房地产开发部门

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇房地产开发部门范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

房地产开发部门范文第1篇

【论文摘要】：城市规划是通过规划方案对城市土地利用进行控制，对城市空间布局、空间发展的合理组织，创造良好的城市生活和生产环境，满足社会经济发展需要的技术手段。而房地产开发是把多种原材料组合在一起，为人们提供各种用途建筑物的活动，是一个把土地开发，或转变成房屋的过程。

一、 城市规划与房地产开发内在联系

城市规划是通过规划方案对城市土地利用进行控制，对城市空间布局、空间发展的合理组织，创造良好的城市生活和生产环境，满足社会经济发展需要的技术手段。而房地产开发是把多种原材料组合在一起，为人们提供各种用途建筑物的活动，是一个把土地开发，或转变成房屋的过程。从某种程度上说，这两者是城市建设的不同阶段，其共同目的是为城市服务、创造良好的生活和生产环境，以满足人们需要。城市规划是一个城市房地产开发的“龙头”，它指导和制约着城市房地产开发，而城市规划所绘制的城市发展蓝图要依靠房地产开发来实现，并针对开发过程中出现的新情况而作出调整和补充，两者关系密不可分。

房地产业是一种城市形态的产业。房地产业的兴起、发展都离不开城市地域，它是在人群聚居的城市地区中，随着工业化、城市代的发展而发展，并形成的独立产业。而房地产业在社会经济实践活动中的重要作用也主要是在城市形态中体现也来的。可见，房地产业的发展与城市的发展有着密切联系。但我国的房地产业在实际运作中，由于起步晚、基础差，因此与城市的发展存在着不协调之处。首先是长期的滞后，随后出现了短期的过热，即使在经过调整后的今天，仍存在一些不协调的问题。其中，城市规划与房地产业的不协调性问题是比较突出的一个方面。该如何采取措施，才能促使形成房地产业这一地域性很强的产业的发展与城市规划发展的良性互动，使房地产业这一基础性、先导性产业更好地在城市发展中发挥作用。文章试图就这一问题，从几个方面进行分析研究。

二、城市规划与房地产开发的特点

城市规划是一种政府干预行为，规划方案多由政府部门组织编制，具有很强的计划性和政策性，考虑整体利益和长远利益；而房地产开发多是企业或个人的经济行为，以谋求最大利润为目的，受市场经济规律的制约。这决定了城市规划与房地产开发的不同特点。

1. 城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优

城市规划考虑整个城市甚至更大区域范围内用地的合理组织，以求达到经济效益、社会效益和生态效益的统一，具有全局性的特点。它寻求城市发展的整体最优模式，对某一特定地段，某一特定行业的发展往往不是最优，甚至可能是极为不利。房地产开发是个体经济行为.开发商从自身利益出发，总是选择区位条件最好的地段，采用收益最大的开发方式，要求更高的容积率。如果缺乏规划管理，其开发活动很可能造成交通拥塞、环境污染、缺少公共设施等问题。

2. 城市规划的长远利益和房地产开发的短期行为

我国城市总体规划的年限一般为20年，即城市规划最终形式表达为20年以后的城市物质形态，城市长期发展利益为其重要依据。而对城市土地投资者和开发商最为重要的是如何使投入资金在最短时间内.获得最大利润，短期行为目标成为衡量项目可行性的重要依据。城市开发建设要协调长远利益与短期利益的关系，使城市规划的宏伟蓝图通过一个又一个的房地产开发的短期活动来实现，城市得到稳步、协调的发展。如果过份强调长远利益，会失去经济发展的机会；过分强调短期效益，则可能加重未来城市的负担和损害城市公众利益。

3. 城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性

我国城市规划编制工作需较长时间，完成后具有法律效应，实施若干年后，才加以修订，它的内容和表达形式具有相对稳定性。在具备竞争机制的市场体制下，房地产开发要抓住时机和注重开发后的收益，往往会出现出乎规划管理人员预想的突发行为。城市房地产开发的突发性对现有城市规划冲击很大。对城市发展具有重大影响的开发项目甚至导致政府决策与规划目标相悖，使整个规划构思被打破，城市发展格局完全打乱，原有规划失去意义。

三、 市规划与房地产开发的关系

1. 城市规划对房地产开发起到必要的管制作用

我国《城市规划法》规定“城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。”具体来说，就是城市建设用地的性质、位置、面积、建设工程的外观、高度、建筑密度、容积率等都必须接受规划管理。由于房地产开发以追求最大利润为目的，受市场经济规律影响，若没有规划干预容易产生过度开发，随意开发和忽视公众利益等问题，通过规划手段对其进行管制是十分必要的。

2. 城市规划指导和促进房地产开发

建立在详细调查和科学论证基础上的城市规划，为开发商提供了大量信息和开发依据，房地产开发的地段选择，开发方案选取，价格评估等都能从城市规划中获得指导。合理的城市规划也能增强投资者的信心，促进房地产开发的发展和形成一批开发“热点”。

3. 城市规划设计也是房地产成片开发的必经阶段和必要手段

房地产成片开发必须经过总体的规划设计才能进行工程建设，合理的规划设计能够节省投资、降低成本，在较 高层 次规划许可的范围内，获得数量更多、用途更广的物业，从而使开发者达到最高的经济效益，也有利于多快好省地满足人们生活生产的需要。

总之，地产开发必须接受城市规划的统一管理，同时也能从城市规划中得到指导和促进。且规划设计也是房地产开发谋求合理经济效益的必要手段。这些都要求房地产开发经营者增强城市规划意识，了解物业开发所在城市的规划情况，掌握一定的规划知识和技术，做到在城市规划的指导下更有效地从事开发工作。

