房地产行业财务报表分析方法探究

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摘要：近年来，各个领域都获得了快速发展，并取得了可观的成绩。房地产领域同样也不例外，发展极为迅猛。与此同时，其竞争压力逐渐变大，开发成本不断上升，这将严重影响企业的经济效益。因此，在房地产企业实际运作过程中，应当重视财务报表分析，加强开发成本的控制，严格管理企业的成本支出，进而为企业获取更多的经济利益。文章就房地产行业财务报表分析展开讨论，介绍了这一方法的应用，随后以某一房地产企业为例，阐述了其财务报表分析方法，以期为相关研究提供参考。

关键词：分析方法；房地产；财务报表

一、引言

对于房地产企业来说，在其运行过程中，会根据企业实际运行状况编制财务报告，而对这一财务报告进行分析，就是财务报告分析。财务报告分析对房地产企业是有重要意义的，能够降低企业融资风险，同时它还可以预测企业发展潜力，为领导人员作出决策提供依据。本文就房地产行业财务报表展开讨论，分析了房地产行业财务报表分析的特点及其作用，探究了财务报表的分析方法，并以WK房地产企业为例进行探究，为房地产企业财务报表分析相关研究提供借鉴意义。

二、房地产行业财务报表分析的特点及其作用

（一）房地产行业财务报表分析特点

对于房地产项目来说，其施工时间相对较长，短则一年，长则三五年，部分房屋建筑工程由于资金等其他原因，其开发建设周期可能更长，其投资风险也比较高，这使得其会计核算不同于普通的项目，具有一定的特殊性。房地产项目产品种类较多，例如有公寓、写字楼、住宅、商铺等，这在一定程度上增加了会计核算的复杂性，加之其开发周期较长，使得会计核算周期也相应的延长，难以通过某一时间段的经营成果来取代整个项目的分析。房地产项目在实际的经营过程中，影响其价格的因素相对较多，如有金融政策、供求关系等。房地产项目所需资金庞大，资金周转时间较长，存在较大的不确定性，具有较大的投资风险。

（二）房地产行业财务报表作用

第一，房地产行业财务报表分析可以降低房地产行业的融资风险。近年来，我国社会经济发展迅速，房地产相关行业也取得了可观的成绩，其发展速度是非常快的。对于资金密集型的房地产行业来说，它在实际的运作过程中，使用到的资金数量是非常庞大的，这在一定程度上，增加了房地产行业的风险。做好房地产的财务报表分析，就能够为企业融资提供有力支持，有计划的开展融资工作，科学合理的使用融资所获得的资金，让房地产的融资工作有序进行，为房地产在运行中所需资金提供重要保障，进而实现房地产行业融资风险的降低。第二，房地产行业财务报表分析还可以预测企业发展潜力，为领导人员作出决策提供依据。在房地产企业中，通过财务报表分析，能够看出房地产企业各个环节的运营状况。资产负债表能够挖掘出企业静态的财务状况，企业现金流量表能够挖掘出企业动态财务状况。企业的资本结构、偿债能力、资产等等，都能够在财务报表中找到相应信息，也就是说，对房地产企业财务报表进行科学分析，能够让企业管理人员更好的了解企业财务状况，以预测企业的发展潜力，为企业的重要决策提供必要依据。

三、房地产行业财务报表分析方法及其具体应用

（一）比较分析法

顾名思义，比较分析法就是对两个以上的事物进行比较。在房地产行业财务报表分析中，运用比较分析法，就是对两个以上的数据进行分析比较，进而找出数据变化趋势，获得相应的分析结论。当然，在实际应用中，应处理好这两个方面，即参照对象和比较内容。1.参照对象参照对象可以是历史数据。也就是说在对企业财务报表进行分析时，可以查找企业以往的财务报表，观察分析两个表中的数据变化情况、变化趋势、变化幅度等，进而分析出企业财务发展趋势。这可以称之为纵向比较。参照对象可以是同行其他企业的财务数据，也就是横向比较。了解同行企业平均发展情况，在分析本企业与平均水平之间的关系，反应出企业的优势、劣势，找出企业与平均水平之间的差距。当然，在比较过程中，还应将企业规模考虑进去，可以运用各指标比率来进行比较。参照对象可以是预算数据。也就是说在年初做的年度计划，预计本年各阶段的财务收支情况，将其与本年各阶段实际财务收支情况进行比较，进而找出企业发展过程中存在的问题，并对其进行分析，加以完善。2.比较内容比较内容可以是总量指标。这里所提到的总量指标，是指房地产企业财务报表中某一项的总量，例如企业总资产、企业总应收账款、企业总净利润等等。当然由于财务报表、财务数据的特殊性，不同数据之间可能不存在可比性，所以，在实际比较中，常常将其和以往的历史数据进行比较，也可将其和预算数据进行比较。比较内容可以是财务比率。这里所说的财务比率，就是财务中某一项目资金与另一项目资金的比值，这主要反映两个项目之间的相互关系，进而得出企业某一项目运行状况，例如资产负债率、净资产收益率等，分别反映了资产和负债、资产和收益之间的关系。在实际运用中，可以和企业往期数据进行比较。由于这一方法比较的是一个比率，因此可以用于规模不同的企业之间进行比较。比较内容可以是结构百分比。这里所提到的结果百分比，主要是指某一项目的内部结构，例如企业销售毛利率，它能够将这一项目中各构成要素的比重展示出来。这一比较方法同样不受企业规模限制，可以运用于不同企业之间的比较，也可以用于同一企业不同时段的比较。

