房地产开发项目材料采购管理成本研究

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摘要:文章简要分析了采购管理成本工作项目中的常见问题，提出了加强建材采购管理成本控制的有效措施，以案例分析视角验证材料采购管理成本控制的有效性;同时对比了多种供应模式产生的采购管理成本:时间成本对比、交易成本对比、材料采购管理成本对比，以期为房地产提供科学的采购管理成本运作形式，减少资金浪费事件发生，创造可观的经济效益。

关键词:采购管理成本;时间成本;交易成本

现阶段房产单位实际运作的项目管理工作，逐渐融合精细化思想，减少成本使用，加强质量管理，逐渐成为房产单位工程管理的核心项目。在房地产项目中，建材成本直接影响着工程造价的整体结构。一般情况下，材料成本在工程造价结构中占比至少50%。为此，加强材料采购管理成本控制，对比多种供应模式产生的成本问题，以期获取最为经济性的成本控制途径，有助于提升房地产企业发展能力。

一、房地产项目针对材料采购管理成本控制方法

(一)采购管理成本工作项目中的常见问题。采购成本管理工作中，常见的问题一般体现在沟通方面，具体而言，则体现在采购部门与供应商，以及施工责任主体与采购部门之间。1．采购部门与供应商之间尚未建设有效的沟通机制，甚至存在信息交互不畅、合作不稳定等问题发生。较低的产品定位问题，将会造成采购单位以经济创造为主导，与供应商陷入价位争讨过程中，由此引起材料采购不及时，增加工程成本，加大材料采购管理压力等问题，形成不利于采购管理工作的问题。2．施工责任主体与采购部门之间存在沟通不善问题。施工单位以材料为基础，对采购管理部门施加压力，使其管理工作处于紧张状态，难以保障管理成本的受控性，甚至出现材料质量与价位不对等的采购问题发生［1］。

(二)加强建材采购管理成本控制的有效措施。在任何利益体中，双方沟通不畅，均会导致工作质量下降。因此，为了促进房地产项目有效完成，将材料采购管理成本进行控制较为重要。1．有效维护采购与供应商之间的关系。加强部门与供应商之间的关系建设，以期提升供应商对房产项目的信任，为长期稳定合作奠定基础。稳定的合作关系，有助于控制材料采购管理成本。房地产项目经营单位借助多重措施，比如市场调研、资质审核、材料质检等，以此甄选诚信度较高的合作伙伴。供应商以合作伙伴身份，与房地产单位建立有效合作关系，为房地产单位提供材料质量标准保障，保证材料采购成本的合理性，增强货物来源的稳定性等，为房地产单位科学运行采购管理成本控制提供基础条件。通过以上分析可以看出，供应商与采购之间，存在着明显联系，保证两者的联系能够稳定在和谐的水平，是确保两者利益能够共同得到保证的关键。2．加强材料采购管理。房地产项目运作主体单位应制定较为完善的材料采购计划，实施完成采购、储备等各项工作。与此同时，建设相对完善的采购管理约束机制，适时开展信息化管理方式，加强企业管理人员与采购负责人之间的信息共享能力，减少管理资金浪费问题发生。同时加强工程现场管理，严格控制材料质量，减少材料重复购买事件发生，加强采购管理成本控制的有效性。加强材料采购管理，重点同样在于保证采购人员具备较高的成本控制能力，以及对材料质量进行识别的能力。要保证能够利用最少的资金，获取更加高质量的材料，从而为项目质量的提升提供保证。

(三)案例分析。本部分通过案例分析的方式，以房地产项目为例，对材料采购管理成本的控制方法进行了研究。1．案例基础情况房产开发项目在采购管理期间产生的成本，包括材料运输、存储保养等、为此，以A开发项目为例，开展采购管理成本控制的量化研究。A开发单位在购进钢材时，采购计划为430吨，针对合作过的三家供应商，开展管理成本对比分析，将三家钢材供应商分别设定为S1、S2、S3。钢材材料对应两个工程地质，分别为K1、K2。2．采购管理运输成本使用情况430吨钢材采购运输费用具体表现为:(1)有三种型号的钢材，采购运输成本为50元/吨，其质量分别为90吨、70吨、80吨。(2)有两种型号的钢材，采购运输成本为100元/吨，其质量分别为95吨、65吨。(3)有一种型号的钢材，采购运输成本为80元/吨，其质量为75吨。将上述运输成本相加，即(90+70+80)×50+(95+65)×100+75×80=12000+16000+600=34000元。3．采购管理运输成本控制方案三家钢材供应商S1、S2、S3向两个工程K1、K2运输钢材的材料数量，共为六个参数，分别设定为a1、a2、a3、a4、a5、a6。结合六种钢材质量，设定最小运费成本为Pmin=90a1+70a2+95a3+80a4+65a5+75a6。设定运输约束条件一:a1+a2+a3=200，设定运输约束条件二:a4+a5+a6=230，将变量与约束条件逐一输入lingo程序中，获取成本优化结果，即a1=50、a2=150、a3=0、a4=50、a5=0、a6=180，带入Pmin计算程序中，结果为32500元。4．案例分析在案例中，成功减少了材料采购运输管理产生的成本，有效减少1500元运输费用，由此凸显出采购管理成本控制的积极意义［2］。

