合同解除函

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合同解除函范文第1篇

上海华联超市将其店招许可给苏州的韩先生开店，由于韩先生未及时支付特许费且加盟店管理混乱，华联超市提出解除加盟合同并要求韩先生支付违约金10万元人民币。近日，上海市杨浦区人民法院对这一加盟合同纠纷案作出一审判决，韩先生除支付所欠的特许费及滞纳金外，还要支付违约金10万元。此外，韩先生应停止以华联超市名义进行的一切经营活动，并拆除“上海华联超市”或“华联超市”的标章、图形及与此有关的文字、图案设计、招牌或其他营业标记。

2005年7月29日，上海的华联超市股份有限公司与苏州市吴中区的韩先生签订《特许加盟连锁经营合同》，约定华联超市同意韩先生以“华联超市”或“上海华联超市”为悬挂招牌开设“138号加盟连锁店”，韩先生应向华联超市交纳保证金2万元，并应在每季度第一个月的17日前按4500元固定金额向华联超市支付上季度的特许权使用费，如逾期支付特许使用费，须按每日万分之五支付滞纳金，若逾期二个月未支付，华联超市有权解除合同并要求韩先生支付滞纳金及违约金；合同同时约定合同解除后，韩先生必须在7日内拆除“上海华联超市”或“华联超市”的标章、图形及与此有关的文字、图案设计、招牌或其他营业标记，如韩先生在7日内不予拆除，则华联超市有权指定他人拆除，费用由韩先生承担，同时韩先生应支付华联超市违约金10万元。合同签订后，韩先生以苏州吴中经济开发区宝南上海华联超市的名义加盟，并按约支付了保证金2万元。

但不到一年，因韩先生未支付2006年度第三季度的特许使用费，华联超市遂向韩先生发出催交特许使用费的函，向韩先生催讨所欠的1.1万元特许使用费及逾期付款滞纳金112.50元。同年11月16日，华联超市又向韩先生发出整改通知，提出韩先生的加盟店在经营中存有下列违反合同约定的行为：1、自行采购商品泛滥行为，且未经申报即上架，致使无法保证商品的质量；2、未按约定时间足额支付加盟金；3、向华联超市的进货比例低于合同有关规定。同年12月18日，华联超市在巡查中发现，韩先生经营的店铺仍存有上述情况未得到整改，故再次向韩发出整改通知。因韩先生收到整改通知后，仍未予以改正，华联超市在2007年1月12日函告韩先生，解除双方签订的加盟协议，并取消华联超市宝南加盟店使用“上海华联超市”品牌的授权，韩先生应向华联超市交纳10万元的违约金，同时要求韩先生在接到函后7日内摘除华联超市的营业标识，不得再以华联超市的名义开展任何经营活动。

由于之后韩先生未向华联超市支付特许权使用费，并仍在以“华联超市”的名义经营，华联超市于2007年6月25日向法院提讼。

法院经审理后认为：华联超市与韩先生之间的特许加盟经营合同合法、有效。韩先生应当按照约定按时足额交纳特许权使用费，但韩先生不仅未按约定支付相关费用，且在华联超市多次催讨后仍未支付，显属违约，理应承担相应的违约责任。由于韩先生存在拖欠特许权使用费的违约行为，依据双方合同约定，华联超市享有解除合同的权利，韩先生在收到华联超市解除合同通知之日即为合同解除之日，他应当按照合同约定，在合同解除后7日内拆除所有与“华联超市”或“上海华联”相关的营业标识。由于韩先生在收到解除合同的通知后，未按约定时间内拆除所有与“华联超市”或“上海华联”相关的营业标识，仍在以华联超市名义对外经营，对此违约行为理应按合同约定支付违约金。综合上述理由，法院作出了本文开头所述的判决。

律师点评

关于这个案子，笔者想讨论以下两个问题：

一、关于特许人的合同解除权

在合同法上，合同解除权分为法定解除权和约定解除权。所谓法定解除权，就是合同一方根据法律规定单方解除合同的权利。所谓约定解除权，就是合同一方根据合同约定单方解除合同的权利。从公平的角度讲，合同解除权平等适用于特许人和被特许人，也就是说，在通常情况下，特许人和加盟商均具有同样的法定解除权和约定解除权。但因加盟合同一般由特许人制定、且因特许人有更多利益需要保护等原因，加盟合同中规定的约定解除权通常倾向于特许人而不是加盟商，即特许人有更多的按照加盟合同约定解除合同的权利。

当然，在实践中，特许人如何制订合同解除条款，以及如何运用合同解除条款，则会各有千秋，且大有学问。

通常来讲，特许人在制订和运用合同解除条款时有两个基本原则：规定周密、严格，运用谨慎、克制。具体地说，特许人会尽量详尽、周到地规定各种合同解除的情况，赋予自身较多的合同解除权。但在实践中，特许人会尽量少地行使合同解除权，除非在个别情况下迫不得已时才会行使。在特许人的手中，合同解除权就像达摩克利斯之剑悬在加盟商的头顶，时刻警示着加盟商不要逾越特许人制订的规则红线。在加盟商有各种违约情况时，合同解除权又可成为特许人迫使加盟商接受整改要求、承担违约责任的有效手段。

总之，合同解除关系着双方切身利益，且合同解除对特许人和特许体系的声誉会造成负面影响，因此特许人并不会轻易行使合同解除权。

特许人行使合同解除权通常是在以下几种情况下：其一，加盟商违约情节特别严重，经特许人多次要求改正仍拒绝改正的；其二，因加盟商停止经营、放弃经营或隐匿失踪等情况导致合同无法继续履行的；其三，因特许人战略发展需要，准备减少加盟店数量或取消某些地区的加盟商的。其中第一种情况显然是最常见的情况，也是特许人最为头疼的情况。

在本案中，加盟商韩先生长期拖欠特许权使用费、且私自超比例进货，违反了加盟合同的约定，华联超市因此获得了合同规定的解除合同的权利。但在解除合同前，华联超市向加盟商发出了多次改正通知，并且给了加盟商较长的改正期限，在加盟商仍拒不交费和改正的情况下，华联超市最终行使了合同解除权。在法律上讲，加盟合同自特许人将解除通知送达给加盟商之日起正式解除。自合同解除后，加盟商应该根据合同约定承担合同终止后的义务，比如停止使用华联超市的招牌、停止以华联名义继续经营等，否则就应承担违约责任。

