物业公司项目经理工作

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物业公司项目经理工作范文第1篇

物业管理自引入我国20余年来迅速发展，其管理优势和社会生存力日益凸显。与此同时，在物业管理企业的实践中，也产生了诸多问题与矛盾，在一定程度阻碍了物业管理行业的迅速、良性发展。笔者通过深入大量小区调研摸底，分析住宅小区的管理现状，认为主要存在以下问题：

一、法律机制不够健全，维权效力不高

虽然国家逐步在完善物业管理的立法体系，相继出台了《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等法规，在一定程度上对规范物业管理运行起到了作用，但是由于整体机制不完善，仅由行业性、部门性和地方性法规政策等不完整的结构体系。物业服务欠费、接管不畅、维修解决不及时等问题纠纷不断，容易使得小矛盾演化成大的争执，甚至引发集体请愿、暴力冲突等一些严重事件。

二、物管队伍素质不高，管理效率偏低

物业管理是一种专业化的管理，需要各类高素质的管理人才。但目前，大部分管理企业的人力结构与物业管理的发展要求差距较大，特别是项目经理之类的管理型人员严重匮乏，高水平的专业维修技工与高素质的客服人员数量需求缺口较大，企业的员工培训和各种上岗专业培训流于形式、加之观念上认为物业管理无需高素质人员的误区等，使得物业管理行业从业人员整体素质偏低。调研中发现，由于部分公司客服人员服务态度及解释工作不够耐心细致，问题解释不清楚，答复不明确；维修人员责任心及业务技能不强，维修问题不及时、不彻底，经常造成住户的不理解和误会，为后续的管理工作带来诸多不便。

三、物业管理收费困难，标准参差不齐

《物业管理条例》中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费用。物业管理遵循的原则是“谁享用，谁受益，谁负担”，以形成物业管理的完整资金链。但是实际收费过程中，部分小区物业费的收取相当困难。主要由以下几点原因；一是许多物业公司收费范围和标准不够透明；二是住户缴纳物业费后，物管公司对公用部分的设施维护达不到住户心理预期，或是对住户提出的问题不能及时给予解决；三是物业公司提交的物业收费预算、决算存在漏洞，支出不合理。物业费收缴的困难致使物业公司运行资金的短缺，进一步限制了服务水平，造成物管双方权利义务的不良循环。

四、业主维权意识不强，业委会作用发挥不充分

在目前的实际管理过程中，大部分业主只有私人拥有或使用的物业方面的利益受损时才会出面维权，对公共部分的维权意识不强；对于业主委员会的成立不够重视，多数人都抱着多一事不如少一事的态度，对参与业主委员会集中力量维权的意识不强，虽然有很多小区成立了业主委员会，但其维权、监督和协调的作用体现的很不充分。多数业委会成员只有工作热情，不具备专业知识，不能按照国家相关法律法规进行维权。某住宅小区屋面防水工程超出质保期，出现局部渗漏，按照规定这种情况应该向市房屋管理局申请动用大修基金进行维修。但有些业主不愿动用大修基金，而要求物业公司负担费用，又不愿意承担此项费用，导致维修时间一拖再拖，给部分业主造成了一定的损失，最后由房管单位出面协调事情才得以妥善解决。类似这种事件，只有成立业委会并且当业委会成员具备一定的专业知识才能妥善处理此类事件。

通过以上分析，为提高物业管理水平，逐步正规管理秩序，本人认为可从以下几点深入考虑：

一、完善物业管理相应法律体系

物业管理是业主对物业进行自治的权力，是一项产权人对财产进行处置的权力。为此，要完善登记制度，对物业特别是业主共有部分的详细登记，依据《物权法》，细化法规条例，强化可执行性和操作性，使解决物业管理中存在的突出纠纷与矛盾有法可依，保证管理、服务、经营、收费等各环节有章可循。

二、加大管理人才的培养力度，充实优化管理结构

人员素质是做好物业管理的最基础也是最重要的因素。物业管理主要涉及三大类人员，一是项目经理；二是客服接待；三是维修技工。项目经理的能力素质高低在很大程度上决定了一个小区管理水平的高低，因此要注重选择项目经理，通过业绩了解、资格认证、实地考察的手段充分掌握情况，选好带头人；客服接待是与住户接触最多的人员，必须要具备一定的素质，在服务态度、处事方法、日常礼仪等方面需要重点关注，以和风细雨的服务化解业主的焦躁情绪；维修技工是确保业主住用方便的关键，需要较高的维修技能和良好的沟通能力，发现问题及时解决，才能最大程度化解管理中的矛盾。