二、多种供应模式产生的采购成本对比

(一)对比时间成本。在案例中发现材料采购管理成本具有可控性，为此，以时间成本为视角，对比获取有效的采购管理成本方法。结合相关规定内容可知:房产单位应在合同签署有效期限范围内，完成工程预付款［5，20］%的支付，在工程时期依据工程建设完成情况，逐步完成资金扣回。1．“包工包料”运作形式下，工程进度款的支付项目为:工程实际使用建材产生的成本。2．“甲供材料”运作形势下，房产单位以月为时间跨度，向供应商支付材料成本时，相比“包工包料”运作形式，提前了至少2个月周期。由此发现:两种材料供应运作形式，将会产生差异性材料款支付时间，间隔至少2个月周期，由此产生时间成本对比问题。1．“甲供材料”供应条件的支付形式，是房产单位以月度为基础，向材料供应商完成当月材料工程使用产生的成本。具体支付时间以材料质检达标为参考。2．“包工包料”供应条件的支付形式，材料成本由施工单位采取预支付形式，房产单位结合施工单位实际使用的建材，对其予以支付。在材料运输、工程量、建设材料款项申请、支付材料采购成本等过程，时间跨度至少为2个月。经对比发现:“包工包料”供应条件具备时间成本的经济性，有助于减少房产单位资金支出。

(二)对比交易成本。1．对比项目。交易成本具体表示在交易完成、采购与供应双方达成共识时，产生的信息采集、交流等成本，具体表现为合同签署成本、材料质量监督成本、材料问题协调成本三个成本项目。2．对比过程。(1)“甲供材料”供应模式中，房产单位应在招标文书中标注“甲供材料”相关字样，表示房产单位针对建材使用、供货、结算等流程，在与供应商协商基础上完成材料成本约定。在工程建设周期较长的情况下，多方组织参与建设，房产单位应与供应商、施工方等单位，针对材料采购管理，比如供应、运输、数量核对、质检、存储、施工方规范使用等情况，加以有效控制，以此形成材料控制成本、材料问题协调成本等。(2)“包工包料”供应条件中，房产单位无须与供应商建立供应关系，仅需与施工单位完成合同签署。由施工方针对工程项目建设需求，制定较为完善的材料采购计划，相比“甲供材料”供应模式，省去了建材采购程序，由此相应减少了房产单位在材料采购期间发生的合同签署成本、材料质量监管成本、材料问题协调成本。3．对比结果。从交易成本结构方面观之，“包工包料”能够有效减少房产材料采购管理成本项目，科学控制房产材料采购成本金额，具有使用的必要性。

(三)对比材料采购管理成本。1．对比过程。(1)“甲供材料”供应模式中，房产单位将会承担材料采购成本费用、施工方对房产单位提供的材料保管费用、施工方补充采购产生的成本费用，包括采购、保管。由此确定“甲供材料”供应模式，产生四项采购管理成本。(2)“包工包料”供应模式中，房产单位仅承担施工方采购产生的成本费用，比如采购成本、材料存储成本。由此确定“包工包料”，产生两项采购管理成本。以E城市管理单位的规定内容可知:房屋工程材料采购成本费率为3%，采购成本费率为1．7%，其余为材料采购保养费率。设定项目总投资金额为Q，由此获得:“甲供材料”采购管理成本费用为1．7%×45．0%Q+1．3%Q=2．65%Q;“包工包料”采购管理成本费用为3%×Q=3%Q。2．对比结果。(1)当材料成本占据工程量小于55%时，“甲供材料”供应模式具有经济性。(2)如若材料成本占据工程量大于55%，“包工包料”供应模式具有适用性。

三、结语

综上所述，以房地产项目为视角，加强材料采购管理成本控制，有效开展多供应模式下采购管理成本对比分析，分析发现:包工包料的供应形式，成本控制效果较好;结合房地产企业规模与材料管理形式，确定材料管理形式，能够提升材料采购管理成本的控制效果，减少资金浪费事件发生。为此，在后续材料采购成本管理中，应以房产项目为视角，制定具有个性化的管理方案，以此提升成本管理效果。

参考文献:

［1］吉敏江，范敬宁．房地产项目材料采购管理的改进优化分析［J］．地产，2019(24):107．

［2］刘晓光．房地产项目材料采购管理的改进优化分析［J］．建材与装饰，2019(26):207－208．

［3］李杰，吴梦玫．营改增条件下材料采购管理成本对比分析:以房地产企业为例［J］．福建工程学院学报，2018，16(4):391－395．

作者:吴碧虾 单位:漳州市龙文区城市建设开发中心