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由于棚户区改造房属于安置房的一种,根据相关政策规定,这类房产在五年内不能买卖。期满,业主缴纳相关税费后,可申请办理房产证,拿证后的房产和普通住房没有差别,可正常买卖交易。棚户区改造房的价格往往低于市场房价,算是福利性住房的一类,因此在买卖交易中,很少人会在未取得房产证的情况下,去购买这类房产,所存在风险实在太大,容易对自身利益造成影响。
棚户区改造房很难确权,需要漫长的一段时间,可办理房产证,但流程比较麻烦。因为它的性质、拿地的方式、产权的不同,所以不能按照同一种方法来处理。但可参照这些点来作出判断,若能提权证,就可进行房产交易。但其中一部分的棚户区改造房是小产权房,也就是使用集体土地来建造的,这类情况的房产,个人往往无法办理过户,因为产权属于集体,只有房屋所有权属于个人,所以这类性质的房产不能正常交易买卖。
(来源:文章屋网 )
关键词:棚户区改造;PPP模式;项目融资
DOI:10.16640/ki.37-1222/t.2015.24.205
随着棚户区改造的不断深入,在不少地区投入与收益难以平衡的项目逐渐成为改造重点,改造成本愈发提高、资金压力逐日增长的现象普遍存在。一些地方急于寻求棚户区改造资金的来源而四处举债,而一些金融机构因缺乏分析能力,风险识别和风险处理能力不足,出现了对同一个项目、一个平台在多家银行重复授信、多头融资的问题,债务风险加剧。基于以上所述的问题,引入PPP模式具有重要的现实意义。
1 棚户区改造中采用PPP模式的必要性分析
1.1 棚户区改造意义深远
棚户区改造不仅是重大民生工程,也是重大发展工程,推进各类棚户区改造,既能改善民生,又是扩大内需的一项重要举措。棚户区改造产业关联度高,带动力强,不仅能够增加投资,而且能够带动消费,可以有效消化钢铁、建材、家电等上下游产能和产品。棚户区改造是一项功在当代、利在千秋的伟业,正是有了党和政府的关心和大力支持,让棚户区居民住进新居,告别阴暗破旧的生活环境。
1.2 吸引民间资本投资,弥补财政资金不足
推进城镇化,修缮老旧设施,满足新进入城镇的居民的公共需求,以及完善公共服务缺失或供给不足的基础设施等,都是政府部门面临的挑战。若PPP模式采用合理的设计方案,则可调动正在寻求投资机会的社会资本,包括本地、地区或国际范围内的资本。 PPP项目利用社会资本的管理能力和经验,社会资本参与PPP项目,通过提供服务得到政府的补偿,以获得适当的投资回报。
2 棚户区改造过程中采用PPP模式的可行性分析
2.1 积极的政策导向
2010年国务院颁布的《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》,明确和细化了“非公经济36条”。该《意见》第三部分第十二条规定,“鼓励民间资本参与政策性住房建设。支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房,参与棚户区改造,享受相应的政策性住房建设政策。”这为PPP模式在棚户区改造建设中的应用提供了政策支持。
2.2 良好的运作基础
PPP模式作为一种公私合作、实现“双赢”或“多赢”的运营机制,早在20世纪80年代就在世界范围内得到了快速发展并积累了诸多经验。20世纪90年代至今,我国应用PPP模式的领域也在逐渐扩大,在高速公路、地铁、水务等基础设施和公用事业都有很多成功案例。
3 完善棚户区改造建设PPP模式的对策建议
3.1 创造良好的法律环境
PPP模式本质上是以合同为基础,政府与私人组织之间形成一种伙伴式的合作关系,在双方合作过程中会牵扯许多权利与义务的分配问题。法律作为社会公平和正义的象征,在合作中保护双方的利益、规范双方的行为方面有着积极意义,最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。
3.2 政府部门提供足够的引导和支持
由于资本的逐利性,民间资本往往对投资回报率不是十分理想的棚户区改造不感兴趣。虽然PPP模式在一定程度上能够保证民间资本获得一定的收益,但PPP模式在我国棚户区改造中的实践时间较短,缺乏成熟完善的盈利模式,社会资本对PPP模式在棚户区改造中的发展前景仍然持有怀疑态度,不敢贸然参与。为此,政府应当为企业提供政策上的支持,引导民间资本通过PPP模式向棚户区改造注入资本。
4 结语
在棚户区改造中采用PPP模式是减轻政府资金压力的重要方式和手段。降低了政府的财政风险,同时也对企业的出资行为进行保障。虽然在目前的实际应用中还存在着许多的问题,不少地区积极先行开展PPP模式融资建设试点,鼓励社会资本进入公用基础设施建设,相信PPP模式会在棚户区改造建设中不断完善,采用PPP模式的棚户区改造建设会在将来得到更好地发挥作用。
参考文献:
[1]盖国凤,丁莉.基于PPP模式的保障性住房建设体系[J].财经问题研究,2013(10):97-102.
