代理人合同

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代理人合同范文第1篇

关键词：现代人力资源管理；传统人事管理；战略管理

现代企业管理理念发展至今，愈来愈强调通过对管理目标的战略性管理来实现资源最优化配置，因此管理涉及的范围逐渐宽广和细致化，人力资源管理作为企业管理的一个分支逐渐剥离出来，形成一门专业学科。人力资源管理顾名思义是指对人事工作的管理，可定义为“通过确定劳动力的需求，储备招聘到的人员，招聘和选拔人员，安置、提升、考评，对业务做出计划、定报酬以及培训或培养在岗位上的和待补充的员工，是他们有效地完成这些工作，以补充并不断充实组织机构中的职位。”[1]

时展至今，现代人力资源管理在管理理念和管理模式等诸多方面做出改进，与企业战略目标管理合为一体，形成了一种深层次的新型管理形式。

一、现代人力资源管理发展历程

从理论角度来看，现代人力资源管理的发展大约历经了三个阶段。第一阶段始于工业革命时期，集中生产直接促使人类变自然生产为自觉组织生产力，对生产事项的管理成为时代的客观需要。直至十九世纪末期，管理学科快速发展，人力资源随之进入第二阶段。在这一时期，古典人力资源管理的理论雏形出现，以“事”为中心的管理职能独立出来，在作业人员之外设立专职人员承担对其的管理工作。

直至二战后期，管理学派理论纷呈，现代人力资源管理理论融合各家所长，形成坚实的理论基础，从而迈入第三个阶段。这一时期的人力资源管理理论除了强调管理职能之外，最大的特点之一是结合社会行为与人际关系理论，从心理学角度出发将生产效率与人的自我实现两个二维目标结合在一起，最具代表性的理论由以梅奥为代表的人及管理理论、马斯洛的需求理论、赫茨伯格的激励理论等等。

上世纪八十年代之后，对人力资源管理理论和模式的研究趋于细化，这一领域的又有了较大突破。此时，人力资源效果、人力资源政策、利益协调、对个人与组织的长期影响等都成为其研究的侧重点，并随之结合管理储备、激励机制和战略目标等共同构成现代企业日常管理内容。

二、传统人事与现代人力资源管理的共同之处

（一）管理目的殊途同归

虽然现代人力资源管理模型涉管事项事无巨细，绩效评估手段愈加先进，但与传统人事管理在根本目的上仍然保持一致。在此，二者都以完善单位管理和保证单位目标的实现为最终目的， 力求在不断变化的经济条件下， 充分利用“ 人” 这一能动资源， 实现人、财、物的最佳配合， 提高效率， 使员工实现自己的价值， 为单位、社会创造最大的财富[2]。

（二）管理对象相同

所谓人力资源是指劳动力资源，人力资源管理理论起源于对劳动力的管理，因此，无论从现代还是传统理论来看，这一学科的管理对象离不开人。在企业经营运作当中，人力资源管理承担起对组织内部劳动力以及其所蕴含的生产能力进行管理。宏观角度，人力资源管理需要组织、培训、管理、使用劳动力组织生产以达成经营目标。而微观角度，人力资源管理则继续计划、组织、协调人与经营事项的关系以及人与人之间的关系，以充分发挥劳动力的潜能、实现创造价值。

（三）管理任务相同

企业人力资源管理的基本任务可以分为两方面，一是激励、考核员工绩效，例如负责培训考勤、职务升降、考核奖惩、绩效管理、工资福利等等。二是组织绩效，也就是通过组织生产率来提高员工的生产效率以及企业的经济增加值，例如。人力资源管理理论从产生到发展至今，可以说始终围绕这两个维度来展开工作，因此，无论现代人力资源管理朝何种趋势发展，其管理任务并不贵有本质上的改变。

三、现代人力资源管理的改进之处

（一）管理模式的改进

管理模式多元化、人性化可谓现代人力资源管理的一大特色之一。近几十年来，西方管理学大师针对企业经营特点设计了多种全面、深入、有效的管理模型，将传统的管理员工模式转变为服务于员工的模式，有别于传统人事管理对员工呆板的制度化管理，而是用现代的刚柔并济的心理式管理[3]。现代管理模式下，人力管理的重点放在整体资源与潜能的开发上，善于通过有针对性的培训与规范严谨的制度来提升员工的专业胜任能力和服从度，更有利于发挥出人才潜能。

