房地产经营模式
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房地产经营模式范文第1篇
1 引言
房地产业的发展, 一方面改善了人民的居住条件, 另一方面也使房地产市场由卖方市场转向买方市场, 客户逐渐成为房地产市场的主导者, 房地产企业经营存在的问题也逐渐显露出来。企业在生产成本最低的地方大批量建造住宅, 而客户则希望能在最便利生活的地方购买住宅, 同时要求产品类型多样, 服务具有人性化, 满足个性化需求。房地产企业的供给和客户的需求不能准确对接, 原因在于企业把房地产产品和服务作为经营对象, 并不十分清楚客户在何时、何地以什么样的价格需要企业的产品和服务, 企业应将经营视角转向房地产客户, 采用客户经营模式。
2 房地产客户经营的内涵与特点
2.1 房地产客户经营的内涵
房地产客户经营是相对于传统经营的一种新型经营模式。企业将经营对象由房地产产品和服务转向房地产客户, 客户由被动的接受者上升为企业经营的主动者, 企业以客户为中心进行资源配置和策略实施, 通过为客户创造价值来获得盈利。其内涵包括以下方面:
2.1.1 房地产客户是企业经营的对象
房地产客户是购买使用房地产产品的消费者, 其由潜在的客户、形成中的客户以及稳定的客户构成。潜在的客户具有潜在的房地产购买需求, 是企业培养的对象。形成中的客户处于房地产的购买阶段, 是企业竞争的对象。稳定的客户处于物业消费阶段, 企业可对其价值进行深度开发和利用。企业把客户当作经营对象, 关注客户需求的变化, 并满足其个性化需求。
2.1.2 企业以客户为中心进行资源配置
企业在硬件建设上, 建立客户经营系统, 负责客户信息收集、决策、数据挖掘等工作, 同时把优秀的人力资源配置到客户研究、定位、促销、服务等部门。在资金投入上, 在客户期望的区位建设房地产。在客户置业、入住、消费的全过程中, 企业把资源配置到增强客户体验的要素上, 为客户提供便利。企业以客户为核心来配置资源, 能够提高资源的使用效率, 也满足了客户的需求。
2.1.3 企业的经营手段是实施客户满意的经营策略
房地产客户的满意是客户在置业和物业消费中所感知的效果与期望值相比较后形成的感觉状态, 其由产品满意、服务满意、企业形象满意等要素构成[1]。企业采用客户满意的经营策略, 对客户进行跟踪, 及时获得客户不满意的信息, 并实施相应的补救措施, 改进产品和服务。通过实施客户满意的经营策略还可以进一步获得客户忠诚。
2.1.4 企业通过为客户创造价值来获得盈利
企业是价值的创造者, 客户是价值的接受者和评判者, 企业创造的价值能否被客户认可取决于客户对价值的感知。房地产客户的感知价值是客户在一定期间, 对企业提供的房地产产品和服务所感知到的利益与付出成本之间的差额。房地产企业密切关注客户需求, 通过定制营销、个性化服务来为客户创造价值。客户获得价值, 持续地购买和消费房地产产品和服务, 又使企业获得盈利。
2.2 房地产客户经营的特点
房地产客户经营作为一种全新的房地产经营模式,其具有以下特点:
2.2.1 房地产客户经营是一种拉动型的经营模式
传统的房地产经营是一种推动型的经营模式, 企业先生产出产品, 然后将其推向市场, 企业贯彻的是备货型经营方针; 而在客户经营模式中, 企业以客户的需求为起点来进行生产, 并贯彻客户满意的经营方针, 是一种拉动型的经营模式。
2.2.2 房地产客户经营实现了多元化的细分市场
传统的房地产经营, 企业致力于面向统一的市场, 提供标准化的产品和服务, 而在客户经营模式中, 企业将每一个客户或每一部分客户当作一个细分市场, 充分了解每一个目标客户的需求, 并满足其需求。