四、我国房地产开发与城市规划不协调发展的表现

目前，我国一些城市仍存在着房地产开发背离城市规划的现象。

1. 过度开发

在追求收益的经营目标驱动下，往往会造成一些地段内的进度的开发见的是居住片区的开发或改建过程中，开发部门为提高出房率，对住宅间距 一压再压，尽可能增大建筑密度，简单的行列式密集排列，往往导致居住区面貌单调，日照不足，居住环境质量下降等。

2. 开发的随意性

在城市开发活动中，不同用途的土地进行开发时其收益水平也不同，导致开发部门的开发行为在一定程度上的随意性。

4. 对公共开发的冷落

公共设施是城市发展的基础和必不可少的前提，为社会的利益服务。但以市政设施、绿化、道路等公用设施为主体的公共开发，由于没有直接的经济效益，因而没有开发部门主动进行投资.

我国房地产开发与城市协调发展采取的措施城市规划对房地产业发展调控的作用最直接，最具体，也最有影响，是房地产业发展的基本依据。而房地产开发又是城市规划的落脚点和得以实施的执行者。因此，只有制定符合市场经济规划的城市规划才能有效控制房地产发展。同时，由于房地产开发具有短期行为和突发性等特点，也给现有城市规划体制带来很大冲击，要求城市规划在新形势下作必要的调整。

1. 市规划应加强对房地产开发的管理

首先，必须增强规划的超前意识。城市规超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想、物质准备按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展。

其次，必须增强全民法制意识。各城市应根据各地的实际情况，以市场经济为前提，以《城市规划法》为依据，制定《城市规划法》实施细则、城市规划管理技术规范等地方法规，使城市规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用。

第三，必须增强规划行政主管部门的职能意识。许多城市的实践证明，新形势下规划管理权必须高度集中，不宜下放。规划行政主管部门还应加强对开发区的规划管理。

2. 规划要充分考虑开发者的利益，增强规划的弹性和应变能力

在市场经济中，城市规划在城市发展过程中始终不具有开发的决定权，而只具有否决权，因此城市规划要加强对房地产经济的研究，做到以规划为“龙头”，带动房地产开发和城市建设的发展，以使规划设想付诸实施。另外，我国现有的城市规划体制仍以终极式理想规划方式占主导地位，难以面对现实中的冲突。今后应增强城市规划的弹性和应变能力，针对城市建设和房地产开发中出现的新的情况和问题，要对规划不断作出调整和补充，逐步实现“滚动规划”。

3. 与房地产开发管理相适应的新的规划方法

控制性详细规划是我国近年来在西方国家区划管理经验的基础上，适应城市土地有偿使用和房地产开发管理而发展起来的一个新的规划层次，在上海、温州、广州等城市已有成功经验。它一般规定8-9项控制指标（用地界线、建筑性质、容积率、建筑高度、出入口等）来控制划定地块的用地性质、开发强度和建筑形态。为了吸引投资，让投资者在选址方面有更大的自由度，同时又符合规划要求，控制性详规的各项控制指标应有一定的弹性和灵活性，甚至可以使用奖励容积率等手段。

房地产开发部门范文第2篇

城市规划即为：研究城市的未来发展、城市的合理布局和综合安排城市各项工程建设的综合部署，是一定时期内城市发展的蓝图，是城市管理的重要组成部分，是城市建设和管理的依据，也是城市规划、城市建设、城市运行三个阶段管理的龙头。城市规划的任务是根据国家城市发展和建设方针、经济技术政策、国民经济和社会发展长远计划、区域规划，以及城市所在地区的自然条件、历史情况、现状特点和建设条件，布置城市体系；确定城市性质、规模和布局；统一规划、合理利用城市土地；综合部署城市经济、文化、基础设施等各项建设，保证城市有秩序地、协调地发展，使城市的发展建设获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。

房地产开发一般则指房地产开发企业以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为。

2城市规划与房地产开发的行为特点

城市规划是一种政府干预行为，规划方案多由政府部门组织编制，具有很强的计划性和政策性，考虑整体利益和长远利益；要建设好城市，必须有一个统一的、科学的城市规划，并严格按照规划来进行建设。城市规划是一项政策性、科学性、区域性和综合性很强的工作。它要预见并合理地确定城市的发展方向、规模和布局，作好环境预测和评价，协调各方面在发展中的关系，统筹安排各项建设，使整个城市的建设和发展，达到技术先进、经济合理、“骨、肉”协调、坏境优美的综合效果，为城市人民的居住、劳动、学习、交通、休息以及各种社会活动创造良好条件。

而房地产开发是指在依法取得土地使用权后，对地上、地下基础设施和房屋进行的综合开发与配套建设，是一种商品生产和管理的行为。房地产开发多是企业或个人的经济行为，以谋求最大利润为目的，受市场经济规律的制约。这决定了城市规划与房地产开发的不同特点。

3城市规划与房地产开发的矛盾

城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优城市规划考虑整个城市甚至更大区域范围内用地的合理组织，以求达到经济效益、社会效益和生态效益的统一，具有全局性的特点。房地产开发是个体经济行为。开发商从自身利益出发，总是选择区位条件最好的地段，采用收益最大的开发方式，要求更高的容积率。

两者的出发点不同导致城市规划与房地产之间产生的必然的矛盾：城市规划在寻求城市发展的整体最优模式，立足于长远考虑。而房地产开发的投资者和开发商最为重要的是如何使投入资金在最短时间内。获得最大利润，市场经济成为衡量项目可行性的重要依据。房地产开发更加着重于经济开发，有利于城市的经济发展。

