我国房地产金融风险研究

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摘要：房地产向金融行业借贷可以建造更多的住宅为企业带来一定的经济效益，金融行业向房地产企业放贷也是一种为银行创造利润的手段，但现阶段我国房地产市场异常，很多城市房价偏离正常价格，房地产信贷随之迅速扩张，使房地产面临极大风险，部分金融企业为将风险降到最低，已经停止向房地产企业放贷，使我国房地产面临一定风险。

关键词：房地产　金融　风险

随着国民经济增长，人们生活水平日益提高，对于住房的要求也逐渐提高。拉动我国国民经济增长的重要产业应属房地产业，房地产业被誉为国民经济发展的先导。房地产业属于资金密集型产业，具有投资周期长、规模大，商品价值高的特点，因其具有这样的特点也就决定了房地产行业的发展需要有金融行业为其提供资金支持。

一、概述我国房地产金融现状

1.资金的来源。

据国家统计局统计，现阶段我国房地产企业的资金来源主要有银行信贷、自筹资金以及其他资金。其中银行信贷贯穿于房地产开发的始终。在房地产企业取得一定手续以后，就可以向商业银行提出贷款申请，在商品房建设期间，施工单位要先将施工工资垫付或缴纳一定的工程抵押金，银行贷款才能通过施工单位间接的进入商品房开发，在商品房正式建成，房地产企业又获得商品房销售权益以后，房地产企业才能对商品房开展预售，房地产企业在商品房中所带获得的收益基本来自于购房者的银行贷款。房地产企业与银行在贷款上存在着资金循环关系，房地产企业得到银行贷款许可以后，企业就具备了购买土地的能力，同时也使银行具备了回收土地储备中心的土地开发贷款创造了条件。房地产企业建设商品房需要施工单位参与建设，施工单位也需要向银行贷款，银行要向施工单位放贷，就要等到将房地产企业的发放贷款回收。如果房地产行业需要银行再次放贷，就要等银行将售房款收回才能进行。由此可见，银行在房地产行业中占据着重要地位。

2.融资的方式。

房地产企业要建设商品房除了向银行贷款以外，还可以通过融资方式获得资金支持，如股权融资、信托融资以及债券融资。股权融资始于1994年，是国家为抑制房地产开发而出台的政策。1995年，证监会指出，对于用于高档别墅、写字楼或四星级以上宾馆饭店等建设的募集资金行为不给予批准。一直到2006年，房地产企业的上市公司在股权融资上主要是通过增发、发行债券展开融资活动。由于信托资金投向的不同，房地产信托主要有信托贷款类、股权投资类以及混合类。房地产信托计划中的信托贷款的主要用途是为房地产项目提供贷款，股权投资主要用途是为房地产提供股票及权益投资，混合类募集资金主要是为以上两者提供资金支持。在我国，房地产所需要的信托业务要通过信托投资公司办理。为规范信托投资公司，国家也出台了一系列管理办法，如《信托法》等，使我国房地产行业的信托业务得到了保障。

3.房地产信托业务的广泛开展。

2002年下半年起，我国信托公司开始按照国家出台的政策开始房地产信托业务。2003年我国推出商业房地产投资信托计划，这一计划的推出地点位于北京，它是中国房地产信托基金的开始。有统计数据显示，2012年与2011年的房地产在资金信托上的余额基本持平。近年来，房地产信托规模在逐年增长，但要向满足整个房地产行业的融资需求，目前来看还有一定难度。到2012年年底来看，房地产行业的信托越占总信托资金的9.85%。究其原因，主要是由于2010年和2011年的房地产信托发展较为迅猛，使2012年和2013年的房地产信托开始了新的发展高潮，这种高潮通常被称为兑付高潮，如华奥信托所发生的“实德事件”，这是房地产风险事件的典型事件，但从全局来看，房地产信托兑付情况还是十分平稳的。

4.私募房地产投资基金的出现。

自从银行逐渐减少了房地产行业放贷，房地产企业为了谋求生存，不得不开辟新的融资渠道，私募房地产投资基金就是在这种情况下出现的。现阶段私募房地产投资基金在我国正处于初级发展阶段，政府对其监管较少，因此，私募投资的募集和投资方式都很灵活。根据《中国房地产金融报告》显示，在2010年时，房地产基金就已经进入蓬勃发展期，募集基金数量已达41支，随着近些年的发展，截至到2012年为止，我国房地产基金的募集数量已经上升到94支。随着我国房地产事业的发展，我国房地产业也推出了新的金融产品，如证券化抵押贷款、房地产产业基金等，但到现在为止，这些产品都处于试点研发阶段，要促使其进一步发展，还需要进一步研究。