[2]杨雨颜.基于PPP融资模式的公共租赁住房建设研究[D].重庆:重庆大学,2012.
[3]崔琳琳,谭大璐,刘滢.PPP模式在成都市保障性住房中的应用[J].工程管理学报,2011(04):454-457.
尊敬的罗市长、各位领导:
根据会议安排,现将XX区棚户区改造工作有关情况汇报如下:
一、XX区棚改工作开展情况
2016年市委、市政府下达给XX区的棚户区改造总任务是8503户1520000平方米,其中征地拆迁6726户961000平方米,综合整治1777户559000平方米。(已签协议2168户648000平方米)具体项目进展情况如下:
(一)市属棚改项目征地拆迁进度
1.五只角(张清公路旁)城市棚户区改造项目,已签协议13户4000平方米。
2.仙人溪周边城市棚户区改造项目(二期),已签协议15户3900平方米。
3.三角坪周边城市棚户区改造项目(二期),已签协议23户6600平方米。
4.XXX火车站周边官黎坪社区(二号地)城市棚户区改造项目,需征收土地58户24.5亩,房屋征收82户22000平方米。已签协议46户8000平方米。
5.官黎坪火车站广场西侧大庸中路南侧(索道东)城市棚户区改造项目(二期),已签协议53户10400平方米。
6.新码头观音大桥至宝塔岗片城市棚户区改造项目(二期),已签协议22户4500平方米。
7.官黎坪潭头湾城市棚户区改造项目(二期),已签协议2户400平方米。
8.官黎坪甘溪桥东片城市棚户区改造项目(二期),已签协议99户24000平方米。
9.观音大桥南端东侧城市棚户区改造项目,已签协议33户7300平方米。
10.澧水大桥南端周边城市棚户区改造项目,现已签协议86户12800平方米。
11.大桥路以西边贸市场至市房管局办公楼段城市棚户区改造项目,已签协议57户10419平方米。
12.大庸桥黄家阁小区周边城市棚户区改造项目,已签协议34户7954平方米。
13.古庸路以北子午西路以南闽南酒店以西周边城市棚户区改造项目,已签协议15户1220平方米。
14.沙堤片区城市棚户区改造项目(一期),已签协议423户104766平方米。
15.沙堤片区城市棚户区改造项目(二期)(太极溪两侧),规划红线内一共29户,已签15户。
16.沿河城市棚户区改造项目,已签协议259户52120平方米。
17.陈家溪以东,聚星汽车城至澧水河南岸周边城市棚户区改造项目,澧兰东路已完成房屋丈量,一榜公示。
18.XXX航院原校院周边棚户区改造项目,已签协议83户6200㎡。
19.奇峰市场及周边城市棚户区改造项目,已进行了三榜公示及评估公司的选定。
(二)区属棚改项目建设进度情况
1.张罗公路以东、索道以西、大庸中路南侧城市棚户区位于官黎坪黄金塔社区周边,改造项目总用地面积381.66亩,房屋总栋数519栋,总建筑面积154041平方米,概算总投资9.1亿元。先行启动甘溪路建设,已签20户房屋征收补偿协议。
2.凤湾大桥军声画院周边综合整治项目,该项目范围位于XXX市XX区崇文街道办事处燕窝塔社区,以土门冲一巷为主轴,东抵金沙路,南抵凤湾大桥,北抵逸臣桃园小区,5户住宅正在走强拆程序,已完成73栋房屋的“民族风格外装饰”的综合整治,其余月底全部完成,巷道、公共部分及节点景观明年初启动。
3.澧兰西路棚户区综合整治,位于南庄坪办事处,概算总投资5400万元,先期实施39栋,已完成3栋房屋的“民族风格的外装饰”,元月20日前完成剩下36栋。
4.教字垭镇棚户区综合整治项目,已完成212套综合整治,完成投资1140万。
5.北正街居民区棚户区综合整治,位于XX办事处,北正街贯穿XX老城中心,长度约1.1公里,正在编制概念性规划,年底前启动项目建设。
6.黄金塔安置点综合整治,位于官黎坪办事处黄金塔社区,指挥部现已成立,正在编制概念性规划。