以上的根本矛盾导致了现代城市建设中经常发生的一些问题。比如，对公共开发的冷落，公共设施是城市发展的基础和必不可少的前提，为社会的利益服务。但以市政设施、绿化、道路等公用设施为主体的公共开发。由于缺少直接的经济利益，很少有人参与建设。而商品房楼盘则存在过度开发现象，开发方为提高出房率，尽可能增大建筑密度，简单的行列式密集排列，往往导致居住区面貌单调，日照不足，居住环境质量下降等。

如果过份强调长远利益，会失去经济发展的机会；过分强调短期效益，则可能加重未来城市的负担和损害城市公众利益。那么如何协调发展两者之间的矛盾，协调长远利益与短期利益的关系，使城市规划的宏伟蓝图通过房地产开发的短期活动来实现，城市得到稳步、协调的发展是我们重点思考的问题。

3.1城市规划必须有超前意识。城市规划超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想、物质准备按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展。

3.2开发方则应在委托规划设计时，在审查资质的基础上，设计输出除符合法律、法规外，一定要符合城市规划和开发企业的设计意图。无论是单体建筑，还是联片开发，都应和周围的建筑及环境相协调，并体现出设计规划总体意图的建筑艺术。加强自己身服务城市的意识，给市民提供一个舒适、幽雅的生活空间。不能只顾自身经济效益，而不顾社会效益。

3.3在市场经济中，城市规划在城市发展过程中始终不具有开发的决定权，而只具有否决权，这导致了规划部门对城市建设的一些被动。规划行政主管部门职能的更应该强调主观能动性，在控制性指标范围内适当的来控制划定地块的用地性质、开发强度和建筑形态。控制性详规的各项控制指标应有一定的弹性和灵活性，也赋予开发方更大的设计方面的自由度，同时又符合规划要求，更好的吸引投资。

3.4房地产开发要服从城市规划，同时将开发过程中遇到的各种问题情况及时反馈给城市规划部门，双方共同协调解决问题。

4城市规划与房地产开发的统一目标

城市规划与房地产开发两者共同为建设城市服务，从这一点看，它们的最终目标是一致的。那么在最终目标一致的情况下，城市规划要加强对房地产开发的管理，适应房地产开发的发展，使规划易于实施。房地产开发更好的服从城市的整体规划和区域规划，充分尊重规划部门的意见，严格执行各项指标，更优的体现城市总体规划意识。总之，城市规划与房地产开发要相互了解，协调互动，以实现城市规划与房地产开发的良性循环。共同建设和谐发展的城市进程。

房地产开发部门范文第3篇

一、房地产企业全成本控制的内容

（一）全员成本控制——成本控制的有效机制 为了全员上下从意识上重视成本控制，房地产企业应成立专门的成本部，建构合理科学的组织架构，对各项成本实行归口分级、定岗作业，使压力、动力、活力同在，责任、权利、利益并存，充分调动各责任部门、各工作岗位和个人的积极性。通过对总目标的分解、落实、实施和协调，使其经济行为有机地协作配合，强化系统控制的力度，以保证全系统控制的协调运行。

（二）全过程成本控制——成本控制的有效途径 全过程成本控制是从施工建设过程控制向前延伸到项目策划过程，向后扩展到售后服务过程等一切发生消耗而影响成本的活动过程。在项目的策划阶段，即以成本控制的战略高度，对搜集和整理的市场信息进行综合分析、筛选和利用，从市场定位、获得土地、融资、采购建材、设备、广告、销售、售后服务、市场供求、市场竞争和价格等多方面进行可行性研究，选择最佳的成本方案，确定成本目标，约束和监督未来的经济活动，使损失防患于未然。这是全过程成本控制的思路，将对控制效果起着决定性作用。

（三）全指标成本控制——成本控制的有效方法 全指标成本控制是依据各责任层所处的不同地位、权限和控制功能，采用不同的量度指标予以控制。比如，财务部门应用现代会计理论和方法，根据目标利润率、投资回收期等指标，反复测算，构建经济评价指标体系。同时，企业在成本管理方面也应该构建一套完备的成本控制评价指标体系，至上而下重视成本控制的实施，保障成本控制定量目标的实现。

二、房地产企业全成本控制实施的必要性

（一）成本控制是房地产企业取得预期利润的需要 一个企业是通过不断获取利润的过程成长、发展、壮大的。根据利润的公式：利润=销售收入-成本费用-税金。从这个式中可以看出，成本和利润之间存在着绝对的矛盾，在销售收入一定的条件下，成本越高意味着利润越少，所以控制成本是保证企业利润最大化的必要条件之一。

（二）成本控制是房地产企业规避风险的需要 房地产企业在发展过程中，除了制定正确的战略，还应有专业的管理来保障。成本控制水平是企业管理水平的综合体现。在市场出现萧条的情况下，成本控制能帮助企业通过调整降价策略依然获得一定的收益，规避了来自市场的风险。

（三）摒弃“硬一项”的思路，追求“软三项”的观念 房地产行业一直被评为高利润率行业，主要原因是由于老百姓对房地产的刚性需求，使得房地产业持续繁荣，房价不断攀升。对房地产企业来讲，房价高意味着销售收入高，在成本基本不变的情况下，利润也就越高；但是在房地产业的自然周期中，当房价高到一定程度，绝大多数老百姓买不起新房，而新房开发量短期内又难以控制，即当市场上的存量房多于老百姓需求的时候，房地产市场会走向萧条，成交量下降，房价攀低，此时再追求高销售收入的“硬一项”就比较困难，企业只能采取降低成本的方式来保证利润。而房地产产品的成本构成有很多，对于成本的每一项即“软三项”都严格控制和管理，以期能获得较低的总成本，保证在市场萧条时仍然能够获得一定的利润。

