小区物业管理
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小区物业管理范文第1篇
1.1.1业主方存在问题“候鸟”人群住宅小区的业主85%是北方已退休了的老人，15%是北方收入不菲的在职人员，他们在三亚购置物业的目的就是为了享受生活，所以他们对物业管理的要求相对较高。但通过对卓达、天泽湖畔、清平乐、半山半岛等中高档小区的走访调查得知“候鸟”式业主的物业维权意识普遍不高。因为他们每年都只在三亚住一两个月，所以没有业主提议成立业主委员会。对于平时小区内出现的物业纠纷，业主的处理方法一般是去小区物业投诉然后不了了之，再就是以拒交物业费来表示自己的不满，很少有业主运用法律来维护自己的权益。1.1.2物业公司存在问题在对三亚市“候鸟”式住宅小区的走访调查得知，三亚市物业管理公司在日常管理中存在以下几种问题：①诚信体系建设不完善。小区业主经常会怀疑物业公司把自己所交纳的物业管理费用据为己有，在冬季过后返回北方生活时不放心把空置的房屋交给物业公司管理，有些业主想把空置的房屋租出去时宁可找中介机构也不相信物业。②服务透明度不够。物业公司在对小区公共设备维修时可能会因为公用面积达不到使用“公共设备维修基金”的条件而需要向业主收取一定的维修费，只是告知维修什么、应该分摊多少钱，但是没有公布维修费使用的明细列表公告。③智能化办公程度低。在调查中发现，有部分物业公司的账目记录、物业费收取及归档还处在纯手工工作阶段。据某物业工作人员所述，在每月集中收取物业费时经常会把账目记错，这样无疑加大了物业从业人员的工作量，也增加了产生财务问题的可能性。④从业人员综合素质不高。在我国，专业的物管服务人员还较，所以物业公司在招聘时可供选择的员工多数是对物业管理认识不足的外行，加之对这部分员工的培训工作做得也不到位，导致物业从业人员综合素质不高的局面。
1.2三亚市家庭旅馆物业管理存在的问题
1.2.1业主方存在问题家庭旅馆的业主一般都是个体投资商，他们在三亚购置房屋的目的就是为了投资，获取丰厚的利润是他们的主要目标。所以他们在经营家庭旅馆时会尽可能的降低成本，对物业不会有特殊的要求。但是因为日常生活中使用物业的是流动性极大的旅客，仅依靠小区的保安是不能保障旅客居住安全的，所以经常会发生旅客在入住家庭旅馆期间财物失窃的现象。此外，因为家庭旅馆使用者复杂多变给小区公共设施，如游泳池、文娱活动室等的管理带来了诸多不便。1.2.2物业公司存在的问题物业公司对家庭旅馆这一特殊使用人群的管理没有单独的一套物业管理办法，也没有对入住小区的旅客有任何规定要求，这不仅会给小区其他业主带来诸多不便，也给小区的公共安全埋下了许多隐患。
1.3三亚市住宅小区物业管理第三方存在问题
所谓物业管理第三方是指房地产开发公司和政府物业相关主管部门，他们在物业管理的健康发展中起着至关重要的作用。1.3.1房地产开发公司存在问题虽然国家有明文规定要严格实施“建管分离”，但通过对三亚市众多小区的调查发现，三亚市前期介入的物业公司大部分都是房地产开发商自己的物业公司或是和房地产开发商长期合作的物业管理公司，没有进行严格的招投标，鉴于三亚市业主组成的特殊性，物业前期介入后几乎就不在更换物业公司了，所以就形成了“谁建谁管”的不良局面。1.3.2政府物业相关主管部门存在问题政府的宏观调控对物业行业健康有序的发展起着至关重要的作用，尤其是像三亚这种本土居民、候鸟居民、旅游暂住居民混居，旅游物业优于普通物业发展的特殊物业发展情况，政府的宏观调控力度和广度都要加大，但据三亚目前的状况而言，政府的管理力度还有待加强。
2三亚市住宅小区物业管理问题解决对策
2.1三亚普通住宅小区物业管理问题解决对策
2.1.1业主方存在问题的解决对策业主在日常生活和工作中应多关心小区的建设，应该意识到成功的小区建设不仅可以提高业主的居住水平，还可以让物业保值增值。在业主对现代物业管理全面认识和了解以后就会逐渐的改变对物业公司的态度进而接受现代物业公司入驻小区。2.1.2物业公司存在问题的解决对策物业公司在进行日常的管理工作的同时应该分析一下公司所处的竞争环境，明确公司定位。针对普通小区这个尚待开发的物业市场，物业公司应看到它的前景，积极的做好物业管理的宣传，普及居民的物业管理知识，开拓低收入阶层市场，为将来公司的发展打下坚实的群众基础。
2.2“候鸟”人群住宅小区物业管理问题解决对策
