房地产税务管理

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇房地产税务管理范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

房地产税务管理范文第1篇

为进一步促进房地产开发市场健康有序发展,解决*市区房地产开发企业税收征管中存在的问题,规范房地产行业税收征管秩序,促进财政增收,现就规范*市区房地产开发企业税收管理工作通知如下:

一、明确纳税对象

本通知所指纳税对象是指*区东城、西城、南城、北城、*、何楼、万福办事处和*开发区辖区所有从事房地产开发与经营的企业。

二、规范纳税办法

所有房地产开发企业均按照属地缴纳原则缴纳各项税收。具体纳税办法如下:(一)房地产开发企业依法缴纳的营业税、城市维护建设税、城镇土地使用税、房产税、土地增值税、契税、耕地占用税、教育费附加及地方教育附加,按照房地产开发项目所在地和现行财政体制规定的分享比例就地缴入国库。(二)房地产开发企业依法缴纳的车船税、个人所得税和印花税,按照房地产开发企业注册所在地和现行财政体制规定的分享比例就地缴入国库。(三)房地产开发企业依法应缴纳的企业所得税,按照房地产开发项目所在地和规定的预缴比例及现行财政体制规定的分享比例就地缴入国库,最终由房地产开发企业和主管税务机关分别汇算清缴。(四)市管理的房地产开发企业,按照属地原则,分别下放给*区和*开发区管理。其上缴市级国库的各项税金,以20*年上缴数为基数,由市区两级财政进行结算。

三、强化征收管理

(一)房地产开发企业应缴纳的各项税款依照上述纳税办法,分别由*区、*开发区税务主管机关征收与管理。*区、*开发区税务机关要根据房地产开发企业注册以及开发项目的实际情况,合理布局征管力量,确保各项税收依法足额缴入国库。对应收不收、擅自减免税收、随意变更入库级次的,要根据有关规定严肃处理;触犯法律的,移交司法机关追究刑事责任。(二)房地产开发企业要客观真实核算并反映企业的经营成果,如实提供各种纳税资料,主动缴纳税款。对偷税、漏税、抗税等违法行为,税务机关要依据《中华人民共和国税收征管法》及相关法律法规依法严肃查处。

房地产税务管理范文第2篇

第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。

第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。

第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）开发产品已开始投入使用。

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

第二章收入的税务处理

第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

第八条企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:

（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。

（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。

（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

第九条企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

第十条企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。

第三章成本、费用扣除的税务处理

第十一条企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。

第十二条企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

第十三条开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处理。

第十四条已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积

已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

第十五条企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。

第十六条企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。

第十七条企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

第十八条企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

第十九条企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。

第二十条企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。

第二十一条企业的利息支出按以下规定进行处理：

（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

（二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。

第二十二条企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。

第二十三条企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。

第二十四条企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

第四章计税成本的核算

第二十五条计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。

第二十六条成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：

（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。

（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。

（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。

第二十七条开发产品计税成本支出的内容如下：

（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

第二十八条企业计税成本核算的一般程序如下：

（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。

（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本,并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。

（三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。

（四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。

（五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。

第二十九条企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：

（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。

1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。

2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

（三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

（四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

第三十条企业下列成本应按以下方法进行分配：

（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。

土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。

（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。

（三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。

（四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。

第三十一条企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：

（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：

1．换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

2．换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

第三十二条除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。

（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

第三十三条企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

第三十四条企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。

第三十五条开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

第五章特定事项的税务处理

第三十六条企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：

（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。

（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:

1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。

第三十七条企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：

企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。

第六章附则

房地产税务管理范文第3篇

【论文摘要】随着我国房地产市场的繁荣发展，房地产业已成为我国财政收入的重要来源之一，但也给税收征管带来了很大的困难。文章就近几年伴房地产业出现的较为严重的税款流失现象做了分析，并对改进税收征管工作提出了相应的建议。