针对房地产企业开发和经营活动的特点，本文引入了“全成本控制”的概念，更加全面和具体的控制企业成本。面对逐步走向成熟和规范的房地产市场环境，房地产企业要放弃单纯通过高房价赚取高利润的“硬一项”思维方式；而应该通过全面成本控制即“软三项”来应对市场的变化，最终才能以不变应万变，坦然得面对市场变化。“软三项”的思路在本论文中提炼出全成本控制体系的三个内容：全员成本控制体系、全过程成本控制体系和全指标成本控制体系。

三、房地产企业成本控制中存在的误区

（一）决策阶段房地产企业不重视成本控制 决策阶段所做的选址、项目定位、项目可行性分析、投资估算及经济效果评价都是投资决策的重要依据，直接影响一个项目的成败。但由于多年来我国房地产市场多数处于卖方市场，开发商需要做的就是保证顺利的建成房屋，不必担心没有销路的问题，因此均能保证较好的收益率，而所谓的可行性研究都是出于筹集资金的需要被动所为，并没有从主观上认识到决策阶段的重要性，更没有动力通过可行性研究来寻找成本控制的最佳方案。

（二）设计阶段房地产企业不重视成本控制 开发商通常认为减少设计费支出就是节约成本。而当前的设计单位收取设计费的取费基数有些是建筑面积，有些是项目的总投资，然后取一定系数计算，这两种方式都不利于设计单位主动采取成本最优的设计方案。项目的结构设计、装修标准、建材标号和设备选型等关键问题，设计单位仅从“技术可行，质量可靠”出发，对造价控制的主动性不强。

（三）房地产企业缺乏对实际成本的控制 房地产企业往往会忽略长期发展计划的制定和实施，认为房地产市场变幻莫测，计划赶不上变化。这一错误思想导致房地产企业的开发与经营缺乏计划性和连续性。房地产企业的资源没有得到合理利用，后面项目也很难从前面项目的建设中学习和总结成本控制的先进经验和不足。这也是成本失控的重要原因。

可见，我国很多房地产企业对成本控制不够重视，或者没有找到科学的方法。因此，有必要研究并找出问题的症结，从实际出发，在房地产企业建立一个完整、科学的成本控制体系。

四、房地产企业成本控制的实施

（一）房地产企业全员成本控制的实施 全员成本控制实际上是房地产开发项目的组织管理问题，不同的组织架构体现着不同的责、权、利关系，员工的主观能动性、成本控制的思想和工作方法不是靠空洞的说教和强迫式的灌输，也不是靠自觉意识的提高，而是依靠具有一定活力的管理制度和管理模式实现的。

（1）房地产企业全成本控制组织架构。无论是制定成本目标还是明确成本控制责任，都离不开一个合理的房地产企业组织架构。为了制定科学的成本目标，房地产总公司和子公司都需要成立专门的成本部，同时每一个房地产工程项目的实施离不开公司各部门的合作，于是形成了组织架构图，如图1所示：

（2）各级组织机构工作职责。主要包括：一是房地产总公司成本部。总公司成本部对子公司成本部提供必要的支持，给出建设性意见和要求；以项目对接方式跟踪项目动态，分析成本差异产生的原因，并结合具体情况在总公司范围内进行预警，规避风险；不定时的经常深入项目，及时了解项目进展，增强对项目的成本控制及相关专题的分析，完善总公司信息平台，推动信息共享。二是房地产子公司成本部。子公司成本部搜集其他部门提供的土地信息、前期配套费用、规划条件、建筑形式、售价、广告费用等情况，根据公司以前开发的项目实施过程中反馈的信息及开发经验，为新项目进行成本测算，组织各职能部门编制责任书，跟进项目的实施并及时进行成本的动态调整，确保项目成本可控。三是项目成本指标主要责任部门。拓展部门负责土地合同的签订以及地价的控制；研发部门负责设计单位的选取、合同的签订；开发部门负责政策性收费、市政配套等费用的协调以及合同的签订；工程部门负责施工单位的招标、合同的签订、施工组织的优化、新工艺技术的使用、甲供材料的采购等；销售部门负责广告、预售和销售费用的管理和控制，合理制定销售方案；售后部门配合销售部门签订销售合同，合理规避售后费用以及前期物业管理服务公司的选择等；财务部门负责拓宽渠道融资、降低资金占用周期以及支付贷款本金利息，合理避税和争取政策性返税。

（二）房地产企业全过程成本控制的实施 分析房地产企业成本的构成，其中，土地费用、管理费用及财务成本在项目初期即可确定，其波动幅度微小，可控性相对较小；前期费用、建安工程费、营销费用则可能因为项目自身情况、影响因素众多等原因而出现前后差异较大的情况，如采取有效措施，则可控性较强。因此，建安工程费、营销费用是我们在项目开发过程中进行成本控制的重点。

（1）土地费用。这是房地产开发的最基本要素，由土地使用权出让金、土地契税、土地交易费、房屋拆迁费、土地安置补偿费、拆迁管理费、拍卖佣金、确权登记费等构成。在总地款和用地面积确定的前提下，规划局约束的容积率指标影响重大，容积率越高，则楼面地价越低，在允许的情况下，确定最优方案，充分利用土地资源，实现允许的最高容积率是降低该项成本最有效的手段。其他（土地出让金，契税，交易费等）项目，大多属于政府行为，所以对于开发商而言可控程度较低。此环节的主要责任部门为拓展部和研发部。