2.2.1业主方存在问题解决对策业主要学会用法律的武器合法维护自己的正当权益，应该认识到业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，可以检查、监督物业管理企业的物业管理工作，召集和主持业主大会，对小区内物业管理问题处理方案进行表决，同时也可以协助物业管理企业和业主进行沟通，是业主维权的主要法人代表，也是业主和物业公司沟通的桥梁，所以业主委员会的成立对于小区的和谐建设是很有必要的[1]。2.2.2物业公司存在问题解决对策①完善诚信体系建设。业主和物业公司之间的相互信任是物业公司开展日常管理工作的前提，物业公司在日常的管理活动中应多与业主沟通，及时了解业主所需，及时向业主反馈房屋托管的情况，适当时也可以在小区宣传栏张贴物业公司成功的房屋托管案例，以优化物业公司在业主心目中的形象。②增大物业服务透明度。物业公司应定期向业主公布《物业费使用明细表》，对于小区公共设施维修费用的收取应列预算表，打消业主的顾虑，树立物业公司服务业主，不以公谋私的良好形象。③采用智能化办公。通过电脑网络提供各种管理服务，不仅可以收取网络信息使用费和各种服务费，而且也从根本上改变了自身的传统形象，提升了物业管理的科技含量、档次和社会地位。④对员工进行严格的上岗培训。物业公司要在其员工上岗前培养他们的服务意识，端正他们的工作态度以及锻炼他们工作岗位所需的专业技能，让物业公司的日常管理工作井然有序。⑤积极参与市场竞争。物业公司要意识到仅仅依附于房地产公司是不能让公司持续发展下去的，只有参与正常的市场竞争才能让公司不断完善自身的组织结构、管理方法，才能不断地进行改革创新。
2.3三亚市家庭旅馆物业管理问题解决对策
2.3.1业主方存在问题解决对策业主方应从长远的角度思考问题，跟小区物业协作，安装独立的保全系统，并通过网络平台及时提供家庭旅馆旅客的相关信息，在保障小区安全的同时也可以为自己赢得良好的声誉。2.3.2物业公司存在问题解决对策物业公司应积极地拓展自己的业务范围，针对家庭旅馆这一特殊物业制定出一套适合其居住人群高流动性、高复杂行特征的物业管理模式，加强小区治安管理，给旅游人群和正常居住业主提供一个可以和谐共处的环境。
2.4三亚市住宅小区物业管理第三方存在问题解决对策
小区物业管理范文第2篇
枣庄市共有住宅小区902个，已实行物业管理的小区329个，主要指2008年以来的新建住宅项目，建筑面积约2600万平方米；机关、企事业单位自行管理的小区127个，建筑面积约540万平方米；社区居民自行管理的小区446个，建筑面积约1200万平方米，其中机关、企事业单位和居民自行管理小区绝大多数为老旧小区。
（一）房屋产权形式多样
枣庄市老旧小区房屋产权形式有全产权商品房、房改售房、直管公房、回迁房等。住房的产权人多样，有居民个人、房管部门、单位产权人、二手房产权人等。
（二）部分小区硬件条件相对落后
枣庄市部分老旧小区建成年代比较早，硬件条件比较差，比如市中区文化四村，该小区建成于1984年，虽然地处市中区中心地带，但多以陈旧的低矮楼房为主，规划比较滞后，绿化面积较小、缺少机动车停车位、体育健身设施和文化活动空间较小，且无物业管理，门面管理混乱、安全隐患严重。
（三）存在部分住宅楼无物业管理的现象
由于各种历史原因以及产权形式的多样化，以荣华里小区为例，该小区从90年代开始分四期建设，财政局宿舍属于有物业管理的住宅楼可以看到业主的生活环境得到了提高，财产人身安全得到了保证，绿化和房屋设施设备、娱乐设施设备得到了完善。反之，而作为商品房出售的荣华里二、三期没有物业管理的住宅楼只有用“脏、乱、差”来形容，也影响了市容市貌。
（四）部分居民观念陈旧，物业管理交费意识淡薄
多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，习惯了由单位的后勤部门或房管所管房的模式，认为实行物业管理就是想多收钱，如果实施物业管理需要收费，也应该由单位交，住房消费意识淡薄，需要改变陈旧的观念。目前，老市委、老政府宿舍包括东郊小区在内都是由机关事务管理局进行管理，业主并不承担物业费。
（五）老旧小区基础设施的改造资金无来源
老旧小区实施物业管理，改善居民的生活环境，必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，如对小区进行封闭、绿化美化、道路修整等。根据改造项目的多少和改造等级的不同，资金量少则几十万，多则上百万。资金问题是困扰实施物业管理的一个重要问题。目前，建成于20世纪80年代的文化一、二、三、四村，龙门里、青松里、光明新村等小区亟待进行整治改造。
（六）小区公共部分侵权行为引起业主之间纠纷
