物业管理服务
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物业管理服务范文第1篇
第一条 本合同当事人
委托方（以下简称甲方）：
组织名称：________________代表人：______________地址:________________联系电话：________
第二条 受委托方（以下简称乙方）：
企业名称：______法定代表人：______注册地址：______联系电话：______________
根据有关法律、法规、在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将______________（物业名称）委托乙方实行物业管理，订立本合同。
第二条 物业基本情况
物业类型：______座落位置：______市______区______路（街道）____号四至：____
占地面积：________平方米，建筑面积：______平方米（委托管理的物业构成细目见附件）
第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。
第二章 委托管理事项
第三条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院…
第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、中央空调、供暖锅炉房、楼内消防设施设备、电梯、______________。
第六条 公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理、包括道路、室外上下水管道、化粪池、泵房、自持车棚、停车场…
第七条 公共绿地的养护与管理。
第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育场所_____________
第九条 公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、______________。
第十条 交通与车辆停放秩序的管理。
第十一条 维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、________、________、__________。
第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
第四条 第十三条负责向业主和物业使用人收取下列费用：
1．物业管理费：____ 2．保洁费：____ 3．保安费：____ 4．房屋设备运行费：____ 5．维修养护费：____
第十四条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方须接受委托并合理收费。
第十五条 对业主牧业使用人违反《业主公约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、________等措施。
第十六条 其他委托事项
第三章 委托管理期限
第十七条 委托管理期限为___________年。自______年______月______日______时起至______年____月____日____时止。
第四章 双方权利义务
第十八条 甲方权利义务
1．代表和维护产权人、使用人的合法权益；
2．制定《业主公约》并监督业主和物业使用人遵守公约；
3．审定乙方制定的物业管理方案；
4．检查监督乙方管理工作的执行情况；
5．审议乙方年度管理计划、资金使用计划及决算报告；
6、．在合同生效之日起______日内向乙方提供____平方米建筑面积管理用房（产权仍属甲方），由乙方按下列第____项执行；
（1） 无偿使用；（2） 按建筑面积每月每平方米________元租用，其租金收入用于______。
7．负责归集物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起____日内向乙方提供；
8．当业主和物业使用人不按规定交纳牧业管理费时，负责催交或以________方式偿付；
9．协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题；（1）____ （2）____
10．协助乙方做好牧业管理工作和宣传教育、文化生活；
第十九条 乙方权利义务
1．根据有关法律、法规及本合同的约定，制定牧业管理方安；
2．对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；
3．按本合同第十五条的约定，对业主和物主使用人违反业主公约的行为进行处理；
4．选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；
5．负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化的年度维修养护计划， 经双方议定后由乙方组织实施；
6．向业主和物业使用人书面告知物业的使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关限制条件，并负责监督；
7．每______个月向全体业主和物业使用人公布一次维修养护费用收支使用情况；
8．对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施；
9．本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料；
第五章 物业管理服务要求标准
第二十条 乙方须按下列约定实现管理目标即业主和物业使用人对乙方的管理满意率达到________%
1．房屋外观：____ 2．设备运行：____ 3．房屋及设施、设备的维修、养护：____ 4．公共环境：____ 5．绿化：____ 6．交通秩序：____ 7．保安：____ 8．急修：____ 小修：____
第六章 物业管理服务费用
第二十一条 物业管理服务费
1．管理费由乙方按建筑面积每平方米______元或按套每户______元向业主收取；
2．保洁费由乙方按建筑面积每平方米____元或按套每户______元向业主或物业使用人收取；
3．保安费由乙方按建筑面积生平方米____元或按套每户____元向业主或物业使用人收取；
4．高层住宅电梯、水泵、______运行费按实结算，由乙方向业主收取；
5．管理服务费标准的调整，按______调整；
6．对业务和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。
第二十二条 住宅区域的非居住用房管理服务费按居住收费标准的______倍收取。
第二十三条 车位和使用管理费用由乙方按下列标准向车位使用人收取；
1．露天车位：________ 2．车库车位：____________
第二十四条 乙方对业主或物业使用人的房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务，由业主或物业使用人按实际发生的费用计付。
第二十五条 乙方向业主和物业使用人提供的其他服务项目的收取标准约定如下：
1．__________ 2．____________
第二十六条 房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅区建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支或直接向业主收取。
第七章 违约责任
第二十七条 甲方违反本合同第十八条第______款的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一不定期限内解决，逾期未解决的乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第二十八条 乙方违反本合同第五章的约定，不能完成管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失，乙方应给予甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十九条 乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第三十条 甲乙双方任何一方无法律依据提前终止合同的违约方应赔偿对方______元的违约金；造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。
第八章 附则
第三十一条 双方约定自本合同生效之日起______天内，根据甲方委托管理事项，办理接管验收手续。
第三十二双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有相同等效力。