2.2.3 房地产客户经营贯彻了人本经营的思想
传统的房地产经营, 企业从自身利益和观点出发, 认为只要有好的产品和服务, 市场肯定会认可, 企业贯彻的是物本经营的思想; 而在客户经营模式中, 企业从客户的角度、用客户的观点来进行经营决策, 即关注客户的需求变化, 并满足其个性化需求, 因此, 企业贯彻的是人本经营的思想。
3 房地产企业采用客户经营模式的可行性
3.1 客户的资产性是客户经营模式实施的前提
客户在购买和消费房地产的过程中, 一方面与企业建立契约关系, 另一方面给企业创造利润, 客户是企业拥有的、控制的, 能够以货币计量的经济资源, 即客户是房地产企业的资产。资产经营是企业通过对资产进行组织、管理、运筹、谋划和优化配置来促进资产的最大化增值, 并使企业获得盈利的经营活动。房地产客户是企业的资产, 企业可对其实施资产化经营, 获取其给企业创造的价值。
3.2 客户要求参与房地产的开发与经营为客户经营模式的实施提供了基础
房地产价值昂贵、使用寿命长, 客户一生中购买的次数有限, 客户要求参与房地产的开发与经营, 行使业主的权利。客户参与房地产的开发与经营, 一方面给企业提供了客户需求信息, 企业可针对性地提品和服务, 满足其价值需求; 另一方面, 也加强了企业与客户的沟通, 企业对客户进行引导, 缩小客户期望价值与感知价值的差距,提高客户对企业经营策略的认可度。
3.3 信息技术的发展为客户经营模式的实施提供了可能
网络技术的发展使得企业与客户的沟通变得更加方便, 这种沟通几乎不受时间和地域的限制, 企业可以及时了解客户的需求, 为其提供可视化的设计界面, 让其参与房地产的开发。另一方面, 数据仓库、数据挖掘技术的发展为企业收集、分析、处理和利用客户数据提供了科学的手段, 为决策提供了支持, 使客户资产的运作和经营成为可能, 并提高了客户经营的效率和效果。
4 房地产企业实施客户经营模式的措施
4.1 营造客户型企业文化
客户型企业文化是企业在客户经营过程中形成的,并为全体员工所遵循的共同意识、价值观念、职业道德、行为规范和准则的总和, 其包括客户是企业的重要资产、关注客户的个性化需求、客户百分之百满意等内容。它能够统一员工的以客户为中心的理念, 激励员工自觉地并协同一致地为客户创造价值。房地产企业应本着创新、以人为本、全员参与的原则, 通过分析总结、规划设计、贯彻落实等步骤来营造客户型企业文化。
4.2 建设信息技术平台
信息技术尤其是网络技术、数据仓库、知识发现、数据挖掘等先进信息技术是企业贯彻客户经营模式的重要支撑和保证, 房地产企业应建设信息技术平台。企业通过网络技术获取客户信息, 并建立客户数据仓库, 运用知识发现、数据挖掘等技术来系统识别和解释客户数据背后隐藏的模式和趋势, 并预测客户的未来行为, 为经营决策提供支持和科学依据。企业应根据自身条件, 依托外部技术力量来建设信息技术平台, 并在运行中不断完善。
4.3 实施定制营销
企业将客户纳入到房地产开发中, 与客户相互交流,定义出对客户最有价值的产品、服务与信息的组合, 并通过专业软件在计算机中进行模拟, 同时实施该定制项目。在客户物业消费阶段, 企业提供菜单式服务供客户选择, 还可以根据客户的特殊要求为其设计、定制服务, 企业充当资源的组织者和服务的管理者, 满足客户的个性化需求。
5 结语
随着客户成为房地产市场的主导者, 其将成为房地产企业的经营对象。房地产客户经营模式能够更好地为客户创造价值, 满足客户的个性化需求, 同时也提升了企业的盈利能力, 其一定会成为最具竞争力的经营模式。
参考文献：
[1]杨宏涛.房地产客户满意营销[J].商业时代, 2006( 9) .