个别业主在进住小区后存在着违章搭建、毁绿种菜等破坏小区整体面貌的行为，从而引发其他大部分业主的不满。而物业公司除了进行劝阻外，无任何行政执法权来对其进行制约。物业的无授权管理行为，往往成为和而不解的导火索，往往导致这些个别行为与群体之间的对峙，从而进一步增加物业管理工作的难度，扩大了矛盾纠纷，影响了小区的和谐建设。
（七）业主委员会成立困难，运作难度大
通过了解，枣庄市中区2005年前建成的小区中成立了业委会的只有华山小区、君府花园、光明园、苹果花园4个小区。在成立了业委会的4个小区中，只有光明园业委会和物业公司相互协调正常运作，苹果花园业委会由于经济收入不公开，业主意见较大，处于半瘫痪状态，另两个则完全形同虚设没有开展工作。在调查中有的小区业主入住13年都没有办法成立业委会，有的小区业主出于个人利益拉成几团，相互争斗，干扰了业委会的正常有序成立。而有些业主的自我保护维权意识淡薄，不关心业委会的成立，认为成立不成立不关他的事。
二、老旧小区物业管理问题分析
（一）法律法规落实难
2009年出台的《山东省物业管理条例》在实际的操作过程中难以落实，原因主要是《山东省物业管理条例》高估了业主的法治意识和主动参与业主委员会实施民主管理的意愿，对物业管理区域业主的复杂性缺乏充分的分析和把握。
（二）物业管理缺乏规模效应、科技含量低、管理行为不规范
由于物业管理工作起步较晚，目前“小、散、乱”诸侯割据的状况十分突出，多数物业管理公司都达不到正常的经营规模。据统计，有70%以上的物业管理企业处于亏损或亏损边缘。科学技术在物业管理过程中的推广应用率极低，劳动密集型依然是物业管理的主导模式。部分物业企业的行为不规范，存在着服务不到位、收费与服务不相符现象，一定程度上损害了业主的合法权益。传统的物业管理内容包括对保安、保洁、保绿、对房屋设备设施的维修保养以及对各种费用的代收代缴等，多数依然单纯依靠人工方式进行管理，不但要耗费极大的人力、物力、财力和时间，而且难以达到规范化的管理效果。
三、对策
（一）实行属地管理
近几年，枣庄市按照物业管理“纵向到底、横向到边”的总体指导思想，2011年出台了《关于进一步加强物业管理工作的意见》，明确了物业管理重心下移，管理窗口前置，规定了社区物业管理工作原则，即“区（市）政府负责，街道办事处组织，社区居委会落实，主管部门指导监督，属地管理，条块结合”，将物业管理纳入社区建设统一管理，积极发挥街道办事处、社区物业管理在基层物业管理中的重要作用。
（二）推行“四位一体”物业管理模式
近年来，枣庄市着力推广了在社区居委会党支部领导下的居民委员会、业主委员会、物业服务公司共同参与的“四位一体”物业管理模式，积极发挥“社区居委会党支部、居民委员会、业主委员会、物业服务公司”四方面力量，共同致力搞好社区物业管理工作，特别是在解决物业矛盾纠纷问题上，更显这四方合力的重要性。枣庄市中区创新了“四位一体”物业管理模式为“4+X”联席会议制度，同时将物业管理纳入社共网格化管理。全面推广“四位一体”物业管理模式，为老旧小区实行物业管理提供了社会各方共同参与社区物业管理的全新平台。
（三）加大财政资金投入
枣庄市于2007年出台了《关于加快推进棚户区改造和旧住宅区整治的实施意见》，市政府以“文化四村”作为老旧住宅小区综合整治试点，积极探索老旧小区综合整治改造经验。“文化四村”经过综合整治改造后，小区“路不平、污水流、灯不明、停车难、环境差”等问题得到了彻底改变。
（四）依法成立业主委员会，为老旧小区实行物业管理提供组织保障
针对业主积极性不高，小区业主委员会成立难的这一现状，尝试在业主委员会筹备及成立的前期，由街道社区人员充实进去，组织小区内的业主依法进行选举，协助业主委员会与物业及政府部门进行沟通，承担组织、监督等职责，方便业主委员会正常运行，及业利的有效实现。当业主委员会动作正常时，自动退出。
（五）培育以人为本的物业服务理念，构建和谐平等物业服务关系
物业企业对小区和谐氛围的形成起着至关重要的作用。物业企业应该树立以人为本的服务理念，严格按照政策法规和物业服务合同，公开服务标准、收费标准和收费依据，尽职尽责的为业主服务。物业企业与业主的关系应该定位于鱼水关系，成为业主亲密的朋友和至亲的伙伴。物业企业还要进一步提高自身素质，加强对员工的培训，增强与业主的沟通和交流，积极与政府相关部门配合，进一步提高协调能力，全力支持社区建设，开展健康向上的社区文化活动，促进邻里交流，加强邻里团结。
（六）加强舆论宣传，为老旧小区实行业物业管理营造良好的氛围
