房地产投资信托风险防范措施研究
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【摘要】房地产投资信托在近年来得到了快速的发展，但其潜藏的风险却一直被有关投资者所忽视。笔者在分析了我国房地产信托所面临的宏观行业风险、实际运营风险和法律监管缺失风险之后，从政府部门及信托机构的角度就如何应对风险展开了探讨。
【关键词】房地产信托风险防范
一、引言
随着近些年国家宏观调控政策对房地产信贷门槛的收紧，融资难的压力迫使房地产开发者不断探寻新型融资路径。房地产投资信托作为发达国家一种成熟的融资手段，凭借其灵活的金融创新和政策规避优势受到许多开发商的青睐。目前，国内信托公司发行的集合资金信托产品已经逾千个，其中大部分资金都投向了房地产开发领域。房地产投资信托的火爆和一路走高，虽然缓解了不少地产开发公司的资金压力，但部分信托产品暴露出的风险也使得我们不得不予以特殊关注。
二、房地产投资信托产品的风险因素分析
1、宏观行业风险
一般来说，信托产品的风险首先来源于其作为标的的资产，具体到房地产投资信托产品而言，房地产行业的宏观性风险是其风险的首要来源。国内目前的房地产信托产品，无论是借贷型亦或是股权型，其本质都是资金型信托产品，都同房地产市场本身的波动密切相关。房地产开发链条中政策、资金、土地供求市场等因素中的任一因素发生变化都可能导致房地产产业形势的转变；一旦某个关键环节发生问题，便很容易发生资金链绷断；房地产企业很容易因此陷入困境，由此导致信托产品发生行业风险，难以兑付。从房地产投资信托产品本身的发展而言，其也面临着很大的风险。信贷政策逐步收紧的近十年，房地产投资信托产品有了一个井喷式的增长。虽然许多条款的规定有所不同，所接受的监管也不一样，但从本质上来说，其只是银行贷款的一个变种。不过同银行相比，信托公司在贷款使用监控、风险管理、实际经营方面都严重缺乏经验，其自有资本金也不足以抵抗很大的风险。事实上，相当一部分房地产投资信托产品的发行正是因为公司没有达到银行信贷的要求，因此信托产品面临的风险不言而喻。
2、实际运营风险
（1）信托公司尚缺乏成熟的项目选择和评估制度。信托公司对于房地产投资项目的选择及评估能力很大程度上决定着信托投资房的收益水平和风险，信托公司有必要肩负起评估项目收益性及风险性的责任。目前国内与房地产信托公司配套的专业评估机构尚未出现，信托公司本身也不具有这方面的丰富经验。因此，在房地产投资信托市场走向规模化和成熟之前，项目选择和评估能力的高低也始终是信托产品多潜藏的巨大风险。
（2）信托产品的条款设计还尚未成熟，许多房地产信托资金更多的是作为一种“过桥贷款”的性质而存在。虽然目前出现了诸如股权信托方式和财产信托方式等，但由于国内一直缺乏具有稳定收租收益的房地产项目，所以国内主要的房地产投资信托形式仍然是资金型信托。在具体的运作模式上，仍然遵照的是传统的贷款形式，形式比较固定。信托产品转让形式也仅局限于信托凭证的转让，信托产品转让市场还尚未构建起来。
（3）信托投资公司本身素质参差不齐。有相当一部分信托公司自身治理结构就存在问题，从业人员的素质也参差不一。信托公司和信托产品的快速扩张也导致相当多的信托公司铤而走险，违规经营。根据有关监管部门的数据显示，新登记的信托公司中，约有三分之一都存在这样那样的问题，主要集中在违规操作和坏账比例居高不下这两方面。信托公司违背规定操作或不注重风险控制，导致原定的信托目的难以实现，使不少的投资者蒙受经济损失。
3、法律监管缺失风险
信托产品作为国内金融业的新兴产品，在法律建设方面存在着严重滞后的问题，主要的表现则是信托合同的条款在法律中存有缺陷，导致后续发生法律纠纷甚至难以依法律履约。可以预计的是，相关法律法规的建设之路还非常漫长，而房地产投资信托产品市场则快速发展，这为房地产投资信托的健康发展蒙上了阴影。投资者对于信托产品缺乏足够了解亦或是存在某种错误认识也是潜在的风险之一。许多投资者尚不清楚信托产品，并不能提供承诺的收益率。这意味着在信托产品开始进行运作之后，如果实际的可获得收益率达不到信托公司宣称的水平，购买者也无权要求信托公司以宣称的收益率兑现收益信托产品的担保效力仅存在于信托公司与被投资项目之间。因此可以说，如果被投资方（房产开发公司）出现破产现象，信托公司是优先被偿付的对象，信托产品受益者则无权获得偿付。如果信托公司自身不能够全额退还信托本金，投资者要承担其中的风险。
监管方（政府）、信托公司、投资者在房地产投资信托发展中有着不同的利益和诉求，各利益相关方要达到某种平衡，才能保证信托产品的健康发展和保证投资者的利益。房地产投资信托的风险防范是一个系统性的工程，有赖于各方特别是政府监管部门及信托公司的共同努力。当然，信托投资者也要增加对信托产品和信托风险的了解，最好能够通过成本估算、预估收益等办法确定所承担风险的大小，正确对房地产投资信托产品进行投资。要从根本层面上防范房地产投资信托风险，还是要依赖政府部门和信托公司共同发挥作用。
