无息负债，融资成本较低。预收账款和应付账款是当下开发商获取资金的常规模式。在目前金融政策从紧，开发商融资能力和资金流动率低的情况下，通过预收账款以回笼资金是比较有效的，房地产行业上市公司一般会大量使用商业信用融资，在融资中占很大比例。因此对于房地产行业上市公司商业信用融资会长期存在并且是一个重要融资渠道。

5.内部平均融资率与公司绩效虽然呈负相关关系，但其P值很高，表明对公司绩效影响不显著。内部融资相对于股权融资，几乎没有融资成本和融资风险，也没有负债融资带来的税收庇护效应。内部融资是企业的留存收益和折旧，在我国由于内部融资主要取决于股利分配政策和公司的利润水平，受到股东的限制和公司利润水平的制约，内部融资在融资结构中的比率在理论上一般不高，不是企业融资的主要来源。即使对企业的经营业绩具有正效应，也不能使经营业绩有较大幅度的提高。因此，内部融资比例与经营绩效没有明显的相关关系。

6.最后，我们也得到了债券平均融资率与公司绩效呈正相关关系，但相关性不显著，这个结论与目前房地产行业上市公司债券融资量极少有很大关系。目前房地产企业债券的发行规模很小是因为国家对发行债券主体要求严格，只有国有独资公司、上市公司及两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制。实际上债券融资对房地产行业上市公司融资是有极大好处的。发行债券具有融资成本低的优势，有望大大降低企业的财务成本，加强激励约束，改善房地产行业上市公司的融资结构。债券融资其实为房地产行业上市公司开拓了一条符合当前宏观政策的融资渠道，国家相关部门应该适当的放宽房地产行业上市公司发行债券融资的条件，鼓励房地产上市公司进行债券融资。

三、结论

本文对2004至2008年度房地产行业上市公司进行了融资结构的特征和变化趋势分析，对融资结构与公司绩效的关系进行了回归分析。综合以上特征分析和实证研究得出房地产行业上市公司融资结构的基本特点：

1.房地产行业上市公司绩效与长期银行信用融资率和财政融资率呈显著正相关关系，长期银行信用融资率稳定小幅上涨。财政融资在融资结构中所占比例较低。

2.房地产行业上市公司绩效与股权融资率和内部融资率呈负相关关系。股权融资率有下滑趋势。

3.债券融资比例极低，这主要是由于我国较严格的债券发行条件和我国上市公司信用评级制度还没有真正建立所致。

4.债权融资分布不合理。银行短期信用融资率和商业信用融

资率高于银行长期信用融资率，流动负债远远大于长期借款，企

业潜在的偿债风险较大。

通过前面的分析可以看出，房地产行业上市公司的融资结构具有其行业特色，对资金的需求是多样化的。因此，需要拓宽房地产行业上市公司的融资方式，构筑一个多层次的能够实现公司绩效最大化的融资体系。除了股权融资，债券融资和银行贷款外，应该大力发展其他比较有潜力的融资方式，比如：房地产信托、房地产证券化、融资租赁、夹层融资和开发商贴息委托贷款等等。多渠道融资模式的形成，不仅可以为房地产行业上市公司发展提供多样化的资金来源，而且有助于在资金的供给者和使用者之间建立起有效的资金监管和投资管理体系，以促进房地产行业上市公司融资结构逐步趋于完善。

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