7.白马泉高架桥周边综合整治项目、鹭鸶湾高架桥南侧居民区综合整治、禾家山居民区综合整治、宝塔岗居民区综合整治,因资金原因,正在着手进行设计初步综合整治方案,计划年底完成规划设计方案,2017年启动项目建设。
二、存在问题
1.资金问题。一是房屋征收补偿资金拨付程序复杂,被征收户不能及时领取补偿款;二是因项目土地款到位迟缓,影响项目进度。由于棚改资金支付要经过市经投、市政府、省国开行的逐级审核,一个支付周期需一个月左右,导致棚改项目推进缓慢;土地款到位比较迟缓,目前沙堤大道还欠土地补偿款近8600万(红线内集体土地补偿款500万元,加征集体土地补偿款600万元,国有土地补偿款7500万元);武陵山大道景区段需集体土地补偿款3000万(290亩),农村段需集体土地补偿款2000万,城市段需集体土地补偿款100万,190亩国有土地正在走评估程序,价格待定;子午西路延伸段需集体土地补偿款4100万,需房屋拆迁补偿款1.8亿。
2.国家公职人员不支持不配合影响项目进度。棚改项目均有国家公职人员不支持不配合征地拆迁的现象,在同等条件下不愿积极配合签订协议,还有做“钉子户”的想法,严重影响了项目进度。如沙堤大道、市房管局周边等项目涉及的市、区国家公职人员。
3.土地报批手续缓慢、杆线迁移、单位迁建等影响项目进度。如甘溪路、陈家溪以东,聚星汽车城至澧水河南岸周边城市棚户区改造项目等项目的土地报批手续缓慢;沙堤大道杆线迁移杆线在被拆迁房屋周围几乎是纵横交错,不仅导致许多已经腾房的房屋不能倒房,而且也影响了周围其他被拆迁户的腾房倒房;大桥路以西边贸市场至房管局办公楼路段城市棚户区改造项目的被征收户中石化要求在沙堤大道、张花高速出口附近征地迁建。
4.历史遗留问题比较多。部分项目由于时间跨度长,征收补偿政策的调整,产生的遗留问题比较多。如三角坪城市棚户区改造项目、边贸市场棚户区改造项目。
三、下步工作打算
1.对于涉及国家公职人员的采用督办包户制度。一是对于区里的国家公职人员由区纪委给各单位下达督办函,采取单位包户,限时签定协议并领款腾房;二是对于市里的公职人员,由区纪委及时上报给市纪委,并建议市纪委督办各单位限时完成。
2.进一步强化领导,落实指挥长负责制和办事处主体责任。一是督促指挥长全力投入到项目上,坐镇指挥、靠前指挥,及时调度解决项目推进中的实际困难和问题;二是办事处负责人要对辖区内的项目进度全面掌控,逐层压实责任,限期完成区委区政府交办的征地拆迁目标任务;三是对于行政、司法程序已经到期的项目,及时组织实施强制拆除,办事处全力配合指挥部做好行政、司法强拆的协调工作,确保强制拆除依法依规推进。
关键词:棚户区;改造;档案;管理
伴随着我国经济的进一步发展,社会主义现代化建设也步入到快速发展阶段,尤其是十三五规划以来,国家更是给予了社会建设工程更高的重视,切实从民众角度出发,真正实现民生改善的目的。目前,群众最为关注的内容就是居住条件,而棚户区改造工程则是切实改善民生的重要举措。在开展棚户区改造项目时,需要真实的将相关资料和信息予以记录,同时以档案的形式保存下来。因此档案管理工作当属棚户区改造工程项目管理中的重要内容。
1项目档案管理的内容
目前在实施棚户区改造工程项目的时候,无论是前期、中期还是后期阶段,都需高度重视整个工程项目的建设。同时,在记载工程任务相关内容的时候,务必要保障准确、完整,且最终应该以档案的方式保存下来。近年来,随着城镇化建设步伐的逐步统一,棚户区改造工程项目的数量也迅速增加,因此也对工程项目的档案管理工作提出了更高的要求。在棚户区改造工程项目建设的前期、中期和后期阶段的所有内容都纳入到档案之中,确保档案的完整性[1]。对于棚户区改造工程项目来说,关于档案管理的工作内容主要如下:①棚户区项目开始改造之前,关于棚户区的音像、照片资料,棚户区改造项目招投标阶段、立项审批阶段、产权产籍和勘察设计方面所产生的文件资料等;②棚户区改造项目施工过程中,拆迁回迁和工程项目管理等方面的资料等;③棚户区改造工程项目在竣工验收环节中,所产生的一系列的图表、文字和电子形式载体等方面的资料。由于棚户区改造项目涉及的内容较为广泛,因此档案管理工作的难度也相对较大,更需要档案管理部门强化管理工作,提升管理水平。
