房地产创新改革探讨

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一，房价过高的原因思考

（一）生产性资本的介入。经济危机导致全球消费萎缩，生产性企业利润持续下滑，企业为追求利润的最大化把原本用于投资于生产资料和厂房的钱却投向了房地产。眼瞅着身边的企业把工厂拆掉盖起盖楼大厦，这是我们要的繁荣吗？如此下去国何以强!?

（二）土地出让价格超高，建筑材料，人工费用持续上涨。中国相对人多地少，然而我们每年又有那么多的村庄和农田消失在茫茫楼海，如此下去民以何生!？

（三）国际热钱的介入。由于人民币兑美元的汇率持续升值，国际热钱热钱大量涌入中国楼市和股市。人民币越升值热钱就越多，物价就越高，外贸企业就越难发展，外汇储备就越贬值，可怕的是热钱一旦迅速撤出导致泡沫破裂，来不及撤退的资金必将所省无几。中国改革开放30多年的成果必将毁于一旦。

二，房价过高的主要危害有。

（一）普通家庭买不起房，越来越多年轻人走向房奴生活，直接影响国家的前途命运。中国房价上涨远超经济增长，能靠工资买房的比例基本变得越来越少。房地产在GDP中所占比重明显过大，很多地方政府依靠卖地维持财政增加和GDP的增长，请问剔除房地产中国2本文来自009年GDP的增长是多少？

（二）影响民生影响社会的稳定，滋生贪污腐败。我们80一代，上了大学没工作，不买楼房难结婚，做了房奴难翻身，这样的现实必将影国家的长治久安。南京市长都说买不起房，中国房价之高可见一斑。

（三）房地产价格的持续上涨制约着中国经济的可持续发展。全民炒房，形成泡沫，加大贫富差距，耕地减少，厂房变楼盘，直接影响资金的合理利用，产业链恶化，就业压力增大。一旦地房产价格如当年日本楼市迅速破灭，将有数不尽的财富付之一炬，灰飞烟灭。

三，措施。

众所周知，价格是由其价值和供求关系决定的。就其价值而言无论是建筑土地，建筑材料，人工费用的不断上涨都是是会发展的必然。因此我们应当把措施重点放在调节供求方面，也就严控炒房！

（一）降低土地出让金首付比例。

我对提高土地出让首付增至50%，还要一年内付清，减少土地出让数量，国企退出房地产等一系列措施深表忧虑。我觉得控制房价防止泡沫的关键不是堵而是疏。我们要在提高房产质量的前提下，想办法增加楼房供给。

1，我认为土地出让首付比例应该调低而不是提高；应当是七十年付清而不是一年。提高首付比例就是变相提高房地产的门槛，一是容易形成区域性的垄断，二是容易导致地产开发商资金链断裂从而形成豆腐渣工程或烂尾工程。

2，如果说把土地出让金首付比例降至10%，剩余的90%让购房的业主在未来的50年内还清。这样不仅可以限制炒房还可以保证政府财政收入的可持续性。例如：2010年3月15日，远洋地产旗下子公司以40.8亿元竞得大望京1号地，楼面价达2.75万元/平方米，被称为单价地王。假如建筑成本为2000元/平方米，其他成本1000元/平方米，让远洋地产按10%只支付2750元/平方米的土地出让金，剩余的2.475万/让业主在未来的50年支付，如果开发商利润高达50%，那么北京单价地王的楼价也仅8625元/平方米。如果土地出让金全部付清出售3万/平方米还要亏损500/平方米！也就说如此一来我们把做三万没利润价格降到8625却产生了50%的利润。业主可以一次性付清剩余的土地出让费用，也可以分五十年分期付款（当然利率要低于商业贷款）。

3，我们不应当减少土地出让数量，但应当减少耕地出让数量，我们可以通过对城中村的改造来获取更多的土地，增加村民的收入，形成新的生活社区。

4，我认为国企没必要退出房地产市场，无论国企民企只要建的房子质量过关，谁做都一样。

（二）征收物业税。

现在大家都在讨论这个问题，具体怎实施何时实施都是一个未知数。我觉的征收物业税的目的要明确，不是增加财政收入而是减小贫富差距，增加人民的幸福感。

1，物业管理，把房产和户口绑架在一起，以派出所为中心形成档案，以家庭为单位本文来自划片管理。物业相当于村委负责所辖区域计划生育，小孩入学，负责水电物业等。

2，对于房产和户口在一起住房面积少于160平米的家庭，免收物业税。对于超出面积每年按照该物业所辖范围近两年成交价格的1%收取。

3，对于没有与户口在一起的房产，收取物业税。收取价格按该物业所辖范围近两年成交价格的1%收取。对于不交的停水停电，交齐并交一点数额的罚金再给开通。十年未交，没收楼房由物业部门拍卖。

4，对于年满18周岁未婚青年可以单独立户，购置房产免除物业税。

5，无需建造经济适用房。对于符合买经济适用房的人免除一定数量的土地出让金就可以了。

6，楼盘开发销售必须在规定时间内完成并移交物业部门管理。没售出的楼房开发商行使业主的权利和义务，按规定缴纳各项费用。

四，总结。

（一）普通房子不是奢侈品，是人类赖以生存的必需品，政府应当完善城市管理机构，加大房产监管力度，保证房产质量严禁违法行为，一旦发现问题就要举政府之力为业主维权，让其一败涂地，以示国家之威严。

（二）不要让房子绑架中国经济吸收社会财富，到处都是闲置的楼房。要引导闲置资金流到他该去的地方，完善中国的产业链，促进就业，改善民生。