房地产影响因素建模探究

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模型的建立及相关检验

（一）模型的建立

本文希望找出y1、y2和数量工具以及价格工具之间的相关关系来进行研究，但在模型的设定时并不确定模型最终采用何种形式，所以在建模过程中分别假设了线性模型、双对数模型、倒数模型等多种模型形式，并在不同的模型形式中也将解释变量或被解释变量转化为对数或倒数进行了分析。由于模型的形式和解释变量的形式不同，所以利用软件得出的模型数量很多，在这里就不一一列举出来。在初步的筛选过程中，判断不同模型形式的主要参考标准是模型的拟合优度、模型的F统计量p值、各个解释变量的t检验是否通过。通过检验，各类型的模型对于被解释变量的拟合效果并不是很好。考虑到货币政策的各种工具特别是数量型工具并不是直接作用于企业的生产活动之中，而是通过货币政策传导机制一步步传导到到企业，所以在模型中对于各个解释变量加入其不同的滞后期进行分析。得出了拟合优度最高，F统计值及各个解释变量的t统计均通过的两个模型如下，其中x5（-1）是广义货币供应量M2滞后一期的数值。

（二）模型的相关检验

建立方程后，笔者对两个方程的异方差性、自相关性和多重共线性进行了检验，通过检验得出，上述两个方程在上述三个方面的检验情况良好，总的来说两个模型的建立是成功的，所得结论是可取的。

实证结果的分析及讨论

（一）关于y1、y2和GDP的变动分析

从上文的模型中我们可以看到，两个模型中x1的系数都是正数，说明GDP和房地产企业的净利润之间有着正向的相关关系。根据中国统计局网站公布的数据显示，我国在2011年GDP增幅继续保持在9.2%，仍旧处于高位。房地产行业的投资额达到了61740亿元，同比上年增幅达到了27.9%，各类住宅开工面积均在10%以上，商品房的销售面积同比上年也有4.9%的增长。可见在我国经济高速发展的大背景下，房地产行业拥有较为优良的外部环境支持，总体的发展态势是很好的。由于中国的人口较多，广大居民对于住房的需求可以看做是一种刚性需求，这种需求在短时间内不会改变，所以国内居民对于商品性住房在今后一段时间还会保持一个旺盛的购买欲望。这一利好条件对于房地产企业保持较高的收益率是一种非常可靠的保障。

（二）关于y1、y2和短期贷款利率变动的分析

在模型的设定中，货币政策的价格指标最后采用了一年期贷款利率这一变量。在金融学的相关理论中，一年期利率一般被认为是短期利率。而通过对比两个模型可以得出以下一些结论：1.短期贷款利率和不同规模的房地产企业净利润之间均存在着负相关关系。从上文的模型中可以看出，短期贷款利率的调整会反作用于房地产行业中的不同规模企业。众所周知，房地产行业是一个对资金需求很大的行业，在自有资金不足的情况下，想银行借贷就成了最为方便安全的融资手段之一。从中国统计局公布的数据来看，2011年我国房地产企业通过国内贷款融资金额达到12564亿元，规模极为庞大。贷款利率可以看做是企业所借资金的价格，国家通过调高短期贷款利率这一手段，增加了房地产企业的融资成本，直接减少了相关企业的收入。从模型的系数来看，贷款利率的微调对于企业净利润的影响都是相当大的。2.短期贷款利率的调整对于不同规模的企业影响程度不同。通过对两个模型的对比我们可以得知万科集团模型中x6的系数明显大于绵世股份模型中x6的系数，二者相差了大约20倍。这说明贷款利率的变动对于大型企业的影响更大，而对于小型企业的影响则相对较小。大型的企业由于自身资本量更大、生产活动的地域更广，经济活动更加频繁对于流动性资金的需求也随之增加。贷款利率的上升无疑使得其融资环境恶化，带来的成本上升和利润减少是小型企业难以相提并论的。