因此，要提高物业管理水平，物业公司就需要多管齐下，从根本上提高管理服务人员的素质，优化人员结构，从而带来服务作风、水平的大力改善，使业主欣然接受优质的服务，消除内心的对抗心理，达到和谐共存。

三、提高自身管理效率，合理配置资源

物业管理公司的效益主要是通过提供一系列全方位、多层次、专业化的服务来实现的。当前，员工服装统一、举止文明、态度和蔼、语言亲、服务周到是物业服务的统一标准。只有在服务标准上多下工夫，不断提高自身管理水平、打造过硬管理团队、提供优质高效服务，才能满足当今物业管理发展的需要。物业公司必须合理优化内部结构，尽量实现人员的一专多能，可以最大程度减少岗位设置，避免人力浪费，实现投入产出的资源最大化。同时，要依据小区实际建立起一套行之有效的运行制度，高效快捷的与业主实现零距离沟通，提前发现问题，及时解决，降低管理成本，实现“管与被管”的双赢。

物业公司项目经理工作范文第2篇

给业主的道歉信范文一尊敬的各位业主：

xx年匆匆过去了，由于上一届业委会任期己到，201X年1月10日，经过全体业主的选举，产生了新一届的业主委员会，对此业委会对于全体业主给予我们的信任表示感谢，同时深感肩上责任重大。因为我们小区情况特殊，开发商给我们遗留了很多问题，物业也没有公司愿意接手，无奈业委会也承担起充当物业的重任。我们有信心做好小区的管理工作，竭诚为大家排忧解难，但更重要的是需要全体业主的支持和配合。

业委会成员的工作是无偿的、义务的，是要抽出时间和精力为小区业主服务的，甚至还要贴上汽油费、电话费和垫付资金，但我们仍无怨无悔，因为我们只有一个共同的目标：那就是创造一个安全、便利、舒适的生活空间，同时使业主的物业保值增值。本着这一共同的目标，我们应该共同努力，相互支持，相互理解，相互信任。

我们深知在接下来的管理中会出现很多问题，遇到很多困难，也会有许多和业主意见不统一的地方，真诚的希望大家给予我们批评和建议。同时也希望业主积极参与到小区的管理和建设当中来，为小区出自己的一份力，尽自己的一份义务，也勿忘自己应该承担的责任，分担或减轻业委会的工作量，使我们能有更多的时间来开展小区的其它工作，有更多的精力参与到与开发商的交涉中去。

小区属于全体业主，需要每一位业主的精心呵护，她的文明与秩序体现着我们的素质和修养。我们相信，有全体业主的积极参与、配合，我们小区一定会建设的更加美好，更加和谐。

祝各位业主生活美好，家庭幸福!

XXX

20xx年XX月XX日

给业主的道歉信范文二向______________________全体业主致歉：

本公司接受_______________________业主委托，对其住宅进行装饰工程施工，在施工期间对各位业主造成的不便、噪音污染及粉尘，工程项目经理__________代上海波涛装饰集团都匀分公司全体员工向各位业主致歉

本公司规定工人严格按照小区装修协议规定时间工作(中午12：0014：00为休息时间)，不打电钻，小震动施工。我们深知由此可能给您造成的不便和影响，也十分了解您此时的心境，对此我们深表歉意，并恳请您的谅解，对您给予的理解与支持，本公司深表谢意!

XXX

20xx年XX月XX日

给业主的道歉信范文三尊敬的xxxx各位业主：

首先感谢您选择了xxxx家园，您的到来使我们倍感荣幸。上海兰花以其绝佳的地段、优雅的环境、完善的设备、一流的质量、细心的管理成为石台房产界的精品物业管理， 物业公司全体同仁愿为大家提供热情、周到、细致的服务，我们与业主是一家人，我们将始终与业主站在一个立场上，竭诚为大家排忧解难，您的满意就是我们的快乐。但在管理中我们还存在着不少问题，还有许多不如人意的地方，我们真诚地希望大家给我们物业公司提出批评和建议。

我们有一个共同的目标，那就是：创造一个安全、便利、舒适的生活空间的同时，使各位业主的物业保值增值，保持我们的物业常用常新。本着这一共同的目标，我们应共同努力，相互支持，相互理解、相互信任。相互配合。