一是宣传贯彻落实《物权法》、《山东省物业管理条例》、市人民政府《关于进一步加强物业管理工作的意见》，提高业主、物业企业及全民的法律意识，使社会各方面充分认识到物业管理实质上是一种有偿服务，可以带来巨大的社会效益、经济效益和环境效益，营造一个全社会了解物业管理、接受物业管理、关心物业管理、支持物业管理的良好氛围，积极营造出一个物业管理市场化的良好氛围，为物业管理的健康发展奠定良好的社会环境。二是深入调研，为建立健全业主委员会和物业管理的监督体系提供有力的依据。三是强化党委政府及社区居委会对业主委员会的指导，提升城市管理整体水平。
（七）打造物业服务品牌，引导物业企业积极介入老旧小区物业管理
小区物业管理范文第3篇
受委托方（以下简称乙方）：
根据《中华人民共和国经济合同法 》、《深圳经济特区物业管理条例》等国家、地方有关法律 、法规 和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对龙城工业园实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。
第一条 物业基本情况
座落位置：
总建筑面积：
物业类型：工业园；
第二条 委托管理事项
（一）房屋建筑本体共用部位（楼外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理；
（二）房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、中央空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务；
（三）本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、停车场等）的维修、养护和管理；
（四）公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；
（五）车辆行驶及停泊（不包括车辆保管责任）；
（六）配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，（但不含人身，财产保险保管责任）；
（七）社区文化娱乐活动；
（八）物业及物业管理档案、资料；
（九）法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项；
（十）甲方要求符合法规和政策规定的其他事项；
第三条 合同期限
本合同期限为——年。自——日起至——日止。
第四条 甲方的权利和义务
（一）与物业管理公司议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告；
（二）对乙方的管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止合同；
（三）委托乙方对违反物业管理法规政策的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取缴催改措施；
（四）本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理；
（五）甲方在合同生效之日起按政府规定向乙方提供管理用房 （其中包括办公用房、员工宿舍、等其它管理用房），由乙方无偿使用；
（六）甲方在合同生效之日起按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料（工程建设竣工资料、住用户资料等），并在乙方管理期满时予以收回；
（七）不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；
（八）负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷及有关历史遗留问题；
（九）协助乙方做好物业管理工作和宣传教育；
（十）甲方承担自用面积及配套服务场所的管理费、水电费、公共水电费等其他公共分摊费用；
（十）法规政策规定由甲方承担的其他责任。
第五条 乙方的权利和义务
（一）根据有关法律，法规政策及本合同的规定，制订该物业的各项管理办法，规章制度，实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主（住用户）的合法权益，获取不当利益。
（二）遵照国家，地方物业管理服务收费规定，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。
