房地产价格调控
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房地产价格调控范文第1篇
一、我国房地产价格上涨原因分析
（一）需求量大是房地产价格上涨的直接原因。房地产的需求主要分为消费需求和投资需求。从消费需求来说，近年来随着我国经济的发展、城市化进程的加快、旧城改造的加速，以及上世纪七十年代的出生高峰导致最近几年结婚人口大量增加，形成了对房地产市场巨大的需求。如出生于“生育高峰”时期的20世纪七十年代的年轻人目前正处于结婚生育期，没有福利分房享受，是第一批真正完全“走入市场”的人，因此他们对于商品房有很高的购买欲望，同时收入的提高和住房按揭政策的实行，使得他们的买房愿望完全可能变成现实，并成为楼市上的消费大军。随着城市化的进一步推进，大量人口涌入中心城市和征地、拆迁等因素，也会创造大量的刚性消费需求。
从投资性需求来说，近年来随着我国经济健康快速发展，居民可支配收入提高，民间资金雄厚，大量资金需要寻找投资渠道，而股票、期货、基金等投资工具的收益又缺乏保障，再加上长期低利率的因素，且房价不断上涨的示范效应使得投资性购房快速增长，并保持了较高的比例，部分普通市民也把积蓄用于购置房屋，以保值增值。而外资大规模涌入我国房地产市场也加大了房地产的投资性需求。2005年8月15日央行公布的《2004中国房地产金融报告》中指出，受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场。外资进入中国房地产市场已成潮流。
（二）成本增加是房地产价格上涨的内在原因。在市场机制下，住房价格的确定还取决于房屋的建造成本。在我国城市商品住房的开发中，房屋的建筑成本不断攀升。导致住房建筑成本升高的因素主要有三个：一是土地成本升高。目前在房屋的建筑成本中，土地所占的比例为25%左右，部分地区更高。由于我国国民经济发展和城市化建设的需要，对土地需求量日益加大，使得地价飞速上涨，地价的上涨必然导致整个房价开发成本的提高，进而推动房价的快速上涨；二是建筑材料涨价。近年来，水泥、钢筋、铝合金等建筑材料的价格上涨幅度比较大，成为房价上涨的一个推动因素；三是城市建设配套费用和税收不断增加。这也在一定程度上提高了房屋开发成本，推动房屋销售价格上涨。
（三）消费者预期是房地产价格上涨的根本原因。在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子，而是社会普遍的经济预期。经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。近年来我国宏观经济不断向好，GDP快速增长，人均收入不断提高，人们普遍看好未来的经济预期。因此，房地产价格持续上涨也使得购房者预期今后房价将更高，从而决定及早购买，而政府的政策如通过银行收紧房地产开发项目的贷款供应，严格控制农用地转为建设用地的规模，从紧控制房地产开发的土地供应等宏观调控措施，也进一步提升了消费者的预期，造成对房地产商品的需求出现扩张，使得房地产价格出现事实上的上涨。
（四）政府管理缺位是房地产价格上涨的重要原因。政府管理部门的缺位造成了房地产市场缺少公开、公平、公正的市场机制。由于开发企业和中介机构的市场准入制度不完善，出现了大量的商品房违法违规销售行为，如虚构买卖合同，囤积房源；不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；以及不履行开工时间、竣工时间等。而面对这些违规现象，各级政府的有关管理部门没有采取有效的措施给予行政干预，致使房地产市场存在严重的信息不对称，没有给消费者创造一个透明有序的房地产市场。加之许多地方政府为追求政绩，或明或暗地支持房地产开发商投资，而对投资方向不加限制和引导，以至于近年来我国房地产市场出现了结构性供求失衡，造成一部分中高端房地产商品积压，而有大量需求的普通商品房则供给不足，形成价格攀升的态势。
二、完善房地产价格调控建议
（一）改善房地产市场供应结构，完善住房保障体系。首先，大力发展经济适用房和廉租房。政府必须通过科学规划、相关政策的引导，适度控制高档商业用房、高档公寓、别墅的开发建设，保证对普通商品房、经济适用房和廉租房的用地供应，提高普通商品房、经济适用房和廉租房的供应比例。同时，不断健全和完善经济适用房、廉租住房的相关供给政策，强化政府的住房保障职能，确立经济适用房的供给对象，落实各项优惠措施，严格控制住宅户型和建设标准，审定住房销售价格，加强购买和售后环节的监督，使得住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应，特别是着力解决中低收入家庭的住房问题。其次，加快二手房市场的建设和房屋租赁市场的发展。目前，我国二手房市场和房屋租赁市场还不是十分发达。通过进一步简化交易手续，推进存量住房的流通，有利于稳定房价，满足广大中低收入家庭的住房需求。通过竞争和降低出租成本等方式降低出租房屋的租金，鼓励中低收入者租用房屋以解决居住问题。
（二）重视土地供应政策对土地价格的调控作用，完善土地储备制度。通过土地收购储备制度的实施，合理调控土地供应和市场价格，健全土地交易市场公开性与透明度，完善相关的法律法规，建立必要的监督机制，合理分配政府和原土地使用者之间的利益。土地收购储备中心应根据经济发展目标和市场的需求，及时掌握市场信息和调控土地的供应总量。对高档商品房的开发，应在土地供给总量上给予适度限制；对面向广大居民的商品房和经济适用房的用地开发应予适当放宽，并给予税费政策的优惠，使政府、广大老百姓以及房地产开发商都成为真正受益者。因此，重视并有效利用土地供应政策，加强对土地价格的调控作用，完善土地储备制度，将有利于合理高效地利用稀缺土地资源和整个房地产市场的有效运行。