1、小区花园问题。一楼的花园即是自家的使用权，也是影响小区整体美观的一个准公共部位。请业主不要把自家花园的草坪起掉，种上菜，栽上葱，也不要把花园里堆放了许多杂物，影响了小区的整体美观，同时也降低了我们小区的品味。希望大家树立现代城市生活观，摒弃杂物，栽花种草，美化环境。

2、阳台封闭问题。一些业主如需要将自家的外景观阳台做封闭处理，要保持小区的整体一致性。

3、小区环境卫生问题。小区楼宇每个单元都有保洁员进行保洁，楼前设有生活垃圾筒，请业主将生活垃圾投放到各自单元门口的生活垃圾筒内，严禁放置在单元门口，或直接抛出窗外，污染了地面，也影响了他人的正常生活和人身安全。

4、小区秩序问题。一是车辆秩序，二是外来人员。不论是装修的还是探亲访友的，请业主必须配合保安对小区的进出管理工作。同时也是对广大业主的负责，希望大家共同来维护小区的秩序。

5、物业费收缴问题。物业费是物业公司的主要经济收入，是物业公司维持进行运转的主要经费来源，(如果大家都不交物业费，物业公司将因无法生存而退出小区的管理，到时受苦的是广大业主)。所以请大家按时缴纳物业费。

6、小区公共设施设备问题。小区的公共设施设备是大家的共有财产，需要大家共同来维护。请大家监督，将小区的公共设施设备维护好。

谨此

祝安康!

物业公司项目经理工作范文第3篇

一、如果你是项目经理，你该如何与业主建立良好的关系?

1、腿勤一点，嘴甜一点，心细一点，事精一点。

2、主动为业主着想，多拜访、回访、及时反馈。

3、原则要坚持，方法要灵活。

4、沟通，切实有效的沟通;换位思考，多站在业主角度看问题。

5、答复，做到不管事情处理的结果如何，都主动承诺时间内有回应。

6、处理问题合情、合理，再合法。

二、如果你是项目经理，你怎么看待小区成立业主委员会?

1、首先要明确物业和业委会之间的相互关系(两者无隶属关系，不存在领导和被领导的关系，也不存在管理和被管理的关系，两者在法律上是平等的)。

2、业委会的类型(合作型、对抗型、依赖型)。

3、在法律的框架下，在社区街道办的协助下做好与各类型业委会成员的沟通，使小区物业管理工作走上健康发展的轨道。

三、上级领导下达任务，要求提高小区物业费收缴率，你应该怎么做?

1、硬件，社区大环境一定要做到位，细节方面下功夫。

2、软件，各项社区文化活动要开展，交流沟通是打开心结的必经之路。

3、内部管理要到位，企业的良好形象是提升业主满意度的特效药。

四、如果你是项目经理，你该怎么管理好自己的团队?

1、搞好团队建设首先要确立团队建设的目标。

2、为了提高凝聚力和竞争力，必须认真做好沟通、关爱、激励三个阶段的工作。

3、管理者要具备强烈的事业心和责任感，具有勇于创新的进取意识和身先士卒的勇气。

五、你是如何看待工作中的无私奉献和有偿服务?

1、无私奉献和有偿回报并无本质区别。直接的有益于自己的，分两种情况，一种是直接获得有偿回报;另一种是有偿回报在远期。间接的有益于自己的，也分两种情况，一种是这样会获得群体的认同，进而在群体中获得地位，在群体活动中因此而得益;另一种是获得内心的满足与愉悦感，这也是一种获益。

2、无条件地提倡无私奉献显然是有问题的，比如物业费收不上来，物业公司难以为继，还要求物业公司给业主无偿提供服务，肯定不行。物业经营盈利了，不回报业主，独自吞占，那也是有问题的。

3、一套行之有效的有偿服务清单是物业必须准备的。

六、你怎么看待ISO质量体系在实际操作中的利弊?

1、标准化的质量管理体系有助于提升公司品牌形象，但执行成本很高，大型物业企业有资金去承担，然后带来良好的循环。然而中小型物业企业，一旦实行，高昂的成本会在短时间造成现金流紧张，如果不能贯彻执行又会陷入恶性循环。

2、“质价相符”的服务才是最合适的服务，1块钱的物业费，不可能享受5块钱的待遇。制定适宜的物业管理服务规范，提高顾客满意度即可。

七、如果有人告诉你，业主将在晚上聚集闹事，你该怎么办?