2工作中面临的主要问题
2.1档案管理工作水平较低
一般来说,对于棚户区项目进行改造的时候,源自于多种因素的影响,导致档案管理工作水平整体偏低。例如,通常在进行棚户区改造的时候,即便成立了相应的领导小组办公室,但是仅为一个宏观的管理单位,并没有实体。领导小组虽然管理、监督和协调棚户区改造工程的项目施工以及竣工验收等工作,然而却未能对招投标、项目立项等相关内容进行涉及,使得工程项目的档案管理工作明显存在缺项,不能形成一个完整的棚户区改造项目档案管理流程,进而导致整个档案管理水平偏低[2]。
2.2档案管理工作不够规范
棚户区改造工程项目作为一项直接关系到民生的工程项目,受到国家的高度关注。因此具体到工程项目实践中,档案管理人员影响分类整理照片、音像以及文件资料,最终做好归档处理。然而现实情况下,由于没有一个规范化的档案管理工作流程,使得音像档案的管理较为混乱和分散。由于音像档案资料的形成可以来自多个部门,诸如新闻部、棚户区改造领导办公室或者开发商等,不同部门所形成的音像档案是单独管理的,进而导致整体档案管理工作较为混乱。
2.3没有统一的档案管理部门
现阶段,棚户区改造工程项目是基于市场化条件下运作的。同时在开发和建设棚户区改造项目时,通常不是由一个开发商完成的,可能涉及多个开发商。虽然工程项目建设过程中相关的档案资料以及城市规划等资料最终可以存放在城建档案管理部门,然而涉及到的拆迁回迁、产权产籍方面的档案资料却留在开发商手中。正是由于缺乏一个统一的档案管理部门,导致棚户区改造工程项目的档案管理工作成效不佳。
3有效管理的措施
3.1构建完善的档案管理体系
完善的档案管理体系有:①构建招标承包责任制。开始建设棚户区改造项目前,首先做好招投标工作。建设单位应在招投标的合同条款中,明确规定档案管理的相关要求,促使能更加规范的进行招投标阶段的档案管理工作;②构建项目法人负责制。因棚户区改造工程项目的施工周期较长,涉及的内容也较多,因此需要基于项目法人负责制的基础上,强化施工各个阶段的管理工作,确保整个工程项目全过程中的档案收集整理工作得以有序开展,确保了档案的真实性和完整性;③健全档案管理相关制度[3]。从档案的收集、归档时间、归档方法等方面予以严格要求,确保档案管理工作得以规范开展。
3.2强化对档案管理人员的培训工作
为了全面提升棚户区改造工程项目档案管理工作水平,需要不断强化档案管理人员的综合素质和业务技能。不仅需要强化档案管理人员的档案管理方法、要领、基本操作步骤、相关档案管理规范等内容,还应该不断从档案管理人员的职业道德、责任心、工作态度等方面着手,做好相关培训工作,进而全面提升棚户区改造项目档案管理工作的质量和效率。
3.3严格落实档案管理工作职责
棚户区改造项目建设时存在多种档案资料,需要对其进行分类归档,并及时保存。在具体档案管理工作过程中,需要全面落实相关人员的档案管理职责。与此同时,工程项目的设计、勘察以及监理等相关单位,也应该针对工程项目建设期间所产生的各种文件资料等进行及时的收集,加强施工各个环节中的档案管理工作,从而实现更为规范和完善的档案管理目的。
4结束语
总之,棚户区改造项目利国利民,需要给予高度重视。在棚户区改造工程项目建设中,档案管理工作的重要性不言而喻。在棚户区改造工程项目中,通过构建完善的档案管理体系,强化档案管理人员的综合素质,落实档案管理人员的管理职责,进而为棚户区改造项目的顺利开展及工程竣工后的交付使用奠定坚实的基础。
作者:孙彩霞 单位:滨州市城市建设档案馆
参考文献:
[1]史春光.伊春市林业棚户区改造工程项目施工管理[D].吉林大学,2015.