（二）对“事”管理转为对“人”管理

传统的人力资源管理侧重于在对事物的管理，善于使用制度控制和物质激励等方法，而容易忽略员工心理满足与职业发展。对比之下，现代人力资源管理在理论基础中纳入心理学、社会行为学和管理学方面的内容，在管理当中充分照顾到员工情感、个人价值以及职业生涯等，能够从精神层次来稳定员工情绪，从而增加对企业组织的忠诚度，提高工作积极性与工作效率。这种由“事”到“人”的转变体现出企业的长期管理规划，与战略目标相结合将非常有利于企业在人才方面形成长期战略优势。

（三）管理内容覆盖更广

现代人力资源管理除了要负责传统的如招才纳贤、整理保管人事档案、职位调动、薪酬制定与核算等员工事物之外，管理的内容更加广泛。由于对“人”的管理优先于对“事”的管理，其管理内容涉及劳动力资源的开发和利用的整个环节，职业规划、技能培训、潜力挖掘、创造力的激发、战略实施、组织构架优化等等都涉及到人力资源管理，俨然成为企业管理的一大方面。

（四）强调战略目标管理

作为企业管理的重要分域，现代企业人力资源管理的重点之一就是配合企业的战略目标，以战略为导向部署劳动力资源，协调人际关系、灌输企业文化，从而使整个团队配合协作来完成企业的战略目标。本质上来讲，现代人力资源管理可以看作整个企业管理系统的一部分，与企业价值增值、战略规划密切相关[4]。

四、强化管理，构建现代人力资源管理新图腾

虽然近年来对管理学的研究日趋火热，但我国在此方面仍然没有形成较大优势，特别是中小民营企业的管理理念和手段仍然显得陈旧、低效，其对人力资源的管理效果仍然大有改进之处。因此，树立现代人力资源管理理念、提升企业内部聚合力对企业发展来说显得尤为迫切。笔者认为，以人为本的现代人力资源管理模式可从建章立制、薪酬激励、人员晋升、绩效考核以及战略人力资源管理五个维度出发，根据企业经营特点，结合西方先进管理模型，从而设计出一套科学、系统、全面的战略人力资源管理系统。与此同时，充分考虑和照顾到企业战略目标，深入挖掘劳动力资源的潜力，将价值增值管理与人员绩效考核评价融为一体。

现代市场环境下，已经不容企业忽视其内部劳动力的管理，只有充分吸收相关管理理论精髓，紧抓实践，才能促使现代人力管理理论转化成企业经营的核心优势。

参考文献：

[1] 王雷.人事管理与人力资源管理的比较分析[J].黑龙江科技信息，2012（28）：1517.

[2] 朱振光，钟海燕.传统人事管理与现代人力资源管理比较研究[J].市场论坛， 2011（02）：2931.

代理人合同范文第2篇

一、传统人体经络理论与现代物理学中的光、电、磁理论相结合的基本原理：

现代医学表明；人体神经感觉信号的传递是依靠生物电信号来实现的。神经的电信号是生物化学电。也就是说，在人体的神经纤维中，是电信号或生物电荷的上传下达来回运行，才是沟通大脑中枢神经与某个神经感觉细胞刺激点的关键因素。明白这一点至关重要。

当练功人的意念力集中到人体的某一个穴位时，这个穴位就产生了经气。随着意念力的增强，经气产生积累的增多，此时经气就会自动沿着人体组织间隙向前运行。经气的这一微小举动，被处于高度放松状态的人体神经感觉细胞发现了，并及时通过神经纤维向大脑中枢神经发出传感电信号。大脑中枢神经接到感觉信号后，立即做出反应，向受刺激点回复一个传感电信号。这一来一往多次重复持续不断地快速传递运行，就形成了连续的电流运行状态。这时的神经纤维就象一根电线一样，成了传递生物电信号的导体了。根据‘电生磁、磁生电’的原理。电、磁现象在人体神经纤维束上出现了。这也就是人们经常说到的，在经络上检测到有生物电现象的基本原理。

经气的运行是在神经系统的控制之下运行的。在经气运行的线路或者通道上分布着神经感觉细胞或神经纤维束，它们两着大多时候是并排一块运行的。这就是很多人很容易将经络与神经混为一谈的原因所在。