1、首先应该核实信息真伪。

2、其次将你获知的真实信息报告上级，并告知社区居委会、派出所等政府职能部门，听取指示和要求。

3、事件发生后应第一时间报警，保护好现场，及时劝阻和控制事态不继续扩大，尽量避免发生冲突。

4、事后将事件的整个情况以书面报告形式上报公司或相关政府主管部门。

八、具体谈谈你如何增强团队的责任心和执行力?

1、责任心是提高执行力的前提。人事部门对于员工招聘要把好关。责任心的提高还需要在工作中培养。相关业务培训、团队协作、活动组织等等都是提高员工责任心和执行力的有效途径。

2、执行力最能看出员工的工作态度，用制度去管，不是用人去管。

3、做好考核和奖罚工作。

4、向员工清晰地下达工作内容和工作要求，特殊情况保持弹性。

九、作为项目经理，你怎么看待客户服务工作?

1、客户服务是很抽象的，所有为了管理好，一定要量化。每个部门都要制定目标和完成计划时间表，定期做好满意度调查。

2、超越客户的期望，我们的服务不应处于被动角色，应主动出击，在细节上多下功夫，赢得客户认可。

3、注意调节自己的情绪，面对压力时，及时调整状态，将压力转变成向前的动力。

4、学会倾听，培养客户服务意识。

十、你将通过什么样的绩效考核来提高团队执行力?

1、将工作量化，在团队内使用统一的评比标准，尽量减少人为的评估行为，以数字说话会更有说服力。

2、可以参考一些KPI评比的工具，结合工作内容，有针对性的设计一些指标。如：工作的效率(总是完不成、总是刚好完成、总是超额完成)、工作态度(直接对抗，按自己的想法去做;按上级的指示，但敷衍了事;认真的去执行，一旦达不到目标会找客观原因去辩护;认真的执行，达不成目标总能先从自身找原因;认真的执行，总能达成目标)等。

3、执行力一方面在员工自身，另一方面则看团队领导者的领导力与管理能力。

十一、因为什么原因，你要离开原来公司?

1、首先，原来的公司很好，领导和同事都很关心我，我们相处的也很愉快。

2、其次，我离开的原因并非是干的不顺心，而是想寻找更大更好的发展平台。因为人是要不断进取的，长时间的在同样的工作环境下，容易让人产生疲软心理，不思进取，贪图安逸，而自己要求更大更好的发展平台无非是为了更好的完成早期的资本累计，为自己的理想打下更坚实的基础。

3、最后，因为贵公司可以为我提供这样一个平台，展现我的能力，体现我的价值，最吸引我的是，这里有我认为值得挑战的地方。

十二、你认为作为一名合格的项目经理，应该具备哪些素质?

1、表率作用和人格魅力。

2、忠于企业，忠于职守。

3、具备科学决策的能力。

4、有效沟通的能力等等。

十三、作为一名项目经理，你如何看待保安管理工作?

1、小区的安保强度与业主的人身财产安全息息相关。

2、安保管理的标准直观的体现企业的形象品牌。

3、秩序维护人员的素质和应变能力需要在实践中经得起考验。

4、保持沟通，加强团队凝聚力。

十四、你觉得应该从哪几个方面加强自己的工作责任心?

1、对上级领导负责(使命必达)。

2、对服务对象业主负责(心系业主)。

3、对管理的团队负责(担当)。

十五、你在原单位负责哪方面的工作，工作内容、职责有哪些?

1、结合原单位的工作内容，就重要的、紧急的事情先展开，次要的工作带过，着重体现个人在工作的付出和成果。

2、涉及工作的方面不要过于片面，最好多方面展开。

十六、说说你自己的个性及优缺点?

1、首先，回答问题时候要明确具体，最好以条条来呈现，在优点和缺点这个问题上，不能只说优点，也不能只说缺点，最好是优点说四五条，缺点说两三条，就是说缺点要少于优点。

2、其次，讲优点要重点突出，讲缺点要略略带过，而且不能讲与面试单位招录很不相符的缺点。避免谈到无法改善的弱点，比如我算数必须用计算器，我脑子不好用看书不理解。避免谈到致命弱点，比如脾气怪异不喜欢合作迟到早退等。

3、第三，谈已经在改正的缺点，有明确计划来改正的缺点。尤其是你能够充分论证在近期就可以解决的缺点。谈一个利用你的优点改正的缺点，顺便带出一个优点。谈已经在改正的缺点/有明确计划来改正的缺点。尤其是你能够充分论证在近期就可以解决的缺点。

十七、你是怎样看待工程设备管理工作的?