房地产经营模式范文第2篇
关键词：房地产经纪；O2O；产品销售；服务销售；信息交付
中图分类号：F299.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2017）13-0049-04
一、引言
随着互联网科技的发展，电子商务发展迅速，并已经被被众多商家与广大消费者所接受[1]。在B2B、B2C、C2C等常用的几类电子商务模式里，商品的流通是以信息为基础，引导资金正向流动，并最终依靠物流来完成的一个动态过程。在这个过程中，信息、资金和物流三者缺一不可。其中，资金和信息都可以在互联网上完成，而物流环节要在线下才能完成[2]。
2016年，企业在线销售的开展比例达45.3%。在传统媒体与新媒体加快融合发展的趋势下，互联网在企业营销体系中扮演的角色越发重要，互联网营销推广比例达38.7%。在供应链升级改造过程中，企业日益重视并充分发挥互联网的作用[3]。而O2O作为一种全新的电子商务模式，引起了国内学者广泛的关注。王艳江认为，O2O（Online To Off-line）即线上到线下，是把互联网作为线下交易的基础，最终把线下的商务机会与互联网结合在一起。如此，线下实体店的服务通过互联网在线上吸引消费者；相反，消费者也可以通过互联网在线上筛选商家并支付选中的商品或服务，最终在实体店进行线下消费[4]。2012年，王慧认为，将线上虚拟经济与线下实体经济结合起砭褪O2O商业模式，即消费者在线上网络平台上下单支付，再到线下实体店消费[5]。2013年，卢益清、李忱提出，O2O模式就是将线下交易与互联网应用结合在一起，也就是说，某交易平台将大量实体店商家的信息在互联网上，消费者通过互联网下单并支付，最后到实体店享受服务和提取所购商品[6]。传统的电子商务必须有客流、资金流、信息流和物流，而新兴的O2O模式是将信息流和资金流放在互联网上进行，并且由于此类消费品的特殊性，消费者必须到实体店才能获得商品或服务，O2O能为商家带来大量客流，但通常不需要物流。2014年，王丽总结了目前我国的O2O主要应用在团购网站以及打车软件上[7]。张波认为，随着移动互联网的兴起及迅速发展，O2O会成为21世纪最主流的电子商务模式[8]。
笔者认为，O2O就是线上线下虚实结合，即使互联网作为实体交易的前台，将线下的实体商业机会与互联网结合起来。在O2O营销模式中，整个消费过程由线上和线下两部分，平台、商户与消费者三方构成（见图1）。其主要交易流程由线上撮合、线上支付、线下消费与消费反馈形成交易流程链（见图2）。
图1 O2O构成示意图
图2 O2O交易流程示意图
消费者被线上的商品或服务所吸引并筛选线上资源。对于消费者而言，互联网可以成千上万、不同种类的商品汇聚到一起，商家想要占据榜首就必须提供性价比较高的商品或服务；而O2O减少了传统交易的中间环节，为消费者提供更多的选择以及更为方便的服务；在传统的互联网时代中，品牌的传播通常是依靠传统网络媒体的广告，而在新一阶段的互联网时代中，品牌的传播主要依靠新兴的社交媒体，每一位社交网络用户都有可能成为品牌广告的载体，每一位消费者有足够通畅的渠道发声，可能形成左右市场的影响力。而对于商户来说，获得更多的宣传、展示机会可以吸引更多的新客户到店实现购买，最终达成推广效果；通过数据分析，对消费者的行为模式进行分析，更好地掌握客户消费心理、合理安排运营，降低成本、减少线下实体店铺对黄金地段的依赖，极大地减少租金支出。
二、房地产经纪活动中O2O营销模式
（一）房地产经纪
房地产经纪是经纪机构以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易成功，而从事居间、等经纪业务的经济活动。房地产经纪业务，不仅是一手房的买卖，还包括二手房的买卖；不仅提供房地产的买卖业务服务，还提供房地产的租赁业务服务。
房地产经纪，虽然属于经纪行业，但是因为房地产市场活动特点和房地产行业的特殊性，又区别于其他的经纪行业，具有中介性、有偿性、公共性及专业性等自有特征[9]。
（二）房地产经纪活动中的O2O
在“互联网+”的浪潮中，房地产经纪业也在寻求与互联网相结合的新模式，O2O就是房地产经纪业在“互联网+”下的新产物。由于房地产商品自身所带有位置固定性、产品独一无二等特殊属性，其交易不能完全在线上完成，必须有线上和线下共同配合才能完成。线上，信息流和部分资金流在房地产电子商务平成。购房者通过互联网查询到现有的房产信息，并通过条件筛选排除掉一部分的无用信息，再交纳一定订金或保证金，从而达成可能要购房的意向。线下，购房者通过到房屋所在地的实地看房、签约，最终支付剩余房款与佣金。房地产O2O产业链（如图3所示）。
2014年，房地产经纪业吹响O2O的号角[10]。线上，金融大鳄平安中国推出中国平安好房网，革命性地提出“去中介化”口号，励志打造中国领先并具强大影响力的“互联网+金融+房地产”电商平台。同年7月，易居克而瑞官方平台房价点评网，成为目前国内同类产品中唯一一个可以准确计算单套房屋价格的电子商务平台。为房产价格市场信息的公开化和透明化、为房地产市场的供求关系平衡做出不可磨灭的贡献。链家在线更名为链家网，金融业务全面铺开。链家地产的商业模式从客户的价值和体验出发，为客户在线选择房源、线下看房到交易环节能提供可供追溯的保障，提升客户的交易安全性和顾客满意度。线下，各地的房地产经纪机构为抵制搜房网和安居客扩张，纷纷推出了自己的互联网平台。6月，深圳世华地产成为Q房网品牌特许加盟商，从而实现转型升级。而搜房网与世联行以及合富辉煌的合作，正式拉开了房地产经纪业O2O革命的序幕[11]。
（二）展望
随着大数据时代的到来，以及行业分工越来越细，房地产经纪的专业服务需求将会显著增加。
据统计，截至2016年12月，中国网民已达到7.31亿，其中手机网民6.95亿，占比达95.1%；同时67.5%的网民使用手机网上支付，50.3%的网民在线下实体店购物时使用手机支付结算。开发手机端APP是房地产经纪活动中O2O的大势所趋。
加强行业监管，促进服务规范化。相关的主管部门要尽快出台关于促进和规范房地产电子商务的法律法规，使房地产经纪活动O2O规范化，做到有法可依、执法必严，从而促进房地产行业的健康、高效发展。
参考文献：
[1] 朱美光，赵炎.郑州房地产O2O营销模式应用探讨[J].河南商业专科高等学校学报，2015，（1）：58-62.