当然，特许人是否根据加盟合同实际获得了合同解除权，该解除权是否受法律保护，并不是特许人一方就能决定的，如果加盟商对此不服，可以提讼或仲裁，由司法和仲裁机构对特许人的解除权进行认定。如果解除权成立，则加盟合同自特许人解除通知到达之日起解除，加盟商应对此后发生的行为承担违约责任；如果解除权不能成立，则加盟合同并不因特许人的解除通知而解除，加盟商有权继续使用华联招牌和名义进行经营，并不因此而违约(但加盟商因欠费、私自进货构成违约而承担违约责任就是另一个事情

了)。在本案中，特许人的解除权得到了法院的确认，因此加盟商自合同解除后仍然使用华联招牌和名义进行经营构成了违约，应承担相应的违约责任。

二、关于加盟合同中违约金数额的设定

华联超市和加盟商韩先生在加盟合同中约定了10万元的违约金，韩先生在诉讼中提出违约金过高，要求降低违约金的数额。

法院认为，关于该项违约金的数额，首先，韩先生的违约行为具有明显故意，而从双方对该项违约金的约定来看，违约金10万元不仅仅具有对华联超市损失的补偿性，还兼具惩罚性。其次，鉴于华联超市系知名品牌，在全国拥有多家加盟店，且经营商品大多为食品等涉及一般消费者的生活必需品，擅自使用该品牌，不仅仅影响华联超市品牌的信誉，对消费者而言更可能产生较大损害，因此，双方约定此数额的违约金具有合理性。再次，韩先生亦未提供收取10万元违约金过高的依据。故华联超市依据合同约定主张10万元违约金，合法有据，法院对违约金的数额不予调整。

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

合同解除函范文第2篇

内容提要: 未生效合同的命运应视具体情况而定，有的可被解除。未生效合同产生了不完全债务；债务人若已经履行了不完全债务，只是不完全；债务人明确表示不履行不完全债务，或以自己的行为表明不履行不完全债务，构成了先期违约，债权人可以援用《合同法》第94条第2项或第4项的规定，主张解除合同。此外，当事人双方也可以协商一致将已经成立但未生效的合同解除。部分生效、部分未生效的合同亦可作为解除的对象。

 

 

    关于未生效合同，即已经成立但尚未生效的合同，可否作为解除的对象这一问题，崔建远教授曾在《合同解除的疑问与释答》[1]一文中讨论过，采肯定说并阐释了理由。随着时间的推移、实务的发展、研究的深入，笔者有不同的想法，有必要抛砖引玉。

    一、未生效合同的命运分析

    合同已经成立了，但尚未生效，在此期间，一方当事人实施了不法行为，致使相对人若继续固守该合同和等待其生效，就会遭受重大损失，于此场合，若符合法定的或约定的解除条件，该相对人主张解除该合同，应否得到支持？这是实务向法律人提出的亟待解决的问题，在此，以下述案件为例加以研讨。

    案例一：甲房产公司由a国某有限公司和丙房地产公司出资成立。李某与甲房产公司于2000年6月签订了《项目及股权转让合同》，并得到了丙房地产公司的确认。该合同约定：（1）转让项目为《旧城改造项目》的开发经营权。该《旧城改造项目》的用地面积为45679平方米，建筑容积率为1：2，建筑面积约80000平方米。（2）甲房产公司将包括以前在该项目所投入的款项在内的整个《旧城改造项目》转让给李某，同时同意将公司股权、法人等手续转让给李某，手续由李某办理；甲房产公司将转让的一切手续、文件转交给李某。李某以人民币4000万元将《旧城改造项目》的所有权全部买下，承继甲房产公司退出本项目的一切手续和投资额及延续本项目的开发、经营及管理权。（3）李某在签订合同后的3天内将200万元人民币汇入a国某有限公司指定的银行账户，同时甲房产公司将其财务印章、公章及文件移交给李某；李某在2000年10月8日前将300万元人民币汇入a国某有限公司指定的银行账户；余下的1500万元人民币，李某在2001年内分批汇付a国某有限公司指定的银行账户，如有尾数付不清的部分，可用楼宇抵顶。（4）甲房产公司在收到李某支付的人民币1500万元后，应把本项目所有权（包括开发公司的法人、股权）一并转归李某；负责把本项目前期发生的一切费用、清单及原始票据交给李某，负责李某付给的现金及分得楼宇的税费，负责协助李某与村委会签订有关本项目的开发合同。李某负责按上述第（3）条有关付款的规定付款给a国某有限公司，负责将分给甲房产公司的楼宇抵顶部分的住宅按每平方米3000元人民币结算，负责自筹资金开发本项目并在实施过程中承担所发生的一切责任（包括经济责任和法律责任）。（5）本合同书签订前甲房产公司所发生的一切债权债务与李某无关，本合同书签订后所发生的一切债权债务概与a国某有限公司无关；双方在签订合同时，甲房产公司将以前的付款清单及李某今后拆迁须付款的清单予以详细列明，并经丙房地产公司及双方确认和加盖公章；按照双方确认后的清单数目为准；本合同的签订需经甲房产公司、丙房地产公司的确认并加盖公章。

    由于系争股东系a国某有限公司，股权转让须经有关主管机关审批，但是其实际办理并未经有关主管机关审批。由于股权受让人李某仅支付了884万元人民币的股权转让款，经a国某有限公司的多次催要后仍未付清余款，a国某有限公司为此提起诉讼，以李某严重违约为由请求解除《项目及股权转让合同》，重新经营管理甲房产公司。由于《项目及股权转让合同》的缔约双方为李某和甲房产公司，a国某有限公司非缔约方，故原告主体资格不适格。但李某在诉讼过程中认可了a国某有限公司的诉讼地位，且认可了《项目及股权转让合同》规定的股权转让方实际上是a国某有限公司，最终裁判机关支持了a国某有限公司解除《项目及股权转让合同》的主张。

    案例二：甲公司欲兼并乙公司，双方签订了兼并合同，其中约定以若干行政主管部门落实一系列优惠政策、放贷银行免除乙公司迄今为止拖欠的贷款利息作为合同的生效条件。在合同签订但未满足生效条件的情况下，双方当事人即开始履行合同，但在确定乙公司的法定代表人等问题上发生严重分歧，而乙公司的大多数职工也反对公司兼并，并停工和不断上访，导致公司无法正常运作甚至陷入停顿状态。由于甲公司的兼并目的难以达到，预期利益化为泡影，加上大部分优惠政策落实无望、放贷银行明确拒绝免除乙公司的贷款利息，甲公司遂提出解除该兼并合同。乙公司以合同解除只能针对有效的合同作为理由，予以抗辩。