【论文关键词】房地产企业税收征管

房地产税收是国家和地方政府财政收入的一个重要组成部份。近年来，房地产业发展迅速，成为拉动经济发展的重要力量和地方税收新的税源增长点，其税收征管也日益成为了税务部门关注的重点和难点。由于其范围广、税费项目繁多、重复课税、税负不公、收入分散且隐蔽性强，给税收征管带来了很多的困难。漏征漏管的多，税收流失严重，已成为制约产业经济发展的“瓶颈”。以北京为例，2007年北京市地税部门共清缴历年稽查欠税4.59亿元，其中房地产行业就达2.56万元，占欠税总量的55.8%。本文根据房地产税收征管问题的成因，针对如何解决这些问题进行了初步探讨，以期进一步规范和促进房地产行业的税收征管。

一、房地产企业税收征管的现状和问题

1、相关的税收法规制度不完善

据了解，我国现行的有关房地产税收方面的权威大法还是1951年颁布实施的《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，尽管后来根据不同的历史时期做过各种各样的补充和修改，但作为上位法已经不能满足现实社会的变化和需求，尤其是我国财产评估制度、财产登记制度不健全，而私人财产登记制度还没有明确的法律规定。房产、土地、户籍等有关管理部门与税务机关的协作配合不够，影响了税收征管的力度，造成财产税收的流失。同时目前在土地使用权的出让和房地产开发、转让、保有诸环节涉及到的税（费）种有10多个，相关的税收政策正在不断的修订完善中，政策变化快难以掌握。

2、房地产企业纳税意识不强

一方面，有些房地产开发企业的财务人员对税收政策学习不够、理解不透。房地产开发企业大多数都是在取得土地开发权后，注册登记的，财务人员就地聘请，开发企业的股东也只是房地产行业的行家里手，对税收法规和政策了解不多、学习不多，加上工程开发前期投入较大，资金周转较紧，造成了企业欠交税款情况较为普遍。另一方面，房地产开发企业一般具有一定社会背景和社会活动能力，他们为了追求高额利润，利用其自身影响力和拥有的各种社会资源干扰和影响着房地产税收的征管。因此，他们在税收上往往是能偷则偷，能逃则逃，“勇”于以身试法，纳税意识比一般的纳税人更差。

3、财务管理比较混乱

在房地产企业，不做账、做假账、记流水账、账务混乱等现象普遍存在。还有些房地产公司不按规定设置账簿；将部分收入或预收账款直接存入老板私人账户，不及时在会计上反映该部分收入，或将其混入其他往来账户；将预缴的营业税、土地增值税等记入预缴年度的扣除项目，违背了配比原则，减少了企业当年的利润；与往来单位交叉摊计费用，将对方成本费用在本企业账上反映，虚增成本费用，偷逃税款；多头开户，隐瞒收入。这些不规范的会计核算，为其偷漏税提供了方便，加大了税务稽查的难度。

4、房地产经营项目难以管理

房地产企业对房屋的开发，要涉及规划、国土、建设、房管等部门。但是目前这些部门相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态，遇到问题不能及时解决，必须召开部门问的协调会议才可解决，缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享，难以实现房地产行业税源的源泉控制。使得一些房地产企业有机可乘，造成国家税款的大量流失。

5、税务征管能力不强

一是稽查人员配备不足，业务水平有待提高，稽查工作效率不高，查处力度不强，违规违法行为得不到及时纠正，也在一定程度上助长了违规者的侥幸心理。其次是税务部门出于扶植企业发展、维护税源的考虑，征管力度较弱，对于发现的违法违规行为，持“仁慈”心理，处罚较弱，以补代罚，以罚代刑，处罚决定得不到严格执行，往往流于形式。第三是行业征管手段滞后。目前，许多地方对房地产行业的税收征管还处于“粗放”阶段，特别是征管手段上还不能适应科学化、精细化管理的要求，信息共享难、操作处理慢。