对于设备设施的管理，肯定绕不开物业设备的基础知识，给排水系统，供热、供燃气、通风与空调系统、电气系统等等，作为项目经理要在物业设备管理工作中做好的维修管理和运行管理并制定相应的管理制度和维护方法。学会让制度管理，要做好相关的应急预案。

世界上最容易成功的有两种人一种是傻子，一种是疯子，傻子是会去相信的人，而疯子是会去行动的人。

1、有人问农夫：“种了麦子了吗?”农夫：“没，我担心天不下雨。”那人又问：“那你种棉花没?”农夫：“没，我担心虫子吃了棉花。”那人再问：“那你种了什么?”农夫：“什么也没种，我要确保安全。”

【悟到】一个不愿付出、不愿冒风险的人，一事无成对他来说是再自然不过的事。

2、两马各拉一货车。一马走得快，一马慢吞吞。于是主人把后面的货全搬到前面。后面的马笑了：“切!越努力越遭折磨!”谁知主人后来想：既然一匹马就能拉车，干嘛养两匹?最后懒马被宰掉吃了。这就是经济学中的懒马效应。

【悟到】让人觉得你可有可无，你被踢开的日子就不远了。

3、夜市有两个面线摊位。摊位相邻、座位相同。一年后，甲赚钱买了房子，乙仍无力购屋。为何?原来,乙摊位生意虽好，但刚煮的面线很烫，顾客要15分钟吃一碗。而甲摊位，把煮好的面线在冰水里泡30秒再端给顾客，温度刚好。

【悟到】为客户节省时间，钱才能进来快些。

4、一禅师见一蝎子掉到水里，决心救它。谁知一碰，蝎子蛰了他手指。禅师无惧，再次出手，岂知又被蝎子狠狠蛰了一次。关注微信"销售总监"查看你不知道的销售技巧。旁有一人说：它老蜇人，何必救它?禅师答：蜇人是蝎子的天性，而善是我的天性，我岂能因为它的天性，而放弃了我的天性。

【悟到】我们的错误在于，因为外界过多地改变了自己。

5、曼德拉曾被关压27年，受尽虐待。他就任总统时，邀请了三名曾虐待过他的看守到场。当曼德拉起身恭敬地向看守致敬时，在场所有人乃至整个世界都静了下来。他说：当我走出囚室，迈过通往自由的监狱大门时，我已经清楚，自己若不能把悲痛与怨恨留在身后，那么我仍在狱中。

【悟到】原谅他人，其实是升华自己。

6、看中一台电脑，需要9000元。他每月的收入只有2000。老婆对他说，你疯了，你买了就离婚。他问我怎么办。我说，你配不上那个电脑。连自己喜欢的东西都没勇气去争取你将来在社会上还能混成啥样?他咬咬牙买了。

为了还债他开始不停的兼职。终于在一个月内还清了所有的余款。他的妻子并没有因为他的疯狂而离开他。他的妻子把他带进了车市，说：老公，我们贷款买了这辆宝马吧。他一开始吓死了。以为老婆是疯了。1年后他还清了宝马的贷款。

【悟到】你连追求自己喜欢的事物与人的勇气都没有，你注定是个失败者。

7、三人出门，一带伞，一带拐杖，一空手。回来时，拿伞的湿透了，拿拐杖的跌伤了，第三个好好的。原来，雨来时有伞的大胆地走，却被淋湿了;走泥路时，拄拐杖的莽撞地走，时常跌倒;什么都没有的，大雨来时躲着走，路不好时小心走，反倒无事。

【悟到】很多时候，我们不是败在缺陷上，而是败在优势里。

8、一个小镇中，一位商人开了一个加油站，生意特别好，第二个来了，开了一个餐厅，第三个开了一个超市，这片很快就繁华了。另一个小镇，一位商人开了一个加油站生意特别好，第二个来了，开了第二个加油站，第三个、第四个恶性竞争大家都没得玩。

【悟到】一味走别人的路，必将堵死自己的路。

9、一只乌鸦在飞行的途中碰到回家的鸽子。鸽子问：你要飞到哪?乌鸦说：其实我不想走，但大家都嫌我的叫声不好，所以我想离开。鸽子告诉乌鸦：别白费力气了!如果你不改变声音，飞到哪都不会受欢迎的。

【悟到】如果你希望一切，都能变得更加美好，就从改变自己开始。

10、一户人家有三个儿子，他们从小生活在父母无休止的争吵当中，他们的妈妈经常遍体鳞伤。老大想：妈妈太可怜了!我以后要对老婆好点。老二想：结婚太没有意思，我长大了一定不结婚!老三想：原来，老公是可以这样打老婆的啊!