现在让我们一同来学习一下现代物理学中的电、磁和电磁波是怎样产生的。现代物理学认为：电磁波是电磁场的一种运动形态。电与磁可说是一体两面，电流会产生磁场，变动的磁场则会产生电流，变化的电场和变化的磁场构成了一个不可分离的统一的场，这就是电磁场，而变化的电磁场在空间的传播形成了电磁波。

由于人体神经系统，就象立体网络一样遍布全身各处。各个线路点的经气运行都在它的掌握和控制范围内。当练功人在做整体或者多点多线路的经络同时运行时，经气必然多点同时伴随着神经感觉系统一块做整体运行。此时的神经系统在多点不同线路的经气不断连续刺激下，大脑中枢神经就必然同时，向多个刺激传感点发出多路来回的电信号动作。这同时多点多线路的神经传感电信号来往，就以立体的形式构成了一个巨大复杂的带电的神经网。由于这带电的神经网络，是随着神经传感电子信号的不断变化而变化的。因此，这种变化的电流现象就会引起，其中的电场和磁场的变化。而这变化的电磁场在空间的传播，就形成了电磁波。这就是人工有意识，有控制产生电磁场和电磁波的基本原理。

总之、练功人通过运用经气这个‘工具’，来刺激人体的神经感觉细胞，促使神经系统产生传感电子信号，通过电信号多次重复连续的上传下达动作，致使人体神经纤维干束上产生了变动的电流现象。随着练功人‘功力’的增加，向外发射电磁波的能量，也会相应的增加。

在经气这个‘工具’的帮助下，人体原来没有感觉的神经传导线路，现在有了感觉。它对人体神经系统的拓展开发作用，以及对神经系统方面的疾病治疗，必将会发挥积极的影响。

根据此原理，用科学的方法来解释，练功人以前所存在的一些特异神秘现象，也就不困难了。例如、一些传说的练功人功夫达到一定程度后，身体会向四周发出一种看不见的光。还有古印度修行人所说的三脉七轮中的顶轮上方有个发光体（梵天轮或梵穴轮）等等吧！这些现象均可以用现代电磁波理论中的光谱分类构成，来做出科学的合理解释。

二、练功人与普通人向外释出电磁波能量的区别：

电磁波定义：“从科学的角度来说，电磁波是能量的一种，凡是高于绝对零度的物体，都会释出电磁波”。根据这个定义，也就是说普通人虽然没有经过特别练习，也能向外释出电磁波。只不过这种释出是自然的、是不自觉的释放，其释放的能量也是非常微弱的。而练功人所释出的电磁波能量则不同。它是由练功人思维意识产生电信号后，通过人体神经网络运行来产生的一种电磁波能量。它是人工有意识产生的。其释出的能量强与弱是由练功人的‘功夫’来决定的。

针灸虽然能够使人体产生经气，并且能传感出生物电现象。但是，由于其稳定性差、且不容易连续运行，那种多点多线路经气同时运行的复杂方法则更难以实现。因此，用针灸的方法来研究人体经络与现代光电磁理论相结合，本就先天存在严重缺陷，其研究的结果是可想而知了。

人体生命是鲜活的、是运动的。因此、动态的经气运行必将产生动态的光、电、磁现象，加上人大脑思维意识、中枢神经的干预和调节作用等。这些优势是其它方法没办法替代的，也是非常复杂的。这也将是生命科学研究的重点。

经气的运行，对开发人的大脑中枢神经系统，也非常重要。它在人的思维意识控制下，所产生的生物电磁波种类以及波长，目前还不是十分清楚，还有待于进一步的研究。这些研究工作将会对人的大脑功能的新发现产生积极的影响。

三、正电荷与负电荷在人体表面分布的区域：

我的体验是：1）从总体上看，以人体的正中线为分界线，将人体分为左右两个部分。一般情况下，人体的左面运行的是带正电荷的电流和电场。右面运行的是带负电荷的电流和电场。这就构成了人体左右两个磁极现象，这同地球的磁场现象极为相似。真可谓天人合一再次重叠。这也是电、磁理论的很好证据。正电荷与负电荷的其它分布区域，请参看我前面写的《人体阴阳分界线和阴阳区域立体模型》。另请注意，这篇文章中有少部分存在一定的错误，等我以后有时间了再做修改完善。

普通人体不显出磁场，是因为人体内的生物电流，在整体上来说，是无次序的。因此如何使得人体内的生物电流，从整体上形成有规律的运行，从而使得人体内的电磁场与大自然的电磁场互相吻合，是今后人体生命科学研究的内容。目前来说，只有练功人才能做到这点。