[2] 廖薇薇.成都房地产电子商务O2O平台提升服务水平研究[D].成都：西南财经大学，2014.
[3] 中国互联网络信息中心.中国互联网络发展状况统计报告[R].2017.
[4] 王江艳.浅谈当下电子商务O2O模式新机遇[J].电子世界，2012，（2）：23.
[5] 王慧.基于O2O模式下的中小企业移动商务发展策略研究[J].中国商贸，2012，（3）：119-120.
[6] 卢益清，李忱.O2O商业模式及发展前景研究[J].企业经济，2013，（11）：98-101.
[7] 王.地方性中小企业O2O模式应用的探讨和注意事项[J].电子商务，2014，（1）：12-14.
[8] 张波.移动互联网时代的商业革命[M].北京：机械工业出版社，2013.
[9] 王德起.房地产经纪[M].重庆：重庆大学出版社，2008.
[10] 张晓玲，王帆.搜房世联行合作猜想：地产中介的020革命[N].21世纪经济报道，2014-07-10.
房地产经营模式范文第3篇
关键词 ：高职院校 房地产经营与估价 工学结合
现在全国范围内各高职院校大力推广和实践工学结合人才培养模式。现结合我院房地产经营与估价专业工学结合人才培养模式运行情况做简单的探索与分析。
我院房地产经营与估价专业自成立起，就与学校工学结合的人才培养模式保持一致，并做到以下几点：
1.坚持工学结合的办学思想
深刻认识“工学结合”的意义。我院从经济社会发展对人才的需求及自身生存发展的高度，深刻认识“工学结合”在培养高技能人才中的重要作用，要认识到“工学结合”是经济发展对高职教育提出的客观要求，也是高职院校自身生存发展的内在需求。企业深层次参与教学过程是保证高职教育特色和质量的不可缺少的要素之一，我院先后与多家房地产经营与估价企业建立了合作关系，学生在第三年去这些企业实习一年取得了不错的效果。
2.调整专业和开发新课程
从教育与社会需求的结合点入手，把企业岗位、技能要求与学校的专业设置、课程体系、课程教学的组织实施有效结合起来，让企业由配角变成主角，参与到学校的教学、管理和决策。紧贴区域经济需求，校企共建专业。邀请行业企业专家成立专业建设指导委员会，根据行业企业需求开设或调整专业，让行业企业共同参与制订专业发展规划、人才培养方案等。如我院房地产经营与估价专业的人才培养方案在每次修订时，都邀请房地产行业的专家参与，并把专家的可行性意见写入新版本的人才培养方案，这样做到紧跟实际需要。在校企合作中努力探索多样化实现形式。
3.共建共享校内外实训基地
我院根据生产流程和职业岗位要求，建设集“学做合一、生产与实训合一、教学与技术服务合一”的校内生产性实训基地和紧密型的校外实习基地。（1）学校遴选一批优秀企业，双方进行双向选择，根据“优势互补、产权明晰、利益共享、互惠互利”的原则共建共享实训基地。通过基地合建，推进工学结合人才培养模式改革，推进工作过程导向课程体系改革，推进双师结构教学团队建设。（2）拓宽校外实习基地的建设渠道，开发校外实习基地的多专业实训功能，建立多种类型实习基地，实现校内外基地的紧密衔接。我院在去年还在各系成立了校企合作教育科，其功能就是加强校企合作，深化工学结合的培养模式。虽然刚开始正式运行，我坚信，校企合作教育科必将在工学结合人才培养模式深化中起到非常重要的作用。
4.建立专兼结合的双师结构师资团队
工学结合的关键问题之一是建立一支专兼结合的双师结构师资团队，专业教师队伍建设重点是形成在本专业（行业）中具有影响力的专业带头人和骨干教师队伍。（1）要重视学历、职称的提高与实践本领和研发能力的培养。要让教师意识到参加培训进修是他们必须履行的一种义务，学校也要出台相应的鼓励政策，制订教师进修培训计划和评估标准。比如：我院制定师资队伍建设的五种能力规划，鼓励教师参加职业技能鉴定或考取资格证书，进行学历学位进修，接受现代教育教学技能培训，强化课改，去相关企业实习、学习教育学相关知识、参加或主持科研项目、参编或主编教材等；要鼓励教师主动下企业锻炼，提高实践教学能力。我院还根据课程和实践要求，聘请房地产及相关行业的专家担任兼职教师工作，为学生讲解相关学科，达到理论实践的结合。
在我院房地产经营与估价专业工学结合人才培养模式实践 中不可避免出现一些问题，具体表现在：
1．传统的教学管理体制落后
工学结合的办学模式需要建立相应的现代创新教学管理体系。而传统的教学管理体制已经落后，表现在（1）由于教师习惯了传统的课堂教学方式，对下企业、进车间指导实训有抵触情绪，因此工学结合在具体落实到每一门课程时往往会遇到很多阻力。（2）课程开发多数还不能适应职业岗位需求。现在高职课程的改革仅依靠由学校和企业组成的有关组织机构来进行课程内容的选择、知识的编排和课程的设置，没有较权威的组织机构进行审核，势必存在局限性和片面性。真正构建以岗位职业能力和工作过程为导向的课程体系，还很艰难。（3）实训条件仍需改善。首先是实训基本条件不足，无法满足学生基本技能训练，如房地产预算、造价实训较强，而房地产销售、策划相对建设薄弱。其次是实训场地不足，无法满足生产性实训的需要。要引入企业开展生产性实训需要较大的“教学工厂”才能运行，场地问题也是制约高职院校开展校企合作、实现生产性实训的瓶颈。（4）双师素质教师严重不足。虽然调研显示我国高职院校双师素质教师已占很高的比率，但其中很多是仅参加一次培训、考取一个职业资格证书就成为“双师”的，真正具备较高理论知识，又有丰富实践经验，能指导学生实训的双师素质教师严重不足。比如房地产经营与估价专业教师持有的房地产估价师职业资格证书就不多，而这是推进“工学结合”的关键。