以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导,以促进经济与社会协调发展,改善人居环境,提高居民特别是弱势群体的居住水平为目标,统筹规划、精心组织、配套建设,全面完成县城棚户区改造任务,彻底解决棚户区内“冒不出烟、排不出水、进不去人”,环境脏乱差的问题,把棚户区改造建设成为惠及百姓的民心工程。
二、改造原则
(一)坚持政府推进和市场化运作相结合的原则。实行政府统一领导,统一组织,各部门协调配合,开发项目市场化运作。即:对纳入棚户区改造计划的项目,实行项目有偿出让,向社会公开招标,由开发商按政策对居民进行补偿安置。县政府根据省政府有关规定出台优惠政策,协调拆迁,创造建设环境,同时加大监管力度,本着微利的原则,规范开发建设行为,保证被拆迁居民得到及时补偿安置。
(二)坚持全面规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。遵循城市总体规划,统一组织规划设计,实行连片改造,不降低标准,不留死角。坚持棚户区改造与各项基础设施配套建设相结合,在提高城市居民居住条件的同时,改善人居环境和城市面貌。
(三)坚持依法运作、保持社会稳定的原则。要严格执行国家和省里的有关规定,依照法定程序进行运作,最大限度维护居民的合法权益。在政策扶持、回迁安置、拆迁补偿等方面统一政策,依法拆迁,保持社会稳定。
(四)坚持棚户区改造与城市土地开发相结合的原则。切实加强城市棚户区改造建设用地的规划和管理,城市棚户区改造建设用地由政府统一拆迁。在满足回迁安置建设用地的基础上,由县土地收储中心进行收储,实行“净地”出让。
(五)坚持量力而行、积极而为的原则。既要立足长远,又要面对现实,改造与改善相结合,优先改造条件最差的地段,稳步推进,分步实施。
(六)在改造新建基础上,还要坚持改善旧居住区。根据城市总体规划和近期建设规划,对现有房屋建设整齐、质量较好、基础设施不配套的平房区,重点进行改善。拆除违法建筑,消除安全隐患,进行道路、给排水、供热、照明、卫生等基础设施建设,使改善后的居住区整齐美观、群众生活方便舒适。
三、工作任务
从2007年开始至2009年,利用3年时间集中改造和改善县城“三路一街”两侧的棚户区,完成建筑面积79万平方米的改造任务和12.5万平方米的改善任务,每年至少建设一个高标准的住宅小区,使居住在棚户区的4100多户、近14500人的居住条件得到明显改善。
(一)2007年,完成建筑面积为25万平方米的棚户区改造任务和12.5万平方米的改善任务。改造任务具体是岭城路南、西关街西(*粮库路南一井地)地段,建筑面积为5万平方米;永久路南、长庆街东(县建设局,不包括电影院及文化广场)地段,建筑面积2万平方米;岭城路北、永长街东(县邮政局)地段,建筑面积为1万平方米;岭城路北、长庆街东(原县工商银行)地段,建筑面积1万平方米;长兴路南、永长街西(县实验小学路西)地段,建筑面积6万平方米;永久路南、*街西(永久路工商银行)地段,建筑面积2万平方米;*街西、莱薰路北(五粮店西)地段,建筑面积5万平方米;永久路北、长庆街东(县国税局)地段,建筑面积1万平方米;岭城路北、东关街东(天宇商城东)地段,建筑面积2万平方米。改善任务具体是岭城路南、新安街东三井地(县民政局)地段,改善面积为10万平方米;永久路南、长庆街西(原县委路南)地段,改善面积为2.5万平方米。
(二)2008年,完成建筑面积24万平方米的棚户区改造任务。具体是长盛路以北至环城公路北环路,东起*镇敬老院、西至土产果品公司地段,建筑面积为5万平方米;岭城路北、新安街东(县武装部路东)地段,建筑面积4万平方米;岭城路北、永志街东(县客运站)地段,建筑面积0.9万平方米;*街西、长兴路南(县水利局)地段,建筑面积3.1万平方米;长盛路南、迎旭街西(县环卫处)地段,建筑面积4万平方米;*街西、永安路北(县中医院)地段,建筑面积3.2万平方米;岭城路南、永志街东(县客运站路南)地段,建筑面积0.8万平方米;永久路北、长庆街西(原县委)地段,建筑面积3万平方米。
