物业纠纷管理法律探讨论文

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摘要：在现今社会人们对环境的要求越来越高，特别是对住宅环境的要求。由于我国物业管理的起步较晚，立法方面的局限和不完善，现实生活的多样化，必然引起了两者之间的矛盾。本文从物业管理纠纷的法律方面进行探讨，并对如何减少纠纷的发生提出了自己的几点看法。最后得出物业管理必须与人民群众日益增长的物质文化需要相适应，完善物业管理的法律体系将有助于物业管理行业的健康发展，有助于物管纠纷的减少，更将有助于我国房地产行业的健康有序的发展。

关键词：物业管理物业纠纷法律问题

一、物业管理纠纷的表现及其产生的原因

（一）物业管理纠纷的表现

物业管理起源于19世纪60年代的英国。1981年3月，全国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司诞生。此后，物业管理行业在我国迅速发展。20世纪80年代，随着全国住宅小区的兴建，现代物业管理从香港传入我国内地。我国的物业管理行业是随着改革开放以及房地产综合开发和住房商品化的发展而产生和发展起来的。物业管理被誉为21世纪的朝阳产业，在经济发展、城市管理、精神文明建设和社区建设方面发挥着日益重要的作用。那么到底什么是“物业管理”呢？根据修改后的《物业管理条例》第二条之规定：“物业管理（propertymanagement）是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”①

但是，随着我国房地产业的迅速发展，物业管理纠纷案件也在逐年呈上升趋势，且案件纠纷的类型也呈现多元化。下面我们谈谈物业管理纠纷的表现；

1、物业管理纠纷类型多，且形式多样

物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。案件的类型主要有：（1）物业公司向业主追索物业服务费、水电费的纠纷，这类纠纷的数量较多；（2）维修公共部位费用分摊的纠纷；（3）小区停车位收费及其权属引起的纠纷；（4）业主违章搭建引起的纠纷；（5）业主在小区内人身和财产受到侵害或伤害引起的纠纷；（6）开发商与物业公司之间的物业管理承包合同纠纷；（7）业主或业主委员会选聘、解聘物业公司产生的纠纷；（8）业主诉房地产行政主管部门行政侵权纠纷；（9）业主或使用人要求物业管理公司赔偿在提供特约服务中所引起的纠纷；（10）物业服务企业与物业管理协会之间的纠纷等。为什么会产生如此多的纠纷案件呢？原因又何在呢？后面我们再详细分析。

2、物业管理纠纷案件逐年上升，标的额也不断增加

伴随着全国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司的诞生。此后，物业管理行业在我国迅速发展，各地物业管理企业和从业人员数量迅速增加，而物业管理纠纷也在逐年上升。以北京市各人民法院为例,据不完全统计,物业管理纠纷案每年都不断上升,诉讼标的额少则上万元多则几十万元.可见随着物业管理行业的发展，物业管理纠纷也在不断的上升，其原因有何在呢？

3、物业管理法律关系复杂

物业管理法律关系是众多法律关系的一种，它是指参与物业管理服务活动的各责任主体之间发生的符合物业管理法律、法规和政策规范，具有物业管理权利义务的社会关系。物业服务法律关系就是调整业主、物业使用人、业主委员会、物业服务公司、房地产开发商等责任主体之间在物业管理服务过程中依法产生或形成的权利义务关系。

（1）物业管理法律关系的主体就是物业管理法律制度所规定的，物业管理法律关系的参与人，包括物业公司、业主、业主大会及业主委员会、开发商、建筑商、房地产行政主管部门。

（2）物业法律关系的客体是物业管理法律关系的主体的意志和行为指向和作用的客观对象。包括三个方面：（1）物。物业管理服务的对象；（2）行为。《物业服务合同》所约定的物业管理行为引起的管理服务活动；（3）智力成果。包括小区、大厦的荣誉称号、奖状、奖品等。如：同升湖山庄被评为“国际花园社区金奖”，“湖南省优秀管理示范小区”。