2.企业缺乏合作意识
大多数企业认为培养人才是职业院校的责任和义务，导致“校企合作”只停留在单纯选择人才的层面，要么就是被动地进行捐资助学，不参与或很少参与人才的培养，真正的工学结合无法进行。房地产开发的性质决定了企业培养人才的周期比较长，企业没有太多的时间培训，这也是企业不愿与高职院校合作的原因。
综上所述，做好工学结合建议如下：
1.加大实训基地力度。要在两个层次上建立实训基地。一是建立房地产教学工厂。根据房地产开发经营、估价、中介咨询等房地产企业工作场景，建立房地产开发经营、房地产估价、房地产销售、房地产策划、房地产经纪等实训室。
二是建立真实场景的公司。有条件的高职院校可以考虑自己组建房地产策划或房地产经纪公司，也可以和房地产企业合作，成立高职院校分公司。
2.加强真正的双师型师资和兼职教师建设
针对目前不少双师型教师只取得证书而缺乏实践经验或者取得的证书含金量不高等情形，建议高职院校出资让教师参加辅导班，帮助教师考取含金量较高的职业资格证书，或者出资让教师集中一段时间去房地产企业去实习，这样在保证实习时间的情况下，最大限度的让教师学习最新的实践知识，当然需要高职院校大力配合，在不影响学院正常教学的情况下进行。这样的双师型教师建设才不会流于形式。
另外，要重视兼职教师的建设。我院多年来打造一批高水平的兼职教师队伍，对教学上起到不可磨灭的作用。但实践中还存在一线高水平企业管理人员、技术人员因为工作繁忙无法到学校指导学生的情况。因此，需要高职学院和房地产企业要克服困难，协调一致，引进更多的高水平的兼职人才。
3．建立专门的工学结合机构
针对工学结合教学管理过程中存在的问题，高职院校应当成立专门的机构。如我院建立了校企合作教育科。每个院系独立设置，归学院统一领导。校企合作教育科主要是沟通与企业的关系，贯彻教育部工学结合的思想，为学生联系实习、就业单位。为我院迈进国家一流高职院校作出突出贡献。当然，校企合作教育科不是孤立存在的，还得与学院各部门协调、团结，共进，配合，这样真正把工学结合人才培养模式进行下去。
工学结合人才培养模式是一个新型而又复杂的模式，还有许多东西需要我们去探索，我相信随着理论和实践水平的不断提高，房地产经营与估价的人才培养模式会不断完善的。
参考文献
1.职业教育课程开发与实施 严中华 清华大学出版社
房地产经营模式范文第4篇
Abstract： Based on the construction and improvement of the transport infrastructure caused by Nanjing Summer Youth Olympic Games， the price of real estate near the rail traffic around Nanjing Olympic Sports Center has increased significantly. In this paper， according to the collect samples of real estate surveys and related data， the trend of housing price changes caused by the construction of the Youth Olympic rail transit infrastructure is explored and the ordinary residential real estate value near to Nanjing Olympic Sports Center subway station is forecasted. The improvement of rail transit infrastructure surrounding Nanjing Olympic Sports Center caused by the Nanjing Youth Olympic Games pushes up prices of real estate. The driving effect of the real estate caused by convenient transportation facilities is also gradually emerging. The price of core areas rose rapidly in the short term， but the duration of this effect is shorter. After the Youth Olympic Games， the prices of real estate near the Olympic Sports Center will decrease， and then recover to small steady growth.
