物业维护部

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物业维护部范文第1篇

一、严格遵守国家法律、法规以及证券市场有关规章制度；遵守并自觉执行公司及营业部各项规章制度及规范。

二、热爱本职工作，努力钻研业务，不断提高业务水平和工作能力，及时完成各项工作任务。

三、坚持“公开、公平、公正”的“三公”原则，保护投资者的合法权益，不准向客户提供虚假信息以诱导客户买卖证券、代销金融产品等，不准有任何操纵市场行为。

四、遵守公司各项业务操作规程，准确执行投资者有效的交易指令，不得对投资者的交易施加实质性影响，不得接受投资者买卖证券的全权委托。

五、待客要热情诚恳、文明礼貌，树立“客户至上”的职业道德风尚，塑造企业良好形象。

六、要服从管理、规范服务、忠于职守，不得向他人泄露客户的委托事项及有关交易情况。

物业维护部范文第2篇

一、行政事业单位应缴哪些税

行政事业单位在日常业务活动中，按照预算和经费领报关系从财政部门或上级机关收到的各项拨款，是其收入的主要来源，是开展各项业务活动的保障，应在取得各类收款凭证时，记入“拨入经费”、“预算外资金收入”、“财政补助收入”等科目，这些收入不需要纳税。此外，行政事业单位有些业务为应税收入，需要申报纳税，并做出会计处理。如：门面房出租收入；培训收入；转让不动产收入；学校超标准的收费收入以及以各种名义收取的赞助费、择校费等收入；非营利性医疗机构从对外承包的医疗美容项目取得的出包收入；电视台的广告收入、点歌收入；将使用过的固定资产出售变卖或抵偿债务等等。对于这些收入，行政事业单位往往采取“往来账抵销”、“以物抵款”、 “混淆会计科目和收支分类”等方法进行处理，从而忽视了应缴的税款。根据国家有关税收法律规定，行政事业单位应税收入涉及的税费主要包括：增值税、营业税、教育费附加、个人所得税、企业所得税、房产税、土地使用税、土地增值税、车船税、印花税等。现将其归纳如下：

二、常见涉税业务会计处理

1、取得出租收入的会计处理

房屋对外出租是行政事业单位弥补经费不足、改善职工福利的重要途径。一些行政事业单位由于地处沿街或闹市，将一楼门面房对外出租；一些单位添置新的办公用房，将原有的办公场所对外出租。收取租金时，均应开具税务发票，缴纳营业税、房产税等相关税费。

【例1】某技术研究所系独立核算的事业单位，尚未实行国库集中支付和收支两条线制度。2008年3月，该研究所将其一处闲置房屋对外出租给某商贸公司，双方签订了房屋租赁合同。合同约定：租赁期自2008年4月1日起至2009年3月31日止；月租金l0万元。2008年4月研究所收到房屋租金10万元（暂不考虑印花税、城镇土地使用税、企业所得税）。会计处理如下：

计算应缴的各项税费：营业税5000元（100000×5%）、房产税12000元（100000×12%）、城市维护建设税350元（100000×5%×7%）、教育费附加150元（100000×5%×3%）

借：银行存款 100000

贷：其他收入 100000

借：销售税金17500

贷：应交税金――应交营业税 5000

――应交房产税12000

――应交城建税350

――应交教育费附加150

2、代扣代缴个人所得税的会计处理

对于工资表内的发放项目，行政事业单位基本能够按照个人所得税法的规定做到代扣代缴，但是其他另行发放的各种形式的津贴、补贴、奖金以及实物等应纳税所得，并未与工资表收入合并计算纳税，造成少缴税款。不少由财政发放工资的事业单位如学校，他们认为财政在发工资的时候已代扣代缴了个人所得税，而对他们自己以加班费、奖金等名义发放的属于工资薪金性质的收入就忽视了，没有并入工资计交个人所得税。另一方面，支付外聘人员劳务报酬时没有代扣代缴个人所得税。一些事业单位为了提高自己的知名度，高薪外聘一些社会知名人士，如专家学者、主持人等，在支付其劳务报酬时，没有依法代扣代缴个人所得税。