（3）物业管理法律关系的内容是当事人之间的权利义务关系，也是物业管理法律关系的核心和关键要素，同是也是法律规范的核心内容。包括了业主的权利和义务、业主大会和业主委员会的权利和义务、物业管理公司按物业服务合同的规定而确定的权利义务、开发商在物业管理活动中的权利义务、政府及政府主管部门在物业管理活动中的权利义务、物业管理协会的权利义务。物业法律关系即涉及到业主与使用人之间的关系、业主或使用人与物业公司的物业服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到开发商与物业公司的物业委托合同关系、业主委员会与物业公司之间的委托管理关系，业主与业主委员会的关系，业主、业主委员会、物业公司与房地产行政主管部门的关系等。而在现实生活中物业管理纠纷属于新类型案件，在审判实践中又无现成的依据，物业管理立法又比较落后，这给正确处理该类纠纷带来一定的难度。

以上是物业管理纠纷案件在日常管理与服务中的一些常见的表现，下面来具体

分析物业管理纠纷产生的原因。

（二）物业管理纠纷产生的原因

1、业主和物业的定位不清、服务不规范不到位

在法律层面上双方不能明确自己的主体身份，往往是谁主谁辅，谁上谁下。但是在社会层面上，人们由于受传统的思想影响，在观念上使的双方原本平等的合同法律关系产生了错位，而这种合同关系又体现在服务与被服务的关系上。但有些物业公司却发生了角色的错位，往往以管理者自居，以为物业管理公司突出的是管理而不是服务。再加上大部分物业公司是开发商自建自管的，自始就与业主有些对立。还有些物业公司是由房管部门转制而成的，他们在思想上还没有形成服务的观念，对业主提出的意见不是主动沟通、积极化解纠纷，而是态度强硬或者是相互推诿，造成了业主的不满。而对业主而言：业主对物业管理的正确观念和消费意识还没有完全树立起来。还有些物业公司缺少专业技术人员或技术不过关，对业主需要维修的东西，不能够给予及时的维修。如我们小区业主家的红外报警器坏了，业主就打电话到前台，物业公司也派人来查看了，把主机拆下来拿走了，但好长时间没有回应，后业主又打电话到前台询问，得知主机坏了，需更换。业主好大的火气，“为什么不早告诉我”。你们不搞好我就不交物管费。我认为物业公司对业主的求助要及时答复，不要一拖再拖，这样只会造成不愉快。还有大部分物业公司服务质量差、服务不规范、不到位，也引起了大量的纠纷。物管企业的财务收支不透明、侵占业主的公有收益甚至存在多收费、乱收费的现象。如本公司是一个国际花园社区，环境优美，到这里来拍婚纱照的特别多，物业公司就对这些专门负责拍照的照相社进行了收费，收的钱归了物业公司。我认为物业公司这样做侵犯了业主的权益，是违法的。

2、物业服务合同内容不规范

物业公司在和业主签订合同时合同的内容不够细化，且出现不平等条款。

（1）物业公司未尽充分的安全保障义务，造成业主人身或财产受到损失

如某小区的一位业主，今年8月初下班后将电动车停放在住房楼下的坪里，第二天上班时发现电动车被盗。并多次找物业管理公司要求赔偿损失，可物业公司的人说他们没有替我保管电动车的义务。根据该案例，该业主的请求缺少法律依据，很难得到法院的支持。根据《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”第四十七条规定：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。根据该案物业管理公司一般只对小区的安全负有日常管理的义务，其所承担小区安全防范的义务只是协助义务。同时，业主可与物业公司之间签订特定的保管合同或其他约定。《物业管理条例》第四十四条规定：“物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定”。只有在这种情况下，物业公司对电动车才负有特定的保管义务，一旦丢失将承担相应的法律责任。故该案物业公司承担电动车被盗的损失责任缺乏法律依据。因此物业管理公司应当自己证明在物业管理活动中没有过错即使有过错，这种过错也不是直接导致小区业主财产损失的原因。为此物业管理公司应当采取积极的应对措施，配齐安全防范设备及人员，加强安全防范义务。