（三）完善房地产税费制度改革，加强房地产信贷控制。对于土地使用费的支付，可以采取按年收取物业税的方式，这样不仅减轻房地产开发商和消费者的负担，而且也能促进政府财政收入持续、稳定的增长。对税费的设置也可以根据市场状况的变化进行调整，借鉴国外“宽税基，少税种，低税率”的税收政策，逐步强化不动产税和财产税，减轻房地产的流转税，以促进房地产的流通与消费。与此同时，继续改善住房信贷政策，大力发展住房公积金和商业性贷款相结合的组合贷款业务，充分发挥住房公积金支持个人住房贷款的作用。并且，切实加强房地产贷款的监管，完善住房公积金管理体制和个人住房抵押贷款监督机制，分散和降低房地产市场的投资风险，为城镇居民购房提供全方位、高质量的金融支持和服务。
（四）扩展民间资本投资途径，加强对外资进入我国房地产市场的管理。在住房价格上涨的浪潮中，一些民间资本和部分外资参与住房的倒卖、炒作，对住房价格的上涨也起到了一些推波助澜的作用。因此，对于民间资本，政府应当积极采取措施，激活民间资本在其他领域的投资，通过调整民间资本的市场准入政策，进一步放宽投资领域，拓宽投资渠道。对于外资进入我国房地产市场，应从维护国家经济安全和防止国民财富流失的角度高度重视其对房地产市场的影响，要制定相应的对策，限制外资参与短线炒作，促使其参与我国房地产行业的长期开发，真正促进我国房地产行业的健康发展。
房地产价格调控范文第2篇
为了充分发挥价格杠杆在启动住房消费市场方面的调控作用，促进住宅业成为新的经济增长点，根据国务院国发〔1998〕34号文件精神，结合我省实际，现就加强房地产价格调控的有关事项通知如下：
一、加强房地产价格调控，建立合理的住房价格体系
各级政府要按照国务院国发〔1998〕34号文件精神，结合贯彻《中华人民共和国价格法》，加强对房地产市场价格总水平的调控，建立与住房供应体制相适应的住房价格体系。对最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房租金，实行政府定价；对中低收入家庭购买的经济适用住房，实行政府指导价；对高收入家庭购买租赁的商品住房，实行市场调节价。
实行政府定价的廉租住房租金标准，按照与最低收入家庭承受能力相适应的原则确定，并与同期公有住房租金水平相衔接。
实行政府指导价的经济适用住房，实行最高限价调控办法。由省物价局审核省辖各城市的最高销售限价，其具体销售价格由各地价格主管部门在不高于最高限价的范围内确定。各级政府的价格主管部门要以保持经济适用住房价格的稳定为重点，做好房地产价格调控和住房价格新体系的建立工作。省物价局会同有关部门制定《经济适用住房价格管理办法》，规范价格构成和企业价格行为，加强对经济适用住房成本费用的监控，禁止乱摊派和虚置成本，把价格水平控制在中低收入家庭可以承受的范围内。
实行市场调节价的商品住房，由企业依据开发经营成本和市场供应状况确定租售价格。城市政府要适时规定开发企业利润限制幅度。各级政府的价格主管部门要积极指导、督促企业建立健全价格成本的自我约束机制，实行价格公告制度和明码标价制度。坚决制止面积不符、配套设施不符、质价不符的虚假广告和价格欺诈行为，保护购房者的利益。
二、加强地价管理，降低住房建设成本
土地价格是房地产价格的基础。加强地价管理是降低住房建设成本的关键措施。各级政府价格主管部门要会同有关部门，制定办法和措施，加强土地价格的管理和调控。
各地要抓紧建立基准地价定期确定公布制度，以基准地价为依据，调控、引导地价水平。要及时进行基准地价评估和基准地价成果更新工作，保持成果的现实性。要以基准地价为基础，制定各种用地方式相应的有偿使用标准。
要认真做好经济适用住房建设用地年度供应计划，确保行政划拨土地政策的落实。要切实降低用地费用，新征建设用地用于经济适用住房建设的，按政策规定支付征地拆迁补偿安置费等费用后，由政府以行政划拨方式供应，不得增加收费项目和提高收费标准；存量行政划拨土地用于经济适用住房建设的，按拆迁安置补偿标准给予补偿后，由政府以行政划拨方式供应。严禁将用于经济适用住房的行政划拨土地有偿转让。
严格控制经济适用住房的土地价格。充分发挥土地价格对住房价格的调控作用，合理布局经济适用住房。为防止过高的土地价格或基准地价，增大住房建设成本，今后，经济适用住房一般应在土地价格或基准地价较低的区域布局。
三、继续清理整顿建设项目收费，调整住房价格构成
各地要继续贯彻省物价局、省财政厅《关于进一步规范和加强对建设项目收费管理的通知》（〔1997〕湘价房字第53号）精神，加大清理整顿力度，取消企业资质审查、工程竣工验收、产权审核收费和各种押金、保证金；经济适用住房建设用地免征交通设施建设基金、通信设施建设基金、工农业发展专项资金、新渔池开发建设费等省出台的所有专项收费和基金；整顿、规范征地管理费、供电贴费和各种证照收费，降低过高的收费标准（经济适用住房实行减半征收）。全面清理房地产交易环节的收费，取消各种名目的管理费、监证费，降低交易手续费等收费标准，促进房地产流通。工程监理、房地产价格评估、造价咨询等中介组织的服务收费，对经济适用住房适当减收。要加强对住房建设中供水、供电、供气等专项附属设施建设工程费用的专项治理，严格执行预算定额，各项费用要公开标准，双方签订合同，坚决制止行业、部门垄断，漫天要价，避免工程费用过高。
各地要坚决贯彻国务院关于对经济适用住房停止征收商业网点建设费和不再无偿划拨经营性公共建设设施的规定。住宅小区建设中按规定配套建设的商业网点，要根据“谁投资，谁所有，谁受益”的原则出售、出租，建设费用不得进入房价；配套建设的商业网点，未经商业主管部门批准，不得擅自改变用途。