【例2】2008年3月份，某行政单位聘请某名牌大学教授到单位举办两场讲座，双方约定讲课费10000元。该单位应于支付讲课费10000元时，代扣代缴个人所得税1600元。其会计处理为：

（1）应代扣代缴个人所得税额：10000×（1-20%）×20% = 1600

借：经费支出――基本支出――培训费10000

贷：现金 8400

暂存款――代扣代缴个人所得税 1600

（2）上缴该项税金时

借：暂存款――代扣代缴个人所得税1600

贷：银行存款 1600

3、处置不动产的会计处理

行政事业单位因各种原因对不需用的不动产进行处置时，除按规定缴纳销售不动产营业税、城建税及教育费附加外，还应缴纳土地增值税。

【例3】在机构改革中，某行政单位将其撤销的下属事业单位的一幢楼房转让，该楼房建于1995年，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需要600万，该房子为7成新，已按500万元出售，并支付了营业税、城建税及教育附加27.5万元。就土地增值税应作如下会计处理：

计算土地增值税：（1）评估价格=600×70%=420万元；（2）允许扣除的税金27.5万元；（3）扣除项目金额合计=420+27.5=447.5万元；（4）增值额=500-447.5=52.5万元；（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%；（6）应纳税额=52.5×30%-447.5×0=15.75万元。

借：经费支出――基本支出――其他商品和服务支出157500

贷：现金 157500

4、将自己使用过的应税固定资产抵债、发生增值的会计处理

根据财税[2002]29号文规定，自2002年1月1日起，纳税人销售自己使用过的应税固定资产，或销售自己使用过的属于应征消费税的机动车、摩托车、游艇，售价超过原值的，不论其是一般纳税人，还是小规模纳税人，均应当一律按4%的征收率减半征收增值税，不得抵扣进项税额。

【例4】2008年3月10日，经财政部门批准，某行政单位用一辆九成新的小汽车偿还与其下属培训中心22.5万元的债务，该车账面价值20万元，评估价值为22万元，其余5000元用银行存款支付。会计处理如下：

（1）冲减固定资产和固定基金

借：固定基金 200000

贷：固定资产――小汽车 200000

（2）冲销债务

借：暂存款――培训中心 225000

贷：其他收入 220000

银行存款 5000

（3）计算相关税费，其中：增值税（220000－200000）×4%÷2 = 400元、城市维护建设税及教育附加暂不考虑。

借：经费支出――基本支出――其他商品和服务支出 400

贷：现金 400

5、签订合同缴纳印花税的会计处理

行政事业单位因工程施工、银行贷款、大宗物品采购等情况签订合同时，或与其他单位、个人签订各类租赁、承包、服务、培训合同时，均应按合同所载金额及相关税率计算缴纳印花税。此外，行政事业单位的“其他营业账簿”、“权利许可证照”，均按5元/件贴花计税，计入相关支出科目。

【例5】甲研究院（以下简称甲单位）为实行国库集中支付和政府采购制度的事业单位。除完成国家规定的科研任务外，甲单位还从事技术转让、咨询与培训等经营性业务，并对经营性的会计处理采用权责发生制。2008年4月2日，甲单位与A公司签订技术转让与培训合同。合同约定：甲单位将X专利技术转让给A公司并于4月5日至20日向A公司提供技术培训服务；A公司应于合同签订之日起5日内向甲单位预付50万元技术转让与培训服务费；在4月20日完成技术培训服务后，A公司向甲单位再支付150万元的技术转让与培训服务费。4月3日，甲单位收到A公司预付的50万元，已存入银行。4月20日，甲单位完成A公司的技术培训服务，收到A公司支付的款项150万元（甲单位经营收入适用营业税税率5%，技术合同印花税税率0.3‰，不考虑其他税费）。甲单位的会计处理：

