论商品房物业管理纠纷类型

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摘要：围绕商品房产生的纠纷在生活中日渐增多，商品房从开发到最后业主入住，其间任何一个环节均有可能发生纠纷。例如商品房预售中发生的纠纷，商品房产权手续办理过程中的纠纷，物业管理纠纷等等。其中物业管理纠纷的数量不仅有上升的趋势，而且矛盾冲突也不时地有所升级。停水断电、乱收费、阻挠业主成立业主委员会、侵占业主共有房产收益、侵占和挪用维修基金等物业公司严重损害业主合法权益的现象比比皆是，还出现了保安打业主，业主集体上访等一系列的极端事件。例如中央电视台2002年2月23号《今日说法》，就对发生在上海的保安打业主的案例有过报道，引起较大的反响。在西安，紫薇业主维权事件经《南方周末》等媒体报道，影响很大。2002年，中国消协将物业纠纷投诉列为十大投诉热点之一。

另外，据建设部不完全统计，截至2002年底，全国物业管理的覆盖面已经占物业总量的38%，经济发达城市已经有50%以上的物业由物业管理企业管理。全国物业管理行业的产值达到300亿元，物业管理企业总数超过两万家，从业人员超过230万人。但是据调查，人们对物业管理服务满意度较低。在今年的中央电视台3.15晚会上，全国电视观众通过手机短信的方式参与了对小区物业管理是否满意的调查。在25430条短信中，选择对物业管理不满意的占40.34%，非常不满意的占30.61%。同时，在央视国际网上的调查中，表示不满意和非常不满意的比例也超过了80%。

本文拟通过对物业管理中的纠纷的类型、特征、原因进行初步的探讨，以期对实践中预防或解决此类纠纷有所助益。

一、物业管理纠纷的类型及其特征

实践中，业主与物业管理公司之间的纠纷可以分为这样三种类型：

（一）基于物业管理合同的纠纷

依据业主和开发商之前签订的或者由业主委员会于专门的物业管理公司签订的有关物业管理合同，双方确立一系列权利义务。如物业公司承担安全及服务义务。如果物业管理公司颠倒市场主体的位置和不履行应承担的义务，管而不理，致使业主享受不到缴费后的服务。或者，业主因为种种原因拒缴物业管理费。这些都可能引起纠纷。而且，由于我国目前物业管理市场体制发展不成熟，主要是物业管理公司不作为导致纠纷发生，进而引发各种极端事件。

根据最高人民法院2000年法发[2000]26号文件即《民事案件案由规定（试行）》第一部分的规定，这类纠纷本质上属于合同纠纷。应当按照合同法等相关法律进行处理。

（二）物业管理公司侵犯业主权益的纠纷

第一种类型中，物业管理公司也侵犯了业主的合法权益，但因为是因为基于物业管理合同发生，而且往往是消极侵权，所以将其单列。第二种类型特指，物业管理公司的积极侵权行为引起的纠纷。例如侵占业主财产，阻挠业主成立业主委员会，侵占业主共有房产等等。

这类纠纷一般与物业管理服务合同的履行没有直接关系，属于一般侵权纠纷，最高院《民事案件案由规定（试行）》讲物业管理纠纷不加区别地规定为合同纠纷欠妥。当然，第一类和第二类往往会同时发生，出现竞合的现象。根据民法通则的规定，当事人由选择权。

（三）开发商遗留问题引起的纠纷

业主入主后，还可能出现公摊面积不清、房屋质量不合格或不符合约定、开发商在卖房过程中的许多承诺未能按时兑现……严格地讲，这类纠纷与物业管理公司没有直接关系，而属于业主与开发商的纠纷。但是因为这些问题往往是在业主入住以后出现，而且物业管理公司对物业的维护管理负有责任。故将此类纠纷也纳入物业管理纠纷中来一并研究。

二、纠纷发生的原因

业主与物业管理企业的纠纷可能因各种具体原因而发生，但从根本上说，主要是由于以下几个原因：

（一）我国现有的物业管理模式弊端是重要原因

物业管理是业主对物业进行自治管理的活动，是一项产权人对财产特别是共有财产进行处置的活动。业主作为产权人当然地享有物业的管理权，业主有权决定是否聘请、聘请哪家物业管理公司；而从另一方面而言，随着住房制度等的改革，物业管理的社会化、专业化成为一种趋势，但即使如此，从物业管理公司角度看，物业管理也是一种服务，是接受委托、按照业主的要求提供服务的一种活动。但实际上，一方面，几乎所有的相关法规、规章均规定业主需要聘请物业公司进行物业管理，而且大都用很长的章节来规定物业公司的权利义务，甚至连业主委员会的成立都需要物业公司参与。另一方面，物业管理公司不能正确把握自己的“定位”，经常人为造成主仆颠倒和概念混淆,把所管理的小区当作自己的“独立王国”，侵害业主权益。