加强对建安工程定额的管理。要增强制定建安工程定额的透明度，保证制定工程定额的合理性、科学性。今后，调整建安工程定额和建安工程材料价格必须按照有关规定，经建设、物价、计划、财政、劳动等部门论证认可后。
四、规范住房价格和物业管理行为，建立正常的市场秩序
各级政府的价格主管部门要积极指导、帮助房地产开发企业建立健全价格行为自我约束机制，监督企业销售住房实行明码标价，禁止虚假标价。对违反国家规定，乱加费用、少给面积、价格欺诈等不正当行为要依法查处。
凡销售冠以“安居房”、“解困房”、“平价房”、“微利房”和“经济适用住房”等名称的居民住宅，必须经物价部门批准销售价格，防止以价格误导欺骗购房者。销售住房不得在公开标明的价格外加收任何费用。
商品住房交易必须做到质价相符。经营者应按建设部门制定的《商品房购销合同示范文本》的要求签订售房契约（合同），明确标示住房的结构、材料、设备、装修质量标准，并严格按售房契约的标示交付购房者质价相符的住房，不得变相提高房价。
加强对房地产价格评估、征地、拆迁服务、造价咨询、预决算审查等中介服务组织和机构收费行为的约束，监督中介组织按规定办法和程序开展业务收费。禁止违反国家规定利用行政权力，强制企业和当事人接受评估和有关服务及收费。
规范物业管理收费。物业管理企业为物业产权人、使用人提供的具有公共性的服务以及代办收缴水电、煤气、有线电视、电话费等涉及公众的服务收费，由当地物价部门管理，实行政府定价或政府指导价。收费标准要与服务内容、服务水平及当地居民经济承受能力相适应。物业管理企业要认真执行国家的价格政策，公开收费项目、标准及收费办法，切实向住户提供质价相符的服务。不得乱收费或只收费不服务。物业管理企业必须严格执行财政部《物业管理企业财务管理规定》规范财务管理行为。各级物价部门要会同有关部门进一步规范住宅小区转供电、转供水价格行为，明确煤气、环卫、治安等公益事业单位向住宅区收费的标准，制止乱收费。
五、积极推进公有住房租金改革，加快实现住房商品化
公有住房租金改革是住房制度改革的重要内容，也是加快住房建设发展的重要条件。各地要认真贯彻省政府关于深化城镇住房制度改革的各项政策措施，继续推进租金改革。租金改革要考虑职工的承受能力，与提高职工工资相结合，提租方案要纳入价格调控计划，做好统筹安排。到2000年公有住房租金要达到双职工家庭平均工资的10％，有条件的地区和单位要达到15％。租金提高后，对家庭确有困难的离退休职工、民政部门确定的社会救济对象和非在职的优抚对象等，各地可根据实际情况制定减、免政策。在调租幅度较大，超过职工承受能力时，经当地政府批准，可允许职工用其住房公积金的一定比例支付提租增加的租金。
各地要继续积极稳妥推进公有住房出售工作。公有住房出售的成本价，要逐步与经济适用住房价相衔接。要增加公有住房出售价格的透明度，防止违反规定低价售房倾向。
六、加强房地产价格调控工作的领导
房地产价格调控范文第3篇
关键词： 房地产价格； 调控； 金融手段； 财税手段； 法律手段。
房地产价格不断上涨的问题受到了教育界、金融界和政府官员的高度关注，但是从研究的角度看，对影响房地产价格的各种因素争议很大。当前需要从房地产市场的实际出发，运用系统科学的方法对其进行分析，总结我国房地产市场发展的经验，同时需要对影响房地产价格的各种因素进行综合分析，对房地产价格进行有效的调控，从而保证房地产价格处于一个合理的状态，促进房地产行业健康稳定发展。
我国房地产行业经过了几十年的发展，取得了一系列的成就。房地产行业的发展，对加快我国住房建设步伐、有效启动各类住房消费、改善社会环境和居民居住条件发挥了重要的作用，同时房地产行业的发展促进了人民生活水平的提高和国民经济的增长。从另一方面看，房价的过快上涨已经引起民众、企业、专家学者、媒体舆论和政府的高度关注［1］。从当前的情况看，房地产价格的影响因素是多方面的，需要通过研究分析影响房地产价格的关键性因素，找到更好的应对策略。房地产行业为什么会出现价格过快上涨的局面、影响其价格上涨过快的主要原因是什么、各类因素对房地产价格的影响程度有多大，此类问题一直是业界的研究重点，如何运用更加科学有效的方法对房地产价格进行分析和研究已经成为当前的热点问题，因此需要把理论和实践结合起来，并且在此基础上，找到房地产健康稳定可持续发展之路。
一、我国房地产市场价格影响因素分析。
房地产市场价格受到多方面因素影响，而这些因素自身也存在相互作用、相互影响的关系。从总体情况看，影响房地产价格的因素可以归纳如下：
（ 一） 从宏观环境角度分析。
银行利率对房地产价格影响明显，加息已经被房地产业界公认为是调控房地产需求和价格的重要的市场化手段。银行利率会对房地产开发商的经营产生重要的影响，同时其也是影响房地产成本的重要因素［2］。通常情况下，上调银行利率必然提高房地产业的开发成本，同时对投资过热的现象也可以进行有效抑制。商业银行存款利率的调整，对房地产投机行为会产生最直接的影响，投机的减少可以有效降低房地产价格，促使房地产价格涨幅回落，否则大量的投机资本流入房地产市场会导致房地产价格大幅度上涨，因此需要采取积极有效的措施解决这一问题。
（ 二） 从金融存款角度分析。
房地产行业对资金需求量较大，因此房地产价格受到资金供给等方面因素的影响。如果金融机构的各类存款增加，那么整个资金的成本会降低，开发商在此环境下会增加投资，因此资金供给会对房地产的价格产生一定程度的影响。同时，消费者的行为也会对房地产价格产生很大的影响。金融机构的存款变化可以反映出消费者的消费结构的相应变化。从中国的实际情况看，我国人均收入不高，住房消费一直是老百姓的主要消费，从大部分消费者的心态看，其“存款买房”的观念一直很强烈，金融机构存款的增加在一定程度上预示着住房需求的增加，因此需要采取有效的措施抑制房价过快上涨的局面。