（1）4月3日，收到预付款50万元

借：银行存款500000

贷：预收账款500000

计算合同印花税：2000000×0.3‰ = 600

借：经营支出 600

贷：应交税金――应交印花税 600

（2）4月20日，收到款项150万元，确认营业收入

借：银行存款 1500000

预收账款500000

贷：经营收入 2000000

计算营业税：2000000×5% = 100000

借：销售税金100000

贷：应交税金――应交营业税100000

6、公车缴纳车船税的会计处理

2007年1月1日起实施的《中华人民共和国车船税暂行条例》取消了原有公车免税条款，在新条例中，除军队、武警专用的车船和警用车船以外，其他政府机关和事业单位使用的公车，都要按规定缴纳车船税。

【例6】某行政单位已经实行国库集中支付制度，2008年3月份在办理5辆小轿车交通强制保险过程中，收到了保险机构开具的车船税代扣代缴凭证，凭证上注明金额为1200元，则会计处理为：

借：现金 1200

贷：零余额账户用款额度 1200

借：经费支出――基本支出――办公费 1200

贷：现金 1200

7、企业所得税的会计处理

行政单位不存在缴纳企业所得税问题。事业单位（实行企业化管理的事业单位除外）在企业所得税方面普遍存在的问题主要是未按税法规定作相应的纳税调整。由于《事业单位财务规则》与《事业单位、社会团体、民办非企业单位企业所得税征收管理办法》中有关事业支出与纳税扣除的界定存在着较大差异，而不少财务人员不知道会计核算与税收规定存在差异时要按税法进行纳税调整这一规定，从而导致上述问题出现。

【例7】2007年某事业单位（未实行国库集中支付制度）当年实现事业结余20万元、经营结余30万元。该单位经营结余已按33%的税率预缴了所得税9.9万元。2008年3月份，该单位在所得税汇算清缴时，按税法规定，调整增加了应纳税所得额1万元，应补缴所得税3300元。会计处理为：

借：结余分配――应交所得税3300

贷：应交税金――应交所得税 3300

借：应交税金--应交所得税3300

物业维护部范文第3篇

1、相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值班，危及人身安全处有明显标志和防范措施。

2、维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停车位置进行管理，保持车辆行驶通畅。

3、看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等。

4、夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录。

5、有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。按照上述要求，物业管理公司应设置专门的社区安全秩序服务机构，其中公司总部设置专门的监督管理部门，即安全管理部，管理处设置提供社区安全秩序维护服务工作的部门，并配备服务人员及设施设备，以确保社区安全秩序维护服务工作的有效实施。

从监管部门职责角度来看，物业管理企业应设置安全管理部，负责对全公司社区安全秩序维护工作进行督促、检查，防止任何安全事故的发生，并在全公司各个领域建立健全安全秩序维护服务组织，实施安全秩序维护服务。总经理作为全公司安全秩序维护事务负责人，根据业务开展社区安全秩序维护服务，制订安全秩序维护服务政策、安全秩序维护服务管理制度、安全秩序维护服务目标和指标，以及各种安全生产、安全秩序维护、消防、应急的规程规范，制订各种安全操作规程和方案等安全措施，全面推行实施。同时，物业管理公司还应贯彻以预防为主的社区安全秩序维护服务工作，加强企业对社区安全秩序维护服务工作的领导和管理，不断加强员工安全教育和宣传，组织员工学习消防基本知识、安全工作知识，教育员工提高安全意识，自觉遵守安全规定，时刻警惕和及时排除工作过程中的安全隐患，防范自然灾害损失和人为破坏事件的发生。根据客户对安全秩序维护服务要求的提升，定期评审公司的安全秩序维护服务管理体系，不断调整、修改、完善、改进安全秩序维护服务技术措施，修订安全秩序维护服务管理计划，并在各级监督实施，使公司的安全秩序管理跟上时代步伐，适应变化着的新环境。物业管理企业应定期组织安全秩序维护服务工作检查和工作研讨会议，排查隐患，及时采取措施，解决出现的各种问题。