关键词： 房地产价值；灰色模型；预测；轨道交通
Key words： real estate；grey model；forecast；rail transit
中图分类号：F282；O212 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）03-0039-06
0 引言
2014年8月16日第二届青年夏季奥运会（以下简称青奥会）在南京开幕。自2010年申办成功以来，青奥会作为南京发展战略部署的重要组成部分，在促进城市经济快速发展、提升文化认同感的同时，更是为青奥会加大了以南京奥体中心为聚点，延伸至周边诸多场馆的轨道交通设施建设。地铁的发展将带动沿线旧城改造和新城区的开发，提高沿线物业及房地产开发价值。本文将以南京奥体中心周边的新建站点（地铁十号线上的中胜站、元通站、奥体中心站，以及地铁二号线上的奥体东站）为例，对南京奥体中心及其周边地铁沿线地区房价的变化趋势进行研究。
目前，国内已经有不少关于重大体育赛事影响房价的详细调查研究，然而对重大赛事导致交通基础设施建设的完善改变区位条件而影响房价的理论研究还很鲜见，更不用提对其影响的定量评估。发生此种现象的原因主要是由于重大事件对房价影响具有隐性，其使用价值难以从市场价值中分离，加之我国房地产市场起步晚，数据开放性弱而加剧了这一现象。但在当前环境下，城市地铁建设产生了“一线带活一片”的效应，使得沿线区域的房地产升值，因此深入研究重大体育事件通过影响交通便利性对房价造成的具体影响，对购房者、城市规划者和决策者等都具有实际参考价值。于购房者而言，能有效地对房地产价值进行估计进行合理购置与投资；于城市规划者和决策者而言，能有效地降低政策制定和实施的盲目性，为城市发展战略的定位和调整提供理论依据和有效指导。基于此，本研究以2014年南京青年奥运会为实例，收集、统计奥体中心附近地铁沿线的房地产价值并建立灰色预测模型对房价进行预测，分析由交通基础设施的完善对房价的影响。
1 文献综述
距离南京青奥会结束已经历时近两年，这种大型的体育赛事的举办带来的一系列的有关房地产价值的经济效应更是引起了相关学者的关注，众多学者针对大型赛事与房地产价值这二者联系做出过相关研究。例如，崔旭靓[1]研究发现北京市由于奥运会举办带来的房价上涨有其自身特点，奥运会带来的经济带动作用，使生活水平提高和城镇化水平提高，使购房需求增加，房价上升，但是奥运会的举办与购房需求没有直接联系；叶子君，方斌，程廷，郁佳影等[2]研究得出，重大事件是阶段性影响房价上涨的关键因子。申奥成功两年后，青奥会的影响开始显现，同时随着青奥会的不断临近。影响愈加增强，他们均以北京奥运会和南京青奥会为一个整体，去研究经济带动水平以及房价的变化，并未针对某一具体的重要因素去分析影响房价变化的趋势。
鉴于此，本文拟针对轨道交通这一因素进行分析。轨道交通对于房价的影响，相关学者曾经做出过相应不同程度的研究。赵冬琦曾研究南京长江纬七路过江隧道开通影响到房价的攀升，得出交通影响的即时性、区域性特征，造成交通成本的提高及不同区域人通需求的差异，从而影响到房价的跌幅[3]。汤学永通过对轨道交通沿线房价分布的特点和变动趋势进行研究，发现了轨道交通的修建对房地产价格时间和空间上有着明显的波动影响[4]。同样张兴胜，高忠研究得出城市交通对住宅房价却有影响其影响效应分为：空间影响、时间影响和区位影响[5]。杜文姬，卢志强对北京越来越易达与通达的城市公共交通与其周边房价的变化进行研究，发现二者之间的影响是显著的[6]。
当前国内外文献中，对于城市轨道交通对住房价格的影响大多集中于一般城市层面的研究，研究内容聚焦于影响显著性、影响大小和影响范围等问题。这些问题非常重要，但城市轨道交通对住房价格的影响规律不限于此，还有很多内部规律和更细节的影响有待探索。本文拟针对南京青奥会举办带动轨道交通发展，居民房产距离新建地铁站点的远近影响房价的程度和趋势，并针对这样的趋势对奥体中心一带的房价做出估计。
