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投资决策分析论文

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投资决策分析论文

投资决策分析论文范文第1篇

上述文献中存在着两个缺陷:一是虽然在软件开发项目经济分析时考虑了项目内含的实物期权价值,但在项目投资决策分析中却仍然遵循NPV方法的思路,而没有考虑实物期权的执行问题以及何时执行问题;二是缺乏对软件开发项目在生命周期的各个阶段所包含的实物期权作全面、系统的研究,大多只是考虑到项目中的等待期权。本文则对上述问题作了详尽的研究和分析。

二、软件项目的生命周期

从项目管理与项目经济分析的角度看,软件项目的生命周期可归纳为图1所示的一般过程:

在图1中,横坐标是时间,纵坐标是收益或投资成本,t0=0是项目的决策点。在决策时,I是项目可行性研究费用(成本),相对于项目的整个寿命期,一般来说项目的可行性研究阶段的时间很短,所以假设项目的可行性研究是在瞬间完成。t1是项目开发的起始点,t2-t1是项目前期开发阶段,在这一阶段,项目有一现金流C1支出,C1可能是常量,也可能是随时间的变量C1(t)。从t2时刻起,项目的首期开发完成,项目开始有收益,即现金流B1,B1也可能是常量,更一般的是随时间的变量B1(t),这一收入可能是企业出售软件或软件相关服务效益的收入。同时,对于大多数成功的软件项目来说,从t2时刻起,该软件项目又开始了进一步的开发,如增加软件的新功能,或将软件移植扩展到其他的计算机操作系统等。从t3-t2阶段是软件项目的第二次开发阶段,在这一过程中所发生的开发费用为C2,C2的特点也与C1相似。从t3到tn,其中可能包括多个与t3-t2阶段相似的软件项目的扩展(二次开发)阶段。T是该软件项目结束的时间。由于技术进步与消费者需求的变化,一般来说一个软件不可能永远继续下去,它可能在某一时刻被完全淘汰。综上分析,t0是项目的决策点,t1是项目的开发起始点,他们可能是同一时间,但大多数情况下可能是不同点。t1-tn是项目的开发阶段,其中t1-t2是项目的纯开发阶段,在这一阶段上,项目无收益。t2-T是项目的收益阶段,在这个时段上项目有现金流入,他们通常大于本阶段上的开发费用。值得指出的是,软件项目在t2-T阶段,企业可以中止并出售该项目,并一次性收取转让费。

三、软件开发项目内含实物期权分析

从图1的分析可以看出,一个软件开发项目包含了多个阶段。把软件项目看作是由一系列序贯开发的小项目所组成,这一观点在软件开发项目管理中已被广泛接受。在软件项目中,前一阶段的决策,决定了后续阶段的开发投资。所以,在前一阶段的经济评价中,应考虑本阶段的决策所带来的后续阶段投资机会的价值。从这一观点出发,可以分析在软件开发项目的不同阶段中项目可能包含的实物期权。

在t0点,即项目投资决策时,项目内含一个等待(wait)或推迟(defer)开始的实物期权,这相当于一个美国式的买方期权(CallOption)。该期权的执行条件是:推迟项目可以使得管理人员获得更多(额外)的有关项目的信息,在此基础上,有利于管理人员采取管理行动,而且,一般来说计算机硬件,软件的价格随时间迅速下降,推迟项目会有利于降低开发成本。但同时也应看到,推迟项目也可能导致项目收入的损失和企业竞争优势的丧失,即推迟项目具有机会成本。在项目决策时,应综合全面考虑这两方面因素。因而,在项目决策时,除了筛选项目外,还应考虑这一实物期权的价值,在时间许可的范围内,决定最佳项目开始时间。

在t0时,除等待期权外,项目还包含有第二阶段投资机会的实物期权。

在t1至tn时项目的开发阶段。在开发阶段上项目具有更大的管理柔性,项目可能包含的实物期权有:1.推迟或中止下一阶段的开发。2.若不期望的情况出现,并且继续下去,则可完全放弃该项目。3.根据新掌握的信息,扩展或缩减项目。4.发现新派生软件(项目)的投资机会。

最后,项目的经营阶段,项目还可能包括中止(出售)的期权,或由于条件的变化,进一步升级软件的机会。

虽然软件项目中所包含的期权不同,但一般情况下,影响他们价值的因素主要包括:1.执行项目中实物期权所产生的收益。对软件开发项目来说,这可能是项目在某一阶段的收益,一般来说,其他条件不变,收益越高,期权的价值也就越大。2.执行实物期权所需要的成本。对于软件开发项目而言,是投资于项目下一阶段的成本,一般来说,其他条件不变,成本越小,期权的价值也就越大。3.收益与成本的不确定性的程度。对于金融期权来说,其价值是建立在市场风险之上的,这个风险反映在证券资产的价格变化上。然而,其中之一变为不确定了,则项目所包含的实物期权价值会相应增加。4.实物期权的截止时间。对于软件项目来说,这一时间就是下一阶段项目管理决策的可能时间。在实践中,它经常是企业因素所决定的。实物期权的截止时间越长,则期权的价值也就越高。5.项目包含的实物期权执行的机会成本。若这一机会成本越高,则期权的价值也就越低。6.无风险折现率。无风险折现率越低,则期权的价值也就越高。