二、加强我国房地产企业税收征管的措施

1、完善相关税收政策

我们要针对房地产税收政策的一些缺陷，加大改进力度，力求每项政策科学、合理、可操作性强，不留漏洞。对自用没有同类可比价开发产品的房地产企业，要求其提供法定评估机构的评估证明严格界定拆迁补偿费，建立拆迁补偿费列支的管理和审批制度；制定房地产开发企业建筑安装计税成本的基准定额，加强审核、管理力度，有效堵塞偷逃税漏洞。

2、提高纳税意识

一个良好的纳税企业服务体系和精心策划而有目标的税法宣传活动，对促进纳税企业守法至关重要。为了促进自觉守法。税务机关必须通过良好的宣传方法向纳税企业提供持之以恒、公正、礼貌和快捷的服务。宣传方法应该是通俗简明，达到即使是没有受过多少教育的纳税人也能够理解。同时税务人员对不同的纳税人应采取不同的方法来宣传税法、规章、规定和通告，以便提高其遵章守法水平，从而减少对税收的误解。把申报纳税变成公民的自觉行为。还有加强税务的信息化建设。随着现代信息技术产业的发展，税务机关不但可以通过网络获取企业和个人房地产方面的信息，为税收征管其他环节提供基础，而且可以通过与银行等其他相关部门的联网了解纳税人的收入及经营情况。而纳税人也可以通过网络获得多数纳税相关信息。尤其是电子邮件的广泛使用可大大缩小征纳双方之间的交往成本。可见，实现信息化管理对于税收征管的各个环节，都有促进作用。

3、加大房地产税收稽查力度

为了防止房地产企业的偷税漏税，稽查人员在对房地产业开展检查时，应做好以下工作：第一，实行主查人责任制，明确职责，加大考核力度。第二，每年都应重点安排若干户房地产开发企业作为重点检查对象，在开展全面性的税收检查基础上，分析、剖析加强税收管理的对策和措施，提出有效的办法和建议。第三，加大对存量房交易完税凭证的检查力度，依法追缴应纳税。对违法行为，要加大曝光和惩罚力度。第四，各税种检查相结合，加强对实行核定征收方式的纳税人的稽查力度。国税、地税、财政、金融、审计等机构应加强联手配合，互通营业税、所得税及其他税种的纳税评估情况，相互印证，联合开展对房地产的重点、交叉稽查。

4、实现房地产税收一体化

在房地产税收征管工作中，各级地方税务、财政部门应以存量房交易环节所涉及的税收征管工作为切入点，主动与当地的房地产管理部门取得联系，建立有效的协作机制，加强信息沟通，整合征管资源，优化纳税服务。首先，各级地方税务、财政部门应与房地产管理部门建立紧密的工作联系，充分利用房地产交易与权属登记信息，建立、健全房地产税收税源登记档案和税源数据库，并根据变化情况及时更新税源登记档案和税源数据库的信息；定期将税源数据库的信息与房地产税收征管信息进行比对，查找漏征税款，建立催缴制度，及时查补税款。其次要开展科技创新，开发“房地产税费一体化管理”软件，多方采集房地产企业的涉税信息。同时建立健全部门间的协调与配合机制，明确部门职责。

5、提高税务征管能力

一是要提高稽查人员的业务水平和政治素质。要在人员录用上力争吸收一些专业水平较高的人才，并定时组织培训和学习，提高工作效率；同时对稽查人员加强服务意识和职业道德方面的教育。二是改进征管手段，提高科技含量。要不断提高房地产税收征管的科技含量，在税务机关之间、部门之间、税企之间充分实现网络互联、信息共享。可由房地产税收一体化管理领导小组或政府信息管理部门牵头，在政府共享平台上搭建“房地产税收一体化管理信息共享系统”，规划、国土、房管、财政、税务等部门相关信息要实现共享。同时加大以票管税力度，全面推广使用电脑版建安、不动产发票。

【参考文献】

[1]赵晋林：当前我国房地产税制中存在的主要问题[J]．涉外税务，2004（4）.