（ 三） 从消费价格指数角度分析。
我国当前正处于经济发展期，因此人均收入还处于较低的状态，住房是人们最基本的消费和需求品之一。从消费品的特点看，消费品主要可以分为长期消费品和短期消费品。一段时期内，如果消费者短期消费倾向重，必然会影响其长期消费； 相反，如果消费者长期消费倾向比较重，必然会影响其短期消费行为［3］。消费价格指数主要是对短期消费情况进行集中反映。从实际情况看，消费价格指数与房地产价格指数呈反比关系，因此在房地产价格调控过程中需要对此进行重点研究，从而促使房地产行业健康稳定发展。
（ 四） 从房地产开发成本角度分析。
房地产的开发成本对其价格会产生很大的影响。房地产开发过程分为前期、中期和后期。前期工作主要是对土地资源进行开发利用。土地是房地产行业发展过程中必不可少的物质基础。前期工作主要包括确定用地规模性质、项目地址的选择、获取土地使用权、对项目进行总体规划等。我国实行国有土地有偿使用制度，土地使用权在运行过程中可以依法转让。随着我国社会经济的发展，土地使用制度也在不断改革和完善，通过行政划拨手段获取土地使用权的情况呈现减少的态势。土地使用者需要支付反映市场情况的土地使用权价格，也就是通常说的出让金，开发商在项目开发过程中同样需要支付土地费用，因此土地费用会对房地产的价格形成产生很大的影响。当前需要进一步完善土地使用权费用征收制度，不断优化土地管理制度，促使房地产行业科学发展。
二、我国房地产行业调控的对策建议。
（ 一） 不断加强我国房地产市场的宏观调控力度。
土地对房地产市场价格会产生很大的影响，是其主要影响因素，同时土地价格自身也受到多种因素影响。政府的宏观调控对规范土地市场，促使房地产市场健康稳定发展具有十分重要的作用。当前政府需要鼓励进一步开发利用存量城市用地，规范其流转程序，严格控制土地市场的发展，优先考虑普通住宅建设用地和经济适用房用地，保证用于房地产开发的土地供给处于健康稳定的状态［4］。政府在宏观调控过程中需要建立公开透明的土地转让、出让、招投标制度，建立完善的土地交易市场，对土地使用制定供应计划，努力提升土地整体管理水平。
（ 二） 通过金融手段调控资金流向结构。
通过积极有效的金融手段调整完善信贷程序，可以有效地控制资金流向房地产行业的结构和具体数量，从而能够更好地推动房地产行业健康稳定协调发展。从国外房地产业发展经验看，金融业的参与对房地产市场的健康稳定发展有很大的作用，当前我国房地产业处于快速发展的阶段，因此房价上涨速度与经济社会发展不匹配的现状已经产生，只有解决这种不匹配的问题，才能有效控制房价过快上涨的势头，促使房地产价格回归理性状态。我国房地产信贷还存在很多的问题，需要进一步优化资金投向结构，通过金融手段进行调控，促使房地产价格处于合理状态。
（ 三） 通过财税手段调节房地产市场发展模式。
积极有效的财税手段对房地产市场发展模式会产生重要的影响。根据房地产市场发展的状况，有效利用调整财政预算支出、调整税率、废立税种等手段，从而达到合理利用财税手段调控房地产市场价格的根本目标。房地产市场调控过程中需要每年从财政预算中安排一定的资金用于经济适用房建设，以有效满足中低收入消费者的购房需求。国家通过积极有效的财税手段，可以控制开发商的投资盈利规模，也能对消费者的支出水平进行有效的分析，为低收入群体买房创造积极有利的条件，为房地产市场健康稳定发展创造有利的环境。
（ 四） 通过有效的法律手段规范房地产市场发展。
房地产市场的各种经营活动，需要按照市场经济的具体要求进行，市场经济从一定程度上看就是法制经济，法制建设对房地产行业的健康稳定发展会产生重要的影响，通过完善法律制度可以更好地维护市场秩序，发挥市场在资源配置方面的作用。
房地产业宏观调控需要政府通过有效的司法和立法途径，运用法律法规来约束和规范各个利益主体的行为［5］。利益主体主要包括房地产开发商、中介机构、政府、消费者等。各个利益主体必须按照法律法规的要求实施各种行为，这样各个利益主体的权益才能得到有效的保障，房地产行业才能在市场经济环境下健康稳定发展。
（ 五） 采取积极有效的手段干预房地产市场运作。
房地产行业发展过程中需要对其核心问题进行规范，通过完善产权制度，可以保证产权在各个经济主体之间的合理转移和让渡。当前我国房地产产权比较混乱，这对政府的宏观调控产生了一定程度的影响。在市场经济的条件下，不断完善房地产的产权制度，对保证行业健康稳定发展具有很大的作用。
通过建立房地产价格评估机制，可以保证房地产业的市场运作更加科学、合理，促使房地产市场的运行更加规范。
（ 六） 积极引导和发展房地产业。
房地产业发展过程中需要政府积极有效的引导，帮助其科学发展。具体实施过程中可以通过采取社会舆论、宣传教育、信息引导等手段，对房地产业消费、投资主体和利益相关者进行引导教育，把其引上规范化的发展轨道。针对市场发展过程中一些不规范现象进行统计分析，通过完善制度等手段不断规范市场秩序，这样才能保证房地产业在社会经济发展的大潮中健康发展。
参考文献：
［1］ 黄忠华，吴次芳，杜雪君。 房地产投资与经济增长———全国及区域层面的面板数据分析［J］。 财贸经济，2008（ 08） .
［2］ 李倩，张飞涟。 房地产开发商与地产中介的博弈分析［J］。 长沙铁道学院学报（ 社会科学版） ，2007（ 02） .
［3］ 王阔田，何志强，周美娟。 房地产投资对中国经济增长影响的实证分析［J］。 工程建设与设计，2008（ 06） .
