房地产财务管理缺陷与建议
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(一)财务管理模式滞后
以当前房地产企业的发展状况来看，财务管理人员已经逐渐意识到开展财务管理活动的重要意义，并且大多房地产企业的领导者也参与到财务管理工作中，在一定程度上强化了房地产企业的管理效果与控制力度。但是也要意识到，领导关注的财务管理重点在于是否存在违法乱纪行为，紧紧盯住财务部门的工作状况，认为只要管好财务管理部门就万事大吉，而忽视了其他方面的监管。实际上，这种陈旧的思想观念已经无法适应市场经济发展的新需求，甚至可能造成企业面临巨大风险损失，不利于房地产企业的长远性发展。
(二)缺乏完善的财务管理制度
由于市场经济体制改革的不断深入，房地产企业面临纷繁复杂的发展环境。过去，房地产企业处于初级运行阶段，财务管理活动没有可以遵循的依据，普遍存在资金分散、私设小金库、账外账等现象，增大了企业的财务风险可能性；另外，由于缺乏完善的规章制度，房地产企业的财务管理缺乏精细化的预算，在一些资金管理工作中存在盲目运作行为，仍然停留在简单的会计核算层面，没能对企业经济状况进行细致分析与探讨，财务部门无法掌握款项的收支，企业领导者也无法从整体把握资金运营状况，可能造成决策失误。
(三)资金结构有待调整
对于我国房地产企业的融资渠道来说，普遍存在单一性问题，大多筹集资金来自银行贷款。那么在所有的投资基金中，自有资金的比例偏少，增强了企业的负债率。这种客观形势的存在，一方面增加了银行的贷款负担，另一方面则增加了房地产企业的风险可能性。由于房地产项目的投资数额大、周期长，因此银行贷款的利息成本也比较大，尤其在金融危机爆发之后，银行在发放贷款方面显得更加谨慎，再加上当前国家各项政策的约束作用，使得银行贷款渠道难上加难，房地产企业如果不能获得有效的资金保障，仍然以不合理的资金结构模式存在，将面临巨大的风险，甚至由于资金链断裂而破产。(四)全面成本管理工作不到位所谓全面成本管理，就是要求房地产企业财务成本管理措施，落实到项目实施的各个环节，实现全过程管理、全员管理。应该认识到，房地产企业的成本发生是一个动态性过程，包括规划、设计、施工及销售等诸多环节，因此成本管理应贯穿于整个项目开发过程中，对涉及到的成本各个要素进行全面规划，确保企业实现效益最大化目标。同时，房地产企业往往忽略了工程成本管理的基础资料，因此无法及时了解来自企业内部各个部门、施工前线管理部门等运行状况，还有一些房地产企业认为成本管理应该由财务部门负责，没能实行全过程、全方位的成本核算，造成财务部门收集资料的来源有限，成本管理偏离了预算目标，无法控制企业成本水平。
房地产企业财务管理优化的几点建议
(一)改进财务管理的观念意识
当前，我国一些房地产企业的财务管理观念滞后、方法单一，无法及时掌握市场经济发展的信息状况，还有一些领导缺乏对财务管理的重视程度或者缺少财务管理知识，在引导企业财务管理方面显得力不从心。实际上，领导作为一个企业发展过程中的重要决策者，只有意识到财务管理工作的重要性，并将其与企业发展联系起来，进一步提高重视程度，才能促进企业的健康发展。在激烈的市场环境下，房地产企业领导者应不断完善自身的财务管理知识，并意识到财务管理是一个长期性、系统性的工程，需要在企业内部形成全员意识，更好地发挥财务管理效能，推动企业长足发展与进步。
(二)建立健全财务管理制度
对于现代化企业发展来说，只有构建完善的财务制度，才能确保财务管理各项工作的规范、有序发展。那么房地产企业在制定规则制度过程中，应客观分析房地产项目面临的风险、存在的问题等，提高财务管理制度的针对性、可操作性。首先，通过设置专业化的财务管理机构，对企业的现金收支、资金融通、固定资产等进行分析，为编制预算、实施决算等奠定基础；其次，通过构建完善的财务管理制度，如现金制度、报销制度、采购制度等，提高财务管理的制度化、规范化；再次，建立完善的考核制度，发挥监督机制的积极作用，可组成由最高决策人带头，以财务管理部门为主的内部控制小组，定期检查各项规章制度的落实状况，及时发现制度执行过程中存在的问题，如项目制度的落实状况、项目制度难以落实的原因等，客观分析可能面临的后果，有针对性地采取纠正措施；对于严格执行财务管理规章制度的部门及个人给予奖励；对于违反规章制度的部门及个人，给予严厉处罚，调动各部门参与考评的积极性。
(三)实现多元化的融资渠道
若想提高财务管理的质量水平，有效规避房地产企业可能面临的财务风险，要求房地产企业必须进一步拓宽融资渠道，改变以往过于依赖银行贷款而产生的各种资金风险。首先，寻找并开拓民间融资方法，在合理规避金融风险的基础上，可以适当选择比银行同期利率稍高的融资方式；其次，采取合作开发模式，加强与其他房地产企业的战略合作关系。尤其对于中小型房地产企业来说，具有规模小、资源数量少的特征，因此进一步扩大企业发展规模，实现经济效益目标，是中小型房地产企业的发展趋势，而通过战略合作，促进利益共享、风险共担，也是非常有效的手段。例如，如果企业拥有土地所有权，但是缺乏开发资金，为了获取更多的资金支持，就可以通过转让部分股权的方式，与资金雄厚、技术水平高的房地产企业合作，这样既可以解决资金难题，也更利于房地产企业增强自身管理水平。(四)采取积极的全面成本管理措施在现代企业发展过程中，应树立成本管理意识，以此作为企业发展的核心与基础，帮助企业实现财务管理目标，促进企业更坚定、更健康的发展。那么房地产企业在开展成本管理工作时，应采取如下措施：其一，制定明确的成本管理目标，尤其研究项目建设前期可能涉及的费用，包括规划设计的成本、工程开发的费用、经营收入等，都应该纳入到预算项目中；其二，加强对成本费用的归集与核算，正确计算开发项目中所涉及的土地征用费用、拆迁补偿费用、建筑安装费用、公共配套设施费用等；其三，加强对成本的深入分析，奠定在财务核算基础上，严格考核成本指标的实现状况，及时发现指标实施过程与制定标准存在的偏差，分析原因并采取纠正措施，不断积累经验、总结教训，寻找控制成本的有效方法；其四，加强对基础数据收集与整理工作的重视程度，作为企业领导者，必须起到带头作用，形成良好的企业成本管理氛围，要求各个部门、各个岗位从每一个细节之处着手，落实节约成本的目标。另外，还应做好与成本相关数据的记录工作，为财务部门制定成本预算奠定基础；其五，提升成本核算人员的综合素质，除了具备基本的成本管理知识以外，必须了解施工的流程，掌握工程预结算的相关知识，形成良好的职业道德。
本文作者：阮慈红作者单位：北京中建地产有限责任公司