[2]韩雪：我国现行房地产税制的博弈分析[J]．税务研究，2005（5）.

房地产税务管理范文第4篇

一、我市房地产税收管理现状

目前我市房地产税收征管格局是，市区（东区、西区、仁和区）范围内的房地产开发企业在开发过程中涉及的契税、土地增值税和非专业房地产经营单位及个人销售房地产涉及买卖双方的各项税收均由市局第二直属分局负责征管。房地产开发企业销售房地产涉及的营业税及附加、印花税、企业所得税由各主管税务机关负责征管。从年4月契税由委托代征恢复为自征以来，市局严格执行“先税后证”的要求，加强部门配合，严格执法。契税、土地增值税大幅增长，年入库契税4737万，较年增长4倍。同时，在房产交易中心设立征收窗口，与房管部门联合办公，实现一站式服务，极大地方便了二手房交易业主缴税、办证。由此看出，目前我局房地产税收一体化征管格局初步形成，并取得了较大成效。但由于房地产税收涉及环节多、税种多、控管难度大，我们离总局、省局就一体化管理工作总体目标和要求还有差距。

二、当前房地产税收征管工作中存在问题

1、契税征管基础工作不够扎实

契税征管是房地产税收管理的关键环节，取得土地或房屋权属是房地产开发过程中的首要环节，及时掌握该环节的交易双方信息，有利于控管销售方营业税、土地增值税和购买方契税税源和将来转让时土地增值税清算时土地成本支出等扣除金额。尤其是掌握了买方取得土地或房屋权属的有关信息后，可以进一步跟踪了解下一步房产开发信息，获取预期税源情况。现行契税“先税后证”管理办法很好地从源头上控管了契税收入，但由于契税申报不规范，致使不能及时掌握契税税源和销售方营业税、土地增值税等税种的税源状况。

2、征管信息利用率不高

房地产开发、转让、保有诸环节涉及税种多。目前，我市房地产税收一体化的征管格局决定了不同环节，不同税种的主管税务机关不同。不同税种的纳税人、计税依据等税制要素不尽相同，但税收征管所依据基础信息大致相同。要提高各税种税源监控力度，各征收机关必需充分掌握各税种征管中的基础信息，并加强信息传递，实现信息共享。如：开发商到第二直局代购房人申报买方契税时，第二直局就应将对应的开发商销售不动产情况及时传递给主管税务机关，便于及时核查开发商营业税、城建税是否申报，以加强控管。目前，在征管过程中，第二直局与市区三家主管局之间就各自掌握的征管信息传递不够，没有形成对房地产各项税收征管合力，税源监控不太理想。

3、信息化建设有待提高

如前所述，信息共享对于加强房地产税收管理的重要意义。人工、纸质的传递固然能实现信息共享，但由于房地产税收征管过程中生成的信息量大，要确保信息收集完整和传递迅速，需要系统的征管软件做支撑。目前，契税征管软件主要功能是开具税票，查询功能尚不具备，不能对历史数据进行有效整理。另外，由于目前市局还未实现征管数据大集中，短期内要实现房地产税收信息网上传递、共享还有一定难度。

三、加强房地产税收管理的对策

1、加强房地产一级市场契税征管房地产一级市场契税征管在房地产税收一体化管理中具有举足轻重的作用。加强契税征管要做好两方面的工作：首先是规范契税申报工作，重点是要求纳税人按契税条例规定必需在房屋、土地权属转移合同之日起10日内，向契税征收机关办理纳税申报，以此加强契税源控管。其次是通过契税申报资料收集房屋、土地使用权交易信息，及时掌握交易房屋、土地使用权属的单位或个人名称，土地座落位置、价格、用途、面积等信息。如果是权属转让，要掌握卖方销售不动产涉及的营业税、城建税等税源状况。同时，对取得权属一方要跟踪了解其下一步的开发计划。另外，签于我市前几年契税征管中的遗留问题，契税征收机关应主动到市国土部门了解土地出让、转让的相关信息，清理契税税源。