说明；这小节未经严格的实际检测，最终的结果应该以实际的科学试验为准。

四、人体吸收外界电磁波能量与向外发射电磁波能量的主要通道：

经过我的亲身体验，我个人认为，人体接收自然界电磁波能量和向外发射电磁波能量的主要通道是：1）脸面部位。2）人体的2个手心部位。3）人体的2个脚心部位。共5个部位。

这五个部位正好与我前面发现的《太极五行经络运行轨迹模型》组合相互一致。其中原因主要是，在这五组太极图式的经络运行表面上，同时分布着两组经络运行方向完全相反的现象。这种阴阳经络运行现象，可以解释为正电荷与负电荷的运行变化现象。这种自然规律的巧合重叠，恰好也说明了我发现的人体经络运行规律是正确的。

五、应用领域：

在现代医学中，用电磁波来治疗一些疾病，已经是非常普遍了。电磁波是一柄双刃剑。当它与我们人体自身的生物电磁波频率匹配时，可以为我们服务。当它与人体自身的生物电磁波频率不匹配时，就会给人体造成伤害。有些伤害是隐性的，是难以察觉的。练功人在炼功时所发出的电磁波能量，是人工制造发出的生物电磁波，自然与人体自身的频率相互匹配。

以此原理来解释一些气功师，给人发放外气治疗疾病。其实质就是应用了电磁波能量这个原理来实施的。是符合现代科学原理的，只不过以前我们认识不清楚罢了。

历史上那些假冒的‘大师’、大仙们，用神秘的、充满诱惑的语言，打着教人练功成仙的幌子，四处招摇撞骗。致使很多的人劳命伤财，这类沉痛的历史教训，人们应该引以为戒。

结束语：对人体经络循环系统，与神经系统和现代物理学的光、电、磁理论等，这三方面的有机结合及研究，是需要多方面较强的专业知识来协同研究完成的。由于我的能力有限，在这方面的理解和论述都有一定的缺憾。我只能大概粗浅地说一个基本理论框架，起个抛砖引玉的作用，详细准确的内容还是要敬请这方面的专家学者一同来完善。这三者的结合，必将开创出一个人类新的医学思想体系，也预示着新的人体生命科学时代的到来。

代理人合同范文第3篇

关键词：传统师徒制；烹饪；现代化教学；运用方法

中图分类号：G718.5 文献标志码：A 文章编号：1674-9324（2016）21-0258-02

近些年来，随着人们教育思想观念的逐渐转变，职业教育的重要意义被越来越多的人认可。烹饪教育属于职业教育的一个重要分支，但是烹饪教学与其他职业技能的教学存在着较大的差别，它注重技巧上的教学，更注重理念上的传授，只有真正做到细致、用心、技巧精炼，才能成为一名真正合格的烹饪者，也正因如此，在烹饪教学中，现代化的班级授课方式不能彻底的代替传统的师徒制教学。

一、传统师徒制教学及其优缺点

师徒制作为一种教学授课的形式，在我国的传承和发展已经有几千年之久。其主要教学形式就是由教师带领学生进行学习、工作和生活，在这个过程中，教师的技能和理念可以循序渐进地传授给学生。学生也能够更好、更快地学会相应的技能，并顺利地开展工作。经过不断的发展，师徒制在我国已经逐渐演变成为一种文化理念，师徒之间的关系亦师亦友，比寻常的师生更加亲密。

师徒制能够传承千年主要是因为这项制度有着其他教学模式难以取代的优点，这具体表现在以下方面。其一，传统师徒制教学对于学生的文化知识水平没有过高的要求，虽然教师通常会对一个学生的资质进行品评，但是这并不是招收学生的唯一标准，也就是说，在师徒制教学方法之下，即使文化理论知识的水平没有达到要求，也同样有机会结束高水平的技艺教育。可见，传统师徒制教学方法的基本理念与我国高等职业学校的教育理念基本一致，都可以为那些理论知识掌握能力相对较弱的学生提供学习的机会；其二，师徒制度传承历史悠久，在教学过程中，教师为了使自己的技艺得以发展和传承，往往会比普通的教师花费更多的精力和心血。而且在师徒制的教学模式下，教师与学生之间的关系大多比较亲密，日常生活和学习中的接触更为频繁。只要学生愿意多下功夫、勤学苦练，就可以在更短的时间内掌握技巧和方法，了解烹饪过程中的精妙。烹饪是一种技术，更是一门艺术，我国的地域广泛，菜系多样，烹饪技巧更是繁杂多样，经过不断的发展，虽然人们已经将烹饪技术和技巧总结为简单的理论，但是实践过程中可能会遇到的各种突发状况，都会影响食物的味道、口感、卖相，因此仅仅有理论显然是不足够的，烹饪学习者必须在经验丰富的教师的指导下，才能实现理论知识与烹饪实践的相互结合，并在实践的过程中不断升华自身的烹饪技艺和水平。