（2）前期费用。为保证项目施工而进行的场地“七通一平”，设计及办理各种手续所支出的费用总和。由临电、临水、临路工程费、填土及平整场地费、临时设施、规划管理费、规划设计费、施工图设计费、综合管网设计费、环境设计费、人防费、墙改费、招投标费、地名费、勘察放线费、施工图审查费、地籍地形图、合同审查费、水泥专项基金、环境评估费、避雷监测费等众多项目组成。该项成本受项目所在地的地形、地质、地貌、设计院的选择、是否自建人防、项目所在地政策法规等影响较大，可控性一般。此环节的主要责任部门为开发部。

（3）建安工程费。项目开发过程中最直接的也是最能体现价值的成本支出。由地基处理、土建安装工程费、土建监理费、质量监督费、人防设施、变更及签证、成品房装修等项目构成（曾超钰，2009）。建安成本占总项目总成本的35-40%，是和土地成本比重相当的一项，并且大部分都能由开发商自己掌控，所以是持续时间最长、也最受重视的成本控制环节，但该项成本受方案、设计水平、装修配套标准影响较大，因此，建安成本的可控性在于确定这三项指标，而这三项一经确定，建安造价也基本确定。此环节的主要责任部门为工程部。

（4）市政基础设施费。市政基础设施即建筑物1.5米以外和项目用地规划红线以内的各种管线、道路以及景观工程。包括供电、供水、燃气、通讯、电视、智能化设备、路灯、环卫、排水、供热、配套监理费等。此项成本视项目的配套标准而定，随着人们需求的提升，在新建项目中，产品档次也越来越高，这两项的成本处于上升的趋势。市政基础设施费大约占项目总成本的8-9%，其中55%左右为收费项目，只有45%为开发商操作，成本可控制性一般。此环节的主要责任部门为开发部。

（5）公用配套设施费。公用配套设施费是指居住小区内为居民服务配套所设的各种非经营性的公用设施配套费。主要包括区内非经营性公建、小配套、物业费、空房采暖、公共设施维修基金五项。本项成本占总成本的5-7%，受方案、项目档次影响较大。可控程度一般。此环节的主要责任部门为开发部。

（6）财务成本。财务成本主要为资金成本和税务成本，由项目总成本确定。财务部协同项目开发部提前做好与政府部门的沟通，争取税收优惠，在可控范围内最大限度降低税金成本。合理安排资金计划，发挥多渠道融资的优势，保证项目资金供求平衡，最大限度降低项目资金成本。此环节的主要责任部门为财务部。

（7）营销费用。营销费用主要指在项目营销、销售过程中形成的费用，包括可行性研究费用、市场调查研究及预测费用、广告费、推广费、售楼部、培训置业顾问、销售环节等费用等。此环节的主要责任部门为营销部和售后部。

（8）管理费用。管理费用是指企业为组织和管理项目开发经营活动而发生的费用，主要为人力资源成本及行政成本。人力资源成本由总公司人力资源部负责，依据项目规模及发展进度合理制定人员配备方案，预算人力资源成本。行政成本则依据企业当年下达的管理费用指标，按项目情况分拆到各部门。

（三）房地产企业全指标成本控制的实施 成本指标是一个综合性的指标，企业各项工作的好坏都可以从成本指标的高低上体现出来，所以要降低成本，就应该动员整个企业的力量，要求各部门和全体员工共同参与，实施全成本控制战略。与之相适应的成本控制过程评价指标也应建立一个具有多方面、立体的体系，从多个侧面保证成本控制的效果。

（1）房地产企业成本控制经济评价指标体系。房地产企业开发投资项目经济评价的目的，是考察项目的盈利能力和清偿能力。其中清偿能力决定了金融机构是否为顺利为项目融资。盈利能力指标则是用来考察项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标两类。这两类指标是开发商最关注的经济指标。一是静态指标。对房地产开发项目的投资效益进行评估时，若不考虑资金的时间价值，称为静态评估，其计算指标称为静态指标。常用的静态指标有投资利润率、静态投资回收期等。二是动态指标。对房地产开发项目的投资效益进行评估时，考虑资金时间价值的方法，称为动态评估，计算的指标称为动态指标。动态指标能够更真实地反映开发项目投资活动有效期的经济效益，常用的动态评估指标有财务净现值、内部收益率、投资回收期等。

（2）房地产企业成本控制行政评价指标体系。结合我国房地产企业的实践特点以及反映的突出问题，选择三个定性指标，包括企业领导的重视、成本责任体系和企业成本文化；三个定量指标，包括奖励机制、员工培训和技术因素。利用这六个指标构建一个以全成本控制思想为基础，体现以人为本的企业精神的成本控制过程评价指标体系（刘丽娜，2003）。具体为：一是成本控制的先决条件——房地产企业领导的重视。房地产企业领导的重视可以对目前企业的经营思想、经营方针以及企业组织机构作一个全面的评估。在制定经济与发展战略的同时，制定相应的成本战略，处理好成本战略与企业竞争战略、发展战略等经营战略的关系。二是成本控制的必要条件——成本责任体系。企业成本责任体系是一个目标多元、责任分层、责权明晰的成本责任体系。在建立健全成本控制责任体系的同时，通过有效的管理，做到责任落实、权责明确、利益挂钩。三是成本控制的保证——企业成本文化。企业文化是一个企业在处理外部适应和内部整合过程中所积累的，由企业组织自身创造并发展起来的，全体员工普遍遵守的行为规范和共同信仰的价值体系。而企业成本文化则是要通过制度和培训使成本控制的理念深入每一个员工心中，成为员工日常工作的行动准则。四是成本控制的基本条件——奖励机制。房地产企业管理的要素包括资金、土地、人员、建材、设备、技术、市场和信息等，在诸多的要素中，人是最重要的，也是管理的主体、对象和核心。企业的经营应该以人为本，建立相应的激励机制，用完善的制度保障，调动员工控制成本的积极性。五是成本控制的发展基础——员工培训。成本要物化在房地产企业的产品之中，必须先物化在劳动者身上，转化为劳动者的职业技能。员工不仅要有成本控制的意识，也应该具备成本控制的能力，因此，对员工展开基于工作岗位的成本控制的相关培训是全成本控制的发展基础。六是成本控制的关键之处——技术因素。在现代企业中，技术实力极大地影响着房地产企业的竞争力和成本水平。追求技术创新、依靠科技进步是企业降低成本，提高效率的基础。因此，技术因素是房地产企业成本控制评价指标体系中的关键。