第三十三条 本合同之附件均为合同有效组成部分。在合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制条款的本意。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第三十四条 本合同正本连同附件________页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。
第三十五条 因房屋建造质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。
第三十六条 本合同执行期间如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第三十七条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请________市仲裁委员会裁决（当事人双方没有达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉）。
第三十八条 合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该事同期满____________前向对方提出书面意见。
第三十九条 本合同自签订之日起生效。
甲方签章：______________
代表人：________________
乙方签章：______________
代表人：________________
附
业主公约
为加强________（以下简称“本物业”）和管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据国家有关物业管理的法规政策制订本公约。全体业主和物业使用人均须自觉遵守。
一、 在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规政策的规定。
二、 执行业主委员会或业主大会的决议、决定。
三、 委托物业管理企业负责房屋、设施、设备、环境卫生，公共秩序、保安、绿化等管理，全体业主和物业使用人应遵守物业管理企业根据政府有关法规政策和业主委员会委托制定的各项规章制度。
四、 全体业主和物业使用人应积极配合物业管理企业的各项管理工作。
五、 业主或物业使用人对物业管理企业和管理工作如有意见或建议，可直接向物业管理企业提出，发生争议时可通过业主委员会直辖市解决。
六、加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防盗工作，确保家庭人身财产安全。
七、 业主或物业使用人装修房屋，应遵守有关物业装修的制度，并事先告知物业管理企业。物业管理企业对装修房屋活动进行指导和监督，并将注意事项和禁止行为告知业主和物业使用人。业主或物业使用人违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物来的现象（如渗、漏、堵、冒等），应当及时纠正，造成他人物业损失的应承担赔偿损失，对拒不改正的，物业管理公司可采取相应措施制止其行为，并及时告知业主委员并报有关行政管理部门贪污处理。
八、业主对委托物业管理企业对其自用部位和毗连部位的有关设施设备进行维修、养护，应支付相应费用。
九、 凡房屋建筑及附属设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全、或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定应有由业主单独或联合维修、养护的，业主及时进行维修养护，拒不进行维修养护的，由业主委员会委托物业管理企业进行维修养护，其费用由当事业主按规定分摊。
十、 与其他非业主使用人建立合法租赁关系时，应告知并要求对方遵守本业主公约和物业管理规定，并承担连带责任。
十一、 在本物业范围内，不得有下列行为：
（1）擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；
（2）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；
（3）占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施及场地；
（4）损坏、排除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施；
（5）随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；
（6）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等；
（7）践踏、占用绿化用地；损坏、涂画园林建筑小品；
（8）在公共场所、道路两侧乱设摊点；
（9）影响市容光焕发观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌；
（10）随意停放车辆；
（11）聚从喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为；
（12）违反规定饲养家禽、家畜及宠物；
（13）法律、法规及政府规定禁止的其他行为。
十二、 人为造成公共设施设备或其他业主设施设备损坏，由造成损坏责任人负责修复或赔偿经济损失。
十三、 按规定交纳物业管理企业应收取的各项服务费用。
十四、业主使用本物业内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、场地时，应按规定交纳费用。
物业管理服务范文第2篇
关键词： 行政管理； 政府采购； 物业管理服务； 财政支出
中图分类号： C916 文献标识码： A 文章编号： 1673-9973（2012）04-0047-06
政府采购制度形成于18世纪西方自由资本主义国家，最早可以追溯到1761年美国《联邦政府采购法》，迄今已有200多年历史。由于该制度以公开招标为原则，从决策到监督体现了广泛的公平性、公正性和规范性，因此被称之为“阳光下的交易”。目前，我国政府采购制度也得到了广泛推行，并初步建立了政府采购管理机构及执行机构。《中华人民共和国政府采购法》（以下简称采购法）指出：“政府采购，是指各级国家机关、事业单位和团体组织，使用财政性资金采购依法制定的集中采购目录以内的或者采购限额标准以上的货物、工程和服务的行为。”从表面上看，我国的政府采购已经是一个老生常谈的问题，但就实质而言，在我国现有的政府采购结构比例中，货物类采购的比重较大，服务类采购所占比例很小，仅为采购总规模的5%～10%左右，采购物业管理服务所占比例更小，特别是物业管理服务，则是一个新课题，也是一直以来困扰政府后勤管理实践的一大难题，如何运用财政资金购买物业管理服务，它不仅关系到政府一定时期财政资金以及其他资源配置的合理性问题，更关系到政府采购的完善和可持续发展问题，还涉及到政府在其行政实践中对完善物业管理市场的引导，涉及到科学发展观在国家权力部门的践行。笔者仅就政府采购物业管理服务的路径作以探讨。
一、政府采购物业管理服务的必要性
政府购买物业管理服务，其本质是行政后勤工作的社会化改革，核心是后勤服务保障工作的资源配置市场化，将原有的后勤服务保障存量资源与现有的市场资源对接。
（一）政府采购物业服务具有历史必然性
我国2003年9月1日起开始实施的《物业管理条例》对物业管理的定义为：“物业管理指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行的维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”这里的业主，即物业所有权人。物业管理起源于19世纪60年代的英国，20世纪60年代由英国引入我国香港，20世纪80年代进入我国大陆并得到了迅速蔓延和发展，由于物业管理的种种优势之所在，如今在我国不仅住宅物业实施物业管理，写字楼物业、工场物业、休闲娱乐物业也都引入了物业管理，政府引入物业管理是历史的必然。鉴于物业管理是一种企业经济行为，物业管理企业在物业管理中和业主或使用人的法律关系是一种购买关系，因此，政府在引入物业管理服务时必然也要通过购买行为和物业公司之间确立合同法律关系。由于政府购买行为应采取政府采购形式的特殊性，政府采购物业管理服务也就成为必然。
（二）政府采购物业管理服务符合《中华人民共和国政府采购法》之规定
《中华人民共和国政府采购法》不仅对政府采购对象作了明确的规定，而且对各类明细也进行了列举。货物类主要包括交通工具、办公自动化设备、一般设备、家具、物资、专用材料、专用设备；工程类主要包括荒山绿化、修缮装饰工程、系统集成、网络工程及单价在5万元以上的其他各类工程；服务类主要包括设备维修、建筑物维修、车辆保险、加油、维修、会议、物业管理和单价2万元以上的其他劳务及服务。显然，物业管理服务属于政府采购内容之列。
（三）物业管理的“五类服务七种管理”基本能满足政府行政管理之需要
从现代物业管理理论看，现代物业管理是一种集经营、管理、服务于一身的综合性管理。管理的内容基本能够满足政府后勤服务之需要，其管理的手段与方法也足以能够为政府提供较为满意的服务。现代物业管理理论将物业管理的内容概括为“五类服务七种管理”。