但是从辨证的角度分析，师徒制度虽然传承的时间比较长，但是在不断发展的过程中，该制度也存在着一定的弊端，尤其在现代化教学制度以及教学理论不断发展的过程中，这些问题被不断的放大和突出。首先，从当前的高职烹饪教学现状来看，近年来越来越多的人学习进入烹饪专业，学习人数越来越多。但是，在传统师徒制度下，一个经验丰富的名师并不会进行大范围的授课，因此只有很少的学生可以获得“名师徒弟”的席位，在这种状态下，学生之间的竞争十分激烈，甚至会出现一些恶性竞争的问题，这与现代化教育理念下对人才品格的要求背道而驰。其次，在传统师徒制的教育方式下，徒弟通常需要绝对的服从师傅的理念，这虽然可以在较短时间内掌握烹饪技巧的精髓，但是这种服从的观念会让学生很难进行自身独特的创造和创新，烹饪技艺也就很难在不断创新的过程中实现发展。

可见，传统师徒制本身是一种利弊共存的教学方法，想要实现师徒制的长远发展，不断提高烹饪教学的水平，就一定要扬长避短，对传统师徒制进行合理的扬弃。

二、烹饪教学中有效应用传统师徒制的具体措施

首先，传统师徒制在现代化烹饪教学制度中的延续应用首先要突出解决高职技术学校存在的名师力量不足、学生之间竞争激烈的问题。为此学校方面应该积极创新授课形式，尽量为每一个同学都提供相应的从师学习的机会。在传统的师徒教学过程中，师徒制大多为一对一的模式。而目前的实际状况是：老师的数量过少，通常一个专业只有7～8位的师傅，而每个专业的学生大约有50～60人左右，所以，每个老师基本要同时带领至少五名以上的学生。目前，很多高职学校都已经在这个方面做出了尝试性的努力。比较常用的方式包括三种类型，一种由校方牵头，与各大酒店进行合作，安排学生进行实习。在这个过程中，学生可以根据自己的特长和偏好自主地选定一名师傅，在这个过程中，学生不仅可以与师傅共同学习，也可以通过自己在酒店中的劳动获得一定的报酬，虽然薪资不高，但是在这个过程中学生可以实打实的学习到实际的烹饪技巧，这也可以为他们将来的就业提供打下良好的基础。另外一种是由学生自发跟随师傅进行实践学习，这通常会耗费学生大量的休息时间，这种模式的师徒学习比较辛苦，但是学习效果良好，目前，已经有学校意识到了这种方式的优越性，因此会给予学生一定的资金补贴。还有一种目前比较普遍的方式，就是首先利用班级授课的方式进行授课，然后组织学生烹饪技术考核与竞赛，从中选择优秀的学生跟从名师进行考核。但是这种方式存在的弊端较大，为了避免恶性竞争的问题，考核过程一定要确保公开、公正、透明。

其次，在现代师徒制中，师傅的言行举止会对学生造成较大的影响，所以，在师徒制中，重要的不仅仅是师傅所掌握的烹饪技巧，更重要的师傅的品格和言行，只有品德高尚的老师才能培养出优秀的学生。因此，学校在聘请烹饪教师的过程中，不能仅仅将名气、技艺作为招聘标准，只有兼具优秀的道德和高超的烹饪技巧，才能成为一名合格的师傅。在传统的师徒制发展过程中，很多人会有“教会学生、饿死师傅”的想法，因此，很多师傅在教学过程中都会有所保留。师傅不能全心全意的进行教学，因此很多学生对烹饪技能的掌握十分片面，直接造成可其烹饪技能的缺失。在现代化的师徒模式之下，烹饪教师应该逐渐转变这种观念，意识到师徒制教学对于传承中华饮食文明的重要意义，注重强化对学生的引导，而不是生硬技术的传授。此外，很多烹饪师傅虽然技艺高超，但是不擅长于言语表达，害怕耽误学生的学习，因此会出现“不愿带”的心理，学生也因此产生“不愿跟”的心理，容易失去良好的学习机会。在现代化的师徒管理制度下，师傅应该转变自己的这种思想，多带领学生参加烹饪实践，让学生在实践的过程中不断提高自身的烹饪技能水平。在实践的过程中为学生提供烹饪技能上的帮助与指导，在这个过程中，师傅的行为与语言也会向土地传达出烹饪技艺的价值观和基本理念，学生在这个过程中不仅可以学会技能，更能学生一种精神，了解到文明的传承。因此为了提高学习效率，不仅需要教师提高自身的能力转变自身的思想。徒弟也要做到多问、多学、多做。对师傅一定要做到以礼相待，不了解的问题也要仔细的询问，切不可得过且过，只有对每一种技术进行反复的钻研才能体现出对师傅教学的尊重，对烹饪技艺的尊重。