四、软件开发项目经济分析的目标与内容

Trigeorgis等学者提出,在考虑内含实物期权时,投资项目的价值包括两部分:一是传统的、被动的、静态的(static)项目直接现金流的净现值(NPV)。二是管理柔性或灵活性所产生的项目内含实物期权价值。这一思想可归纳为下式:F=NPV+V(1)

(1)式中,F是扩展(Expand)的NPV,也是整个项目投资机会的价值;NPV是按净现值法计算出的项目净现值;V是项目内含期权的价值。

根据项目投资决策的NPV法则,内含实物期权的IT项目,其投资机会的价值大于零时,项目可行;筛选IT项目的多个独立方案时,选择投资机会最大的投资方案。在大多数投资项目的实物期权理论研究以及实证研究的文献中,都遵循这一准则。然而,这类投资项目的决策思路却值得重新审视。

传统的投资项目经济评价中,没有考虑项目中可能包含的实物期权,其经济评价是为其投资决策服务的。而投资决策的特点是在决策时只有投资或不投资两种选择,若项目选择投资,其经济评价的使命便告结束。若选择不投资,项目就放弃了。传统的投资项目决策的内容可归纳为下面三个基本内容:1.决定投资项目是否经济可行;2.若可行的投资项目存在多个相互排斥的投资方案,筛选最佳的投资方案;3.在企业资源(预算)约束的条件下,筛选多个项目的投资组合。然而,若投资项目中包含实物期权,项目经济评价中也考虑了项目内含实物期权的价值,那么投资项目不仅在经济评价的内容与方式上与传统项目的经济评价不同,而且项目的决策内容和方式也与传统项目的决策不同,具体体现在下面三个方面:第一,项目的决策不仅在项目最初的决策阶段(点)进行,而且还应延伸进项目的整个过程之中。第二,在项目最初的决策阶段(点),管理者不仅要决定项目是否可行,筛选最佳方案和选择投资组合,而且还要依据项目经济评价的结果,决定项目内含期权是否应该执行和何时执行。第三,投资项目内含期权的经济分析,不仅在项目决策阶段进行,而且还应延伸至项目开发的全过程。在项目开发的每一个阶段,根据项目经济分析的结果,决定当时项目所含实物期权是否实施、何时实施。

五、软件开发项目决策框架与准则

从上述分析可以看出,在软件开发项目经济评价中引入实物期权的概念和实物期权定价方法,是软件开发项目经济分析与决策管理的革命,它必然给原有的软件开发项目的管理带来深刻变革。本文构建了软件开发项目的经济分析与管理决策过程的框架,其主要内容是:1.确定本阶段软件开发的范围及下一阶段开发的可能范围,决定是否可引出相关的开发项目。2.构造确定本阶段开发项目包含的实物期权,如推迟开发、进一步扩展开发等。3.预估开发项目成本、收益、时间和无风险折现率,特别应分析确定成本与收益的不确定性特征,如变化方差等。4.根据开发项目的不确定源的特征,选择合理、恰当的市区期权定价模型,确定开发项目内含期权的价值。对于相似于美国式期权的实物期权,还应确定最佳执行时间。一般来说,实物期权定价模型主要包括:已有的期权定价模型、偏微分方程法和动态规划方法等。5.根据项目的经济分析结果作出管理决策。应该指出的是,在软件开发项目的不同阶段,管理决策的内容有所不同,下面详细分析不同开发阶段管理决策的内容与规则。

在软件开发项目的最初决策阶段,决策内容包括两个部分:一是传统项目投资决策内容相同;二是针对项目内含期权的决策。具体可归纳为图2所示:

投资决策分析论文范文第2篇

【关键词】 肯定当量法 投资决策 风险 现金流

1 肯定当量法概述

肯定当量法,是指在固定资产投资项目的风险分析中,预先用一个系数把有风险的现金收支调整为无风险的现金收支,再用无风险的贴现率去计算不同方案的净现值,然后用净现值法的规则判断投资机会可取程度的一种方法。其模型为:NPV=。式中,NPV表示投资项目净现值;at表示肯定当量系数;At表示第t年的税后现金流入量; i表示预定的无风险贴现率;C表示投资现值。肯定当量法的原理虽然是比较净现值的大小,但该方法的核心与关键却在于肯定当量系数的确定。所谓肯定当量系数,是指把不肯定的1元现金流量折算成相当于使投资者满意的肯定现金流量的系数。

2 肯定当量法用于投资决策风险分析的科学合理性

煤矿投资决策所面临的风险,都直接或间接地影响到企业的现金流量。而煤炭企业的现金流量是进行项目投资决策时必须事先计算的基础数据。项目现金流量的确定正确与否,关系到项目投资决策的正确与否。

采用现金流量作为分析内容具有以下优势:①采用现金流量有利于科学地考虑资金时间价值因素。②采用现金流量更能使煤炭投资投资决策符合客观实际情况。对于现金流量的分析比较常用的指标是贴现现金流量指标,它是一种科学的投资决策指标。对贴现现金流量指标分析评价的方法包括净现值法、内部报酬率法和利润指数法。而风险调整贴现率法和肯定当量法都是运用净现值作为分析指标的,且都涉及到期望值、标准差、标准离差率等数值,都是通过对现金流量的分析调整来反映各年投资决策风险,所以将其应用于煤矿项目投资决策风险分析中在理论上是成立的,是科学合理的。

