土地抵押金融风险论文

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一、土地抵押中存在的金融风险

1.土地使用权存在权利瑕疵而抵押的金融风险。

1.1土地使用权不在该人手中，却从该人手中取得了土地使用权的抵押，这种抵押将视为无效。如开发区管委会对国有土地使用权进行转让，则是无效的，这是由于管委会不是国家法定土地管理部门，因此没有权利对国有土地使用权进行处理。

1.2国有土地使用权没有按照法律规定进行开发建设，而进行的抵押，抵押无效。国有土地使用权采取出让的方式进行，而转让房地产时，其投资开发没有依据出让合同约定，房地产的房屋建设工程部分的开发投资总额，出让人和受让人未完成的百分之二十五以上，则视出让土地使用权合同为无效。

1.3归属于村民的一些荒山、荒丘、荒滩、荒沟等，没有土地所有人的书面同意而提供的抵押无效。国家鼓励进行开发荒废的土地，并将“四荒”作为允许的特例进行，而这必须要土地所有人进行抵押书面承诺的签订。

1.4集体土地的使用权抵押，土地上的农村物抵押，则集体土地的使用权抵押无效。由《担保法》规定，归属于集体所有的土地使用权不可抵押，而农作物可以进行抵押。

1.5国有土地使用权已经被监管、扣押或查封，则抵押无效。有关权利机关依法查处的土地使用权，已经缺少了完整的土地使用权利，不能再作为抵押物进行抵押权的行使。

1.6土地使用权存在争议或权利不明确，坚决不作借款抵押物。对国有土地使用权的权属审查抵押过程中，存在争议的土地，为降低实现抵押权的成本和权利争议等，坚决不作借款抵押物。

2.土地使用权抵押过程中，登记操作存在的金融风险

依法办理土地登记手续进行土地使用权抵押的设立、变更、消灭，也只有办理土地登记手续才能让土地使用权抵押合同生效，否则不受法律保护。

2.1以土地使用权登记为基础，坚持登记机关一致原则进行土地使用权的抵押登记。登记机关一致要求土地使用权发证机关和抵押登记机关保持一致。异地土地使用权抵押办理必须到土地使用权发证机关进行抵押手续办理。

2.2《土地他项权利证明书》是土地使用权进行抵押登记的合法凭证，而其他的如《国有土地使用证》、《集体土地使用证》、《集体土地所有证》等都不具备充当抵押权的法律凭证。抵押权人扣押的土地证书可视为无效，因为土地使用人可以去相关机关申请原有的土地证书作废，从而办理新证。

2.3土地使用权和房地产没有同时进行抵押登记手续办理，则在未来处理抵押物时，没有办理登记的部分将不会受偿，造成风险。

3.土地使用权分割抵押中的金融风险

国有土地使用权进行分割抵押时，存在的主要问题有：抵押人与抵押权人、抵押物评估人，在担保贷款的一定额度上进行土地所有权抵押的分割，而造成土地抵押面积的分割。但《土地使用权他项权利证书》对抵押土地的规定只有土地的价值和方位，没有对抵押物的具体位置进行明确。很容易由于操作不规范引起后续抵押障碍。法律上允许对分割抵押后的土地上剩余的土地使用权或存在较大价值的土地使用权再次进行抵押，且建立在科学评估土地抵押价值基础上实施，并通过土地管理部门对抵押部分的土地进行面积和界线划分，充分实现土地抵押的全部价值，确保信贷的资产安全。

二、土地抵押造成金融风险的原因

1.土地抵押市场不完善，较弱的监管力量

土地抵押涉及多个环节，其中最重要的是地价评估、银行放贷、土地交易等环节。而现阶段我国土地抵押市场并不完善，监管力量较为薄弱，不利于土地抵押的顺利发展，推动了金融风险的形成。

1.1土地抵押市场发展不完善，信息披露不全面。我国土地使用“双轨制”，而土地资产又存在多种的处理方式，导致土地市场的土地使用权存在多种不同性质权能的使用权。银行放贷时对市场上的土地抵押贷款，很难准确识别各类土地存在的风险。