此外，在师徒制的教学模式下，师傅和学生的接触比较频繁，不仅可以利用正常的教学时间授课，也可以进行私下授课。因此师徒双方都应该肩负起自身的责任。师傅不仅要传授技艺，也要多与学生进行语言上的交流和沟通，多关心学生的生活和思想，使其意识到一名优秀烹饪者的责任，树立起一种自豪和热爱的情感。而学生也要虚心听从师傅的指导，做到尊师重道。但是在听从指导的过程中，学生也一定要有自己的思考和创新，只有这样才能够不断创新出新的烹饪技巧，提升烹饪的水平，更好的传承我国的烹饪事业。

三、结语

综上所述，文中通过对现代化烹饪教学中师徒制教学方法的应用进行分析，发现师徒制可以更好的将理论与实践相互结合。同时在这种授课体系下，师傅的技艺和品德都通过行动传授给了徒弟，可见这种教育模式与国家所倡导的职业教育改革理念十分符合。为此，相关教学工作人员一定要做出不断的尝试和努力，改良传统师徒制中存在的缺点和不足，以不断提高我国的烹饪教学水平。

参考文献：

[1]冯磊.关于烹饪教学实践中的几点创新思考[J].企业导报，2011，（08）.

[2]陈衡.我国烹饪教学的现状探析[J].现代商贸工业，2011，（24）.

[3]欧阳斐.师徒制对应用型本科院校教学的启示[J].当代教育理论与实践，2014，（12）.

[4]李通国，李贤正，杨金石，郑雁.师徒制在高职教学中的现代运用[J].科技信息，2010，（18）.

代理人合同范文第4篇

被告：番禺里仁房地产有限公司（以下简称里仁公司）。

第三人：中国工商银行番禺支行1992年12月28日，被告里仁公司与第三人属下的南村办事处签订《迎宾楼楼宇按揭协议书》，约定由南村办事处向购买里仁公司房屋者提供楼价70％以内额度及一至十年期限的楼宇按揭货款业务。此后，里仁公司即开始进行售楼业务。

1994年1月11日，原告邝五女与里仁公司签订《房屋订购合同》，交付5000元订金。同年2月22日，邝五女又与里仁公司签订《房屋买卖合同》，约定：邝五女购买里仁公司位于番禺市迎宾城环市广场牡丹阁A楼7室房屋一间，价值人民币211008元；邝五女须于签约时给付58302.40元（不含定金），余款则以办理银行按揭贷款形式支付；里仁公司必须于1996年6月30日前将楼房建成，如因施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决，或因重大技术需要更改图纸，或人力不可抗拒的自然灾害等因素影响，可延期交楼；但自应交楼之日起120天后，仍未能将楼房交付，邝五女有权书面通知里仁公司解除契约，里仁公司在接获通知30天内退回一切款项及利息。签约后，邝五女两次共交付购房款126008元给里仁公司，并支付其他费用1496.30元。

同日，邝五女与南村办事处签订《中国工商银行广州市分行抵押贷款合同》，约定：邝五女以其向里仁公司购买的房屋作抵押向该办事处贷款8万元，贷款利率为月利率11.55‰，期限至1998年2月22日。并就此签下《贷款借款申请暨还款担保书》，承诺自贷款之日起同时开立零存整取房屋储蓄专户，按月固定存入1667元，且不提前支取，保证到期一次归还贷款本息。南村办事处遂于当日将邝五女所贷8万元直接划入里仁公司专用帐户。