二、我国房地产金融风险存在的问题

1.贷款集中。

房地产行业对于银行发展来说有较大的吸引，主要是由于房地产本身所具有的回报率较高，银行本身也需要发展，这样一来就使银行愿意向房地产企业放贷。房地产企业从商品房的开发到销售耗时较长，整个过程都需要银行给企业提供必要的信贷支持，由此可见，房地产向银行借贷是与房地产市场发展步调是一致的，两者是此增彼涨的关系。在银行贷款的众多企业中，按照行业属性划分，房地产行业所占贷款比例最高。但由于我国央行对信贷制约方式较少，对于房地产信贷市场也没有进行科学有效性的指导和监管，这样一来，就使房地产信贷在市场虚热的影响下呈现出非理性增长，由此也使房地产泡沫逐渐膨胀，同样也加剧了房地产行业风险。现阶段，在银行众多贷款中，房地产开发所产生的贷款以及个人住房所产生的住房贷款所占比重在20%以上，与美国相比还有较大差距。但美国的抵押二级市场较为发达，其银行可以借助二级市场出售房地产住房抵押贷款，将银行所承担的信贷风险分散开。房地产行业的风险主要集中在银行方面，其所具有的金融风险也在于银行方面。房地产贷款时间周期长，属于银行贷款中比重最高的行业，这样一来就使银行所需流动资金减少，在银行负债业务中，如果活期业务占有较大比重，这时银行又缺乏一定的融入现金方式或渠道，当客户要提取现金时，不能满足客户需求，就会出现流动资金不足，以致于出现流动性风险。

2.房地产的不良货款引发资产质量风险。

如果将投资性购房资金套牢，就会对房地产信贷安全带来一定威胁，并为房地产贷款留下不良贷款隐患。不良贷款会给银行带来坏账的危险，会影响到银行作为金融机构的整体质量，不仅增加了金融机构因坏账带来的经济损失，还使金融机构由于优良资产的匮乏以致于不能获得经济效益，从而不能满足客户的提款需求，并不能按期偿还企业债务，最终导致金融机构存在一定的经营风险。据相关统计数据显示，2012年年底我国房地产行业所产生的不良贷款余额在279亿人民币，即便是这样巨额的数字，与年初相比下降了至少74亿元，按概率算，不良概率下降了0.71个百分点，因此，房地产贷款风险依然是现阶段关注重点。2011年，我国政府对楼市进行了升级调控，政府相关监管部门也要求以银行为首的金融机构要严防房地产贷款风险。由此可见，房地产不良贷款率依然是不能忽视的重点。有关国际经验认为，风险暴露期通常是在贷款放出后的两年到三年内发生，并由于中小银行为了自身发展，经常会对房地产企业开展集中放贷活动，这样一来使本身就存在的房地产不良贷款风险又上升到新的高度。

3.房地产开发贷款风险愈演愈烈。

截至到2013年，我国房地产企业所具有的资产负债率一直保持在70%左右，并处于居高不下的状态。从国际方面看，国际公认的企业资产负债率要控制在50%以下，但我国房地产企业所具有的资产负债率却远远高于现阶段的发展水平，如果出现风险就会给我国企业和银行造成巨大经济损失，因此，我国房地产企业所建设的商品房质量十分令人担心。这种现象的存在引起了国家的高度重视，因此，我国政府逐渐加大对房地产企业的监管调控力度，逐渐提升了房地产开发贷款门槛，这样的举措却使很多房地产企业陷入高难度运营，企业信用风险也日益暴露出来。近年来，越来越多的银行考虑到房地产企业存在风险较大，对于房地产贷款审批程序日趋严格，并将原有的优惠房贷利率取消掉。此外，部分银行已经停止向房地产企业放贷，如兴业银行就是典型代表，国有银行几乎也停止了房地产企业房贷业务。现阶段很多银行表示对于房地产企业供应资金已经产生一定难度，不排除会与房地产企业断裂资金供应。综合种种原因，银行对于房地产开发商的要求逐渐提升，同时也提升了贷款机率，放贷比原来更加谨慎。

三、针对风险的应对之策

1.稳定房价。

现阶段，投资性需求是导致我国房地产市场供大于求的重要原因。为解决这一问题，我国政府可以通过税收政策以及信贷政策抑制投资行为的发生，从而将我国房价从偏高水平拉倒正常水平。

1.1积极调整房地产信贷政策。

首先，在房地产信贷政策上，对那些已经拥有两套住房的，有要购买第三套住房的消费者，要通过提升贷款利率、降低抵押贷款成数等方式限制消费者购房。对于已在市区购买住房的非城市常住人口，在其购买第二、三套住房时，要求本地银行不对其放贷，以此来遏制投机炒房行为。