2 问题描述
南京青奥会的举办，促进了南京奥体中心附近地铁干线的新建与站点重新规划，在奥体中心附近共有奥体中心站、奥体东站、梦都大街站、兴隆大街站、元通站、中胜站、绿博园站七个站点。通过收集距离这七个站点的附近的27个普通居民住宅小区从2010年至2015年共六年的季度房价数据，构建灰色模型分析，分析随时间变化房地产价值的变动趋势与特点。
本研究的因变量为奥体中心地铁沿线附近房地产的价格，通过价格的变动来反应价值的变化规律。鉴于我国房地产市场的评估机制还不完善，缺少权威的评估机构，且对房地产进行评估的费用比较高；而通过调查的方式获得交易价格的费用比较低，并且交易价格更能反应房地产市场的真实情况，能够比较灵敏的反应房地产价格随时间的变化情况，所以本研究选取通过抽样调查方式获得的普通住宅房地产价值（样本小区均位于南京奥体中心附近，距离新建地铁站点约200米到1500米不等），数据如表1。
根据普通住宅小区距离最近地铁站点的人行距离远近与房价的关系得出：距离地铁站点越近，房价受其影响越明显，故按此规律将收集的原始数据赋予不同的权重进行处理[7]，其权重赋予表，如表2。
得出每一季度奥体中心地铁沿线普通住宅价值的均价，结果如表3。
根据上表绘制更直观的折线图，如图1。
由图1定性分析可以看出：2010年底，因南京青奥会的申办成功，南京奥体中心周边轨道交通基础设施开始建设、完善，其对房价的影响呈渐进式推进。随着交通设施便利，对房地产的推动效应也逐渐显现。奥体中心周边区域房地产价值快速上涨，在南京奥体中心附近轨道交通基本健全的2014年第一季度，房地产价值达到有史以来最高水平，随着青奥会的举办房地产价值一直维持在那一价格水平，但是此影响持续时间较短，在青年奥运会结束之后，奥体中心附近地铁周边的房价有小幅度降低，随后又恢复至小幅度稳态增长的状态。
4 结论
近几年，房地产市场已经成为金融建筑和股市等经济板块发展的重要推动力，而诸如南京青奥会等的这样一类大型体育赛事推动轨道交通建设与完善，是影响周边房地产市场发展的一个重要因素。本文选择了南京奥体中心周围具有代表性的普通住宅的房地产市场六年的均价数据作为分析对象，预测未来两年内奥体中心地铁沿线普通住宅均价的变动情况。所提出的预测结果可为间接调节房地产市场价值的供需平衡提供可行性的参考，同时为广大的房地产投资决策者的管理与决策提供一定的科学性借鉴。本文得出的研究结果也表示，国内的房地产市场在诸如轨道交通建设等方面的正面影响下，会呈现一定程度的有规律的变化。房地产产业的发展也可利用此因素积极推动，进而正向带动中国其他产业的发展，推动中国经济。
参考文献：
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房地产经营模式范文第5篇
关键词：房地产企业；财务风险；内部控制；风险管理
一、房地产企业财务风险的及成因
（一）财务风险的概念
财务风险是指由于各种意外和不可控因素导致企业在一定时间和范围内实际财务成果与预期成果发生偏离的情况，这种状况可能会使企业蒙受经济损失或或者更大的收益。
（二）财务风险在中小房地产企业中的成因及表现
结合我国中小房地产企业特点、市场状况与国情，财务风险的成因与表现在以下几个方面：1、负债经营模式所导致的财务风险。所有事物都具有两面性，负债经营模式也不例外，它是我国中小房地产企业产生财务风险的主要原因。我国中小房地产企业均采用负债经营模式，而企业过度负债会为企业财务风险的产生埋下隐患。2、国家宏观调控所导致的财务风险。国家对于房地产市场的宏观调控力度随着十的召开达到高峰。首先，胡总书记提出要大力推行城镇化这一发展道路，为三四线城市的中小房地产企业发展勾勒除了广阔的空间。而中央于十后仍旧坚持“房地产市场调控不放松”，使得中小企业面临经营困境外，房地产企业的筹资活动也受到相当大的影响。2、资金回收不足所导致的财务风险。高负债经营模式下的中小房地产企业，本金偿还主要依靠房屋销售所带来的收益。但是在当前市场环境下，中小房地产企业的经营范围多处于三四线城市，这类城市人口流动性很弱，缺乏对房产的刚性需求；并且在过去几年中，许多三四线城市的土地供给极度膨胀，造成房地产供大于求，许多楼盘折价销售，资金回笼不理想，造成经营困难，加大了企业的财务风险。