    上述案例一提出的问题是，该案中司法机关的裁判根据为何；案例二提出的问题是该兼并合同是否可以解除。笔者认为，未生效合同即已经成立但未生效的合同，其前途如何应区分情形而定。第一种情形是合同无效。如我国《中外合资经营企业法实施条例》第20条规定，合营一方向第三者转让其全部或部分股权的，须经合营他方同意，并报审批机构批准，向登记管理机构办理变更登记手续。违反这些规定的，转让无效。[2]上述案例一中的《项目及股权转让合同》，因主管机关外经贸委不予批准，以致股权转让行为未经工商行政管理机关办理变更登记手续，违反了该条例的规定，应归于无效，不再适用合同解除制度。[3]第二种情形是，当事人通过其行为或言词已经变更了原合同的生效条件，变更后的合同已经生效了。例如，当事人在合同中约定了始期或停止条件，在始期尚未届至、停止条件尚未成就的情况下，双方当事人都已经履行了主要义务，或一方当事人履行了主要义务且对方认可，则宜认定该合同已经变更，去除了始期或停止条件。此类合同可以是解除的对象，对此未见有反对的意见。[4]第三种情形是，未生效合同因约定的解除条件成就或终期届满而彻底地失去效力。例如，某涉外《股权转让合同》规定：“本合同如自签字盖章之日起18个月内，政府主管部门未审批的，自动失去效力。”该合同只要自签字盖章之日起已逾18个月，即使政府主管部门并未做出不予批准的决定，也归于消灭。第四种情形是，未生效合同既非无效，又未经变更成为有效，继续处于尚未生效的状态。上述案例二即属此类。属于此类的还有：合同虽然尚未满足我国《中外合资经营企业法实施条例》第20条第1款规定的条件，但并非审批机构不予批准，只是尚待时日，就属于尚未生效的合同。此类合同可否解除尚存疑问，下文将专门进行讨论。

    二、未生效合同作为解除对象的理由

    未生效合同可以作为法定解除的对象，其理由如下：（1）合同解除须以有效成立的合同为对象，这是在尚未遇到未生效合同可否解除的案件之前的观点。[5]其实，中国现行法并未明文规定被解除的合同仅仅限于已经生效的合同，没有禁止解除已经成立但未生效的合同。在这样的背景下，只有允许解除已经成立但尚未生效的合同才会有公正合理的结果，因此学界不宜再固守旧论，而应当重新界定中国现行法上的合同解除对象。（2）依据合同神圣或合同严守的原则，合同一旦有效就必须遵守，不得擅自变更或解除。即使如此，在主客观情况发生变化，继续严守合同会带来不适当的后果的情况下，法律也允许当事人解除合同。既然已经发生法律效力的合同尚且可以解除，不再受合同严守原则的束缚，根据举重明轻的原则，未生效合同的约束力会更弱甚至没有，就更应当允许解除了，除非阻止此类合同生效履行且宜提前消灭的正当事由不存在。（3）若不允许解除未生效合同，该合同要么较长时间地停留在这种状态，要么发展到生效履行的阶段，而这两种结果对于无辜的当事人均为不利，该当事人强行废除该合同，至少构成缔约过失责任，这并不适当。如果允许该当事人解除合同，则不会出现此类不适当的结果。（4）其实，合同存在着死亡的基因，终将消灭。在中国现行法上，合同消灭的制度有无效、撤销、效力待定场合的不予追认、清偿和解除等。[6]未生效合同在不存在无效、撤销、效力待定的原因场合，其消灭显然不适用无效、撤销、效力待定的制度，因其尚未生效也不适用清偿的制度。剩下的唯有合同解除制度，其应当是明智的选择，因为已经生效的合同若提前归于消灭，属于合同解除制度的范畴，未生效合同的提前消灭也作同样处理是比较合适的。[7]

    这种观点已被《最高人民法院关于审理外商投资企业纠纷案件若干问题的规定（一）》（以下简称《若干规定》）所采纳。《若干规定》第5条规定：“外商投资企业股权转让合同成立后，转让方和外商投资企业不履行报批义务，经受让方催告后在合理的期限内仍未履行，受让方请求解除合同并由转让方返还其已支付的转让款、赔偿因未履行报批义务而造成的实际损失的，人民法院应予支持。”第6条规定：“外商投资企业股权转让合同成立后，转让方和外商投资企业不履行报批义务，受让方以转让方为被告、以外商投资企业为第三人提起诉讼，请求转让方与外商投资企业在一定期限内共同履行报批义务的，人民法院应予支持。受让方同时请求在转让方和外商投资企业于生效判决确定的期限内不履行报批义务时自行报批的，人民法院应予支持。转让方和外商投资企业拒不根据人民法院生效判决确定的期限履行报批义务，受让方另行起诉，请求解除合同并赔偿损失的，人民法院应予支持。赔偿损失的范围可以包括股权的差价损失、股权收益及其他合理损失。”第8条规定：“外商投资企业股权转让合同约定受让方支付转让款后转让方才办理报批手续，受让方未支付股权转让款，经转让方催告后在合理的期限内仍未履行，转让方请求解除合同并赔偿因迟延履行而造成的实际损失的，人民法院应予支持。”

    问题至此尚未解决，原因在于《若干规定》的上述关于解除未生效合同的规定，是以当事人一方不履行报批义务这一作为合同生效要件的义务为解除条件，而非以当事人一方“不履行”[8]主给付义务或从给付义务为解除条件。在未生效合同的场合，当事人一方“不履行”主给付义务、从给付义务时，相对人可否援用《合同法》第94条的有关规定主张解除合同，仍需讨论。

    三、未生效合同中的义务与解除类型的对应关系

    鉴于中国现行法设置的合同解除制度包括约定解除、协议解除和法定解除诸类型，[9]有必要分别讨论每种解除行为与未生效合同之间的关系，以检验上述结论是否适当。

    未生效合同中约定了解除权产生的条件，或当事人各方事后达成了解除该合同的协议，这些情形在实务中已经发生。例如，某《股份有限公司股份转让协议》规定：“如自本协议书签署之日起十八个月后，本次股份转让仍未生效或者出现其他政府审批障碍而导致本次股份转让无法实施，则转让方与受让方应在本协议签署之日起十八个月届满后三个月内就是否继续履行本协议书进行协商，协商不一致的，可以解除本协议书。如本协议书因此解除，各方保证各自承担本次股份转让发生的成本及费用，互不追究，但各方另有约定的除外。但因本协议书任何一方过错导致本次股份转让未能生效或无法实施，该方不得依据本条提出责任豁免。”此类约定乃当事人各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公共秩序、善良风俗，法律应予承认。如此，在约定的解除权产生条件成就时，应允许该解除权的行使，或当事人各方达成了解除的协议，该解除协议生效之时已经成立但未生效的合同归于解除。