对重大安全隐患不惜人力、财力和物力限期整改，对于特殊原因一时难以彻底解决的安全隐患，制订相应的强化管理办法，采取有效措施，确保过渡期安全。其具体工作内容如下：

1、指导管理处做好“四防”(防盗、防火、防破坏、防自然灾害)工作。

2、负责管理处安全、消防工作的教育、培训、监督、检查、评估、指导。

3、负责本部门体系文件的编制与修订，并对执行情况进行督导。

4、负责制订安全秩序维护人员专业技能培训计划，并组织考核。

5、负责公司管辖范围内安全方面事故／案件的调查、分析。

6、负责管理处安全秩序维护人员人数变动情况的统计、分析。

7、负责受理护卫员投诉、意见、建议。

8、负责公司管辖范围内游泳池安全管理工作的教育、培训、监督、检查。

9、协助管理处进行安全岗位编制设置。

1O、协助顾问管理部做好项目考察工作。

11、密切配合其他部门开展相关工作。

物业维护部范文第4篇

[关键词]物业 消防安全

[中图分类号]C931.3 [文献标识码]A [文章编号]1009-5349（2013）01-0058-01

一、物业服务企业消防安全管理中存在的问题

（一）重视程度不够

一些物业服务企业重经营、轻安全，重眼前、轻长远，重修补、轻维护，精力、人力、财力、物力多放在物业经营、费用收取、环境卫生、治安防范和普通的水电维修等方面，忽视了对公用消防设施日常维护和消防安全日常检查，造成物业服务企业内部消防安全制度不完善、机构不明确、职责不清晰，消防值班、巡查、维护失位、缺位，隐患频现。

（二）主体意识不强

有的物业管理公司过分强调为业主和物业使用者“服务”，在消防安全问题上不想管、不敢管，对房地产开发企业、建设单位的物业保修责任不明确，对建筑消防设施检测和维护保养单位的依赖性大，对业主、经营场所的自治自律和行政部门的指导干预期盼值高，造成对业主进场装修使用把关不严、跟踪服务管理不到位，对消防设施故障损坏发现维修不及时，出现问题推、拖，乐见“责任不清”状态，不能主动实施管理、积极解决问题、勇于承担责任。

（三）管理水平薄弱

当前，物业服务企业从事消防管理的多为消防控制室值班、保安和水电维修人员兼职较多，除消防控制室值班员按照国家法律规定经消防专门培训持证上岗外，其余人员基本上都没有经过专门消防培训，导致从事消防管理的人员没有掌握基本消防常识，不能发现火灾危险性，不懂得建筑消防设施功能和检查、维护、操作的基本方法，加之由于物业服务人员工资低、责任心差，消防管理几乎成“空白”。

（四）维护资金缺乏

作为业主，往往采用拒交物业费作为自身的维权手段，长期积压、欠收的费用给物业服务企业造成较大压力，不得不缩减开支、压缩管理项目，造成服务质量降低，产生恶性循环。另外，商品住宅、售后公有住房住宅等虽有专项维修资金，可用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，但其使用条件和程序较为复杂，能够成功动用使用的在现实中并不多见，没有资金，物业服务企业对一些隐患问题的整改也是有心无力。

二、物业服务企业消防安全管理存在问题背后的原因分析

造成上述问题的原因是多方面的，既有法律政策层面的因素，又有商品经济下社会管理方式的原因，涉及物权制度、合同关系、行政管理和业主自治等各种法律关系、各个环节。分析其具体原因，主要包括以下几个方面：（1）物业管理整体发展水平不高。（2）物业服务企业消防管理的职责定位不明确。（3）法律责任追究和纠纷争议解决渠道不畅通。（4）政府介入和干预方式简单而效率不高。（5）物业消防维修费用使用不透明、不畅通。

三、加强物业消防管理的几点措施

（一）完善业主自治组织，提高业主自治水平

应当广泛宣传物权和物业管理法律知识，发挥自治自律作用，理顺业主与物业服务企业的关系，由业主自觉维护好公共消防安全秩序，同时对物业服务企业的消防管理质量进行监督。当然，要抓好此项工作，必须由政府出面牵头才行。

（二）明确物业服务企业消防管理的职责与标准

在现行消防法律法规规定的基础上，可以由公安部门、住房和城乡建设部门联合出台物业服务企业消防安全管理办法的部门规章，明确物业服务企业消防管理的具体职责和责任追究办法；制定行业强制性或指导性标准，确定物业服务企业消防管理的具体标准；制定物业服务消防安全管理合同示范文本，或者在通用示范文本中专节或专条列入消防管理范围和质量的内容。

