房地产项目下投资风险及管理浅析

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摘要：房地产项目是一项系统化、复杂化、专业化的工作，其风险和收益往往成正比。在房地产项目投资管理过程中，需加强风险控制与管理。文章表述的房地产投资特指一般商住用地的拿地决策，具体研究房地产项目投资过程中的风险特征，分析房地产项目投资风险因素，并提出对策，以供参考。

关键词：房地产项目；投资；风险因素；风险管理

1房地产项目投资风险的特性

1.1多样性与组合性

房地产投资项目投资周期较长，会受到外部因素的干扰，且这种干扰远大于其他投资因素，如经济态势、宏观经济动向、城市需求、行业竞争、法律法规等，这使房地产项目投资风险具有多样性与组合性特征。

1.2不确定性

房地产投资的周期长、涉及面广，故不确定性是其非常重要的一个特点。简而言之，无法准确地对其进行预估和分析。另外不可抗力和经济危机等因素，也会对房地产的投资产生影响，因此房地产投资风险具有不确定性。

1.3变现性差

在房地产项目投资建设过程中，资金需求量大且前期投入较多，而其实现营收的方式较为单一，主要是通过销售变现，以实现盈利，其与债券、股票等随时可以变现的方式具有很大的差异，要想短期变现，很可能会造成严重损失，即变现性较差。

1.4激励性强

在需求端层面，房地产投资依然是消费者需求端的重要选择。特别是在一、二线城市，项目周边既有的配套，远期规划的想象空间，依然是商品房二级市场的有力支撑。由此可以印证高风险行业可以带来高利润的特征，一般而言，房地产项目投资风险也会给投资者很强的激励性。

2房地产项目投资风险的产生因素

2.1外部环境

房地产市场会受到外部环境因素的影响，外部环境因素主要是指企业或项目以外的因素对房地产投资造成的影响。因为房地产开发是一个综合性的过程，可能会受很多外部因素的干扰，主要表现为政策因素、需求端因素和供给端因素。（1）政策因素。国家政策对房地产的发展具有举足轻重的作用，主要分为土地出让政策、交易政策、城市规划等。在房地产发展过程中，土地价格是房地产项目投资总额最重要的构成。土地成交价不仅对房地产项目投资的现金流出产生重要影响，同时也影响项目的销售价格预期，国家通过调整供地节奏，对土地出让价格进行干预，进而影响房地产项目投资收益，与此同时，房地产行业的交易政策也会实时受到政府的干预。比如，项目是否能绑定车位销售，限购、限贷手段，二手房交易的届满年限等。此外，城市规划也是房地产项目投资风险的重要因素。规划的变动和主导规划政府官员的变更，都会影响目标项目在客户心目中的价值预期。（2）需求端因素。需求端因素主要体现在消费者的潜在基数、收入、消费习惯等方面，需要房地产投资企业对需求端，也就是客户做深入的分析和研究。在人口净流入的城市、区域，就具备对商品房住宅的潜在需求量，而在人口净流出的区域，房地产投资的风险系数较高。居民的收入情况直接影响客户对购房总价的承受能力，在居民收入不高、购买力受限的区域，房地产项目投资的风险较大。（3）供给端因素。供给端因素也会对房地产投资产生一定的影响，主要由前端建设和后端销售两个部分组成。前端建设是房地产投资项目建设成本的主要组成部分。特别是在一些土地价格较低的三、四线城市，建设成本占总投资额的比重相对较高，而建设成本又是地产项目融资资金的主要投入项，也是项目运营的主要管控点。若遇上材料价格、人工成本大幅度上涨，而当地的房价增幅无法覆盖成本的不可预见性增长，那么房企的项目投资收益将难以实现投研预期。

2.2房地产企业内部因素

（1）房地产企业的战略导向及投研从业者的素质和研判。房地产企业的战略导向及在房企中从事投研工作的人员从业素质和研判方向，对房地产企业的投资决策具有导向性作用。比如，在企业扩张性战略的引导下，项目的落地与投研人员的业绩直接挂钩，往往会驱动投研从业人员过分乐观地预测销售的价格预期、去化周期，过分压低建设成本、期间费用的投入，从而造成项目土地受让价格偏高，增加项目的整体运营风险。此外，在遵循稳健型战略企业从事投研工作的从业者，在多数情况下往往过分规避与风险的博弈，对未来的销售价格预期、去化流速持保守态度，从而产生丧失超额投资回报机会的风险。（2）房地产企业对自身运营效率的把控。房地产项目进入实施期后，企业运营对投研测算的预期收益是否能实现，起着重要作用。如果运营效率较低，建设速度较慢，难以快速销售，就可能导致项目资本金的沉淀周期较长，资金利息增加，其预期收益必受到不良影响。另外，如果项目整体完成快速去化及交付结利，在市场总体上行、房价普遍上涨的前提条件下，可能会失去获取超额回报的机会，全项目的销售净利润率也会受到一定的影响，但其将回笼的资金用于新的项目开发，提高资金的利用率，其总体回报率则可能更高。

