完善房地产财务管理策略浅议

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房地产财务成本管理与控制过程中往往会受到融资资金运营、利润分配等多个方面的影响，强化对房地产企业的经营成本控制能够有效提高财务管理水平，为行业带来稳定的经济效益。现阶段我国房地产市场普遍存在负债过多、偿还能力低的问题，有必要对成本控制与管理引起重视。本文讨论了成本管理在房地产财务管理中的重要性，并就其存在的问题提出相关措施，希望能够有效推动整个房地产行业的可持续稳定发展。

一、前言

房地产企业要想快速健康发展，就必须把财务管理与成本控制提高到战略层面，充分发挥成本控制的作用，提高自身的市场竞争力。企业在运营过程中应不断完善管理体系，合理地运用工程型成本管理系统，在设计阶段科学计算减小工程造价投入与成本支出，提高企业的经济效益，促进企业的稳定发展。二、财务成本管理在房地产企业中的重要性房地产企业财务成本核算管理需要定期进行成本预测，通过财务成本核算管理方式能够科学地运用地产资金，管理地产资金的正常流通，有效降低生产经营成本，最大程度地提高地产企业社会经济效益。在公司财务资金成本控制管理中，分析数据能够为公司决策和财务计划实施提供一个基础数据条件；另外能够使用与控制数据核算，考核数据分析等功能相互配合，并通过一套科学有效管理方法规范财务成本控制管理，做到全方位的对公司资金的正常运动情况进行成本监管和风险控制。优化房地产开发企业的日常财务运营成本风险管理，有助于有效促进地产企业的健康发展，并在短短的时间内有效提升地产企业的市场发展竞争能力和营业收入水平。做好公司财务经济成本管理工作同样有利于企业做出正确的财务经营发展战略，提高经营资金综合利用率，促进财务经营成本管理工作的顺利开展。在具体流程实行实施过程中，各个环节都要紧密配合，彼此相互促进，有助于全面稳步提升我国企业的质量管理水平。财务资产成本风险管理主要应用在房地产开发企业中具体应用的业务类型多种多样，只有充分意识到成本控制对企业资金风险管理的重要性，才能够真正使地产企业实现健康、稳定、快速、全面的持续发展。

三、房地产成本管理中存在的问题

（一）房地产成本核算缺乏可靠性。房地产开发项目不仅规模比较大，而且开发周期也比较长，所以，一般的房产开发规划形式都主要是按照一个房产开发项目分期开发来规划进行的。其中的还有很多房地产开发企业对于计量成本依据也往往出现很多错误，在资产进行成本计量时往往没有准确依据房地产品实际使用特点情况来合理确定成本核算依据对象，致使资产成本核算更加不可靠。目前，很多企业都将公司财务部门账实核算与建筑施工监理部门账实核算方式进行合理拆分，致使两个核算部门中只有两种账实核算应用方式，这不仅是目前造成企业账实核算出现较大差异的主要组成原因，同时产品在此核算过程中也基本得到了充分体现，完全丧失了总成本核算的真正应用价值。

（二）成本风险管理体制不完善，缺乏风险意识。房地产开发企业在初期项目开发时，企业财务风险和初期财务成本风险都比较小，而且开发企业初期资金实际流入量也较大，存在各种具有竞争性的因素，这就容易导致从房地产项目开发初期企业财务成本风险管理就未能真正得到充分重视。尤其是在管理过程中完全忽视了盈利率和亏损管理问题，久而久之也就形成了一种粗放式企业经营成本管理模式。根据现如今发展趋势，要求房地产企业管理者和企业财务部门及其工作人员必须全面深入监管本地产企业财务经营状况及资产成本核算中的问题。将企业财务管理与企业成本核算管理进行有效紧密结合，提高企业成本核算管理风险意识，进而有效保证房地产开发企业稳定健康发展。

（三）工程预结算过于保守。首先是工程预算的结算定额要定期及时更新过于依赖定额进行换算将无法有效保证工程预决算的精确和真实，不仅计算繁琐且在计算过程中容易出现计算失误等问题。另外工程预决算往往不利于我们长期进行一个综合的工程管理，设计方案单位和工程建设者及施工单位之间由于往往缺少有效沟通交流，容易因此产生很多意见分歧，容易在实际工程建设中也会遇到较多的疑难问题，导致工作效率低下。最后关于高收入预算的现实假象，在很多外资企业还在工程预决算执行阶段，容易就会出现预算造假，这样就容易使我们国家重点投资项目受到巨大损失，纳税人的财政贡献直接流入个人，不仅造成工程质量低下，更严重损害了全国人民的根本利益。