（三）大力提高物业服务企业消防管理主体意识与管理能力

要多方位、多渠道监督、指导物业服务企业开展消防管理，使其充分确立管理主体意识和责任意识。要将物业服务企业消防管理能力纳入物业管理企业资质审查的内容，将消防知识和技能纳入物业管理师资格考试认定、保安培训的内容，加强对物业管理企业负责人员和消防管理人员消防安全专门培训，直至发展为要求物业消防管理人员必须经过消防安全专业培训上岗。

（四）切实加强物业服务企业消防管理质量监督检查

将相应的物业服务企业作为被检查对象和责任主体，列入监督抽查范围，防止产生失控漏管。把建筑消防设施、疏散通道、安全出口、消防车通道作为重点内容，严格查处物业服务企业在公共消防管理中的消防违法行为。同时，对于物业服务企业在维护公共消防安全秩序中遇到的业主或物业使用者的无理阻挠、拒不配合行为，要对相关责任人履行消防宣传教育、监督执法等职责，支持物业服务企业的服务与管理，同时对公众进行教育和警示。

物业维护部范文第5篇

关键词：物业 消防 管理

中图分类号：D631.6 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2013）04（c）-0197-02

随着房地产业的不断发展和住房制度改革的深入推进，物业管理作为一种和现代化房产开发相配套的综合管理体系，已经成为城市社会的重要组成部分。经过多年的实践和摸索，物业发展取得了可喜的成绩，但是，近年来因物业未尽到消防安全管理职责导致业主利益受损的民事诉讼案件日益增多，涉及堵塞消防车通道、擅自停用消防设施、私搭乱建等内容的举报投诉也日益增多，这些均与物业消防安全管理息息相关，物业消防安全管理暴露出的一些问题不容忽视、亟待解决，鉴于此，笔者将针对物业消防安全管理存在问题及对策谈一些粗浅的认识。

1 物业管理的含义及职责

《物业管理条例》（2007年修订版）中第二条对“物业管理”进行了明确规定：业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。其具有以下特点：

首先，物业管理是业主和物业服务企业之间建立起来的一种民事法律关系，双方的权利义务主要通过物业服务合同进行约定，目的是维护和改善人民群众的工作和生活环境。

其次，物业管理是一种经营型服务，物业企业在为业主提供优质服务的基础上，以最大限度地获取利润为目的。

第三，国家行政法律法规赋予物业企业以管理职能，其中消防安全管理职能尤为重要，对保护人民生命、财产安全具有至关重要的作用。

由上述特点可以看出，物业企业既承担民事责任，又担负行政职责，只有协调好同业主、承租户、业主委员会、政府主管部门等主体的关系，才能促进企业经营的良性发展。

目前我国物业服务行业发展迅速，根据服务或管理对象的不同，可以分为居住物业、商业物业、工业物业等，涉及多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房等众多领域，其中最常见的就是居住物业和商业物业。

2 物业消防安全管理存在问题及原因探析

目前，尤其是社会化服务程度欠发达地区的物业消防安全管理情况不容乐观，物业服务企业在日常消防检查、巡查、消防设施维护保养以及消防培训演练方面均存在着诸多问题，究其原因，主要表现在以下几个方面。

2.1 物业与开发商交接不规范

《物业管理条例》中明确规定实行“房地产开发与物业管理相分离”的原则，物业服务企业在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行全面而细致的查验，理清关系，分清职责。但现实中，大多物业企业是由房地产开发公司衍生出来的，物业企业的现场查验工作成为“走过场”，形同虚设，可能在存在建筑消防设施不能正常使用、室外消火栓管网没有建设到位等等先天火灾隐患的情况就接手物业，对开发商应移交的有关消防手续也把关不严，埋下先天隐患，极易同开发商推诿扯皮，损坏业主合法权益。