3房地产项目投资风险的对策

3.1深化项目分析，做实项目可行性分析

可行性研究分析是房地产项目投资决策的重要工作，应进行深入的可行性研究分析，了解目标地块与所在城市周边区域的地缘、经济关系，以及地块现有配套和远期规划的情况。同时，应加大对市场环境数据的搜集力度，建立土地及房地产的一二级市场的全方位数据库。对于需求端部分，应着重参考目标地块周边地产项目的客户情况，结合城市居民的消费水平、收入水平精准定位目标客户。结合企业的产品标准化制订符合市场定位的产品方案，包括户型、面积、配比、产品配置标准等，深化方案的落地性。此外，对于目标成本（建安成本、期间费用）的把握，应根据当地的实际情况，结合公司标准化的数值做测算安排。要让工程、成本、招采、产品设计、营销等职能部门参与项目的投研工作，当项目取得后，各职能部门可以第一时间开展工作，以实现项目快速启动、快速报建，缩短项目前期工作时间，进而缩短项目开发周期，提高项目投资回报[1]。

3.2建立“投、建、营”一体化的项目实施机制

准确的可行性研究报告不仅是投资决策的重要依据，也是项目运营阶段的指导性纲领文件。因此，房企需要注意加强投资和运营的一体化管理。在项目运营过程中，应以可行性研究报告阶段为纲，提报项目启动阶段、项目建设预算、项目销售价格测算阶段的测算结果作为投评反馈依据。在项目实施过程中，应定期将实际运行的情况与投研阶段的测算进行评价，将投评结果的反馈与项目运营的有效性责任有机结合，实现项目的“投、建、营”一体化。

3.3加强信息技术的应用

房地产项目投资过程中应充分利用信息化技术进行风险管理，发挥信息化技术优势，快速获取投资项目的信息和国家政策，并且运用大数据、云计算等方式合理地进行项目匹配，为投资方提供可靠的投资建议。在项目运营过程中，利用信息化手段缩短审批时限，优化审批流程，以提高审批效率及有效性。高效的审批流程能保障项目运营的连贯性，从而使项目在运营过程实现内生动力的统一，从而实现投评的预期目标。

3.4以“高周转”的方式应对远期风险

在国家“房住不炒”的政策下，房地产行业谋求“超额利润”的暴利时代已成为过去式，因此，项目快速设计、快速建设、快速销售、快速结利的“高周转”模式往往能将远期即将发生的风险降至最低。这要求房企建立“项目执行效率化”的工作模式，特别是设计、招采、报建等前期工作需要在投研阶段适当介入，将运营阶段的生产要素投入项目建设、项目销售及回款中。现金流的快速回正不仅能使企业的投资风险得到最大程度的降低，提升资金的周转效率，而且能为企业扩大再生产、区域项目再投资、进一步扩大区域市场份额提供资金保障[2-3]。

3.5构建股权合作开发的模式以防范风险

如今，房地产调控力度不断加大，一线城市的集中供地强度逐渐提高，房地产行业的行业集中度逐渐提升，对房企的资金实力、运营能力提出了更高的要求。一些央企、国企在集中供地下的“拿地优势”逐步体现。因此，知名度不高又注重风险把控同时自身运营能力较弱的房企，可以采取股权合作方式，以“联合拿地”的模式寻求与头部房企的合作，依托头部企业专业化、系统化的投研能力，以及成熟的风控标准、高效的操盘能力获取投资收益。倘若将并表权交至合作方，还能规避“负债率”提高的风险。

4结束语

现阶段，房地产项目投资风险逐步提升，因此要充分认识房地产投资内部风险、外部风险的表现，并分析其原因，在投资前做好充分的投研工作，并将投研工作与运营工作有机结合，实现权责统一，以提升项目运营效率，增强项目的运营能力，有效规避风险，获取更多的投资收益。

参考文献：

[1]李宏杰.房地产企业项目投资决策管理的优化[J].山西财经大学学报,2021,43(S2):50-52.

[2]吴佳.房地产项目投资的风险因素及其应对措施[J].住宅与房地产,2021(2):41-42.

[3]姚文博.房地产企业投资副中心城市风险管理研究[D].西安:西安科技大学,2015.

作者:许尔东男 单位:中交（厦门）投资有限公司