房地产投资信托基金发行模式

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房地产投资信托基金(REITs)的发行模式主要是在组织不同、信托不同、资金筹集形式不同的情况下，有着不同的发行模式，为房地产行业、投资者提供了很好的双向服务，但是目前也有很多困境，需系统性、深入性的研究分析，调查实际情况，提升服务质量、服务水平。

国内房地产投资信托基金(REITs)发行模式

组织层面分类从组织层面进行发行模式的分类，主要涉及到公司类型、契约类型，首先，对于公司类型的发行模式，就是发起人需要根据公司法的相关法律法规，在法律方面享受独立性法人资格的基金公司，向着社会公开性的发行股票，投资的一方可以利用购买股份的形式实现投资的目的，股东所选举出来的董事会，负责管理基金投资的事宜，最终将投资所获得的利益，利用股息的形式、红利的形式等为投资者分配。公司类型的发行模式，其中主要的法人治理结构主要就是股东会、监事会、董事会、管理队伍，互相具有制约性的特点、监督性的特点，使得投资者能够获得更大的利益、更多的效益。其次，契约类型的发行模式，就是将信托契约所设立的基金当做是基础部分，没有独立性法人的资格，属于单纯的金融产品。此类发行模式中的契约，是由投资一方、资产管理一方、资产托管一方所组成，其中的投资一方、资产管理一方利用契约的形式设立信托关系，资产管理的一方需要结合契约要求，为投资一方发放受益凭证，并且还要接受委托针对资金的运营进行管理，资产托管的一方，需要接受委托，对信托资产进行报关，在名义方面属于资产的所有人，三方之间利用契约的形式，可以预防资产管理一方或者是托管一方侵吞资金，最大程度上达到投资一方利益的保障目的。信托类型分类按照我国的房地产投资信托资金(REITs)的具体投资方向来讲，可以将其划分成权益类型、抵押类型。首先，从权益类型的情况而言，就是直接投资经营类型的房地产，经营收入属于主要的资金来源，涉及到租金收益、本身升值方面的收益。其次，抵押类型的(REITs)发行模式，是为房地产所有者，提供相应的抵押贷款，获取到利息方面的收益，也可以是投资到资金证券化的产品中，获得到一定的效益。另外还有混合类型的(REITs)发行模式，就是将上面两种模式相互混合。资金筹集方面的分类从资金筹集的角度来讲，主要划分成私募类型、公募类型的(REITs)，首先，对于私募类型而言，就是不公开的向着某些个人或是机构投资一方筹集资金，不可以进行上市公开性的交易。其次，从公募类型的情况而言，就是利用公开发行的形式，面向群众、机构等投资一方筹集资金。当前从国际领域的发展情况来看，主要使用公募类型的(REITs)发行模式，但是，我国目前还没有制定完善的房地产投资信托基金的法律制度、规定内容，缺乏监管工作力度，难以确保公募类型发行模式的良好应用，所以局限在私募类型的模式，相信在未来的阶段，房地产信托基金会逐渐向着成熟化、现代化的方向进步，公募类型的发行模式会成为投资信托基金市场中最为良好的应用模式。

国内房地产投资信托基金(REITs)发展困境

法律法规、政策制度不完善目前在我国的(REITs)发展过程中，还存有法律法规不完善、政策制度不健全的问题，究其原因就是缺少一定的重视度，不能按照行业的发展特点健全法律法规的内容、政策保障制度。近年来在房地产开发商炒作的情况下，价格快速提升，导致商品的售价已经超出本身具有的价值，在市场价格过高的情况下，会导致多数有购房需求的人缺少购买的经济能力，导致房屋的控制率开始变得越来越高，对房地产企业的效益产生一定影响。而房地产行业在发展的过程中，对金融资金的需求量高，(REITs)方面的需求也在不断增加，如果我国不能健全有关的法规、政策，将会导致(REITs)的发展受到不利影响。缺乏健全的监督机制我国(REITs)发展的过程中，监督体系的构建、完善属于重要基础保障，只有合理执行监督工作，才能促使行业的良好发展。但是，当前相关行业缺少完善监督机制、监督模式，难以通过有效性的监督措施来规范行业的行为、增强行业的发展水平，长此以往会导致行业发展水平难以提升。缺乏高素质的管理队伍管理人员、队伍的专业性直接影响我国(REITs)的发展水平，但是目前在相关的(REITs)领域中，存有管理人员、队伍不专业的问题，所聘用的管理人员缺少一定专业素质，工作的过程中不能通过科学化、专业性的措施来执行工作，长此以往会导致管理效果降低、管理质量难以提升。国内房地产投资信托基金(REITs)的困境应对措施完善法律法规、政策制度我国在时展的进程中，银行贷款已经成为房地产行业的融资主要措施，在过于依赖贷款的情况下，很容易导致银行面临风险、压力，并且在(REITs)方面也会面临一定风险。因此在我国(REITs)发展期间应该重点健全法律法规、政策制度，明确以公募为核心的不同发行模式法律要求、规定，提出不同主体的行为规范标准、行为的要求，在规范人员行为的同时预防出现市场混乱、盲目投资等各类可能发生的问题，提升相关投资信托基金(REITs)市场管理效果的同时，使得各种发行模式的应用都能够得到保护。其次，应完善政策制度，为(REITs)提供优惠政策、指导政策与扶持政策，争取在新时期的环境下促使(REITs)各种发行模式的良好实施。健全监督机制(REITs)的发展过程中监督工作十分重要，应完善其中的监督模式和机制，首先，统一监督工作标准、要求，整合市场中的各类监管资源，预防出现监督成本过高的现象，利用灵活性的形式进行市场价格调整的监督、货币金融调控的监督，严格落实信息披露的制度和要求，阶段性利用日报形式、年报形式、月报形式等将财务信息状况披露出来。其次，应保证监督机制具有与时俱进的特点，在全面、系统监督(REITs)发行模式的同时增强行业发展的规范性水平。提升管理团队专业化程度对于(REITs)管理团队来讲，工作的专业性、规范性直接影响我国房地产投资信托基金的发展水平。因此，应该重视管理队伍的专业性，定期开展培训活动、教育活动，利用教育培训的方式增强其工作的专业化程度，使其可以掌握各种管理工作的专业知识、专业技能。同时还需建设人才库系统，在其中存储与整合各类管理人员的信息、资料，便于统一性、规范性的实现人才管理目的。

结语

我国房地产投资信托基金的发行模式较为丰富，发展效果较好，但是目前在发展过程中存有法律政策制度不健全、管理队伍不专业等问题，不能保证发展水平。因此在未来发展期间应重点完善法律法规、政策制度，健全监督管理的体系和机制，增强团队的专业性、专业化程度。

作者：张洋