建筑物所有权的法律知识

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建筑物区分所有法律关系总的形态是，在一个总的复合共有的关系之下，由数个复合成这个权利的法律关系构成。

（一）整体的建筑物区分所有法律关系

建筑物区分所有关系，是就一个建筑物的所有问题上所产生的各个业主之间形成的法律关系。在这个法律关系中，每一个业主都是权利主体，与该建筑物业主之外的其他任何人为义务主体，负有不得侵害这个所有权的不作为义务。

在这个法律关系的解释上，也可以说明建筑物区分所有关系的性质是共有。道理在于，如果认为建筑物区分所有法律关系就是一个专有权、共有权和管理权所构成的权利集合的话，那就无法形成全体业主与其他任何人的关系以及相互之间的关系究竟是怎样的关系。只有建筑物区分所有权法律关系是一个整体的法律关系，才能够正确说明这个问题。

建筑物区分所有权关系从总体上看，是一个所有权的关系，就像共有也是一个所有权关系、单独的所有权关系也是一个所有权关系一样，它表明的就是特定建筑物的归属关系。这种法律关系是一种对世的法律关系，是一种绝对的法律关系，表明的就是这一座特定建筑物的所有人就是这些业主，他们是这栋建筑物的所有者，具有占有、使用、收益和处分的权利。其他任何人都是这个法律关系的义务主体，尊重业主的权利，负有不得侵害的义务。

建筑物区分所有关系构成要素是：

1．主体

建筑物区分所有权法律关系的权利主体是全体业主。在这一个法律关系中，业主是一个整体，就像共有关系中的共有人一样，也是一个整体。构成这个权利主体群的情况是非常复杂的。一方面，他本身就是由各个不同的业主所构成，每个业主都是一个独立的个体，而在这栋建筑物上，又形成了较为紧密的整体，成为共同享有权利的主体。另一方面，就是每一个业主的个人，也可能就是一个共有的主体，而不是单个的权利主体。这一点可以想象得到，那就是每一个家庭，或者是夫妻共有财产关系，或者是家庭共有财产关系，只有很少的是单个的个人所有。正因为全体业主作为建筑物区分所有权关系的主体，所以建筑物区分所有权法律关系才具有了共有的性质。

建筑物区分所有权法律关系的义务主体是全体业主之外的任何人。对此，建筑物区分所有权法律关系与任何所有权法律关系的义务主体一样，没有任何区别。

2．内容

建筑物区分所有法律关系的内容，就是建筑物区分所有的权利和义务。在建筑物区分所有法律关系的权利义务中，与其他共有关系一样，具有双重的权利和义务。一方面，业主与业主之外的其他任何第三人构成的所有关系，表明区分所有的建筑物的归属和利用关系，表明业主是这个特定的建筑物的权利所有者和利益享有者，其他任何第三人都是这个建筑物所有权的义务主体，尊重这个所有权，负有不得侵害这个所有权的义务。

在业主的内部，是相互之间所享有和承担的权利义务。这个权利义务关系是建筑物区分所有权区别于其他共有关系的基本内容。尽管建筑物区分所有权也是一种特殊的共有，但是，它毕竟不是普通的共有，它在权利义务的内容上具有自己的规则。

3．客体

建筑物区分所有权法律关系的客体，就是建筑物区分所有权的权利和义务所指向的对象，就是被区分所有的建筑物。这个建筑物的基本特点是：

首先，区分所有的建筑物是一个整体，或者是一栋建筑物，或者是二群建筑物，不论怎样，这个建筑物应当是一个整体，是一个独立的、统一的、整体的建筑物。

其次，区分所有的建筑物能够划分为专有部分、共有部分，前者如不同的建筑单元，能够为业主所专有，后者为共同的部分，将各个区分的专有空间连接在一起，使整个建筑物成为整体，并为各个业主的使用提供条件。

建筑物区分所有的形式，就是区分所有的建筑物的表现形式，有三种基本形式：

（1）纵切型区分所有。这种形式成立于纵切型区分所有的建筑物上，指一般连栋式或者双并式分间所有的建筑物，例如连排别墅。这种建筑物区分所有权的权利人共有部分较为单纯，除共用的境界壁及柱子外，一般的走廊及楼梯均各自独立，外周壁、屋顶及基地等也均以境界壁为线而分别归属于个人所有。因而这种区分所有发生的问题较少。