3 肯定当量系数如何确定

肯定当量法的主要困难是确定合理的肯定当量系数,而系数的确定又是肯定当量法应用于煤矿投资决策风险分析中最关键、最核心的问题,是在明确项目投资决策所面临各种风险源,抓住主要风险,在大量收集信息的基础上,运用科学的方法得出的。对肯定当量系数确定的方法可以采取:

(1)理论系数法。该法能够说明肯定当量系数的理论意义,表明未来可以肯定的现金流量相当于现在计算的不肯定现金流量期望值的比率。用公式表示为:at=肯定的现金流量÷不肯定的现金流量期望值,因该公式的分子无法直接计算得出,在实际的项目投资决策风险分析中难有应用价值,故称为理论系数。

(2)经验系数法。肯定当量系数的选用可能会因人而异,敢于冒风险的分析者会选用较高的肯定当量系数,而不愿冒险的分析者可能选用较低的肯定当量系数。为防止因决策者的偏好不同而造成决策失误,有些煤炭企业根据现金流量的标准离差率来确定肯定当量系数。即以反映现金流量期望值风险程度的标准差率(亦称变异系数)表示现金流量的不确定程度,标准差率与肯定当量系数的经验数据为:(如表1)。

该经验数据取得的方法一般有:①会议分析法。通过召集各种项目投资决策相关人员的会议,广泛征询意见,详细研究项目投资决策面临的各类不确定因素,判定项目决策风险源,综合大家讨论分析结果得出。②专家预测法。聘请项目方面专家,请他们就项目投资决策过程中的各种不确定因素发表意见。在各专业范围内的专家,通常都具有多年工作经验,了解情况,熟悉规律,具备较敏锐的洞察力和分析能力,可由他们共同结合实际情况分析给出。③资料分析法。详细阅读并认真分析投资项目的文字资料、规划设计资料、审计资料、财务分析报表等,从中发现并判断项目的风险所在,结合以往经验给出。④实地考察法。对项目环境,有针对性地进行现场实地调查研究,往往会发现文字资料,统计报表中反映不到的问题,从而更加准确的给出。⑤审计、计划等技术方法。通过审计、计划、专题研究等技术手段,分析及判定风险因素,进而给出所需经验数据。

标准差率反映了投资项目的风险程度,风险越小,则标准差率越小,对应的肯定当量系数就大,可以肯定的现金流量也就越大;反之,风险越大,标准差率就越大,对应的肯定当量系数也就小,可以肯定的现金流量也小。实际应用中,需已知某项目投资决策所面临的风险的程度,并计算出反映该投资项目风险程度的标准差率,方可找到对应的肯定当量系数。

(3)换算系数法。如无风险贴现率(i)和风险贴现率(K)之间的函数关系已知,即i=K,则可根据联立公式推算出肯定当量系数。因为,肯定当量法的现金流入现值为:NPV=。风险调整现贴现率法的现金流入现值为:。所以:。解出:=即可满足计算净现值所需。该法计算肯定当量系数的前提,是应预先确知项目投资中风险贴现率和无风险贴现率的对应关系,如没有这个前提,则此法便失去了存在的基础。

投资决策分析论文范文第3篇

[关键词]商业地产;实物期权;投资决策

传统商业地产投资决策方法,往往忽略企业潜在的投资机会可能带来的收益,以及开发企业管理者通过灵活把握各种投资机会所能给企业带来的增值,因此常常低估项目的价值。hayes和abernathy、hayes和garvin认为,传统的投资决策方法由于忽略了企业经营管理的战略因素,因此经常低估投资机会而导致短期决策行为,造成投资不足和竞争地位的实际下降。

当传统方法难以解决项目投资决策分析时,金融领域的一项重大研究成果——以black和scholes的经典论文为标志的期权定价理论启迪了项目投资决策新方法,他们通过构造期权的动态复制组合来对冲期权风险,并获得无风险收益,在无套利机会和无交易费用等假设下,经过严密的数学推导,得出了基于不付红利股票的任何期权价格必须满足的微分方程,并运用该方程,推导出股票的欧式看涨期权定价公式,即著名的black-scholes模型。同时,cos、ross和rubinstein提出了标准的二叉树定价模型,使离散时间的期权定价问题得以简化,进一步发展和完善了期权定价理论。最先把期权定价理论引入项目投资领域的是stewartmyers教授,他于1977年首次提出金融期权思想及其定价理论与方法可用于项目投资的评估与决策,并称之为实物期权。

经营柔性和战略适应性是在不确定条件下进行投资决策分析的基本出发点,而这一点在传统投资决策方法中并没有体现出来,实物期权方法的使用,正好解决了企业的经营柔性和战略适应性所带来的价值估价问题。并且,实物期权方法不是简单地对传统现金流量折现方法进行否定,而是在保留其对资金时间价值分析这一特性的基础上对其局限性进行突破,两种方法相互补充。