从以上案件可以看出，由于物业公司疏于管理，未尽合理注意义务，小区内失窃等治安管理是常见的物业管理纠纷，而且业主在和物业公司签订物业服务合同时，对委托的事项、标准、权限、管理费收支、监督检查和违约责任等规定的少，或不明确。发生争议后，业主往往以财物失窃为由拒交管理费，物业公司以已履行了相关防范义务为由来进行抗辩。

（2）关于车库、车位的归属问题

如某小区的一块空闲场地被物业公司改造成了停车场，经小区业主委员会和物业协商，由物业公司管理并收取停车费，所收款项物业和小区业主三七分成，但需给业主停车一定的优惠。但后来物业公司并未兑现承诺，还擅自提高了业主停车费。双方纠纷不断，闹的不可开交。

在此之前，关于小区车库、车位的权属问题，法律上并没有做出明确的规定。这实际上是建筑物区分所有权、特别是业主共有相关制度在我国物权法立法上的缺位。在以往的生活实践中，我们看到，小区的车库、车位通常是开发商和物业公司通过出售、出租等方式处分小区车库、车位，并且取得收益，侵犯了业主的合法权益，这种不平等的条款应视为无效。根据《合同法》规定，物业公司在签订合同时，必须遵守国家的法律、法规，不得损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益。必须在平等协商的基础上来确保业主或业主委员会行使物业管理权和委托权。根据《物权法》规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应首先满足业主的需要。建筑区划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或

者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，业主有权自己管理或者聘请物业管理，物业公司只能依照合同的约定享有权利并承担义务。”②

3、物业行业标准不统一

我国现在的物业管理中大量存在质价不符，收费与服务水平不一致。“北京市消协于2005年首次对全北京市住宅小区物业管理的调查报告显示，在被业主评价为服务管理“差”的物业公司中，有数家公司为二级资质物管公司。服务与收费倒挂的现象并不少见，很多物业公司收着高级资质的物业费，却只干出低级资质的活。”③我国现行物业管理条例规定，价格和服务标准应相适应。尽管物业管理服务属于软性的行业，但对其服务质量的好坏优劣应该有个统一的标准，至少一个地区或同一个资质的应该有一个相同的服务标准，并将标准具体量化到每一个服务项目中。标准应由物业公司提出管理方案和管理预算，业主大会进行表决。故双方在合同中应把相应的机制以及服务标准约定清晰，避免纠纷出现时无所适从。

4、物业法律法规和规章制度不健全

由于我国物业管理行业起步较晚，发展不平衡，相关法律、法规制度也尚未完整、系统地建立起来，加上人们消费观念还没有完全转变过来，所以纠纷会不断发生，且在法律适用上比较困难。而现有的《物业管理条例》的规定又比较笼统，对现实生活中发生的纠纷，只能作为参照。新的《物权法》虽弥补了《物业管理条例》的不足，但还未实施，目前来说只是一个法律条文，它的可操作性还有待在日后的实践中进行检验。

二、我国物业管理法律规范的完善

以上分析了物业管理纠纷产生的几方面原因，基于物业管理纠纷的特殊性，业主与物业管理企业之间的矛盾在一定时期将是尖锐而不可避免的。下面来对解决物业纠纷提出自己的几点建议。

（一）明确双方定位、利益共享

在法律层面上，《物业管理条例》中已确认了双方是两个平等独立的民事法律主体，是平等的合同主体，不能简单的定位为谁上谁下，谁主谁辅。根据9月1日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》，此次《条例》修改的一大亮点就是根据《物权法》的有关规定，将“物业管理企业”改成“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”。这几个小小的名称变化，却表明了物业公司与业主的关系由原来的“管理”变成了“服务”。

一直以来，物业与业主之间的矛盾磨擦不断，这在很大程度上是因为物业和业主对自己的定位与双方的权责关系不明晰。变“管理”为“服务”，物业公司明确了服务的职能定位，业主明确了自己的权利义务，双方关系的处理也就有了明确的指导。同时物业管理企业与业主在物业管理活动中，要寻求双方的共同利益，建议在物业管理活动中推广“合伙经营”的理念，营造一种“合作伙伴”的氛围。让双方都能够清楚的认识到，双方在物业管理活动中，双方都处在同一个“利益共同体”中，是合作伙伴，应该同舟共济，互为依存，合作建立一个双方都接受的“利益共同点”。

