物业管理条例全文
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物业管理条例全文范文第1篇
关键词：业主物权 物业管理 问题 协调措施
中图分类号：D92 文献标识码：A 文章编号：t007-3973(2011)006-152-02
1 前言
伴随着我国改革开放的发展历程，物业管理走过了从无到有、从推广到兴盛的发展过程。在建设部下发《城市新建住宅小区管理办法》的20多年时间里，我国物业管理规模日趋提高，已成为具有市场化、规范化的新兴行业，得到了政府和百姓乃至社会各界的高度重视和普遍关注。业主物权与物业管理之间的冲突，也随之成为社会普遍关注的焦点问题。因此本文试从社会民生、企业管理及政策法律视角进行实证分析，就目前业主物权与物业管理之间存在的矛盾和问题从法理角度进行理性思考，找出两者矛盾之间的协调措施。
2 业主物权与物业管理存在的问题
经过深入调查研究实证，物业管理与百姓的生活密切相关。目前，业主物权与物业管理之间引发的问题不断攀升，纠纷也层出不穷。究其原因不难看出，建管不分、体制落后、意识淡薄、法制不健全是引发问题的重要因素。其中，由开发商建设遗留引起的问题占近70％以上。很多开发商虚假宣传、不讲诚信、盲目承诺。在房屋产权人入住后发现小区各方面配套设施不完善，购房前的承诺根本无法兑现，在无法找到小区开发商的情况下，只有找物业管理公司兑现承诺，从而引发诸多问题。从体制上看我国现有的物业管理企业，国有体制占80％左右，大多属于地方房管单位或国有企业后勤单位改制，产权自主型物业管理企业仅有10％左右，国有色彩过于浓厚，这在很大程度塑造了物业管理在国有背后的权力部门形象，而非服务型企业。地方房管部门所属的物业管理企业也通常只是原有房管站的翻版，大多存在只收费不服务、多收费少服务的观念。管理机制不健全，缺乏素质过硬的管理从业人员使得物业公司对其物业管理的真正内涵没有足够的认识和把握，没能从根本上实现管理者向服务者的转变，以管理者自居，凌驾于业主之上，业主合法权益无法得到保障，从而使问题升级、矛盾激化。有些业主尚未形成物业管理的消费意识和观念，只想少付费或不付费便可得到最好服务，这也是引起业主物权与物业管理的问题的一个重要原因。物业公司长期支不纳入，得不到应有的报酬，必然降低管理成本，直接导致服务质量下降。而服务质量上不去，更多的业主则会选择拒绝缴费，从而引发一种长期的恶性循环。业主物权与物业管理的矛盾往往涉及小区管理服务、房屋质量、设备设施、公共用地等重大方面。由于责任单位不清、法律程序关系复杂、钱款数额巨大，加之地方协调委员会法定职责不明确，往往无法得到合理的解决。再者，涉及业主人数较多，发生率高，业主物权与物业管理的问题往往会引发，业主大多采取集体上访或内部联合对抗物业管理的方式、方法来处理问题，极易导致矛盾升级，造成严重的后果。
3 业主物权与物业管理调协措施的探索
物业管理是一项涉及众多主体，涉及复杂的法律关系且受一种完整的目的和动机系统制约的综合性管理活动，其中产生的许多问题往往不是单方面原因造成的。业主不仅仅是物业服务的对象，更是服务的重要主体。要从大的方面去把握、从小的方面去研究、沟通业主与物业之间共存关系从而形成体系，使业主物权得到尊重，才能共同创建和谐住宅小区。在《物权法》和《物业管理条例》中已确认了业主与物业公司是独立且平等的两个主体，物业公司作为物业管理合同的受托方，按照业主合同内的委托内容从事物业管理服务，代表并且维护全体业主的集体和个人利益，业主与物业公司二者之间是平等的合作关系。只有建立业主与物业管理企业的利益共同点，明确各自角色定位，加强沟通，彼此信任，相互支持，才能达到最终共赢的目标。物业管理企业应明确物业服务管理的涵义，转变服务的观念，完成好管理型企业向服务型企业转变。要始终牢记服务是物业管理企业的灵魂所在，而管理只是服务的手段和实现的过程，也就是说物业企业的本质就在于管理物业、服务业主。“服务”是每一个物业管理企业的宗旨，在物业管理的过程中要始终突出“服务”这两个字。只有时时刻刻牢固树立这种正确的职业观念，才能更切合实际的为业主提供优质的服务，进而树立企业良好的品牌形象、提高经济效益。