房地产投资管理现状及改进措施探析

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摘要：现如今，房地产作为人们的固有资产，对人们的生活带来很大的影响，房地产企业在实施土地投资管理的过程中，有关于投资管理的途径与方法主要有很多种，选择不同的投资管理与方法对于房地产企业以及其他相关税务筹划的作用与影响也是不一样的，这就需要房地产公司自身做好科学的判断与正确的选择。鉴于此，本文分析房地产投资管理中存在的一些问题与解决对策，旨在有效帮助房地产公司切实做好其清算工作，合理控制其成本支出。

关键词：房地产企业；投资管理；问题对策

房地产行业是国民税收的主要来源之一，对整个中国经济发展、社会建设等都起到了关键性的推动作用，所以房地产行业的发展始终是国家密切重视的行业。房地产开发商在进行投资管理中，需要合理分摊成本，以保证其清算工作稳步开展，但很多房地产开发商在此清算过程中仍存在着不足之处，这不仅可能会大大降低其工作质量，还可能影响到整体布局、市场竞争等，所以，房地产开发商必须应该高度重视在土地增值税的清算中涉及有关投资问题，需要及时制定出有效的措施来加以解决，进而提高自己在投资中的应变能力。

一、房地产投资中的相关概念分析

（一）现行投资管理方式

现行的土地投资管理方法中的销售价格比率分摊法主要包括三种，分别为土地占地面积法、销售价格比率法及其他建筑面积法。占地面积法则就是按照房地产项目单位的土地利用权价格所对应总面积的百分比来进行售价和购买权的实际成本百分比进行计算，售价比率法则就是以房地产项目单位的实际售价百分比为计算基准进行购买权和房屋的实际售价百分比为计算基准，进行购买权和房屋的实际售价百分比进行计算，建筑面积法则主要是按照一个房地产项目单位的根据建筑物面积占全部建筑物总面积百分比来确定购买权与住宅价格之间的成本费用分摊。房地产企业在开始进行土地投资管理过程中的投资计算方式时，具体还要依据当地相关部门的法律条件选择合理的投资计算方式。

（二）土地投资管理的投资概述

多个同时开发的项目他们之间的土地投资方式是不同的。房地产企业因项目差异等不仅导致分摊方式不同，而如果房地产项目存在商业、住宅及地下车库的时候时，那么在土地投资管理时，土地投资方式也会存在较大的争议，而且房地产项目在不同分摊方式中，各种类型的土地成本也存差异性。可以在土地增值税成本分方式选择中以销售收入和建筑面积两种不同的分摊方式进行对比。

二、投资管理中存在的问题

地下车库、公共设施、建设安装是企业成本构成中的主要构成部分，而且现阶段有关这三方面的土地投资管理投资规定也不是很清楚，所以最容易产生相关问题，也是做好投资必须要解决的问题，所以一定要详细、全面地分析这些环节中的投资问题。

（一）投资链条投资中的问题

投资过程中投资链条在企业的投资管理过程中，是非常重要的一个方面，也是目前企业土地投资管理过程中的一个重要难点。按照当前我国有关于房地产企业土地投资管理的相关规定来看，没有针对性地提出了投资的要求与规定，这就给政府及相关部门的工作未能正常开展，以及为企业在进行投资带来了许多不便。企业会相应地出现资金链条短缺、资金流动不便利等投资问题，这将非常不利于今后企业的投资发展，在房地产投资中，当前在某些地区中，针对企业地下车库的土地投资规定，要求房地产企业地下车库按照地上建筑物标准进行开展土地投资工作，这样确实更加有利于对其进行管理，但是地下车库无论是从性质，还是从功能等多个方面看，都与地上建筑存在很大的差别，如果笼统的按照地上建筑标准来进行投资，明显存在不合理之处。

（二）投资管理模式单一，公共设施分摊问题

当前各个投资企业间的竞争不断加剧，各大企业为了更好地满足客户需要、提高服务质量，从而实现项目销售盈利目的，在项目开发过程中，越来越重视公共设施的建设，以期满足客户需求，但项目公共设施在投资时往往容易出现一些问题。例如，在当地产项目开发中，首先，在项目开发过程中，部分企业选择将幼儿园、道路等公共设施采用同一时间建造的方式，而楼盘却并不是一下就完工的，分期项目会公用上述同一时期内集中建造的公共设施。在这种情况下，投资计算时所获得的结果是不同的，但很多房地产公司往往容易忽视这一点。但是房地产开发商在进行土地投资管理费用和投资过程中，还是会遇到一些常见的困难，这些都会直接影响到土地清算的效果和质量，需要房地产开发商及时加以引起重视。投资模式单一化的问题，对于企业中的投资管理有一定的冲击作用，在企业的投资管理模式中，需要多样化的进行开展，进而提高企业的投资管理。