有了“利益共同点”,双方只有彼此“互不设防”互相信任,真诚合作,才能达成共同目标.因此,建立一种互信机制是十分必要的.不论是物业的所有者,还是管理服务的经营者,达成共同利益原则是永恒的原则.不论是物业管理企业还是业主都应该以“合作伙伴”的姿态出现，站在公正、诚信、互利的基础上思考问题，解决问题。在处理双方关系时，应本着“求同存异”的精神，采取包容，互让，友好的态度。

（二）规范合同内容，强化合同意识

物业公司和业主在签订合同时，应细化合同的内容，强化合同意识，为以后在服务过程中产生的纠纷提供可供判定的依据。

物业公司与业主之间的服务也要用合同来确定和保障，《条例》第三十五条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业公司订立书面的物业服务合同，对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用等内容进行约定。第三十六条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。所以，物业公司应加强安全防范，充分履行合理注意义务。并且物业公司可以与业主签订的保管合同或其他约定。根据《物业管理条例》第四十四条规定：“物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定”。

同时，业主应增强合同意识，审慎订立合同。履行合同时，应当遵循诚实信用的原则，在享受物业服务的同时，应按时交纳物业服务费的义务。物业服务合同是业主和物业公司明确各自的权利和义务的文本，也是物业纠纷发生时，衡量各自主张是否充分的评判准则，更是人民法院处理物业纠纷案件的事实依据。所以，业主在签订合同时，应当在参考物业服务合同范本的同时，尽可能细化合同的内容。使业主和物业公司都有章可循、有法可依。在业主与物业公司发生纠纷时，物业公司应主动与业主进行沟通，作为共同利益的合作双方都必须有强烈的交流沟通意愿，在物业管理活动中应共同经营维护良好沟通环境，创造相互沟通的条件，以融洽双方彼此间陌生与误会，取得彼此间的认可和信任。因此，不管是物业管理企业，还是业主都有应重视和加强彼此间沟通，这样才能关系融洽，相互信任，和睦共处,尽可能通过沟通和解的方式来解决纠纷，避免矛盾的进一步激化。

（三）完善物业服务的行业标准

物业主管部门要建立物业服务的行业标准，构建多档次的服务标准体系，加强物业公司的资质等级管理,并且实行资质等级与服务标准和收费成正比。物业主管部门要不定期的对物业公司进行考核，来规范其资质等级标准。物管协会要充分发挥其行业指导调和功能和“桥梁”作用。劳动行政主管部门也要加大对物业管理人员的职业资格准入制度检查的力度，来规范其人员的招聘的标准。价格主管部门应根据不同档次的物业服务标准、不同资质等级的物业公司，科学核定不同级别的物业收费标准。同时要大胆借鉴中国香港地区和国外一些发达国家的物业管理经验来探索适合我国国情的物业管理模式，建设专业化、标准化、规范化、国际化的管理新思路，推出“一体化服务”、“酒店式服务”等，使其成为一流的精英团队。

同时，建议成立一个具有评估、监测功能独立机构，其机构成员的人选由政府主管部门，物业管理行业的专家和物业管理协会的人员。其职责主要是提供对物业服务标准、物业公司的资质等级、物业管理费的分级收取的评估、监测等服务。并且和物业相关部门相互配合，来保障物业收费、资质管理、服务标准等向社会的公开、透明度。这样将有利于物业管理市场的良性运作，使业主、物业公司受益，也使物业管理行业不断的向前发展。