1.2优化税收政策。

在税收政策上，如果发现有人在短时间频繁倒卖房屋，就要提升倒房者的个人所得税以及营业税。此外，对于空置的房屋，国家可以征收房屋空置费。以上办法不仅能提升投机者的购房成本和持有房屋成本，还能有效更好的满足真正购房者的购房需求，逐渐平稳我国房价。另外，导致我国房价居高不下的另一重要原因就是地价较高，针对这种情况，最有效措施就是完善土地储备制度。这就要求政府建立土地储备库，根据实际需求进行土地规划，根据市场实际需求决定土地供应数量，减少政府垄断土地情况。

2.稳妥处理不良资产。

落实存款保险制度是现阶段稳妥处理不良资产的主要方式。存款保险资金主要来自金融机构在投保时所缴纳的费用。举例说明，一家商业银行在运营中因风险控制不到位导致银行运营出现问题，只要该银行参与了投保存款保险，即便该银行出现支付困难，那么该银行的存款客户的利益也能受到保护。存款保险能够将风险完全控制在商业银行中，不仅能有效抑制房地产金融风险扩散，还能使整个金融体系处于平稳发展状态。针对银行所产生的不良资产，国家将四大银行处理不良资产的方法作为榜样，成立金融资产管理公司，以此来将各银行中的不良资产分离出来，确保银行健康发展。

3.强化银行对信用风险的力度。

首先，完善个人征信机制。要完成个人信息调查工作，要将政府作为先导，其余相关部门进行配合，并利用银行联网系统，调查个人信用体系。银行还可以与个人信用评估公司构建联系，根据个人各种消费信息对消费者展开信用评估。在保证消费者权益不受侵害的同时，最好建立全国联网式的个人信用档案，方便消费者在全国范围内办理各种业务。同时，政府还应加快相关法律法规建设，使我国人民的信誉也会受到法律保护。其次，建立健全房地产开发企业的征信机制。对于需要贷款的房地产企业，银行要根据房地产开发商的信用开放贷款，对于信用度较好的企业可以适当给予优惠，对于信用度较差的企业要停止放贷，对于信用度极差的企业，银行要将其拉近银行贷款黑名单，不再为该企业提过贷款服务。最后，严格管控抵押物机制缺口。客户在银行办理房地产贷款时，会被要求将其房屋进行抵押，并根据所提供房屋在市场上的价格提供抵押物的参考价值。在这期间经常会发现客户提供的抵押物降价幅度较大，常常不能满足担保需求，这时，可以要求客户提供追加抵押物或进行贷款担保以此来弥补抵押物价值缺口，或银行可以提前收回贷款，以便降低风险。

4.实现多方面融资渠道，完善法律法规。

4.1构建多层次融资渠道。

要减弱企业风险存在可以通过自主融资创新，为企业提供多种融资渠道，如作为中小型房地产企业可以通过与资金雄厚的集团合作，壮大企业发展。很多城市要开发的土地基本都归中小房地产所有，大集团要扩大自身经验范围就要进行多元化经营，以此将风险分散掉。这样不能解决房地产企业的资金短缺问题，还能使大集团发展实现多元化经营，并创设出新的赢利点。由于我国房地产市场受到金融市场的限制，门槛准入条件较高，很多房地产市场的融资还是要依靠银行信贷，解除房地产金融风险的最有效方式就是转变单一银行融资方式，实现多种融资方式并行。此外，还要扩大住房公积金贷款额度，促进房地产信托和基金业务的发展，使我国住房资产逐渐实现证券化。同时，还要放宽其他日融资机构在我国进行房地产融资业务的限制条件，让更多资金通过合法形式进入我国房地产企业。

4.2完善相关法律制度。

由于我国在房地产金融市场方面的法律法规还不够完善，就要求我国政府积极建立健全金融法律体系，防范金融风险出现。首先，建立房地产金融市场法制体系，进一步完善政府监管模式。要做好这一工作就要求我国政府相关部门出台一系列与个人信用、住房储蓄、房地产金融市场运营等领域相关的法律法规，使我国房地长市场逐渐呈现规范化，确保房地产金融市场参与者的合法权益不受侵犯。其次，强化风险控制体系建设，以便完成对房地产市场的监管，并时刻了解市场需求及其市场结构变化。同时，还要建立房地产风险预警机制，根据市场变化调整贷款投向。

四、结语

近年来房地产发展较为迅猛，已经成为我国国民经济重要增长点和人民消费热点。但繁荣的背后总会带有风险，这样就使房地产市场面临一定风险，一旦这些风险得不到有效处理就会给国家经济发展带来严重影响，甚至引发经济危机。因此，提高警惕，提升防范风险意识，采取适当措施将风险规避掉，才能使国家经济不受破坏。本文通过研究我国房地产现状，并分析了我国房地产金融情况，提出了解决房地产风险的建议，但由于本人学识有限，还有很多地方不够完善，希望有关专家及导师多给予指点。

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作者：王渊 单位：渤海大学金融与商贸学院