【悟到】即使环境相同，思维方式不同，也会影响人生的不同。

11、小和尚负责清扫寺院落叶，每天要很长时间才能扫完。有人对他说：“你打扫前用力摇树，把落叶统统摇下来，明天就不用打扫了。”小和尚觉得很对，就高兴地照办了，可第二天院子里如往日一样满地落叶。无论你今天怎么用力，明天的落叶还是会飘下来。

【悟到】活在当下。

12、野猪和马一起吃草，野猪时常使坏，不是践踏青草，就是把水搅浑。马十分恼怒，一心想要报复，便去请猎人帮忙。猎人说除非马套上辔头让他骑。马报复心切，答应了猎人的要求。猎人骑上马打败了野猪，随后又把马牵回去，拴在马槽边，马失去了原先的自由。

物业公司项目经理工作范文第4篇

尊敬的广大业主：

一、主要工作成果

（一）推动物业选聘、维护园区稳定

3、留住园区老物业员工维护业务稳定。为了最大程度地保持园区服务不因新老物业更替而波动，业委会经与盛世物业谈判，要求原则性整体接管原物业人员，要求执行原物业服务项目收费价目，并最终写入新签立的物业服务合同中，从而最大程度地保证了人员的稳定、服务提供的持续，和业主既有的利益。

（二）启动硬件建设，恢复园区环境

4、加装安装北围墙电子围栏及一期红外摄像头。针对业委会成立前，老物业管理时期园区多次被盗的薄弱环节，业委会经与开发商多次沟通，最终达成一致意见，于2013年10月先期完成了北围墙电子围栏的加装，及园区一期红外摄像头的升级改造和加装工作。

5、启用园区会所餐厅酒吧及泳池。为重新活跃园区氛围，点燃社区生活情趣，业委会经多次与开发商沟通，并协调物业公司聘请厨师，为园区业主提供点菜及主食等。夏季会所泳池，首度实现对园区业主免费开放。同时开放酒吧，有偿提供各种酒水、饮料、咖啡、点心等。

6、推动一期光纤改造工作。针对园区一期因建设年代较早未铺设光纤一事，业委会经与物业共同咨询，最终协调了联通公司入园进行现场勘察与施工估价。此后，通过对一期54户业主逐户确认是否自愿光改的细致工作，推进了小区一期此行工程的顺利实现。

7、开展杨树减负排除安全隐患。园区内拥有大量的陈年杨树，虽枝繁叶茂，但主干渐枯，随时都有折断、倒塌，造成园区别墅财产损失甚至人员伤害的危险。为加强园区绿化管理工作，避免危树带来的安全隐患，业委会决定并要求物业公司于2014年4月对园区杨树进行了大规模、系统性的截头修枝减负工作。

8、增加东西门车牌识别系统。为了加强园区出入管理，完善物业安放联防工作，完善东西门人员、车辆出入管理系统，业委会经与开发商协商，由开发商出资对园区东西门门禁系统进行了改造，启用车牌对比系统。

9、完成一期主干道南侧路灯立杆加装工程。由于历史的缘故，园区一期东西主干道南侧（165号-171号路段），多年未设路灯。为彻底改变这一局面，方便业主、防范安全、光亮园区，经业委会提议，并批准预算外费用3340元，最终通过物业公司历时15天的不懈努力，(w w w . f w s i r . c o m)彻底解决了这一园区历史遗留问题。

（三）开展各种维权，维护园区利益

13、修复园区消防系统。本届业委会成立之初，开发商参选业委会委员时曾向广大业主发出公开信，承诺解决消防、安防、绿化、东西门改造等问题。但此后未付诸行动。为此，业委会一直在与开发商沟通交流交涉。后来随着园区火灾发生和业委会维权小组的成立，为缓和事态，开发商对全园区瘫痪状态的消防系统进行了恢复整修。目前园区消防系统运行基本正常。