（三）负责编制房屋及附属设施，设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。
（四）有权依照法规政策，本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理；
（五）有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用，但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人；
（六）接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督，指导，并接受甲方和业主的监督；
（七）至少每3个月向全体业主公布一次管理费用收支账明细。
（八）对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；
（九）建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；
（十）开展有效的社区文化活动和便民服务工作；
（十一）本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及有关财产，各类管理档案及有关资料。
（十二）不承担对业主及非业主使用人的人身，财产的保管保险义务。
（十三）完成甲方符合法规和政策规定的其他要求事项。
第六条 管理目标
1、房屋及公共设施完好率85%以上；（不包含设备设施老化及非管理责任造成的损坏）
2、每年进行不少与两次物业用户满意度调查，用户满意率达不低于80%； 3、管理人员专业培训合格率100%；
第七条 管理服务费用
1、本物业已出租给企业的面积按0、00元/㎡/月由乙方直接向企业计收物业管理费；
2、甲方承担空置物业面积的物业管理费，乙方按0元/㎡/月计收；
3、房屋本体维修基金的收取以物业主管部门的指导标准执行：电梯房按0、25元/㎡/月标准收取房屋本体维修基金、楼层房按0、15元/㎡/月标准收取房屋本体维修基金；房屋本体维修基金的使用只涉及公共部位及公用设施设备的日常维修和养护；如龙城工业园房屋及设备维修费用超过人民币壹仟元整或当本体维修基金已提前使用完毕的情况下，则由乙方提出申请，经与甲方议定方案后实施，所需费用由甲方承担；
4、甲方应于每月5日前通过银行直接转账或到乙方办公场所缴纳现金等方式，向乙方缴纳当月物管费、房屋本体维修基金和上月水电费，甲方逾期不能正常转账或缴纳现金的，则由乙方按日收取0、5%的违约金；
5、管理服务费标准如有调整则按双方议定的标准执行。
第八条 收款收费项目约定
1、甲方委托乙方与龙城工业园所有入园企业签订物业管理合同，并负责向企业进行相关的解释工作及协助乙方办理相关手续，由乙方直接向龙城工业园所有入园企业收取物业管理费、房屋本体维修基金、水电费、电梯使用费、垃圾清运费、停车费和相关保证金；
2、乙方无法处理的收款收费问题，由甲方协助乙方进行处理。
第九条 违约责任
1、若各级政府对龙城工业园的政策有变动需要解除本合同的，或因政府采购、招标等原因需要更换物业公司而解除双方合作关系的，甲方在得知消息后应提前三个月告知乙方；
2、若发生上述情况后，甲方不能及时通知乙方，所造成的一切后果、经济责任、法律责任均由甲方负责承担；
3、如因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿；乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同。
4、如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。
5、因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。（产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准）
6、甲，乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。
第十条 其他事项
（一）双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
（二）合同规定的管理期满，甲乙双方如解除合同应提前六个月书面通知对方，本合同自然终止。如无疑义则合同自动顺延。
（三）本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。
