房地产企业管理会计报表设计问题探析

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摘要:近年来，我国房地产行业逐渐壮大，房地产企业也获得长足发展。但在市场竞争愈发激烈的情况下，房地产企业若想保有一定地位，就必须做好自身的财务管理，尤其是管理会计报表方面，降低企业经营风险。基于此，文章以当前时期房地产企业管理会计报表设计中存在的问题为切入点，探究具体应对措施，以期提高房地产企业核心竞争力，实现长远健康发展。

关键词:房地产企业;管理会计报表;存在问题;应对策略

管理会计报表是房地产企业重要的管理分析工具，不仅能够为企业经营决策提供有效信息，还能帮助管理者预测经营状况，为评估管理者绩效提供重要依据。新形势下，房地产企业为适应全球化经济发展方向，不断转变自身管理模式和管理制度，更加注重管理会计报表的设计，使其满足动态企业管理需求，推动企业发展进程。

一、房地产企业管理会计报表设计中存在的问题

其一，会计报表缺乏实效性。房地产企业的业务涉及范围较广，而且预售制度较为特殊，企业的预售收入与实际收入获取之间存在较长的间隔时间，通常为几个月到几年，致使会计报表设计无法全面反映房地产企业的所有资产和经济面，对企业的债偿能力产生错误判断，使得报表结果与实际情况相背离［1］。而且，企业报表只反映某一时间点企业的经营状况，房地产企业由于预售制度和期间费用相关规定，当时的静态数据与企业真实业务状态存在偏离，无法真实反映企业经营状况和未来发展方向，缺乏实效性。其二，管理会计报表科目与实际经营不一致。企业管理会计报表的设计是基于财务报表的，为确保管理会计报表与财务报表的一致性，管理会计报表的核算方法和计量范围需要与财务报表保持一致，通常是利用归集和分摊的方式将发生的每项支出归到各责任中心的财务报表中，但是各责任中心中的一部分项目属于不可控费用，使用分摊的方法就很难保证管理会计报表的客观性［2］。而且，房地产企业现有的会计制度中指出，在实际开发过程中产生的一切财务支出、销售支出和管理支出都属于期间费用，期间费用入当期损益，导致企业在竣工之前极易出现亏损状况，难以在实际中体现企业的潜在收益，使管理者无法对企业实际经营水平做出准确判断，继而降低管理会计报表协助经营决策作用。其三，财务人员专业能力不足。财务会计人员自身对设计工作存在狭隘认知，不能与时俱进，导致管理会计报表无法为企业发展提供战略服务导向。目前大多数房地产企业的管理会计设计人员都是数据搬运工，只是依据企业管理活动和相关信息设计报表，单纯反映一定时期内企业财务信息与非财务信息之间的联系，只发挥了数据收集和加工整理作用，对财务会计报表缺少深入有效地分析，或者分析结果与企业真实情况相互背离，无法切实揭示和反映数据变化背后的风险问题和业务原因，难以为企业决策提供支撑建议，失去了管理会计报表设计的意义。其四，管理会计报表设计独立性不足。在大多数的房地产企业中，管理会计设计往往受到企业领导的忽视，很多企业也不具备单独的管理会计设计岗位，往往由财务会计或者其他岗位代替，企业的财务工作往往以记账和报账的形式进行，缺乏完善、独立且有效的管理会计报表体系。

二、改善房地产企业管理会计报表设计中的策略

(一)构建完善管理会计报表体系。完善的管理会计报表体系是报表设计的基础，房地产财务管理人员应该构建集管理会计预算、分析、评估指标、评价报表于一体的管理会计报表体系，规范报表数据来源、处理流程、数据筛选和整理等方面，同时结合市场环境和竞争对手指标，设计全面详实的管理会计报表，为业务处理环节中问题和风险的发现、处理提供数据支撑，提高企业的运营效率。其中，会计分析报表体系是指对房地产年度预算以月份为单位进行拆分，按照上个月的经营状况设计下个月的预算目标。在进行报表分析时，利用差异程度报表、差异分析报表、差异计量报表等形式，对企业各种活动提供差异信息，对有利差异和不利差异进行明确区分。房地产企业根据报表内容，对影响因素较大的进行控制，并对产生重大影响因素的原因进行分析，提出针对性的具体建议，为企业战略决策提供科学依据。评价指标体系是指将价值管理目标与管理会计报表相结合，形成房地产企业EVA(EconomicValueAdded，简称EVA，即经济附加值)评价指标，分别从财务和顾客两个方面对企业的经营情况进行分析。从财务方面看，基于EVA指标从财务层面建立评价指标，层层划分，分别形成价值创造指标和价值驱动指标两个部分［3］。比如，按照房地产企业的不同发展阶段设计不同的对应指标，在创业初期，评价指标以收入能力和现金流量为主;在成长阶段，评价指标应在收入提升的基础上设计资本使用效率和资本结构指标;在衰退阶段，评价指标设计应与现金流密切相关。从顾客方面看，顾客是房地产企业的经济利润来源，企业应给为顾客提供高质量的产品和服务，才能获得长远发展，因此在评价指标的设计时，应该以客户满意度、客户保持率和市场份额为主，为提升房地产企业价值提供充足的有利条件。