（四）财务成本管理不全面。房地产开发企业的成本财务管理成本可以被细分为土地开发成本，工程建设成本，前期准备费用，营销管理费用财务管理等多个基本方面，因此，房地产开发企业的成本财务管理成本费用管理比其他一些地产行业更为复杂。正是由于房地产开发业务的日益复杂性，就更加的要求房地产开发企业的系统财务资产成本风险管理必须善于建立有效的地产系统财务成本风险控制管理战略。但是很多房地产开发企业在降低财务管理成本以及运行程序上仍然存在一定的控制缺陷，没有实现对社会资金和人力资源的合理流动全面的有效控制。

四、房地产财务管理与成本控制的有效策略

（一）加强对财务管理与成本的控制。房地产开发企业管理应当高度重视企业财务管理与经营成本风险控制，加强对管理的重视程度，还有对典型企业发展产生的社会影响力等，这些典型企业都认为应该与其明确联系起来。在企业财务管理上，从日常的企业财务管理环节做起，工作更加细致化，才可以能够为后面的企业财务管理相关工作开展打下良好的理论基础，规范企业财务管理的各部门，对企业财务情况做出详细的和科学的管理计划，需要对实际财务情况进行对比分析，使得企业财务上的管理更加有序，更好地协助领导者对企业财务作出有效率的决策。在工程成本管理控制制度方面，企业员工应当合理的组织进行工程成本管理控制，不要仅仅局限于某一个关键环节，应适当放大战略眼光，成本管理控制制度应根据实际工作情况角度出发，在不增加损害整个工程进度生产质量的成本前提下，从而为企业发展带来更多的经济效益。

（二）建立多元化的融资渠道。为了不断应对当前房地产投资市场高速发展中的现状，房地产开发企业内部应当不断的挖掘自身潜在的市场实力，提升自身综合竞争能力，对于地产企业内部的土地留存量和资金应当进行合理的配置应用，不断的进行各种多元化的企业融资。房地产开发企业也需要尽快改变以往长期依赖传统商业机构银行贷款的融资习惯，转而向多媒体渠道直接融资业务方向快速发展。比如，可以通过实行信托融资计划，不断通过进行持有股权的信托融资、典当、销售、融资资产采购和再融资，资产配置证券化等多种融资方式开拓融资地产渠道，这样也就可以极大地有效减少地产企业内部的固定资产负债率，不断大大降低房地产开发企业的内部融资运营成本，节约企业相关的内部财务费用，不断完善优化地产企业的内部资金管理结构。房地产投资企业的财务融资管理渠道更加多元化，可以不断扩大提高自身金融资产所有权益的分配比率，将自身财务投资风险基本控制在自身可以有效控制的风险范围之内，有利于房地产投资企业的长期稳定健康发展。

（三）完善成本风险控制，确保管理流程合理性。房地产开发企业管理应充分结合资产成本风险增加以及收益风险降低特点来有效实现资产成本风险控制有效管理。通过实施加强项目管理监控施工工程建设项目设计过程与施工流程，加大力度监控项目设计与施工开发过程费用，在前期强化施工效率监控基础上有效减少项目施工建设成本。要以项目成本核算与土地开发项目实现成本制度有效控制，在项目管理中特别注重机制创新，提高项目管理决策力度，以实施精细化项目管理决策为主，大大提高项目资金有效使用率，在不断强化开发项目工程成本核算控制合理性、精确性的根本基础上，强化项目成本核算控制管理决策的科学合理性，从而在多方面上不断加强房地产开发企业实体经济经营利润。在房地产开发企业工程成本管控中，工程建设成本如何作为一项特别关键的管理内容，结合工程建设与配套工程成本如何来更有针对性进行管理和有效控制企业工程建设成本。在对现有分级经营企业管理成本风险经济性的测算下，实现有效合理化企业成本风险管理，并及时制定具体的企业成本风险控制管理体系，并有效保证体系的成本合理性。在严格细化工程控制进度指标下，将其指标落实实施到具体工作流程中，实现有效监督指导整体工程进度。在工程施工中，要认真总结一下工程管理流程不可能完善之处，采取具有针对性的措施对其进行完善，以工程制度强化管理作为方式，细化落实各项岗位职责，做到各工程环节对应到个人，避免责任推诿现象，实现工程权责明确，节省不必要的人力支出。

五、结语

随着经济社会的不断进步发展，房地产开发企业的管理应积极适应这个时代的进步发展，不断的积极响应国家市场经济管理体制深化改革，加强房地产开发企业财务成本管理与经营成本制度控制，针对于其中所可能存在的一些问题，积极地探索，采取科学有效的管理措施，高度重视企业财务管理与经营成本制度控制，完善企业财务与经营成本控制管理体系，加强对财务管理人员的专业培训，不断的建立规范财务成本管理控制，提高房地产开发企业的成本市场化和竞争力，促进房地产开发企业的健康可持续发展。

作者:刘金昕 单位:哈尔滨富力城房地产开发有限公司