租售并举房地产市场稳定均衡器探究

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摘要：根据辽宁省2000—2018年相关数据，依据多元统计回归分析方法，对辽宁省区域房地产价格的影响因素进行了深入研究。结果表明，提高房屋租赁数量可对冲房地产价格的不断上升，抑制房地产价格的过快上涨。同时，辽宁省城市每十万高等教育人数对房地产价格影响较大，使其呈现出快速增长态势，GDP对房地产价格的贡献率紧随其后，但辽宁省城市人口规模与房地产价格呈现负向变化，说明其对辽宁省区域房地产价格贡献不理想。研究结果清楚表明提高房屋租赁比例可达到辽宁省房地产的均衡化发展目标。

关键词：房地产价格；租售；均衡

房地产作为一种商品，除具备一般商品的属性外，即其价值决定于社会必要劳动时间，受到供求关系的影响，还具有单位价值高、不可移动性、有限性的属性。房地产的这些固有属性，决定了其在国民经济发展中的基础性和支柱性，成为左右整体经济发展的关键行业。2020年突发的疫情，令各国人员流动出现停滞，房地产经济出现冰霜期，也令整体经济呈现负增长趋势。随着国内疫情的逐步缓和，经济已经全面恢复，而经济的不断发展，市场热度的持续升高，房地产市场亦迎来新的增长趋势。就辽宁省区域房地产发展来看，房价总体呈现基本稳定状态，但其增长速度高于GDP的增长率，从2000年至2018年，房地产价格的增长率为7.09%。为保持房地产的稳定，促进房地产业的可持续性，辽宁省政府出台了一系列保稳促产的房地产发展的措施，提高其发展的潜力。本文以区域房地产可持续发展为目标，以房地产市场稳定发展为切入点，破解房地产发展的瓶颈，以达到促进整体经济发展之态势。

一、文献综述

房地产业与国民经济的其它行业关联性较强，这意味着房地产业对整体经济的促进作用无可替代。同时，其单位价值大、增幅快，突显了其投资价值。为了最大限度发挥房地产业对整体经济的促进作用，满足居民住房需求，政府相关部门做了大量的工作，同时相关学者也进行了深入的研究。对房地产价格影响因素的研究，主要集中于以下三个方面：（1）房地产供给结构失衡，其价格处于不稳定状态。安辉等[1]提出应针对不同房地产的需求，提供相应产品，保持房地产市场的稳定。修晶[2]认为解决房地产稳定发展的基本之策，在于供给侧的改革，从而满足不同消费者对产品的需求。孔庆山等[3]对我国不同区域房地产发展进行了研究，得出不同区域之间，房地产供给结构存在一定差异，应注重房地产长效机制建设，保持行业的可持续性。（2）投机性需求形成市场紊乱。刘轩等[4]确认房地产市场的投机行为，开发商“捂盘惜售”、投机客炒房、倒房，加重了房地产市场的短缺化趋势，形成市场紊乱。谢宝峰[5]认为房地产市场投机行为，加重了房地产的供需矛盾，形成其稳定性较弱。（3）城市化进程，加剧区域房地产市场失衡。王家庭[6]则从城市化角度，分析指出城市进程加速了房地产泡沫化。通过对房地产问题研究文献的梳理分析，基于房地产租售问题的研究还有待于不断深化，深挖细究房地产供需之间矛盾的关键点，化解房地产发展中的瓶颈。本文以辽宁省区域房屋市场租售问题为切入点，寻求辽宁省区域房地产供需之间的平衡之策，力争化解辽宁省区域房地产发展面临的困境。

二、研究设计

（一）数据。借鉴房地产相关研究成果[7-8]，建立能够真实反映辽宁省房地产稳定发展的指标体系。数据来源主要根据辽宁省统计年鉴及辽宁经济年鉴获取。面对房价的不断上扬，消费者却依然情绪高涨，购房需求持续增长，虽然因疫情原因，今年个别月份有所回落，但疫情相对稳定后的暴发式增长，撬动了短暂休眠的房地产市场，增加了其稳定发展的难度。其中原因有多种，但有两点不可忽视：（1）租赁市场建设相对滞后，难以满足居民的多种需求。（2）租赁配套政策欠缺，形成租赁需求疲软。图1展现了辽宁省商品房价格与房屋租赁比例之间所存在的对应关系，从图中可看出两者有一定的负相关倾向。

（二）模型构建。为了更深入了解辽宁省房地产租赁对商品房价格所产生的影响，利用最小二乘模型建立模型，研究两者之间存在的定量关系。最小二乘回归模型如下：yp=a0+a1xren+aixi+„+ε（1）其中：yp为辽宁省商品房地产价格；xren为辽宁省房屋租赁比例；xi为影响辽宁省商品房价格变化的相关因素，主要包括人均GDP、人口规模、受教育程度、居民消费价格指数等；ε为回归模型的误差。模型中的变量及其涵义如表1所示。