因此,实物期权方法作为在不确定市场环境中辅助投资决策的方法,已成为房地产投资决策理论研究的前沿课题,将其与传统投资决策方法结合起来对项目进行决策分析,是一种科学、合理、主动、有效的方法。但是,将实物期权方法引入项目投资决策中,有着比较严格的条件限制,主要是指投资项目首先必须具有实物期权特性,其次企业应具备积极的管理、高素质的管理者以及完善的市场信息。本文通过对商业地产的实物期权特性进行分析,构建商业地产实物期权定价模型,并进行实证研究,为实物期权方法在商业地产投资决策中的应用奠定基础。

一、商业地产投资的实物期权特性分析

商业地产开发投资,可以分为两大阶段,即项目的开发建设阶段和项目的运营管理阶段。在开发建设阶段,包括可行性研究论证、获得土地使用权、项目招商、规划设计、工程建设及竣工验收。项目运营管理阶段是在项目竣工验收的基础上,对项目进行整体经营和管理,将开发产品市场化,获得企业利润的阶段。

在开发建设阶段,从实物期权的角度来看,土地使用费的投入,相当于一笔期权费用,在支付了这笔费用之后,商业地产投资开发商拥有在一定的期限内对土地进行开发、经营、变卖等权利,而后续的这些决策都存在很大的灵活性和不确定性,投资者可以根据来自市场、技术、管理、资金等多方面的风险评价,在国家规定的期间内,推迟开发投资。因此,投资中蕴涵推迟期权的价值。而在项目建设阶段,影响项目价值的主要因素是商业地产未来的租赁价格。由于项目的经营期限较长,在整个收益过程中存在高度的不确定性,包括经营管理层面的不确定性、经济的不确定性、城市规划的不确定性、宏观政策的不确定性等,因而很难准确对项目价值进行评估。而由于项目价值的不确定性和投资成本的不可逆性,使得投资者在进行项目的开发过程中,通常不是将资金一次性投入,而是采取分期开发的方式,在一期投资建设之后,根据市场情况决定下一期开发的投资情况,以此降低开发投资的风险。因此,在项目建设阶段,蕴涵扩张和收缩期权。在项目的运营管理阶段,当项目运营良好时,决策者能够获取一些新的投资机会或对项目进行扩张,以获取更大的收益。而当项目运营不佳时,决策者可以采取转换决策或放弃项目的方式,以减少风险。由此,在项目的运营阶段,存在增长期权、扩张期权、转换期权和放弃期权。

根据上面的分析可以知道,商业地产的实物期权可以看作是美式看涨期权,商业地产开发商作为期权的持有者,可以根据其在进行投资决策时所拥有的信息来决定是否进行开发建设,以及决定开发建设的时间和开发建设规模。

二、商业地产投资决策实物期权模型构建

从期权的角度分析商业地产项目的价值,通常包括2部分:净现值和期权价值。因此,要进行商业地产投资项目价值的计算,首先必须进行项目净现值的计算,在得到项目净现值数值之后,再对项目蕴涵的灵活性价值即实物期权价值进行计算,最后计算项目的总价值。如果项目的总价值大于零,则说明项目可行,可以对项目进行投资。而一旦出现负值,则不应进行项目投资。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第25条规定,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的,可以无偿收回土地的使用权。可见,开发企业在获得土地使用权后,拥有到期日为2年的推迟期权,开发企业可以到期执行期权,进行投资,也可以提前执行期权。

本文根据商业地产投资项目的实际情况,在对经典的b-s定价模型进行修正的基础上,来确定商业地产投资项目的推迟期权模型。为了使模型更接近实际和更具有适用性,本文在进行模型推导之前,做出的主要假设条件有:

1.商业地产的租赁价格呈对数正态分布;商业地产的出租率设为90%。

2.在期权有效期内,除价格变动而形成资本损益外,还包括因为土地闲置所产生的机会成本,即存在负的红利分配。假定红利分配δ是恒定的,等于土地闲置的机会成本。

3.投资者可按已知的、并在期权合约有效期内保持不变的无风险利率r不受限制地进行贷款。

4.用sw表示单位建筑面积的商业地产在出租率为90%的条件下,在土地使用年限内所带来的净收益现值,相当于推迟期权到期日的商业地产单位建筑面积的销售价格,其中s表示推迟期权到期日的单位建筑面积的商业地产年净租金水平。假设租赁价格以一固定百分比q逐年递增,其中q表示商业地产年净租金的增长率,t表示推迟期权的时间,t表示项目的寿命期,则:

5.考虑推迟期权阶段所要缴纳的土地闲置费用。假设在推迟期权到期日之前,土地每年的闲置费用为fi,考虑项目的建设期,假设建设期为d年。

下面具体推导商业地产投资项目在推迟期权阶段的定价模型。假设项目价值的不确定性只受到租赁价格的影响,为了便于处理,这里我们用单位建筑面积的净租赁价格来代替净租赁收益,则相应的开发建设投资也是单位建筑面积的开发建设投资,得到的项目价值也是单位建筑面积含有期权的价值。然后,将这一结果乘以项目的开发建设面积,即得到项目的总价值。假设项目每单位建筑面积的开发建设投资为c,年租金为s,则项目每单位建筑面积当前实现的利润为:e[max(sw-c,0]