1. 常规公共。这是法律赋予物业管理的职责，也是物业管理工作中的基本管理工作，它将公共的、经常性的、绝大多数业主认为必不可少的服务项目，通过“公共契约”的形式相对固定下来，作为物业公司最基本的服务项目，以物业管理服务费的收缴作为经费保证，所有的业主都要按照物业管理合同缴纳物业管理服务费，任何人不得例外。其中主要包含七种管理。
（1）房屋建筑主体管理。这是为保持房屋的完好率、确保房屋使用功能而进行的管理与服务工作。包括房屋基本情况的掌握，房屋装修管理，房屋修缮及其管理。
（2）房屋设备设施管理。这是为保持房屋配套的各类设备、设施的完好及其正常使用而进行的管理与服务。包括各类设备、设施基本情况的掌握，各类设备、设施的日常运营、保养、维修与更新管理。
（3）保洁卫生管理。这是为净化物业环境而进行的管理与服务。包括楼宇内外物业环境的日常清扫保洁、垃圾清除外运等。
（4）环境绿化管理。这是为美化物业环境而进行的管理与服务。包括园林绿地的营造与保养、物业整体环境的美化等。
（5）治安管理。这是为维护物业正常和生活秩序有序而进行的一项专门性的管理与服务。包括楼宇内外的安全、保卫、警戒以及对各种突发事件的预防与处理，并可延伸为排除各种干扰，保证物业区域的安静。
（6）消防管理。这也是为维护物业正常和生活秩序有序而进行的一项专门性的管理与服务。包括火灾的预防及发生火灾时的救护与处理。
（7）车辆道路管理。这是为维护物业正常和生活秩序有序而进行的又一项专门性的管理与服务工作。包括车辆的保管、道路的管理、交通秩序的维护等。
2. 有偿特约。是指物业服务企业为改善和提高物业使用人的工作和生活条件，为满足一部分物业使用人的个别需要，受其委托而提供的服务。物业服务企业事先根据业主需要设立服务项目，并将服务的内容和服务质量、收费标准公布，供需要该服务的使用人自行选择。有偿特约实质是一种委托服务，如会议接待、会议室布置、照顾老人病人，家庭保洁、家电维修等，原则上是只要业主需要的，就是物业公司应提供的。服务收费维持经营收支平衡；注重服务的可靠性和敏感性，讲究有情服务，建立起业主、使用人与物业管理公司之间的信任。
3. 市场经营。这是一种具有多种经营职能的服务方式。物业管理公司为了达到“以区养区、以业养业”的目的，根据客观条件和实际需要，可统筹安排经营与物业区域内公共服务相结合的、面向市场的经营项目。服务收费以市场而定，具有营利性特点。市场经营属于物业企业之副业，从属于常规公共这一主业。它关系到业主和使用人的整体利益，可由物业服务公司有计划地进行经营性的商业网点、医疗体育、文教娱乐等设施的配置，也可以接受所有权人委托其经营。其经营方式可以采取物业公司自营，也可以采取联营或招标出租委托他营。经营一方面可以为业主提供方便，同时由于常规性公共服务基本是保本服务，所以另一方面，经营可以增强物业公司的“造血”功能，是公司现金流动及利润的主要来源。其经营关键在于发挥物业公司与业主天然的亲密关系，通过灵活的服务和纵深化的经营策略建立起竞争优势。
4. 无偿便民。在物业服务中，为了沟通和融洽物业服务者与业主及使用人之间的关系，提高社会效益和长期效益，物业企业除提供有偿外，还应提供无偿性的便民服务，包括在值班室设置医药箱、针线包、地图、代孤寡病残老人购物等。这些免费服务对树立物业公司的良好形象，增强公司信誉有着深远的积极影响。
5. 公众性代办服务。这是一种典型的委托服务，是物业公司受诸如自来水公司、电力公司、煤气公司、有线电视公司、网络公司等具有提供公众服务性质的一些公司委托，其收取水、电、气等相关费用。这一方面方便了业主及使用人，同时也给物业公司带来了收入。物业公司的收入是委托人支付的费，物业公司不得向业主及使用人收取任何额外费用。国家发展和改革委员会会同建设部制定的自2004年1月1日起执行的《物业管理服务收费办法》第十七条明确规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。”
二、政府采购物业管理服务的路径选择
无论从现代物业管理理论还是现实的物业管理实践看，政府采购物业管理服务皆势在必行。结合现代物业管理论及物业管理实践特提出以下建议：
（一）全面购进“常规性公共服务”
全面购进物业企业的常规性公共服务，其内容主要包括：（1）房屋建筑主体的管理；（2）房屋设备设施的管理；（3）保洁卫生的管理；（4）环境绿化管理；（5）治安管理；（6）消防管理；（7）车辆道路管理。这七种管理不仅涵盖了目前政府后勤管理的大部分内容，同时在政府购进服务后，可促使政府抓住契机，推进机关后勤服务机构改革。
（二）根据需要区别购买物业企业特约及市场经营
物业企业的特约服务及市场经营服务，按理论是根据业主和使用人的需要选择服务项目，政府完全可以根据需要与物业公司协商购买其提供的此类服务，具体着重为以下几个方面：
1. 会议服务。行政中心内有各种会议室。会议室的管理可分为日常的保洁、绿化、维修养护、安全使用（简称日常管理）和会议（开会时的使用）管理两部分。按照理论，物业管理的范围主要是物业区域内的共用部位、公用的设备实施和相关场地，会议室应该归属于共用部位，故其中的日常管理可按面积纳入物业企业的常规性公共服务范围，由物业公司进行日常养护和管理。由于会议室的使用人是不同部门，不同部门及不同会议的要求具有一定的差异性，所以，常规性、例行性的一般服务很难满足各种会议的要求，故可根据政府对每个会议室的功能及不同级别的会务服务标准和要求，由使用的部门单位与物业公司协商服务级别和会务服务收费标准，并向物业公司支付服务费用，物业公司只收取服务费，场地使用费收入归属行政中心，两项费用可由物业公司统一管理并独立分别核算。会议服务支出在各单位年初部门预算公用经费中列支。服务内容包括会议室的茶水供应、保洁、横幅、摆放花草等劳务。
2. 机关餐饮服务。行政中心的餐饮服务也会因享用人的不同而有所区别，大致可安排两类餐厅，即领导餐厅和职工食堂。
对于领导餐厅，它既是领导用餐之地，也可以作为领导及会议接待宴请之地。对此类服务，一种方法是可以由行政中心直接对外招聘，引进星级酒店进行管理和服务，服务标准按照不同规格要求提供，费用按市场机制模式由相关单位与酒店结算，各单位经费来源包干纳入财政预算。另一种办法是直接交由物业公司，行政中心向物业公司提出服务标准，由物业公司自营或引进星级酒店并对其进行监督管理，费用结算与资金来源雷同于行政中心直接对外招聘。
对于职工食堂，采取购买服务的方式，按一定的标准、质量和“保本微得”的原则，组织政府采购，引进专业的餐饮企业或酒店进行经营管理。
无论是领导餐厅还是职工食堂。其一次性灶具等设备的配置可以由政府相关部门提供，所有权归属提供部门，使用人每年向提供者交纳一定的折旧费（或称设备实施租赁费）。养护的管理办法，采取谁使用、谁保管，通过谈判，按照自愿和公平合理原则，通过签订经济合同的形式确定具体的折旧年限、费用标准、权利义务等。餐饮服务工作人员隶属于餐饮企业，和政府各部门无雇佣关系，政府对此不再雇用工作人员，也不参与经营管理，彻底将餐饮服务推向市场，由企业经营。
3. 康乐设施的管理与服务。康乐设施是满足人们消除疲劳、恢复精力的场所。对此，可以采用设备设施由物业公司代管，政府相关部门以费的形式支付物业公司费用。而消费采用会员制的形式，由政府相关部门负责发放会员证，不同的人员会员证的等级不同，也可以为领导开专区。
4. 建立办公用品超市。为减少办公用品消耗，节约办公经费，降低行政成本，行政中心可以建立办公用品超市。行政中心按布局合理原则有偿提供场地，以“政府主导，市场运作”为方针实施运营，按“保本微利，服务社会”的物业管理运作机制经营管理，办公用品超市既可以作为物业公司的市场经营业务由物业公司经营管理，也可以通过招投标形式聘请市场服务机构进入。经营范围以办公用品为主，兼营少许生活用品，但要避免该超市变成“用品直供提货点”，办公用品领用要有制度约束，由使用单位结算，以防造成浪费；进入超市的品牌应经过权威机构认证，价格最低、质量最好、品种选择性大、供货商信誉和售后服务好。进货商筛选由政府采购中心按程序确定，具体运作上由政府相关部门制定办公用品清单，建立制式合同，对有关服务条款作明细约定，通过统一采购确定供货商，并在政府采购网上公布商品价格清单，让市场进行监督。也可尝试竞价机制，动态管理，已招标确定的供货商应对商品的价格随市场变化调整单价，如有供货商出价更低，该供货商应退出超市。
5. 利用政府资源进行的营利项目的运营。如邮政、电信、银行、医疗、停车场、幼儿园、电梯广告、理发、干洗店、酒店、食堂、商店、文印打字服务等实行国有资产的有偿使用，可采取分年度拍卖经营权的方式，由中标公司运营，谁使用谁缴费，拍卖的收益上缴财政，可专项用于后勤服务支出。此类政府资源的运营操作，既可以由政府相关部门直接招标，也可以委托物业公司运营。
（三）有选择性地购买公众性代办
如前所述，物业公司的服务内容中有公众性代办服务，而就其物业管理实践来看，物业公司不仅提供公众性代办服务，凡是能够给企业带来收益且为业主和使用人需要的所有代办，物业公司都可提供。所以，在行政中心，物业公司不仅可受托代收水电费等，还可以接受行政中心委托，为机关代办报刊征订、邮件收发、代收代缴房租等公共缴费服务。对政府机关各部门单位应分担的水电暖费用，由物业公司按行管局有关要求进行科学分摊或按实际分户计量，并经政府相关部门同意后，向行政中心内单位收取，费用结算通过国库直接支付实现。政府为此按收缴情况及相关协议向物业公司支付一定的费。