房地产价格调控范文第4篇
【摘要】房地产业是国民经济的基础、先导性产业。房地产价格的讨论一直都是热门话题,影响房价的政策因素主要在于国家金融政策、土地政策、国家公共住房政策等方面。本文从理论上分析了房地产价格的影响因素,并以实际出发分析了房地产现状及其形成原因,就政府如何从根本上抑制房地产价格提出建议。
【关键词】房地产价格波动政策因素建议
在房地产价格的构成中有一部分来源于土地开发和房屋建造所形成的价值,另一部分来源于土地租赁的资本化收入。房地产价格包括总成本和利润两部分,房地产总成本是指企业在开发建设和经营房地产过程中所投入的总费用,一般包括地价、土地开发费、建筑安装工程费、税金、利息和其他费用分摊。房地产价格受总成本影响
很大。从总成本的变化潜因来看,政府政策是引致价格上涨的重要诱因。
一、影响房地产价格的主要政策因素
1、国家金融政策
(1)银行信贷对金融信贷的管理、对按揭首付比例的规范、对社会保障住房开发的相关优惠等措施对遏制炒房、保障住房和限制开发具有重要影响,从而波及房地产价格走势。比如对于按揭首付的规定,分面积和购房次数来决定首付数额比例,对于大面积住房和二次购房要支付较高的首付款,从而限制投机和盲目消费。
(2)银行利率。存款利率的调整直接影响到房地产投机行为,投机的减少带来成交量的下降,因此有可能导致房价涨幅的回落,这一情况在一定程度上缓解了炒房热,从而推动了房地产价格的理性回归。
(3)货币政策。由于银行信贷和外资的控制,货币供应量的增加同样是房价上升的重要原因,直接后果就是大量银行信贷及民间资本流入房地产业,而这个过程有其背后的制度原因。首先,在强制结汇制度下,外汇占款导致基础货币大量发行,并且由于人民银行对冲能力有限,从而导致货币供应量快速增长;其次,投资渠道有限以及其他各种原因,导致储蓄率过高,大量货币资产以储蓄的形式存放在银行等金融机构内;最后,中央政府和地方政府在一段时间内偏好性的扶持该行业,加之房地产作为一种投资品本身所具有的特殊性质,促使房地产价格在短时间内迅速攀升。
2、土地调控政策
首先,土地出让价格是房地产价格的重要组成部分,房地产价格与土地价格密不可分。地价指数与房地产价格指数也具有十分密切的关系,两者相互影响、相互作用。一方面地价水平受房地产价格和房地产投资力度的影响;另一方面房地产价格和房地产投资力度也受土地价格的影响。其次,土地使用权出让方式的规范对土地价格产生影响。最后,土地利用用途管制与监督对房地产价格的影响也很大。
3、政府公共住房政策
当前房地产业的症结在于政府未对房地产业进行合理区分,房地产的定价全部依靠不成熟的市场机制。作为消费品的房地产和作为投资品的房地产混同在一起无法区分,居民的居住权在开发商、地方政府以及外资等各方面寡头利益的博弈中无法得到保障,政府必须承担起保证居民基本居住权的公共责任。而在这个过程中政府的政策必然会导致供给和需求的变化,从而成为影响房价的重要的因素。
4、税收政策
税收手段是财政政策的主要手段,它通过税种和税率的变动来调节社会总供给和总需求。一般来说,住房领域涉及的税种主要有房地产开发税、契税、营业税、土地使用税、土地增值税、房地产税、企业所得税、个人所得税、印花税等。这些税种的可能影响到房地产发展的每个环节,从而限制其成本,造成价格变动。
5、城市规划政策
城市发展规划对房地产价格都有很大的影响,特别是城市规划中的规定用途、容积率、绿化率、建筑高度等指标。
6、国家收入分配政策
城镇居民人均可支配收入的增加反映人民生活水平的提高。居民可支配收入决定了其实际购买能力,进而决定了居民住房消费能力。城镇居民可支配收入的增加将使居民用来购房的资金增加,同时也使居民有了改善居住水平的愿望,这样就刺激了对房地产的需求,从而在一定程度上推动了房价的上涨。因此,房价水平与人均可支配收入也应呈现出正向关系。
二、近年来房地产市场政策缺失导致的价格波动
1、土地供应政策
政府逐步放量推地,土地供应总量有所增加。与2007年土地市场频现“地王”不同,2008年土地市场却异常冷清,“流拍”、“退地”成为全国土地市场的整体表现,这是整个房地产市场萎靡所带来的结果。
国家统计局2009年公布的第一季度数据显示,房地产开发投资增长比去年同期回落28.2%,全国商品房销售面积同比增长8.2%,销售额同比增长23.1%;房地产开发企业本年资金来源额度同比增长9.2%;房屋销售价格同比下降1.3%,购房景气指数下降至94.74。从数据不难看出,房地产市场低迷态势还在延续。
通过比较土地交易价格和居民住宅用地价格发展的趋势,发现其相关度是很高的。土地价格受政策和经济的影响波动比较大,住宅用地更是如此。
2、金融与货币政策
2008年下半年,国家连续5次降低贷款利息,5年以上的贷款利息降低1.89个百分点;为了鼓励住房消费,将购买普通住房的贷款优惠利率由基准利率的0.85倍下调到0.7倍,使利用按揭贷款购房者节约了较大的利息费用。2009年3月,政府确定了2009年的房地产政策将从五个方面进行改革,进一步减免房地产交易环节税费,全国各地方政府在国家政策的基础上又相应出台了众多促进房地产稳定的相应措施,但目前房地产价格变动并未取得房地产市场维“稳”的要求和政府调控的力度。
3、政府管理缺陷
(1)国家宏观政策实施管理缺陷。从国务院提出有条件的地方可以实行土地储备制度到现在的10年多时间,各地成立了2000多个土地储备中心,县级政府几乎都有土地储备中心。相比之下,国务院规定的廉租房制度从提出到今天也有10年了,291个地级市中尚有70个城市未实施廉租房制度。2009年国家将“保障性安居工程、改善民生”列为首项任务,表示3年内中央财政将投资9000亿元用于廉租住房、经济适用房等相关保障住房的建设方面。然而,如此反差说明国家在对房地产市场的管理中确实存在着制度缺陷。
(2)地方各级政府管理的不当。特殊的土地产权制度决定政府对房地产进行干预的必然性。地方政府既是房地产市场最直接的管理者,又是房地产发展的受益者,这种双重地位决定房地产经济运行中地方政府行为的内生性。房地产价格与居民收入水平的大幅度偏离,与地方政府不当干预或过度干预所导致的政府职能失灵分不开。