16、组织开展房屋团体投保。自波特兰花园不幸发生火灾以来，广大业主对别墅财产保险的关注和需求日渐加强。为此，业委会积极联系保险机构。对符合基本条件的保险企业，邀请赴园区进行实地考察、与业主见面互动。最终针对所设计的投保方案，业委会锁定两家保险机构，供业主自行参选投保。投保业主36户。此项工作历经三个月。消除或缓解了业主的后顾之忧。

（四）加强自身建设，监督物业管理

17、完善内部规章制度规范业委会内部运作。业委会除严格遵守国务院《物业管理条例》《北京市物业管理办法》等法律法规外，还围绕《波特兰花园业主大会议事规则》和《波特兰花园业主公约》，制定了《波特兰花园业主委员会工作制度》、《波特兰花园业主委员会职责分工》，《波特兰花园业主委员会秘书工作制度》《波特兰花园业主委员会新闻发言人制度》等内部运行制度。为做好公共维修资金管理，业委会专门制定了《波特兰花园小区专项维修资金应急支取预案》等专项制度。

18、创建多种沟通平台增强园区透明度。众人事，众人谋。为了给园区业主、物业与业委会三者相互之间，创造尽可能多的发表言论、交流互动、增进了解、凝聚共识、传递正能量的沟通机会，业委会通过早期筹选时的QQ群，创建了波特兰业主微信群。此外，业委会还创立了波特兰花园微信公众平台。每月将业委会和物业公司当月所做的工作和来月的计划，公开、透明地向广大业主公示，接受业主监督。同时，业主大会及业委会重要事项，会在园区会所外橱窗公示。

20、严格要求委员从我做起、正言正行。业委会工作涉事敏感、事关多方。它要求每一委员做到正派、正义、正气，无私、担当、奉献，且不为无关利益和小便宜所动。近三年来，尽管也存在公私不明、自身要求不严等个别现象，给业委会正言正行形象带来一定的负面影响，但就业委会整体而言，大多数委员都能够坚持以谋求、维护广大业主利益为根本原则，顶住了压力和诱惑，有力地践行了这一道德底线。

21、监督物业多次调整优化管理人员和组织结构。业委会严格按照《波特兰花园小区项目物业服务合同》及《波特兰花园小区项目服务投标文件》的标准，监督物业服务，提升园区品质。两次建议调整园区物业项目经理，多次建议调配部门负责人，帮助物业公司根据波特兰实际优化部门设置、梳理跨部门的业务或管理流程。现阶段，项目班子成员稳定，物业服务理念和意识明显改善，物业服务水平稳中向好。

22、协助配合物业开展园区文化活动。依据双方合同约定，物业公司应定期开展园区文化活动。业委会同样非常重视活跃园区文化氛围工作。为此，业委会多次积极参与，为物业出谋划策，做好配合协调等工作。

23、督导支持物业严格维护园区秩序。近三年来，园区业主门前私自绿化、房屋及周边私搭乱建现象时有发生。于此同时，物业公司也时有履职不力或做不通业主工作之困。业委会总是积极作为，督导物业、教育业主，来维护园区环境和秩序。

二、已经开展尚需进一步解决的主要事项

1、修复园区安防系统。本届业委会成立之初，开发商参选业委会委员时，曾向广大业主发出公开信，承诺任期内解决消防、安防、绿化、东西门改造等问题，目前除园区消防系统基本解决外，其他承诺均为兑现。安防系统仍处于瘫痪状态，园区安全存在较大隐患。

4、建立健全业委会专项管理小组制度。为进一步调动广大业主对物业和园区管理工作的参与感和积极性，发挥其专长与才智，弥补业委会工作之不足，协助业委会有效运转，业委会曾于2014年启动专项管理（监管）小组建立工作。并公告招募热心业主参与园区工程、绿化、客服、安保等各专项管理指导工作。但由于只有4位热心业主报名，各管理小组难以有效组成，业委会无奈中止此项努力。

三、展望与寄语

各位业主，第一届业委会的成立，彻底改变了园区广大业主与物业公司及开发商之间的利益格局，让广大业主真正拥有"当家作主"的感觉和权利。因此，人们也希望满满，寄望多多、盼望高高。但由于业委会成员也是一员业主，都是业余选手、义务为工，更是第一次从事该项工作，故需要改进、提高的地方还很多。希望广大业主多包容、多参与、多提理性建设性意见。

