房地产估价规避房地产金融风险探讨

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近年来，房地产行业发展起起伏伏，金融风险与泡沫接连出现，导致房地产市场经济动荡不安。采取何种措施来规避房地产金融风险、保持其持续稳定的发展成为社会上的焦点话题。由于房地产估价与房地产金融存在很大的相关性，并作为房地产金融活动开展的前提条件，所以从房地产估价方面着手来采取有效措施规避房地产金融风险是一个有效的手段。

一、房地产估价概述

（一）房地产估价的含义

房地产估价就是专业的估价人员按照一定的估价目的，遵守被普遍认同的估价原则，严格依照估价程序，采用恰当的、科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础之上，对房地产在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是一个旨在揭示、表达客观存在的房地产价值的动态过程。

（二）房地产估价应该遵循的原则

在进行房地产估价的时候，必须遵循以下原则：第一、合法原则。在房地产估价的过程中，应该以房地产的合法使用、合法处分作为前提条件进行估价，遵循合法原则。第二、最佳最高使用原则。进行估价的时候，要充分考虑房地产的最佳最高使用因素，以此为基础进行估价。第三、替代原则。对于房地产价格应该合理进行评估，其结果不应与类似房地产在同等条件下的正常价格差异过大。第四、估价时点原则。遵循估价时点原则，这就要求房地产的估价结果必须是在其估价时点的客观、合理价格或价值。第五、应该遵循公平原则。第六、要坚持谨慎原则。

（三）房地产估价的方法

到目前为止，我国房地产估价方法应用比较广泛的就是市场法、成本法以及收益法。

1.市场法。

市场法也被称为市场比较法，就是比较估价房地产和估价时点近期交易过的类似房地产，改正类似房地产的已知价格，进而估算所估价房地产的合理价值或价格的一种方法。

2.成本法。

成本法就是以估价房地产的重新购建价格为基础，估算所要估价房地产的价值的一种方法。

3.收益法。

收益法又叫收益还原法，这是一种通过所要估价房地产的未来收益，来估算其现在价值的估价方法，也就是预测所估价房地产的未来收益，然后将其转化成相应的价值，进而估算所估价房地产现有的客观价值。

二、房地产估价引发的金融风险

（一）影响金融机构

一部分国外同行以及投资者对我国银行公布的不良资产率保持怀疑，这是因为不良资产率的计算需要比较房地产抵押价值和贷款，由于房地产的抵押价值是通过房地产估价机构来进行评估的，所以一旦房地产评估结果虚高，就会导致金融机构的优良资产不断减少，而且形成一种账面上的不良资产率保持在合理范围的假象。如果房地产抵押贷款逐渐增加，所占的商业银行余额的比例增高，出现金融波动后，金融机构就会因为资金短缺而导致经济危机的发生。

（二）影响资本市场

股票市场也会受到房地产估价行业的影响，一旦后者出现问题，股票市场也会产生动荡。上市企业通常都有较大规模的不动产，在企业年报中对于不动产的资产评估都是让专业的房地产估价机构来处理。所以一旦股民怀疑房地产估价行业的合理性、正确性，对企业的财务就会产生信任危机，进而大大降低投资企业股票的信心。就目前的情况来看，国内的股民对于内地上市公司的股票没有足够的信心，究其原因就是对企业股票的含金量持怀疑态度。

（三）影响抵押贷款

房地产估价与房地产金融最直接的联系形式就是房地产抵押贷款。当前房地产融资的最主要手段就是借助银行的抵押贷款，渠道相对比较单一。进行房地产抵押首先就要做好房地产估价，这是银行放贷的主要依据。但是实际估价受到诸多因素的影响，评估价格普遍偏高，一旦这种情况持续发展，很容易就会引发银行的金融风险。

三、规避金融风险的措施

（一）加强房地产估价人才队伍建设

规避房地产估价引发的金融风险，首先应该加强房地产估价人员的职业技能以及道德水平的培养，打造一支技术过硬、职业素质高的房地产估价人才队伍。房地产估价是经验、科学还有艺术三者的结合体，因此在进行估价的时候会有较多的不确定因素，而且其灵活性非常大。房地产估价师要想做好房地产估价的工作，首先就要全面掌握正确的关于房地产市场的认识，而且可以准确判断制度、社会、经济等因素对房地产价值的影响，从而利用自己的估价技能准确进行房地产估价。培养房地产估价师的职业技能和道德素养，就要加强对其的后期教育，并且进行定期考核。在后期教育中，要重视培养房地产估价人员的职业道德教育和专业技能教育，加强对其敬业、勤业精神的教育，强化房地产估价人员的风险意识和责任意识，促进其职业道德素质的发展。除此之外，还要组织房地产人员进行定期的专业知识技能培训，将处于行业领先水平的估价技术以及相关理论知识进行传授，组织学习最新的房地产行业方面的法律法规，全面提高房地产估价人员的专业知识技能。

（二）规范市场行为，严禁垄断现象发生

规范房地产市场行为，严禁垄断行为的发生，形成公平竞争，促进市场的健康发展，这就要求必须加大金融机构制度建设的力度，避免指定评估的现象发生，让客户可以根据自己的意愿选择估价机构。金融机构和客户不可以对估价机构的相关业务加以干涉，保证估价机构公正性、客观性以及独立性。估价机构的主管部门应该定期抽查估价机构，避免出现不规范的行为。估价行业协会要组织各估价机构开展评比，备案出现的违规记录并给予警告，屡教不改的直接取消其执业资格。此外，还要建立估价机构和估价人员信用档案，对于良好行为和违规行为都记录在案，在社会上进行公示。同时，要构建一套行之有效的客户反馈投诉体系，加强客户以及社会人员对估价机构和估价人员的监督。

（三）建立市场信息数据库，搭建信息共享平台

房地产估价行业协会应该加快建立二手房交易市场的信息数据库，搭建起市场信息的共享平台，指导房地产估价行业的规范发展，并提供相应的服务。建立市场信息数据库，可以促进房地产估价的科学化、信息化，实现估价机构间的资源共享，从而有效的提升房地产估价的质量。房地产行业协会应该加强与估价机构之间的合作，完善房地产交易市场的信息预警制度，避免一些交易风险，促进经济的发展。同时，搭建互联网信息交流平台，做到信息互通有无，形成信贷风险信息系统，避免由于信息缺失而出现的管理漏洞、损失贷款等问题，规避金融风险，保证信贷安全。预警相关产业状况、信贷风险等，收集法律法规信息，充分掌握最新的抵押担保方面的司法解释，向社会定期公布有关信息，加强金融机构对信贷风险的控制力。

四、结束语

总而言之，房地产估价在金融机构、资本市场、抵押贷款等方面都可能引发严重的金融风险，因此，加强房地产估价管理，对规避房地产金融风险有十分重要的意义。所以，要加强房地产估价人员的职业技能以及道德水平的培养，打造一支技术过硬且专业素质高的房地产估价人才队伍，还要规范房地产市场行为，杜绝垄断行为，促进公平竞争，对房地产估价进行信息化、科学化建设，通过这些措施加强房地产估价行业的发展，进而有效规避房地产金融风险的发生，促进房地产健康、稳定的发展。

作者：罗玉 单位：云南弘力房地产土地评估有限公司