1、从政府角度
（1）要完善与房地产信托有关的法律法规制度。
信托作为新型金融业态，没有专门的法律予以规范，因此有必要进行专项立法。信托立法首先是要完善对信托业务的监管范围，对动产信托、不动产信托、股权、债权信托等产品的业务操作都作出明确的规定。因为信托合同可能导致房地产权属发生改变，且这种改变是无偿的；这在物权法中也是一个监管的空白，有可能危害到善意第三人的合法利益，因此，有必要配套建立房地产信托权属登记制度。另外与信托相关的税收规定、财会制度、信息披露制度、外汇信托制度等都亟待完善。促进这些专门监管制度和配套设施的完善，才可以确保信托产品在法律的实时监管下运行。
（2）可以尝试对房地产投资信托实行行业准入制度
以准入制度来保证房地产投资信托行业的规范化。第一，对信托机构资质的准入制度，未经资质认定的机构不得从事房地产信托业务和交易；第二，对具体的信托投资项目建立批准制度，具体来说就是对信托的具体投资项目在信托发行和审批上进行把关，防止信托机构盲目把信托投资项目推向投资者，抑制行业可能产生的巨大风险；第三，建立行业从业人员的资格准入制度，确保从业人员的业务素质能够达到风险防控的要求。
（3）可以尝试对信托机构施行差异化的管理措施。
对于规模较大、资信条件较好、依法合规经营的信托机构，在通用的政策规定上予以突破，比如突破信托份数限制、准许异地经营等；通过特殊性的政策规定，扶持优质信托机构的快速成长和发展。对于那些经营管理能力较差、风险防控能力弱的信托机构则应当进行重点化监管，确保其遵守相关制度规定，依法合规经营。通过对信托机构实施差异化监管措施，保证信托行业既能快速健康发展，又能避免系统性风险的过高过大。
（4）要健全信托产品披露制度。
健全的信托披露不仅可以对信托机构的不合规经营及操作予以监管，还能使信托发行方脱离目前信托产品发行、营销渠道狭窄的困境。对信托机构和信托产品的信息披露规定原则上应做到以下三点：第一，信息披露要限制在特定的媒体之上；第二，必须按照监督部门要求的格式、语言进行规范化披露，保证信息披露的一致性；第三，披露内容仅限于信托业务文件、使用情况报告、重大例外事项等，要遵守重要性规定。
2、从信托机构角度
（1）找准市场定位，做专业化信托服务。
目前国内的信托机构还没有做专业化信托的概念。专业化信托公司在专业积累、提供服务方面都要比通用型信托机构更有优势，其风险控制水平也更为优异。因为风险控制涉及到对投资项目的风险评估、管理能力、担保规定等诸多方面，本质上还是与信托机构的运营经验和风险抵抗能力有关。因此，现有信托机构要尝试向专门化信托的业务方向发展，找准资金的优势，进行准确定位，从而实现更有效的规避风险、为客户提供专业化服务的初衷。
（2）建立强有力的内部控制制度。
信托机构作为资金运作型机构，内控完善对其发展有着至关重要的作用。第一，要严格遵守法人治理这一规定。目前来说，由于许多信托公司的大股东都是地方政府或垄断央企，信托机构的法人地位和公司治理在一定程度上都出现了虚化的现象。因此，后续监管方面，政府部门要同信托机构一起就如何建立透明、规范的法人治理制度展开尝试。第二，要全面完善内部控制框架和规范，规范应当涵盖信托机构的一切职能业务活动，包括其执行程序和具体规定；其中，对具体业务，应建立业务操作手册并满足职务的牵制规定。
（3）信托机构应当加快业务创新的步伐。
房地产投资信托产品目前的形式还比较单一，难以满足市场上一部分投资者的投资需求。房地产市场的迅猛发展要求信托公司加快创新，通过创新手段设计出具有极大灵活性且能够满足投资者差异化投资需求的产品。信托机构必须通过创新设计出具有不同收益形式、来源和风险水平的新型信托产品，满足不同偏好投资者的投资需求。解决信托资金来源也是信托机构应当考虑的问题。现行规定中的信托份数不得超过200份的规定，无疑严重制约了信托的资金规模。信托机构既然无法摆脱200份的限制，则可以从资金来源的方面进行创新。200份的限制只是针对于资金信托业务而言，如果委托人的资产不是资金的形式，而是股权或债权形式，则可以突破200份的限制。
（4）加强投资决策能力和风险控制能力建设。
信托机构必须明晰其经营业务风险的性质、来源及风险水平高低，通过对风险的梳理来制定相应对策予以应对。信托机构有必要成立专业化风险控制管理部门，对本机构的宏观风险和业务操作风险进行定性和定量的双重分析，在风险分析的基础上制定具有操作性的应对之策。在风险控制决策方面，必须要建立明确的决策程序和决策办法，确保公司领导层承担风险控制、决策的责任，保证风险控制活动能够落实到位。信托机构应当通过自律性、技术性措施等的结合，最大限度地降低信托风险。
【参考文献】
[1]周星：浅析房地产信托业务的风险管理[J].现代商业，2013（14）.
[2]扈凌霄：浅析我国房地产信托的风险管理[J].中国商贸，2014（5）.
作者：武功治 单位：天津市建设工程质量安全监督管理总队