（2）横切型区分所有。这种形式成立于横切型区分所有的建筑物上，指将一栋建筑物作横的水平分割，使各层分别归由不同区分所有者所有的建筑物。如一层、二层各归属于不同的业主。这种业主间的共有部分除共同楼板之外，还有共同的屋顶、楼梯、走廊等，通常发生的法律问题较多。由于现代建筑技术的进步，这样小的建筑物较少，因此，这种区分所有也不多。

（3）混合型区分所有。这种形式成立于混和式区分所有的建筑物上，指上下横切、左右纵割分套所有的建筑物。各业主的专有部分是一个由分间墙和地板构筑而成的封闭空间，二层以上的业主与地基并没有直接接触，而是通过走廊、阶梯等与其相通，因而共有部分起着重要的作用。这种建筑物区分所有权的类型是典型的、争议较多的区分所有形式。

（二）具体的建筑物区分所有法律关系

由于区分所有是一种复合共有形态，因此，在区分所有建筑物上所设立的法律关系就表现得更为复杂。

一般认为，在建筑物区分所有法律关系中，体现三种具体的法律关系，这就是相邻关系、共有关系和团体关系。①在通常情况下，一个权利就是一个法律关系。但是，在建筑物区分所有权中，由于这个物权中具有三个权利，因此，它包含几个不同的法律关系。我的看法是，建筑物区分所有权所包含的法律关系，可以表述为“4+1”的法律关系，也就是在四个基本的法律关系之外，还有一个附带的法律关系：建筑物区分所有关系，区域所有关系，相邻关系，共有关系，以及业主大会与物业服务企业之间的关系。在总的一个建筑物区分所有权法律关系之下，包含这样五个法律关系．

1．团体关系

第一个法律关系是整体的建筑物区分所有的关系，即团体关系。建筑物是一个整体，用建筑物的共同部分把全体业主联系在一起，在建筑物中去掉专有的部分都是共有的，尤其是土地是共有的，只有共有的部分才把业主联系成一个整体，形成一个团体，这就是业主大会。而业主大会这个整体与所有的其他人构成一个绝对权的法律关系，其他任何人都是这个权利的义务人，业主大会的各个成员就是业主。全体业主构成业主大会的关系，就是共同管理权的基础。

2．区域所有关系

第二个法律关系是具体的区域所有的法律关系。表现出来的区域所有，就是对建筑物的专有部分的区域所有，或者叫作区分所有。在整体建筑物里面，业主享有的就是这样一个专有区域的建筑空间，在这个建筑空间上，设立的是一个完整的所有权。这个所有权与其他所有权没有不同，小的区域中是业主自己所有的，整个建筑是大家共有。在这个专有部分上，设立的就是一个所有权，是一个所有权的绝对关系。

3．相邻关系

第三个法律关系是相邻关系。凡是与一个业主的专有部分相邻的其他业主，在相互之间都构成相邻关系。一般的相邻关系是平面相邻，无论土地还是建筑物都是如此。但建筑物区分所有权中的相邻不同，是立体相邻，上下左右前后都可能构成相邻，所以，它的相邻问题更加突出。再加上建筑物质量如果再差一点，邻居之间相互影响就会更严重。

4．共有关系

第四个法律关系是共有关系。在强调共有关系的时候，强调它是一个“互有”，其目的在于区分：一般的共有权都最终可以分割，比如婚姻家庭中的夫妻共同财产是共有关系，但是在双方离婚或者一方死亡的时候，共有财产是可以分割的，甚至是在婚姻存续期间，夫妻也可以协商变更为“AA制”，从而改变共有财产的现状。而建筑物区分所有权中的共有是不可分割的，是永远都要保持的。所以，建筑物区分所有中的共有权就是共有权，它不是一般的共有。

5．业主大会与物业服务企业之间的关系

第五个法律关系，是一个附带的法律关系，其实也是一个独立的法律关系，这就是业主大会与物业服务企业之间的关系，是二一个合同关系，而不是隶属关系。双方要在平等协商的基础上，建立合同关系，担负物业服务的业务，确定双方的权利和义务，按照合同法的规定解决双方的纠纷。