(3)区域房地产垄断。由于土地位置的固定性,房地产这一特殊商品在各个地区之间是不能流动的,同时,由于房地产尤其是住宅是人民生活的必需品,他们往往会将购房目标锁定在某一区域内,这样,只要开发商不到另外一个区域去开发房地产,某个地区的房地产商与其他地区的房地产商就不存在直接的竞争关系。在只与邻近开发项目的企业进行竞争的情形下,只有少数企业间存在竞争,房地产的市场结构就是寡头垄断,寡头垄断的必然结果就是价格高额。
(4)宏观经济环境不稳定。近期宏观环境的不稳定首先来自于国际经济的不确定性。2008年以来,国际金融危机已经导致以美国为首的发达国家经济趋于衰退,世界市场大规模萎缩,全球资本市场都出现了连续暴跌和巨幅振荡,目前金融危机已经明显向实业领域蔓延,各国政府纷纷采取了前所未有的市场干预措施。但人们对世界经济何时走出衰退阴影仍持悲观态度,美国次贷危机预示着房地产市场风险将更加突出。
三、克服政策缺失的主要改进措施
1、取消价格双轨制
价格双轨制仍然在土地转让市场中大量存在。导致这一问题的最终根源并未解决,同样的商品只要在市场上存在两种价格,运用各种方式找到政策漏洞的人就一定会出现。只有在全国范围内取消协议出让土地方式,才能真正还市场一个公平公正公开的竞争环境。至于危改拆迁、国企改造、基础性设施等具有公益性的开发项目,应尽量避免非公开的土地转让方式。
2、简化行政审批环节,降低交易成本
政府对房地产开发项目实施如此严格而繁琐的监管是不符合市场经济的一种体现。审批中的大部分环节可以通过市场来加以检验。政府需要做的是在开发前对房地产开发企业的资质、信誉情况进行审查;在建设中及建筑完成后进行严格的质量验收。并且严格规定每一个必须进行的审批环节所需要的具体时间,超过期限可以提出申诉索取赔偿。
3、改进税收政策
降低住房交易税费,加大对中小企业的信贷支持。按照出手要快、出拳要重、措施要准、工作要实的要求,迅速推出进一步扩大内需、促进经济增长、促进房地产市场健康发展、搞活流通扩大消费和保持对外贸易稳定增长、稳定就业等政策措施。一是实施新的《企业所得税法》,统一内外资企业和个人房地产税收制度。二是实行结构性减税和推进税费改革。采取减税、退税或抵免税等多种方式减轻企业和居民税负,促进企业投资和居民消费,增强微观经济活力。三是促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施,稳定市场信心和预期,稳定房地产投资,推动房地产业平稳有序发展。
总之,虽然房地产市场还处于一个发展阶段,但其对于国民经济的贡献巨大,此外,由于房地产行业涉及行业较多,一旦房地产行业不景气,势必影响到整个国民经济体系。而针对目前状况,首先,在加强国家宏观调控的过程中,各地方政府应将措施落到实处;其次,国家应该调整房地产产业机构,增加保障性住房建设步伐;再次,加强社会的各级机关、企事业单位,特别是地方房地产管理部门、新闻媒体的监管;最后,提高居民在房地产市场中的消费意识。
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房地产价格调控范文第5篇
关键词：中国房地产 市场价格 模型建立
中图分类号：F293.30 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2011）06-250-03
一、引言
中国房地产住房市场在住房制度改革后出现了快速的增长。特别是从2005年以来，以北京、上海为代表的一线城市房价以令人惊叹的速度上涨，超出了大量购房人的经济承受能力。2010年4月以来，中央出台多项“最严厉”调控措施，可是截至2010年底，调控效果仍然达不到很多购房人的预期。怎样调控过热的房地产市场，怎样控制房价的过快上涨，已经成为全社会关注的问题。
目前，国内对于房价的研究很多，研究方向主要有两种：第一种从经济学角度入手，主要使用西方经济学房价理论从国民收入、货币政策、通货膨胀等来解释中国的实际情况；第二种从政治学的角度入手，主要从各级政府以及房地产商的利益动机、官员腐败等来考虑房价的影响因素。本文将从中国的实际情况出发，着重考虑中国的实际经济状况、相关管理制度等影响因素，尝试构建符合中国实际的房价决定模型，并基于模型对现有房地产调控政策作出评议并提出自己的建议。
二、模型的建立
（一）房地产的概念和相关特征
房地产是土地和房屋及其权益的总称，即指土地、建筑物及其他地上附着物。房地产业有不少特征，其中几个是本文需要考虑的：从土地角度考虑，首先是土地质量的差异性――土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异，不同区域的土地不是完全替代品；其次土地资源的不可再生性，即土地资源不能像一些资源一样可以再生产。从整个房地产考虑，首先是供求区域性，因为存在土地质量的差异性，不同区域的房地产资源不能相互调剂，也就是一个城市的过剩房地产资源并不能缓解另一个城市的房地产供应不足；其次是增值与保值性，由于土地资源不可再生使得土地资源总是相对稀缺的，随着社会需求的不断上升，从各国历史上看，房地产不会像其他绝大多数资产一样逐年贬值，而是不断升值，从而房地产市场还有以获利为目的的资产投资者；最后是政策性，其受到国家政策的影响较大，土地利用规划、房地产信贷政策、房地产税收等都会对房地产价格造成较大影响。
（二）本文基本假设和推断
假设一，房地产住房市场的直接参与者有地方政府、房地产开发商、房地产投资购房者和房地产自住购房者，间接参与者有商业银行、其他融资机构和境内外大量有闲置现金流潜在投资者等。上述主体除商业银行要较多地落实国家调控政策，承担一定行政职责以及地方政府受到相关法律法规的约束从而只能受到限制地追求利益（土地收益）最大化外，其他主体都完全是以“利润（或效用）最大化”为目标，并且有未来价格预期能力（但不一定准确，也不完全相同）的理性人。
假设二，住房对于自住购房者来说不是厌恶品，只要有条件人们希望拥有更多的住房面积。自住购房者分不同的人群，有的人群偏好现在就买房，而有的人群偏好未来买房，比如中老年人可能渴望当下买房以求定居，而年轻人由于还不明确自己将在哪个城市定居而偏好未来再买房。那么，如果把未来购买的住房和当期购买的住房作为两种不同的商品，从整个自住购房者群体考虑，则易得边际替代率是变化的，而且可以得到图1的跨时期消费的效用无差异曲线（如图1）。