物业管理工作服务于人，这样就要求一个物业管理企业不仅要拥有高素质的员工队伍，还应建立健全一整套行之有效的管理制度。服务是人与人之间进行的一种活动，提高服务人员的素质，充分发挥他们的潜在能力和主动服务精神，对提高和完善整个物业管理服务工作具有重大的作用和决定性意义。物业管理制度是物业管理工作中的准绳和依据，建立完善各类科学的规章制度，加强员工的执行力，进行全面有效的管理，是树立物业企业良好形象，提升企业特色服务的必要措施。也是其实现为业主提供全方位的服务，提高业主满意率的基础前提。另外，政府也应随着《物权法》对物业管理服务的规范――《物业管理条例》进行合理修改，加强立法原则性和操作性，简化法律程序，打破长期制约业主与物业的法律障碍。因地制宜制定出适合在本行政区域内执行的相关规定，并制订出有关物业管理行业的地方性法规。在实践中我们可以看到，适应的地方性法律法规虽然不能避免和组织物业管理企业与业主之间不再发生矛盾和纠纷，但至少可以做到在处理纠纷时有法可依、有章可循。从根本上舒缓当前业主与物业之间的紧张关系，从而为业主与物业创造安定、和谐的共赢发展空间。
物业管理条例全文范文第2篇
据了解，这次调查共有5000个业主为物业公司“投票”，有效样本4681个，问卷回收率达到93.6%，涉及100个居住小区和99个物业管理公司。其中：高档商品房住宅小区16个，普通商品房、经济适用房住宅小区共84个。
其中，业主们对经济适用房的评价最低，总体评价“差”的占总样本的27.9%。业主们对物业最不满意的问题有三点：一是服务质量差；二是管理水平差；三是收费不规范。
另外，被调查的100个小区中，对物业公司总体评价满意人数为零的有21个小区，占到21%。调查表明，住宅物业管理企业发展不平衡，管理水准低的物业公司不受业主欢迎。
■问题一七成以上业主反映缺少知情权和监督权
调查结果显示：有72.8％的业主反映对于小区公用部位、设施、场地经营收益及用途没有知情权和监督权。
市消协点评：如此高的比例说明《物业管理条例》在人们生活中并没有得到很好的落实，存在着漏洞和死角。物业管理公司在涉及到与业主根本利益有关的经济问题上，剥夺了业主的知情权和监督权。
■问题二半数以上业主反映收费标准不清
物业管理收费是业主最关心和最敏感的问题。调查结果显示，业主强烈反映的物业收费问题有三：一是有53.1％的业主反映物业收费项目和标准没有公示或不清楚物业收费项目和标准；二是47.4％的业主反映物业收费不开具正式发票而是收据，5.2％的业主反映打白条；三是42.8％的业主认为物业收费标准与服务水平不相符或差距大。
市消协点评：物业管理收费问题是比较严重和突出的。物业管理收费缺乏透明度、票据使用不规范、收费与服务不符等问题显然与《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》有关规定相悖，对业主无疑是一种侵害，同时也扰乱了市场秩序。
■问题三三成以上业主对保安措施不力心存不满
就整个小区的管理问题进行的诸项调查中，排在首位的是安全保卫措施不力，有35.1%的业主曾经因此而受到人身财产损害；其次是车辆管理，有29.2％的业主评价自行车存放管理“差”，有28.7％的业主评价机动车停放管理“差”；三是房屋及公用设施的维护修理，有14.4％的业主评价为“差”；四是物业保安人员的行为规范差，占17.6％；五是工作人员素质差，占12.6％；六是履行职责差，占11.5％。
市消协点评：人们对居住环境的要求已不仅仅满足于所购买的房屋质量，同时还要求有良好的居住环境和治安环境。目前物业管理和服务上存在的诸多问题，不仅令业主失望，而且低档次的管理水准与首都城市发展和精神文明建设不相适应。
■问题四半数以上业主反映所在小区没有成立业主委员会
调查结果显示：55.5％的业主反映所在小区没有成立业主委员会，这个问题在高档商品房、普通商品房和经济适用房的住宅小区普遍存在，其中，经济适用房小区没有成立业主委员会的比例最高，达70.8％，其次是高档商品房小区，有68.2％，三是普通商品房小区，有47.7％。
市消协点评：住宅小区没有成立业主委员会，意味着业主失去了参与小区管理的权利，同时失去一个与物业管理公司的沟通平台，对于消化解决内部矛盾十分不利。