三、政府采购物业服务的具体运作方式
政府购买服务所使用的是财政资金，其购买行为应列入政府采购范畴。
（一）物业公司的选择采取招投标形式
政府采购物业管理服务，在一定意义上表现为对物业公司的选择。按照法律规定，在物业服务公司的选择上，政府采购应采取竞争性招投标方式。既可公开招标，即采用无限竞争方式，也可邀请招标，即采用有限竞争方式。但不管采取那种方式，原则上所选取的物业服务企业，应该是具有一定资质（应为二级以上）且有优良业绩、财务状况良好的企业。
（二）实行合同制管理物业公司及其服务
在对物业公司的管理上，对其物业管理服务及其他服务实行合同制管理。建立制式合同，应将物业基本情况、物业服务的主要内容、物业管理服务标准、物业服务收费及付款方式、物业管理用房、其他服务内容及其标准、双方的权利义务、违约责任等做出详细的约定。建立评估机制，项目合作前有资质审查，合作过程中有跟踪了解，在合作完成后有绩效评估。绩效评估主要根据合同履行情况，对物业服务质量、服务成果进行评价。在资金支付上，结合合同完成情况和评估结果，实行国库集中支付，评估验收结果作为财政拨付尾款的依据和今后项目招标的重要参考，并建立合同信用档案。
四、政府购买物业管理服务的经费预算
政府购买物业服务的经费，来源于财政一般性支出，其额度取决于服务的项目与内容。在以上政府购买物业服务的对策建议中，不难看出，除物业企业提供的无偿性便民服务外，其他服务政府都有可能购买。归纳之，物业服务实际只有两类，一类是常规性或者说是带有常规性性质的，此类服务我们完全可以用物业管理服务费的形式予以测算和支付；另一类则属于物业公司的多种经营服务，由机关各部门享有并承担费用，属于公用经费范畴，对此费用，其经费来源于各部门经费。一般按照行政事业单位基本支出预算定额标准规定。在政府的一般性支出中，两类费用应分别预算。我们在此主要对政府购买常规性物业服务的费用测算办法予以阐述。
中华人民共和国建设部等制定的《物业管理收费办法》第九条明确指出：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用”。“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式”。“酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式”。第十一条指出：“实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润”。“实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金”。
实践中大多企业采用包干制。这样物业服务费的基本公式就是：
物业服务费=物业服务成本+法定税金+物业企业利润
按照法律规定，常规性物业服务应将费用构成的三部分分别测算，后加总求和。
（一）物业服务成本（或者物业服务支出）构成及测算
1. 管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等（x1）。该项费用指物业企业的人员费用。包括：基本工资、社会保险和按规定提取的福利费、加班费和服装费。该项费用的测算方法是根据所管物业的档次、类型和总收费面积，先确定各级各类管理、服务人员的编制数；然后确定各自的基本工资标准，计算出基本工资总额；再按基本工资总额计算上述各项的金额；汇总后即为每年该项费用的金额。
7. 物业服务企业固定资产折旧费（x7）。指物业服务企业拥有的各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用。各类固定资产包括交通工具（汽车、摩托车、自行车）（F1）；通讯设备（电话机、手机、传真机）（F2）；办公设备（桌椅、沙发、电脑、打印机、复印机、传真机等）（F3）；工程维修设备（管道疏通机、电焊机等）（F4）；其他设备（F5）。按实际拥有的上述各项固定资产总额除以平均折旧年限。固定资产平均折旧年限一般为5年。
共用部位和共用设施设备保险费用（F1）是物业服务企业代替业主交纳的保险费用；公众责任保险费用（F2）是由于物业管理工作特殊性决定的一项保险费用。所谓公众责任，是指致害人在公众活动场所的过错行为致使他人的人身或财产遭受损害，依法应由致害人承担的对受害人的经济赔偿责任。公众责任的构成，以在法律上负有经济赔偿责任为前提，其法律依据是民法及各种有关的单行法规制度。因此，各种公共设施场所、工厂、办公楼、学校、医院、商店、展览馆、动物园、宾馆、旅店、影剧院、运动场所以及工程建设工地等，均存在着公众责任事故风险。这些场所的所有者、经营管理者等均需要通过投保公众责任保险来转嫁其责任。
（二）法定的税费的测算
对于物业服务企业的多种经营性收入收取的法定税费，不包含在物业服务费之中，由物业服务企业自行缴纳。
（三）物业企业利润的测算
物业服务企业作为独立的自负盈亏的经济实体，也应获得一定的利润。利润率由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定的比率计算。测算公式为：
物业企业利润=（常规性质的物业服务费+法定税费）×R%（R为利润率）
在以上的三项费用里，“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本”。
以上对物业服务费的测算，可以说是比较精细和具体的，一般可以作为招投标时确定“标底”或物业企业投标时核算成本之用。当然它也是政府控制财政资金较为准确的测算办法，但较为复杂，需要根据物业服务质量要求具体确定。比较简单的费用测算也可以按照物业管理面积乘以法定每平米指导价格来确定。即：物业服务费=总建筑面积×元/月·平米×12（西安市的标准分为543，即一级写字楼5元/平米，二级4元/平米，三级3元/平米。但已经很难保本）。
政府购买物业管理服务的推行，将有利于政府机关转变服务观念，把政府办后勤转变为通过购买服务、由专业物业公司提供物业服务来实现，能有效地控制政府机构的增加和人员的增长，降低行政成本，提高政府效能，摆脱后勤事务拖累，集中精力做好各项服务。但由于政府购买物业管理服务的市场还不成熟，还需要政府在今后实际工作中进行摸索，完善政府办公楼物业管理费参考定额，不断培育、完善和规范政府购买物业管理服务市场，进一步树立高效、开放、透明的政府机关形象。
参考文献：
物业管理服务范文第3篇
【关键词】物业管理;包干制;酬金制
一、包干制与酬金制的定义及特点
1.包干制
（1）定义
物业管理服务中的包干制主要是指是业主向物业公司支付同定物业管理服务费用，如果本期物业总费用支出高于或低于所有业主支付的物业管理服务费总和，不足部分或剩余部分将由物业公司承担或享有。而物业管理公司如果采用物业费用包干制，其向业主所收取的物业管理服务费用包含为业主提供管理服务的总支出;、其所承担的相应税费支出以及物业公司所赚取的利润。
（2）特点
①企业在服务与利润夹缝中生存 由于是采取物管服务包十制，物管公司每个月的收入都是同定的，如果想要获得更多的利润，只能降低服务成本，但是降低成本的直接后果可能是降低服务质量，使服务质量达不到事前与业主签订合同中所约定服务标准，导致业主对物管公司的满意度降低，从而影响公司自身发展及声誉。但是如果要想获得较高的业主满意度，提高服的质量，则会增加其所承担的服务成本，致使公司利润下降，从而导致增加企业经营管理风险，使物管公司面临发展及生存危机。
②节省监管成本，提高决策和服务效率 众所周知，对生产或服务的监督是保证优质产品与服务的最有利于段。现今实施的质量管理标准IS09000（ 2000）强调了生产产品或提供服务的过程控制，保证在生产或提供服务过程中的每个环节都能有高质量，使得最终产品与服务能够达到预期的高品质要求。但监管是要花费成本的，尤其是消费者直接对商品生产过程的监管费用极高。因为任何一种商品的生产一定都是有专业性的，必须由专业人上或机构监管才有效，当然物业管理的监管亦不例外。消费者对物业管理公司服务监管的直接成本主要包括了业主委员会在业主中或者从外聘请专业人上或专业机构进行日常服务工作的监管，需要花费大量的金钱，此外还存在间接成本.如物业管理公司必须设置专人来协调处理业主委员会的监管工作，整个过程中所耗费的人力、物力及时间是不可估计的，也没有为业主提供物业服务，造成了一定资源的浪费。
2.酬金制
（1）定义 物业管理服务中的酬金制主要是指在向业主预收物业服务资金，其中按业务与物管公司约定比例或者约定数额提取一定金额支付给物业管理公司，其余全部用于物业服务合同所约定的服务支出，不足部分或剩余部分南所有业主承担或享有。物业管理公司在酬金制下，每月所得到的利润是相对同定的，同时为业主提供的物业管理服务成本不受其支配。
（2）特点：