2、建立健全机制，确保信息共享

我市房地产税收主要由第二直属分局和三个区局负责征管。要实现对该行业税收的有效控管，必须发挥二分局与主管税务机关各自优势，整合征管资源，实现信息共享，形成征管合力。在目前信息化程度不高的情况下，有必要建立第二分局与三个区局之间的信息传递机制。不久前，市局已下发了文件，就信息传递内容、时间等内容做了要求。原创文秘材料，尽在文秘知音网络.com网。但还需进一步明确责任，尤其是要具体到人，每个单位要指定专人负责信息传递和接受工作。把信息传递工作纳入单位的目标考核内容。其次可定期召开四家信息交流会，沟通情况，交流经验，集中大家智慧，为加强税收征管出谋划策。

3、稳步推进信息化建设

房地产税务管理范文第5篇

关键词：房地产；税务稽查

一、房地产行业税源构成

房地产行业是现行税制下缴纳地方税收的第一大产业，包括12的税和2的额外的营业税、增值税、土地增值税、契税、土地增值税、车船税、房产税、土地使用税、印花税、个人所得税、企业所得税、城市维护城建税、教育附加费、地方教育附加费。根据现行税法，只有当房地产企业在房地产企业出售原材料将支付。旅行税由保险公司征收，不属于税务检查的范围。除税务机关检查检查外，由税务机关征收税款，检查缴纳税款的机关将征收水利建设资金、价格调节基金、残疾人就业保障基金和工会基金。

二、房地产行业特点决定其税务稽查的特殊性

（一）经营周期长，税务监管困难

大多数的房地产开发项目，特别是在开发项目的北方地区，受气候因素的影响，从开始到完成，往往超过一年，加上前期项目审批和销售后，有的项目甚至几个会计期间完成的项目，土地征用、开发、销售全过程的。税务检查往往难以介入房地产行业的性质后，从项目的开始，它为企业提供了肥沃的土壤，甚至逃避税收递延纳税，税务机关控制企业成本核算收入每个时期都不容易，难度增加税收审计调查[3]。

（二）供应链长，会计核算复杂

房地产开发行业从项目、土地收购到开发和销售，涉及9个环节，是一个越来越复杂的过程。特别是在房地产开发部门，建筑成本会计根据不同的产品开发可能会更复杂。企业可能会通过虚列的手段进行成本避税等，如果税务稽查人员对建设和安装的专业知识是稀缺的，这将是很难看到的问题。另一方面，很多房地产开发公司还没有开发出一个项目，开发一个项目已经开始另一个项目开发。通过对工程项目成本的混淆，使企业在进行税务稽查时，难以对每一项目的成本进行划分，增加审计的难度。

（三）涉及监管部门多、涉及税种多

由房地产局、建设局、国土局、规划局从多部门销售的研究和开发，发展房地产业，监察审计局，更多的相关信息，证据是困难的，但也提供证据的真实性的保证。在现行税制下，房地产行业涉及12个税种。除营业税（最早在2015增值税）外，企业所得税、土地增值税、土地使用税、土地税、物业税、税收等都涉及房地产业和非常有特点的行业税收。特别是，土地增值税清算引起了广泛的争议和关注，而且房地产行业在税务检查有重大的困难。

（四）地域性强，各地法规政策、执法尺度不统一

房地产开发行业强大的区域限制，和当地的法律和法规，执法标准不能完全统一。例如，房地产企业将开发成地下车库或车位出售长期使用权，是否应为租赁资产确认，如果按租赁行为，房地产税将收取等问题，各省的具体规定是不一样的。对这一地区的一些省份还没有明确的规定，使得税务稽查执法人员的自由裁量空间变大。