（四）本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交仲裁委员会依法裁决。
（五）本合同之附件均为合同有效组成部分；本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律，法规和政策执行。
（六）本合同正本连同附件共一页，一式三份，甲，乙双方及物业管理主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。
（七）本合同自签订之日起生效。
小区物业管理范文第4篇
关键词：管理模式；小区物业管理；城市
城市小区的物业管理模式不仅在住宅小区的管理中占据重要地位，同时它也是城市发展的经济部门，物业管理的资产相比较与其他部门的资产要高出很多，而城市小区物业管理的质量将直接影响城市的管理和环境的完善。从而影响我国社会经济效益。因此加强城市小区物业管理模式的管理水平是城市发展中重点解决的问题，针对物业管理模式存在的问题提出相应的解决措施对城市发展具有重要意义。
一、城市小区物业管理模式存在的主要问题
1.在小区物业管理过程中业主和物业之间存在矛盾
城市小区物业管理过程中业主和物业之间的矛盾主要是由于两者之间的交通渠道狭窄，造成沟通不畅。对于城市新建的小区，在物业管理过程中需要考虑很多细节问题，如水暖、电力的供应等。物业管理部门对待紧急问题处理的不及时，和业主之间不能进行有效沟通，就会对业主的正常生活产生影响，从而引起双方矛盾的产生。
2.政府职能部门权责不够明确对物业管理工作阻碍
城市小区物业管理缺乏比较系统、完整的法律体系，在物业管理的实际工作中缺少政策法规的保障，在实施过程中没有统一标准，造成管理工作不及时，在解决实际问题缺少具体的措施依据。政府对相关物业管理部门没有明确划分职责，造成业主发生问题就会去找政府解决，给政府加大了工作难度。另外政府对物业管理方面的监管也不够及时，相关的监管机制也有待完善[1]。
3.物业管理企业存在的弊端对物业管理工作的阻碍
物业管理企业自身的局限性，导致在城市小区物业管理过程中收费困难，和个别业主之间关系紧张。而造成这类问题的原因是由于业主的消费意识薄弱、物业管理中不恰当的管理方式对业主造成的不满、个别业主自身经济水平的限制、物业管理企业在提供服务时不到位、物业管理企业的收费制度不透明等。另外物业管理工作人员方面的影响也对城市小区物业管理模式产生阻碍。由于传统计划经济的深入影响，物业管理工作人员的素质和服务意识薄弱，企业内部竞争机制的不健全，导致物业管理工作人员的物业管理能力难以适应市场的需求，再加上经济收入不高，造成物业管理企业严重缺乏高素质和管理技能的专业人才。严重影响物业管理的人才队伍的建设[2]。
4.小区业主的综合素质问题对物业管理工作的阻碍
业主自身的素质和物业管理意识的薄弱都会直接影响城市小区的的物业管理质量。在实际物业管理调查过程中了解到，部分业主对物业管理的相关法律法规的认识存在不足，不能有效的利用法律的保障对自身权益加以维护，对具体的物业管理相关条例也并不了解，关于物业管理中小区的公共区域的管理、建立业主委员会等，也不够重视。在业主进行维权的过程中，由于部分业主的素质较低，常常出现业主和物业管理部门发生口水战、打架事件等不文明和不合理的手段。不仅不利于自身权益的维护，还会造成双发的人身伤害，加重业主和物业管理部门的矛盾[3]。
二、促进城市小区物业管理模式发展的具体措施
1.改善业主和物业管理部门的关系
在城市小区物业管理过程中最重要的就是改善物业管理部门和业主之间的关系，为物业管理工作的开展提供良好的平台。在改善改善业主和物业管理部门的之间关系的时候需要加强两者之间的交流，拓宽交流平台。首先可以通过设置业主意见箱，业主对物业管理部门的不满和建议可以通过书信的形式投到意见箱中，物业管理部门在看到业主的意见和建议时及时的改正工作中存在的不足，为物业管理工作的有效开展提供保障。其次可以借助通信设备，开设物业管理服务专线，业主可以通过打电话的方式及时和物业管理部门沟通物业管理问题。最后，可以建立小区物业管理论坛网站，随着计算机网络技术的发展，人们对网络的依赖性逐渐增强，物业管理部门可以利用这一趋势，在论坛网站中大家可以畅所欲言，加强和业主之间的沟通，减少由于两者缺少沟通而产生的矛盾问题，同时也有利于物业管理工作的高效开展[4]。
2.加强政府相关部门的导向作用