    依据《合同法》第94条第1项的规定，解除未生效合同，不存有法律上的障碍，理论上也能自圆其说。有疑问的是，当事人能否基于《合同法》第94条第2项至第4项的规定，主张解除此类合同。笔者认为，回答这个问题牵涉到债务的分类、未履行效力不齐备的合同是否构成违约、先期违约及其类比，需要较为详细地进行分析。

    关于债务的分类，学说上已经承认了效力齐备的债务和效力不齐备的债务，或者说完全债务和不完全债务（unvollkommene verbindlichkeiten）。[10]德国法甚至承认了赌博、约定婚姻居间报酬等均不设定“债务”类型的不完全债务。[11]举重以明轻，已经成立的合同具有合法性，只是尚未生效，基于此类合同产生的债务，更应属于不完全债务，是债务的一种类型。既然合同没有生效，这种类型的不完全债务自然未届履行期，于是不会构成迟延履行。在债务人自愿履行不完全债务的情况下，如果该履行不符合约定或法定，是否构成不完全履行？回答是肯定的。其理由之一是，《合同法》第62条第4项规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行债务。比照该规定的精神，可以认为债务人自愿履行不完全债务，意味着放弃了期限利益，债务的履行期限因此而届至。其理由之二是，即便履行期明确，但按照《合同法》第71条第1款关于“债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但提前履行不损害债权人利益的除外”的规定，除了履行期纯为债权人的情况，债务人也有权提前履行，并且债务人提前履行时，债权人若无其他理由而不受领，就构成债权人迟延。这种特例也模糊了不完全履行情况下的履行期届至。其理由之三是，不完全履行的构成至少在形式上没有履行期限届至这个要件，换句话说，不完全履行指的是债务人所为的给付存在着瑕疵，不看重履行期届至与否。

    债务人明确表示无论何时都不会履行不完全债务，或以自己的行为表明不履行该债务，其是否构成先期违约？笔者对此持肯定态度。因为先期违约的要件就是，在履行期届满之前或在履行期届至前（普通法的模式），债务人明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务，或债务人明确拒绝履行其债务或构成客观预期不能（普通法）。债务人明确表示或以自己的行为表明不履行不完全债务，必定在“履行期届满之前”，也自然在“履行期届至前”，宜按先期违约对待。

    综上所述，未生效合同产生了不完全债务；债务人若已经履行了不完全债务，只是不完全；债务人明确表示不履行不完全债务，或以自己的行为表明不履行不完全债务，构成了先期违约，债权人可以援用《合同法》第94条第2项或第4项的规定，主张解除合同。

    四、部分未生效合同与合同解除之间的关系

    世界上的事情确实复杂，其表现之一是，合同未生效，可能是某特定合同的部分条款未生效，其他部分已经生效。在某特定合同由一系列合同文件组成的场合，这种部分生效、部分未生效的情形可能发生。试以下述案例来作分析。

    a股份有限公司系一家境内上市公司，其对外签署了一份《股份转让协议》，协议附有以下四份文件：（1）《关于a股份有限公司股份转让过渡期安排的协议》;（2）《关于a股份有限公司员工安置安排》；（3）《关于a股份有限公司盈利目标之承诺函》;（4）《受让人的法人代表甲对本次收购行为承担连带责任之不可撤销的承诺函》。该《股份转让协议》第26条规定：“本协议书自各方法定代表人或授权代表签字并加盖公章之日起成立。”第27条规定：“本次股权转让在以下条件全部成就且其中最晚成就之日起生效：（1）转让方的股东大会批准转让方向受让方转让其持有的本协议书项下的目标公司（a股份有限公司）的股份；（2）目标公司（a股份有限公司）的股东大会批准本次向受让方协议转让标的股份；（3）本次股份转让经中国证监会审核无异议；（4）受让人向目标公司（a股份有限公司）的股东发出的《要约收购报告书》经中国证监会核准无异议，《要约收购报告书》生效且要约收购完成；（5）本次股权转让获得主管国有资产监督管理审批部门批准；（6）本次股权转让获得主管外商投资审批部门批准。”该《股份转让协议》经双方当事人签字盖章，按照《合同法》第25条的规定，以及该协议第26条的约定已经成立。不过，其尚未经主管国有资产监督管理部门批准和中国证监会核准，依据《中外合资经营企业法实施条例》第20条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条第1款前段的规定，以及该协议第27条的约定，《股份转让协议》尚未生效。受让方认为，转让方违反了附件中的《关于a股份有限公司股份转让过渡期安排的协议》，主张解除主协议。

    此处暂且不论转让方是否违反了作为主协议的《股份转让协议》，在假定转让方已经违反了该附件协议的情况下来回答受让方有无权利解除主协议的问题。这里需要特别探讨的是，尚未生效的合同可否有部分生效的情形？若有，其根据是什么？

    首先，作为主协议的《股份转让协议》第22条第2款规定：“受让方承诺因其主观、恶意的过错导致本次股权转让未获审核和批准机关批准而造成本协议无法履行，在该事实发生次日起5个工作日内，受让方向转让方支付人民币1200万元的违约金。上述受让方的过错是指应当履行相关法定或约定或承诺的义务而受让方因主观、恶意的过错不履行的，包括但不限于：（1）受让方对其具备本次收购目标公司（a股份有限公司）的投资者资格的陈述与保证不真实，或因未履行其作出的有关投资者资格的承诺，而导致本次股份转让不能获得批准；（2）受让方未履行且也无法继续履行要约收购义务而导致本次股份转让失败。”笔者认为，受让方承担该条款约定的违约金责任，必须以该条款已经生效为前提条件，假如该条款尚未生效，不可能产生违约金责任，只能产生缔约过失责任。这说明作为主协议的《股份转让协议》在总体上尚未生效，但其中的第22条第2款却已经生效。