(二)综合应用各项财务分析方法。管理会计是会计的重要分支，通过利用相关信息，实现财务与业务的有机融合，主要服务于单位内部管理需求，为单位决策、规划、控制、评价等提供重要依据。管理会计的资料主要来源于财务会计，是对财务会计信息的深加工和再利用，其表现形式多种多样，包括文字资料、图例、分析计算表、报告等。因此在管理会计报表的设计中，为提高数据的有效性，应该综合应用各种财务分析方法对基础数据进行解读和分析，为企业发展趋势提供直观预测。例如，可以利用对比分析法，利用财务报表中两项相关数值的比例关系反应和揭示公司财务状况和经营成果。或者因素分析法，即选取一定的经济指标为对象，借助各种因素间的数量依存关系，通过因素替换，测算各项因素变动对其差异的影响程度。或者，在对比分析法的基础上使用尽速分析法对差异原因进行进一步分析，确定引起指标变动的具体因素，以及造成的影响程度，进而制定具体的应对措施，提高公司经营管理水平［4］。此外，财务人员进行管理会计报表设计时，还需要全方位了解当前时期国家的经济环境和宏观政策，了解特定地区房地产发展方针和目标，掌握供应链上下游之间的关系，明确竞争对手的市场竞争能力，评估企业自身竞争实力，并借助与竞争企业之间的对比，明确、发展自身竞争优势，增加市场份额。

(三)提高管理会计人员设计能力。随着信息技术的不断发展，房地产企业逐渐步入无纸化、网络化办公时代，财务智能机器人和各种专业软件的出现，也为提高管理会计人员工作效率和服务质量提供了更加便捷的条件。但是，部分管理设计人员长时间保持一定的工作方式和工作节奏，思维固化，对新鲜事物接受能力不足，每天花费较多的时间在数据的搜集和整理中，严重降低了工作效率，也无法真实有效反映企业财务状况和经营成果，准确预测企业发展前景。面对这一情况，管理会计人员应该打破原有固化思维模式，实现管理会计领域的信息化和智能化，借助相关工具提高数据搜集整理的便捷程度，将更多精力放在分析和研判中，同时，紧跟时展潮流，不断接触先进财务管理知识和设计方法，积极参与业务讨论，逐渐提高自身专业水平，通过业财融合为企业发展提供更加科学、合理、有效的管理会计报表，推动企业的长远健康发展。

(四)充分利用管理会计报表附注内容。管理财务报表是高度浓缩和提炼的会计信息，但在实际工作中，由于房地产企业的广阔性和复杂性，以及各地会计政策选择的不同，房地产企业需要借助附注的形式对管理会计报表的编制依据、编制基础、编制原则、编制方法和主要事项等进行解释和说明［5］。例如，可以将管理会计报表中的科目按照责任自主权划分为可控制和不可控制两个部分，如可控制的经营费用包括办公费、会议费、营销推广费等，不可控制的包括不可预见的咨询评估费、劳务外包费、人力招聘费等，对不可控制的费用进行补充说明，深入剖析企业管理会计报表相关信息，准确把握房地产企业整体经营状况，全面、客观、准确地评价企业的发展和竞争能力。

三、结语

综上所述，在经济全球化和信息技术蓬勃发展的今天，房地产企业要认识到提升管理会计报表设计能力的重要性，明白管理会计报表的设计优化不是一日之功，而是一个动态发展的过程，需要根据不同阶段房地产企业的战略调整计划、管理架构变动、经营者具体需求等设计不同的会计报表。同时，在进行管理会计报表设计时，相关人员可以借助专业软件和工具自动搜集相关数据，节省时间，便于其深入分析研判报表数据，使其更能贴合企业实际管理需求，提供真实准确的决策依据，促使企业在日后获得更好更大的发展。

参考文献:

［1］高歌，李之媛．从管理会计角度对呼和浩特市万达房地产企业的成本分析［J］．经济管理:全文版，2016(8):270．

［2］何武．浅谈新形势下房地产企业管理会计应用对策［J］．市场周刊:理论版，2018(7):35．

［3］吕鑫瑶．房地产企业财务管理中财务报表分析的应用［J］．现代经济信息，2019(11):91，93．

［4］沈佳佳．浅析财务报表分析在房地产企业财务管理中的应用［J］．中国乡镇企业会计，2019(5):83－84．

［5］黄菁．对管理会计在房地产企业管理的应用探讨［J］．中外企业家，2020，671(9):75－76．

作者:邹文婷 单位:金茂西南企业管理(重庆)有限公司