本届业委会的使命即将完成，在此衷心感谢各位业主的信任、支持、理解！感谢任期过程中热心业主对业委会工作的指正、批评和建设性的意见，正是你们的参与、配合，业委会的工作才会越来越好越富成效！

物业公司项目经理工作范文第5篇

一、工作总体思路

20**年的工作思路和目标是：“注重一个转变，确保两个稳定，完成三个突破，实现四个延伸”。

（一）注重“一个转变”，即：经营思路的转变。

20**年是《物业管理条例》重新修订、实施后的第一年。新条例的实施，不仅为整个物业管理行业提出新的发展方向，同时也为我们企业工作提出新的准则。因此，我们要在认真贯彻和领会《物业管理条例》精神实质的基础上将公司经营思路由“量”向“质”转变，即由过去战略规模扩张，向追求效益最大化的方向转变，实现公司可持续性发展。

（二）确保“两个稳定”，即：确保公司各项目运营安全稳定，确保公司员工队伍的稳定。

项目的安全运营是公司健康、稳定发展的关键。控制和减少各类责任事故发生，建立常态安全控制机制是我们的首要工作。20**年我们仍将把安全运营工作列为各项工作之首，并积极的采取预防措施，消除不安全隐患，以确保项目运营的稳定。

确保公司员工队伍的稳定是我们实现工作目标的基础。公司多年的文化积淀，铸就了xx物业优良的人文环境和人才培育、发展氛围。今后，我们仍将发扬光大，形成稳定的人才培育和生长环境，造就具有安华特色的人才培养、任用、使用机制，让有志于为安华效力、服务的员工在这里得到发展和成长。

（三）完成“三个突破”，即：第一、管理工作要有新突破；第二、用人机制要有新突破；第三、成本管理要有新突破；

创新是公司发展的永恒主题，突破是创新的基础。xx物业经过十余年的发展，积累了丰富的管理经验，在此基础上创新，就要有突破。因此，20**年我们要紧密结合公司发展战略需求，结合当前物业管理行业新形势，研究我们的管理工作，研究我们的用人机制，研究我们的成本管理，突破现有模式，实现新的创新。

（四）实现“四个延伸”：既：第一、“精细化”服务向“零缺陷管理”延伸；第二、业务能力培训向专业能力培训延伸；第三、设施、设备管理向健康型管理延伸；第四、公司规模拓展向效益目标延伸。

1、按照“标准化、程序化、规范化、信息化”的企业发展目标，20**年我们要进一步细化服务环节，完善服务流程，规范服务行为，把我们现已推行的“精细化服务”模式向“无缺陷管理”模式延伸；提升我们的服务品质和服务水准。

2、进一步加大公司培训工作的力度和深度。20**年，公司要在建立健全科学、系统的培训管理机制基础上，加快员工队伍的专业化素质培训工作进程，加速专业技术人才，特别是机电设备、设施专业的技术型人才的培养，实现培训向专业能力的延伸；

3、基于我们在设施、设备管理上仍处于基础维护状态，20**年公司要加大重点设备的治理和技术改造力度，逐步减少和消除设备隐患，提高设备的健康水平，以设备健康确保运营安全，实现设施设备管理向健康型延伸；

4、20**年公司将继续以整合资源，优化公司内部产业结构，追求效益最大化为工作目标，正确处理规模和效益两者之间的关系，理性拓展企业的管理规模，合理维护企业生存空间，实现向效益目标延伸。

二、20**年七大重点工作

1、以服务业主为关注焦点，持续改进服务工作质量，通过推行“精细化服务”，促进“零缺陷”管理的工作进程。

2、加强员工队伍建设和管理，抓好教育和培训，继续提升项目经理层面的综合能力和管理水准，继续提高员工队伍的专业素质水准，确保员工队伍的综合素质适应新形势发展需要。

3、以安全运行为基础，强化安全意识，提高风险防范能力和预警能力，有效控制、减少和杜绝各类事故的发生。

4、加强对设施设备的养护、维护和可靠性分析工作，狠抓设备的治理、改造和完善工作，提高维护的专业水准，确保设施设备运行正常、健康。

5、以深化内部资源，整合外部市场为目标，继续做好人员结构、组织结构和资源的配置和调整工作，以提高我们的工作效能、工作效率和工作效益。