假设商业地产租赁价格遵循:ds=assdt+σssdz(2)

其中as表示租赁价格的瞬时漂移率,σs表示单位时间内租赁价格的波动率,dz为维纳过程增量,对式(2)进行积分,得到

式(13)就是计算商业地产项目每单位建筑面积含有推迟期权的项目价值。其中s0表示初始净租赁价格,v表示商业地产项目含有推迟期权的价值,c表示商业地产项目开发单位面积的付现成本(不包括土地费用和可行性研究费用)。为了便于模型的计算,本文考虑在计算c时先将所得税排除在外,则得到的包含期权价值在内的项目价值为税前的价值,属于开发企业利润。因此,对求得的项目价值乘以(1-所得税税率),得出完税之后的项目价值。设项目的开发面积为m,所得税税率为h,土地费用为a,可行性研究费用为j,v1表示项目推迟期权的价值,k表示项目现金流的折现率,则商业地产项目含有推迟期权的项目价值为:

则推迟期权的价值为:v1=npvt-npv(15)

以上偏微分方程模型是基于价格遵循几何布朗运动,且项目价值仅受租赁价格波动影响的假设基础上得到的。

三、模型的相关参数确定

本文采用的商业地产运营模式是出租模式。商业地产单位面积获得的净收益,是通过将项目寿命期内单位面积的净租金收益按照无风险利率折现到推迟期权的到期日现值,即sw。其中净租金收益是商业地产单位面积的毛收益扣除运营费用、修理费用、经营税金及附加、土地增值税后得到的。

c表示商业地产项目开发建设投资:具体包括前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费、财务费、销售费、开发期税费、其他费用和不可预见费,不包括土地费用和项目可行性研究费用。

s0表示初始租赁价格扣除商业地产单位面积的运营费用、修理费用、经营税金及附加和土地增值税后所得到的单位面积的净收益。其中初始租赁价格可以采用项目推迟期权初期的商业地产租赁市场同类物业的市场均价。r表示无风险利率,取5年期国债利率作为标准,土地的负的红利分配δ取无风险利率作为标准。q的取值,可以根据市场调查,结合项目的实际情况来进行确定。

最后是关于波动率参数的估计。由资产价格理论得知,房地产价格由房地产租金收益流的贴现值决定,房地产价格波动与房地产租金的波动幅度应该基本相似,两者呈正相关关系,如果两者发生背离或房地产价格的波动幅度大于房地产租金的波动幅度,就表明房地产市场价格出现了异常。因此,可以通过中房指数来求出项目价值的波动率。设项目波动率和项目产出物价格的波动率相等,即σ=σs,由此,商业地产租赁价格的波动率σ可以根据目前已有的价格指数,用数值方法求出,具体公式为:

其中n+1表示历史观察数据,si表示在第i个时间间隔末的商业地产租赁价格指数,ui=1n(si/si-1),u是ui的平均值,t为时间跨度。

四、实证研究

1.样本选取

某市商业中心的步行街占地129亩,总建筑面积9.8万平方米,共计718个商业铺面,全长840米,预计总投资1.63亿元,项目分二期建设,其中第一期工程全长560米,宗地面积4.32万平方米,宗地价值3548.8万元,土地使用期限为2002年10月30日至2052年9月9日。该项目于2002年12月动工兴建,2004年3月全面竣工,并于5月1日开街试营业,该项目全部采用销售的方式,已建成面积为5.39万平方米。该步行街预计在2007年启动二期工程,目前相关事项还未进行。本论文的实证研究,拟采用该项目二期工程为研究对象,进行项目投资决策分析。

2.传统的项目投资决策分析

为了和前面的分析相对应,假设所有商铺只租不售,均通过租赁的方式来获取收益。

该项目从2007年初开始,开发期为2年,其中建设期1.5年,前期工程0.5年,计划2008年年末完工。预计本项目所需投资总额1.11亿元,其中包括土地费用4854.43万元、基础设施建设费(包括前期工程费)1000万元、商业用房建筑安装工程费2398.66万元、公共配套设施建设费32.5万元、管理费用248.57万元、财务费用441.12万元、销售费用1323.36万元、开发期的税费121.56万元、其他费用110.85万元、不可预见费554.27万元。假设项目当年的投资额发生在年初,项目2007年的投资比重为68.8%,2008年为31.2%。根据市场调查,结合本项目的实际情况,预计项目2009年的租赁价格为1.5元/天·平方米,以后每1年在上1年基数的基础上递增2%;出租率2009年-2012年为80%,从2013年开始为90%。运营费用包括:房产税、管理费用、修理费用、保险费等,其中房产税按年租金的12%计算,管理费按年租金的4%计算,维修费按建筑物重置价格的2%计算,保险费按建筑物重置价格的0.2%计算。项目的经营税金及附加采取的税率为5.5%,计税基础为出租收入,所得税的税率为33%,计税基础为项目每年产生的利润,为简化计算,土地增值税不计。土地使用年限为40年,预计商档夭钅吭诰?8年后的净转售收入为9000万元。