里仁公司在施工过程中，于1996年5月13日向番禺市建设委员会提交《工期延误报告》，要求因地质情况复杂改变设计方案，工程施工需延误215天；还以对所有桩工程进行检测及不可抗力风雨影响为由，要求再顺延215天。番禺市建设委员会为此加具了“延误工期原因基本属实”的意见。在此期间，邝五女共在其于南村办事处开立的储蓄专户存入63346元，并支付了至1997年5月20日的贷款利息36190元。后因里仁公司未能在约定日期交付房屋，邝五女遂停止向南村办事处交付1997年5月20日以后的利息。经与里仁公司多次协商未果，邝五女向番禺市人民法院提起诉讼，称其已按约定付清了购房款，但被告至今未交房，要求解除与里仁公司购房合同，并判令其退还全部楼款及按月利率10‰计算的利息。

被告里仁公司答辩称：我公司不能按期交房，是因为施工中遇到了合同约定的可延期的情况，并被市建委证实。因此，要求继续履行合同。

第三人中国工商银行番禺市支行诉称：我行向原告提供按揭贷款8万元已划入被告帐户，原告支付了到1997年5月20日止的贷款利息，本金及余下利息未偿付。我行请求解除与原告签订的贷款合同，判令原告偿还贷款本息，被告对此承担连带责任。

番禺市人民法院经审理后认为：被告里仁公司具有售房资格，第三人属下的南村办事处具有经营金融业务资格，原、被告及原告与南村办事处之间相互签订的上述《合同》及《协议书》、《还款担保书》，是当事人的真实意思表示，均合法有效。因南村办事处不具备法人资格，其行为应由其主管部门第三人承担法律责任。原告邝五女依约交付了购房款，被告应按约定的期限交付房屋给原告。被告在基础施工中，确实遇到地质复杂情况，从原设计钻孔桩改变为人工挖桩，使施工时间增多215天，符合合同延期交楼特殊原因的约定，故交楼时间可顺延215天。但被告对桩工程进行测检和雨水天气影响的时间是合同签订时应预见的，且测检工程保证质量是被告应承担的义务，被告因此要求顺延交楼的时间无理，本院不予支持。按合同约定，被告交楼时间是1996年6月30日前，允许顺延时间为215天，即被告实际应交付楼房的时间为1997年1月31日。被告至今仍未能将房屋基础工程完成，且已停止施工，已超出约定可解除合同的日期120天，构成违约，原、被告签订的购房合同应予终止。据此，南村办事处与原告签订的《抵押贷款合同》、《楼宇按揭还款担保书》均应相应终止。致使上述合同和担保书终止的过错责任在于被告，被告应承担违约责任，赔偿原告及第三人由此造成的损失。被告须返还原告购房款131008元（含订金5000元），并从1997年2月1日起以月利率10‰计付该项利息至付清为止，同时应赔偿原告因办理购房手续必须支付并已支付的其他费用1966.30元。第三人所贷8万元已划入被告帐户，并由第三人监督被告使用，属一种特殊的借贷关系，故应由被告返还给第三人，并负担按月利率11.55％计算的从1997年5月21日起至还清款项之时的利息。原告在南村办事处开立的专用帐户内的存款由原告自行处理。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百三十四条第一款第（四）、（七）项及参照《广州市购买商品房贷款抵押规定》，该院于1997年11月25日判决如下：

一、原告邝五女与被告里仁公司签订的《房屋买卖合同》及原告邝五女与第三人属下南村办事处签订的《中国工商银行广州市分行抵押贷款合同》、《贷款借款申请暨还款担保书》终止履行。

二、被告里仁公司于本判决生效后十天内退还8万元给第三人，并从1997年5月21日起以月利率11.55‰计付该款利息给第三人至付清时止。

三、被告里仁公司于本判决生效后十天内退还原告邝五女购房款131008元及赔偿有关购房费用共132974.30元，并从1997年2月1日起，按该退款总额，以月利率10‰计付利息至付清时止，并赔偿原告因按揭贷款而支付的利息36190元。

四、原告邝五女在第三人属下南村办事处开立的储蓄专用帐户内的存款63346元，由原告自行处理。

判决后，原、被告及第三人均没有上诉，判决发生法律效力。

评析近年来，随着住房制度改革，抵押贷款购房成为目前一种较普遍的买楼方式，反映在审判实践中，就产生了一种新类型案件？？适用抵押贷款方式的房屋买卖纠纷案。这类案件发生的一个主要原因，是因为开发公司无法按期交楼。因此，如何确定开发公司无法按期交楼的责任是问题的关键，也是案件争议的焦点。在本案审理过程中，对以下两个问题有较大争议：