在城市小区物业管理过程中，政府要充分发挥自身的主导作用，建立健全物业管理相关的政策和法规机制，根据城市小区物业管理的实际情况，制定切实有效的解决方案。另外加强物业管理相关知识的宣传和引导，制定统一的物业管理服务规范，满足业主的物业管理方面需求，通过多媒体社交媒介和多媒体设备进行物业管理方面的知识宣传，提高业主的物业管理意识。政府在落实物业管理政策法规的过程中还应该加强监管力度，可以建立小区的物业管理资金账户，对于建设小区的消耗可以通过使用物业管理专项资金，而物业管理资金的征收对象则是小区内的所有业主，物业根据相应的比例和消费的支出科学合理的进行征收，另外物业管理部门对资金的去向和用途做出明细的报表，便于业主及时监督[5]。
3.完善物业管理企业的管理职能
物业管理企业在城市小区物业管理过程中也不断创新、增强自身的实力和市场竞争力，满足社会发展的需求。在物业管理方面，需要不断创新管理手段，引进先进的科学技术到实际物业管理工作中，如统计分析技术、市场预测技术、办公自动化、计算机信息系统和网络技术等，为城市小区物业管理提供技术保障。在物业管理人才队伍建设方面，加强培训物业管理人员的物业经营、计算机网络、公共关系、房产法律等方面的知识，提高物业管理人员的管理技能。同时还要加强培训操作人员的服务技能、治安保卫、设备维护、清洁卫生等方面的技能。另外还可以从社会、学校招聘高素质的物业管理人才，以此优化物业管理企业的人才队伍[6]。
4.提高业主素质和物业管理意识
城市小区物业管理过程中受业主的影响较大，因此要注重提高也很足自身的综合素质和物业管理意识。提升业主自身综合素质的途径有很多，业主可以从身边的小事做起，养成不随意乱扔、乱放生活垃圾等良好的生活习惯。爱护小区内公共基础设施。另外还可以成立业主委员会作为物业和业主之间沟通的纽带，通过业主委员会将集体的意见和建议反应给物业，避免在物业和业主在沟通中产生过激的行为，保证物业管理工作的正常进行。
三、结论
综上所述，我国城市小区物业管理模式发展还有待完善，在实际物业管理过程中仍存在许多问题，因此，相关管理部门要加强对城市小区物业管理模式的研究，针对存在的问题做出具体合理有效的解决措施，提高我国城市物业管理水平，推动我国城市的发展，促进我国经济的增长。
参考文献
[1] 马思.五洲花园社区物业管理系统设计与实现[D].电子科技大学，2013.
[2] 陈沫.社区工作介入自管物业小区的研究[D].华中科技大学，2012.
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[4] 代青.长房小区物业管理系统的设计与实现[D].湖南大学，2013.
[5] 单红艳.基于WEB的小区物业管理与服务平台的设计与实现[D].吉林大学，2014.
小区物业管理范文第5篇
（一）昆山高新区老小区物业现状
1.基本情况
由于这些老小区基础设施相对薄弱、居住人员素质不高、物业费收费困难等原因，正规物业公司不愿接手，只得由街道社区自行管理。物业人员由年龄较大的保安、保洁组成，目前共有1719人。管理模式普遍为最简单的“看看大门、搞搞卫生、修修补补”，与正规物业公司差距较大。
2.保障机制基本以财政投入为主
老小区改造、社区零星维修、门卫经费全部由财政安排；保洁经费扣除各街道社区物业收费外的差额部分由财政安排。门卫及保洁经费按“人数×定额标准”的形式核定。
（二）昆山高新区老小区物业管理中的问题
当前老小区物业管理矛盾较突出、纠纷不断，虽然社区和业主主观上有一定原因，但物业管理体制、物业服务理念、经费保障体制也都存在着一些问题。
1.管理体制不顺畅、奖惩力度不够
①无相关的职能管理机构。全区未设立相应的工作部门或领导小组，无法统筹协调全区物业服务工作，缺乏通盘考虑，各街道社区各自为政。②街道社区既是“裁判员”又是“运动员”。社区工作人员要花大量的精力投入到物业管理杂务中，经常出现加班上门收取保洁费的现象。这让原本只是监督物业管理的社区变成了自已动手搞物业，如果与社区居民产生物业纠纷，容易影响到社区其他方面的工作。③街道社区缺少自。具体体现在1097个老小区门卫全部由市综治委统一招录（为解决本地户籍50岁左右人员就业问题），工资待遇由市统一制定，街道社区只有建议权、无决定权。④业主委员会组建难。老小区基本无业主委员会。除了街道社区指导和监督工作不到位，还有老小区居住人员的结构问题。老小区大多以本地老年人、学区房居住人员、外来人员租住为主，相当一部分业主都不居住在本小区，对是否成立业主委员会并不关心。
2.物业服务水平低、理念旧