根据前面的分析,可以通过编制商业地产开发项目损益表,计算出商业地产项目在寿命期内各年的利润总额,从而可以计算出项目所要缴纳的所得税。最后根据上述数据,编制商业地产项目的全投资现金流量表,以此计算出项目的净现值。项目全投资现金流量表,详见表1。

考虑资金时间价值和投资者对风险的态度,风险调整贴现率取8%,从而可以得出该项目的npv=2647万元,则该项目经济上可行,可进行投资。

3.基于实物期权方法的投资决策分析

下面运用实物期权法重新审视该项目。假设市场走势难以确定,可以延期投资,并以推迟2年为例进行分析。项目的开发期为2年,预计2009年开始施工,2010年末竣工并交付使用,项目从2011年开始获取收益,预计项目的租赁价格为1.6元/天·平方米,以后每1年在上1年基数的基础上递增2%;出租率为90%,每年的土地闲置费用为土地出让价的10%。

参照前面介绍的项目相关数据,开发商要想获得此推迟期权,首先必须获得土地的使用权,其中土地使用费用为4854.43万元。无风险利率采用2006年发行的凭证式(一期)国债5年期的票面年利率3.49%,考虑土地负的红利分配,设其等于无风险利率。项目的开发建设投资(不包含土地使用费用)预计在原来的基础上增加10%,即为4854.43+(11085.3-4854.43)×1.1=11708.4万元,项目的总投资为:11708.4+4854.43×(10%+10%)=12679.29万元。考虑商业地产项目推迟开发的全投资现金流量表,详见表2。考虑资金时间价值和投资者对风险的态度,风险调整贴现率取8%,可以得出npv=1158万元。

租赁价格波动率,采用该市中房指数典型地产指数2005年8月至2006年1月的数据进行计算,得出租赁价格的波动率为0.23。

下面具体对项目的推迟期权进行计算。根据市场调查,目前,该市同类商业地产的租赁价格均价为1元/天·平方米,因此推迟期权初期的租赁价格取值为365元/年·平方米,即毛租金收益为365元/年·平方米。其中运营费用的计算依据是:管理费按年租金的4%计算,应交税金按年租金的12%计算,维修费按建筑物重置价格的2%计算,保险费按建筑物重置价格的0.2%计算,经营税金及附加按年租金的5.5%计算,则净租金收益为:365-365×(4%+12%+5.5%)-2431.16×1.1(2%+0.2%)=228元/年·平方米,商业地产项目开发单位面积的付现成本(不包括土地费用)为1509元/平方米,w=22.66。

则:

因此,考虑了推迟期权的项目总价值为4248万元,大于不延期开发的净现值2647万元。因此,可以得知,开发商在获得土地的使用权后,进行项目的招商活动,等待并观察市场,在推迟投资期限内,根据项目的招商来决定投资,能获取更好的经济效益。

4.实物期权价值的敏感性分析

这里主要分析项目投资费用、波动率和出租价格的变化对项目期权价值的影响。假设项目投资费用和出租价格的变化率分别为+5%、+10%、+15%、-5%、-10%。不确定性因素的变动对期权价值的影响情况,见表3。

假设出租价格波动率分别为0.1、0.2、0.3、0.4、0.5、0.6、0.7、0.8、0.9、1.0,分析波动率的变动对项目期权价值的影响,具体内容见表4。

通过以上的实证分析,可以得知,使用本文构建的模型计算结果和理论分析结果是一致的。一方面表现为考虑了项目期权价值在内的项目总价值大于传统的净现值评估价值;另一方面表现为看涨期权的价格与标的资产价格、波动率大小成正向变动,与项目投资费用成反向变动。

五、结语

本文对商业地产投资特性进行分析,从中找出商业地产投资中所蕴涵的实物期权特性,并通过对b-s模型进行修正,提出商业地产推迟投资的实物期权模型,并对其进行实证,得出考虑了项目期权价值在内的项目总价值大于传统的净现值评估价值。因此,将实物期权运用于商业地产投资决策领域,是充分地考虑了开发商的决策灵活性,使项目投资决策更接近于项目实际情况,也将有助于提高投资决策的正确性。

参考文献:

[1]hayersr.h.,w.j.abernathy.managingourwaytoe-conomicdecline[j].harvardbusinessreview,1980,58(4):67-77.

[2]hayersr.h.,d.garvin.managingasiftomorrowmat-tered[j].harvardbusinessreview,1982,60(3):70-79.

[3]blackf,scholesm.thepriceofoptionsandcorpo-rateliabilities[j].journalofpoliticaleconomy,1973,81(may-june):637-659.

[4]cox,ross,rubinstein.optionpricingasimplifiedapproach[j].journaloffinancialeconomics,1979,7(3):229-263.

[5]mayers,s.c.determinantsofcapitalborrowing[j].journaloffinancialeconomics,1977,5(2):145-176.