    其次，按照主协议第34条第2款关于“本协议书附件是本协议书不可分割的组成部分，各附件一经各方签署，即具有与本协议书相同的法律效力”的规定，该协议书附件《关于a股份有限公司股份转让过渡期安排的协议》也是该协议书不可分割的组成部分。依据该附件协议第3条第7款关于“本协议经各方签署之日起生效，为《股份转让协议》之附件，与《股份转让协议》一并使用，是《股份转让协议》不可分割的组成部分”的规定，因《关于a股份有限公司股份转让过渡期安排的协议》已被各方签署而发生了效力，虽然作为主协议的《股份转让协议》在总体上尚未生效，但为其不可分割组成部分之附件《关于a股份有限公司股份转让过渡期安排的协议》却已经生效。

    那么，对于这种总体上尚未生效但部分条款业已生效的合同，其可否作为解除的对象？既然完全尚未生效的合同都可以作为解除的标的，部分生效部分未生效的合同就更不必说了。但问题的难点并不在这里，而在于一方当事人违反的是业已生效部分的义务，相对人却要解除尚未生效部分的合同，这可否得到支持？《合同法》第94条第2项至第4项等规定的解除类型及其运作，是当事人一方违反了已经生效的或者未生效合同项下的义务，相对人的解除权将因此而产生，其结果是使该已经生效的或者未生效的合同归于解除。即a合同被违反，导致的是a合同被解除，而非b合同被解除。但上述“一方当事人违反的是业已生效部分的义务，相对人却要解除尚未生效部分的合同”的问题则有所不同，即a合同被违反，相对人却要求解除b合同；或属于某合同的a部分被违反，相对人却要求解除该合同的b部分，对此，笔者认为应区分以下不同情形予以处理。

    第一，尚未生效的合同或条款和已经生效的合同或条款若各自独立，仅为类似于“单纯外观结合的合同联立”情形的，一方当事人违反了尚未生效部分的合同或条款，相对人只能据此解除该部分的合同或条款，解除的效力不及于已经生效的合同或条款；一方当事人违反了已经生效的合同或条款，相对人只能据此解除该部分合同或条款，解除的效力不及于尚未生效部分的合同或条款。这是因为单纯外观结合的合同联立，实际上是数个独立的合同仅因缔约行为而结合，相互之间不具有依存关系。于此场合，自应分别适用各自的合同规范。

    若尚未生效的合同或条款和已经生效的合同或条款，为类似于“一份合同的效力或存在，依附于另一份合同的效力或存在的合同联立”情形的，则应贯彻主合同或条款被解除的，依附性合同或条款同其命运的原则。这是因为于此场合的各个合同是否有效成立，需要分别判断，但在效力上，被依存的合同不成立、无效、被撤销或解除时，依存的合同应同其命运。据此，在主合同或条款尚未生效，而其依附性合同或条款已生效的情况下，若解除尚未生效的主合同或条款，则已生效的依附性合同或条款亦随之解除，而已生效的依附性合同或条款被解除时，尚未生效的主合同或条款并不必然被解除；在主合同或条款已生效，而其依附性合同或条款尚未生效的情况下，解除已经生效的主合同或条款时，尚未生效的依附性合同或条款亦随之解除，而尚未生效的依附性合同或条款被解除时，已经生效部分的主合同或条款并不必然被解除。

    第二，尚未生效的合同或条款和已经生效的合同或条款，尽管在缔约双方看来不可分割，但在法律上却属于类似“典型合同附其他种类的从给付”的情形，其在处理上应当贯彻这样的规则，即一方当事人违反从给付义务的，相对人只能据此解除该部分合同条款，典型合同不因此而被解除；一方当事人违反典型合同项下的义务的，相对人有权据此解除典型合同，从给付义务部分随之被解除。这是因为典型合同为主要部分，从给付为非主要部分。对此，原则上仅适用主要部分的合同规范，非主要部分被主要部分吸收。[12]

    第三，尚未生效的合同或条款和已经生效的合同或条款，尽管在缔约双方看来不可分割，但在法律上却属于类似“类型结合合同”的，各部分合同或条款彼此之间居于等值的地位，其处理原则上应当贯彻这样的规则，即一方当事人违反某部分合同或条款的，相对人只能据此解除该部分合同或条款，除非解除该部分合同或条款会使其他部分合同或条款失去存续的价值，或无法独立存在。这是因为，对于居于等值地位的各部分合同或条款，应予分解，分别适用各部分的典型合同规范，并依当事人可推知的意思调和其歧义。[13]

    但是解除尚未生效的合同或条款并未导致已生效合同或条款失去存续价值，亦未导致已生效合同或条款无法独立存续的，则解除尚未生效的合同或条款应予承认；而若解除尚未生效的合同或条款致使已生效的合同或条款失去存续的价值，或使已生效的合同或条款无法独立存续的，则不应支持解除尚未生效的合同或条款。

    需要强调指出的是，解除已生效的合同或条款没有导致尚未生效的合同或条款失去存续价值，亦未导致尚未生效的合同或条款无法独立存续的，则解除尚未生效的合同或条款应予承认；但倘若解除已生效的合同或条款已经导致尚未生效的合同或条款失去存续价值，或使尚未生效的合同或条款无法独立存续的，则不应支持解除尚未生效的合同或条款。

    第四，若尚未生效的合同或条款和已生效的合同或条款密切结合且不可分割，解除任何部分的合同或条款，都会使其他部分的合同或条款失去存续价值或无法独立存续。于此情形下，一方当事人违反尚未生效的合同或条款所产生的义务时，相对人有权解除合同的全部；一方当事人违反已生效合同或条款所产生的义务时，相对人亦有权解除合同的全部。

    第五，就上述案例而言，a股份有限公司签订的《股份转让协议》及其附件《关于a股份有限公司股份转让过渡期安排的协议》，二者既有相互独立的一面，也有后者是前者不可分割的组成部分的一面。说它们各自独立，是因为各自的标的不同，各自的目的及任务有别，各自的生效要件相异，绝非同一典型合同里的不同条款，并无必然结合在一起的天性，而是不同合同因当事人的意思而“组合”在一起。说它们不可分割地组成了合同，是因为后者明确规定当事人各方应本着“为确保本次股份转让符合法律法规的要求，保障和明确过渡期间协议各方各自的权利和义务，妥善安排过渡期间目标公司（a股份有限公司）的经营运作”的目的，而特意作出了这样的约定。因此，判断受让方有无权利解除《股份转让协议》，不宜简单套用非典型合同的法律适用规则，而应当有所突破。