假设三，各地住房土地出让采取竞价式土地招标方式，开发商只能通过更高出价来争取土地的开发权。这个招标过程的竞价参与者地位是平等的。
假设四，由于保护耕地等原因我国的土地管理政策对地方政府可出让的土地总量给予的行政限制得到执行；住房建设的容积率由市政规划部门等根据城市发展实际情况事先给定而不得由开发商自行决定的政策得以落实。
假设五，住房市场对所有符合要求的商户放开，任何符合要求的商户都可以投资成立自己的房地产开发公司，不存在如不许民营资本进入等的情况。即住房市场有足够多的竞争者，不存在一家或几家开发商垄断整个市场的情况且相同质量土地基础上的住房产品是同质的。
假设六，住房投资者这个群体有足够购买力投资任何有预期价格上涨的住房。
假设七，为了方便起见，“模型的建立”部分暂不考虑房地产买卖中各种税费。
（三）住房市场供给曲线的推导
由前面的假设，住房市场供给方将有两种主体构成，一种是开发商，一种是住房投资者。下面分别分析两种主题的交易动机。
先看开发商。过去很多的研究直接使用欧美住房市场的假设，比如随着价格的上升而建设更多的住房，住房面积和价格呈正向相关关系等，其实这在中国是不正确的。根据前面的假设，开发商希望利润最大化，的确在需求还远远不能满足的情况下有增加住房产量的冲动。但是，我国相关法律法规并不允许开发商私自决定容积率，容积率是政府部门给定的，也就是说，是一个跟价格无关的外生变量。同时，我国土地政策不允许开发商自由开发土地，只能开发政府出让的土地，而地方政府出让的土地面积也是既定的，根本不允许地方政府为了增加土地收入随便增加土地入市的面积。新建住房面积=容积率*土地面积，当容积率和土地面积都为外生变量时，新建住房面积也是和住房价格无关的外生变量。也就是说，只考虑开发商开发的住房面积的话，住房供给曲线垂直于横轴（产品数量，此处即住房面积）（如图2）。
当把容积率、可开发土地面积设为a%和s时，有新房面积的增函数Qn=A(a%，s)
再看住房投资者。由前述假定，理性的投资者将在现在卖出住房以及未来卖出住房上作出一个选择。令预期价格进行折现后的值为Pd,当期价格为P，购买价格为Pc，购买面积为Qc。根据利润最大化原则显然只有当(P-Pc)Qc>=(Pd-Pc)Qc即P>=Pe时才会卖出。由于每个购房人对未来有不同的预期价格，有人高有人低，所以随着当期房价不断上升，选择继续持有的投资者会减少而选择卖出的人会增加，也就是可以写成投资者的二手房销售量为当期价格的增函数：Qi=b(P)。
综上所述，令Q为供给总量则供给曲线的表达式可以写为函数Qs=A(a%，s)+b(P)（如图3）。
（四）住房市场需求曲线的推导
对于住房的需求，可以由假设得出由两部分组成，一部分是投资性需求，以利润最大化为目标；一部分是自住性需求，以效用最大化为目标。先看自住性需求。如果不考虑银行对住房贷款的限制，令自住性购房者群体的当期购买面积为x1,未来购买面积为x2，当期价格为P，未来价格为Pf,所以当期消费为C1=P*x1，未来消费为C2=Pf*x2，利率为r,当期收入为m1，未来收入为m2，可以得到跨时期选择中的购房约束线的表达式为(P*x1)+(Pf*x2)/(1+r)=m1+m2/(1+r)。考虑到未来收入和未来价格是不可知的，购房者只能按照预期收入Me、预期价格Pe来做出决策，所以约束线的表达式变为(P*x1)+(Pe*x2)/(1+r)=m1+Me/(1+r)，再考虑银行的贷款限制等因素，购房者并不能将自己的未来预期收入的折现值全部用于当期消费，我们令当期收入与当期可支配的未来预期收入之和为m,易得m是关于m1、Me、r的函数，且m随着m1、Me的上升而上升，随着r的上升而下降。所以有(P*x1)+(Pe*x2)/(1+r)=m。考虑假设二中的无差异曲线，在确定的m、Pe、P下，无差异曲线与预算线的切点即最优点，理性购房人将选择这一点对应的购房面积和价格交易（如图4）。
当预期价格上涨时，预算约束线发生变化，从而导致与无差异曲线的切点变化（如图5）。可以得出x1随着Pe的增大而增大（按照收入效应和替代效应的分解，理论上讲也可能由于收入效应极大而出现预期价格与x1反方向变动，但经验地看这种情况出现的可能较低，故本文未予讨论）,可以写成增函数x1=c（Pe）。同理，当期房价上涨时的约束线变化会引起与当期购房需求的反向变化（如图6）。从而可得减函数x1=d(P)。若m上升，预算约束线向右上方平移（如图7）。
由平移后与无差异曲线的切点易得未来和当期消费者都将购买更多房产，故可以有增函数x1=e（m）
综上所述，对于当期自住需求而言有Ql=c(Pe)+d(P)+e(m)
下面再看投资性需求。如同上文论述，我们令投资者的未来预期价格的折现值写为Pd,购买的住房总面积为Q，则未来预期收益的折现值为R=Pd*Q,不考虑其他交易中的税费时成本简写为C=P*Q，所以利润函数为Pro=R-C。若满足利润最大化条件，对利润函数求关于Q的导数可得Pd-P=0，即Pd=P。由于每个投资者有着不同的房价预期，有高有低，故随着当期房价P的上涨，Pd仍大于P的投资者越来越少，导致投资性需求越来越少，同理当期房价下降时投资性需求变大。即有Qdi=f(P)
所以，需求曲线表达式可写为：Qd=Ql+Qdi=c(Pe)+d(P)+e(m)+f(P)
（五）住房市场均衡价格的推导
在上文基础上，市场均衡时必有Qd=Qs，所以可得d(P)+f(P)-b(P)=A(a%，s)-c（Pe）-e(m)。假定P的反函数存在，用其他变量表示出P则可得函数P=H[A(a%，s)-c（Pe）-e(m)]。由数学性质，可推得H(X)为减函数。再考虑前文结论，易得P与a%、s负相关，与Pe、m正相关。
三、现有调控政策评议
由上文模型及结论，笔者认为我国房地产市场自2005年起快速增长主要原因是可供给的土地有限、城市居民可支配收入的快速上升以及房价迅速攀升下市场主体对房价的未来预期突然性大幅度上升。房价的其他影响因素还应包括未来预期收入、实际利率。下面对现有部分调控政策做出评价。