①保障业主和物管公司双方利益 酬金制在一定程度上可以弥补包十制的缺陷，酬金制的管理服务下，业主所得到的物业管理服务直接来源于他们自己所付出的，不必担心物管公司为了自身利润而降低所提供的物业管理服务，同时物管公司也不必担心提高了服务质量，其利润反而降低的情况出现。因为在包十制下，物业管理公司提供的服务越好，支出将越多，利润就越少。这样一来，物业公司往往通过是降低服务水平、减少服务项日或增加物业管理收入来获取更多的利润，如果要增加物业管理收入必然增加业主的支出，从而损害了全体业主的利益。否则，物业管理公司有可能面临业主的挑战或倒闭的情况。而酬金制下的酬金就是物业管理公司获得的同定收入，业主所能得到的服务成本与物业管理公司的收入不会混淆，物来公司的支出也是清清楚楚，明明白白，业主可以控制每一分钱的使用，并且能够自己合理安排消费，业主的权益也得到了应有的保障。
②加大管理服务的财务透明度
如果物业管理公司采用酬金制的管理服务费用收取形式，物业管理公司在接管小区时需要向业主委员会提供详细的物业管理收支财务预算，并且在接管期间每月向业主委员会提供详细的收支出报告。服务管理费用的财务预算需要指明服务区内的组织架构、人员编制状况、服务等级标准等指标以及每月运作资金，从而计算出每平方米的物业管理费用，以达到收支衡，进而通过业主大会同意后形成书面合同。同时在酬金制下，物业管理公司需要每月编制财务报表，向所有业主公示服务区域内所有物业管理服务的收入与支出，使以物业管理费的使用为主要内容的物业管理活动，实现业主的可监控性和共同参与管理的可能性。
二、包干制及酬金制模式的利弊分析
1.包十制模式的利弊
（1）包十制模式的优势
日前，很多物业管理项目，尤其是住宅物业管理项日，大多都是采用包十制，一个最重要的原因就是包十制操作比较容易、简单可行。在实行包十制的管理服务模式下，小区业主每个月只需要根据与物业管理公司签订的委托合同缴纳同定的管理费用，并按照前期物业管理合同享受物业管理公司提供的各种管理服务，业主不需要额外再支付其他费用。而物业管理公司，为了自身的发展与进步，他们必需提高提高自身管理水平以达到营利日的。
同时，在信息技术高度发达的今天，物业管理公司可以借助规范服务流程、引进现代管理手段等方式来达到缩减管理成本与管理费用的日的，如质量环境体系认证、OA系统、无纸化办公等，物业管理公司从而规范对内管理、对外服务的流程，这不仅对提高管理服务质量有促进作用，而且高效快捷。因此，实施包十制可以激励现代管理于段与服务流程的快速发展。
（2）包十制模式的劣势
作为相对简单便捷的收费方式，包十制方便了物业管理公司的同时，也造成了物业管理交易的不透明性。物业管理公司根据与业主签订的物业服务合同来提供物业管理服务，对物业管理费拥有所有权，可以根据自身因素自行支配每月物业管理费的使用，业主及业主委员会没有任何权利检查其使用情况，从而导致了双方信息的不对称，使得双方信任感不强，容易出现纠纷。
同样，物业管理公司在包十制的模式下自负盈亏也容易促使其采用降低服务质量或减少服务类型等不正当于段，从而达到压缩费用和成本的日标，为企业谋取更多利润。因此，在现实中，物业管理公司和业主双方的矛盾点多集中于此，而对物业管理公司（尤其是住宅型物业管理公司）最大的负面报道也多在于此，这也是酬金制备受推崇的主要原因。
2.酬金制模式的利弊
（1）酬金制模式的优势
酬金制的一个重要优势是能体现业主的主体地位，物业管理费说到底是业主的钱，而物业管理公司只是业主聘请的管理助于，因此业主对物业管理公司的监督是在正确行使法律所赋予的权利，并非是十涉物业管理公司的内政。其次，物业管理公司运作更规范，这是从物业管理费的使用来说的，物业管理公司仅仅只是一个代管机构，其所得的就是管理酬金，无权替业主作主，同时对物业维护的每一项支出需要咨询业主委员会，业主有权检查和监督物业管理成本，使得物业管理更透明。因此，酬金制下把物业维护成本和物业管理服务费分开的酬金制显得更规范、更透明。
同时酬金制的使用让物业管理公司更节省，这是因为当前税法规定：“成本不计税，管理费计税”。换句话说，使用酬金制管理的小区，成本的那一部分物业管理费不需要交税，只有约定付给物业管理公司的物业管理费必须交税。而包十制的小区要按照整个物业管理费交税，一般来说，付给物业管理公司的管理费占整个物业管理费的10%左右，由此一来，相对业主来说，使用酬金制能节省的税费是一笔不小的数日。
（2）酬金制模式的劣势
酬金制虽然很大程度上维护了业主的利益，但其具体操作比较复杂，尤其对人口密集的住宅小区来说，召开业主会议，并非是一件容易的事情。此外，业主委员会或业主对物业管理公司的监管无形中增大了物业管理的成本。不论是在业主中，还是从外聘请专业人上或专业机构进行审计监督，都是需要付出 -定金钱的，而且物业管理公司需要负责协凋、联络业主方，也是需要耗费人力、物力及时间，这些都是物业服务的边际成本或间接成本，并不能带来直接价值。就日前中国物业管理水平来看，对酬金制还没有深入的理解和研究，业主对监督管理深度还不正确把握，其有效性不得不让人质疑。
三、我国推行酬金制仍然需要完善的方面
虽然酬金制更加透明、合理、市场化，但是根据中国目前物业管理来看，推行酬金制从理论到实践还有很长的路要走，国家必须注意通过明确、完善的实施细则来解决好关键环节的操作规范问题，不然很容易背离初衷，从而引发新的矛盾。总的看来，推行酬金制仍然需要完善以下几个方面的内容：
1.纳税基数的核定
酬金制下预收的物业管理费属代管性质，所有权在业主手上，物业管理公司只是业主的人，因此在预收物业管理费中，除了根据物业管理合同所约定的酬金部分外，其余部分都不应作为物业管理公司的收入，这部分不应该纳入营业税纳税基础内，如果硬性要求以物业管理费总额作为纳税基数，税费就有可能被列入直接支出，那么税费就会最终转嫁到业主头上。因此，要推行酬金制，应该从法规上明确物业管理公司的纳税基数。
2.对业主物业管理知识的培训
酬金制的推广还有赖于业主对物业管理知识的认知，对业主和业主委员会管理能力与监督能力的培训和提高，才能做到业主对物业管理公司的有效监督。若业主完全依赖每年一次的外部审计工作，那么就会减少对物业管理公司的监督效力。同时，业主对物业管理知识的匮乏，容易让物业管理公司和业主之间产生不必要的矛盾分歧，导致沟通和理解上的障碍。因此，要推行酬金制，应该建立物业管理公司对业主的培训机制，提高业主物业管理知识水平，这样对物业管理行业的发展也具有一定的积极推动作用。
3.政府主管部门监控机制的建立
物业收费标准一直是业主和物业管理企业之间最主要的矛盾，业主拒绝交纳物业管理费的问题时有发生，而在酬金制收费方式下，拒绝缴纳费用就不再是业主和企业之间的利益关系，而是单个业主和所有业主之间的利益关系列化。物业管理公司作为受委托的一方没有权利来十涉业主之间的利益问题，但当问题严重的情况下，必然会影响到对物业管理公司的有序管理，这时候就需要出现政府主管部门来解决，从而加快业主之间利益问题的解决速度，避免利益问题纠纷进一步扩大。因此，要推行酬金制，政府主管部门监控机制的建立显得尤其重要。
4.对物业服务成本的抑制
酬金制下物业管理公司的利润直接取决于物业服务费，从而导致物业管理公司控制和减低成本的内在驱动力不断提高。为减少这种情况的发生，业主和物业管理公司可以通过双方协商制定奖惩措施，使得物业管理公司努力提高管理水平、减少管理成本的内在驱动力，给予物业管理公司一定比例的奖励，这样既能体现了公平与公正，同时又有利于管理方法的不断改进，能够实现物业管理公司和业主利益的双赢。
总体来说，物业管理的主要日的是提升物业价值，实现物业稳定持续的收益、保值与增值。在酬金制下，计入成本的部分费用理论上是不用缴纳税金，只有约定付给物业公司的服务费才需要缴纳税金。而包十制下，所有的物业管理费收入都需要缴纳税金。一般情况下，支付给物业管理公司的服务费约占整个物业管理费的10%左有，如此可见，酬金制下可节约相当大一笔税金。因此，从两种物业收费方式来看，酬金制必然是日后物业管理收费的主导方式。但推行酬金制的一个重要前提是拥有针对业主的成熟物业管理培训机制，让广大业主了解更多物业管理知识，既便于业主与物业管理公司之间的沟通交流，也有利于业主对物业管理公司管理水平的监督。但由于我国物业管理行业起步较晚，其发展还未完全成熟，推行酬金制依旧存在一些问题，如纳税基数的核定、对业主物业管理知识的培训、政府主管部门监控机制的建立与对物业服务成本的抑制等等。要真正推行酬金制的物业管理费收费方式，则需要重点解决上述问题，才能真正让酬金制发挥其应有的优势，保证广大业主的所有者权益。参考文献：
[1]子君.物业管理收费“酬金制”与“包干制”扬州晚报，2007.12
物业管理服务范文第4篇
第一条 本合同当事人
委托方（以下简称甲方）：_________
受托方（以下简称乙方）：_________
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将_________（物业名称）委托于乙方实行物业管理，订立本合同。
第二条 物业基本情况
物业类型：_________
座落位置：_________市_________区_________路（街道）_________号
四至：东_________南_________西_________北_________
占地面积：_________万平方米
建筑面积：_________万平方米
容积率：_________%
绿地占有率：_________%
公建配套用房面积：_________平方米
小区总户数：_________
受益人口：_________
第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应付履行本合同承担相应的责任。