投资决策分析论文范文第4篇

【关键词】企业 投资决策 方法

引言

企业选择恰当的投资决策方法是企业正确进行投资的前提。许广义认为:投资决策的各种分析方法是在实践中形成并发展完善的,但这并不表明运用这些方法在任何情况下都有效,造成方法失效的原因是多种多样的。

目前,投资分析方法主要分以净现值法为代表的传统的投资决策方法和近年来新兴起的实物期权法。由于传统的企业投资决策方法(NPV)在解决不确定问题时有其固有的局限性,这样使得该方法在评价具有风险不确定性项目时显得苍白无力。于是新的评价投资决策方法的工具――实物期权法得到了发展,它对应企业管理者来说非常重要,它提供了一种新的思维模式,可以根据企业投资决策的投资机会灵活地调整投资的节奏与规模,最大限度的回避风险,提高企业的经济效益。实物期权法它不是对传统决策方法(NPV)的完全否定,而是在保持传统投资决策方法合理的基础上,对不确定性因素积极地做出回应的思维模式。

本文将通过对传统的净现值法和新兴的实物期权方法进行比较分析,以达到为企业经理人提供一种全新的投资决策思路的目的,进而得出企业要想获得丰厚的预期收益,就必须要能够审时度势,面对复杂多变的竞争条件,及时有效地做出正确的抉择。

二、比较分析

(一)传统的投资决策方法及局限性分析。

对于我们了解的众多的企业投资决策分析方法,目前发展最完备、应用最广泛的是净现值法(NPV)。

净现值法(NPV)是评价投资项目的一种方法。该方法通过将企业投资项目从开始阶段到项目结束完成的整个存续期间的各期现金流入量和现金流出量按合适的折现率贴现,将以此得到的现金流入量现值与现金流出量现值进行加总求和得到净现金流入,然后把其作为评估企业是否应该投资的基本依据。 如果净现金流入为正值,则投资方案是可以接受的;但如果净现金流入为负的,那么投资方案就不可接受。并且净现值越大,投资方案越好。但是此时的传统投资决策评估方法(NPV)由于具有本质静态性,缺乏决策上的灵活性,已不能满足在现实不确定环境下进行项目价值评估的需求,局限性具体表现在以下几个方面:

1.NPV法假设投资项目是可逆的。不过现实中大多数的投资都是不可逆的,这是该传统投资决策方法的重大理论缺陷。投资开始后,如果投资项目的实际运营情况没有预料的好,企业也能够没有任何损失,收回最开始的投资;相应地,如果企业不能立即投资,就将会永远失去这个投资机会。很明显,传统的企业投资决策的这一假设与事实不符。但实际上,大多数情况下,企业的投资都具有不可逆性。实体经济都或多或少地存在有一定的专有性。故其在二级市场上变现就比较困难,更谈不上毫发无损。总之,企业的投资一定会有沉没成本在的。

2.NPV法忽略了企业未来成长机会的价值。因为对于企业来说,投资项目在短期内并非都能获益,但长期看来,这些项目却可能为企业带来很大的后续投资机会,增强企业的竞争优势,故具有战略价值。而传统的企业投资决策方法往往只注重投资项目存续期间的直接获利能力,忽略了其对企业长期发展的深远影响。例如,投资于研究和发展项目,可能会获得专利,为企业创造未来获利机会;购入一块土地可能会有利于未来开采矿产或者开发房地产等。这些活动有一个共同特点,就是使企业获得未来成长的机会。

3.NPV法忽略了企业投资灵活性的价值。传统的企业投资决策方法在评估投资项目的可行性时通常假设投资项目后续进度总是按决策之初制定的程序进行,项目存续期间一般不再进行任何更正和改变,很少考虑到企业可以根据经营环境的变化适时调整投资的规模和时机,即传统的企业投资决策方法没有将投资项目的灵活性价值纳入考察范围。

(二)基于金融期权理论上的实物期权法。

由于传统的NPV 法存在有缺陷,研究者对其进行进一步地改进。于是,基于金融期权理论的实物期权这一理念在1977年由麻省理工学院的学者Stewart Myers首次提出。

他提出了把投资机会看成是增长期权(Growth Option.)的思想,并认为管理柔性与金融期权具有一些相同的特点,比如说认为对一项实物资产的看涨期权便是赋予企业以一种支付约定的价格得到基础资产的权利而不是义务;与此同时,看跌期权便是赋予企业出卖一项资产而得到约定价格的权利。当企业对项目进行初始投资时,才能当该项目有更好预期回报时赋予企业随后的投资权利。对这一理论的改革,成为不确定状况下投资决策重要的分析工具。从实物期权方面看,投资项目的价值是:扩展的NPV=静止的NPV+投资机会的价值。

三、结束语

鉴于以上的论述分析,我们得出如下结论观点:

企业要取得良好的投资效益, 必须做好投资机会研究工作。如果一开始就没有成功的项目选择评价,那么所有后续的评价就没有成功基础。企业的风险投资项目在投资过程的不同阶段都会有相对的风险,因此企业投资决策者要通过审慎评价,尽最大程度地把握投资过程中的各种风险因素,从而可以在不同的投资阶段据以做出正确的判断。企业的发展一定不要墨守成规, 一成不变, 要依据存在的各种因素的发展变化, 不断做出调整, 只有这样才能在变化的市场中生存壮大起来。最后强调了实物期权法的实用意义,拓宽了投资者的思路,有助于决策者用长远的目光分析问题,正视千变万化的市场,把握恰当的机会为企业创造最大的价值。

参考文献:

[1]Blanchard,O.J.and Wyplosz, C.An Empirical Structural Model of AggregateDemand [J].Journal of Monetary Economics,1981.