综上所述，本文分析了目前中国房地产业在成本控制方面存在的问题，从全成本控制的必要性出发，提出了“全成本控制”的思想，并对全成本控制加以分解，分别从全员成本控制、全过程成本控制和全指标成本控制这三个方面详细阐述房地产企业全成本控制体系的具体实施方案，最终形成了全成本控制体系。该体系有待在实践中得到进一步的充实和完善。

参考文献：

[1]沙亮：《基于全阶段的土地开发整理问题剖析》，《科技资讯》2010年第17期。

[2]马灵、陈洁：《房地产开发企业全过程成本控制》，《当代经济（下半月）》2007年第10期。

房地产开发部门范文第4篇

商品房面积大小直接决定房屋总价，广大购房者对房屋面积非常关注，特别对同一房屋在预测和实测前后面积差异更为关心。房屋面积测量主要采用实地量距法和坐标解析法测量边长、房角点等房屋要素以解算房屋面积，因此其误差主要取决于实地测量的误差以及数据计算处理的误差。合理理解预测与实测，对整个房产测绘起着非常重要的实际意义。1 房产测绘的几点概述房屋预测面积是指在商品房预售中，由开发部门委托房地产行政主管部门认可的具有房产测绘资质的测绘单位，按照规划核准图纸上的尺寸，依据《房产测量规范》并参考开发部门提供的公用面积使用说明，对尚未竣工的房屋预先计算的面积。此面积可作为开发商在前期项目宣传中使用，同时也可以作为商品房网上备案和预销售使用。房屋实测面积是指房屋竣工验收后，由开发部门委托房地产行政主管部门认可的具有房产测绘资质的测绘单位，依据《房产测量规范》和房屋竣工图纸、变更图纸、预算数据等，对房屋进行实地勘测、绘图、计算而得出的面积。此面积是购房者办理房屋所有权证、他项权证、房款结算、物业费结算等的依据。通常情况下，房屋的预测面积和实测面积会有差异。产生差异的原因有多种，归纳为以下两点：（1）数据采集和图纸变更。房屋预测主要是依据设计施工图纸进行，数据采集、共用部位面积确认、分摊办法等只能是“纸上谈兵”，没有直观的感受和认识。房屋在设计上多样化、复杂化，而在后期的实测中所有数据采集都是经过实地勘测得来。房地产开发部门在建筑施工过程中，由于多种原因，可能会对建筑设计进行变更，这是造成预测面积和实测面积差异的主要原因。（2）技术性原因。由于不少房产测绘单位技术水平、管理水平有限，从业人员所学专业单一、素质层差不齐，对规范、政策、法规等理解不同。在具体工作中，由于工作程序不完善，质量意识淡薄，仪器设备落后，观测记录数据失误，计算过程差错等原因都会造成面积的不同。并且预测和实测往往是由两家不同的测绘机构来完成的，这就更会因为技术原因导致测绘结果的不同。2 房产测绘的几点措施加强预测的准确性乃是解决问题的关键所在，而预测工作在应该重点把握对预测(1)预测图纸资料的检查。一套完整的建筑施工图应包括规划总平面图、建筑平面图、建筑立面图、建筑剖面图、楼梯及阳台详图等，若图纸附有建筑设计CAD 光盘更好；检查建筑平面图上套型、尺寸标注是否清楚，若套型、尺寸不清，无法进行平面图的绘制；检查设计单位提供的对图纸上如水池、水泵房、发电机房、配电室、制冷机房、消防控制室等公用配套设施部位功能使用说明是否清楚，以便确定此公用配套设施建筑面积是否能进行分摊；特别注意设计图上的文字注释，如：平台、入户花园、连通阳台、架空层等等，如何与房产测量的有关性质的界定一致，比喻“入户花园”，在计算面积的技术规定条款中，不会有这个名词，而且“花园”也不能计算建筑面积，但实际上“入户花园”类似技术规定条款中的“无柱外走道”或“不封闭的阳台”，究竟如何定性，必须要有一个明确的说明。（2）尺寸数据的采集。在许多设计图上，设计的尺寸有柱轴心尺寸，结构外墙尺寸，净尺寸等，这些情况与我们所需的计算套内面积的墙体中心尺寸，计算房屋建筑面积的墙外边沿尺寸，需要经过换算，所以，在作业时，要看清图上标注的是什么部位的尺寸；在使用面积预测换算边长数据时，还要考虑到房屋竣工后实际状况。如：设计为20cm 的墙厚，加上墙体两侧粉灰层的厚度各2cm，实际为24cm；设计为24cm 的墙厚，加上墙体两侧粉灰层的厚度各2cm，实际为28cm。否则，预测面积与实测面积相差很大；对于有些房屋边长没有标注的尺寸，我们也可以通过查阅结构图，对于楼梯、阳台、高度2.20米以上的落地飘窗等，在平面图上尺寸往往不准确，我们必须以楼梯详图和阳台、飘窗大样图为准。另外，通过查阅房屋开发商提供的建筑C A D 设计光盘尺寸数据也是一个简捷的办法；要看清设计图各层上下之间的结构关系，如楼层高度、阳台的顶盖，架空通廊的顶盖，大厅的高度，坡面屋顶的层高等关系。设计为坡面屋顶的房屋，层高超过2.2m（含）才能计算建筑面积，所以我们要在建筑剖面图上通过图解三角形才能计算出2.20m 高度的准确位置。（3）成果资料的检查、整理、归档。商品房预测成果资料经过整理，书写技术说明报告，经过检查验收后，才能正式地向委托人提交成果资料，归档使用。这里检查，主要是指作业小组测绘员互相检查和测绘部门设置的质量检查机构或专职检查人员。重点检查：预测算的分户界线，房屋使用性质，与共有面积相关的建筑是否与图上一致；设计图上的名称标注与技术规定的名词类别是否合理；房屋边长数据的采集，有没有错误；面积的计算是否正确，共有面积的分摊计算是否符合规范规定；幢号、室号编写是否符合房产发证要求；委托人名称、房屋坐落地址、层数、结构等房产要素注记有无遗漏差错等。此外最好在预测成果报告中说明中此面积仅供商品房预售使用，不能作为办理产权证依据，房屋竣工时，凭竣工图纸及规划等相关手续即时办理竣工实测等内容。总的来讲，鉴于预测面积和实测面积的不同，直接导致房款的补和退。在具体工作中，即使按照《商品房销售管理办法》和《商品房销售合同》中规定的条款处理，也会遇到很多麻烦和纠纷。如实测面积小于预测(合同)面积，误差比绝对值在3％以内(含3％)部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3％部分的房款由出卖人双倍返还买受人。这时，购买者少花了钱不会有太大异议。在实测面积大于预测(合同)面积时，面积误差比在3％以内(含3％)部分的房款，由买受人补足，超出3％ 部分的房款由出卖人承担，产权归买受人。这时购房者大多不愿再补交房款，以至于对开发部门、测绘机构、房地产行政主管部门不信任。常常引起争议和纠纷。要加大宣传力度。开发商在建筑施工过程中，由于种种原因对建筑设计进行变更，导致面积差异较大时，应及时告知购房者。要不断提高房地产测绘机构的专业技术水平，健全完善的质量保证体系，不断加强测绘机构间交流和学习。3 结语解决上述问题需要加大宣传力度，让老百姓在购房时了解，预测和实测会有差异，面积差异较大时，应及时告知购房者。要不断提高房地产测绘机构的专业技术水平，健全完善的质量保证体系，不断加强测绘机构间交流和学习。同时更要加大复合型人才的培养力度，提高房地产测绘行业从业人员的综合素质，从技术上加以保障。