2.2 物业消防安全职责不明晰

物业服务企业既承担民事责任，又担负行政职责，具体到消防安全职责，一是以行政法律法规形式明确的行政职责，如《中华人民共和国消防法》（2008年版）第十八条规定住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务，公安部61号令《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》的第十条对居民住宅区的物业管理单位的消防安全职责进行了详细列举；二是以民事合同形式明确的民事责任，如《前期物业管理服务合同》、《物业管理服务合同》中明确的消防安全管理事项。

可以看出，物业消防安全职责的界定存在两个问题：一是消防法律法规对物业担负消防安全责任的重要性认识不到位不全面，《消防法》中仅对居民住宅区的物业企业消防安全职责进行了规定，关于商住楼、综合楼的物业企业并未提及。公安部61号令自2002年5月1日实施以来一直未进行修订，其将除居民住宅区以外的其他物业管理单位的消防安全职责交由物业和业主以民事委托管理范围的办法来确定。在消防机构执法实践过程中，很多设置在综合楼中的社会单位、公众聚集场所存在的难以消除、屡改屡犯的火灾隐患均与物业存在密不可分的联系，商业物业在维护社会消防安全方面承担着十分重要的责任，而《消防法》却仅局限于住宅物业，不能不说是立法上的一个重要缺失；二是行政职责同民事职责往往是不相对应的，一些物业企业仅将职责局限于合同中写明的民事职责，从而导致行政职责不明晰，落实不到位，不能及时发现和消除火灾隐患。

2.3 物业过于重服务轻管理

2007年修订的《物业管理条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，强调更多的是业主自治管理和物业服务，但有的物业企业过分强调对业主的服务，疏于日常管理。从物业管理条例第四十六条规定可见，物业服务企业对业主的消防违法行为可以采取“劝阻”、“制止”的方式责令其改正，但事实上效果欠佳，物业也是“睁一只眼闭一只眼”，大多数更不会向消防机构报告；《物业管理服务合同》范本中虽然也提到对拒不改正违章行为的可以对责任人采取停水停电的催改方式，但是实际情况下，物业轻易不会采取这种手段。物业对消防违法行为管理的“无力”致使其负责区域内的消防违法行为屡禁不止。

2.4 设施维护保养资金不到位

物业管理区域内公共消防设施的维护保养经费主要来源于两个方面：一是业主们交纳的物业服务费，二是住宅专项维修资金。我们发现，对于综合楼等商业物业来讲，公共消防设施维护保养费用仅来源于物业服务费，物业费是否能够足额按时交纳直接影响着物业服务管理的水平。对于住宅物业来讲，虽然按照财政部和建设部共同出台的《住宅专项维修资金管理办法》，有专项维修资金可用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，但专项维修资金属业主共同所有，复杂的使用条件和程序往往使得专项维修资金很难动用。此外，《住宅专项维修资金管理办法》第二十五条第四项规定：根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用，不得从住宅专项维修资金中列支。而哪些情形属于物业应当承担的、哪些情形可以动用专项维修资金，法律法规并没有明确的规定和标准，执行困难很大。

2.5 物业从业人员素质较低

国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，从事物业管理的人员还要取得职业资格证书，但是在物业服务企业中，从事消防安全管理的人员主要涉及消防控制室值班人员、保安以及水电维修人员，其中只有消防控制室值班人员按照国家规定必须经消防专门培训后才能持证上岗，其余人员均不需要经消防专门培训，这就造成了从事消防安全管理的人员整体素质较低，大多不懂得消防安全基本常识，不学习消防法律法规，更不懂得建筑消防设施的基本原理及日常维护，不会发现消除火灾隐患，使得防火管理盲区较多，基本处于失控漏管的状态。

2.6 消防机构监管存在盲区

从消防机构监管角度来讲，主要存在以下问题：一是消防机构将日常监管的重点放在火灾危险性较大的消防安全重点单位、公众聚集场所以及人员密集场所，侧重于对一个个社会单位的监督检查，而对于居民住宅区、商住楼、综合楼这样的综合体的监管相对而言要少得多，并且对肩负这类场所安全重任的物业企业也管理较少；二是消防机构对物业未履职行为没有有效的惩罚手段，不能督促物业发挥其作用；三是直接管理业主力不从心。若物业怠于履职，将责任、困难和矛盾交由消防机构予以解决，事实上消防机构警力有限，根本管不过来。