■业主对物业的意见集中在14个方面
据了解，业主们对上述物业管理企业的意见集中体现在14个方面，以海运仓A区为例（括号内是业主投票的百分比）：物业服务人员的服务态度差（92%）；物业人员履行职责差（90%）；物业服务人员素质低（90%）；保安人员行为规范差（82%）；楼道及公共区域卫生差（38%）；垃圾桶及其周边垃圾的清理差（38%）；房屋及公用设施的维护修理差（54%）；物业管理区域内小区绿化差（84%）；自行车存放秩序差（84%）；机动车停放管理差（84%）；物业管理收费项目和标准没有公示（12%）；物业管理有乱收费现象（6%）；物业管理收费票据用白条（6%）；收费标准与服务水平不相符（30%）。
另外，在这次调查中，业主们反映的其他具体问题还有———
1.朝阳金星小区反映居民小区水质差；区内养犬人太多，狗屎多，没有人管理，影响卫生环境。
2.朝阳建东苑小区居民反映住户多，活动场地少。
3.蒲东小区居民反映每月每户收“统收费”一元不合理。
4.门头沟龙泉花园小区业主反映小区内没有照明灯，而且一直解决不了业主的房产证。
5.花市枣苑业主反映开发商前期承诺与兑现的东西差距太大，遗留问题过多，造成业主与物业公司和开发商矛盾很大。
6.白纸坊西街业主反映一层改成了饭馆，在楼外侵占绿地，排放油烟污染空气，造成蟑螂满楼爬；物业公司乱收费：收取维修基金不公示用途，安装空调打孔要收取洗墙费，走廊路灯电费物业说了算，大门卡一张收取50元；道路不平，有裂缝，房屋、公用设施维修太不及时。
7.枫丹丽舍业主反映物业公司收取物业费过多，小区内即无电梯又无特殊服务，而且活动场地少，但物业费却高达2.1元；购房合同中承诺2003年底小区完成宽带入户，但至今杳无音信。
■市工商局上述企业年检将被写入警示系统
在昨天的通报会上，市消协首先介绍了近年来对物业管理的投诉情况，即2002年280件、2003年310件、2004年307件，呈逐年上升趋势。市工商局企业监督处杨再学处长表示，这次大型调查体现了公平、公正、公开的原则，作为全市企业的经济户口的监管部门，市工商局将进一步加大执法力度，对上述几家被曝光的物业公司将在年检时写入全市企业信用警示系统“黑名单”，必要时将依法给予行政查处。
杨处长同时呼吁消费者运用法律手段保护自身权益，向有关部门投诉时注意搜集证据，同时业主委员会可以集体聘请律师，避免和物业公司直接冲突。杨处长还建议尽快出台《物业管理合同示范文本》，从而规范物业公司的经营行为。
在昨天的会上，就物业管理中最敏感的收费问题，市发改委有关人士介绍说，截至2004年底，本市登记在册的物业管理公司共计2428家，共管理2322个物业小区，其中普通小区、经济适用房小区、高档小区的物业管理收费办法分别是1997年、2000年、1998年制定的，很多条款已经不适应现阶段的管理要求，目前有关方面正在重新制定收费标准，总的原则是实行市场调节，政府指导。
■八家物业公司被业主评价为“差”■
调查中，被50%以上的业主评价为差的物业公司有：
北京市东旭佳业物业管理公司100%（海运仓A区）
北京优尤物业公司98%（龙泉花园小区）
北京佳诚物业公司78.4%（平原里小区、牛街东里）
北京格兰浩泰物业公司59.2%（豪柏公寓）
北京鲁能物业56.5（椿树园小区）
北京龙兴园物业管理有限公司54%（龙兴园北小区）
北京金龙物业公司52.5%（金鱼池社区）等
■九家物业公司被业主赞许■
在高档商品房、普通商品房、经济适用房三类小区中，业主对高档商品房小区物业评价为好的比例较高，达到57%.在调查涉及的99个物业公司中，有9家物业公司被70%以上的业主评价为“好”，他们是：
北京大地物业公司99%（梅苑、北龙居小区）
北京颐源居物业管理有限公司98%（颐源居小区）
北京世纪金源物业管理公司97%（世纪家园）
福斯特物业管理中心95.6%（福兴花园）
北京鹏志物业管理有限公司92%（馥郁苑小区）
北京中海外物业管理有限公司88%（北京星岛嘉园二期）
中景濠庭物业有限责任公司78%（中景濠庭）
北京清芷园物业公司76.9%（清芷园小区）
北京佳美物业公司73.5%（京香福苑）
物业管理条例全文范文第3篇