①服务水平低，收费难、多。乱停车、环境差、侵占公共空间等现象时有发生，造成业主拒绝缴费，形成恶性循环。由于物业服务水平低，导致物业类投诉占全区投诉总量的40%左右；收费率在50%以上的小区个数只有49个，占总数的23%，有的街道物业费收入甚至出现逐年下降的趋势。②服务理念旧，质量差、意识弱。虽然各街道有物业管理中心，但真正运作的只有朝阳街道，其他街道基本只是空架子。集体收入意识弱，对属于社区收入的商家进场费、广告费等缺乏管理，免收卖人情现象较多。
3.财政负担较重、保障机制等缺乏创新
保安保洁经费由于工资水平提高，总量增支较大，2011-2014年均增长16.01%。虽然财政投入大、负担重，但不治本，无法促进老小区向建立现代物业管理模式转变，关键就是保障机制缺乏创新。①预算制度不适用。我区的配套资金及保洁经费预算参照市级“人数×定额标准”模式，其实对物业管理经费的核定并不适用。因为定额一经确定，大家都知晓全年收入，客观上造成“养懒养散”的现象，缺乏收入考核的弹性。②重改造，轻保养。近年来我区用于老小区屋顶、立面、道路等硬件的改造力度非常大，使很多老小区面貌焕然一新。但几年过后，一些小区又重返脏乱差现象，公共设施损坏严重。究其原因主要是缺乏日常的保养和维护。安排给各街道每年的零星维修经费，根本不足以解决保养和维护问题。③物业收费票据不统一。物业收费是提供服务后的有偿收费，原则上应使用税务发票，但大多数街道的物业管理中心不正常运作，并且申领税务发票会带来缴税问题，因而造成物业收费票据税务发票、财政非税票据并存的局面。
二、街道社区、财政部门对老小区管理的有益探索
（一）整合资源，充实街道物业管理中心
朝阳街道抽调了5名正式工作人员到物业管理中心，开通专门的服务热线；招录10多名有水电等有一技之长的社工，专门负责老小区的物业报修。通过这些资源整合，统筹使用原分散在各社区的物业力量，改变了原先街道内部各社区各管一块的局面，得到了社区居民的肯定，街道2011-2014年的物业收费也逐年上升。
（二）动迁小区物业管理开展的市场化改革，将为老小区提供借鉴
目前我区铭景苑、庙灯2个动迁小区的物业管理，正在进行市场化管理改革试点。具体做法是召集5个有一定资质且经考察平时管理较正规的物业公司进行议标确定。如试点顺利并得以在动迁小区推广，那么此做法应值得老小区借鉴。
（三）对老小区物业经费补助方式的创新也提上了议事日程
一是财政等部门正在调研老小区物业经费预算管理新模式，以亭林街道为试点测算。基本思路是核定收入基数，按物业面积计算物业经费差额补助。二是在2015年预算中专门安排了老小区养护经费。
三、对财政支持老小区物业管理的建议
老小区物业管理是社区建设管理的重要内容，是老小区居民最大的民生事业，而物业管理属于《苏州市政府向社会购买服务指导目录》中的内容之一。因此老小区的物业管理应走以政府投入为主，街道社区、物业公司、社区居民共同参与下的市场化改革之路。财政对老小区物业的支付应促进这一市场化改革。
（一）坚守民生属性的底线
老小区物业管理属于民生事业属性，是财政必须保障的公共事业范围，这是做好老小区物业管理的底线。既要重视老小区的改造也要重视改造后的保养及维护；既要做好日常物业经费保障，也要放权街道社区；既不能参与物业人员招录，也不能框定物业人员的待遇标准。
（二）坚持循序渐进的原则
①在认真调研的基础上搞好测算。做实做好测算方案，是推进市场化改革的前提，财政、街道、区社区管理部门要形成合力。②先试点，成功总结后再推广。在动迁小区物业管理市场化试点成功后，可借鉴其经验选择一个有代表性的街道进行试点，成功后总结经验形成制度再推广。③转变街道物业管理职能。在目前的情况下可参照朝阳街道的成功做法，先充实街道的物业管理中心。市场化改革后街道只是物业管理的监督部门，不再是“裁判员”兼“运动员”了。
（三）拓展规模化整体化的运作思路
亭林街道曾在去年对里厍新小区进行了物业管理改革的可行性研究。综合测算年收入与年支出，结果是收不抵支。但测算的基数是维持目前的物业管理人员数量，单单保安就有20人（3个小区进出口），如真正市场化后真的需要20个保安吗？如以街道内全部老小区作为整体测算呢？再拓展一下，如以昆山高新区全部老小区作为整体测算呢？市场化后由于老城区和城北地区的老小区大多比较集中，物业公司可统筹使用物业人员，遵循优胜劣汰的公司化用人规则，肯定会出现减人增效的良好效果，财政资金的绩效也将体现。如以街道为整体进行市场化招标运作，将更加能保证物业公司的正常利润。另外，区国有资产经营公司也可组建相关子公司参与竞标。财政部门力推的PPP模式也可在小区物业管理方面尝试。
（四）拿出改革创新的决心