3 解决物业消防安全管理问题的对策

3.1 确立物业服务企业消防主体责任

要改善物业服务企业消防安全管理现状，必须确立其消防安全主体责任。首先应当在现行消防法律法规的基础上，由公安部门联合住房和城乡建设部门联合出台物业服务企业消防安全管理办法的部门规章，进一步明确物业企业应负担的消防安全职责，更重要的是，对其怠于履职时所应承担的法律责任进行明确。其次，物业服务企业要将消防安全管理作为重要内容纳入其日常管理中去，按照行政法律法规的规定，制定符合管理实际的消防安全管理制度，落实消防安全责任。第三，物业服务企业应主动同县镇、街道办事处、居（村）委会及公安等有关职能部门建立联动，当发现难以解决的火灾隐患时，应及时报告有关职能部门，尽量将火灾隐患消除在萌芽状态。

3.2 形成对物业服务企业监督的合力

住建（房管）部门作为物业服务企业的行业主管部门，应当严格履行对物业服务企业的审批、管理职责，将物业服务企业消防安全管理能力纳入企业资质审查的内容，形成物业企业消防安全监管的长效机制；建立物业管理人员消防资质培训体系，在“物业管理人员职业资格统一考试”的培训内容中加强对从业人员的消防安全业务培训。其次，房管部门应当建立联合执法和信息通报等工作机制，会同消防部门以及乡镇、街道办事处、居（村）委会等有关部门对物业服务企业开展全方位的监督指导，使其充分确立责任意识。此外，要由政府出面，指导加强业主自治组织建设，充分发挥业主委员会监督、维权和协调的作用，保证业主自觉维护公共消防安全秩序，可以更好地对物业服务企业的消防安全管理工作进行监督。

3.3 转变对物业服务企业消防监管思路

消防机构对物业服务企业承担的消防安全重任应引起足够重视，转变监管思路，加强对物业服务企业消防管理情况的监督检查，尤其要将负责管理高层、地下、人员密集场所并设置有自动消防设施的物业服务企业纳入抽点，派出所要负责对多层住宅、无自动消防设施的物业服务企业开展检查，积极主动介入，引导物业管理人员及时发现存在问题，提出整改意见，结合实际情况，督促其尽快加以改善、解决；同时，还应积极地指导物业管理层制定相应的工作制度、安全管理措施。此外，消防机构要对物业服务企业消防违法行为从严查处，特别是对其擅自关停消防设施、擅自改变或同意改变建筑物和场所使用性质的，要责令改正并依法严格处罚。同时，对于物业服务企业在维护公共消防安全秩序中遇到的业主无理阻挠、拒不配合行为，消防机构及派出所要对相关责任人进行消防宣传教育，对于情节严重的违法行为要依法进行处罚，支持物业服务企业的服务与管理。

3.4 保障公共消防设施维护资金的使用

政府及相关部门要明确物业消防管理费用的收取、列支和管理办法，在物业服务收费中单列消防日常维护管理费用，明确消防管理开支的范围、条件、程序和标准，当出现消防设施瘫痪、严重故障等紧急情况时，物业服务企业及相关职能部门要简化专项维修资金支出程序和环节，保证公共消防设施及时恢复功能，确保公共消防安全。

3.5 加强对业主的消防安全宣传教育

物业服务企业要充分发挥日常物管工作的优势，利用宣传栏、张挂宣传横幅等形式，向业主宣传消防法律法规，普及消防安全常识，提高业主的消防安全意识和消防法制观念，提高广业主的自防自救能力，使物业管理中的消防安全工作能够得到业主的理解和支持，使业主能够自觉履行相关消防义务，积极配合物业服务企业做好消防安全工作。

参考文献

[1] 季青.浅谈如何加强物业管理单位的消防工作[J].科技创新与生产力，2011（211）：57-59.

[2] 王波.浅析小区物业存在的消防安全问题及对策[J].科技传播，2011（6）：71-72.