三、投资管理的优化措施

（一）提高队伍管理能力

据投资问题分析可知，企业想要做好投资工作，要不断提高管理队伍的能力，只有这样才能够保证工作效率与质量。公共设施、建筑物的安装过程中都会有很多产生的成本，而且这些产生的成本也是企业的成本组织构成过程中的一个关键部分，所以必须要切实做到把这部分产生的成本进行分摊、计算。（1）不可以出售地下车库清算：可以按照要求房地产公司企业将地下车库建成后，被认为具有人防性质的，可以允许其他房地产公司扣除地下车库相应土地成本。（2）可售地下车库清算：对于一个房地产项目集中体系中的整栋可售地下车库，可以按照整栋建筑物单位面积的总造价×地下车库面积来清算。针对公共设施与建筑安装投资中的问题，房地产企业也要及时加以解决。如在建筑安装投资过程中，房地产企业可以采用层高系数法进行投资计算。例如：甲房地产公司某项目于2020年5月全部门店售罄，该项目在开发的整个过程中土地和建筑物使用费的成本约合计为1亿元人民币，住宅和商品销售收入约合计为8000万元，地下住宅和商品车库的销售收入约合计为1千万元，商业和其他销售收入约合计为3000万元。此外，甲房地产公司地下车库已经分摊了13%的土地价格和成本，但地下车库的销售收入却没有能够达到10%，所以房地产公司的土地价格和投资管理成本的分摊模式在各种情况下都会有所不同，对其利润的影响也是不同。从中也我们可以得出结论，房地产公司在进行投资工作时一定要按照内外部的需要，选择适当的投资办法，以此来保证其工作的科学性。

（二）“互联网+”投资管理新模式

从而实现投资管理的内容上进行了优化。通过进一步打破政府与部门间的隶属关系和窗口职能界限，加强政府与部门之间的信息资料整合，将政府与部门之间申请材料目录，改进档案管理和保存方法等举措，办理注册业务，可以达到“取一个号码、排队一次、交一份资料”的目标。根据本部门事业单位的要求，可以采用网络直接接入、数据资料的交换、系统输入端的开放、准确推荐、数据转接等手段，这种手段保障了注册数据的安全性和隐私。（1）投资管理实现在新模式能够进行主营业务对接。与以前的传统的房地产登记工作有所不同，传统工作中所有的工作程序都是互相独立存在的，而这种隔离不仅是一个动态的“互联网+”形式下的登记业务文件，而且还实现了对接管理。也就是说，登记的内容可以立即进入关键字的文件数据库，有效地丰富了登记业务文件，也使文件查询更加具体有效。（2）实现不动产投资管理业务处处留痕、处处消痕。究其原因，主要就是不动产投资管理中仍然保留了记录，不管是数据资料查询还是资料填写或者登记错误。这些记录被互联网+保留，这些资料被记录下来可以转换成反向数据作为参考，用来改进不动产投资管理的新模式。主要原因是“互联网+”下的所有行动都是电子化、数字化的，不会造成人力浪费、资源浪费等。（3）不动产登记的统一协调发展，互联网+房地产投资管理的新模式，既是档案工作的信息处理，又是政府服务的协调。这极大地促进了我国服务型政府的建设，有利于民生的稳定和和谐社会的发展。将信息进行网络化的管理，能够对投资情况的变化情况及时地进行掌握，进而对房地产信息进行及时反馈，达到良好的投资效果。