（二）我国现有物业管理模式固然是导致纠纷产生的重要原因，但因为物业管理模式的形成与国家相关法制的健全有莫大的关系，所以进一步，应当看到我国物业管理方面的法制不健全是纠纷多发又难处理的主要原因。

2003年6月8日，《物业管理条例》经国务院第9次常务会议审议通过后正式对外公布，并于9月1日起正式实施。这是我国第一部物业管理的专门法规，此前仅有建设部1994年的33号令，以及一些地方性法规对物业管理进行规范，1995年的《城市房地产管理法》未涉及物业管理的规范。

物业管理在我国是一个新兴行业，由于法律规范未能对物业管理中各方包括物业管理企业、业主以及政府部门的法律关系做出明确规定，物业管理企业和一般业主对于物业管理的认识存在很大的错位。物业管理公司往往有越位之举，或直接侵犯业主权利，或者违反了法律，例如物业公司强制拆除小区内违章建筑等；业主一方也经常因为政府方面或者其他业主侵犯自己权利而迁怒于物业管理企业，比如，邻居之间因相邻关系发生纠纷，不适当地以物业公司为被告起诉等等。

综上所述，物业管理纠纷的多发根本的原因在于人们对于物业管理认识不足，各方当事人法律地位不明确，而这些又是现有的物业管理模式以及相关法律规范不健全尤其是对物业管理中各方权利义务关系规定不明确导致的。

三、物业管理法律关系分析

研究物业管理法律关系，有利于通过完善立法、严格执法、加强司法，采用促进自觉守法综合措施，来针对性地解决中国现实改革和发展中所产生的物业管理关系各类主体间居处境位所含利益、权利和义务的不平等、不公平、不协调的矛盾问题，有效化解有关当事人间的利益冲突，从而对建立稳定和谐的物业管理法律秩序起到积极影响效应。

物业管理法律关系的基本主体包括业主（物业所有人）及其自治管理组织、物业管理企业和对物业管理活动进行监督指导的行政机关。

（一）物业公司与业主的关系：

物业公司是在工商部门领取营业执照，受业主委员会（或管理委员会）的聘请委托，依照有关物业管理的法规和物业管理合同，实施管理服务的企业。

而业主委员会则是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举产生的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。

可见，物业公司与业主之间是一种委托合同关系或者服务提供商与消费者的关系，而且这种关系的发生以业主委员会对物业管理公司的选聘为前提。

这二者的关系具体表现就是各自根据法律法规规定以及物业管理合同的约定而产生的权利义务。2003年颁布的《物业管理条例）对二者的权利义务内容有详细规定。

一言蔽之，业主是小区的主人，对物业的管理权首先属于业主（以业主委员会为代表），物业管理公司是业主聘请的保姆，保姆要做的就是按照合同的约定和法律规定为业主提供管理服务，收取业主的管理费用，未经业主同意委托的事项，物业管理公司不能去随便插手。

（二）物业管理公司的管理与政府管理的关系：

一方面，物业管理公司在房地产行政部门、有关行政主管部门以及住宅小区所在地政府的监督指导下，对小区同意实施专业化管理，推行社会化、专业化

的管理模式，这也是我国住房制度改革，房地产市场化的必然要求；另一方面，物业管理公司的管理不能取代政府的管理，住宅小区不是那个物业公司的“独立王国”。小区需要政府的管理。

譬如说，房地产行政主管部门负责小区管理的归口工作，市政、绿化、卫生、交通、治安等行政主管部门和小区所在地政府要对小区管理警醒监督和指导。而且，有些事务必须是由政府部门来管理的。

例如，小区内出现违章建筑，物业管理公司有权予以制止，甚至可以要求拆除，但是他没有强制拆除违章建筑的权利，这个权力属于城建规划部门。又如，小区住宅内失盗等治安问题(或刑事犯罪）应由公安机关负责处理，物管公司对此类事件一般不承担责任，除非其有保安失职的过错。

所以，物业管理公司作为以追求利润为目的的企业，他的所谓管理是很有限度的，他只能在法律和业主赋予它的权限范围内进行管理工作，同时还要接受政府对他的管理；对于自己权限范围外，应由政府部门处理的事务，物业管理公司不应管。

参考资料：

1。《物业管理法学》，徐建明、王洪卫著，上海财经大学出版社2001年7月第1版。

2。《物业管理公司，你越位了！》曹鹏、车兆基著，载《陕西律师》2003年第1期。

3。《物业管理条例释解》，王家福主编，中国物价出版社2003年8月第2版。

4。《论物业管理的法律特征和完善》，曹培忠周艳波。