1.保障房制度对房价降低没有任何影响，反而有可能推高商品房房价，它的作用只在解决社会公平、实现社会稳定。一种观点认为，保障房的供给会增加住房供应，从而在需求一定下降低房价，这其实不正确。由上文，我国可供应土地量是一定的，保障房的建设并不能占用农地，更不能新“造出土地”，其本质只是把地方政府原来用于供应商品房的土地改建保障房。而土地的容积率一般也不会因为其保障房的性质而增加，所以住房总供给没变。对于商品房市场来说，原先没有保障房制度时的供求关系（如图8）。现在出现保障房，一部分人住上保障房不再买商品房，从而其他因素不变时购房需求降低；但是请注意此时商品房总供给也等量减少（如图9）。（假定人们不会因为选择保障房而降低自己的原有的住房需求），因为一部分原先的商品房供给能力转为保障房了，房价不变！一个极端情况是，由于房价太高，一部分困难群众已经不可能购买商品房，早已退出商品房市场。若保障房分配给他们居住，则没有减少原先的商品房需求，那么会出现图10。
情况：需求不变，供给下降，房价比没有保障房制度时反而更高。保障房的真正意义在于让部分困难群众有房住，调节社会财富分配的公平程度，实现社会稳定。
2.由于房产税的实际纳税人未必是房屋持有人，该政策对房价会有影响，但是影响可能有限。本文完稿时，上海、重庆两地房产税正在试点。笔者且不论税率是否过低，征收对象是否过窄导致调控效果不足的问题，就算房产税对所有住房持有人都以相对高的税率计征影响或许也有限。不可忽略，投资人除了买卖住房来获取差价外，还可以出租，他完全可以将税收负担部分或全部转移到租房人（如图10、图11）。当投资人面对完全垂直于横轴的的租房需求曲线时，税负完全可转嫁；平行则完全不可转嫁。虽然两种极端情况都不存在，但是却可解释一些问题：当城市化已经基本完成，绝大部分国民在城市有自己住所时，租房人相对少，可供挑选比较的房源相对多，租房需求曲线越趋行；相反在城市化之初，大量劳动力在城市中没有自己的住房时，租房人多，而可供比较选择的房源少，租房需求曲线趋近垂直。我国显然是后者，而日本则是前者，日本房产税的结果一定比中国大很多。因此，笔者认为，我国房产税的结果有可能只对房价有很小影响的同时却大大增加租房人的负担。
3.针对土地财政的问责，对房价不会有任何影响，因为土地财政并不是导致高房价的原因，而是高房价导致了土地财政。有一些人认为，土地出让金高企导致开发商成本升高从而抬高房价，笔者认为这是存疑的。上文已经说明，开发商不决定市场供给曲线。那么土地财政当然也不会使供给曲线左移，自然不会抬高房价。为什么土地财政会随着房价飙升呢？简单地说，在土地竞价的过程中，地方政府没有主动权，只有开发商积极竞争才会导致较高的土地出让金，如果没人愿意竞价，土地就会“贱卖”。而开发商的竞价动机由前面的假设，源于利润最大化，即预期未来房价减去开发成本大于等于土地拍卖价，而预期价格的源头就是未来供需状况。比如，政府宣布某地区建成新市中心，开发商预计未来需求迅速升高，预期房价陡升，开发商就会积极参与竞标，只要还存在巨大的预期利润。随着竞标的激烈化，地方政府就会拿到巨额土地出让金。未来供求状况不变时，减少地方政府的土地收入的结果只是让开发商拿到更多（如图12）。
仅仅只是改变了双方利益的分配而对房价没有丝毫影响。
4.收紧房地产开发贷款对平均房价可能无影响，但会使一小部分购房人得利。同上，开发商对市场供给曲线没影响，自然没效果。有些人会直观认为，开发商会低价出售商品房以求还贷以致房价降低。但是请注意，如果本文的假设满足，市场主体是理性的，则只有买到开发商“低价出售”的购房人得到了“便宜”：他以低于市场均衡价格成交，然后未来将仍然按照市场供求决定的价格来卖，相当于开发商将一部分利润转移给了他（如图13）。
举个相近的例子：某拆迁户免费从开发商手里得到一套市中心的安置房，那么想从他手里买二手房的购房者并不会因为原房主是免费得到的这套房子而比周边可比的商品房二手房付出更少。只要供求关系没动，房价就不会变化。
5.货币政策对房价稳定有正面作用。由前文结论可知，实际利率的变动将通过影响m影响房价。而对购房者的贷款限制、上调首付比率等信贷措施也会由m传导到房价，从而发挥积极作用。
6.限购令将对房价产生非常直接的影响作用，但不同版本的限购令将由于打击投资性需求的精确性不同而有差异。如果某地的限购令能真正完全堵住投资性需求，压制不合理的自住型需求，则当期需求必大降，在供给一定时，价格自然下跌。但是，政府很难完全限制投资性需求，因为准确界定它很困难。例如，北京市允许家庭有改善性住房需求是合乎人情的，但是肯定有一些家庭原本已经够好，根本不用“改善”，那么他们就可以用多买一套房的指标来投资。也就是说投资性需求没有真正被完全抑制。
四、政策建议
1.从供给方面讲，政府应尽可能把可能利用的土地都利用起来，并在条件允许下尽可能提高容积率。只有这样，才能真正提高住房供给，控制房价。
2.从需求的一般层面讲，应适度收紧房贷政策，提高实际利率，继续执行和推广限购令，稳定预期房价。现行货币政策和限购令对调控房价一定是有效果的，应该坚持。而最近刚刚出台的第三轮调控政策中“年初提出房价调控目标”是十分值得期待的，只要政府能取信于民，就能一定程度上稳定预期价格，有力控制房价上涨速度。
3.笔者认为，一种新型的二手房交易环节所得税将可能产生十分积极的影响。它与现行所得税有两点不同，一是税率提高到90%以上，二是计税依据改为“购房人向卖家支付的扣除卖方向国家缴纳其他税费的全部价款与卖方购房成本的差价”。笔者认为，如果彻底消除投资性需求对房价的抬升影响，房价将回归合理水平。现有的限购令、房产税都有这层目的，但如前文所述，他们都有不尽如人意的地方。如果政府能使得投资人得不到与其所承担的风险对等的回报，理性的投资人就不会再投资房产。税率如果提高到90%以上，不要说暴利，可能连正常利润都保证不了，投资人热情会重挫，人们希望用房产来给自己的财富保值增值的热情也会降温。后者改变计税依据则是防止投资人向二手房购房人转嫁税收：投资人再也不能向购房者说，我要的是净价，其他税费请你帮我交了。这样打击投资性需求，市场对未来的房价预期也会下降，笔者认为，这样的政策对房价的影响是巨大的。