1.2信息披露不全面，特别是各土地、房产登记机关之间、金融机构之间和机关与金融之间的信息沟通不全面，土地抵押信息没有实现共享，容易造成土地的重复抵押或超值抵押等，扩大了金融风险。1.3土地价值评估不规范，没有有效的监管机制。价值评估人员以权谋私，为满足贷款人多贷款的目的而对土地价值评估给出市场价数倍的价格，又缺乏监管机制进行约束，造成加大的金融风险。

2.不完善的银行风险管理体制。

2.1土地抵押在现阶段是相对较好的一种抵押担保品，各金融机构竞争激烈，常常降低考核标准进行土地和房产的抵押贷款，降低了风险防范意识，且一定程度的提高了贷款抵押率，特别是一些储备土地的抵押。

2.2银行内部没有实施动态监测，缺少对土地抵押风险的敏感性。没有有效监管抵押土地的实际使用情况、价格变化情况等，也不能有效防范一些土地的投机行为。

3.土地抵押的法律、法规制定落后

现行的土地抵押法律法规已不满足日益发展的市场经济，缺乏有效规范和约束土地抵押中出现的问题，扩大了金融风险。

3.1没有有效的规范约束和技术指导抵押贷款的发放工作，尤其是一些空地的抵押规范、按揭抵押、在建工程的抵押、不同性质土地的使用权抵押等问题。

3.2没有明确规定抵押客体的范围，将导致银行等金融机构、登记机关在进行抵押贷款办理时面临较大的政策风险。

3.3没有明确规定当事人的权利、职责，如借款人、中介机构、金融机构和登记机关等。

三、防范我国土地抵押金融风险的措施

1.完善土地抵押的法律制度。

1.1对现行的土地抵押登记法律制度进行完善，并建立具有较强操作性的土地抵押贷款制度，明确并细化抵押登记的内容、效力，土地抵押过程中当事人的权利、职责，抵押的客体范围和贷款额度等。

1.2严格土地抵押规范，确保土地的足额抵押，对一些不具备抵押效力的土地使用权进行明确列出，避免无效抵押。

1.3通过划拨方式取得的土地使用权进行抵押时，要特别注意土地估值时要去掉土地出让金，才能进行抵押率的计算。

2.健全银行风险管理

银行要及时、准确了解国家的经济政策变动情况，并分析和预测经济形势走向，特别是一些地区经济形势的走向分析，全面把握宏观经济形势，加强防范抵押的各种风险。面对土地抵押贷款时，首先进行土地价格的变化预期，后对各类土地的贷款抵押率进行适当选择；贷款成功后，建立动态监测系统实时监测土地抵押动态，并跟踪监管抵押土地的使用情况，及时预警抵押土地的投机行为，降低外部风险。同时加强银行内部的自我监管，内部责任分配，防止内外联手进行的一些违规操作。

3.加强政府改革。

3.1政府改革形成多元化的公共投资机制，服务于市场，逐步规范土地出让机制，宏观调控市场土地的供应现状，避免快速紧缩、膨胀等引起信贷危机。

3.2政府完善公共财政体制，减少城市发展依靠土地扩张和土地抵押状况。

4.规范化市场建设。

4.1建立资产评估机构，克服土地交易的虚假情况。银行加强资产评估中的抵押物和非抵押物的评估区分。

4.2规范评估市场，并推进土地一、二级市场发展，加强土地抵押信息的登记和，建立土地抵押信息平台。特别是一些土地使用权的扣押、查封等信息的，方便贷款银行等的查询，从而降低信贷风险。

4.3制定合理的贷款抵押比率。贷款担保管理办法中明确对房地产抵押、机械设备抵押、小额存单质押等有明确规定，但这不是固定执行标准，银行应根据实际情况进行贷款抵押比率的合理调整，以适应市场情况。如城市内的房地产可以制定的比规定70%高些，乡村的房地产则较规定低些，从而降低金融风险。

作者：赵一单位：广安控股有限公司