第二章 委托管理事项
第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括承重结构部位（包括楼板、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等），户外墙面、楼梯间、直廊通道、门厅、楼内共用存车库、_________。
第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：上下水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、落水管、住宅区道路、绿地沟渠、池、井、室外停车场、车库、游泳池、小区自管公厕、垃圾间、垃圾箱、_________。
第六条 市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、_________。
第七条 公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
第八条 公建配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化、体育、娱乐教育场所。
第九条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、_________。
第十条 交通与车辆停放秩序的管理。
第十一条 维修公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、_________。
第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
第十三条 组织开展社区文化娱乐活动。年_________次。
第十四条 负责向业主和物业使用人收取下列费用：
1、物业管理服务费：月_________元/m2；
2、代收代办费：_________。
3、特约服务费：_________。
第十五条 业主和物业使用人房屋自用部位，自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。
第十六条 对业主和物业使用人违反业主临时公约的行为、针对具体行为并根据情节轻重、采取批评、规劝、警告、制止、_________等措施。
第十七条 其它委托事项。
_________；
_________；
_________。
第三章 委托管理期限
第十八条 委托管理期限自_________年_________月_________日_________时起至_________首届业主委员会正式签订物业管理合同时止。
首届业主大会召开后，本合同自行终止，首届业主大会可按照规定选聘或者续聘物业企业，并签订本住宅区的物业管理委托合同。
第四章 双方权利义务
第十九条 甲方权利义务（适用于房地产开发企业或产权单位）
1、在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定并要求业主和物业使用人遵守；
2、在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明；在与物业买受人签订物业买卖合同时，应当要求物业买受人对遵守业主临时公约予以书面承诺；
3、与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容；
4、审定乙方拟定的物业管理立案制度；
5、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；
6、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、账务预算及决算；
7、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。
如存在质量问题，按以下方式处理：
（1）负责返修；
（2）委托乙方返修，支付全部费用；
（3）_________。
8、在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
9、在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积管理用房，由乙方按下列第_________项执行：
（1）无偿使用；
（2）按建筑面积每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
10、在合同生效之日起_________日内向乙方提供委托管理费_________元/m2；合计_________元。
11、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起_________日内向乙方提供；
12、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理服务费时，由乙方负责催交；
13、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：
（1）_________。
（2）_________。
14、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；
15、_________。
第二十条 乙方权利义务
1、根据有关法律及本合同的约定，制订物业管理制度；
2、与物业购买人签订前期物业管理服务协议；
3、对业主和物业使用人违反法规、政策的行为，提请有关部门处理；
4、按本合同第十六条的约定，对业主、物业使用人违反业主临时公约的行为进行处理；
5、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；
6、负责编制房屋、公用部位公用设施设备年度养护计划和维修方案，经双方议定后由乙方组织实施，维修经费来源_________；
7、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；
8、负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告；
9、每_________个月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理服务费收支帐目；
10、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施；
11、本合同终止或业主大会决议解聘乙方时，乙方必须在合同终止日或在接到解聘通知后7日内，退出该物业管理区域并向甲方或业主委员会移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料；
12、_________。
第五章 物业管理服务质量
第二十一条 乙方须按下列约定，实现目标管理。（参照《江苏省住宅区物业管理服务标准》db32/t538-XX填写）。
1、房屋外观：_________
2、设备运行：_________
3、房屋及设施、设备的维修、养护：_________
4、公共环境：_________
5、绿化：_________
6、交通秩序：_________
7、保安：_________
8、急修：_________
小修：_________
9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：_________
第六章 物业管理服务费用
第二十二条 物业管理服务费
1、本物业的物业管理服务费，住宅_________元/m2及非住宅房屋_________元/m2由乙方按有关规定向业主或物业使用人收取；
2、空置房屋的物业管理服务费，由乙方按约定的收费标准向产权人收取；
3、业主或使用人逾期未交纳物业管理服务费的，按业主临时公约中的有关约定，加收滞纳金。
第二十三条 车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取：
1、露天车位：_________
2、车库：_________
3、_________
第二十四条 乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按约定支付费用。
第二十五条 其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：
1、_________
2、_________
3、_________
第二十六条 房屋保修期满后的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：
1、房屋共用部位的日常、养护费用，由_________承担；维修、更新费用由_________承担。
2、房屋共用设施、设备的日常、养护费用，由_________承担；维修、更新费用，由_________承担。
3、房屋共用部位、共用设施、设备的维修资金，由_________负责筹集；维修资金用于保修期满后住宅共用部位共用设施设备的维修。未设立维修资金的维修费用由_________承担。