    转让方违反附件中之《关于a股份有限公司股份转让过渡期安排的协议》，没有导致《股份转让协议》构成不能履行，也没有使受让方成立《股份转让协议》的目的落空，则受让方不得以转让方违反了《关于a股份有限公司股份转让过渡期安排的协议》为由解除《股份转让协议》。但由于转让方违反《关于a股份有限公司股份转让过渡期安排的协议》的行为，已有使《股份转让协议》不能履行之虞（巨大的现实危险），因此受让方有权援用《合同法》第94条第2项的规定，主张解除《股份转让协议》。

    而若转让方违反《关于a股份有限公司股份转让过渡期安排的协议》，导致《股份转让协议》构成不能履行或将使受让方遭受重大损失或使其合同目的落空，受让方有权援用《合同法》第94条第4项的规定，主张解除《股份转让协议》。

 

 

 

注释:

[1]参见崔建远：《合同解除的疑问与释答》，《法学》2005年第9期。

[2]我国《中外合资经营企业法实施条例》第20条第4款使用的术语是“转让无效”，未言明是不发生股权转让（类似于物权变动）的效力，还是股权转让合同无效。按照该行政法规的立法目的，所谓“转让无效”指的是股权转让合同无效，审判和仲裁的实务也基本上按照此种解释予以裁判。现行《物权法》第15条等规定则区分了物权变动与其原因行为，未办理物权登记的，不影响原因行为的效力。如果据此模式和理念解释我国《中外合资经营企业法实施条例》第20条的规定，就会得出与以往解释不同的结论，即政府审批部门不予批准涉外股权转让的，仅仅是股权没有移转，受让人没有取得股权，但股权转让协议不因此而无效，在不存在《合同法》第52条、第47条、第48条和第51条规定的原因的情况下应为有效。鉴于我国审判和仲裁的实务基本上沿袭以往的理念和操作，本文也暂不予以改变。

[3]这里需要注意三种不同的制度及其法律后果：合同若正处于主管部门的审批过程中，尚未被批准，则为未生效，而非无效；只有审批部门明确拒绝批准，合同才无效；若合同约定了存续期间，在该期间届满时主管部门尚未批准，合同自动消灭。

[4]对已经成立但尚未生效的合同可否解除的问题，应当做类型化的工作，若当事人通过其行为实际上已将合同变更，变更后的合同已经生效。

[5]这是崔建远先生于1984年在其吉林大学法律系法学硕士学位论文《论我国的合同解除》中提出来的，该文将经济合同解除的法律性质概括为四点：合同解除以有效成立的合同为对象；合同解除必须具备解除条件；合同解除必须有解除行为；合同解除的效力或是向将来发生或是溯及既往。后该观点在《中国民法学•民法债权》一书中公开发表（参见王家福主编：《中国民法学•民法债权》，法律出版社1991年版，第363页），并被国内诸多论著沿用（参见崔建远主编：《合同法》第3版，法律出版社2003年版，第189页；王利明主编：《民法》，中国人民大学出版社2000年版，第378 ～ 379页；韩世远：《合同法总论》第2版，法律出版社2008年版，第455页；马俊驹、余延满：《民法原论》第2版，法律出版社2005年版，第613页）。

[6]在因不可抗力等客观原因致使合同不能履行的情况下，德国法系采取合同自动消灭并由当事人负担风险的模式，故风险负担制度在德国法系也是合同消灭的制度。但我国现行法将该制度分解开来，合同消灭的层面由合同解除制度解决，合同不能履行所致损失问题不排斥由风险负担制度处理。

[7]同前注[1]，崔建远文。

[8]本来，履行主给付义务应以合同生效为前提，合同尚未生效，主给付义务的履行期尚未届至，债务人至少享有期限利益，没有义务现时履行主给付义务。因此，特将“不履行”一词加上双引号。

[9]协议解除的条件为各方当事人协商一致，这是《合同法》第93条第1款的明文规定。从这个角度观察，协议解除也属于法定解除。

[10]参见王泽鉴：《民法债编总论•基本理论•债之发生（总第1册）》，台北三民书局1993年版，第40～41页。

[11]参见[德]迪特尔•梅迪库斯：《德国债法总论》，杜景林、卢诺译，法律出版社2004年版，第19～20页。

合同解除函范文第3篇

该公司称：李某在合同期内辞职，未提前三十日以书面形式通知我公司，辞职后又不按合同约定交纳违约金，故我公司不予办理档案转移手续。李某工资收入不低于本市最低工资标准，李某单方解除劳动合同手续不合法，违反合同约定，应支付违约金40000元。请求支持我公司不予办理档案转移手续。李某称：该公司的诉讼请求违反劳动法律、法规，李某的作为合法、合情、合理，要求驳回该公司的诉讼请求。

该案最主要的争议焦点是该公司是否能以劳动者违约或欠违约金为由不为劳动者办理档案转移手续。

[分歧]：

对于这个争议焦点，主要有二种观点。一种观点认为，该公司不为李某办理档案转移手续违反法律规定，应判决该公司无条件为李某办理档案转移手续。另一种观点认为，要具体查清李某在合同期内辞职，是否提前三十日以书面形式通知了该公司，是否构成违约解除劳动合同，违约的话，是否已按合同约定交纳违约金40000元等，由这几方面来综合判断该公司是否应立即办理档案转移手续。

[点评]：

笔者认同第一种观点，该公司扣留员工档案的做法是错误的。李某向该公司提交辞职报告后，于当日下午离开该公司，双方劳动合同已实际解除。在双方实际解除劳动合同后，原用人单位不能随意扣住员工档案，应按有关规定及时转递。该公司应按《企业职工档案管理工作规定》为李某办理档案转移手续。该公司以李某单方解除劳动合同手续不合法及李某应承担违约金等为由要求支持其不予办理李某档案转移手续的观点无法律依据。该公司提出的与李某间的劳动争议，可通过劳动争议的一般解决途径处理，而不能拒绝为李某办理档案转移手续。

合同解除函范文第4篇

延期缴付 损失千万

2003年，年过五旬的沈从林厌倦了生意场上的紧张与忙碌，打算投资套商铺安享晚年。经多方考察，他看中了国有益达公司开发的一处商铺。商铺位于上海闹市区，面积3000多平米，单价仅5800元，总价1700余万元。

