房地产成本管控思考
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(一)缺乏完整的开发成本控制体系
房地产企业在市场的竞争日渐白热化烈，企业开发项目的风险也随之增加，收益则慢慢降低。而一些房地产企业因为没有制定出自身的持续发展战略，所以无法明确开发成本的控制目标，缺乏完整的开发成本控制体系，造成开发成本控制工作极为盲目，成本控制无法充分发挥有效监督和管理作用。
(二)成本控制意识薄弱
一直以来，我国房地产开发企业更注重开发成本的事后核算，而忽视了成本的动态变化，即企业缺少必要的成本控制意识，造成房地产企业在管理开发成本时意识极为弱化，损失惊人。另外还有部分房地产企业的管理层也未能意识到开发成本控制的重要性，造成无法针对开发项目进行科学全程的成本控制工作。
(三)成本控制制度建设滞后
我国许多房地产企业本身对于开发成本的设计阶段的管理意识淡薄，加上企业的成本控制制度建设得不完善，造成开发成本的预测、决策等缺乏规范性或可操作性差；企业编制的开发成本预算缺乏科学性和严肃性，同样导致在设计、招标、施工等阶段的开发成本控制和管理缺乏目的性。还有一些房地产企业没有运用现代化的成本控制手段，导致提供的开发成本信息做不到全面、准确，也加大了开发成本控制的难度。
强化房地产企业开发成本控制的有效途径
(一)设计阶段开发成本控制的有效途径
从开发项目的设计阶段就针对开发成本进行有效的控制，这是控制开发成本的核心。设计阶段时出具的项目施工图是开展其他项目工作的指导，所以项目设计定稿也就意味着项目的开发成本已经确立了。设计阶段必须编制项目设计预算，经由设计预算能够充分掌握解项目造价的全部构成，继而分析项目资金如何分配才能合理。在编制出详细设计预算后，要对项目的每个单一工程的造价进行估算，然后与成本计划指标进行对照，及时发现其中存在的差异并及时采取相应的改进措施，使项目的设计更经济和合理。从项目设计阶段开展成本控制，就必须及时和设计人员进行交流和沟通，房地产企业可以建立相应的激励机制和奖罚手段来鼓励设计人员认真开展设计工作；企业必须建立科学有效专门针对设计阶段的管理制度，从管理制度层面上对项目设计质量和开发成本控制提出明确的要求；企业还需完善设计标准，制定设计评审制度，并严格执行评审制度和设计管理制度，以做好设计阶段的开发成本控制工作。
(二)招标阶段开发成本控制的有效途径
招标是项目开展科学的项目管理和成本控制的关键点，项目工程的招投标主要分为设备材料采购及项目两方面的招标。房地产企业经由招标进行工程发包，而承包企业则必须开展良性竞争，房地产企业从众多企业中优选出管理水平和技术能力过硬、信誉度好、报价合理的承建企业完成项目建设工作，双方以合同制约彼此在招标阶段的行为。房地产企业为选择出真正适合自身的承包商来完成项目，就必须在招标之前制定规范且统一的招标文件及标准，确保投标企业可以平等竞争。招标阶段的开发成本控制主要从如下方面着手：其一，必须考察招标企业、针对建材开展市场调查，并组织相关人员开会研究项目的设计图纸。相关的考察工作、调查工作及图纸研究工作则必须要求招标人员认真履行其相应的职责，以避免低劣和信誉度差的企业混入其中；其二，房地产尽可能开展工程量清单招标。工程量清单招标可以确保标的的质量，招标人员还要反复审查项目造价的合理性和科学性，以确定将开发项目的标的控制在于相对合理的工程造价范围内；其三，谨慎签订中标合同。房地产企业必须认真审核中标后的合同条款内容，尽可能细化条款的各项规定，合同工期要合理，要重视以中标价作为基点，开展相应的谈判和协商，以确定合同相关条款内容。
(三)施工阶段开发成本控制的有效途径
房地产企业施工阶段要投入巨额的资金和资源以保证项目正常施工。通常房地产项目都有着工程量多、牵涉面广、施工周期长的特点，加上所面对的外部环境如政策规定、材料设备价格及市场的变化幅度大，如果不能有效以上这些因素，则可能会导致项目开发成本的增加。因此工程施工阶段的成本控制必须做好，主要从如下方面着手进行。
1、强化工程变更管理
在整个房地产工程项目的建设过程中，工程变更是非常重要的环节，需引起重视。作为工程管理人员与造价人员，应加强配合，共同协商变更问题；但是考虑到房地产项目具有技术复杂、周期长等特征，在项目实施过程中的变更问题不能完全避免；针对变更较大的项目，需要做好技术分析、经济分析，全面考虑设计单位与监理单位的实际资源状况，客观分析由此对工程成本造成的影响；同时，变更问题需要在合同条款中标明，增强变更的约束性、合理性。
2、及时支付工程款
为确保工程款支付不影响项目的施工进度，施工企业必须及时上报工程进度月报，详细列清本月内的完成的分项工程量及工作量，现场跟踪企业则跟踪审计其报表，保证及时支付工程款，避免影响项目进度，增加成本。
3、做好竣工验收
建设单位必须依照竣工验收相应的法律法规、项目设计文件及相应的验收规范等认真开展工程竣工验收工作，严格控制项目竣工验收的质量关，这同样控制开发成本的必要途径。
本文作者：李瑞德作者单位：北京绿地京城置业有限公司