【关键词】房地产；开发
1 项目的立项
即项目在发改部门的核准或备案而取得立项批文。项目核准或备案的要件包括项目申请报告（有资质的中介机构编制完成）；国土资源部门出具的意见（土地预审意见或建设用地批准书）；规划部门的批复意见（选址意见书或城市规划条件通知书）；环保部门出具的意见（经有资质的中介机构编制的环境影响报告书或环境影响审批表，并经有资质的评估单位论证通过）。
2 项目的规划及施工图设计
按照规划部门出具的规划条件，房地产开发企业选择符合开发意愿，有相应资质的规划设计单位，对拟开发项目进行规划和施工图设计。项目规划经规划部门审查通过后可取得建设工程规划许可证。项目施工图经有资质的图纸审查中介机构或建设主管部门下设的图纸审查中心审查，获得施工图审查合格证；同时，项目施工图还要及时向消防和气象主管部门报审，确保消防及避雷系统符合有关要求。
3 项目的招标
主要是指规划设计、地质勘察、施工和监理公司的招标。房地产开发企业可以委托招标公司进行上述各项工程的招投标工作，也可以自行组织确定规划设计、地质勘察和监理公司。但是工程施工招标，一般情况下必须由招标公司组织，在建设主管部门指定的交易厅中进行，最后向中标单位发出由建设主管部门、招标公司和房地产开发企业三方签章的中标通知书，中标的施工企业应及时与房地产开发企业签订施工合同。
4 项目的管理
项目取得施工许可证，就具备了基本的开工条件。项目管理的重点是四控两管加协调，也就是要做好安全控制、质量控制、进度控制和成本控制；管理好合同和信息，协调好监理公司、施工企业、设计单位和质量监督、安全文明施工等相关方的关系，做到目标明确、措施得力、统筹兼顾，全面推进项目的施工。同时，房地产开发企业应将房地产开发建设过程中主要事项记录在项目开发手册中，定期报送房地产开发主管部门。
4.1 施工许可证的取得。在依法取得立项批文、建设用地批准书、工程规划许可证、用地规划许可证、图纸审查合格证、中标通知书等房地产开发的要件，规范签订规划设计、监理及施工合同后，并按照规定缴纳农民工保障金、社保费、城市建设配套费等规费，在开发建设资金满足施工要求的前提下，可到建设主管部门申请办理领取施工许可证的手续。
4.2 在项目开工建设前，应及时与人防部门沟通，按照规定建设人防工程或缴纳人防工程易地建设费；与税务机关沟通，及时申报相应的契税、耕地占用税、土地使用税、营业税、所得税等。
4.3 在项目建设过程中，要充分调动和发挥监理公司，施工企业的积极性和主动性，以及设计单位和建设主管部门的监督指导作用，严把安全关、质量关，确保工程进度，不断优化设计、节约成本，整合资源，强化信息管理，致力于打造优质工程，创建安全文明工地。
4.4 商品房实行预售许可制度。商品房开发企业具备预售条件后，可以申请预售。办理商品房预售许可证，可以进行商品房预售合同网上登记备案，预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，以缓解工程建设资金的压力。
5.1项目的竣工
房地产开发企业向项目所在地的县级以上地方政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，并由其涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，落实规划设计条件、城市规划要求配套的基础设施和公共设施、单项工程质量验收、拆迁安置方案及物业管理等执行情况。验收合格方可交付使用；否则，不得交付使用。通过竣工验收后，房地产开发企业要及时到建设主管部门进行项目竣工备案。
物业管理条例全文范文第4篇
武汉市物业服务收费管理办法实施细则完整版全文第一条 为规范本市物业服务收费行为，维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》及国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》制定本细则。
第二条 本细则适用于本市行政区域内经工商行政管理机关登记注册、物业管理行政主管部门资质认定的物业管理企业对各类物业实施管理提供服务的收费行为。