参考文献：

[1]吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术[M].北京:中国标准出版社, 2001.

[2]徐洲. 房产测绘纠纷原因分析及改革背景研究[J]. 科技资讯, 2009,(10)

房地产开发部门范文第5篇

（成都传化置业有限公司，四川 成都 610500）

摘　要：近几年，国家加大了对房地产业的调控，给房地产业带来了新的机遇，也带来的更多的挑战，房地产业属于资金密集型行业，需要投入大量的资金进行运转。但是，又由于房地产业投资周期长、流动性差等特征给房地产业的融资带来了很多困难。本文将结合房地产开发项目的融资渠道等相关专业知识，分析其融资风险，并提出相应的防范对策。

关键词 ：房地产开发项目；融资风险；防范对策

中图分类号：F293.3

文献标志码：A

文章编号：1000-8772（2014）16-0105-02

一、引言

从1998年开始，国家对房地产行业的发展进行了多次宏观调整，房地产市场也在反复的支持与抑制当中得到稳定的发展。由于城市化进程的不断推进以及各方面利益的驱动，我国房地产行业发展的如火如荼，一批批万科、恒大之类的大型房地产企业登上舞台。我国关于房地产开发项目融资风险的理论研究深度在不断的加强，从最初的定性研究到现在的定量、模型研究，并且逐步深化到各个层面，给融资风险管理带来了一定的方向性引导。但是在宏观经济的调整下，房地产项目开发依旧面临着一系列的融资风险。房地产开发项目融资主要通过银行借贷、上市融资、房地产债券融资、信托融资以及合作开发等，虽然融资渠道很多，但是却存在诸如违约风险、法律风险、政策风险等一系列风险。只有在不断拓宽房地产开发项目的融资渠道的同时，分析融资所存在的风险，才能在发展中不断解决融资风险问题。

二、房地产开发项目的融资风险分析

（一）房地产开发项目存在的融资风险

房地产开发项目存在的融资风险种类较多，但是主要可以分为两大类，即外部风险以及内部风险。外部风险主要会受到社会大环境的影响，企业在外部风险的背景下，往往处于被动状态，只能努力调整自身发展状况来适应该种风险，达到规避风险的状态。比如，政策风险（国家对房地产政策的调整）、经济风险（宏观经济调整或者房地产产业结构调整）以及自然风险（火灾等对房地产项目的损害）等。内部风险则主要是由房地产企业自身管理以及决策所造成。虽然内部风险在风险识别过程中较为难识别，但是相对于外部风险来说较为容易控制。比如，信用风险（融资后不履行融资协定的责任）、决策风险（房地产企业决策机制不健全）、经营风险（缺乏高素质经营人才）、管理风险（缺乏科学管理机制）以及合作风险（合作过程中的违约）等。这些风险都可以通过企业自身各方面的调整，主动采取措施来进行规避。