（四）加强物业管理立法、宣传与监督

加强物业管理立法势在必行，到目前为止我国尚没有统一的物业管理法规,而现有的《物业管理条例》规定又比较笼统，对现实中的具体问题缺乏可操作性。备受关注的物权法的公布，必将给物业管理行业带来巨大的影响。新《物业管理条例》也即将实施，9月1日，国务院颁布了《关于修改〈物业管理条例〉的决定》，新《物业管理条例》与《物权法》相适应，新《条例》更加注意业主权益的维护。如：在业主委员会的成立、业主对一些事项的决定和业主权益的保护等几个方面对原有的《物业管理条例》作了重要的修改，并且明确了物业公司“服务”的职能定位。

在《条例》的修改中很多地方都与物业公司的这种职能转变有关，比如说《条例》规定，物业服务企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

新的《条例》更加注意业主权益的维护。根据修改后的《条例》，选聘和解聘物业服务企业，只要经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数1/2的业主同意就可以了，这为业主更换不满意的物业公司提供了便利，大大提高了业主的自主性。《条例》还规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。这样就能够避免各种私搭乱建行为的发生，有效地维护全体业主的利益。

新修改的《条例》和《物权法》将从10月1日始实行。笔者认为，从目前我国物业管理的对象来看，不仅有建筑物、公共场所和设施，同样也有人员的管理，建议我国进行专门的物业管理立法模式较为实际。其调整的特殊社会关系，应当以《消费者权益保护法》的模式来加以专门的规范和确定。

随着有关物业管理立法不断健全，当业主和物业公司在发生纠纷时，便有法可依，使纠纷得到了有效、合理的解决。同时我们认为要改变物业管理费的包干制收费模式，形成市场竞争制收费模式。

其次，建议在物业管理行业中引入保险机制来转嫁风险。因为物业管理是一个服务行业，即要给业主提供专业化的服务，又要对小区的公共设备和设施进行维护和管理，在管理与服务中，面临着诸多的风险。如：小区停放的车辆被盗或被划破等。这些事故的发生都会给物业公司的日常管理带来许多麻烦，并由此产生经济上的赔偿责任和无休止的纠纷。而保险的作用恰好是为了转嫁风险，当保险公司来处理风险事故时就可以为物业公司承担经济上的赔偿责任。这样可以减少物业公司与业主之间的矛盾纠纷。所以我们要借签外国的保险机制在物业公司的运作的经验和好处。北京物业管理协会经过半年的市场调研，研发出了物业服务公司的专项险种——《物业管理责任险》。该险种比原来的范围扩大了，列明了风险责任，在出现风险事故时责任划分非常的分明，避免了因此而产生的纠纷，同时也使业主和物业公司之间的关系得到了和谐发展。

同时，也要加大物业管理法律法规的宣传力度，增强业主和物业使用人的法律知识，在其权益受到侵害时能够拿起法律的武器来维护自己的权利。再次，法律的监督一定要到位，这样才能避免不正当竞争行为的发生，建立公平、公正的市场竞争秩序，来促进物业管理行业的有序发展。

总之，物业管理是一个新兴的，充满竞争的朝阳产业。物业管理企业只有在不断的竞争中脱颖而出，占据有利的市场地位，才能不断发展，不断壮大。同时也要充分发挥行业自治的作用，依法治理物业管理市场，制止不正当竞争行为，完善物管协会内各项制度，章程，从宏观方面维护各公司的利益。国家立法机关也要加大物业管理的专门立法，当发生纠纷时有法可依，不断减少物业纠纷的发生，最终使“业主能够溶于物业公司的服务之中，物业公司的服务能够溶于业主之中”。

1.《中华人民共和国物业管理条例》,中国法制出版社.第1页

2.张海港：《物业教育资讯》，北京亚太阳能教育发展研究院物业管理研究中心，2007年4月,第12页

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2.张海港：《物业教育资讯》，北京亚太阳能教育发展研究院物业管理研究中心，2007年4月

3.张海港：《物业教育资讯》，北京亚太阳能教育发展研究院物业管理研究中心，2007年1月

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5.张哲：《物业纠纷的膨胀法律为何难解》，载《法制日报》2006年4月18日第8版

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11.劳动和社会保障部就业培训指导中心编写：《物业管理基础》，中央广播电视大学出版社会性2004年第3版，第130页—135页

12.《李自然物业管理文集》，二00四年春节，第41页