4、维修资金的其他约定
第七章 违约责任
第二十七条 甲方违反合同第十九条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第二十八条 乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十九条 乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第三十条 甲乙双方任一方无法律依据提前终止合同的，违约方应赔偿对方_________元的违约金；造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。
第三十一条 甲乙双方的其他约定
第八章 附则
第三十二条 双方约定自本合同生效之日起_________天内，根据甲方委托管理事项，办理完接管验收手续。
第三十三条 合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，经业主大会同意后，可续订合同。
第三十四条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第三十五条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部门填写的文字与印刷文字具有同等效力。
第三十六条 本合同正本连同附件共_________页，一式三份，甲方双方及房地产行政主管部门各执一份，具有同等法律效力。
第三十七条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。
第三十八条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第三十九条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请房地产行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由_________仲裁委员会仲裁（当事人双方不在合同中约定仲裁机构，事后又未达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉）。
第四十条 合同期满合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满_________天前向对方提出书面意见。
第四十一条 本合同经房地产行政主管部门备案后生效。
甲方签章：_________
乙方签章：_________
代表人：_________
代表人：_________
物业管理服务范文第5篇
项目
范围
工作内容及要求
（一）综合
管理
小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理
（1)负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；
（2)每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；
（3)白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫
性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；
（4)协助召开业主大会并配合其运作；
（5)管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；
（6)与业主签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准;
（7)应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；
（8)全体员工统一着装，佩带有相片胸卡，持证上岗；
（9)每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80％。
（10）建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。
（二）房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护
按《__市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备
确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护，包括：
（1）楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；
（2）保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；
道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；
（3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损；
（4）负责小区智能化设施的日常运行维护；
（5）定期清洗外墙。
（三）绿化
小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地
按市园林局规定的《二级养护标准》养护。
（四）保洁
小区规划红线以内，业主户门以外
维护和保持服务范围内的清洁卫生,包括：
（1)有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；
（2)设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；
（3)每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；
（4)对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫;
（5)按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；
（6)在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。
（7)发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。
（五）公共
秩序
维护
小区规划红线以内，业主户门以外
公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：
（1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；
（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅；
（3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；
（4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；
（5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处
理。
（六）
停车
管理
机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、位的管理
（1）有健全的机动车、非机动车存车管理制度和管理方案；
（2）对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；
（3）保证停车有序，24小时设专人看管；有发生紧急情况预案；
（4）长期存放的，应签订停车管理服务协议，明确双方的权利义务等。
（七）
消防
管理
公共区域消防设施的维护及消防管理
（1）有健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案；
（2）消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；
（3）定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。
（4）发生火灾，及时报警，协助消防
人员疏散、救助人员等。
（八）
高压
供水
养护、运行、维修
（1）保证居民正常生活用水；有停水处置预案；
（2）水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格；
（3）维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。
（4）发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱。
（九）电梯
养护、运行、维护