(三)2009年,完成建筑面积30万平方米的棚户区改造任务。具体是县直机关综合办公楼以北至长盛路地段,建筑面积为5万平方米;长盛路以北至环城公路北环路、东起*镇敬老院、西至土产果品公司地段,建筑面积为5万平方米;永久路南、东关街东(县司法局)地段,建筑面积5万平方米;永久路北、迎旭街东(县网通公司)地段,建筑面积2万平方米;永久路北、新安街东(县民政局)地段,建筑面积4万平方米;永久路南、新安街西(原县畜牧局),建筑面积4万平方米;*街东、莱薰路北(五粮店)地段,建筑面积5万平方米。
在具体改造过程中,将*粮库路南一井地、武装部东一井地、实验小学西一井地、机关综合楼北三井地,建成基础设施完善、各项服务功能完备的标准化住宅小区。
四、县城棚户区界定
县城棚户区是指“三路一街”两侧、平房密度大、建设使用年限久、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、房屋质量差、交通不便、治安和消防隐患大、环境卫生脏乱差的区域。
五、回迁安置标准及户型
一般家庭选择产权调换安置的,其回迁楼面积分为七个档,即:40平方米、45平方米、50平方米、55平方米、60平方米、65平方米、70平方米。低保户安置楼面积分为五个档,即:40平方米、45平方米、50平方米、55平方米、60平方米。回迁安置的面积标准和户型确定后,由县拆迁管理部门负责对回迁楼设计图纸进行审查。
回迁楼要达到的基本居住条件:水泥地面压光;天棚、墙壁刮大白;厨房安装洗菜盆、水龙头;卫生间安装洗脸盆、坐便;室内安装灯具、室内门;室外安装进户防盗门。
六、优惠政策
(一)回迁安置政策。
1、被拆迁人选择产权调换的,可以根据被拆迁面积确定回迁安置面积的档次和选择户型。
一是被拆迁面积小于45平方米,可以上靠到45平方米。
二是选择45平方米及其以下的户型进行产权调换的,不找差价。被拆迁面积在45至70平方米之间的,均可以在相应档次选择户型进行产权调换。
三是产权调换要进行面积差价结算和楼层差价结算。面积差价结算:选择户型只能上靠一个档次,上靠一档后,被拆迁房屋面积产权调换部分不找差价,楼房面积大于拆迁房屋面积部分按当年市场销售价找差价;楼层差价结算:三、四层乘系数1.1,二、五层乘系数1,一、六层乘系数0.9。具体是以二、五层每平方米价格为基准价(基准价以当年建设部门测算价为准),楼层差价系数为1;三、四层每平方米价格等于基准价乘以楼层差价系数1.1;一、六层每平方米价格等于基准价乘以楼层差价系数0.9。
四是被拆迁人有多套房屋产权的,只安置回迁一次。
五是被拆迁人的拆迁房屋面积大于回迁面积部分,按评估价结算。
六是营业性房屋回迁的,以各自市场销售价找差价,由具有专业资质部门进行评估定价。
2、货币补偿。货币补偿要本着房屋安置与货币补偿基本等值的原则,按照“拆一补一”政策进行补偿。原房屋在49平方米以内的按楼房成本价补偿;49平方米以外部分,按原房屋评估价补偿。
3、低保家庭的回迁安置。棚户区改造中安置的低保家庭是指在2005年12月31日以前,已享受低保待遇并持有民政部门颁发的《吉林省城市居民最低生活保障证》的被拆迁户。
一是低保家庭拆迁房屋面积小于40平方米的,可享受40平方米不找差价的住房安置。
二是被拆迁房屋面积在40-70平方米范围内的,可以在相应档的户型面积内进行不找差价安置。