（二）房地产开发项目融资风险存在的原因

1.融资渠道运用不灵活

正如上文所述，房地产在进行项目开发的融资过程中，理论上拥有很多种渠道，但是企业对于这些融资渠道的操作并不是太灵活，仅仅局限于较常规的方式。银行贷款往往是企业的首选融资方式，这种方式融资成本低、风险程度也较低，但是对银行的过分依赖会带来一定的市场风险、经济风险。一旦银行政策出现调整，企业就会面临着融资风险，造成项目资金短缺。此外，房地产企业往往会采用预售的方式进行融资，这种方式可以在投资者、开发商以及银行之间形成一定的担保抵押，降低融资风险。但是，企业往往存在经营管理不善的因素，引发资金链的断层；投资者也会存在违约的现象，引发后续很多繁杂的手续问题。项目的停滞不仅影响着企业的发展，也影响着投资者的利益。以上是最常用的两种融资渠道，合作开发的融资方式也较为普遍，但是其他融资方式在项目开发过程中很少用到，这样就会导致风险较为集中。

2.融资风险管理机制较差

在房地产企业项目开发过程中，融资风险管理是其风险管理的一个重要组成部分。在实际管理中，由于项目管理人对融资风险管理利害的忽视以及相关管理人员的专业分析水平不足等原因，造成融资风险管理机制不健全。风险管理的内容主要包括风险识别、风险评估、风险分析以及风险策略，完善的风险管理机制可以使项目开发部门能够很好的规避风险。目前，房地产风险管理在融资风险管理机制的建设上存在的问题主要表现在程序不规范、机构不完善以及人力资源不协调等方面，这些因素影响着融资风险管理的各个环节。

3.融资法律法规不健全

由于房地产行业的迅速崛起，国家在关于房地产业的法律法规方面还存在着一定的欠缺，很大程度上对开发项目的融资是采取宏观调控的方式。对于房地产开发项目的融资渠道规范较少，这也是导致融资渠道运用不灵活的原因之一。比如对于信托融资渠道，很多学者认为国家对于该种融资渠道的规制门槛过高，在法规制定上过于强调其严格性，缺乏一定的可行性。此外，对于一些实务中所出现的现象，相关法律法规会有漏洞或者空白；对于同一种情况，有时候会出现相互矛盾的现象。

三、房地产开发项目融资风险的防范对策

（一）创建多元化的融资渠道

1.不断提高常用融资渠道能力

针对银行贷款、预售房产、合作开发这类较为常用的融资渠道，房地产企业要不断加强其融资能力。企业要提高自身的信誉，信誉是企业的无形资产，企业只有通过不断提升自身的竞争力，在行业中规范自己的行为，在市场中建立自己的品牌，才能不断的创造企业信誉。多数企业会通过建设企业文化来赢得自身的信誉，比如万科、绿地等，在银行贷款、合作开发等融资方式中赢得对方的信任，获得更多的融资机会。

2.拓宽其他融资渠道

房地产开发项目的融资渠道还有很多种，比如债券融资、上市融资、信托融资等等。企业应当在保证基本融资渠道的基础上不断寻找其他融资渠道，提高融资能力。针对上述融资渠道，企业主要努力方向在于提高企业自身竞争力。可以看出，其他融资渠道无论是在法律的规定上还是在民众的期许上，对企业融资门槛都较高，企业只有通过不断提升企业实力，不断实现企业的战略发展目标，才能达到融资门槛，进入融资市场，创建出多元化的融资渠道。

（二）健全融资风险管理机制

1.程序规范化

要提高开发项目的融资风险抵抗能力，就必须首先将融资风险管理程序规范化。企业应当从风险管理的基本内容下手，对融资风险的识别、评估、分析以及策略分别进行程序化规定。尤其是在对内部风险的识别与评估上，一定要进行严格的控制。因为外部风险我们无法控制，只能被动的接受，内部控制则可以主动进行调整。在整体规划下，企业还应当这对每一次具体的融资进行针对性的风险评估，针对性的提出风险策略，降低融资风险率。

2．引进融资风险管理人才

管理者水平高低直接决定了融资风险管理的质量，因此人才是融资风险管理的关键所在。企业应当不断引进高水平人才，建立人才库。无论是在理论研究上，还是在工作实践中，都要对人才进行投资。对在职人员也要加以专业性的培养，比如聘请相关专家进行座谈会讲座、组织工作培训、开展实战模拟演练等等。

（三）完善融资外部制度环境

1.不断完善房地产融资立法

房地产企业融资的发展需要良好的制度环境予以支持，相关部门应当不断完善融资立法。比如，对于《证券法》、《担保法》的完善等。此外，针对实务中的一些法律空白以及法律冲突也要进行分析研究，避免对融资管控的不适当，也避免企业规避法律责任。企业也应当针对相关法律法规，制定合理的融资策略。

2.相关政府部门要加强对融资的扶持

房地产项目开发的融资离不开政府的支持，有了政府的支持才能更好的促进房地产金融的健康、稳定发展。政府在出台各种优惠政策的同时，也应当对融资进行有效的监督，创建公正、客观的监督机制，尤其是对中介机构的监督。在无形之中，对房地产开发项目的融资形成一定的指导作用。

四、结论

连贯的资金链条对于房地产开发项目的发展有着至关重要的作用，拥有良好的融资系统能够很好的保证资金链的连贯。企业应当不断建立多元化的融资渠道，同时建立完善的融资风险管理机制，提高抵御风险能力。政府部门也要为其营造良好的外部环境，不断推进房地产行业的稳定发展。

参考文献：

[1] 金萍，房地产开发项目的融资成本及风险分析[J].中国乡镇企业会计，2013（12）.