税收房价调控效应探索

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回归结果的原因分析

房地产保有环节税负较轻导致其房价调控效果有限。首先，由于我国房地产持有环节的房产税和城镇土地使用税在房地产税中的比重较低，房地产保有环节税负较轻，降低了房产的持有成本，抑制了房地产保有环节税收对房价的调控作用。其次，我国房地产保有环节的房产税和城镇土地使用税征税范围较窄且优惠较多，减少了房地产持有环节的税收，弱化了其对房价调控的功能。最后，我国房地产税基区域分布不均，而地方政府无税收立法权，这在一定程度上制约了地方政府房地产税收调控政策的灵活性和实效性。

房地产市场供求不均衡抑制了开发交易环节税收调控效果的发挥。其一，房价的根本决定因素在于市场的供求情况和房地产市场的规范程度。目前，我国房地产市场总体存在需求刚性上升、供给不足、房地产供给主体行为约束机制有待健全的问题。开发交易环节的耕地占用税、土地增值税和契税极易转嫁给购买方，通过加大开发交易环节的税收来抑制房价的调控政策难以发挥作用；其二，我国房地产税收收入总额占比重较低，房地产开发交易环节税收收入在全国和地方税收收入中的地位较低、影响较小。因此，房地产开发交易环节的税收难以对房价产生实质性的影响。

我国房地产税制体系中税种繁多、调控目标不明确，抑制了房地产税收的经济调节功能。目前，我国除了直接以房地产为征税对象的耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税、房产税和契税等五个房地产专门税种外，涉及房地产的税收还包括营业税、城市维护建设税、印花税、企业所得税和个人所得税等五个相关税种。我国房地产税种众多且各税种的政策目标不一致，一方面，这种情况直接导致了房地产税收整体调控目标不明确，制约着房地产税收的调控功能；另一方面，也加重了房产开发交易和保有环节的税负，不利于稳定房价。

建议

合理界定房地产税收政策目标和职能。我国房地产税收政策的目标应与财税体制改革总体目标相符。通过房地产税制改革，弥补现有税制设计缺陷，规范相关税费关系，辅助调节收入分配，兼顾中央和地方的利益，逐步健全地方税体系，在此基础上，实现其财政收入职能和资源配置职能。

优化调整房地产税制结构。合并现行的房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税以及与房地产相关的合理行政性收费，将其调整组合为世界各国普遍实行的房地产保有阶段统一收取的房地产税。取消房地产方面不合理的行政性收费，减轻纳税人负担；扩大房地产税的征税范围，加强征管和执法力度，减少税收减免优惠政策的随意性，确保应征尽征。通过上述调整，规范和完善房地产税制结构，减轻房地产流通环节税负，增加房地产保有环节税负，优化税制结构，合理引导住房需求，促进房地产业平稳健康发展，提高人民生活水平。

赋予地方政府适当的税权。针对我国房地产税基区域分布不均的状况，通过房地产税制改革，赋予地方合理的税收立法和管理权，逐步将房地产税收培育成为我国地方政府的主要税收收入来源，增强地方政府因地制宜运用税收杠杆增加地方财政收入和调节经济的能力。

本文作者：朱迎春作者单位：上海立信会计学院财税学院