第三条 本细则所称的物业服务收费是指物业管理企业按照服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条 市物价局会同市房产局负责全市物业服务收费的监督管理工作。
第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第七条 物业服务收费包括综合管理服务费、车辆停泊服务费和特约服务费。
综合管理服务费含清扫保洁及清运;绿化养护;秩序维护;公共照明、通风、供电、给排水、电梯等共用设施设备运行、小修、养护所发生的人工、原辅材料费用等。
车辆停泊服务费：是指在指定的停车场地(含室内车库)内，为维护保养场地设备设施、相关道路及管理所发生的人工、原辅材料费用等。
特约服务费：指物业管理企业受业主委托提供的户内维修、家政服务、代收代缴服务等收取的费用。
第八条 物业服务收费根据物业类型、收费性质的不同情况分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅和经济适用住房的综合管理服务费，实行政府指导价。其他类型物业服务项目均实行市场调节价。
住宅区内车辆停泊服务费实行政府指导价。
特约服务费，实行市场调节价。
第九条 综合管理服务收费实行政府指导价的，由市物价局会同市房产局根据物业管理企业的服务内容、标准和物业管理区域的设施设备等因素，制定相应的基准价格及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价格和浮动幅度在物业服务合同中约定。
实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第十条 物业管理企业应当按照国家发展改革委、建设部印发的《物业服务收费明码标价规定》实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第十一条 对实行政府指导价的物业管理企业应当根据《湖北省经营价格管理办法》的规定，到价格主管部门办理《湖北省服务价格收费许可证》，并遵守年度审验制度。
物业管理企业在办理《湖北省服务价格收费许可证》中，应当向价格主管部门提出书面申请并提供营业执照副本、资质证书、物业服务委托合同复印件和前期物业管理服务协议复印件等相关资料。价格主管部门正式受理后，一般应在15个工作日内办理完毕。
第十二条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十三条 建设单位与物业买受人签订买卖合同时，受委托的物业管理企业应与物业买受人签订前期物业管理服务协议，约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第十四条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
2、物业公共部位、公共设施、设备日常运行维护费用;
3、物业管理区域清洁卫生费用;
4、物业管理区域绿化养护费用;
5、物业管理区域秩序维护费用;
6、办公费用;
7、物业管理企业用于该项目的固定资产折旧;
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
9、经业主同意的其它费用;
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十五条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业管理服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
第十六条 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业资金的收支情况进行审计。
第十七条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第十八条 业主按前期物业管理服务协议约定的时间开始全额交纳物业服务费;纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