（三）宏观因素在投资中的改进策略

投资中影响最大的宏观因素为绩效考核。绩效考核必须依托于健全的规章制度，科学的评估和考核流程，要把制度与流程当作考核的基础，这样才能有效地进行绩效考核。同时必须采取正确的方法将它们落实，让这些制度流程真正深入人心，产生潜移默化的影响力。以往的绩效考核，通常只针对个人业绩，而胜任力模型，为绩效考核引入了新的思路和基础。公司绩效考核可以结合胜任力模型，设计有针对性的考核方案，组成立体的考核小组，对考核对象进行胜任力测评，根据各个岗位的胜任力特征权重，量化赋分。整体考核方案可将所有考核内容赋分制，确定各项目权重，岗位胜任力测评结果作为整体考核内容-项分配权重，最后得到总分。在绩效考核过程中，有以下几点建议。（1）确保绩效考核公平公正，这也是绩效考核的核心要素，绩效考核的最终目的是要通过奖惩激励员工，是促进员工努力工作的基本制度之一。如果不能保证客观公正，则一切无意义，而且严重挫伤优秀员工的工作积极性。（2）考核小组成员应对考核对象从事的工作有充分了解，对考核对象不足之处应提供相应的帮助与指导，激励，促进考核对象成长，不能只是为了考核而考核。（3）在绩效考核实施过程中，应当做好冲突管理，对考核对象质疑考核过程结果的爆发情绪能够妥善化解，把矛盾化解在萌芽状态，做好自身情绪控制。（4）胜任力模型在薪酬管理中的应用。薪酬管理制度是人力资源管理中非常重要的一项内容，在大多数企业中，许多员工的素质能力与薪酬也往往不成正比，这无疑大大打击了这些员工的工作积极性。同时，胜任能力与薪酬的不匹配也对这部分员工的企业忠诚度造成直接影响，导致人才流失，这对于企业发展极其不利。所以，借助胜任力模型科学合理地进行薪酬设计非常有必要。基于胜任力模型的投资基层员工薪酬设计隐含的逻辑在于：胜任力水平越高的员工，对公司所做的贡献越大，薪酬也越高。根据胜任力水平高低有差别地对员工支付薪酬，能起到能力牵引作用，从而促进员工能力的全面发展。此外，胜任力与薪酬的相匹配还会大大促进其对公司体制的认同，平复不满情绪，提高工作积极性，继而实现公司效益的提升。基于胜任力的投资基层员工薪酬设计关键在于对员工进行公正、科学、合理的测评，以达到对内部的公平和对外的竞争性。其中，评价胜任力这一环节的效果直接关系薪酬设计是否客观准确。因此，公司应成立合适的胜任力评价小组，组员由公司高层管理者、员工代表、外部专家等立体地组成，关注受评价对象与胜任力模型中的特征符合程度，对评价结果量化。薪酬设计与薪酬理论相结合，在同一职位，职位等级拉开薪级差距，根据每位员工的胜任力评价结果，确定对应的薪酬水平，并定期进行胜任力考核，根据考核结果给予薪酬晋升或降级，激励每位员工不断进步。

（四）微观因素在投资中的改进方法

1．增加决策树、链路预测算法等数据挖掘工具。在非现场投资系统中，将决策树、趋势分析等相关的数据挖掘工具做进一步的开发，加大数据挖掘力度，在整个投资的过程中，发现能力要不断地提升。对聚类分析、决策树等相关的统计方法进行科学有效的使用，将数据的特征、各数据之间的相互关系都找出来。2．加大业务与大数据技术结合，拓展信贷投资思路。对于投资工作人员，要将大数据技术和业务知识进行很好地结合，加大对专业人员的培训，对信贷投资业务、大数据技术都要加深了解。投资模型开发思路和投资业务是紧密联系在一起的，对业务熟练的人员模型开发方面的工作也能够胜任，沟通方面的问题可以进行很好的解决，减少一些不必要的摩擦。对于相关的分析应用工具要进行熟练掌握，对数据进行深入挖掘。3．加大可视化技术的应用和研究。要建立大数据信贷投资工作平台，提供多种多样的工具，而且要具有先进性。对于R、Go语言等各种先进的应用系统编程语言要加大培训力度，对于关系网络分析、知识图谱等各种可视化的应用工具要进行深入的研究。通过可视化分析，洞察数据关系可以更为直观化、高效化，以散点图举例，信贷投资人员通过使用散点图可以将目标数据以最快的方式找到。对于舞弊人员，将其画像可视化，各种数据表格用一张图像来展示，各种不同的人物关系、资金流向用不同的形状和颜色来表示，如果有不合理的关联关系及时找出来，将各种贷款诈骗行为进行排查。对于可视化技术，比如知识图谱等，要用到Hadoop、Storm等具有海量储存功能的大数据开源技术，将信贷投资大数据存储、查询等各方面的展示功能都尽可能地去满足。4．建设实时监测平台。当前，投资应该转向服务增值信贷投资，之前是监督导向型，现在可以转变为增值导向型，将事中预警平台进行很好的搭建，对于各种新发生的业务做好实时的监测工作，如果有可疑的相关人员、业务等，要及时进行预警，尽可能将损失降到最低。并不是在问题发现之后去解决，这样要想挽回损失是不可能的。要想将舞弊进行有效的治理，事前预防是最能发挥作用的，而事后问责的作用并不是很大。

四、结束语

本文主要研究了房地产与企业投资中存在的投资问题与解决对策，希望通过本文的分析，能够对企业做好投资工作提供到一定的启发与帮助作用，也希望企业一定要重视投资管理，真正地将投资与投资进行对比分析，总结当下的时局，对投资及时把控，进而对今后的投资做好准备。

参考文献：

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[2]吴彦凝.阳光城长租公寓房地产投资信托基金的投资管理研究[D].山东大学,2021.

[3]张加静.商业房地产投资问题及防范策略研究[J].全国流通经济,2021(16):79-81.

作者:王雅芳 单位:福州金辉融欣房地产有限公司