三、对房地产税务稽查的建议

（一）建立健全房地产税务稽查的相关法制

一般来说，中国的税收法律制度立法层次低，许多授权立法，税收法律体系不完善，制约了房地产税收检查的发展。一是税法立法层次不高，地下法律效力的问题。当税收行政法规、规章等部委相关法律冲突时，按照法律优先的原则，税法可以作为执法的基础，执法人员不能提供法律保护。二是税收法律文书太多，自由裁量权过大，税法中存在矛盾，给税务稽查带来衍生风险。目前我国正处于经济发展的转型阶段，为了适应经济的发展，在法律、法规文件的形式只具有指导作用，具体实施措施的制定，由税务机关和地方政府各部委和地方在税收法律的形式规定，导致内部冲突，但也造成了当前税务系统复杂的情况。税务稽查执法往往是很难找到一个强有力的法律依据，为审计人员带来执法风险。三是为了规范房地产行业税收太小，只有一些规范性文件对房地产企业的形式颁布的法规部门是杯水车薪，财务人员，会计舞弊，处罚应设置没有设置太低的书书。这些制约房地产行业税收稽查的问题，亟待解决。因此我们国家要加强立法，让税务人员稽查时有法可依。

（二）建立稽查和管理的信息共享，与房地产一体化系统接轨

房地产综合系统是实现房地产企业开发产品的有效的税务监督税务机关，并建立和房地产管理信息系统。房地产系统集成是实现“以票控税管理、税源监控、网络比对、税收政策的综合管理”的管理，根据“通知”的规定，“国家税务总局关于房地产税收的文件管理系统集成管理实施中的一些问题，结合对房地产税源管理发展的实际情况。房地产综合系统信息传输机制，实现彼此的信息共享，税务登记和税源数据库文件的建立，从根本上把握以前主动房屋产权交易，是对税收和房地产行业之间的资源共享的信息平台。建立共享房地产税收检查和房地产税管理信息是实现检查，检查房地产信息管理软件集成平台，实现对接。在房地产税收稽查的选择过程中，根据房地产企业的房地产销售数据集成系统，分析和比较了企业的税收情况，确定了重点企业的检查。在房地产税检查的检查过程中，准确了解企业销售房屋的产权登记和签订合同，确定房地产企业的真实销售，从而解决收入问题难以准确验证。

（三）加强省市两级房地产税务稽查，实现一级稽查

省、市税务稽查机构对房地产行业的税务检查。为了避免重复检查的房地产企业，浪费资源，增加税务检查的强度。应取消县（区）局的检查机构，并建立审计制度，两省。根据房地产企业分布结构的来源，将县（区）局检验机构纳入省、市检验机构体系，一批专业设立检验机构，检验人员部署省适当的检验局，市和全检力，与全省水平，和城市检验机构。省、市检验制度，将为房地产行业分类考试的实施提供前提和保障。分类机制的实质是解决专业分工问题。也就是说，通过分类机制，打破原有分工的行政区划的审计分工格局，代表经济分工和行业属性，以及企业规模规模，对审计部门布局的性质进行划分。具体来说，“分级”解决方案，明确了省和市审计局的职能任务垂直分工；横向划分分类，以解决和明确各级专业检查局的职能的任务。

总结

总之，房地产行业税收稽查工作，反映了关系的统一与特殊性之间的矛盾。审计工作的统一性，也应遵循税收法律法规，遵循会计准则和其他有关法律、法规的规定。特殊性体现在，由于其行业的特点，其检查方法，检查思路有不同于其他行业。因此，针对行业的税务稽查，我们应该从行业的特点出发，从企业的角度进行分析，总结出一种更有效的审计方法和思路。

参考文献

[1]董恒. 房地产行业税务稽查研究[D].吉林大学，2014.

[2]王伟一. 房地产业地税稽查分析系统的设计[D].吉林大学，2014.