一、里仁公司未按期交楼的原因是否均包含在免责条款中第一种意见认为：里仁公司与购房者签订了房屋买卖合同，收取了楼款，就应承担按期交楼的责任。里仁公司辩称无法按期交楼是因为地质情况复杂，需改变设计方案造成的。但这种情况的出现归根到底是由于里仁公司在此之前的勘探、测试工作不认真、不细致而导致的重大判断失误；而其所辩称对桩工程测检及雨水天气影响等原因，更是其在合同签订前就应当预见的。因此无法按期交楼过错责任完全在里仁公司，其应承担违约责任。

第二种意见认为：里仁公司未能按期交楼，是因为在施工中地质情况复杂，需改变设计方案并对所有挖孔桩进行抽蕊测试，以及受不可抗力风雨影响所造成的。这些理由符合房屋买卖合同中约定的免责条款，而且已被番禺市建设委员会调查所证实，因此邝五女起诉无理，里仁公司并未违约，应继续履行合同。

第三种意见认为：里仁公司在基础施工中，遇到地质复杂情况，以原设计钻孔桩改为人工挖孔桩和冲孔桩，使施工时间增多215天，这符合合同延期交楼特殊原因的约定，而且又有番禺市建设委员会提供的专业证明，因此交楼时间可顺延215天应予以认定。但是对于里仁公司所称因对桩工程作检测及雨水天气影响再顺延215天的要求，因为雨水天气影响施工进度是合同签订前就应预见的，而且里仁公司又未能提供同期气象部门的气象材料加以证实，且测检工程保证质量本是其应承担的义务，因此这215天不予认定。按合同约定，里仁公司交楼时间是1996年6月30日前，允许顺延215天，即其实际应交楼时间为1997年1月31日。里仁公司至邝五女起诉时止仍未能将房屋基础工程完成，且已停止施工，已超出约定可解除合同的日期120天，构成违约，应承担相应责任。

笔者同意第三种意见，即我们在处理合同约定的免责条款时，必须严格把握《民法通则》关于“不可抗力”的定义以及最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中有关“不可抗力”责任承担的规定，坚持有利于保护当事人利益及保护房地产市场健康发展，有利于社会稳定和公平合理的原则，在依照法律规定和合同约定的前提下，充分强调当事人特别是开发公司对其免责的举证责任，搞好涉及专业技术及有关行政管理部门的调查取证工作，在分清事实基础上，实事求是地予以处理。

二、如何确定贷款银行的法律地位有一种意见认为，法院应仅就开发公司与购房者双方房屋买卖关系来审理，不应涉及贷款银行。因为购房者起诉的对象仅为开发公司，诉讼请求也一般围绕双方签订的房屋买卖合同，要求谁违反合同，谁就承担责任，没有涉及到贷款银行权责，仅是单一的买卖关系。而购房者与贷款银行之间是不同于买卖关系的抵押贷款关系，属另一法律关系范畴，因此不适宜一案审理。我们认为，在这种房屋买卖纠纷案中，应将贷款银行列为第三人参加诉讼。这是因为，抵押贷款方式购房这一行为同时涉及三方当事人，有三个合同，存在三种相关联的法律关系。一是开发公司与购房者基于双方房屋买卖合同产生的房屋买卖关系，这是案件的主要法律关系；二是购房者与贷款银行依据抵押贷款合同产生的抵押贷款关系；三是开发公司与贷款银行的合作关系。合作关系的产生是因为开发公司在办理预售商品房业务时，其必须凭商品房预售许可证与贷款银行共同商定，签订楼宇按揭协议，约定由贷款银行提供一定限额和期限的贷款服务，而后贷款银行才据此向广大购房者提供贷款服务，将贷款款项划拨开发公司。这种合作关系先于购房者购房、贷款行为而存在，因此往往被忽视。其实，它是抵押贷款购房行为中缺一不可的环节，如果没有这种合作关系为前提，开发公司不能从事商品房预售业务，购房者也无法向银行贷款。正是这种合作关系把房屋买卖以及抵押贷款这两种不同的行为连接起来，使贷款银行在购房者与开发公司的房屋买卖纠纷中，无法袖手旁观，必须参加到诉讼中去。

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