（三）关于y1、y2和广义货币供应量M2的变动分析

模型的设定中最终选定了广义货币供应量M2的调整和变动作为货币政策的数量工具的代表。对比两个模型有一下一些发现：1.在两个模型之中，最终选用的均不是M2的当期数值而是其滞后一期的数值，而且当期数据在加入模型之后模型的拟合优度大为下降，当期M2的t检验也不能通过。这说明M2的变动对于房地产行业的影响并不是当期就表现出来的，M2的变动对于房地产行业的影响存在滞后效应。根据凯恩斯学派的货币政策传导机制理论，货币供应量M的变动会引起利率r的变动，利率的变化通过资本边际效率的影响是投资I以乘数的方式变动，而投资的变动会影响总支出E和总收入Y。这一传导机制用符号表达可以表示为M→r→I→E→R。这一过程就是时滞的产生过程，一般认为，货币政策生效至少需要6个月，长的需要两年以上。在滞后期的选取上，建模过程中发现M2滞后一期的模型效果最好，这一结论说明M2的变动对于房地产企业产生影响一般要在一期之后。模型中的解释变量均是年度数据，所以可以认为M2的滞后效应时间大约是1年。2.M2滞后一期的系数在万科集团的模型和绵世股份的模型中是不同的。万科集团净利润和M2的变动呈正相关关系；绵世股份净利润的变动和M2的变动呈负相关关系。这说明M2的增长会使得万科集团的净利润增加绵世股份的净利润减少，M2的减少则反是。一般我们把M2的增长看做是扩张性货币政策的结果，而M2的减少看做紧缩性货币政策的结果。这就让我们得出了扩张性货币政策会使得房地产行业中大型企业的净利润增加，小型企业的净利润减少；紧缩性货币政策会使得房地产行业中大型企业的净利润减少，小型企业的净利润增加这一结论。但在一般意义我们认为上扩张性货币政策会使得经济活动中企业的经济金融条件放宽，有利于企业的生产经营活动而紧缩性的货币政策则会产生反作用。所以扩张性货币政策或者紧缩性货币政策对于企业的影响应该是同向的。对于模型所反映出来的问题，本文认为国家在使用货币政策时不仅对于房地产企业产生了影响，对于一般消费者也会产生影响。例如存款准备率的下降往往伴随着利率的下降，利率下降后不仅企业的成本受到了影响，普通消费者的购买活动也会发生改变。在宽松的货币政策条件下，普通消费者一般会更倾向于购买有品牌的企业生产的产品，在房地产行业更是如此。大部分的购房者在自身条件允许的情况下都会选择十大房地产开发公司的楼盘。因为这些楼盘的地理位置、周边设施都更有优势。这就会对小型房地产公司产生冲击，导致其在宽松的货币政策环境下利润下降。在紧缩的货币政策环境中，由于利率等因素的影响，购房者的成本大大增加，这时购房者就可能放弃价位较高、地段较好大公司开发的房产而选择位置较偏的楼盘。这反而会使得小房产开发公司的利润上升。而且对于大部分购房者来说，他们对于房产的需求并不像房地产企业对于资金的需求那么迫切，所以房地产企业对于利率变动的调整是当期的，普通购房者对于货币政策调整的反应会存在一个滞后期。正是由于这个原因，才会出现两个模型中M2系数不同的符号。

政策建议

一是继续加大保障房建设。上文已经说到我国的住房需求在短期内是刚性需求，面对这一情况，政府需要进一步加大保障房建设的力度。先让人们有房可住。保障房的建设不仅满足了居民的住房需求，另一方面还可以增加房地产投资，拉动固定资产投资的增长。二是调控房地产公司的利润。房地产产业在当今中国被视为暴利型产业。虚高的房价大部分变成了房地产企业的利润。为了控制这一不正当获利行为。根据本文建立的模型，政府可以在限制房价的基础上通过合理上调贷款利率、适当使用数量政策工具的手段调整不同规模房地产企业的利润。把房地产企业获得的超额利润通过货币政策的手段回收。让国家的财富更好地服务于公共基础设施建设、社会保障体系建设等经济活动中。

本文作者：程竞作者单位：安徽财经大学