（1)主梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，并在候梯厅公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客；
（2)凡有高峰梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行；
（3)主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；有发生紧急情况时的处置预案；
维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。
（4）一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。
（十）装修
管理
服务
房屋装饰装修管理
（1）有健全的装修管理服务制度；
（2）查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项；
（3）装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；
（4）业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门；
（5）及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。
二、经济适用房、直管和自管公房、危旧房改造回迁房管理服务标准
项目
范围
工作内容及要求
（一）
综合
管理小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理
（1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；
（2）每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；
（3）白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；
（4）协助召开业主大会并配合其运作；
（5）管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料基本齐全；
（6）与业主签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准；
（7）全体员工统一佩带有相片胸卡，持证上岗；
（8）每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见户数不低于总户数60％。
（9）建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。
（二）
房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护
按《__市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、供暖等设备
（1）楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；
（2）保证护栏、围墙、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；
（3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损。
（三）
绿化
小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地
按市园林局规定的《三级养护标准》养护。
（四）
保洁
小区规划红线以内，业主户门以外
（1）设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；
（2）每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内基本无废弃杂物；
（3）按规定进行消毒、灭鼠等活动；
（4）在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。
（5）发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。
（五）
公共
秩序
维护
小区规划红线以内，业主户门以外
（1）相对封闭：做到小区主要出入口全天有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；
（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理，保持车辆行驶通畅；
（3）发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。
（六）
存车
管理
机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、位的看管
（1）有机动车、非机动车存车管理制度和管理方案；
（2）对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；
（3）保证停车有序，24小时设专人看管；
（4）长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务等。
（七）
消防
管理
公共区域消防设施的维护及消防管理
（1）有消防管理制度，建立消防责任制；
（2）消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；
（3）定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。
（4）发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。
（八）
高压
供水
养护、运行、维修
（1）保证居民正常生活用水；有停水处置预案；
（2）水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格；
（3）维修服务执行京房地修字[1998]第799号文件规定。
（4）发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱。
（九）
电梯
养护、运行、维护
（1）主梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，候梯厅公布呼叫电话或房号，凡是楼层设有电梯门的，均须开启载客；
（2）凡有高峰梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行；
（3）主梯维修时，用备用梯运行；无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；有发生紧急情况时的处置预案；
（4）维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。
（5）一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。
（十）
装修
管理
服务
房屋装饰装修管理
（1)有健全的装修管理服务制度；
（2)查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项；
（3)装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；
（4)业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门；
（5)及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。
《__市住宅物业管理服务标准》有关问题的说明
__一、制定本标准的目的：促进物业管理
企业服务行为的规范化、标准化，为业主和物业管理企业双方签订物业服务合同提供依据，为政府主管部门和业主委员会监督物业管理企业的服务质量提供依据。
__二、本标准是物业管理企业提供物业管理服务的指导性标准，也是物业管理企业申请资质等级和资质年审的考核标准。
__三、标准分为两类：一适用于普通商品住宅物业管理；二适用于经济适用房、直管和自管公房、危旧房改造回迁房的物业管理。
__四、本标准服务项目分为综合管理、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护、绿化、保洁、公共秩序维护、停车管理、消防管理、高压供水、电梯、装修管理服务等十项，每项又分为服务范围、工作内容及要求两个方面。其中，房屋及小区共用部位共用设施设备由专业服务单位负责管理的除外。
__本标准与原《__市居住小区物业管理服务标准》相比，增加的主要内容是：要求物业管理企业建立起各种突发公共事件的处理机制、处理预案和具体处理措施，一旦发生公共突发事件，能够从容应对；在平时，要求物业管理企业做好各项预防工作，并加强对员工的培训和业主的宣传，防患于未然。