他对这套商铺非常动心。一方面，商铺位于上海火车站附近，人流量大，以后不怕没生意，另一方面，开发商是国有企业，工程质量、物业管理等各方面肯定有保证，不用担心质量等问题。况且，商铺总价也不高，自己负担得起。沈从林随即签订了预售合同，并在几个月内付清了房款和相关税费。

按照合同，房屋原本应在当年6月30日前交付，然而由于存在质量问题，自竣工起就一直处于维修之中，且多次修理也未能修复，导致交房日期一再延迟。期间，沈从林多次与益达公司沟通都没有解决。

转眼三年过去了。2007年4月，益达公司就房屋缴付问题发函给沈从林，承认房屋确实存在因墙体裂缝、渗漏水等质量问题而导致的延期交付，并称将采取高压喷灌浆工艺进行维修，完工后立马缴付。几个月后，益达公司通知沈从林收房。虽然沈从林对房屋是否完全修复仍有疑问，但毕竟拖延了太长时间，他想尽快拿到房子投入经营以减少损失，所以还是去现场办理了交接手续。这时已经是2007年9月1日，比原定的缴房时间足足晚了四年多。

几天后，沈从林就与新原酒店公司签订了租赁协议，约定沈从林按连锁酒店标准装修房屋并出租给新原公司。同时，他又与通达装饰公司签订了装修合同，约定由通达公司按连锁酒店标准装修房屋。两份合同还分别约定了违约责任。

施工队不久便进场施工。然而随着装修的进行，让沈从林担心的事情还是出现了――房屋质量问题根本没有解决，房顶漏水、下水管漏水、墙体和地坪裂缝、玻璃幕墙破裂等情况接踵而至，而且房屋没有预留空调安装位置，周边小区居民又反对他在屋顶安装空调，导致装修工程不得不停止下来。2009年6月左右，残酷的现实使沈从林认识到他开设旅馆想法已经无法实现，无奈之下，他不得不与新原公司、通达公司终止合同，并分别支付了巨额违约金。

房屋延期数年缴付不说，缴付后质量问题还是如此严重，沈从林气愤不已。为维护自己的合法权益，他将益达公司告上法庭，要求对方修复房屋并赔偿相关损失。审理期间，法院聘请了上海市房屋质量检测站对房屋进行检测，确认房屋存在诸多质量问题，并认为这与房屋施工因素相关，同时提出了七条修复意见。2009年7月，沈从林申请撤回诉讼，希望与益达公司另行协商解决。然而由于双方分歧过大，无法协商一致。三个月后，他又以房屋主体结构不合格为由，再次将益达公司告上法庭，并提出新的诉讼请求――解除预售合同，益达公司退还已付房款1700余万元、赔偿房屋升值损失7700余万元，同时赔偿装修费、违约金等各项损失。

一审犹如晴天霹雳

房屋是否构成主体结构质量不合格？市场价格究竟是多少？赔偿金额如何计算？一审期间，双方围绕这些焦点问题各执一词，互不相让。

益达公司认为，检测站并未出具主体结构质量不合格的结论，相反还提出了修复方案，说明这些质量问题是可以解决的。同时房屋交付后，沈从林已经对房屋进行了改建，无法证明质量问题是交付前就存在的，因而他无权单方面解除合同。

为确定系争房屋的市场价值，法院聘请了专业的评估公司，经评估，确定系争房屋的市场价格为9500余万元，现状带缺陷状态价格为6500余万元。与此同时，法院又委托了上海市房屋质量检测站对其之前所做的检测报告进行明确说明。检测站回函称，被检测房屋楼板和梁均为主体结构，房屋存在主体结构梁、楼板、地面、墙体开裂，外墙面、窗边、屋面渗漏水等问题，开发商多次修理仍无法修复，加上不能安装空调等问题，致使被检测房屋无法满足正常使用要求。

法院认为，原被告双方签订的商品房预售合同是双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，当属有效，当事人应当依约全面履行。上海市房屋质量检测站的回函仅能证明发生施工质量问题的部位系主体结构，并未作出主体结构不合格的结论，因而沈从林提出的房屋主体结构不合格的主张不能成立。此外，系争房屋无法满足使用要求是由房屋存在质量问题、不能加装空调等多方面原因造成的，而房屋不能加装空调问题，又与空调位设计的合理性、周边居民的容忍度以及能否取得居民的谅解有关，与益达公司没有关联。况且，根据公平和诚信原则，在专业机构已经出具修复方案的情况下，沈从林应先行接受修理这种承担违约责任的方式，他坚持要求解除合同的请求缺乏法律依据。

据此，法院于2011年3月作出一审判决：对沈从林解除合同的请求不予支持；对沈从林基于解除合同主张而要求益达公司退还房款1700余万元并赔偿升值损失7700余万元的请求不予支持；对于沈从林提出的赔偿装修公司、承租人违约金损失的请求，根据双方举证质证情况，结合合同条款的合理性，酌情确定为100万元；对于沈从林提出的其他诉求请求，也大多未予支持。

二审仍有心理落差

一审判决对于沈从林而言，犹如惊天霹雳――房屋质量存在如此重大问题并已影响使用，法院却以检测报告未作出明确表述为由否认，显然属于事实认定不清，他当庭表示要上诉。而益达公司也以原审判决事实不清、证据不足等为由提出上诉。

由于益达公司一审中曾提出由于沈从林曾对房屋进行过装修，无法证明房屋质量问题在缴付前就存在，因而二审期间，法院再次委托上海市房屋质量检测站进行鉴定。经鉴定，后续装修工程与房屋质量问题之间没有关联，换而言之，房屋质量问题在缴付前就存在。

2012年11月，二审作出终审判决。法院认为，根据鉴定报告，房屋存在楼板、墙体开裂及渗漏水等问题，已经影响房屋的正常使用，而其中楼板、横梁等主体结构部位存在贯穿裂缝，影响到房屋的安全性，因而沈从林有权解除合同。根据预售合同，当沈从林行使单方解除权时，益达公司除退还房款及利息外，还应按照总房价的2%承担赔偿责任。然而，由于房屋在当前带缺陷状态下的价值为6500余万元，较合同价格升值达4700余万元，因而按合同约定方式计算赔偿金额，对合同解除后双方利益存在明显失衡。考虑到系争房屋实际存在升值，而且沈从林曾对房屋进行过装潢、长期无法经营并支付了电费、检测费，因而根据公平原则，酌情判令益达公司赔偿沈从林各项损失4900万元。