三是属于上靠一档安置的,楼房面积大于被拆迁房屋面积部分,按当年建筑成本价结算价款,同时结算楼层差价(3、4层乘系数1.1,2、5层乘系数1,1、6层乘系数0.9)。
四是拆迁面积大于回迁楼房面积部分按房屋评估价补偿。
4、对特困户的安置,由政府投入建设廉租房,产权归政府所有,廉价出租给特困户。
(二)税费政策。
按照《吉林省城市棚户区改造领导小组关于落实城市棚户区改造项目地方税收优惠政策的通知》(吉棚改〔2005〕5号)规定,免收棚户区居民因拆迁而重新承受普通住房的,免征契税。对棚户区被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款,免征个人所得税和土地增值税。房地产开发企业参与棚户区改造偿还原面积房屋部分,暂不征收营业税;对以划拨方式从国有土地储备中心取得的土地使用权不征收契税,但在转让房地产时,应由房地产转让者补缴契税;纳税确有困难的,可减免房产税和土地使用税。对列入省里棚户区改造项目,采取划拨的方式取得土地使用权的,不征收契税。
按照《吉林省人民政府关于城市棚户区改造实施意见》(吉政发〔2005〕34号)的规定,城市棚户区改造项目当地政府有权决定减免各项行政事业性收费,包括土地登记费、土地管理费、城市消防设施配套费、环保评定费、防雷检测费、占道费、水资源管理费、城市基础设施配套费等;减半征收经营服务性收费,包括勘测设计等前期费用、土地测绘费、土地评估费、供热配套费、燃气配套费、给水管网建设费、室内环境测定费、单体设计费、产权面积测绘费、地震安全性评价费、自来水入网费、有线电视入网费等。另外,价调基金和墙改基金要减半征收。
(三)土地政策。
对改造地段由县政府先征为平地、国土资源部门挂牌招标拍卖的,所得土地收益金由县政府支配,全部用于棚户区改造;改造地段由开发商负责拆迁、进行整块开发的,土地出让金按50%收取;对临街四周已建有楼房、进行填充式开发的,土地出让金按30%收取。对新建回迁房和经济适用房所需建设用地享受经济适用房政策,以划拨方式供应(含基础设施和公益事业用地),其他建设用地再收取30%或50%的出让金。
(四)其他相关政策。
对棚户区改造中的被拆迁户,县公安、教育等部门要根据被拆迁人提供的所在棚户区内房屋拆迁安置凭证,及时为其办理户口迁移、落户和义务教育入学手续,享受安置地入学的同等待遇。
七、加强领导
(一)编制棚户区详细规划。
县城市规划委员会要依据城市总体规划,在认真调研和广泛听取社会各界意见的基础上,组织编制县城棚户区改造详细规划。从2007年开始到2009年,将停止审批集资、合作建房和各类综合楼开发建设项目。
(二)制定用地计划。
县国土资源部门要依据土地利用年度计划、改造项目计划,制定用地计划,严格按计划供应土地,并报省国土资源厅备案。棚户区改造开发用地严格执行土地招标、拍卖、挂牌制度,并抓好组织实施。
(三)建设定销商品房。
定销商品房是指为了妥善安置棚户区的被拆迁居民,使棚户区的弱势群体能够买得起房,买得到房,由政府组织,开发企业建设,以确定的销售价格、向被拆迁居民定向销售的中小型商品房。
定销房的销售对象主要是棚户区改造中选择货币补偿的被拆迁居民。定销房的价格要体现保本微利的原则,即建设成本加5%的利润。被拆迁人持拆迁协议书和有关证明到房地产主管部门申请购买定销房。定销房不得进入房地产交易市场。
(四)依法组织拆迁。
要认真执行拆迁管理的各项规定,做好拆迁政策宣传和解释工作。对棚户区中的低保户名单、安置地点、违章房屋、评估标准等内容实行公开,保证拆迁安置政策到位、程序到位、思想政治工作到位,实行“阳光拆迁”,避免产生新的矛盾。对少数无理取闹、阻挠正常拆迁并拒不搬迁,甚至严重影响社会秩序的,要依照有关程序实施强制拆迁,并可视情节追究当事人法律责任。对棚户区改造拆迁中恶意炒房的,要严厉打击。
(五)强化物业管理。