第十九条 物业管理企业可按月、按季度或按年度计收，但不得一次性预收一年以上(不含一年)的物业服务费。
第二十条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳的物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
物业服务费用或者服务资金以房屋所有权证登记的建筑面积计算，未办证的，暂以房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。
第二十一条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十二条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十三条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十四条 物业管理企业根据业主的委托提供服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
第二十五条 普通住宅和经济适用住房小区的露天或室内配套停车场(库)车辆停泊服务费标准按市价格主管部门会同市房产行政主管部门公布的指导价执行。
在保证业主停车的前提下，有条件的住宅区可设立外来临时停车位，对临时进入小区接送人的车辆，收费标准按市价格主管部门会同市房产行政主管部门公布的指导价执行。
第二十六条 政府价格管理部门会同房产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
第二十七条 东西湖、汉南、江夏、蔡甸、黄陂、新洲区可依据本细则并结合当地实际情况，制定本区具体实施细则及普通住宅物业综合管理服务费和车辆泊车服务费指导价格。并报市物价局和市房产局备案。
第二十八条 本细则由市物价局会同市房产局负责解释。
第二十九条 本细则自20xx年10月1日起执行。《武汉市物业管理服务收费实施办法》(武价房字20xx24号)同时废止。
武汉评出物业管理示范小区 业主有麻烦可找滴滴物业业主通过手机客户端报修，物业员工抢单后上门服务。这种滴滴式服务，出现在武汉的小区里。
这是记者前日从武汉市物业管理协会了解到的。当天，该协会评出了36个物业管理示范小区。其中有百步亭世博园房管员悬绳掏马蜂窝、金地格林小区安全员挨家挨户敲门寻找车钥匙失主这样用心服务的典型，也有利用互联网+服务业主的新事例。
物业管理条例全文范文第5篇
【关键词】房地产；开发
1 房地产开发公司的资质及资金筹措
房地产开发企业，应向当地工商管理行政部门申请登记，并取得营业执照。之后应向建设行政主管部门申请办理房地产开发企业资质等级证书，没有资质证书不能从事房地产的开发经营。一般情况下，先取得暂定资质，随着房地产公司的依法经营，业绩的产生，不断提升资质等级。
房地产开发商从决策进行某地产项目的开始，就应该考虑用于项目的资金来源，一旦获得了该项目的开发权，就应当花精力为该项目筹措资金，以免在正式开工后由于资金短缺而造成被动或损失。房地产开发项目资金来源大致有四种形式：1、企业自有资金。2、银行信贷。3、社会集资。4、其他融资方式（各类信托基金、合作开发、银团联合贷款等）。四种形式可单选一种也可联动。
2 项目的选择及选址
项目选择是房地产投资的首要工作，也是最为复杂，最为困难的工作。如果房地产项目选择正确，应该说投资已经有了六成至七成成功的把握。广义上讲，房地产投资选择就是房地产投资决策。房地产投资项目选择需要专门的知识及能力，需要专业人员或专家的参与。但专业人员或专家只能起到参谋或顾问的作用，要认定一个项目值不值得考虑，是否可以投资，最终还要依靠投资者自己的分析决断能力，还要依靠企业的决策部门。要做出正确的项目选择，必须对投资环境、投资时机及投资的法律保障做深入细致分析，必须对拟投资项目所在地的宏观及微观地产市场做全面、深入的调研，还必须对拟选项目展开系统的可行性研究分析。为实现效益最大化还应对项目进行策划，这是十分关键且必须的。