虽然二审判决大幅提高了对沈从林的赔偿数额，但距离沈从林受到的实际损失还有较大距离。沈从林认为，自己购买的是质量合格的房屋，而不是质量存在瑕疵的房屋，但二审判决却以房屋带缺陷状态的评估市值作为赔偿依据，存在明显错误。他对二审判决不服，向上海市高级人民法院申请再审。市高院审查后认为，二审法院根据公平原则作出的判决并无不当，裁定驳回再审申请。无奈之下，沈从林只好向检察机关提出监督申请。

纷争落幕：抗诉后的胜利

根据我国民事诉讼法规定，对发生法律效力的民事判决书，当事人如果认为确有错误，向上一级或者同一级法院提出再审申请后，还可以向人民检察院提出监督申请。当事人向人民检察院申请监督，应当提交监督申请书、身份证明、相关法律文书及证据材料。对于符合条件的监督申请，检察机关应当受理。

2013年年初，上海市人民检察院第二分院受理了沈从林的监督申请，此时距离预售合同签订已经达十年之久。面对这起持续时间长、涉案金额大、涉及法律关系复杂的房产纠纷案件，承办检察官认真审核了全部案件材料，详细查阅了相关法律法规以及类似案件判决情况，认为该案二审判决确有错误，决定启动监督程序。

二分院认为，系争房屋存在严重质量问题并导致买卖合同解除，益达公司应当承担违约赔偿责任，赔偿范围应当能够填补守约方沈从林所遭受的损失。合同解除后，沈从林主要遭受两方面损失，一方面是实际利益损失，即为办理房屋产证所支付的契税、印花税、维修基金，为使用房屋所支付的装修费、电费等费用；另一方面则是将房屋返还给益达公司后合同不能履行的损失。根据中介机构评估，房屋在完好状态下2010年的市场价值就已达到9500余万元，如果合同得到正常履行，沈从林可以从中获得7700余万元的升值收益。但终审法院判决时，却以房屋带缺陷下的评估价6500余万元作为计算依据，仅支持沈从林4700余万元的升值损失，明显低于沈从林所遭受的实际损失。此外，终审判决对沈从林在诉讼中提出的装修、电费等实际损失，在没有查明的情况下就进行判决，也明显不当。

2013年5月，二分院依法提请上海市人民检察院抗诉获得支持，市检察院于次月向市高院提起抗诉。同年7月，市高院作出裁定，指令终审法院再审此案。

合同解除函范文第5篇

地址：

电话：

承租方（以下简称乙方）

地址：

电话：

甲乙双方在平等自愿、互利互惠的基础上，经协商甲方愿意将使用、管理权属于自己的房屋出租给乙方，双方根据国家相关规定，达成一致协议：

第一条甲方将拥有经营管理及转租权的房屋（合同标的）“ 号共 间，合同约定套内面积 ㎡的房屋出租给乙方，作为 经营场所。

第二条 租金、押金交纳期及方式

1、租用期限 年，自 年 月 日至 年 月 日。

2、第一年使用费为人民币￥ 元，（大写： ）第二年使用费用为人民币￥ 元（大写： ）第三年使用费用为人民币￥ 元（大写： ）

3、本合同签定之日，乙方一次性支付 年 月 日至 年 月 日共 月的租金人民币￥ 元（大写： ），其余租金支付方式 .

第三条：水电费、保洁费、电话费和维修费的缴费办法：

1、保洁费、水电费、电话费、宽带费：由乙方自行向有关部门交纳；

2、维修费：租赁期间，乙方导致租赁物有关的设施损毁，维修费由乙方负责。

第四条：出租方与承租方的变更

租赁期间，乙方如欲将房屋转租给第三方使用，必须事先征得甲方的同意，付清所有费用，并办理有关手续后，取得使用权的第三方方可成为本合同的当然乙方，签订书面合同的同时享有原乙方的权利，承担乙方的义务。

第五条：乙方的职责

1、乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3％收取，如拖欠租金15天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金。

2、乙方在租赁期间，必须保护租赁期内设备和设施的完好无损（自然折旧除外），乙方不得擅自改变租赁房屋的结构及用途，如确需要变更用途，需经甲方同意方可进行。乙方造成租赁房屋及其设备的损毁，应负责恢复原状。

3、乙方如在租赁房屋内安装超过电子负荷的任何仪器或机械以及特殊设备，须征得甲方同意。未经甲方同意和因未办理相关手续而产生的事故或罚款，由乙方自理，造成房屋或安全设施、消防设施损失的由乙方负责赔偿。

4、租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施清洁、完好地（自然折旧除外）交给甲方。

5、乙方应遵循国家的相关安全法规，租赁期间因乙方施工等原因而造成的一切人员安全伤害和房屋财产损失均由乙方负责。

6、乙方保证承租甲方房屋作为合法用途，遵守中华人民共和国法律和政府相关规定，合法经营。因乙方违法经营而造成的一切法律责任和财产损失，均由乙方自行负责。

7、租赁期满或合同解除后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从房屋内将乙方的物品搬出，不承担保管义务，乙方也无权要求甲方赔偿损失。

8、租凭期间产生的一切税收均由乙方自理。

第六条 甲方责任

1、甲方向乙方提供合格的租赁房屋，并保证房屋内的水、电两通。

2、维护乙方的合法利益和经营权，但是，因自然灾害和偷盗行为造成的乙方损失，甲方不承担责任。

3、乙方自己在未公开其经营性质及经营种类之前，甲方不得随意将其商业信息对外泄露。

第七条 合同期满，如甲方的租赁房屋需继续出租，在同等条件下，乙方享有优先承租权，租金递增方式：随XXXX市场情况而适当调整。

第八条 租赁期间，若因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，本合同可自然终止，互不承担责任，双方协商解决。若非甲方主观原因造成租赁房屋无法正常使用的，甲方须将押金及预付租金无息退还乙方。

第九条 本合同如有不尽事宜，须以双方根据《中华人民共和国合同法》的有关规定作出补充，补充规定与本合同具有同等效力。

第十条 本合同在执行中如发生纠纷，应通过甲乙双方协商解决，协商不成，可提请工商管理部门或人民法院裁决。

第十一条 本合同经过双方签字（盖章）后生效。本合同正本一式两份，甲乙双方各执一份。

第十二条 本合同内签定的金额不函租房税，如需交纳租房税由乙方交纳租房税费用。

出租方：

承租方：

甲方经办人：

乙方经办人：

年 月 日