二、中小房地产企业财务风险的应对措施
（一）负债经营所导致的财务风险的对策
我国中小房地产企业在应对负债经营所导致的财务风险时，应充分发挥负债经营的优势，防范和消化负债所带来的财务风险。首先，应该树立正确的风险防范意识，建立有效的应对策略。企业应结合自身实际与外部情况，度量经营风险和财务风险的组合关系，建立健全财务信息处理系统和风险防控组织，通过这些工具制定谨慎的负债计划并做好相应的还款计划。其次，财务风险管理的关键在于保持合理的资金结构，维持适当的债务水平。通常来说，房地产的开发周期为2-4年，企业应当更具开发周期来合理安排资金结构以及负债比率，在实际工作中，企业确定合理负债比率时还应该注意以下几个方面：第一，企业负债具有固定性，但市场却是多变，因此，中小房地产企业不应单纯的利用财务杠杆，追求最佳资本机构，而是保持低水平的负债率，空出一部分负债能力和变现能力强的流动资产来保持企业财务的灵活性。
（二）国家宏观调控所导致的财务风险的对策
1、排除盲目扩张。目前我国中小房地产企业正处于宏观经济增速放缓的背景之下，在做出投资决策前应开战投资可行性分析，关注市场发展方向与走势，选择合适的投资范围及实际，在防范企业财务风险的同时提高资金的使用效率。2、避免不合理融资。高负债的经营方式已经越来越不适合目前的中小房地产企业。从理论上讲，应该将企业的资产负债比率控制在50%以下为宜。结合自身特点及外部环境做出合理的资金需求量预算，降低股利发放以获取更多的留存收益，防止财务风险的加剧。3、规范管理企业现金流。企业应通过科学有效的方式合理规划现金流，使其满足企业日常运营或面临突发状况的需要；建立健全内部控制系统，加强对现金的监控；加强财务管理来实现资源合理配置，提高资金周转率，最终实现防控财务风险的目的。
（三）资金回收不足所导致的财务风险
中小房地产企业不光可以通过引导消费和策划适宜的销售策略来加快资金回笼速度，还可以通过科学管理成本费用，从而控制企业资金流量而实现。企业经营主要业务前，该业务各环节都应严格执行成本费用控制预算制度；经营主要业务时，应及时跟业务进度，重视业务流程设计和各流程的实际完成情况，避免由于返工所造成的成本费用的增加；业务结束后，应及时检验业务完成状况是否符合合同标准，各项费用是否在合同规定的限额之内，防止不合理的费用增加到结算成本当中。最后，还要将业务结束时实际发生成本费用总额与业务预算进行比对分析，对企业在业务流程中的成本费用控制水平作出评价。
三、研究结论
中小房地产企业是我国房地产企业中一个特殊的企业群里，该群体比较大型房地产企业来说，企业所有者能力范围比较有限，企业所在地多位于三四线城市，而三四线城市房地产市场较大型房地产企业所在的一二线城市来说比较低迷，人口流动性较低也导致了居民对房产的刚性需求不高，经济发展较慢造成购买力不足。所以，房地产企业应从企业建立初期建立健全内部控制制度和财务风险防控部门的建设，做好市场需求度调查，结合经营所在地需求状况及土地情况与自身的能力状况建立有效的内部控制制度与财务风险防控制度；做好项目成本的控制筹资额的预测，抓好日常现金流量的管理，避免资不抵债的发生；投资项目前利用好市场信息甚至专业人员及部门做好可行性分析；密切关注国家宏观调控政策与市场环境的转变，抓住良好的投资与开发时期以增加企业盈利能力，更要分析合适的开发与投资收缩时期，避免企业投资开发不合理所造成的资金链断裂等财务问题。
参考文献：
[1]刘丹丹.房地产上市公司财务风险控制研究.先建筑科技大学硕士论文,2012（5）.
[2]胥玉娥.“大会计”管理模式下基层央行事后监督的职能定位研究.经营管理者,2012(18).