项目的选择完成后或同等要进行选择地块。所选择地块要符合消防要求，符合城市建设总体规划和土地利用总体规划，经有资质土地部门编制项目选址勘界报告后，要先后得到消防、规划（建设）、国土资源部门的初步批复（预审）意见。取得规划部门关于选址的批复意见或城市规划条件通知书后，当地政府及国土资源部门即可开展征地工作，完成征地补偿相关工作后，进行土地的招、拍、挂工作，并与中标的房地产开发企业签订国有土地出让合同出具建设用地批准书，进而可到规划部门办理用地规划许可证。项目的选址决定了房地产开发的征地成本和开发经营的利润空间，是房地产开发的关键环节之一。
3 项目的立项
即项目在发改部门的核准或备案而取得立项批文。项目核准或备案的要件包括项目申请报告（有资质的中介机构编制完成）；国土资源部门出具的意见（土地预审意见或建设用地批准书）；规划部门的批复意见（选址意见书或城市规划条件通知书）；环保部门出具的意见（经有资质的中介机构编制的环境影响报告书或环境影响审批表，并经有资质的评估单位论证通过）。
4 项目的规划及施工图设计
按照规划部门出具的规划条件，房地产开发企业选择符合开发意愿，有相应资质的规划设计单位，对拟开发项目进行规划和施工图设计。项目规划经规划部门审查通过后可取得建设工程规划许可证。项目施工图经有资质的图纸审查中介机构或建设主管部门下设的图纸审查中心审查，获得施工图审查合格证；同时，项目施工图还要及时向消防和气象主管部门报审，确保消防及避雷系统符合有关要求。
5 项目的招标
主要是指规划设计、地质勘察、施工和监理公司的招标。房地产开发企业可以委托招标公司进行上述各项工程的招投标工作，也可以自行组织确定规划设计、地质勘察和监理公司。但是工程施工招标，一般情况下必须由招标公司组织，在建设主管部门指定的交易厅中进行，最后向中标单位发出由建设主管部门、招标公司和房地产开发企业三方签章的中标通知书，中标的施工企业应及时与房地产开发企业签订施工合同。
6 项目的管理
项目取得施工许可证，就具备了基本的开工条件。项目管理的重点是四控两管加协调，也就是要做好安全控制、质量控制、进度控制和成本控制；管理好合同和信息，协调好监理公司、施工企业、设计单位和质量监督、安全文明施工等相关方的关系，做到目标明确、措施得力、统筹兼顾，全面推进项目的施工。同时，房地产开发企业应将房地产开发建设过程中主要事项记录在项目开发手册中，定期报送房地产开发主管部门。
6.1 施工许可证的取得。在依法取得立项批文、建设用地批准书、工程规划许可证、用地规划许可证、图纸审查合格证、中标通知书等房地产开发的要件，规范签订规划设计、监理及施工合同后，并按照规定缴纳农民工保障金、社保费、城市建设配套费等规费，在开发建设资金满足施工要求的前提下，可到建设主管部门申请办理领取施工许可证的手续。
6.2 在项目开工建设前，应及时与人防部门沟通，按照规定建设人防工程或缴纳人防工程易地建设费；与税务机关沟通，及时申报相应的契税、耕地占用税、土地使用税、营业税、所得税等。
6.3 在项目建设过程中，要充分调动和发挥监理公司，施工企业的积极性和主动性，以及设计单位和建设主管部门的监督指导作用，严把安全关、质量关，确保工程进度，不断优化设计、节约成本，整合资源，强化信息管理，致力于打造优质工程，创建安全文明工地。
6.4 商品房实行预售许可制度。商品房开发企业具备预售条件后，可以申请预售。办理商品房预售许可证，可以进行商品房预售合同网上登记备案，预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，以缓解工程建设资金的压力。
7 项目的竣工
房地产开发企业向项目所在地的县级以上地方政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，并由其涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，落实规划设计条件、城市规划要求配套的基础设施和公共设施、单项工程质量验收、拆迁安置方案及物业管理等执行情况。验收合格方可交付使用；否则，不得交付使用。通过竣工验收后，房地产开发企业要及时到建设主管部门进行项目竣工备案。