投资决策分析论文范文第5篇

【关键词】商业地产 可行性分析 经济效益 风险分析

自20世纪80年代末,房地产业作为一个行业正式被列入我国第三产业以来,经过近30年的发展,房地产业逐步形成了商业地产、住宅地产和工业地产等三种重要业态。由于住宅地产的超前发展,使得商业配套面积严重不足,商业资源配置不均衡,这种状况进一步制约了城市功能布局和房地产业均衡发展。为改变这一局面,迫使商业地产加速发展。

近年来,有三个重要因素促进我国商业地产迅猛发展。一是由于我国宏观经济的持续增长和城镇化进程的不断推进,为商业地产发展提供了良机。二是住宅地产行业不断受国家宏观政策挤压(主要指保障房建设和商品住宅限购、限贷政策),导致大量民间资本涌入商业地产行业,为商业地产发展提供必要的资金源泉。三是品牌零售企业实施向一体化战略,大举进入商业地产领域的动力,为商业地产的发展提供了新的动力。基于以上因素,可以预期在未来10年内,我国商业地产必将获得持续快速增长,并逐步由产业成长期步入成熟期,成为房地产业的主力军。

商业地产是商业和地产的复合体,它包含了商业、房地产、金融等三重基本属性,是一门新兴的边缘科学和复合产业,其产业特性和可行性分析方法与住宅地产存在较大区别。商业地产项目投资有耗资大、周期长、风险高的特点。伴随着改革开发的推进,我国市场经济竞争性特点越来越突出。因此,在投资决策前,如何依据项目特性,做好商业地产项目可行性研究工作,确保项目在市场竞争中处于优势地位,就显得十分重要。完善商业地产项目可行性分析内容,提高可行性分析质量,避免投资的盲目性,助力于民间中小资本涉足商业地产领域。

一、可行性分析的概念

为了降低风险,对将要上马的项目在经济技术层面进行分析论证,被称作可行性分析。一般来说包括市场分析、技术分析、经济效益分析和抗风险能力分析。以分析论证的结果来判定项目建设方案的合理性、可操作性,为项目决策提供依据。可行性研究的过程既是深入调查研究的过程,又是多方案比较研究的过程,它是建设项目决策分析与评价阶段最重要的工作。

由以上概念可见,可行性分析可以理解为一门集合了工程技术、管理科学的综合性学科;也可以理解为在投资决策阶段,综合运用市场调查与预测、多方案构建与必选、技术经济分析、风险分析等多种分析方法的实践活动。

二、可行性分析的作用

可行性分析最终形成的可行性分析报告主要有以下五点基本作用:

(一)开发商投资决策的重要依据

(二)政府主管部门立项和行政审批的依据

(三)向金融机构融资的依据

(四)各投资方谈判的重要依据

(五)项目后评价的依据

商业地产项目可行性分析报告不仅具备以上五点基础作用,还应该为进一步的商业规划、建筑设计、建造实施和后期运营管理提供指导原则和框架思路,成为项目开发纲领性文件。

三、可行性分析的依据

商业地产项目可行性分析依据主要有:国家和地区经济建设政策和经济发展水平、商业地产价格、居民收入水平和消费习惯、城市总体规划、商业网点建设规划、批准的项目建议书、土地利用规划及城市规划设计条件、自然地理气象资料、开发技术水平、城镇化水平、经济运行参数和指标等。

可行性分析指导文件主要是1983年国家计委颁布的《关于建设项目可行性研究的试行管理办法》、1987年颁布的《建设项目经济评价方法与参数》。它们对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法做了详细规定,指导我国可行性分析研究工作。

四、可行性分析的内容

依据可行性分析的概念,商业地产项目可行性分析内容可以归纳为市场分析、技术分析分析、经济效益分析和风险分析四大方面,其中经济效益分析又可细分为投资估算分析、融资分析、财务评价分析。因此商业地产项目可行性分析可以归纳为如图1所示六大关键因素,这六大因素也构成本论文分析框架。需要重点说明的是,技术可行性分析的主要内容包括规划设计方案、建设条件可行性和工程进度分析。规划设计方案一方面要充分反映市场分析成果,另一方面必须符合城市规划强制性要求;建设条件可行性和工程进度分析主要由具备资质的施工单位或监理单位承担。由此可见,商业地产项目技术分析具有较强的专业性,本论文中不着重研究。

五、结语

商业地产在国外起步较早,发展至今已经形成了架构完善、内容充实,包含消费者行为空间理论、商圈理论等方面的理论体系。国外有成熟完善的理论体系,国内有针对本土特色的相关研究,且商业地产交易的实例丰富,这一切都对我国商业地产的可行性研究具有很重要的借鉴和参考价值。

参考文献

[1]肖彦,路立敏,张莉.投资项目财务评价指标体系的修正[J].改革与战略,2007.

[2]刘洪玉.房地产业与社会经济[M].北京:清华大学出版社,2006.

[3]陈敏.关于工业地产项目投资决策的研究[D].上海:上海交通大学,2012.