三、实证分析

（一）变量的描述性统计分析。根据表2，辽宁省商品房的平均价格为4690.78元／m2。另据国家统计局网站，2018年城镇非私营单位就业人员月平均工资为6871.75元。辽宁省居民平均收入为房地产价格的1.5倍，国际上普遍认为居民收入为房地产价格的3－6倍左右为佳，从辽宁省居民收入与房地产价格来看，还与此比值存在一定差距。就辽宁省区域房地产发展差异性来看，其正负偏差在2000元上下，说明辽宁省各个不同城市之间房地产发展差异性较大，各地房地产发展呈现出多元化趋势。

（二）变量回归分析。表3展示了辽宁省区域商品房价格回归结果，从结果来看，辽宁省商品房价格与住房出租数量之间具有负相关关系，即随着辽宁省住房出租数量的增加，辽宁省商品房价格出现下降趋势，这表明提高辽宁省住房出租数量可一定程度上抑制其商品房价格的过快增长，对房地产行业起到均衡发展的作用。从回归结果可知，辽宁省住房每提高一个单位的租赁数量，房价变化率为0.21，说明房屋租赁对房价的控制作用较明显，也预示着提高房屋租赁比例可成为房地产稳定发展的一剂良药，起到一种均衡器的作用。在影响辽宁省商品房价格的因素中，人均国内生产总值、每十万高等教育人数、居民消费价格指数对其呈现正向关系，即随着这些因素数值的增大，辽宁省商品房价格也随之上涨。在影响辽宁省商品房价格因素中，每十万高等教育人数对其上涨影响最显著，是首要因素，其表明辽宁省区域教育与其他地区相比，有着一定的优势，在规模上呈现出良好的发展势头，但在发展中还应注重内涵建设，不断提高教育教学质量。其次为GDP对房价的发展贡献。一定时期内，GDP仍是产业发展的助推器，在经济不断发展的过程中，无疑也助长了房地产价格的上涨。而从人口因素对房地产所产生的影响变化来看，人口因素对房地产的上涨呈现出负向变化趋势，说明近年来，辽宁省区域人口规模总体有一定的下滑趋势，人口净流出对房地产业的贡献呈现负向增长趋势，这也印证了近年来，学者对辽宁省人口的研究，即东三省的人口规模总体呈现出下降的发展态势。从这一点来看，辽宁省应加强人口政策的调整，突出人才引进政策对产业的发展作用。

四、结论

突如其来的疫情令房地产业面临着诸多困难，使其发展受到严重冲击。为了不断推进辽宁省房地产稳定发展，需完善辽宁省区域房地产住房结构，加快区域房屋租赁市场的发展，实行“租售并举”之策，创新房屋租赁市场的建设机制。利用回归方程，通过对辽宁省房地产影响因素的研究，可得出：（1）辽宁省区域房地产租赁市场还需不断完善。经历多年的发展，辽宁省房地产业已有相当规模，2019年辽宁省商品房销售额338.0亿元，比上年增长23.7%。但发展中，用于租赁房屋的建设还存在缺陷，据资料，2018年辽宁省出租房屋所占比例仅为0.89%，对房地产商品房的影响较弱，需下大气力，补齐短板，促进辽宁省房地产发展平稳有序。为了不断促进区域房地产业的发展，实行差异化租房地产租赁政策，稳定辽宁省区域房地产业的发展。根据数据，辽宁省区域房地产主要归为两大类，一类是沈阳、大连；另一类为辽宁省其它十二个地级市。在一类房地产发展热点地区，实施房屋租赁建设机制，有序促进房地产的租赁业务开展。同时积极引导房地产的良性消费，实施房屋租赁倾斜机制。在其它房地产发展地区，实施房屋租赁扶持建设机制，有效提升房屋租赁的比例，满足不同人群的需求。（2）“租售并举”，注重辽宁省区域房屋租赁建设，保证区域房地产发展的均衡性。房地产的健康发展取决于其稳定的供给与需求，通过提高房屋的出租数量，可缓解房地产供给压力，提高房地产供给数量，保证房地产的需求，维持房地产的供需平衡。同时，房地产出租数量的增加，可有效抑制辽宁省商品价格的异常波动，使其保持相对稳定性，防止房地产由于价格的过快上扬或下降发生崩盘，可以讲“租售并举”不失为稳定房地产经济发展的有力举措。（3）充分发挥教育在辽宁省区域发展中优势地位，促进房地产业的积极向好。近年来，辽宁省加大了在教育的上的投入，不断促进教育的发展壮大。通过分析，辽宁省在教育行业发展中有着巨大的优势，与其它省份比，规模大，人数多，竞争强，而与其它行业比，教育对房地产的贡献率较高，居于前列。有鉴于此，在房地产业的发展中应借力于教育产业发展，使之在辽宁省区域内实现均衡化发展，避免地区间教育资源差异化。着手加强辽宁省区域教育产业的公平化，均衡教育发展，使其资源得以优化利用，并以此为契机，带动房地产业的均衡化发展。

作者:袁建林 袁景 单位:辽宁工业大学经济管理学院 中国农业银行天津软件开发中心