（二）因素分析法

因素分析法就是对某一项目的各影响因素进行分析的一种方法，它能够反映出某一因素对这一项目的影响程度，在实际应用中，主要有连环替代法和差额分析法两种。其中，连环替代法，是对某一项目的影响因素进行分解，让分解后的因素具有可计量性，在分析某一因素时，假定其他因素不变，逐步改变该因素的值，进而分析出该因素对这一项目的影响程度。

四、房地产行业财务报表分析方法的案例分析

为更好的阐述房地产行业财务报表分析方法，这里以WK房地产企业为例。WK房地产企业成立于1996年，该企业在全国范围内有多个分公司，其总部位于广州，公司成立之初就赶上亚洲金融风暴，企业领导人迅速采取一系列策略，稳步发展。企业发展至今，已有二十余年，在这期间，企业取得了很大的成绩，这里对其财务报表分析法进行了总结归纳，主要从以下两个方面进行描述。

（一）房地产行业财务报表分析方向

第一，偿债能力的分析。就偿债时间来看，可将房地产企业的偿债能力分为短期偿债能力和长期偿债能力，并对其能力进行分析。在分析短期偿债能力时，所要分析的内容主要有现金流量、营业资本、流动比率等；在分析长期偿债能力时，所要分析的内容有产权比率、利息保障、资产负债率等。在分析短期偿债指标时，若流动比率高于2，速度比率为1，则企业运行状况相对较好；若利息保障倍数低于2，这时想要在银行中获得借款是有一定难度的。长期偿债指标资产负债率应控制在60%左右，若这一指标高于70%，将会存在一定的风险。对于房地产行业来说，因为其需要的资金量比较多，且资金周转时间较长，因此其负债率也就相对较高。在国家政策方面，对房价、地价等持稳定态度，维持整个房地产行业平稳上升趋势。就现阶段来看，房地产的利润已经没有以往那么高了，需要做好企业的资金管理，故对其偿债能力的分析就比较关键。一般来说，在评价企业负债时，常常会将预收账款除去，分析其净负债率。通常情况下，房地产在运营过程中，会预先收到客户的顶定金或预付款，则会将其归入预收账款内，房屋建成后交房时，才会将这一笔资金结转到收入中，这其中的预收账款会对负债产生一定的影响，故在评价负债时，会将其剔除。正常情况下，我们将资产负债率低于75%划分为安全区域。第二，对房地产企业的营运能力进行分析。一般来说，企业的资产周转率、存活周转率等都会对其营运能力产生影响，故需要对这些指标进行分析，杜邦财务分析方法使用得相对较多，常常将其用来分析房地产企业的资产周转率，这种方法能够帮助企业获得更多的利润。第三，盈利能力的分析。对于任何一个企业来说，其盈利能力都是非常重要的，房地产行业也不例外。对其财务进行分析，能够了解到企业的销售净利率、资产收益率、净资产收益率等信息。这里面净资产收益率的分析显得尤为重要，它能够反映出较多的企业经营状况、收益情况，它将涵盖财务杠杆贡献情况。若企业处于盈利状态，那么其财务杠杆所起作用较大；若企业处于亏损状态，那么财务杠杆将起着反向作用。对于房地产企业来说，由于其投入资金量多、周转时间长的特点，在较长时间内，其利润表会呈现出负数，难以有效反应企业的实际运行状况，故在分析盈利能力时，需要将预售账款去掉，对房地产企业的整体财务状况进行分析。

（二）项目投资财务分析

在房地产企业中开展项目投资财务分析，主要就是对某一个项目进行考核，评价其经济效益，其内容包含了前期的经济项目预估以及后期的整个项目分析。为确保该项目是否可行，是否对该项目投资，前期就需要对该项目进行预估测评，这是一个事前分析；后期项目分析主要是对整个项目进行考核，这是时候分析。在对项目进行投资财务分析时，其分析指标有动态指标也有静态指标，由于房地产项目具有较长的周期，因此其动态指标就相对关键。其动态指标将会涉及到时间价值、内含报酬率、动态回收预期、现金流量等，从各个方面对其加以分析。

五、结语

总体来说，房地产企业在发展过程中，需要重视财务报表分析。合理运用财务报表，了解企业实际财务状况，判断房地产企业经营情况，对房地产企业的发展潜力、竞争力进行预测，进而更好的规划企业发展方向，为企业领导阶层决策提供有力依据，进而推动房地产企业持续健康的发展。

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作者:赖光明 单位:灌南立恒房地产开发有限公司